Экспертиза и управление недвижимостью

Введение

Выбор варианта ННЭИ представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой) - в соответствии с определениями этих видов стоимости.

Для целей эффективного управления объектом или для целей оценки его рыночной стоимости анализ ННЭИ должен (кроме случаев особых обременений) проводиться сначала для участка земли, как будто свободного, а затем - для этого же участка, но с существующими улучшениями. При этом следующее из анализа ННЭИ использование участка с имеющимися улучшениями признается наилучшим и наиболее эффективным, если рыночная стоимость улучшенного участка выше, чем стоимость участка как свободного (при этом необходимо учитывать затраты на снос строений и на денежные компенсации пользователям, выселяемым при сносе имеющегося строения). Если стоимость участка без существующих улучшений выше, чем с этими улучшениями, то с точки зрения оценщика в этом случае может теряться смысл оценки рыночной стоимости объекта с улучшениями. С точки зрения управляющего, в случае превышения рыночной стоимости земли над стоимостью всего объекта нецелесообразно брать такой объект в управление с обязательством обеспечивать ожидаемую собственником положительную динамику изменения его ценности и доходности в течение трастового цикла.

Особого внимания заслуживает вопрос о выборе ННЭИ при оценке рыночной стоимости недвижимости в составе действующего предприятия. Этот вопрос возникает при оценке рыночной стоимости бизнеса методом накопления активов. Алгоритм выбора варианта ННЭИ самого бизнеса (обязательный при оценке 100%-го и контрольного пакетов акций) может включать анализ возможностей:

переноса существующего производства на новую площадку с изменением профиля застройки земельного участка на территории, ныне занятой предприятием;

разделения предприятия на два (одно специализируется на управлении имуществом, второе занимается собственно производством);

диверсификации структуры производимого продукта (расширяется или изменяется номенклатура изделий и услуг);

увеличения парка или замены технологий и оборудования (с выбором предпочтения между покупкой и лизингом);

расширения и модернизации производственной базы путем нового строительства на своей или приобретаемой территории, а также путем ремонтов и реконструкции существующих строений.

Существенно, что при выборе любого из вариантов ННЭИ может оказаться необходимым использование не только арендных доходов (по рыночным ставкам), но и части дохода от бизнеса, приходящейся на недвижимость (анализируется способность недвижимости выполнять функции как финансового, так и реального актива). В результате такого анализа может оказаться, например, что максимальная стоимость предприятия будет достигнута в случае, если запланировать высвобождение и более рациональное использование избыточных активов (с продажей непрофильных активов) или (и) даже прекращения производства со сдачей всей недвижимости в аренду.

В диплом проекте будут проведены 5 экспертиз, техническая, экономическая, управленческая, правовая и экологическая, с помощью которых можно выявить ЛНЭИ объекта мини-пансионата.

1. ТЕХНИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

1.1 Технологические решения

Основные показатели:

Вместимость мини-пансионатов - 136

Номерной фонд - 75 шт.

Категория пансионатов - 2*

Сменность работников - односменная

Штат - 110 человек

Количество рабочих дней - 250

1.2 Исходные данные

Проект мини-пансионатов по ул.Семашко в городе Железноводске выполнен согласно задания на проектирование, в соответствии с предложениями заказчика.

При проектировании использованы нормативные документы:

1 СНиП 2.08.02-89* «Общественные здания и сооружения»,

2 Пособие (к СНиП 2.08.02-89*) по проектированию учреждений здравоохранения»,

3 Справочным пособием «Проектирование предприятий общественного питания» (к СНИП 2.08.01-89*),

4 Справочное пособие к СНиП 2.08.02-89*,«Проектирование бассейнов»,

5 Приказ Федерального Агенства РФ по туризму от 21.06.2005 №86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения», Москва, 2007г,

6 СанПин2.1.7.728-99 «Правила сбора, хранения и удаления отходов лечебно- профилактических учреждений»,

7 СП 2.3.6.1079-01. «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовления и оборотоспособности в них пищевых продуктов их продовольственного сырья»,

8 СанПиН 2.1.2.1188-03 «Гигиенические требования к устройству, эксплуатации и качеству воды плавательных бассейнов»,

9 СНиП 35-01-2001 «Доступность зданий и сооружений для маломобильных групп населения»,

10Каталоги оборудования учреждений здравоохранения.

1.3 Функциональное назначение объекта

Проектируемые мини-пансионаты предусмотрены оздоровительного назначения круглогодичного функционирования в городе Железноводске. Железноводский курорт специализируется на лечении заболеваний органов пищеварения и мочеполовой системы. Лечебно-оздоровительные учреждения города располагают специализированным медицинским оборудованием, высококвалифицированными специалистами, научными диагностическими, лечебными методиками, включающими курортные факторы реабилитации- лечебную грязь, минеральную воду и оказывают медицинскую помощь находящимся на лечении. В проектируемом комплексе предусмотрен необходимый состав лечебных помещений.

Отдыхающие пансионата имеют возможность получения различных видов лечения, диагностических, лабораторных исследований на базе близлежащих санаторных учреждений, межсанаторного диагностического центра при санатории «Горный воздух», общекурортных учреждений в городе Железноводске, учитывая расположение участка под застройку в курортной зоне.

Расположение проектируемого пансионата, наличие коммерческого фасада, снабженного различными атрибутами визуальной идентификации: корпоративными знаками, вывесками способствуют успешной деятельности.

Проектом предусмотрено строительство сблокированного здания, объединенного в единый архитектурный ансамбль. Здание размещается на площадке со значительным перепадом рельефа. Блоки здания имеют разную этажность, в отдельных блоках предусмотрены цокольные этажи.

Строительство мини-пансионатов позволяет решить следующие задачи:

соблюдения регламентируемых санитарных требований организации услуг и обслуживания пациентов,

компактного размещения отдельных функциональных групп помещений, обеспечения удобства в работе обслуживающего персонала.

·   организовать помещения по современным методикам лечебного, физического воздействия на организм,

·   обеспечить надлежащий санитарно-гигиенический и противоэпидемический режим,

·   ведения методической работы по пропаганде здорового образа жизни, выполнения Государственных программ «Здоровье населения России» и др.

1.4 Краткая характеристика и обоснование решений по технологии

Состав и площади помещений учитывают предъявляемые требования нормативных документов и включают:

Ø жилые помещения,

Ø  блок медицинского назначения,

Ø  помещения оздоравливающего назначения,

Ø  предприятия общественного питания,

Ø  административные помещения,

Ø  бытового, вспомогательного назначения.

Объемно - планировочные и технологические решения выполнены с учетом задания на проектирование, сложившейся застройки, величины имеющейся территории.

Планировочное решение отвечает требованиям организации отдельных структурных подразделений, с устройством отдельных входов и подъездов. Перемещение по этажам осуществляется при помощи лестниц и пассажирских лифтов.

Вход пациентов предусмотрен в вестибюльную группу помещений, включающую: вестибюль со стойкой администратора, помещениями медицинской регистратуры, охраны, гардероба верхней одежды, туалетов для посетителей.

На отм.-6,600 для отдыхающих предусмотрена гостиная для проведения культурно-массовых мероприятий.

Жилые номера запроектированы разной комфортности и включают:

2-х местный, двухуровневый номер «апартамент» - 4

-х местный двухкомнатный номер «люкс» - 2

-х местный однокомнатный номер - 54

-но местный однокомнатный номер - 15

Итого - 75

Жилые номера предусмотрены изолированными ячейками - при жилой комнате предусмотрены прихожая и санитарный блок (умывальник, унитаз, душевой поддон или ванна). Жилые номера оборудованы мебелью, телевизорами, холодильниками.

В соответствии с приказом Федерального Агенства РФ по туризму от 21.06.2005 №86 «Об утверждении системы классификации гостиниц и других средств размещения» номера имеют следующую классификацию:

номер «апартамент» - 4

номер «Люкс» - 2

номер 1категории - 69

На этажах имеются комнаты обслуживающего персонала, туалеты, кладовые уборочного инвентаря. Чистое белье доставляется в кладовые чистого белья и далее по номерам. Грязное белье собирается в кладовых грязного белья и после временного хранения, направляется в прачечную.

В пансионате предусмотрены кабинеты врача терапевтического профиля, процедурная. Кабинеты оснащены необходимым оборудованием, специализированной мебелью. Расстановка оборудования в помещениях учитывает зоны, обеспечивающие рабочие места врача, медсестры для опроса больного, заполнения документации и комплекс оборудования для проведения медицинских манипуляций. Организация рабочих мест предусматривает рациональную планировку, оснащение, соблюдение эргономических, эстетических, санитарно-эпидемиологических требований: к естественному, искусственному освещению, микроклимату, соблюдению гигиены.

Допустимые уровни бактериальной обсемененности воздушной среды помещений.

Классы чистоты проектируемых помещений:

«Б»(чистые) - процедурная,

«В»(условно-чистые) - лечебные кабинеты, кладовые чистого белья, материальные,

«Г»(грязные) -коридоры, кладовые уборочного инвентаря, грязного белья, туалеты.

Реализация схемы сбора и удаления отходов.

Детализация и реализация планов по сбору и удалению отходов разрабатывается в соответствии с СанПин 2.1.7.728-99 «Правила сбора, хранения и удаления отходов лечебно-профилактических учреждений». При этом учитываются следующие мероприятия: производится количественный и качественный анализ образующихся отходов, с определением классов отходов. Система сбора отходов предусматривает требования, предъявляемые к раздельному сбору и удалению отходов различных классов. В проектируемом учреждении отходы относятся к классам- А (неопасные отходы) и Б (опасные). Предусматривается сбор отходов класса «Б» (одноразовые шприцы, системы и проч.) в одноразовую тару. Отходы, подлежащие утилизации, проходят дезинфекцию, собираются в герметичную одноразовую упаковку. Одноразовые ёмкости с отходами маркируются надписью «Опасные отходы. Класс «Б» с нанесением кода.

Дезинфекция отходов класса «Б» производится перед сбором в одноразовую упаковку непосредственно в процедурной, методом погружения в дезинфицирующий раствор. Дезинфекция производится в соответствии с действующими нормативными документами.

Блок помещений оздоровительного назначения запроектирован специализированным на проведении СПА-программы и включает следующие кабинеты: водолечения, многофункционального массажа, паровоздушных процедур, бассейна. Прием пациентов производится по назначенному времени. Физиотерапевтические процедуры, обеспечивающие дозированную нагрузку на различные группы мышц, являются неотъемлемой частью лечения. Отпуск процедур производится в соответствии с методиками, производится тестирование основных параметров организма и т.д. Принятые программы предназначены также для гигиенического ухода, косметологических манипуляций. Процедуры кабинета СПА-косметологии обладают большими оздоровительными и косметическими возможностями. Используя их, можно осуществлять программы по детоксикации организма, релаксации, снятию синдрома хронической усталости, по восстановлению биоритмов, стимуляции иммунитета, очищения, питания и оздоровления кожи, коррекции фигуры, борьбы с целлюлитом, снятия болей и мышечной усталости. Сопутствующим воздействием в процедурах является использование гидротерапии и инфракрасного излучения. Для этого установливается следующее оборудование-гидрофузионная капсула для СПА-процедур, камера ИК-нагрева, комплекс паровоздушных процедур «хамам». Применяемые процедуры оказывают уникальное оздоравливающее воздействие на организм человека, так как позволяют использовать классические методы терапии в сочетании с Hi Tech технологиями. Технология гидрофузии является новым методом ухода за кожей и телом, - использование одновременно двух полярных принципов термотерапии для получения косметических и оздоровительных эффектов. Сочетание глубокого прогрева при помощи инфракрасного излучения (глубокий разогрев тела лучами ИК спектра солнечного излучения) и парового воздействия (влажная паровая пленка, укутывающая тело) является идеальным для проведения процедур ухода за телом с использованием морских водорослей, ила, лечебных грязей, арома- и фитотерапевтических средств, различных масок. Эффективное тепло разогревает тело на глубину до 4 см без разогрева окружающего воздуха, что способствует процессу липолиза и выведению токсинов из глубоких подкожных слоев. Инфракрасное излучение повышает также и активность коллагена, который придает коже эластичность и молодость. Паровая пленка поддерживает необходимую влажность на коже и способствует переносу активных веществ, содержащихся в косметических средствах, в верхние слои дермы. В капсулах также используются такие известные, хорошо зарекомендовавшие себя методы, как душ ВИШИ, гидромассажные системы, различные спреи. Душ ВИШИ позволяет проводить процедуры талассотерапии с нанесением консистентных масок в комфортных условиях, контрастные процедуры, может использоваться как одна из процедур при проведении СПА-ухода, так и самостоятельно. Используемые материалы могут содержать как водорастворимые, так и мелкодисперсные ингредиенты, такие как витамины, минералы и т.п. Комплексное воздействие при помощи сухого теплого воздуха, ингаляций эфирными маслами и ионизированным воздухом, вибромассажа, хромотерапии, музыкотерапии позволяет погружать клиента в состояние глубокой релаксации и оказывать тонизирующее и направленно стимулирующее воздействие.

Функция гидромассажа способствует снятию спазмов и мышечной релаксации, симулирует физиологические процессы организма.Система для нанесения активных ингредиентов на кожу в виде спрея может использоваться для проведения процедур автозагара, увлажнения кожи, нанесения фитоэкстрактов или лечебных препаратов. Помимо основных перечисленных функций, СПА-капсулы могут иметь дополнительные возможности, например, воздействие чистым кислородом варьируемой температуры в оздоровительных и косметических целях (метод окситермии), аэромассаж и т.п. Кабинеты оснащены специализированными креслами-кушетками, инструментальными столиками, шкафами для медикаментов, инструментария, холодильником. В отдельной зоне одного из кабинетов организована линия санитарной обработки инструментария: мойка, просушивание и дезинфекция инструментов для косметических манипуляций. В работе используются также одноразовые стерильные материалы.

Для обеспечения санитарного режима в отделении предусмотрены кладовые эксплуатационных материалов, чистого, грязного белья, дезинфекционных средств, уборочного инвентаря.

Для поддержания необходимого санитарного режима воздуха в помещениях установлены бактерицидные облучатели с рециркуляторами, обеспечивающие процесс в присутствии людей.

Монтаж оборудования произведен строго по заводским инструкциям с соблюдением последовательности монтажных операций лицензированной организацией.

Стирка белья жилых номеров, спецодежды персонала пансионата производится централизованно, в прачечной.

Внутренняя планировка основных помещений бассейна соответствует гигиеническому принципу поточности: продвижение занимающихся осуществляется по функциональной схеме - гардероб, раздевалка, душевая, ножная ванна, ванна бассейна. Наблюдение за состоянием здоровья купающихся осуществляется медицинскими работниками. Выполнение предъявляемых требований гарантирует эпидемическую безопасность в отношении грибковых, вирусных, бактериальных, паразитарных заболеваний, передаваемых через воду, и предупреждает возможность вредного влияния химического состава воды на организм человека, в том числе раздражающего действия на слизистые и кожу и интоксикаций при поступлении вредных веществ при дыхании, через неповрежденную кожу и при заглатывании. Контроль качества воды в бассейне производится лабораторией на арендных условиях.

Помещения административного назначения размещены на отм.0,000, -9,900 и включают: кабинеты главного врача с приемной, экономической, организационно-методической, хозяйственной служб, бухгалтерию и др. Кабинеты оснащены оргтехникой офисной мебелью.

Помещения бытового и хозяйственного назначения размещены на отм. -9,900, -13,200 и включают: гардеробы, комнату сестры-хозяйки, бельевые.

Состав и площади помещений пищеблока принят в соответствии со Справочным пособием «Проектирование предприятий общественного питания» к СНИП 2.08.01-89* «Общественные здания и сооружения», СП 2.3.6.1079-01.«Санитарно-эпидемиологические требования к организациям общественного питания, изготовления и оборотоспособности в них пищевых продуктов их продовольственного сырья». Планировочное решение предприятия выполнено с учетом последовательности технологических процессов приема продуктов, приготовления и отпуска готовой продукции.

Проектируемый пищеблок предусмотрен в следующем составе:

Ø помещения для посетителей -столовая, 2бара,

Ø  производственные, складские помещения,

Ø  помещения вспомогательного, бытового назначения.

