Определение стоимости объекта оценки

Определение стоимости объекта оценки

СОДЕРЖАНИЕ

Введение

. 1. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.1 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ

. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЕ

.1 ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

.1 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ЗАТРАТНЫМ ПОДХОДОМ

.2 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ СРАВНИТЕЛЬНЫМ ПОДХОДОМ

.3 ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ДОХОДНЫМ ПОДХОДОМ

. СОГЛАСОВАНИЕ РЕЗУЛЬТАТОВ, ПОЛУЧЕННЫХ РАЗНЫМИ ПОДХОДАМИ

Заключение

Список используемой литературы

Приложение

ВВЕДЕНИЕ

Среди элементов рыночной экономики особое место занимает недвижимость, которая выступает в качестве средства производства (земельные, административные, промышленные, складские, коммерческие и другие здания и помещения, а также другие структуры), а также объект или Объект потребления (земля, дома, дачи, квартиры, гаражи). Недвижимость является основой личного существования для граждан и служит базой для экономической деятельности и развития предприятий и организаций всех форм собственности. В России активно развивается и развивается рынок недвижимости, и все большее число граждан, предприятий и организаций принимают участие в сделках с недвижимостью.

Недвижимость является не только местом проживания, но и объектом экономических и правовых отношений. Недвижимость является основным предметом обсуждения при приватизации государственного и муниципального имущества при аренде нежилых помещений при покупке и продаже жилых помещений. Появился слой новых владельцев недвижимости как в сфере личного потребления, так и во многих сферах предпринимательской деятельности. Формируются коммерческие структуры, работающие на рынке недвижимости.

Оценочная деятельность в России получила активное развитие, одновременно, с переходом экономики страны на рыночные отношения. Деятельность оценщиков недвижимости приобрела особое значение в связи с быстрым и быстрым развитием рынка недвижимости, то есть, резкое увеличение количества сделок купли-продажи как жилой, так и нежилой недвижимости.

Одним из наиболее распространенных видов оценщиков недвижимости является определение рыночной стоимости жилых помещений (квартир) при осуществлении сделок купли-продажи, решение вопроса о наследовании и дарении имущества, в целях налогообложения, разрешение споров. На практике оценка жилья в основном производится путем сравнения продаж аналогичных квартир, поскольку фирмы по недвижимости имеют обширную текущую и накопленную информацию о сделках купли-продажи, ценах спроса на недвижимость и ценах предложений на продажу.

Сегодня рынок недвижимости приобрел более или менее цивилизованные формы, сформировалась необходимая инфраструктура. Поэтому правильное определение цены конкретного объекта недвижимости становится более важным.

Целью данной работы является изучить методику оценки стоимости недвижимости.

Для достижения цели в работе поставлены следующие задачи:

·        необходимо рассмотреть сущность жилой недвижимости как объекта оценки;

·        рассмотреть методы оценки недвижимости;

·        изучение макроэкономической ситуации, сложившейся к настоящему моменту и определяющей рыночные параметры;

·        анализ существующего рынка жилой недвижимости г. Уфа;

·        рассмотрение механизма оценки жилой недвижимости сравнительным методом и проведение оценки квартиры.

Объектом является оценка жилой недвижимости г. Уфа

Предметом является оценка стоимости квартиры, расположенной по адресу: г. Уфа, Советский район, ул. Кирова 101, кв 59.

В ходе написания данной работы были использованы книги, учебники, материалы периодических изданий на данную тему.

.       

. АНАЛИЗ РЫНКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

1.1 анализ рынка недвижимости

С начала 2016 года наблюдаются тенденции к восстановлению ключевых экономических показателей: восстановление положительной динамики ВВП, снижение инфляции, восстановление потребительского спроса и инвестиционной активности. Некоторое повышение цен на нефть также поддержало консервативную финансовую политику правительства и экономическую активность бизнеса.

Положительные тенденции в российской экономике свидетельствуют о том, что с 2017 года рост доходов населения и бизнеса восстановится. Это приведет к росту спроса и стимулированию экономики. У России есть все ключевые ресурсы: хорошо развитая энергетика, сырье, человеческие ресурсы. Для дальнейшего развития импортозамещения необходимы значительные и регулярные инвестиции в активы высокотехнологичных отраслей. Необходимо развивать инженерную и транспортную инфраструктуру, строить новые производственные здания и сооружения, приобретать, проектировать и создавать современное оборудование, обучать персонал, внедрять новые технологии и организовывать эффективное производство. Однако это требует времени, терпения и ожидать раннего перелома здесь не стоит. Реформирование структуры экономики займет не менее десятилетия.