Планировочное решение предприятия отвечает требованиям последовательности технологических процессов приема продуктов, приготовления и отпуска готовой продукции в обеденный зал. Ассортиментом предусматривается реализация в столовой продукции собственного производства - салатов, первых, вторых блюд, напитков, в том числе диетических блюд. В барах реализуются: продукция быстрого приготовления, напитки горячие и прохладительные, мороженое, мучные кондитерские изделия. Прием продуктов осуществляется через загрузочное помещение, обеспеченное подъемно-транспортным оборудованием и навесом. Разгрузка товаров производится с использованием грузовых тележек. Хранение продуктов осуществляется в отдельных кладовых с учетом товарного соседства. Для хранения скоропортящихся продуктов предусмотрены сборно-разборные холодильные камеры. В составе складской группы помещений предусмотрены вспомогательные помещения - комната обработки яиц, помещение обработки бачков для отходов. Работа предприятия предусмотрена на сырье. Для реализации производственной программы предусмотрены производственные помещения: овощной, мясо-рыбный, горячий, холодный, мучной цехи, хлеборезка. В мясо-рыбном для обработки мяса, птицы, рыбы организованы линии, для выработки фарша установлена электромясорубка. Хранение продуктов производится в холодильных шкафах. В овощном цехе осуществляется обработка овощей, фруктов. Для нарезки овощей установлена овощерезка. Мучной цех предназначен для выработки штучных и весовых мучных кондитерских изделий без крема. В цехе установлено оборудование для просеивания сыпучих продуктов, приготовления теста, выпечки изделий. Холодный цех оборудован холодильными шкафами для хранения продукции, механическим оборудованием. В производственных помещениях установлено специализированное тепловое, механическое, холодильное оборудование, столы, ванны. Для приготовления продукции установлено современное электрическое оборудование, обеспечивающее различные способы тепловой обработки. К установке принято отечественное и импортное оборудование. Принятое оборудование отвечает предъявляемым требованиям при работе с пищевыми продуктами. Для мытья столовой и кухонной посуды предусмотрены моечные, оборудованные в соответствии с предъявляемыми требованиями. Обслуживание посетителей производится по методу шведского стола, с установкой специализированного оборудования. Обеденный зал предусмотрен для приема пищи в две посадки.

Бытовые помещения для персонала пищеблока включают: гардеробы верхней одежды, комнату приема пищи, туалеты. Отдельные туалеты предусмотрены для посетителей.

Кабинеты с постоянным пребыванием персонала имеют естественное освещение.

1.5 Инженерные коммуникации

Мини-пансионаты имеют централизованный подвод инженерных коммуникаций: отопления, водопровода, канализации. Для обеспечения нормируемого воздухообмена в помещениях запроектирована система приточно-вытяжной вентиляции. Вентиляция в здании предусмотрена естественная и механическая. В горячем, мучном цехах над тепловым оборудованием установлены зонты с механическим отсосом тепловлагоизбытков и подачей свежего воздуха. В производственных помещениях имеются каналы с решетками механической вентиляции, обеспечивающей воздухообмен. Проветривание помещений осуществляется через фрамуги. Для производственных нужд используется холодная и горячая вода. Отвод в канализацию осуществляется отдельными выпусками производственной (от предприятия общественного питания) и бытовой канализации. Подключение приборов общественного питания к канализационной сети выполнено с учетом требований норм проектирования.

Монтаж технологического оборудования производится согласно паспортным данным специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид работ.

Приборы для подключения силового и осветительного оборудования устанавливаются в электрощитовой. Осветительные приборы устанавливаются согласно расчета освещенности помещений.

1.6 Требования к отделке помещений

При выполнении отделочных работ помещений учитываются требования нормативных документов к ограждающим конструкциям. Санитарные правила регламентируют применение материалов, обеспечивающих влажную уборку и дезинфекцию ограждений. Пол в помещениях предприятия общественного питания с уклоном в сторону канализационных трапов, используемых при уборке помещений. Отделка соответствует гигиеническим и противопожарным требованиям. В подсобных помещениях водоразборные краны имеют фартуки их глазурованной плитки.

1.7 Интерьер помещений для посетителей выполняется в соответствии с назначением

Проект мини-пансионатов по ул.Семашко в городе Железноводске выполнен согласно задания на проектирование, в соответствии с предложениями заказчика.

Проектируемые мини-пансионаты предусмотрены оздоровительного назначения круглогодичного функционирования в городе Железноводске.

Проектом предусмотрено строительство сблокированного здания, объединенного в единый архитектурный ансамбль. Здание размещается на площадке со значительным перепадом рельефа. Блоки здания имеют разную этажность, в отдельных блоках предусмотрены цокольные этажи.

Состав и площади помещений учитывают предъявляемые требования нормативных документов и включают:

Ø жилые помещения,

Ø  блок медицинского назначения,

Ø  помещения оздоравливающего назначения,

Ø  предприятия общественного питания,

Ø  административные помещения,

Ø  бытового, вспомогательного назначения.

Объемно - планировочные и технологические решения выполнены с учетом задания на проектирование, сложившейся застройки, величины имеющейся территории.

Планировочное решение отвечает требованиям организации отдельных структурных подразделений, с устройством отдельных входов и подъездов. Перемещение по этажам осуществляется при помощи лестниц и пассажирских лифтов.

Вход пациентов предусмотрен в вестибюльную группу помещений, включающую: вестибюль со стойкой администратора, помещениями медицинской регистратуры, охраны, гардероба верхней одежды, туалетов для посетителей.

Жилые номера запроектированы разной комфортности и включают:

2-х местный, двухуровневый номер «апартамент» - 4

-х местный двухкомнатный номер «люкс» - 2

-х местный однокомнатный номер - 54

-но местный однокомнатный номер - 15

Итого - 75

Жилые номера предусмотрены изолированными ячейками и оборудованы мебелью, телевизорами, холодильниками. На этажах имеются комнаты обслуживающего персонала, туалеты, кладовые уборочного инвентаря.

В пансионате предусмотрены кабинеты врача терапевтического профиля, процедурная. Кабинеты оснащены необходимым оборудованием, специализированной мебелью.

Блок помещений оздоровительного назначения запроектирован специализированным на проведении СПА-программы и включает следующие кабинеты: водолечения, многофункционального массажа, паровоздушных процедур, бассейна.

Помещения административного назначения включают: кабинеты главного врача с приемной, экономической, организационно-методической, хозяйственной служб, бухгалтерию и др. Кабинеты оснащены оргтехникой офисной мебелью. Помещения бытового и хозяйственного назначения включают: гардеробы, комнату сестры-хозяйки, бельевые.

Состав и площади помещений пищеблока принят в соответствии с действующими нормативными документами. Планировочное решение предприятия выполнено с учетом последовательности технологических процессов приема продуктов, приготовления и отпуска готовой продукции. Планировочное решение предприятия отвечает требованиям последовательности технологических процессов приема продуктов, приготовления и отпуска готовой продукции в обеденный зал. Для реализации производственной программы предусмотрены складские, производственные помещения. Для приготовления продукции установлено современное электрическое оборудование, обеспечивающее различные способы тепловой обработки. К установке принято отечественное и импортное оборудование. Принятое оборудование отвечает предъявляемым требованиям при работе с пищевыми продуктами.

Мини-пансионаты имеют централизованный подвод инженерных коммуникаций: отопления, водопровода, канализации. Для обеспечения нормируемого воздухообмена в помещениях запроектирована система приточно-вытяжной вентиляции. Вентиляция в здании предусмотрена естественная и механическая. Проветривание помещений осуществляется через фрамуги. Для производственных нужд используется холодная и горячая вода. Отвод в канализацию осуществляется отдельными выпусками производственной (от предприятия общественного питания) и бытовой канализации.

Монтаж технологического оборудования производится согласно паспортным данным специализированной организацией, имеющей лицензию на данный вид работ.

Приборы для подключения силового и осветительного оборудования устанавливаются в электрощитовой. Осветительные приборы устанавливаются согласно расчета освещенности помещений.

При выполнении отделочных работ помещений учитываются требования нормативных документов к ограждающим конструкциям. Санитарные правила регламентируют применение материалов, обеспечивающих влажную уборку и дезинфекцию ограждений. Отделка соответствует гигиеническим и противопожарным требованиям.

2. ЭКОНОМИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Для наиболее рационального размещения отдельных элементов города или района применяется функциональное зонирование территорий.

По своему функциональному значению территории подразделяются на:

а) Селитебную зону, в которой размещены жилые микрорайоны, участки административно-общественных учреждений, спортивные сооружения, внеквартальные зеленые зоны, улицы, площади, устройство и вспомогательные территории внешнего и внутреннего транспорта и часть неиспользованных участков.

б) Промышленную зону, в которой размещаются промышленные предприятия в комплексе с обслуживающими культурно-бытовыми учреждениями, зелеными зонами.

в) Транспортную зону - участки, занимающиеся устройством внешнего транспорта.

г) Коммунально-складскую зону - санитарно-защитную зону, отдельные промышленные предприятия и транспортные устройства от жилья.

Селитебная, промышленная, транспортная, складская с сопутствующими им санитарными зонами составляют застроенную территорию города. Вне застроенной территории, но в пределах городской черты, размещаются городские лесопарки, коммунальные предприятия, которые по эксплуатационным и санитарно-гигиеническим условиям не могут быть размещены в застроенной части города. Не все городские элементы равнозначны по тяготению к ним населения. Сочетание жилых районов, пунктов массового посещения населения и сети магистральных улиц и площадей создают общую планировочную структуру.

Данный район г. Железноводска находится на гористой местности со сложной геологией. Он отделен от центра города большим лесопарком. По своей зональной принадлежности рассматриваемый район можно отнести к селитебной части, так как большую его часть составляют жилые кварталы и санаторно-курортные комплексы. Здесь располагаются 5-этажные многоквартирные и частные дома.

Наиболее характерным фактором для существования автодорожных перемещений является транспортный узел, который состоит схематически из комплекса линий (сеть дорог), сооружений. Видами сообщения являются: магистрали, автодороги, улицы, проезды.

Хотя и район немного отдален от города, но добраться сюда можно в считанные минуты. Так маршрутные такси и автобусы доставляют пассажиров из других районов города в течение 5-10 минут. Это обусловлено небольшой по размерам площади города, да и заторов на дорогах практически не бывает. Дороги асфальтированы, но их состояние заметно ухудшилось в последнее время. Это связано и со строительством различных курортных учреждений.

Ни одно современное производство и жилые помещения не будут отвечать своему назначению, если не будут снабжены, в первую очередь, электричеством, водой, системой коммунальных услуг. Это осуществляется инженерным обеспечением. Промышленные районы в этом вопросе снабжены куда лучше, чем селитебные зоны с частным домовладением.

В г. Железноводске развитость инженерной инфраструктуры находится на достойном уровне.

Инженерные сети проектируются как комплексная система, объединяющая все надземные, наземные и подземные сети. Подземные дороги прокладываются под улицами и дорогами. Под тротуарами располагают тепловые сети, на разделительных полосах - водопровод, газопровод, канализацию. Передача электроэнергии осуществляется подземными кабельными линиями, которые прокладывают на полосе между красной линией и линией застройки.

Если смотреть объективно, то данный район может только представлять привлекательность в архитектурном и эколого-курортном плане.

По анализируемому району все данные сведем в таблицу.

Рассматривая все данные, полученные визуальным осмотром местности, можно сделать ряд выводов о том, что в исследуемом районе отсутствуют социально-бытовые и обслуживающие предприятия, общественные и административные здания. Он является эколого-курортным районом, как и весь г. Железноводск, и в нем заключена также культурно-историческая ценность. Поэтому неудивительно, что здесь располагаются, на первый взгляд, не столь «необходимые» (Государственный железноводский краеведческий музей, Академическая художественная галерея) для нашего века, века прагматизма сооружения.

2.1 Анализ варианта наилучшего и наиболее эффективного использования объекта

.1.1 Выбор варианта ННЭИ земельного участка как свободного

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования представляет собой составную часть программы управления объектом, а также часть алгоритма процедур оценки рыночной стоимости и всех видов стоимости, производных от рыночной (стоимости реализации и ограниченной реализации, ликвидационной, инвестиционной, залоговой стоимости), в соответствии с определениями этих видов стоимости.

Как видно из приведенного выше определения наилучшее и наиболее эффективное использование недвижимости определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов ее использования следующим критериям:

Потенциал местоположения - доступность участка (подъезд к нему), неудобства расположения земельного участка, скрытые опасности расположения.

Рыночный спрос - насколько планируемый вариант использования земельного участка представляет интерес на данном рынке и в данной местности. Анализируется уровень спроса и предложения на все объекты недвижимости различного функционального назначения. Анализируются достоинства недвижимости, обеспечивающие её конкурентно способность и недостатки.
 Допустимость с точки зрения законодательства (правовая обоснованность) - характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участков, и положениям зонирования.

Физическая возможность - возможность возведения зданий с целью наилучшего и наиболее эффективного использования их на рассматриваемом земельном участке.

Финансовая оправданность − рассмотрение тех физически осуществимых и разрешенных законом вариантов использования, которые будут приносить доход.

Максимальная эффективность (оптимальный вариант использования) − рассмотрение того, какой из физически осуществимых, правомочных и финансово оправданных вариантов использования Объекта будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость.

ну и самые главные факторы - это социально-экономические возможности людей и их культурно-эстетические ценности.

Итак, рассмотрев некоторые из этих критериев, можно сделать ряд предполагаемых вариантов использования данного объекта. Конечно, все эти выводы будут приближенными, но даже по ним можно в целом сделать оценку о выборе подходящего варианта.

Для каждого объекта алгоритм анализа наилучшего и наиболее эффективного использования состоит из пяти этапов.

ЭТАП 1. На первом этапе составляется максимально полный перечень функций, которые могут быть реализованы на базе исследуемого объекта.

Итак, в нашем случае можно привести вот такой список вариантов: гостиница, доходный дом (жилье в аренду), оздоровительный центр, научно-исследовательский центр, банк, бассейн, офисный центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, кинотеатр, гимназия, тренажерный зал, теннисный корт.

ЭТАП 2. На этом этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений.

Так, согласно СНиП 2.08.02 - 89* «Общественные здания и сооружения» предполагаемое здание научно-исследовательского центра не может быть запроектировано на данном участке. Так как на территории научной и научно-производственной зоны следует размещать учреждения науки и научного обслуживания, опытные производства и связанные с ними высшие и средние учебные заведения, учреждения и предприятия обслуживания, а также инженерные и транспортные коммуникации и сооружения. А в нашем случае уже сложилась определенная курортная застройка, которая не может быть изменена, и с правовой точки зрения это юридически неосуществимо.

Применение объекта в качестве гимназии также невозможно, так как согласно СНиП 2.07.01 - 89* «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений» общеобразовательные учреждения в селитебной зоне могут располагаться в радиусе 750 м каждое, а исследуемом районе уже существует две школы.

Согласно, Гражданскому кодексу РФ все предлагаемые функции не имеют непреодолимые препятствия вследствие законодательных ограничений.

ЭТАП 3. На этом этапе изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур этапа 2. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка:

не тот рельеф, имеются скальные образования;

неудобная форма или малый размер участка;

неприемлемая гидрологическая обстановка в грунте, имеются затопляемые зоны;

недостаточная несущая способность грунта и неудовлетворительные его дренажные свойства;

нет возможности подсоединиться к коммуникациям жизнеобеспечения объекта;

планируемой постройке мешают особенности рельефа или застройки ближайшего окружения.

Исследуемый район имеет ряд специфических инженерно-геологических условий, есть различные отклонения в гидрологии и рельефе участка. Все инженерные коммуникации, включающие в себя водопровод, канализацию, отопление, вентиляцию, электроснабжение, устройство связи, выполнены централизовано от городских сетей.

ЭТАП 4. Юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности, то есть если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов.

Так предлагаемый вариант доходного дома (жилье в аренду) по экономической целесообразности не может быть выбран. Спрос на такую недвижимость в этом районе будет не значительным. Данный район является селитебной зоной, хотя и жилая застройка здесь представлена небольшим количеством домовладений.

Строительство кинотеатра является также экономически не выгодным, так как уже существует такое сооружение вблизи исследуемого участка.

Парфюмерный центр также не подходит для нашего района. Дело в том, что исследуемый объект находится в районе, где проживает малое количество людей. В г. Железноводске уже имеются специализированные группы таких магазинов, которые положительно зарекомендовали себя в этом профиле, и мало кому понадобится из центра города ехать в глубь за необходимым товаром. Единственным условием для таких действий может быть только значительное снижение цен на продукцию. Но такое также не возможно в силу больших затрат, во-первых, на строительство, а во-вторых, на закупку товара. Все это приведет к убыточности объекта.

ЭТАП 5. Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Итак, в данной работе, при рассмотрении функций к пятому этапу мы подошли с таким перечнем: оздоровительный центр, банк, бассейн, юридический центр, зал для единоборств и шейпинга, боулинг-клуб, ресторан, кинотеатр, тренажерный зал, теннисный корт Все эти функции можно скомпоновать в три варианта:

. Банк, офисный центр.

. Гостиница с рестораном.

. Пансионат

Рассмотрим каждый из этих вариантов в рамках экономически целесообразных и финансово осуществимых функций.

Первый вариант - это банк с юридическим центром. Ну, во-первых, необходимо ответить на вопрос, почему этот вариант находится в числе оставшихся?

Самое главное, это то, что ни в анализируемом районе, ни в самом г. Железноводске нет такого специализированного объекта, где сконцентрированы такие функции. В данном районе имеется только банкомат. Хотя, это селитебная зона, но потребность в услугах банка, всегда будет существовать.

Кроме того, в данный вариант включена функция юридического центра. Это совсем не случайно. Основная причина в отсутствии такого центра и в районе, и даже в городе. Конечно, существуют различные нотариальные конторы, кабинеты юристов, но нет такого учреждения, где комплексно решался ряд вопросов. Кстати, проектируемый центр может иметь и междугороднее значение, так как в нем будет осуществляться весь спектр услуг, осуществляемых в области правоотношений.

Ближайшее расположение банка и юридического центра друг к другу будет способствовать их взаимосвязанной и налаженной работе в решении ряда вопросов. Это создаст удобства в сокращении времени оформления документов, в повышении качества выполнения услуг, а также привлечет большее количество заинтересованных сторон. Ну, а если отобрать и подготовить высококвалифицированные кадры, то данный объект станет по-настоящему востребованным.

Второй вариант - это гостиница с рестораном. Его выбор в числе трех оставшихся вариантов неслучаен. Но сначала нужно ответить на вопрос.

Ну, во-первых, для чего здесь гостиница? Ведь вокруг множество санаториев и пансионатов со множеством предлагаемых ими услуг в сфере здравоохранения. Но нет в этом живописном районе сооружения, где можно было бы остановиться на короткий, неопределенный срок.

Но сама по себе гостиница будет здесь нерентабельна. Это связано с большой площадью застройки. Было бы глупо для заказчика недоиспользовать предлагаемый земельный фонд. Поэтому в этот вариант можно включить и ресторан, и боулинг-клуб. Думаю, что данные функции будут востребованы и иметь спрос. Любой отдыхающий, остановившийся здесь, может не выходя из здания поужинать и провести досуг.

Кроме того, необходимо рассматривать и акцентировать свое внимание на рыночный спрос. А что сейчас рынок предлагает своему потребителю? Рынок услуг настолько расширил свои границы, что в индустрии развлечении ему, практически, нет равных. Появление всевозможных «аттракционов» приводит все к большему их спросу. Поэтому, со временем, наверное, некоторые функции еще можно будет включить в этот ряд.

Ну, и наконец, третий, заключительный вариант пансионат. Безусловно, на его выбор из массы других повлияло местоположение исследуемого участка. Что может быть лучше чистого воздуха, горного пейзажа, целебных свойств минеральных вод?!

На протяжение двух столетий строились и строятся такие санаторные комплексы. И не возникал вопрос о конкуренции среди них, так как востребованность таких услуг всегда существовала. Тысячи людей из разных уголков нашей страны и ближнего зарубежья стремятся сюда, на Кавказские Минеральные Воды.

Наоборот, в 90-е годы прошлого столетия, многие из таких комплексов пришли в упадок. Медицинский персонал расформирован, потеряно много рабочих мест. Поэтому сейчас даже необходим рост строительства таких учреждений. Необходимо вернуть нашему региону прежний статус Здравницы. А также чтобы поднять социально-экономический рост жизни населения. Только всегда встает вопрос об инвестициях в эту отрасль!

Реальное хозяйствование сфере недвижимости предполагает, прежде всего, обеспечение максимально продуктивного использования объекта как экономического ресурса и отыскание путей повышения эффективности этого использования. При этом учитывается, что критерии эффективности для доходных объектов, используемых в качестве реального или финансового актива, т.е предназначенных для извлечения прибыли, должны основываться на параметрах доходности объекта.

Одним из основных параметров доходности объекта является ставка арендной платы, определяемая как арендный доход, выраженный в денежных единицах за единицу времени и отнесенный к единице площади помещения (участка земли). Данные об арендных ставках для данной работы взяты из мониторинга СМИ «Из рук в руки», «Все для Вас», «Рынок недвижимости Кавминвод».

В ряде случаев доходы не могут быть получены в полном объеме:

− из-за потерь, связанных с недозагрузкой, − вследствие ограниченного спроса или потери времени на смену арендаторов;

− из-за потерь, связанных с обычной в современных условиях практикой задержки или прекращения очередных платежей арендной платы арендаторами в связи с потерей ими платежеспособности.

Если предположить, что потери от недозагрузки и неплатежей для разных типов помещений одинаковы, то можно рассчитать эффективный валовой доход как разность потенциального валового дохода и потерь от недозагрузки и неплатежей.

Операционные расходы подразделяются на две группы: условно постоянные и условно переменные, которые формируются из общего перечня расходов.

Чистый операционный доход представляет собой чистый годовой доход на весь капитал, инвестированный в изучаемый объект недвижимости, и рассчитывается как разность эффективного валового дохода и операционных расходов.

Еще одним из показателей эффективности использования объекта недвижимости является величина годовой нормы доходности капитала, вложенного в объект недвижимости. Общая норма доходности всего инвестиционного капитала определяется как отношение величины годового чистого операционного дохода к общей сумме средств, вложенных в этот объект.

Для данной дипломной работе все вышеперечисленные показатели эффективности использования объекта определены и сведены в таблице 1 «Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка».

Проанализировав оставшиеся три варианта функций, можно выделить третий - «Пансионат», который по отдельным показателям опережает остальные, и в целом является оптимальным. Если сравнивать значения стоимости объекта для каждого из них, то нужно отметить, что самым высоким является у последнего - 196166883,11. Данный вывод является определяющим в выборе наилучшего и наиболее эффективного варианта использования.

Диаграмма предложения по видам недвижимости %

Анализ вариантов использования условно свободного земельного участка.

Таблица 1.

2.1.2 Выбор варианта ННЭИ земельного участка с улучшениями

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения становятся более жесткими. Так, исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности его емкости и эффективности. В данной работе, как и для анализа ННЭИ земельного участка как свободного, так и для анализа ННЭИ земельного участка с улучшениями выбранные три варианта остаются без изменений. Результаты расчетов для определения нормы прибыли на инвестиции сводятся в таблицу 2.

Определение нормы прибыли на инвестиции.

Таблица 2.

В данном случае выбор варианта производится на основе анализа значения нормы прибыли на инвестиции. Самым высоким оно является для третьего варианта (пансионат) - 55%. Следовательно, он и является наилучшим и наиболее эффективным вариантом использования исследуемого объекта.

2.2 Определение рыночной стоимости объекта затратным подходом

Стоимость недвижимости, определяемая с использованием затратного подхода, соответствует полному праву собственности и равны сумме рыночной стоимости участка земли и стоимости нового строительства улучшений за минусом накопительного износа.

Стоимость нового строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценке и условий может выступать в виде восстановительной стоимости или стоимости замещения.

Стоимость воспроизводства это затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, технологий, по такому же проекту, но в ценах на дату оценки.

Главная формула затратного подхода такова:

С затр = Сз.у. + Сн.с. - Из

где С затр - стоимость объекта оценки;

Сз.у.- стоимость земельного участка;

Сн.с. - стоимость нового строительства;

Из - износ, то есть количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости замещения.

Определение полной восстановительной стоимости

Восстановительная стоимость это стоимость строительства в текущих ценах на дату оценки точной копии оцениваемого объекта из таких же материалов, возведённого с учетом таких же стандартов, имеющего те же недостатки, по такому же проекту, с использованием рабочей силы такой же классификации.

Для расчёта стоимости нового строительства комплекса использованы данные объекта в ценах 2001 года.

Прямые затраты это стоимость строительства с накладными расходами и сметной прибылью.

Косвенные затраты включают в себя: оплату проектных работ, отвод участка в натуре, услуги оценщика, услуги риэлтора, БТИ и т.д.

Прямые затраты определяются по формуле:

ПЗ01 = 31384648,42 руб, k01/08 = 4,81.

ПЗ08 = 31384648,42 × 4,81 = 150960158,9 руб.

k01/08 - коэффициент перехода от 2001 г. к ценам 2009г.

Кроме того, необходимо учесть НДС - 18%.

ПЗ08 = 150960158,9 * 1,18 = 178132987,51 руб.

Далее находим косвенные затраты. Косвенные издержки - затраты инвестора, связанные со строительством, не включаемые в договорную цену. Проектные работы составляют 5% от прямых затрат в ценах 2001 г.:

Спр.р =П301*0,05* Кпр.р.,

где Кпр.р. -инфляционный индекс на проектные работы для строительства, равный 17.34.

Спр.р. = 31384648 * 0,05 * 17,34 = 27210489,82 руб.

Отвод участка в натуре(ОУ) составляет 0.5% от ПЗ08

ОУ = 178132987,51 * 0,005 = 890664,94 руб.

Регистрация прав собственности (Рп.с.) составляет 1% от ПЗ08

Рп.с. = 178132987,51 * 0,01 = 1781329,88 руб.

Услуги риэлтора, примем как 2% от П308

Ур = 178132987,51 * 0.02 = 3562659,75 руб.

Услуги БТИ составляют 2% от ПЗ08

Убти = 178132987,51 * 0.02 = 3562659,75 руб.

Итого косвенные затраты составят сумму всех рассчитанных издержек

КЗ = Спр.р. + Рп.с. + Ур + Убти + ОУ

КЗ = 27210489,82 + 890664,94 + 3562659,75 + 3562659,75 + 1781329,88 = 37007804,14 руб.

Далее определяем прибыль предпринимателя (это предпринимательский доход, представляющий собой вознаграждение инвестору за риск, связанный с реализацией строительного проекта).

ПП = n*ya / 2 *[1 + n*ya / 3 + Ĉ0 (1 + 2/3 n*ya + 2/3 n2 * y2a)].

з - стоимость земли - 45206724,21 руб. (рассчитана с помощью корректировок цен земельных участков в г. Железноводске - таблица 1),

Сав - авансовый платеж (30% от прямых затрат) -53439896,26 руб.

С0 - начальный платеж Сз + Сав = 98646620,47 руб.

Спк - сумма прямых и косвенных издержек - 215140791,65 руб.

С - сумма всех издержек С = 313787412,12 руб.

С0 / C = 0,32

 - начальная ставка дисконтирования - 30%

n - продолжительность строительства - 3 года.

ПП = 3 * 0,3 /2 [1 + 3 * 0,3 / 3 + 0,32 (1 + 2/3 *3 * 0,3 + 2/3 * 32 * 0,32)] = =0,45 [1,3 + 0,32 *( 1+0,6 + 0,54)] = 0,90.

ПП = (ПЗ + КЗ) * ПП

ПП = 215140791,65 * 0,90 = 193626712,49 руб.

ПВС = ПЗ + КЗ + ПП = 178132987,51 + 37007804,14 + 193626712,49 = =408767504,14 руб.

Расчет накопленного износа.

Определение физического износа методом нормативного срока жизни объекта.

В методе нормативного срока службы физический износ определяется как процентное соотношение фактического срока эксплуатации и нормативного срока службы, т.е. по формуле

где  - количество лет, прошедших с момента завершения строительства;

 - нормативно установленная минимальная продолжительность эффективной эксплуатации здания и его элементов при соблюдении правил и сроков технического обслуживания.

В данном случае ни о каком физическом износе не может идти речь, так как комплекс находится на стадии проектирования и возведен, но еще не сдан в эксплуатацию только спальный корпус.

Функциональное устаревание

Функциональный износ (устаревание) характеризует степень несоответствия современным требованиям основных эксплуатационных параметров зданий, определяющих условия жизнедеятельности людей, функционирование производственного оборудования, объем и качество предоставляемых услуг.

Физический износ можно уменьшить путем текущего или капитального ремонта, а функциональное устаревание - только реконструкцией или модернизацией.

Причинами функционального устаревания могут быть:

. Отсутствие элементов благоустройства или недостаточные объемы - недостатки, требующие добавления элементов (устаревание 1-го рода).

. Моральное устаревание элементов объекта - недостатки, требующие замены или модернизации элементов (устаревание 2-го рода).

. Избыточные элементы или объемы - сверхулучшения (устаревание 3-го рода).

Недостатки, требующие добавление элементов - элементы здания и оборудования, которых нет в существующем окружении, и без которых оно не может соответствовать современным эксплуатационным стандартам. Износ за счет данных позиций измеряется стоимостью добавления этих элементов, включая их монтаж.

Недостатки, требующие замены или модернизации элементов - позиции, которые еще выполняют свои функции, но уже не соответствуют современным стандартам (счетчики для воды и газа и противопожарное оборудование). Износ по этим позициям измеряется как стоимость существующих элементов с учетом их физического износа минус стоимость возврата материалов, плюс стоимость демонтажа существующих и плюс стоимость монтажа новых элементов. Стоимость возврата материалов рассчитывается как стоимость демонтированных материалов и оборудования при использовании их на других объектах (дорабатываемая остаточная стоимость).

Сверхулучшения - позиции и элементы сооружения, наличие которых в настоящее время неадекватно современным требованиям рыночных стандартов. Устранимый функциональный износ в данном случае измеряется как текущая восстановительная стоимость позиций «сверхулучшений» минус физический износ, плюс стоимость демонтажа и минус ликвидационная стоимость демонтированных элементов.

Примером сверхулучшений может служить ситуация, когда собственник дома, приспосабливая его «под себя», вносил какие-либо изменения для собственного удобства (инвестиционная стоимость), не адекватные с точки зрения типичного пользователя. К ним можно отнести перепланировку полезной площади помещений под конкретное использование, обусловленное увлечениями владельца или родом его занятий. Устранимый функциональный износ в подобной ситуации определяется текущей стоимостью затрат на приведение измененных элементов к их первоначальному состоянию.

Функциональное устаревание может быть устранимым и неустранимым.

Устранимое функциональное устаревание - это такой износ, устранение которого технически возможно и экономически выгодно, так как затраты на него меньше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

где УФУ1 - устранимое функциональное устаревание 1-го рода, вызванное отсутствием элементов или недостаточными объемами;

УФУ2 - устранимое функциональное устаревание 2-го рода, вызванное наличием морально устаревших элементов благоустройства;

УФУ3 - устранимое функциональное устаревание 3-го рода, вызванное наличием избыточных элементов или объемов.

УФУ1 определяется как разность между стоимостью требуемых дополнительных элементов благоустройства на дату оценки и стоимостью их замещения, как если бы они были в составе здания во время строительства.

В данном случае при осмотре объекта оценки установлено, что оцениваемого торгового центра присутствуют элементы благоустройства в достаточных объемах и УФУ1 отсутствует.

УФУ2 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устаревших элементов и стоимости затрат на замену (модернизацию), включающей демонтаж устаревших и монтаж современных элементов. УФУ2 отсутствует.

УФУ3 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости избыточных элементов (объемов) и стоимости их ликвидации за вычетом возврата. В данном случае УФУ3 отсутствует.

Неустранимое функциональное устаревание - это износ, устранение которого технически невозможно или экономически нецелесообразно, так как затраты на него больше, чем добавляемая при этом стоимость объекта.

где НФУ1 - устранимое функциональное устаревание 1-го рода, вызванное отсутствием элементов или недостаточными объемами;

НФУ2 - устранимое функциональное устаревание 2-го рода, вызванное наличием морально устаревших элементов благоустройства;

НФУ3 - устранимое функциональное устаревание 3-го рода, вызванное наличием избыточных элементов или объемов.

НФУ1 определяется как разница чистой потери дохода из-за отсутствия элемента благоустройства на дату оценки и их стоимости замещения, как если бы они были в составе здания во время строительства. НФУ1 у здания отсутствует.

НФУ1 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости морально устаревших элементов и чистой потери дохода за вычетом стоимости замещения современных элементов, как если бы они были в составе здания во время строительства. НФУ2 отсутствует.

НФУ3 определяется как сумма остаточной восстановительной стоимости избыточных элементов (объемов) и дополнительных эксплуатационных затрат на них за вычетом добавленной стоимости здания, получаемой за счет «сверхулучшений». Данный вид устаревания отсутствует, так как «сверхулучшений» у здания нет.

Таким образом, функционального устаревания у оцениваемого объекта не выявлено.

Внешний экономический износ.

Внешний экономический износ вызывается факторами, внешними по отношению к объекту недвижимости, и относится как к земельному участку, так и к некоторым улучшениям. В данном здании внешний экономический износ отсутствует.

Расчет накопленного износа

Под накопленным износом понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или комбинацией этих факторов. Накопленный износ рассчитывается по след формуле:

И = 1 - ((1 - ФИ) х (1 - ФУ) х (1 - ВИ)),

где: И - накопленный износ;

ФИ - физический износ;

ФУ - функциональный износ;

ВИ - внешний (экономический) износ.

И = 1- ((1-0) х (1-0) х (1-0)) = 0,00

Отсутствие износа объясняется тем, что здание только построено и сдано в эксплуатацию.

Результаты расчета стоимости затратным подходом.

Стоимость здания за вычетом накопленного износа равна

,51 - 0% = 178132987,51 руб.

Итого рыночная стоимость объекта равна

С затр = Сз.у. + Сн.с. - Из

Сзатр = 45206724,21 + 178132987,51 + 37007804,14 = 260347515,86 руб.

Таким образом, рыночная стоимость оцениваемого права собственности объекта на дату оценки, полученная затратным подходом равна: 260347515,86 руб.

2.3 Определение рыночной стоимости доходным подходом

В основе подхода лежит предпосылка, что стоимость объекта обусловлена способностью объекта генерировать денежные потоки в будущем, т.е. доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков.

Объект оценки находится в эксплуатации и способен приносить доход. В расчёте был применён метод дисконтирования денежных потоков. Метод ДДП позволяет определить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Для расчёта стоимости необходимы данные:

длительности прогнозного периода;

прогнозные величины денежных потоков, включая реверсию;

ставка дисконтирования.

При оценке недвижимости методом ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта:

потенциальный валовой доход;

действительный валовой доход;

чистый операционный доход;

денежный поток от уплаты налогов;

денежный поток после уплаты налогов.