Важнейшей предпосылкой для экономической стабилизации являются государственные целевые программы, которые поддерживают текущую экономику и ускоряют инвестиционные процессы.

Учитывая количественные и географические ограничения добычи природных ресурсов в мире, углеводороды (нефть и газ) сохранят свое значение для России в будущем. В условиях расширения мирового производства и потребления ресурсов, в условиях роста издержек производства, мировые цены на нефть не могут искусственно поддерживаться на низком уровне в течение длительного времени. Принимая во внимание цикличность мировой экономики, общая тенденция роста цен на энергоносители будет продолжаться. По мнению экспертов Morgan Stanley, в 2016 году на мировом рынке будет сохраняться избыток нефти, но уже в 2017 году дефицит составит 0,1 млн баррелей в день, что к 2018 году утроится. В период с 2019 по 2020 год дефицит сырья составит 0,1 и 0,2 млн. Тонн соответственно. Потребность в нефти в Китае неуклонно возрастает в последние 20-25 лет, и в ближайшем будущем Китай готовится стать крупнейшим импортером в мире, опередив США. Признаки восстановления консолидированного контроля большинства нефтедобывающих стран за добычу и продажу нефти позволяют надеяться на стабилизацию цен на уровне 70 долл. / Барр. В то же время, все понимают высокую степень неопределенности в условиях балансирования между войной и миром.

В любом случае России необходимо интенсивно развивать импортозамещающую переработку и высокотехнологичные отрасли, чтобы снизить внешние риски.

Таким образом, цели санкций не были достигнуты. Несмотря на растущее давление со стороны правящих кругов США, Великобритании и западных СМИ, несмотря на беспрецедентные провокационные обвинения, Россия не будет вовлечена в крупный военный конфликт. Слишком тяжелая и незабываемая для нас потеря Великой Отечественной войны. Использование смертоносного оружия против России немыслимо из-за ядерного паритета. Западу есть что терять. Нам придется вести переговоры относительно мирным путем в политике и экономике.

Рынок недвижимости Республики Башкортостан считается одним из самых стабильных в стране. Регион является одним из лидеров в сфере жилищного строительства в России.

Большая часть жилья построена в столице республики - Уфе, крупных городах Нефтекамска, Стерлитамака, Салавате, Ишимбае.

Значительная часть населения республики проживает в городах. Основной статьей доходов республики является добыча и переработка нефти. Башкортостан признан регионом с минимальными экономическими рисками.

Эти факторы определяют состояние дел на местном рынке недвижимости. Спрос на жилье во всех городах региона растет, но особенно в Уфе, который не раз попадал в список самых комфортных городов и предприятий России.

Рынок жилой недвижимости в Республике Башкортостан демонстрирует хорошую динамику, помимо городов активно развиваются Уфимский, Стерлитамакский, Иглинский, Чишминский и Хейбулльский районы.

Средняя стоимость квартир:

-комнатные квартиры - 67,1 тыс. Руб. / Кв. М., Минус 1,4%. Спектр общей стоимости квартир 1550-5430 тыс. Руб.

-комнатные квартиры - 61,2 тыс. Руб. / Кв. М., Минус 3%. Диапазон общей стоимости квартир составляет 1800-9000 тысяч рублей.

-комнатная - 60,2 тыс. Рублей за квадратный метр, минус 3,3%. Диапазон общей стоимости квартир составляет 2200-11 миллионов рублей.

Многокомнатных - 61.7 тыс. руб./кв.м., без особых изменений. Диапазон цены квартир 3050-21.8 млн. руб.

Средняя стоимость элитного жилья составляет около 85,5 тыс. Рублей за квадратный метр. Пока без особых изменений. Для целей настоящего исследования в сегменте элитного жилья входят роскошные дома в Уфе, около 160 домов. Всего в выборке менее 100 элитных квартир.

Диапазон цен за квадратный метр в элитном сегменте от 51,6 до 142 тыс. Рублей. Ценовой диапазон объектов - от 3 до 21,8 млн. Рублей.

Распространение цен на квартиру как объект продажи в целом для рынка - от 1500 трлн. (Небольшая семья в северной части) до 21,8 млн руб. Ценовой диапазон от 30 до 145 тыс. Руб. Для квадратного метра (жилье старый фонд и элита в центре города). Выставляется на продажу в активной рекламе и СМИ по образцу (для расчета соотношения типов):

-комнатный - 970 вариантов, их было меньше, чем почти 180 штук.