Денежный поток после уплаты налогов - это денежный поток до уплаты налогов минус платежи по подоходному налогу владельца недвижимости.

На практике российские оценщики вместо денежных потоков дисконтируют доходы:

- ЧОД (указывая, что объект недвижимости применяется как не отягощенный долговыми обязательствами)

чистый поток наличности за вычетом расходов на эксплуатацию, земельного налога и реконструкцию

облагаемую налогом прибыль.

Необходимо учитывать, что требуется дисконтировать именно денежный поток так как: денежные потоки не так изменчивы, как прибыль; понятие «денежный поток» соотносит приток и отток денежных средств, учитывая такие денежные статьи, как «капиталовложения» и «долговые обязательства», которые не включаются в расчёт прибыли; показатель прибыли соотносит доходы, полученные в определённый период, с расходами, понесёнными в этот же период, вне зависимости от реальных поступлений или расхода денежных средств; денежный поток - показатель достигнутых результатов, как для самого владельца, так и для внешних сторон и контрагентов - клиентов, кредиторов, поставщиков и т.д., поскольку отражает постоянное наличие определённых денежных средств на счетах владельца.

Расчёт типичного срока прогноза.

Для России принят прогнозный период 3-5 лет, хотя международной практике 5-10 лет считаются средними. Период в 3-5 лет обусловлен не стабильностью оценочных факторов и обеспечивает реальный анализ денежных потоков, характера их изменения.

Для расчёта прогноза величина принята 3 года.

Прогнозирование денежных потоков до конца периода владения

Прогнозируется 5%-е повышение ежегодной арендной ставки. Необходимо спрогнозировать изменения ПВД, ДВД, ОР, на весь период владения объектом.

ПДВ это общий доход без учёта потерь, при 100% загрузке. ПВД зависит от сдаваемой площади и рассчитывается по формуле:

Д=SCa,

где S-площадь сдаваемая в аренду, м2;

Са-арендная ставка за м2; Са = 16500 руб/год за м2.

Арендная ставка вычислена путем корректировок арендных ставок по городу Железноводску.

ДВД, действительный валовой доход это ПВД за вычетом потерь от недозагрузки, потери при сборе арендной платы и добавлением прочих рыночных доходов от рыночного использования:

ДВД = ПВД - Потери.

Потери можно выразить в % по отношению к потенциальному валовому доходу.

Чистый операционный доход (ЧОД) это действительный валовой доход за минусом операционных расходов (ОР) за год (не включая амортизационные отчисления):

ЧОД=ДВД-ОР,

Операционные расходы это расходы необходимые для обеспечения нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства валового дохода.

Для данного расчёта ОР приняты на уровне 60% от ДВД.

ОР = ДВД - 0.60.

При определении ставки дисконтирования необходимо понимать, что инвестор, приобретая объект недвижимости, отдаёт свои деньги в обмен на право через время вернуть их с прибылью, не получение её учитывается премией за риск в виде процентных надбавок к норме прибыли, которую он мог получить, вложив свой капитал с максимальным риском.

В работе приведён метод кумулятивного построения, при нём безрисковая ставка увеличивается на различные виды рисков. Формула кумулятивного построения выглядит таким образом:

 = YB+ ∑dYi,

где YB - безрисковая ставка

dYi - поправка на соответствующий риск

В качестве безрисковой принята ставка по журналу «Эксперт», что составляет 9,9% годовых.

Поправки на риск примем исходя из таблицы:

Риск строительства включает с себя риски, возникающие на этапе строительства, а также риски невыполнение работ в запланированные сроки, риск отсутствия должного качества работ и д. р.

Риск ликвидности связан с оборачиваемостью активов недвижимости, и обладает низкой ликвидностью.

Риск конкуренции, риск появления конкурентных проектов, риск не компетентного управления связан с изменениями прогнозов, повышение расходов и прочие.

Расчёт ставки дисконтирования приведён в таблице.

Расчёт текущей стоимости доходным подходом

Перерасчёт потока доходов в текущую стоимость выполняется с использованием ставки дисконтирования в прогнозный период и с помощью ставки реверсии при продаже. Ставку реверсии примем равной фактору фонда возмещения в четвёртый год при величине безрисковой ставки по формуле:

 = (iб / (1 + iб)4 - 1).

Ставка реверсии будет составлять 21%

Реверсия это возврат инвестированного капитала в конце прогнозируемого периода. Состоит из рыночной стоимости объекта инвестиций на конец прогнозного периода.

Капитализированная стоимость продажи (реверсии) объекта в конце 4-го года будет равна:

                            70605405

Vpив = ЧОД4/Rb =----------------- = 336216214,29 руб.

                                 0,21

Чистая выручка от продажи за минусом комиссионных за продажу будет:

чист = Vpив * 0,95 = 336216214,29 * 0,95 = 319405403,58 руб.

Тогда денежный поток будет выглядеть следующим образом:

-ый год - 57179628 руб.

-ой год - 62039896 руб.

-ий год - 66542792 + 319405403,58 = 385948195,58 руб.

Дисконтируем по вычисленной формуле. Получая стоимость объекта на дату оценки.

                 ЧОД i

NPV = ∑-------------- ;

               (1+ib)n

= 57179628 / (1+0,214)1 + 62039896 / (1+0,214)2 + 385948195,58 / (1+0,214)3 = 47100187,81 + 41918848,65 + 214415664,22 = 303434700,68 руб.

Итого, рыночная стоимость объекта, определенная доходным подходом составляет 342168631,25 руб.

2.4 Оценка рыночной стоимости сравнительным подходом

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогом. Это позволяет определить цену продажи каждого аналога, как если бы он обладал теми же основными характеристиками, что и оцениваемый объект. Скорректированная цена дает оценщику возможность сделать заключение о том, что наиболее вероятная цена продажи аналогичных объектов отражает рыночную стоимость. Учитывая, что данный подход оценки недвижимости основывается на сравнении продаж, его называют сравнительным.

Стоимости определения с использованием сравнительного подхода в руб.

Стоимость объекта недвижимости, рассчитанная методом сравнения продаж составляет: 210632054,7 руб.

2.5 Расчет показателей экономической эффективности инвестиционного проекта

Определим чистую прибыль пансионата за год.

Из технической части видно, что данный комплекс имеет 43 спальных места. Стоимость путевок для 33 мест примем равной 50000 рублей, для 10 - 80000 рублей. Путевки рассчитаны на 21 день пребывания в центре. Следовательно, за год в пансионате можно побывать 17 раз. Тогда,

* 50000 = 1650000 рублей,

* 80000 = 800000 рублей.

Итого: 2450000 руб.

* 17 = 41650000 руб. в год.

Примем недозагрузку 5% (2082500 руб.), тогда получим 39567500 руб. в год.

Данный комплекс располагает теннисным кортом, бассейнами, поэтому можно определить и прибыль, получаемую за счет посетителей, не отдыхающих здесь.

Теннисный корт. Он находится на открытой площадке, поэтому сезон ограничен: с апреля по октябрь. Предположим, что стоимость 1 часа - 300 руб. Время работы с 10.00 до 19.00. Учитывая, недозагрузку и неблагоприятные погодные условия, получим 538650 руб.

Настольный теннис. Он расположен в закрытом помещении, поэтому посещение возможно круглый год. Стоимость 1 часа - 150 рублей. Время работы с 10.00 до 19.00. Тогда, получим, 520125 руб.

Бассейн. Стоимость 1 часа 100 руб. Время с 10.00 до 17.00. Также необходимо учесть недозагрузку, получим - 346750 руб.

Конференц-зал. По проекту предусмотрен конференц-зал на 130 мест. Руководство комплекса может для сторонних лиц сдавать это помещение в качестве места для собраний, концертов, различных мероприятий. Аренда составит 2000 руб. в час. Прибыль составит 511000 руб.

Итого, прибыль составит 42284275 руб.

Рассчитаем теперь расходы.

По проекту предусмотрено 140 человек работающих в пансионате. Из них 16 - административно-управленческий персонал. Заработная плата для работников принята 10 человек имеют 8000 рублей, 6 - 10000 рублей. Итого, 140000 руб. Кроме того, должности могут совмещаться и выполняться одним лицом. Примем среднюю заработную плату 9000 руб., тогда 1026000 руб. Итого, 1166000 руб. в месяц расходы на заработную плату, а в год - 13992000 руб. Операционные расходы в год 360000 руб.

Вычтем расходы и найдем:

- 14352000 = 27932257 руб.

Необходимо учесть налог на прибыль 24% (6703741,68 руб.):

- 6703741,68 = 21228515,32 руб.

Итак, 21228515 руб. - чистая прибыль пансионата в год.

Найдем прибыль для 5-ти прогнозных лет. Предположим, что увеличение прибыли первый год составит 30%, второй - 40%, четвертый и пятый - 50%.

Найдем показатели для определения эффективности проекта.

Важнейшим показателем эффективности проекта является чистый дисконтированный доход (другие названия - ЧДД, интегральный эффект, Net Present Value, NPV) - накопленный дисконтированный эффект за расчетный период.

Для признания проекта эффективным, с точки зрения инвестора, необходимо, чтобы ЧДД проекта был положительным.

ЧДД рассчитывается по формуле:

где:- начальные инвестиции,- чистый денежный поток месяца t,- длительность проекта в месяцах,- месячная ставка дисконтирования.

ЧДД = 86930770 / (1+0,1)5 - 548639414 = - 495307653 руб.

Показатель NPV представляет абсолютную величину дохода от реализации проекта с учетом ожидаемого изменения стоимости денег. Обязательное условие реализации проекта: чистый приведенный доход должен быть неотрицательным. Для данного проекта чистый приведенный доход составляет - 495307653 руб. Это очень низкий показатель.

Индекс доходности характеризует (относительную) «отдачу проекта» на вложенные в него средства. Он может рассчитываться как для дисконтированных, так и для недисконтированных денежных потоков.

где:- начальные инвестиции,- чистый денежный поток месяца t,- длительность проекта в месяцах,- месячная ставка дисконтирования.

ИД = 86930770 / (1+0,1)5 / 548639414 = 0,1.

Этот показатель учитывает инвестиции всех участников проекта, как девелопера, так и участников долевого строительства. Так в расчете участвует общий инвестированный капитал, он имеет несколько другой смысл, чем показатель доходности. Индекс прибыльности проекта равен 0,1, а необходимое условие, что бы индекс прибыльности был больше 1. В нашем случае он не отвечает данному условию.

Сроком окупаемости («простым» сроком окупаемости) называется продолжительность периода от начального момента до момента окупаемости.

где:- начальные инвестиции,- чистый денежный поток месяца t.

Ток = 7 лет

В данном случае период окупаемости составляет 7 лет.

По данным значениям показателей эффективности проекта можно сделать вывод о том, что за анализируемый период инвестиционный проект принесет желаемые результаты для заинтересованных сторон, срок окупаемости достаточно велик, и можно предположить, что для заказчика этот проект является не только экономически перспективным, но и социально выгодным.

Заказчик имеет высокие финансовые возможности и может себе позволить возводить такие объекты, которые играют социально-важную роль в экономической сфере региона и в целом страны.

3. УПРАВЛЕНЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

3.1 Управление объектами недвижимости общества

Управленческая экспертиза направлена на выявление эффективности системы управления объектом, анализа, выработку «лучшей и наиболее эффективной» схемы рекомендуемого управления объектом на основании анализа «наилучшего и наиболее эффективного использования (ЛНЭИ), а также данных, полученных в рамках предыдущих экспертиз.

В общем виде основными этапами управленческой экспертизы является:

установление перечня ее предмета, объекта и задач;

разработка соответствующим им апробированных и премлемых индикаторов и решений;

подготовка рекомендаций;

При разработке системы управления объектом недвижимости следует взаимосвязанно рассматривать управляемую и управляющую подсистему. Необходимо обосновать состав тех параметров управляющей подсистемы, которые должны формироваться и отслеживаться при стратегическом, тактическом и оперативном управлении.

В управлении недвижимостью предприятия следует указать три основных уровня: стратегический, тактический и оперативный.

Стратегический уровень направлен на решение носящих долговременный и всеобъемлющий характер задач структурных преобразований объекта управления.

Тактическое управление недвижимостью осуществляют, исходя из рассмотрения других (сопутствующих или первенствующих) задач и критериев управления городом. Оперативное управление - это решение задач на уровне отдельных конкретных объектов недвижимости.

Подчеркнем наличие доминирующего критерия в управлении недвижимостью - это стремление к увеличению ее ценности. Эта доминанта управления характерна для всех уровней, условий и времен, соответствуя непреходящей ценности главной компоненты недвижимости - земли. При этом понятие увеличения ценности, сочетая количественные и качественные факторы, может претерпевать эволюции или в ряде ситуаций (например, внешних катастроф) модифицироваться в минимизацию потерь.

Задачи стратегического уровня.

Структурно-правовые целенаправленные преобразования комплекса недвижимости в пространстве субъектов и форм собственности включают:

• долгосрочные программы приватизации и акционирования, а также продуманное участие в процессах приватизации-акционирования и на инвестиционных конкурсах федеральных предприятий, на рынках ценных бумаг;

• программы развития акционерных и совместных предприятий с участием предприятия;

• займы и кредиты под гарантии возврата объектами недвижимости;

• организация совместного управления собственностью предприятий, обществ и товариществ, развитие кондоминиумов, полное перенесение бремени ответственности и содержания на частных собственников жилья и др.

При этом задача структурного управления может трактоваться, например, как достижение заранее сформулированных количественных показателей в структуре комплекса недвижимости на фиксированном интервале: времени.

Задачи тактического уровня

Уровень тактического управления комплексам недвижимости - это множество задач, решаемых во взаимосвязи с программами различного масштаба и уровня и задачами других комплексов. В их числе:

• более интенсивное наполнение бюджета из источников, связанных с различными операциями с недвижимостью (налоги и другие платежи за недвижимость, продажи, конкурсы и аукционы, сдача в аренду, поступления от приватизации и акционирования, и др.);

• решение важных социальных задач типа: улучшение качества жизни и труда, поддержка науки и образования, программы благоустройства предприятия;

• инвестиционные программы, в т.ч. конкурсы и контракты для целевого или портфельного привлечения стратегических внешних инвестиций в развитие предприятия и конкретных объектов недвижимости

• комплексные программы реконструкции

На тактическом уровне в наибольшей мере проявляются взаимодействия и иерархические отношения критериев различных городских комплексов и проблем.

Задачи оперативного уровня

В числе актуальных задач оперативного уровня - управление объектами, а также механизмы содержания объектов. Оперативное управление начинается с целенаправленного формирования характеристик проводимых операций с недвижимостью например:

• по срокам и условиям аренды (структуре затрат договаривающихся сторон на ремонты, энергию, коммунальное обслуживание, страхование, компенсацию возможных ущербов и др.);

• по ограничениям направлений использования объектов недвижимости и мерам контроля со стороны собственника;

• по срокам и правилам пересмотра ставок арендной платы и иных показателей, связанных с оценкой недвижимости, и др.

Инфраструктура, поддерживающая управление

Инфраструктура управления позволяет решать тот обширный перечень проблем инфраструктурного характера, решение которых но многом поможет обеспечить успешное выполнение актуальных задач управления недвижимостью.

Управлении недвижимостью на оперативном уровне осуществляется по заданию управляющего имуществом на тактическом уровне и подразумевает выполнение работ по содержанию одного или более комплексов. При этом решаются оперативные задачи в управлении недвижимостью в отношении, как комплекса, так и потребителей.

Управляющий на оперативном уровне вносит в рамках предоставленного бюджета расходов и доходов вклад в повышение доходов от эксплуатации В управлении недвижимостью на этом уровне можно выделить административные, технические и коммерческие (маркетинговые) функции.

В некоторых случаях плановые работы по содержанию недвижимости осуществляются силами внутренних специализированных отделов инвестора. Это тоже часть программы управления недвижимостью на оперативном уровне.

В частности в Открытом акционерном обществе «ПКФ Кавминжилстрой» управление объектами недвижимости осуществляется специальным подразделением, руководимым заместителем генерального директора по хозяйственной части. Он же осуществляет сдачу в аренду незанятых площадей. Силами этого подразделения производится уборка недвижимости, текущий ремонт и оказание коммунальных услуг, в частности отопление производится от собственной котельной. Оплата за коммунальные услуги производится бухгалтерией по предъявленным счетам коммунальных служб.

В настоящее время все объекты недвижимости зарегистрированы. Договоры аренды заключается на срок менее года, поэтому их регистрация не нужна. Что касается построенных домов, то на их базе создаются товарищества собственников жилья, которые управляются самими товариществами, в которых работают органы управления - правления, председатель и общее собрание.

3.2 Жизненный цикл проекта

Каждый проект от возникновения идеи до полного своего завершения проходит ряд последовательных ступеней развития. Промежуток времени между появлением проекта и моментом его ликвидации (завершения) называется жизненным циклом проекта. Жизненный цикл проекта делится на фазы.