-комнатные квартиры - 1063 шт.,

-комнатные квартиры - 679 шт.

Мульти-зал - 85 шт.

Вся выборка для Республики Башкортостан:

Средняя цена объекта вместе с площадкой для всей выборки составляет 3499,6 тыс. Рублей, уменьшилась на 0,1%

Средняя площадь жилого строительства - 123 кв.м., увеличилась, что указывает на то, что сезон продавался в основном в небольших районах

Средняя площадь участка составляет 13,2 кв.м.

Средняя цена квадратного метра строительства, исходя из площади дома (без учета стоимости участка) составляет 31,26 тысячи рублей. По сравнению с 33,3 тысячи рублей за квадратный метр. В июле 2015 года общее сокращение для Беларуси - 6%

Диапазон стоимости объекта по всей выборке составляет от 150 тысяч рублей. До 27 миллионов рублей.

Ценовой диапазон кв.м. В том числе участок - от 2,5 до 208,9 тысячи рублей. Для кв.м.

Диапазон жилых зданий от 20 до 740 кв.м.

Диапазон земельных площадей - от 1 га до 100 акров (1 га). Средняя стоимость квадратного метра жилой застройки без учета стоимости земли по методу балансировки - в среднем 12-15 тыс. Рублей за квадратный метр.

Цена квадратного метра жилья, Уфа - 27.03.2017:

289 руб/м²

-1 032 $/m²

€/m²

Диаграмма 1

Рассчитано средневзвешенное значение цены квартир за 1 квадратный метр в Уфе на вторичном рынке. Анализ вторичного рынка недвижимости Уфы проведен среди цен в пределах от 25 до 200 тыс. руб/м², среди квартир с площадью в пределах от 20 до 350 м².

** по курсу 57.42 руб. за 1$ США, 61.86 руб. за 1€. Цены округлены до целых значений.

Таблица 1 Объем вторичного рынка жилья в Уфе

Таблица 2 Квартиры в Уфе на вторичном рынке

В таблице показано, сколько квартир продается в Уфе на вторичном рынке. Количество квартир посчитано исходя из общего объёма данных, используя глубокую многопараметрическую обработку, а также фильтрацию по цене и метражу для данного города. При подсчете не учитывались продажа долей, комнат и квартир "студий".

рынок недвижимость оценка квартира

. ОПИСАНИЕ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ И ЕГО ОКРУЖЕНИЕ

2.1 Описание объекта оценки

На момент определения рыночной стоимости объект оценки, находящийся по адресу: г. Уфа, ул. Кирова 101, представляет собой: 2-комнатная квартира на 4-м этаже 5 - этажного жилого дома.

Рис. 1 Местоположение объекта оценки (согласно maps.google.ru)

Местоположение - г. Уфа, Советский район, ул. Кирова, д.101, кв.59.

Тип и качество окружающей застройки - Окружающая застройка представляет собой жилые здания.

Градостроительная зона и соответствие зонированию - зона жилой застройки.

Транспортная доступность - хорошая, остановка общественного транспорта "Кирова", транспорт - автобус, маршрутное такси.

Благоустройство территории - в окружающей застройке выполнены проезды к объектам, подъездной путь асфальтирован.

Наличие инженерных коммуникаций - здание оборудовано системами холодного и горячего водоснабжения, канализации, отоплением, электроснабжением, слаботочными системами (телевидение, телефон).

Экологическое состояние - наибольшую долю в структуре отбросов загрязняющих веществ составляют вещества, связанные с процессами сжигания различных видов топлива. Таким образом, основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Уфе являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

В Уфе ведется мониторинг за качеством воздуха. Хозяйственно-питьевое водоснабжение в городе осуществляется от муниципального водопровода с водозабором от комплекса водозаборных и очистных сооружений из водохранилища.

Состояние подземных вод определяется воздействием на них как природных, так и техногенных факторов. Основную роль в загрязнении подземных вод играют приемники промышленных, коммунальных отходов, жидкие отходы промышленных предприятий, не очищенные или слабо очищенные, часто сбрасываемые на поверхность земли, в малые реки и водоемы. На загрязнение подземных вод района существенное влияние оказывает загрязнение воздушных бассейнов г. Уфа. Система сбора твердых бытовых отходов от многоэтажных домов планово-регулярная, от частных домов - контейнерная.

Социальная инфраструктура - социальная инфраструктура района развита гармонично.

Таблица 3 Описание здания и оцениваемых помещений

Таблица 3 Описание окружения объекта оценки

Вывод:

Положительные характеристики местоположения - развитая инфраструктура района, делает объект оценки привлекательным для жителей города и области.