Фаза начальная (концептуальная). Главным содержанием на этой фазе является разработка концепции проекта, включающая:

сбор исходных данных и анализ существующего состояния (предварительное обследование);

определение проекта (цели, задачи, результаты, основные требования, ограничения, уровень риска);

разработка бизнес-плана;

определение и сравнительная оценка альтернатив;

представление предложений, их апробация и экспертиза;

утверждение концепции и получение одобрения для разработки следующей фазы.

Фаза разработки. Главным содержанием этой фазы является разработка основных компонентов проекта и подготовка к его реализации.

Общее содержание этапов работ этой фазы:

назначение руководителя проекта и формирование команды проекта, в первую очередь основных членов команды;

установление деловых контактов и изучение целей, мотивации и требований заказчика и владельцев проекта и других важнейших участников;

развитие концепции и разработка основного содержания;

структурное планирование (потребность в ресурсах, процедуры управления проектом и техника контроля, определение и распределение рисков);

организация и проведение подрядных торгов, заключение субконтрактов с основными исполнителями;

представление проектной разработки, получение одобрения на продолжение работ.

Фаза реализации. Главное содержание этой фазы - выполнение основных работ проекта, необходимых для достижения цели проекта. Основными работами этой фазы являются:

организация выполнения работ;

детальное проектирование и технические спецификации;

оперативное планирование работ;

установление системы информационного контроля за ходом работ;

организация и управление материально-техническим обеспечением работ, предусмотренных проектом.

Эту фазу реализации проекта можно разделить на ряд этапов:

этап проведения проектно-изыскательских работ;

этап строительства.

Для проведения проектно-изыскательских работ для реализации проекта привлекается банковский кредит на срок 9 месяцев в размере 5 млн. рублей, под ставкой 19 % годовых, который должен покрыть данные расходы и расходы, связанные со стадией подготовительного периода и начала возведения подземной части здания

Этап строительства осуществляется по средствам привлечения подрядных организаций. В этот предполагает финансирование за счет денег покупателей по договору долевого участия квартир. Планируется продать 80% от общего количества жилых помещений. Взносы оплаты вносятся 4 раза с периодичностью в три месяца. Первый взнос в размере 27 % от полной стоимости квартиры осуществляется до 1 октября 2007 года. К этому времени уже сформирована база по проекту (оформлен договор аренды земельного участка, готова проектно-сметная документация и начинается закладываться фундамент) и у участников строительства появляется интерес для участия в проекте. В декабре 2007 г., марте и мае 2008 года взносы обеспечивают наличность баланса и поддержания бюджета, при реализации проекта.

Фаза завершения. На этой фазе проекта достигается конечная цель, подводятся итоги и разрешаются конфликты, закрывается проект. Основное содержание работ этой фазы состоит в следующем:

планирование процесса завершения проекта;

подготовка кадров для эксплуатации создаваемого объекта;

подготовка документации, сдача объекта заказчику и ввод в эксплуатацию;

подготовка итоговых документов;

закрытие работ и проекта;

разрешение конфликтных ситуаций;

реализация оставшихся ресурсов;

продажа квартир и сдача в аренду офисных помещений.

Эта фаза осуществления инвестиционного проекта строительства жилого дома со встроенными нежилыми помещениями происходит после завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию. В этот момент реализуются 20 % квартир и нежилые помещения по их рыночной стоимости. Нежилые помещения планируется сдавать в аренду, тем самым, обеспечивая постоянный доход на продолжительный период времени. Особенность проведения 3-его этапа в том, что за счет реализации проекта в 2очереди. Разделение и ввод в эксплуатацию в 2 очереди предусмотрены в целях ускорения оформления квартир в собственность при возможной задержке ввода в эксплуатацию нежилых помещений.

Участники проекта - основной элемент структуры проекта, так как именно они обеспечивают его реализацию.

Главный участник, заинтересованный в осуществлении проекта и достижении поставленной цели, - заказчик, являющийся будущим владельцем и пользователем результатов проекта. Заказчик определяет основные требования и масштабы проекта, обеспечивает финансирование проекта за счет своих средств или средств инвесторов, заключает контракты с основными исполнителями и несет ответственность по этим контрактам. В качестве заказчика выступает юридическое лицо.

Инвестор - участник, вкладывающий средства (инвестиции) в проект. Инвестор заключает договор долевого участия с заказчиком, контролирует выполнение контрактов и осуществляет расчеты с другими участниками проекта по мере его выполнения. Инвестор по реализации проекта получает в собственность квартиры, согласно договору.

С другой стороны в качестве инвестора выступает кредитная организация, которая обеспечивает финансовыми ресурсами в первые месяцы реализации проекта в размере 5 млн. рублей. Эти средства направлены для осуществления проектно-изыскательских работ, стадии подготовительного периода и начала возведения подземной части здания.

Проектные организации разрабатывают проектно-сметную документацию и выполняют изыскательские работы, необходимые для реализации проекта. При этом ответственной выполнение всего комплекса этих работ является одна организация -генеральный проектировщик.

Подрядчик выполняет работы по реализации проекта в соответствии с контрактом. Ответственность за выполнение всех работ несет генеральный подрядчик, который, в свою очередь, заключает договоры с субподрядчиками на выполнение сдельных специальных работ или услуг.

Особое место в реализации проекта занимает руководитель проекта (проект-менеджер), которому заказчик и инвестор делегируют полномочия по управлению проектом.

Руководитель проекта планирует, контролирует и координирует работу всех участников на протяжении жизненного цикла проекта.

Руководитель проекта возглавляет команду проекта, которая создается на период его осуществления для достижения определенных в проекте целей.

4. ПРАВОВАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Сущность правовой экспертизы объектов недвижимости

Процедура правовой экспертизы состоит из нескольких этапов, первым из которых является проверка правовой истории объекта недвижимости. Ведь недвижимость - это товар, переходящий из рук в руки от предыдущих собственников к последующему. Без сведений о предыдущих владельцах невозможно предусмотреть, с какой стороны могут возникнуть неприятности. И невозможно определить степень риска признания заключаемой нами сделки недействительной в будущем. А риск заключается в том, что если с предыдущей сделкой «что-то не то», судиться с прежним обиженным собственником будет собственник нынешний, то есть сегодняшний хозяин. Поэтому и проводится проверка правовой истории объекта недвижимости, в результате которой устанавливается следующее: какие сделки совершались с покупаемым объектом, кто был собственником, кто проживал и имел право пользования этой недвижимостью и где эти люди находятся в настоящее время, были ли по этому объекту споры и по какому поводу эти споры возникали, выдавались ли дубликаты правоустанавливающих документов на объект, не нарушались ли права несовершеннолетних при совершении предыдущих сделок. Но, не смотря на проделанную большую работу, - это лишь часть правовой экспертизы.

Второй этап правовой экспертизы - экспертиза оспоримости сделки, в ходе которого проводится анализ имеющейся информации, получение дополнительных сведений, определяется возможность претензий третьих лиц на объект недвижимости, сформировывается список факторов риска, присутствующих при оформлении данной сделки, а также разрабатывается комплекс мер по минимизации возможных последствий - так называемые «антирисковые мероприятия». Разработка таких мероприятий собственно и является еще одним, третьим, этапом правовой экспертизы.

Основанием для получения права на строительство (реконструкцию) объекта и аренду для этих целей земельного участка застройщиком (инвестором), определяемым окружным конкурсом или без конкурса (по объектам социальной инфраструктуры), является распорядительный документ префекта административного округа (решение окружной комиссии по имущественно - земельным отношениям и градостроительству), оформленный в соответствии с комплектом исходно - разрешительной документации (ИРД), подготовленным за счет средств префектуры (города) и представленным на комиссию территориальным подразделением. Основанием для разработки ИРД для указанных объектов являются поручение префекта административного округа либо поручение окружной комиссии по имущественно - земельным отношениям и градостроительству. В случае необходимости финансирования разработки ИРД за счет города требуется разрешение городской комиссии по имущественно - земельным отношениям и градостроительству на оплату Департаментом экономической политики и развития города выполненных работ по разработке пакета ИРД с указанием источника затрат[1].

Правовые основы объекта недвижимости

К объективным требованиям к объектам ЖКК можно отнести:

-    долговечность и срок службы жилого здания;

-        наличие всех необходимых удобств;

         достаточная площадь и удобная планировка квартир;

         наличие объектов социально-бытового и культурного назначения;

         экологическая и физическая безопасность проживания в данном районе.

Любой проект в жилищном строительстве включает следующие виды деятельности:

-    отвод земли и сбор финансовых средств;

-        изыскания;

         проектирование;

         поставки (материально-техническое снабжение);

         строительство жилого здания;

         регистрация прав собственности;

         эксплуатация объекта.

На каждом этапе реализации проекта важное значение имеет правовая экспертиза, выполняемая экспертом или группой экспертов по анализу и оценке выполненных этапов и соответствия их существующему законодательству. В задачу правовой экспертизы входит оценка экологических, экономических, социальных и других последствий выполненного этапа строительства.

Выводы и предложения правовой экспертизы используют при проектировании, строительстве и эксплуатации жилых зданий, а также при реконструкции и ремонте их и при совершении сделок с жильем.

Отвод земельного участка для строительства производится в соответствии с требованиями Гражданского, Земельного и Градостроительного кодексов РФ.

В соответствии со ст.263 Гражданского кодекса РФ собственник земельного участка (физическое или юридическое лицо) может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку и снос на основе градостроительного планирования. При этом основным юридическим документом, определяющим застройку и благоустройство территории, является генеральный план поселения. Собственник земельного участка может разрешить строительство на своем земельном участке другим лицам с выдачей разрешения в письменной форме.

Ст.30 Земельного Кодекса РФ регламентирует порядок предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Предоставление земельных участков осуществляется как с предварительным согласованием мест размещения объектов, так и без него.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). После торгов заключают договор купли-продажи земельного участка. Переход права собственности на земельный участок подлежит государственной регистрации, удостоверяемой Свидетельством о государственной регистрации. Предметом торгов может быть также право на заключение договора аренды. В этом случае заключают договор аренды земельного участка.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется не в собственность, а в аренду юридическим и физическим лицам. По этой же статье такое предоставление земельных участков допускается в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органы местного самоуправления.

Предоставление земельных участков обычно в две стадии:

-    предварительное согласование мест размещения объекта (расширения, реконструкции), являющееся основанием для проведения изыскательных и проектных работ;

-        предоставление земельного участка в пользование на основании утвержденного проекта. [2]

В соответствии со ст.62 Градостроительного кодекса РФ собственнику земельного участка, владельцу, пользователю и арендатору земли требуется получить разрешение на строительство. Для получения такого разрешения требуется подтверждение права на земельный участок и наличие утвержденной проектной документации. Органы архитектуры и градостроительства готовят документы для выдачи разрешений на строительство органом местного самоуправления. Разрешение на строительство и утвержденная проектная документация регистрируют в органах местного самоуправления.

При выполнении правовой экспертизы важно выявить законность и соблюдение лицензионной политики для всех видов строительной деятельности. Все инвестиционные проекты независимо от форм собственности и от источников финансирования до их утверждения подлежат экспертизе в соответствии с Градостроительным кодексом РФ (ст.29). Целью экспертизы является предотвращение создания объектов, использование которых нарушает права физических и юридических лиц и интересы государства, а также оценка эффективности капитальных вложений.

В задачи правовой экспертизы входят также проверка правильности сметной стоимости объекта строительства, которое является основой для определения капитальных вложений, финансирования строительства и формирования договорных цен. Используя расчеты сметной стоимости, определяют балансовую стоимость вводимых в действие построенных объектов.

В соответствии со ст.9 Градостроительного кодекса РФ запрещается разработка, согласование, утверждение и реализация градостроительной документации без учета материалов комплексных инженерных изысканий. Порядок проведения инженерных изысканий регламентируется СНиП 11-02-96 «Инженерные изыскания для строительства. Основные положения».

В соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ и Закона «Об охране окружающей среды» проектирование, строительство и эксплуатация зданий и сооружений должны соответствовать требованиям существующего законодательства и обеспечивать благоприятные экологические условия для жизни, труда и отдыха граждан.

Разработанный в соответствии с требованиями СНиП 11-01-95 «О порядке разработки согласования и составе проектной документации на строительство предприятий, зданий и сооружений» проект на строительство объектов жилищно-гражданского назначения подлежит экспертизе как обязательному этапу инвестиционного процесса в строительстве. Порядок проведения экспертизы проектов строительства и составления заключения по экспертизе приведены в РДС 11-201-95 «Инструкция о порядке проведения государственной экспертизы проектов строительства».

Приказом Госкомэкологии РФ от 16 мая 2000 года №372 утверждено «Положение об оценке воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду в Российской Федерации». Положение регламентирует процесс проведения оценки воздействия намечаемой хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и подготовки материалов, являющихся основанием для разработки обосновывающей документации по объектам государственной экологической экспертизы.

Проект на строительство объектов жилищно-коммерческого назначения должен включать раздел «Охрана окружающей среды», который может состоять из подразделов: «Охрана и рациональное использование водных ресурсов», «Охрана земельных ресурсов, растительного и животного мира», «Защита от шума и других физических факторов воздействия».

Для придания конкретизации системе процедур экологического сопровождения проекта, то есть учета помимо положений общепринятых нормативных актов Федерального значения, следует делать поправку на региональные и районные экологические условия проекта. Общая методология введения региональных (районных) показателей основывается на базовых принципах, являющихся неотъемлемой частью мероприятий по оценке воздействия на окружающую среду:

· интеграция (рассмотрение во взаимосвязи) технических, экологических, социальных и экономических показателей;

· вариантность решений, обеспечивающих выполнение экологических требований;

· учет региональных особенностей.

Результатом выполнения настоящих дополнительных условий является максимальная актуализация (конкретизация) процесса на все компоненты окружающей среды, возможность долговременного прогноза и обеспечение репрезентативности последующего контроля за техногенным воздействием.

Порядок и последовательность действий по введению дополнительных требований к экологическому сопровождению проекта определяют Рекомендации по экологическому сопровождению Н/Д ГП “Центринвестпроект” Госстроя России, (согласование “Управления по государственной экологической экспертизе Госкомэкологии России” от 01.06.1998г.). Данные рекомендации определяют:

. Действия по первому этапу экологического сопровождения проектов (декларация о намерениях). Для проектируемых предприятий структура природно-экологической оценки района размещения имеет вид:

размещение по признаку экологического районирования территории;

оценка общего воздействия проектируемого предприятия на все элементы окружающей среды (атмосферный воздух, воды, почвы);

расчетный метод по моделированию технологических процессов и техническим характеристикам предполагаемого проектом оборудования;

обоснование соответствия (существенного различия) расчетного и фактического воздействия, разработка системы компенсирующих мероприятий (в общем виде).

По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по региональным критериям.

. Действия по второму этапу экологического сопровождения проектов (обоснование строительства).

Для объекта определение возможных экологических последствий проекта при различных вариантах размещения и функционирования, оценка инвестиционных затрат на обеспечение экологической безопасности прилегающей к объекту территории.

По результатам расчетов проводится оценка экологического риска по районным (экологические районы) критериям.

. Действия по третьему этапу экологического сопровождения проектов (ТЭО - раздел ООС в проектной документации).

Для проектируемого предприятия оценка экологического риска при принятых строительных решениях, учет природных ресурсов, используемых в процессе строительства, определение структурных изменений на прилегающей территории.

. Действия по четвертому этапу экологического сопровождения проектов (Экологический мониторинг окружающей среды при строительстве и эксплуатации ЖКК).

Действия по созданию репрезентативной системы контроля за состоянием окружающей среды зависят от масштабов воздействия. В зависимости от расчетной зоны влияния предполагается региональная, районная или местная система контроля

Налоговое регулирование инвестиционной деятельности обеспечивает направление вкладываемых средств в приоритетные сферы хозяйствования путём установления соответствующих налоговых ставок и льгот.

Налоговые ставки обосновываются и дифференцируются по отраслям и регионам, отдельным производствам в зависимости от их значимости для развития экономики в целом.

Налоговые льготы по инвестициям могут получать на срок от 2 до 5 лет перспективные фирмы (компании), предприятия малого и среднего бизнеса, а также учреждения и проекты с участием иностранного капитала. [3]

4.2 Правовое положение земельного участка и экспертиза земельной собственности

В Российской Федерации в соответствии с Земельным кодексом РФ ведется государственный земельный кадастр, содержащий систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и ценности земель.

Государственный земельный кадастр ведется в целях обеспечения рационального использования и охраны земель, защиты прав собственников земли, землевладельцев, землепользователей и арендаторов и создания объективной основы для установления цены земли, земельного налога, арендной платы.

Государственный земельный кадастр содержит информацию о землях всех категорий и ведется по единой для Российской Федерации методике в тесной взаимосвязи и с соблюдением принципа совместимости с территориальным, лесным, водным кадастрами и кадастрами других видов природных ресурсов.

Сведения о правовом положении земельных участков отражаются в государственной кадастровой книге земель и содержат данные об объектах и субъектах земельной собственности, землевладения, землепользования и аренды земли, целевом назначении земельных участков, режиме их использования. Регистрация данных производится на основе решений соответствующих органов о предоставлении земель в собственность, владение, пользование и аренду после уточнения границ участков в натуре, оформления и выдачи документов.