Отрицательные характеристики местоположения - основными источниками загрязнения атмосферного воздуха в городе Уфе являются - промышленные предприятия, автомобильный транспорт, котельные и низкие источники выбросов частного сектора (печные трубы).

Анализ наиболее эффективного использования.

Для любой недвижимости может существовать НЭИ земельного участка, как свободного (незастроенного), а также для единого объекта недвижимости. Исходя из этого, анализируется два состояния объекта:

сначала, анализ участка земли как незастроенного;

Затем, анализ земли с существующими улучшениями.

Наиболее эффективное использование земельного участка, как свободного

При проведении данного анализа предполагается, что участок земли является незастроенным (или может быть освобожден путем сноса имеющихся зданий и сооружений). Оценка земельного участка при этих условиях необходима для корректного применения затратного подхода. Для определения наиболее эффективного использования необходимо провести анализ объекта в соответствии с четырьмя вышеперечисленными критериями:

Физически возможные варианты использования. Рельеф участка ровный, имеется возможность подключения к инженерным сетям. Физические характеристики участка не накладывают ограничения на возможные варианты его застройки.

Законодательно разрешенное использование. Различного рода ограничения и сервитуты (обременения) могут повлиять на возможные варианты использования земельного участка. Общественные юридические ограничения включают правила зонирования, строительные кодексы, законодательство в области окружающей среды и другие действующие законодательные акты. Изменение разрешенного использования земельного участка маловероятно.

Экономически жизнеспособное использование. При анализе альтернативных видов использования необходимо учитывать рыночный спрос на каждый из вариантов. С учетом местоположения участка - четверти жилой застройки, разрешенного использования земельного участка, текущей ситуации на рынке и конструктивных особенностей оцениваемого объекта целесообразным вариантом использования земельного участка для строительства жилой характеристики со встроенными и Прикрепленные нежилые помещения (административные, коммерческие).

Прецедент для максимальной доходности.

В таком использовании он может быть принят в качестве возможного варианта осуществления участка земли, в котором результат его эксплуатации превышает стоимость необходимых инвестиций и эксплуатационных затрат.

На момент оценки объекта выполняет функцию - 5-этажный дом. Учитывая вышесказанное, снос существующего объекта был нецелесообразным и неэффективным из-за выявленной рыночной ситуации и хорошего технического состояния объекта. Поэтому никаких дополнительных соображений в анализе наиболее эффективное использование не будет делать только для части доступных улучшений.

Наиболее эффективное использование земель с улучшениями

Этот анализ позволяет нам определить наиболее эффективное использование имущества в качестве земли с существующими улучшениями. Вариант использования, обеспечивающий максимальную отдачу в долгосрочной перспективе. Определение наиболее эффективного использования вариантов недвижимого имущества в текущем состоянии также основано на вышеупомянутых четырех критериях.

Физически возможное использование.

Необходимо оценить размер, конструктивные особенности и состояние доступных улучшений.

По своим размерам и характеристикам объект лучше всего подходит для размещения жилых помещений. Приведение пространства в соответствие с применимыми строительными нормами не требует дополнительных затрат.

Юридически разрешенное использование.

В случае, если текущее разрешенное использование считается запрещенным, тогда необходимо будет преобразовать или снести объект. В настоящее время текущие улучшения не нарушают никаких существующих правовых ограничений.

Использовать варианты, которые приносят прибыль.

Текущее использование имущества должно обеспечить доход, превышающий стоимость земли. Доступные улучшения должны обеспечивать рентабельность землепользования и, таким образом, создавать стоимость.

Функциональный оценочный объект - дом, в настоящее время оценивается помещение, используемое в качестве жилья, поэтому выгодный вариант будет использовать его текущее использование.

Прецедент для максимальной доходности.

Вариант использования, обеспечивающий максимальную доходность, все физически возможные варианты и юридически приемлемые на уровне риска, является наиболее эффективным использованием доступных улучшений.

Вывод:

Принимая во внимание конструктивные особенности и состояние объекта, мы считаем, что наиболее эффективным и вероятным использованием объекта является его текущее использование в качестве жилого помещения.

В этом случае гарантированный доход может также быть получен владельцем во время сдачи помещений в аренду.

. ОПРЕДЕЛЕНИЕ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

3.1 Определение стоимости затратным подходом

Определение рыночной стоимости отдельного подхода к стоимости собственности

Подход с учетом затрат - набор методов оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления или оценки замещения объекта с учетом износа. Он основан на предположении, что покупатель не платит за готовый объект больше, чем создание аналогичной утилиты объекта.