Учет количества и качества земель ведется по их фактическому состоянию и использованию, все изменения фиксируются после того, как они произошли в натуре

Оценка земель различного целевого назначения проводится с целью обоснования наиболее эффективного их использования и установления платы за землю. Оценка производится с помощью системы натуральных и стоимостных показателей, сведения об оценке отражаются в земельно-кадастровых документах.

В соответствии с Земельным кодексом РФ право собственности на землю, пожизненное наследуемое владение, бессрочное (постоянное) пользование земельными участками удостоверяется государственным актом.

Гражданам, которым предоставляются земельные участки для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, животноводства, индивидуального жилищного и дачного строительства, строительства гаражей, для иных целей, связанных с ведением сельскохозяйственного производства, а также предпринимательской деятельности;
предприятиям, учреждениям, организациям, которым предоставляются земельные участки для сельскохозяйственного производства или для несельскохозяйственных нужд, а также гражданам для организации крестьянских (фермерских) хозяйств

Государственные акты по утвержденным формам выдаются органами местной администрации всем гражданам, предприятиям, учреждениям и организациям при предоставлении им в установленном порядке земель в собственность, владение, пользование, а также при перерегистрации прав на предоставленный ранее земельный участок. Перерегистрация прав на земельный участок с выдачей нового государственного акта производится в связи с: изменением правового статуса земельного участка (предоставлением в собственность, владение, пользование); укрупнением или разукрупнением землевладения, землепользования; внесением в площадь или расположение земельного участка значительных изменений; внесением в государственный акт большого количества изменений, затрудняющих его чтение и понимание границ на чертеже; переходом прав на земельный участок к другому собственнику, землевладельцу, землепользователю.

Перерегистрация прав на земельный участок существующих землепользований предприятий, учреждений, организаций и граждан производится по ходатайству предприятий, учреждений, организаций, личному заявлению граждан или по инициативе местных комитетов по земельной реформе и земельным ресурсам на основании ранее выданных документов, удостоверяющих право пользования земельным участком.

При отсутствии таких документов оформление прав на земельный участок производится после проведения необходимых землеустроительных работ по установлению границ в натуре с учетом фактического использования земель.

Границы территории земельного участка отображаются на кадастровом плане. Координатное описание границ участка и его частей представляется в виде ведомости координат.

Земельный участок, находится на правах аренды. Договор аренды заключен на 25 лет с Администрацией города. Земельно-кадастровой палатой Ставропольского края земельному участку присвоен его уникальный кадастровый номер. Таким образом форма собственности на земельный участок - муниципальная. Предоставлен он на условиях аренды. Сервитуты - право ограниченного пользования земельным участком не предусмотрены. Никакие сделки с земельным участком в силу его правового положения не проводились. Никаких имущественных претензий по праву пользования и по границам земельного участка не предъявлялось. Цель использования земельного участка, предоставленного обществу на правах аренды - для размещения производственной базы.

Под построенной недвижимостью земельные участки являются муниципальными и до создания в данном доме товарищества собственников жилья принадлежат муниципалитету. После создания кондоминиума данный участок под жилой недвижимостью можно будет арендовать от имени товарищества или выкупить. Особых требования Администрации по вопросам эксплуатации земельного участка, в частности требования к использовании территории в границах зон с особым регулированием градостроительной деятельности, в том числе для исторических территорий, включая территории объектов культурного наследия и природных комплексов - не поступало. Данный земельный участок может быть приватизирован. По нашим данным в результате проведенной экспертизы все права на земельный участок у общества надлежащим образом оформлены. Регистрация договора аренды произведена Федеральной регистрационной службы - отделением по Ставропольскому краю. Регистрация договора произведена без выдачи Свидетельства о государственной регистрации путем постановки штампа о регистрации и заверенной печатью подписи регистратора о внесении зарегистрированных данных в Государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. [2]

4.3 Правовое положение недвижимого имущества общества и экспертиза права собственности на имущество

Здания и сооружения как объекты недвижимости обладают специфическими чертами - прочной связью с землей, особой ценностью, непотребляемостью в процессе использования и т.п. Существуют специальные правила, регулирующие участие таких объектов в имущественном обороте.

Специфическими качествами этих объектов обусловлены жесткие требования к форме договора купли-продажи недвижимости, правило о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, специальный порядок передачи недвижимости и другие особые условия. Требования к форме договора продажи недвижимости сводятся к тому, что такой договор должен быть заключен в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами (ст.550 ГК РФ). В отличие от общих правил, регламентирующих последствия несоблюдения простой письменной формы сделки, нарушение требований, предъявляемых к форме договора продажи недвижимости, влечет его недействительность. Учитывая, что здания и сооружения неразрывно связаны с землей, в ГК содержатся нормы, определяющие правовое положение земельногоучастка, на котором находится соответствующий объект недвижимости, в случае его продажи. При таких обстоятельствах покупателю одновременно с передачей права собственности на здания и сооружения передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. Необходимо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор продажи недвижимости, а переход права собственности по такому договору от продавца к покупателю (ст.551 ГК РФ). Статья 131 ГК РФ, устанавливает, что право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции.

При этом государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права (пункт 1 статьи 2 ФЗ от 21.07.97 г).

Таким образом, право собственности на здание (как недвижимое имущество) подтверждается свидетельством о государственной регистрации.

Объекты недвижимости, должны удовлетворять следующим признакам:

) по ним закончены капитальные вложения;

) оформлены первичные учетные документы по приемке-передаче таких объектов недвижимости;

) документы по ним переданы на государственную регистрацию;

) они фактически эксплуатируются.

Для таких объектов недвижимости установлены следующие правовые последствия в целях бухгалтерского учета:

а) по таким объектам амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения их в эксплуатацию;

б) при принятии этих объектов к бухгалтерскому учету в качестве основных средств после государственной регистрации производится уточнение ранее начисленной суммы амортизации;

в) допускается принятие таких объектов недвижимости к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Таким образом, исходя из анализа вышеприведенных положений ПБУ 6/01 и Методических указаний, можно сделать вывод о нижеследующем:

) объект недвижимого имущества, право собственности на которое не зарегистрировано, прямо не называется «основным средством», в отношении таких объектов используется специальный термин «объекты недвижимости»;

) принятие объектов недвижимости, удовлетворяющих четырем признакам (пункт 52 методических указаний), к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств производится после государственной регистрации перехода права собственности на такие объекты недвижимости (это прямо сказано в п.52 Методических указаний);

) особо оговорено, что после государственной регистрации при принятии этих объектов к учету в качестве объектов основных средств суммы амортизации подлежат уточнению, что еще раз подчеркивает особый правовой статус (в целях бухгалтерского учета) этих объектов недвижимости;

) при одновременном соблюдении четырех вышеуказанных признаков допускается (но нет обязанности!) принимать к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств объекты недвижимости и до государственной регистрации перехода права собственности на них (что еще раз указывает на то, что такие объекты имеют особый правовой статус и могут как приниматься, так и не приниматься к учету в качестве объектов основных средств до государственной регистрации перехода права собственности).

Кроме того, в Плане счетов указано, что на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» подлежит отражению информация о затратах организации в объекты, которые впоследствии будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств, и одним из субсчетов, открываемых к счету 08, является субсчет 08-4 «Приобретение отдельных объектов основных средств». Таким образом, принятие организацией к учету в качестве основного средства здания, право собственности на которое у организации отсутствует, зависит целиком и полностью от решения организации. Организация вправе, но не обязана, принять к учету в качестве основного средства здание, документы по регистрации перехода права собственности на которое находятся в регистрирующем органе (если одновременно соблюдаются еще три вышеуказанных признака).

Исходя из анализа вышеуказанных нормативно-правовых актов можно сделать вывод, что здание, право собственности на которое организацией еще не зарегистрировано, не будет являться объектом налогообложения по налогу на имущество организацией, если только организация по своей инициативе не примет к учету в качестве объекта основных средств здание, удовлетворяющее четырем условиям, указанным в пункте 52 Методических указаний. Необходимо отметить, что указанная позиция подтверждается письмом Минфина №16-00-14/121 от 08.04.03 г. «О принятии объектов недвижимости к бухгалтерскому учету». В нем прямо указано, что «объекты недвижимости, права собственности на которые не зарегистрированы в едином государственном реестре, не могут быть приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств. Указанные объекты … до момента регистрации права собственности на них должны отражаться на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы". Однако также необходимо отметить, что в более позднем письме Департамента налоговой политики все того же Минфина РФ от 13.04.04 г. 04-05-06/39 «О налогообложении незарегистрированных объектов недвижимости» содержится противоположный вывод: «объекты недвижимости, принятые после капитального строительства, введенные в эксплуатацию, документы по которым не переданы на государственную регистрацию, учтенные организацией на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", не могут рассматриваться объектом налогообложения по налогу на имущество организаций». Такой вывод, впрочем, исходя из последовательности рассуждений, приведенных в письме, является не логичным.

Кроме того, в письме УМНС №23-10/1/41005 от 21.06.04 г. высказано противоположное нашему мнению: объекты недвижимости, которые фактически эксплуатируются, независимо от государственной регистрации права собственности, являются объектом налогообложения налогом на имущество организаций. При этом специалисты тогда еще УМНС ссылаются на вышеуказанный пункт 52 Методических указаний, видя в нем требование учитывать в качестве объектов основных средств объекты недвижимости, в отношении которых выполняется четыре указанных в настоящей статье условия. Считаем, что указанные в письме аргументы УМНС противоречат буквальному смыслу п.52 Методических указаний, на который они ссылаются.

Это право собственности никем не оспаривается. В бухгалтерском учете собственность как недвижимость отражена на счете 01 - основные средства по остаточной стоимости. Износ в балансе не показан, он начисляется в журналах-ордерах. Право собственности зарегистрировано Учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ставропольского края. На каждый объект недвижимого имущества выдано Свидетельство о государственной регистрации права. Правоустанавливающим документом на недвижимость, переданную в порядке приватизации является План приватизации в котором отражено наименование недвижимого имущества и его стоимость. В отношении вновь построенных объектов правоустанавливающим документом является Акт ввода в эксплуатацию, а по купленным объектам - документ о сделке (договор купли-продажи) с передаточным актом.

Особенности сделок с недвижимым имуществом вызваны в первую очередь самим предметом сделок - недвижимостью, имеющей особую природу и ценность среди других объектов гражданских прав. Деление вещей на недвижимые и движимые основывается на их естественных свойствах. Недвижимость - правовая категория современной России. Законодательству советского периода она была неизвестна в силу множества ограничений товарного оборота и полного запрета оборота природных объектов, являвшихся исключительной государственной собственностью.         Несмотря на отсутствие в советском гражданском праве - до принятия Основ гражданского законодательства СССР и республик (1991 г.) - деления вещей на движимые и недвижимые, регулирование оборота объектов, прочно связанных с землей, всегда имело особенности, что в советское время находило отражение в различных смежных отраслях законодательства: земельном, водном и др. Недвижимость - в силу своих объективных характеристик, экономической и социальной ценности в каждой правовой системе имеет специфические статус и режим использования. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения (ст. 130 ГК). В ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», который был принят 21 июля 1997 г. Регулируется отношения, возникающие при регистрации соответствующих прав и сделок. В соответствии с данным законом, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке. Государственная регистрация прав проводится на всей территории РФ по установленной данным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Государственная регистрация прав осуществляется по месту нахождения недвижимого имущества в пределах регистрационного округа. Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда. Государственная регистрация прав носит открытый характер. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан предоставлять сведения, содержащиеся в Едином государственном реестре прав, о любом объекте недвижимости любому лицу, предъявившему удостоверение личности и заявление в письменной форме (юридическому лицу - документы, подтверждающие регистрацию данного юридического лица и полномочия его представителя). Закон определяет органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в качестве которых выступают учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории регистрационного округа по месту нахождения недвижимого имущества.

Закон также определяет порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, государственную регистрацию отдельных видов прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются:

. акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 2. договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки; 3. акты (свидетельства) о приватизации жилых помещений, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте осуществления приватизации на момент ее совершения; 4. свидетельства о праве на наследство; 5. вступившие в законную силу судебные решения; 6. акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания; 7. иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения.

Государственная регистрация ограничений (обременений) права собственности и иных вещных прав правами третьих лиц может проводиться по инициативе правообладателей или приобретающих указанные права лиц. Если ограничение (обременение) регистрируется не правообладателем, его регистрация проводится по правилам, предусмотренным для регистрации договоров и сделок, при обязательном уведомлении правообладателя (правообладателей) о зарегистрированном ограничении (обременении). Государственная регистрация ограничений (обременений) прав, установленных в соответствии с законодательством в публичных интересах органами государственной власти и органами местного самоуправления, осуществляется по инициативе указанных органов с обязательным уведомлением правообладателя (правообладателей) объекта недвижимости. Регистрация ограничений (обременений) права, ипотеки, аренды или иной сделки с объектом недвижимого имущества возможна только при наличии государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав. Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации. Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав. Проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки. [6]

ФЗ «О госрегистрации» и Закон РФ "Об основах федеральной жилищной политики" относят к недвижимому имуществу так же жилые и нежилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания, приусадебные хозяйственные постройки, сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы, кондоминиумы, предприятия как имущественные комплексы. Считаю такое толкование недвижимого имущества очень важным. Таким образом в гражданский оборот вводятся на равных условиях не только целые здания и сооружения, но и их составные части - квартиры, изолированные жилые помещения (комнаты в квартирах коммунального заселения) о которых речь пойдет далее. Однако этого нельзя сказать о приусадебных хозяйственных постройках, сооружениях и элементах инженерной инфраструктуры жилищной сферы. Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной, вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное. Как правило, предполагается, что при отчуждении жилого дома с земельным участком к новому владельцу переходит и право собственности на приусадебные хозяйственные постройки. Было бы странно, если бы в собственности прежнего владельца остался, к примеру, надворный нужник. Тоже относится и к сооружениям и элементам инженерной инфраструктуры. Если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное (ст. 134 ГК). Не может отчуждаться отдельно шахта лифта или лестничная площадка многоквартирного дома.

Данное положение подкрепляется статьями 289 и 290 ГК РФ. Собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома. Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры. Собственник квартиры не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома, а также совершать иные действия, влекущие передачу этой доли отдельно от права собственности на квартиру. Таким образом, при отчуждении отдельного объекта собственности (квартиры в многоквартирном доме) ему следует и доля в общем, имуществе дома.

Правовое значение деления вещей на недвижимые и движимые связывается с установлением различного правового режима соответственно для недвижимых и движимых вещей. Установление особого правового режима для недвижимого имущества необходимо подразумевает:

. Право собственности и другие вещные права на недвижимость, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации, доступной для ознакомления третьим лицам. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает с момента государственной регистрации этой недвижимости;

. Ипотека может быть установлена только в отношении недвижимых вещей (ст. 338 ГК);

. Обязательство, предметом которого является недвижимость, по общему правилу исполняется в месте ее нахождения;

. Предусматривается различный порядок приобретения права собственности на недвижимые и движимые бесхозяйные вещи (ст. 225 ГК) и вещи, от которых собственник отказался (ст. 226 ГК);

. Наследование недвижимых вещей и их правовой режим определяются по нормам права, действующим в месте их нахождения, движимых вещей (при наследовании) - по нормам права, действующим в последнем постоянном местожительстве наследователя;

. Установлен более длительный срок приобретательной давности на недвижимое имущество (ст.234 ГК);

. Предусмотрен особый порядок обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество (ст.349 ГК);

. Государственное или муниципальное предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный (складочный) капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника (ст. 295 ГК).

. Споры о правах на недвижимые вещи рассматриваются по месту нахождения недвижимых вещей (ст. 30 ГПК «Исключительная подсудность»).

Указанные отличия в правовом режиме недвижимых вещей распространяются, прежде всего, на вещные права, а не на вещи как таковые. Ст. 131 ГК называется "Государственная регистрация недвижимости", хотя в ней идет речь о регистрации прав на вещи, а не самих вещей. Недвижимое же имущество как вещь подлежит постановке на технический учёт в органах БТИ (бюро технической инвентаризации), которые сейчас проходят реорганизацию. Недвижимое имущество имеет большую общественную значимость, недостаточное или неадекватное регулирование в этой области могут иметь негативные последствия для всего общества, поэтому в дополнение к общему гражданскому законодательству действует большое количество специальных законов и подзаконных актов, регулирующих статус различных видов недвижимости, режим их использования и распоряжения. Уже сложились и постоянно развиваются несколько самостоятельных отраслей права, регулирующих отношения в области недвижимости, таких как земельное, жилищное, градостроительное законодательство. [2]

инвестиционный экспертиза земельный собственность

5.      ЭКОЛОГИЧЕСКАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Сущность экологической экспертизы

Экологическая экспертиза представляет собой определенную нормативными актами деятельность экспертных подразделений органов государственного и отраслевого контроля или специально создаваемых экспертных групп и комиссий по анализу, проверки и оценке предплановой, проектно-планировочной, проектно-сметной, конструкторской и технологической документации, объектов строительства и недвижимости на их соответствие установленным правилам и требованиям охраны окружающей среды и рационального природопользования, в целях предупреждения возможных негативных воздействий проектируемых и реальных объектов на окружающую среду и обеспечения благоприятного ее состояния при эксплуатации этих объектов.