Подход с затратами используется, когда можно заменить объект оценки другим объектом, который является либо точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если оценка объекта имеет тенденцию к снижению стоимости из-за физического состояния, функционального или экономического устаревания, если применение стоимости дохода необходимо для учета всех видов износа и старения.

руб. / 43= 69000 руб.                            (см. приложение В)

2700000 руб. / 43= 63000 руб.

руб. / 43= 62100 руб.

руб. / 43= 63000 руб.

0000 руб. / 43= 62300 руб.

Далее необходимо определить среднюю стоимость единицы измерения аналогичных объектов, для этого нужно сложить стоимость единицы измерения всех аналогов и разделить на количество объектов.

                                               (1)

Где:

 - средняя стоимость единицы измерения;

- - стоимость 1 кв. м объектов-аналогов;

 - количество объектов-аналогов.

После определения средней стоимости единицы измерения определяем стоимость оцениваемого объекта без учета износа, для этого необходимо среднюю стоимость единицы измерения умножить на общую площадь оцениваемого объекта.

                                    (2)

Где:

 - стоимость объекта без учета износа;

 - средняя стоимость единицы измерения;

- общую площадь оцениваемого объекта.

Общая площадь оцениваемого объекта равна 43,4 кв. м (см. таблицу 2)

Далее определяем стоимость износа объекта недвижимости:

                                                           (3)

Где:

И - стоимость износа объекта;

 - стоимость объекта без учета износа;

i - процент износа оцениваемого объекта.

Процент износа оцениваемого объекта равен 30 %            (см. таблицу 2)

 = 840000руб.

После определения стоимости износа находим стоимость оцениваемого объекта с учетом износа:

                                               (4)

Где:

- стоимость объекта с учетом износа;

И - стоимость износа объекта.

Таким образом, стоимость объекта оценки, рассчитанная затратным подходом, составляет 2 000 000 руб.

3.2 Определение стоимости сравнительным подходом

Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Рыночная стоимость недвижимости определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель за аналогичный по качеству и полезности объект.

Рыночный подход наиболее действителен для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи. Если такая недвижимость на рынке продаж отсутствует, рыночный подход неприемлем. Любое отличие условий продаж сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки учитывается при анализе, поэтому при применении рыночного подхода должна использоваться достоверная и полная информация о сделках купли-продажи. Как правильно для доходных объектов данный метод задаёт лишь диапазон вероятный стоимости, потому что экономические характеристики объектов, определяющие стоимость является в современных условиях коммерческой тайной.

В оценочной практике принято выделяют шесть основных элементов сравнения, которые должны анализироваться в обязательном порядке: право собственности на недвижимость, условия финансирования, условия продажи, состояния рынка, местоположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования, компоненты, не связанные с недвижимостью.

) Права собственности. Юрисдикция объекта недвижимости играет ключевую роль в установлении его стоимости, а, следовательно, и цены продажи. Можно утверждать, что при прочих равных условиях цена продажи объекта недвижимости будет предельно высокой при абсолютной собственности: полном праве собственности на здание и сооружение и на земельный участок. Тогда при сделке купли-продажи объекта недвижимости покупателю передаются права собственности в полном объеме: владеть, пользоваться и распоряжаться не только зданием и сооружениями, но и земельным участком, на котором они находятся. Введение тех или иных ограничений на право собственности (отсутствие права на распоряжение земельным участком, наличие сервитута и т.п.) объективно снижает стоимость объекта недвижимости, а следовательно, и цену продажи.

) Условия финансирования сделки.

При нетипичных условиях финансирования сделки купли-продажи объекта недвижимости (например, в случае ее полного кредитования) необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки. По данному параметру корректировка не применялась.

) Условия продажи и время продажи.

Поскольку рассчитать поправку на условия финансирования и налогообложения на передаваемые юридические права и ограничения, а также условия продажи затруднительно, то лучше по возможности не рассматривать для анализа и сравнения подобные сделки. В противном случае поправки на эти характеристики делаются в первую очередь.

) Торг.

При проведении корректировок на условия продажи принимался во внимание тот факт, что продавец может уступать в цене продажи, в настоящем отчете корректировка по данному элементу сравнения принята в размере - 5%.

) Местоположение. Пространственно-территориальные координаты размещения того или иного объекта недвижимости при определении его стоимости трансформируются в рентную составляющую стоимости.