В представляемой на экологическую экспертизу проектно-технологической документации по организации и проведению строительно-монтажных работ должны быть рассмотрены с позиций экологии следующие вопросы:

наличие сведений о неблагоприятных воздействиях на окружающую среду (нарушение многолетней мерзлоты, нарушение связности верхнего слоя грунта и растительного покрова; химические, бактериологические, радиационные и другие виды загрязнений и т. п.);

сроки, особенности производства работ и меры по восстановлению нарушенных участков территории;

способы сохранения гидрогеологического, геоботанического и других режимов естественного баланса в создаваемой ПТГ;

методы и технологии рационального использования почвенно-растительных и водных ресурсов в регионе строительства; транспортные схемы и характеристики (с экологической точки зрения) механических транспортных средств и др.

Проведение экологической экспертизы проектов состоит из трех основных этапов:

) подготовительного, на котором устанавливается полнота представления на экспертизу проектных материалов в соответствии с нормативными документами Минприроды РФ;

) основного, на котором изучаются представленные материалы и объекты, устанавливается их соответствие требованиям природоохранного законодательства, оптимальность принятых решений по вопросам природопользования и охраны окружающей среды;

) заключительного, на котором производится обобщение и оценка данных составление заключения экспертизы.

На подготовительном этапе выявляют и проверяют достоверность и полноту представляемых предплановых, проектно-планировочных и проектно-сметных материалов, их соответствие требованиям действующего законодательства, нормативным документам. Проверяется также основание направления проектных материалов на экспертизу, наличие установленных сопроводительных документов и материалов, документов по предварительному выбору земельных участков для строительства.

При ознакомлении с основными паспортными данными представляемых материалов особое внимание следует обратить на раздел отражения наименования объектов экспертизы, стадии проектирования, основных сведений об организации, разработавшей проект, и организации-заказчике, их ведомственной принадлежности и подчиненности, даты разработки, данных об авторах, общей сметной стоимости строительства, в том числе стоимости природоохранных мероприятий, а также наличия подписей ответственных лиц.

Большое внимание экспертные органы на данном этапе должны уделять определению эффективности запроектированных мер, направленных на улучшение состояния природных ресурсов, выполняющих оздоровительные, охранные и защитные функции.

Обязательное требование - анализ решений о возможных прогнозируемых изменениях окружающей природной среды при реализации проектов с учетом влияния антропогенных, климатических, метеорологических, иных природных факторов и процессов и их экологическая, экономическая, психологическая и санитарно-гигиеническая оценка.

Важнейшим элементом натурных разработок являются полевые обследования зоны размещения объектов. Они позволяют объективно оценить экологическую обстановку в зоне, выявить положительные и отрицательные особенности сложившейся экологической системы, ее антропогенных и природных компонентов. Натурные обследования выполняет проектная организация при разработке так называемого ситуационного, или опорного, плана местности (территории, участка, города и пр.), на которой намечено разместить объект.

По результатам проведенной экспертизы составляют перечень замечаний и экспертное заключение в двух экземплярах.

Экологическая экспертиза должна начинаться с изучения функциональных особенностей объекта и процессов, осуществляемых на исследуемом объекте.

На объектах промышленного, транспортного и другого производственного назначения должны быть изучены и оценены все этапы их деятельности, начиная от поступления сырья, технологических переделов, хранения и отгрузки готовой продукции. На всех этих этапах должны быть проанализированы виды и объёмы загрязнения производственной и окружающей природной среды, определены возможные аварийные ситуации, условия ликвидации экстремальных ситуаций, социальная и экономическая оценка ущерба от деятельности рассматриваемого объекта и т.д.

В зданиях и сооружениях непроизводственного назначения должны быть оценены условия пребывания в них человека (жилые, учебные, воспитательные, зрелищные, спортивные и др. объекты) или другого живого организма (зоопарк, заповедник, лесопарк, аквапарк и т.п.) с учётом комфортного их пребывания на объекте исследования и исключения при этом загрязнения природной среды, например, сточными водами или отработанными и загрязнёнными газами.

При выполнении экологической экспертизы должны быть определены источники загрязнения, установлены их количественные характеристики и условия их исключения, снижения или локализации.

Обычно сведения о параметрах загрязнения определяется расчётом, но могут быть также использованы и фактические данные, полученные прямым приборным (натурным) измерением.

Анализ и оценка полученных сведений о загрязнении должны выполняться с учётом нормативных требований и в соответствии с апробированными методиками, а также, используя в качестве основного способа - метод сопоставления фактических и прогнозируемых характеристик с допускаемыми параметрами загрязнения окружающей среды.

В материалах экологической экспертизы должны быть установлены количественные характеристики выбрасываемых в окружающую среду всех видов отходов жизнедеятельности и производственных процессов, среди которых выделяют следующие основные:

. Твердые отходы, хранимые на месте или вывозимые на установленную местными органами власти общественную или индивидуальную свалку.

. Жидкие отходы, очищаемые на месте или сбрасываемые в городскую канализацию.

. Выбросы газов и пыли в атмосферу после улавливания или очистки.

На каждый из этих видов отходов существуют допустимые нормы выбросов или технические требования на захоронения, которые устанавливаются на государственном уровне или региональном уровне.

Эколого-экспертное заключение должно состоять из трех основных частей: вводной (протокольной); констатирующей (описательной); заключительной (оценочно-обобщающей).

Во вводной части содержатся данные об органе, осуществляющем экспертизу, дата и время проведения экспертизы, наименование экспертируемых материалов, их состав, сведения об организации, разработавшей их, стоимость проектных и строительных работ, сведения о заказчике и органе, утверждающем экспертируемую документацию, перечень представленных на экспертизу материалов.

В констатирующей части отражается общая характеристика экологического содержания экспертируемых материалов, функционально-пространственной и архитектурно-планировочной организации территории, где размещается объект, технические, санитарно-гигиенические и экономические проработки и основные решения по охране окружающей среды, рациональному использованию и защите земель, водных источников, лесов, атмосферного воздуха, животного мира, иных природных ресурсов, в том числе социально-экологические вопросы, указывается место реализации проекта и соответствие его природному окружению в конкретной экосистеме.

Заключительная часть содержит оценку основных мероприятий по охране окружающей среды и рациональному использованию природных ресурсов с учетом возможных экономических последствий реализации проекта. В ней определяют возможность рекомендации рассмотренных материалов к утверждению либо принимают решение об их возвращении на доработку.

Качественное состояние природно-антропогенной окружающей среды существенно влияет на ценность того или иного объекта недвижимости. От того, насколько благоприятна экологическая обстановка на территории, на которой размещен, например, жилой дом или офисное здание зависят масштабы спроса на эти объекты недвижимости. Следовательно, стоимость данных объектов находится в прямой зависимости от уровня атмосферного, шумового и иного загрязнения окружающей эти объекты природно-антропогенной среды. К сожалению, складывающиеся на российском рынке цены по сделкам с недвижимостью не всегда отражаю, а чаще не отражают) влияние экологических факторов на эти цены.

Такое положение связано с затянувшимся экономическим кризисом, что объективно предопределило существенный спад ценности экологических благ, а также с недостаточно высокой экологической культурой контрагентов, работающих на рынке недвижимости. В то же время сделки с недвижимостью, как правило, имеют долгосрочный характер. А это требует от профессионального оценщика недвижимости адекватного отражения влияния экологических факторов (позитивных и негативных) на стоимость недвижимости. В данном случае профессиональный оценщик выступает в роли некого "ретранслятора" тех искажений ценности экологических благ, возникающих на рынке недвижимости. В частности, он может реализовать оценку влияния негативного экологического фактора на стоимость недвижимости с помощью расчета экономического ущерба, причиняемого объекту недвижимости, используя значения затрат (предельных) на предотвращение и компенсацию воздействия негативного экологического фактора на объект недвижимости[4].

В зависимости от поставленной задачи оценки влияния экологических факторов на стоимость недвижимости относительно масштабов и уровня точности проводимых расчетов возможны два подхода. Первый ориентирован на достаточно глубокую и детальную проработку всех рассматриваемых эколого-экономических вопросов, что требует привлечения специалистов смежных отраслей знания (экологов, гидрометеорологов, специалистов по антикоррозионной защите и санитарной гигиены и т.д.). Второй подход базируется на возможности использования профессиональным оценщиком нормативно-справочной информации, позволяющей ему самостоятельно проводить расчеты по оценке влияния экологических факторов на стоимость недвижимости.

Экологические факторы в контексте оценки недвижимости - это совокупность чисто природных и природно-антропогенных факторов, не являющихся средствами труда, предметами потребления или источниками энергии и сырья, но оказывающих непосредственное воздействие на эффективность и полезность использования объекта недвижимости.

В зависимости от научно-технических и экономических возможностей целенаправленного изменения характеристик экологических факторов их можно подразделить на управляемые и неуправляемые.

Управляемые факторы:

уровень чистоты потребляемой воды;

лесистость территории и разнообразие зеленых насаждений;

режим увлажнения, оползневая опасность и т. п.

Неуправляемые экологические факторы:

тип почв;

рельеф местности;

ветровой режим;

температурный режим;

сейсмичность территории;

загрязнение воздушного бассейна;

шумовое, радиационное и другое антропогенное загрязнение и т. п. Представленная классификация экологических факторов достаточно условна и зависит от уровней научно-технического прогресса и социально-экономического развития конкретного региона. Например, в определенной мере шумовое загрязнение в аспекте использования жилых и офисных зданий можно рассматривать и как управляемый экологический фактор, так как в настоящее время имеются технические средства, снижающие негативное воздействие шума на обитателей этого вида недвижимости: шумопоглощяющие оконные рамы, внутренняя перепланировка здания с целью снижения прямого воздействия шума и т. д.

При оценке недвижимости экологические факторы необходимо рассматривать как метаинфраструктуру, существенно влияющую на ценность (стоимость) объекта недвижимости. Ценность этой метаинфраструктуры, выраженной в стоимостной (денежной) форме, определяет вклад совокупности экологических факторов в стоимость объекта недвижимости. При этом вклад экологической метаинфраструктуры в стоимость объекта недвижимости может быть позитивным или негативным. В условиях рыночной экономики посредством функционирования рынка недвижимости ценность экологической метаинфраструктуры находит адекватное отражение в структуре стоимости недвижимости.

Существует объективная закономерность роста ценности экологических благ. При этом по мере роста уровня (качества) жизни, исходя из закона предельной полезности, возникают повышающиеся потребности у покупателя объекта недвижимости не только в традиционных экологически чистых благах (отсутствие загрязнения воздуха, шума, наличие зеленых насаждений), но и в получении психосоциального экологического эффекта (возможность созерцания из окон своего дома или офиса природного ландшафта, прямого контакта с естественной природой и т.п.). Безусловно, такого рода элитарные объекты недвижимости обладают значительной рыночной стоимостью и объективно отражают тенденцию ее дальнейшего роста.

Для определения стоимости объекта недвижимости с учетом экологических факторов необходима их экспертиза, позволяющая конкретизировать основные параметры качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды рассматриваемого объекта. Совокупность экологических факторов, влияющих на стоимость объекта недвижимости, анализируется с позиции как негативного, так и позитивного влияния. С позиции негативного влияния экспертиза должна проводиться на основе анализа окружающей среды по трем основным видам загрязнения: механическое, химическое и физическое. Экспертиза негативных экологических факторов проводится с целью идентификации основных параметров качественного состояния окружающей природно-антропогенной среды оцениваемого объекта недвижимости при определении его стоимости с учетом влияния этих факторов.

Механическое загрязнение - захламление (например, мусор) территории (участка земли) объекта недвижимости, оказывающее лишь механическое негативное воздействие без физико-химических последствий. В качестве единицы измерения уровня механического загрязнения могут быть использованы показатели плотности захламления: отношение массы или объема мусора на единицу площади (т/га, кг/м2 и т. д.)[5]

Электромагнитное загрязнение - изменения электромагнитных свойств среды, в пространстве которой находится объект недвижимости (от линий электропередач, радио и телевидения, работы промышленных установок и т.д.), могут приводить к местным географическим аномалиям и деструкции в тонких биологических структурах, к которым также относится человек. Этот вид загрязнения имеет достаточно многообразную систему измерений и поэтому при проведении экологической экспертизы считается возможным лишь качественный анализ его характеристик, т.е. можно ограничиться констатацией его наличия (либо отсутствия) и приведением перечня основных источников, их мощности (например, уровень напряжения тока высоковольтной линии электропередач, мощность радиорелейной установки и т. д.) в зоне поражения рассматриваемо: объекта недвижимости. Радиационное загрязнение - превышение естественного уровня содержания радиационных веществ в среде, где находится рассматриваемый объект недвижимости. В качестве единицы измерения для этого вида загрязнения используются часовые и осредненные за год уровни радиации (микрорентгены и т. д.). Источники радиации могут быть как внешние, так и внутренние относительно рассматриваемого объекта недвижимости. Внешние - это объекты типа АЭС, свалок промышленных отходов, промышленные и научно-исследовательские предприятия, обладающие ядерными установками и т. п., зона радиационного действия которых охватывает и место размещения рассматриваемого объекта недвижимости Внутренние - это загрязненные либо радиационно-небезопасные материалы, находящиеся в зданиях или сооружениях рассматриваемого объекта недвижимости (применение вторичного огнеупорного кирпича в кладке стен, каминов и др., ранее использованного для облицовки металлургических печей, вяжущих материалов, добытых из загрязненных карьеров, и т. п.).

При экологической экспертизе объектов недвижимости наряду с инвентаризацией и анализом рассмотренных выше негативных последствий загрязнения окружающей природно-антропогенной среды объекта недвижимости определяются и характеристики благоприятных (позитивных) экологических факторов, которые рассматриваются как позитивный экологический и психосоциальный эффект, существенно влияющий на рыночную стоимость объекта недвижимости. Например, если предположить, что объект недвижимости находится в экологически чистой природно-антропогенной среде, то экологический психосоциальный эффект может характеризоваться рядом позитивных экологических факторов:

наличие природного ландшафта и возможность его созерцания из окон данного объекта;

высокая и эффективная доступность обитателей объекта недвижимости к экологически чистым природным объектам (парк, водоем, заповедник, заказник и т. п.);

разнообразие видов зеленых насаждений и их высокая экологическая эстетичность на территории размещения объекта недвижимости.

Многообразие такого вида экологических факторов далеко не исчерпывается представленным перечнем. Система измерений этих факторов, влияющих на рыночную стоимость объекта недвижимости, достаточно сложна, исходя из субъективной основы их ценности. В этой связи при проведении экологической экспертизы этих факторов можно ограничиваться лишь качественным анализом, но при этом аналитик должен достаточно полно раскрыть их качественную характеристику.

Планировочные работы

При выполнении планировочных работ почвенный слой должен предварительно сниматься и складироваться для дальнейшего использования. Допускается не снимать плодородный слой: при толщине его менее 10 см, при разработке траншей шириной поверху 1 м и менее. Снятие и нанесение плодородного слоя следует производить, когда грунт находится в немерзлом состоянии. Не допускается не предусмотренная проектной документацией вырубка деревьев и кустарника, засыпка грунтом стволов и корневых шеек древесно-кустарниковой растительности.

При производстве строительно-монтажных работ должны быть соблюдены требования по предотвращению запыленности и загрязненности воздуха. Не допускается при уборке отходов и мусора сбрасывать их с этажей здания без применения закрытых лотков.

Зоны работы строительных машин и маршруты движения средств транспорта должны устанавливаться с учетом требований по предотвращению повреждения насаждений.

Производственные и бытовые стоки, образующиеся на строительной площадке, не должны загрязнять окружающую среду.

При строительстве жилого дома возникает необходимость сооружения магистральных трубопроводов. Это связанно с неизбежным нарушением поверхности земли в полосе строительства в процессе планировки трассы, срезки грунта на продольных и поперечных уклонах, расчистки трассы от растительности. Строительство и эксплуатация различных конструкций, коммуникаций приводят к различным видам нарушения земель. Так подземная и полуподземная прокладки предполагают разработку траншей, надземная - устройство опор и фундаментов под них.

Все эти воздействия (нарушения) активизируют эрозионные процессы в грунтах, вызывают русловые деформации на переходах через реки, нарушают рельефообразования. Воздействие на окружающую среду при эксплуатации проявляются в течение более длительного периода времени, чем при строительстве. Возникающие утечки транспортируемых продуктов, выхлопы двигателя и другие воздействия приводят к загрязнению грунтов, рек и водоемов вдоль трассы коммуникаций.

Таким образом, решение проблемы окружающей среды при строительстве коммуникаций должно базироваться на биологических, экологических, экономических и инженерно-технических исследованиях.

5.1 Экспертиза безопасности жизнедеятельности

.1.1 Санитарно-гигиенические условия и охрана труда

Микроклимат рабочей зоны определяется температурой, влажностью, скоростью движения воздуха.

Допустимые показатели микроклимата в соответствии с Гигиеническими требованиями к микроклимату производственных помещений (СанПиН 2.2.4,5438-96) устанавливает в холодное время года - температуру 20-25 град.С, относительную влажность-40-60%, скорость движения воздуха 0,1 м/сек.

Все помещения, производственные и вспомогательные с длительным пребыванием в них работающих, обеспечены комбинированным (естественным и искусственным) освещением в соответствии с требованиями СНиП 23-05-95.

В помещениях и на рабочих местах уровень звука предполагается в пределах НТД («Санитарные нормы допустимых уровней шума на рабочих местах»).

В основу организации труда положены принципы научной организации труда: ритмичность, синхронность трудовых процессов, непрерывность и стандартизация.

Предприятия проектируемого встроено-пристроенного торгового комплекса являются частными.

Проектом предусматриваются мероприятия, обеспечивающие благоприятные условия труда персоналу. Эти мероприятия обеспечивают соблюдение норм и правил по технике безопасности, производственной санитарии и пожарной безопасности и направлены на предотвращение несчастных случаев и заболеваний на производстве.

Медицинское обслуживание работников проектируемого объекта предусматривается в медицинских учреждениях г. Ставрополя. Медицинское обследование проводится предварительно при поступлении на работу и периодически для всех работников. Для оказания первой медицинской помощи предусматривается аптечка с необходимым набором медикаментов.

Помещения спроектированы с обеспечением оптимальных параметров по температуре и влажности и в соответствии с установленными нормами, чем достигается оптимальный микроклимат.

Отделка потолков, стен и пола офисных, подсобных и бытовых помещений выполнена в соответствии с требованиями санитарных правил. Все применяемые для внутренней отделки помещений материалы выбраны из числа разрешенных Министерством Здравоохранения РФ и удобны для санитарной обработки.

Для работающих предусмотрены бытовые помещения (комнаты приготовления и приема пищи, санитарные узлы, кладовая уборочного инвентаря), оборудованные всем необходимым для кратковременного отдыха, приема пищи, обеспечения личной гигиены, соблюдения и поддержания чистоты и санитарии во всех помещениях.

Технологическое оборудование размещено таким образом, чтобы его монтаж, эксплуатация и обслуживание были доступны, безопасны и удобны.

Технологические операции по подъему и перемещению грузов более 10 кг вручную на проектируемом объекте не предусматриваются.

Оборудования, создающего излишний шум и вибрации в проектируемом объекте нет. Уровень шума и вибрации на рабочих местах не превышает допустимых уровней согласно СН 2.2.4/2.18.562-96 «Шум на рабочих местах, в помещениях жилых, общественных зданий и на территории жилой застройки» и СН 2,2.4/2.1.8.566-96 «Производственная вибрация, вибрация в помещениях жилых и общественных зданий».

Ионизирующее и неионизирующее излучения отсутствуют.

Санитарно-гигиенические условия работ соответствуют требованиям ГОСТ 12.1.005-88 ССБТ «Общие санитарно-гигиенические требования к воздуху рабочей среды».

Скорость движения воздуха в проектируемых помещениях-0,1 м/сек.

РАСЧЕТ ВЫБРОСА ЗАГРЯЗНЯЮЩИХ ВЕЩЕСТВ ОТ ДВИГАТЕЛЯ ВНУТРЕННОГО СГОРАНИЯ ЛЕГКОВОГО АВТОТРАНСПОРТА

5.2 Мероприятия по безопасности труда

Действующая система охраны труда (трудовое законодательство, производственная санитария и техника безопасности) обеспечивает надлежащие условия труда рабочим-строителям, повышение культуры производства, безопасность работ и их облегчение, что способствует повышению производительности труда. Создание безопасных условий труда в строительстве тесно связано с технологией и организацией производства.

В строительстве руководствуются СНиП, который содержит перечень мероприятий, обеспечивающих безопасные методы производства строительных и монтажных работ. Допуск к работе вновь принятых рабочих осуществляется после прохождения ими общего инструктажа по технике безопасности, а также инструктажа непосредственно на рабочем месте. Кроме этого, рабочие обучаются безопасным методам работ в течение трех месяцев со дня поступления, после чего получают соответствующие удостоверения. Проверка знаний рабочих техники безопасности проводится ежегодно.

Ответственность за безопасность работ возложена в законодательном порядке на технических руководителей строек - главных инженеров и инженеров по охране труда, производителей работ и строительных мастеров. Руководители строительства обязаны организовать планирование мероприятий по охране труда и противопожарной технике и обеспечить проведение этих мероприятий в установленные сроки.

Все мероприятия по охране труда осуществляются под непосредственным государственным надзором специальных инспекций (котлонадзора, госгортехнадзора, горной, газовой, санитарной, технической и пожарной).

Для обеспечения безопасных условий производства земляных работ необходимо соблюдать следующие основные условия безопасного производства работ. Земляные работы в зоне расположения действующих подземных коммуникаций могут производиться только с письменного разрешения организаций, ответственных за их эксплуатацию. Техническое состояние землеройных машин должно регулярно проверяться со своевременным устранением обнаруженных неисправностей. Экскаватор во время работы необходимо располагать на спланированном месте. Во время работы экскаватора запрещается пребывание людей в пределах призмы обрушения и в зоне разворота стрелы экскаватора.

Загрузка автомобилей экскаватором производится так, чтобы ковш подавался с боковой или задней стороны кузова, а не через кабину водителя. Передвижение экскаватора с загруженным ковшом запрещается.

При свайных работах наибольшее внимание должно обращаться на прочность и устойчивость копров, кранов, правильность и безопасность подвеса молота, надежность тросов и растяжек.

Перед работой копер должен быть закреплен противоугонными устройствами. На каждом копре указываются предельные веса молота и сваи. На копрах с механическим приводом должны устанавливаться ограничители подъема. Перед пуском молота в работу дается предупредительный звуковой сигнал; на время перерыва в работе молот следует опустить и закрепить.

Сборка, передвижка и разборка копра производится под руководством инженерно-трудовых работников. К работе на копрах допускаются только рабочие, прошедшие специальное обучение.

К монтажу сборных конструкций и производству вспомогательных такелажных работ допускаются рабочие, прошедшие специальное обучение и достигшие 18-летнего возраста. Не реже одного раза в год должна проводиться проверка знаний безопасности методов работ у рабочих и инженерно-технических работников администрацией строительства. Основные решения по охране труда, предусмотренные в проекте организации работ, должны быть доведены до сведения монтажников.

К монтажным работам на высоте допускаются монтажники, прошедшие один раз в году специальное медицинское освидетельствование. При работе на высоте монтажники оснащаются предохранительными поясами. Под местами производства монтажных работ движение транспорта и людей запрещается. На всей территории монтажной площадки должны быть установлены указатели рабочих проходов и проездов и определены зоны, опасные для прохода и проезда. При работе в ночное время монтажная площадка освещается прожекторами. До начала работ должна быть проверена исправность монтажного и подъемного оборудования, а также захватных приспособлений. Грузоподъемные механизмы перед пуском их в эксплуатацию испытывают ответственными лицами технического персонала стройки с составлением акта в соответствии с правилами инспекции Госгортехнадзора. Такелажные и монтажные приспособления для подъема грузов надлежит испытывать грузом, превышающим на 10% расчетный, и снабжать бирками с указанием их грузоподъемности. Все захватные приспособления систематически проверяют в процессе их использования с записью в журнале.

Оставлять поднятые элементы на весу на крюке крана на время обеденных и других перерывов категорически запрещается.

При производстве электросварочных работ следует строго соблюдать действующие правила электробезопасности и выполнять требования по защите людей от вредного воздействия электрической дуги сварки.

Вновь поступающие рабочие-каменщики помимо вводного инструктажа и инструктажа на рабочем месте должны пройти обучение безопасным способам работы по соответствующей программе.

Рабочие места каменщиков оборудуются необходимыми защитными и предохранительными устройствами и приспособлениями, в том числе ограждениями. Открытые проемы в стенах и перекрытиях ограждаются на высоту не менее 1 м. Одновременно производство работ в двух и более ярусах по одной вертикали без соответствующих защитных устройств недопустимо. Кладка каждого яруса стены выполняется с расчетом, чтобы уровень кладки после каждого перемещения был на 1-2 ряда выше рабочего настила. При кладке стен с внутренних подмостей надлежит по всему периметру здания устанавливать наружные защитные козырьки. Первый ряд козырьков устанавливают не выше 6 м от уровня земли и не снимают до окончания кладки всей стены. Второй ряд козырьков устанавливают на 6-7 м выше первого и переставляют через этаж, то есть через 6-7 м. Ширина защитного козырька должна быть не менее 1,5 м. Плоскость козырька должна составлять с плоскостью стены угол 700. Хранить материалы и ходить на козырьках запрещается. Леса и подмостки необходимо делать прочными и устойчивыми. Настилы лесов и подмостей, а также стремянки ограждают прочными перилами высотой не менее 1 м и бортовой доской высотой не менее 15 см. Настилы лесов и подмостей надо регулярно очищать от строительного мусора, а в зимнее время от снега и льда и посыпать песком. Металлические леса оборудуются грозозащитными устройствами, состоящими из молниеприемников, токопроводников и заземлителей.

При устройстве кровли из рулонных материалов и варке мастики необходимо соблюдать особую осторожность во избежание ожогов горячим вяжущим раствором (битум, мастика). Котлы для варки мастик следует устанавливать на особо отведенных для этого и огражденных площадках, удаленных от ближайших сгораемых зданий не менее чем на 25 м. Запас сырья и топлива должен находиться на расстоянии не менее 5 м от котла. Все проходы и стремянки, по которым производится подноска мастик, а также рабочие места, оборудование, механизмы, инструмент и т. д. следует непосредственно перед работой осмотреть и очистить от остатков мастики, битума, бетона, мусора и грязи, а зимой от снега и наледи и посыпать дорожки песком. Рабочие, занятые подноской мастики, должны надевать плотные рукавицы, брезентовые костюмы и кожаную обувь. При гололеде, густом тумане, ветре свыше 6 баллов, ливневом дожде или сильном снегопаде ведение кровельных работ не разрешается.

Работа по оштукатуриванию внутри помещения как непосредственно с пола, так и с инвентарных подмостей или передвижных станков. Подмости должны быть прочными и устойчивыми. Все рабочие, имеющие дело со штукатурными растворами, обеспечиваются спецодеждой и защитными приспособлениями (респираторами, очками и т. д.). Место растворонасосов и рабочее место оператора должны быть связаны исправно действующей сигнализацией. Растворонасосы, компрессоры и трубопроводы подвергаются испытанию на полуторократное рабочее давление. Исправность оборудования проверяют ежедневно до начала работ. Временная переносная электропроводка для внутренних штукатурных работ должна быть пониженного напряжения - не более 36 вольт.

При производстве малярных и обойных работ необходимо выполнять следующие требования по охране труда.

Окраска методом пневматического распыления, а также быстросохнущими лакокрасочными материалами, содержащими вредные летучие растворители, выполняется с применением респираторов и защитных очков. Необходимо следить, чтобы при работе с применением сиккативов, быстросохнущих лаков и масляных красок помещения хорошо проветривались. При применении нитрокрасок должно быть обеспечено сквозное проветривание. Пребывание рабочих в помещении, свежеокрашенном масляными и нитрокрасками, более 4-х часов недопустимо. Все аппараты и механизмы, работающие под давлением, должны быть испытаны и иметь исправные манометры и предохранительные клапаны.

Улучшение организации производства, создание на строительной площадке условий труда, устраняющих производственный травматизм, профессиональные заболевания и обеспечивающих нормальные санитарно-бытовые условия - одна из важнейших задач, от успешного решения которой зависит дальнейшее повышение производительности труда на стройках.

В обязанности администрации строительных организаций по охране труда входят:

соблюдение правил по охране труда, осуществление мероприятий по технике безопасности и производственной санитарии;

разработка перспективных планов и соглашений коллективных договоров по улучшению и оздоровлению условий труда;

обеспечение работающих спецодеждой, спецобувью, средствами индивидуальной защиты;

проведение инструктажей и обучение рабочих правилам техники безопасности;

организация пропаганды безопасных методов труда, обеспечение строительных объектов плакатами, предупредительными надписями и т. п.;

организация обучения и ежегодной проверки знаний, правил и норм охраны труда инженерно-технического персонала;

проведение медицинских осмотров лиц, занятых на работах с повышенной опасностью и вредными условиями;

расследование всех несчастных случаев и профзаболеваний, происшедших на производстве, а также их учет и анализ;

ведение документации и проверка установленной отчетности по охране труда;

издание приказов и распоряжений по вопросам охраны труда.

Обязанности ответственных лиц административно-технического персонала строек за состояние техники безопасности и производственной санитарии определены СНиП «Положения о функциональных обязанностях по вопросам охраны труда инженерно-технического персонала».

Общее руководство работ по технике безопасности и производственной санитарии, а также ответственность за ее состояние возлагается на руководителей (начальников и главных инженеров) строительных организаций.

Вводный (общий) инструктаж по безопасным методам работ проводится со всеми рабочими и служащими, поступающими в строительную организацию (независимо от профессии, должности, общего стажа и характера будущей работы).

Цель вводного инструктажа - ознакомить новых работников с общими правилами техники безопасности, пожарной безопасности, производственной санитарии, оказания доврачебной помощи и поведения на территории стройки, с вопросами профилактики производственного травматизма, а также со специфическими особенностями работы на строительной площадке.

Вводный инструктаж, как правило, проводится инженером по технике безопасности. Программа вводного инструктажа разрабатывается с учетом местных условий и специфики работы на строительстве и утверждается главным инженером строительной организации.

Инструктаж на рабочем месте проводят со всеми рабочими, принятыми в строительную организацию, а также переведенными с других участков или строительных управлений, перед допуском к самостоятельной работе по безопасным методам и приемам работ и пожарной безопасности непосредственно на рабочем месте.

Первичный инструктаж проводится руководителем работ (мастером, производителем работ, начальником участка), в подчинение которому направлен рабочий.

Цель инструктажа - ознакомить рабочего с производственной обстановкой и требованиями безопасности при выполнении полученной работы.

Условия для маломобильных групп

Согласно постановлению Министерства строительства РФ и Министерства социальной защиты населения РФ № 18-27/14403-15 от 1111.94 г. в проекте обеспечиваются условия для престарелых людей и инвалидов.

На автостоянке предусмотрены места для парковки автомобилей инвалидов.

Подъем на крыльцо осуществляется по пандусу шириной 1.6 м с шероховатым покрытием и бортом 100 мм. Предусматривается устройство тамбуров шириной 2,2, глубиной 1,8 м.

Двери на пути инвалидов имеют ширину 1 м.

План обеспечения потребностей инвалидов и маломобильных групп населения предусматривает условия беспрепятственного и удобного передвижения инвалидов по участку.

Продольный уклон пути движения инвалидов не превышает 5% . Поперечный уклон пути движения принят не >2%. Высота бордюра по краям пешеходных путей на участке не менее 0,05м.

Высота бортового камня в местах пересечения тротуаров с проезжей частью на основных путях движения пешеходов принята 0.04м.

На открытой автостоянке, расположенной на расстоянии менее 50м выделяется 1 место для транспорта инвалидов. Это место обозначаются знаками, принятыми в международной практике. Ширина зоны для парковки 1 автомобиля инвалида принята шириной 3,5м. Дорожная разметка выполняется белой светоотражающей краской. Подъем на крыльцо осуществляется по пандусу шириной 1.6 м с шероховатым покрытием и бортом 100 мм. Предусматривается устройство тамбуров шириной 2,2, глубиной 1,8 м

5.3 Противопожарные мероприятия

Для построения сети пожарной сигнализации во встроено-пристроенных помещениях применены приборы приемно-контрольные марки "ЛУЧ" емкостью 1 шлейф, который устанавливается в служебном помещении

Проектом предусмотрено электропитание пожарной сигнализации от основного источника электропитания 220В (раздел ЭМ) и от резервного встроенного источника. Источник резервного питания обеспечивает бесперебойную работу прибора "ЛУЧ" при пропадании основного электропитания в дежурном режиме (не менее 24ч) и тревожном режиме (не менее 3 ч).

Исходя из характеристики помещений, оборудуемых автоматической пожарной сигнализацией, проектом предусмотрены извещатели пожарные дымовые типа ИП 212-5М. При невозможности установки пожарных извещателей на потолочном перекрытии, пожарные извещатели установить на стене на расстоянии не более 300 мм от потолка, включая габариты извещателя,

В коридорах предусмотрено включение ручных извещателей ИПР-ЗС. Ручной извещатель установить на стене на высоте 1,5м от уровня пола.

В помещении где установлены приборы приемные пожарный предусматривается установка извещателя охранного поверхностного типа «АРФА».

Шлейфы пожарной сигнализации прокладываются проводами с медными жилами типа КПСВВ 1x2x0,5.

Провод КПСВВ 1x2x0,5 не распространяет горение и имеет сертификат пожарной безопасности.

Шлейф пожарной сигнализации прокладывается отдельно от всех силовых, осветительных кабелей и проводов.

При параллельной открытой прокладке расстояние между проводами и кабелем шлейфа пожарной сигнализации с силовыми и осветительными проводами должно быть не менее 0,5 м. Допускается уменьшить расстояние до 0,25 м между шлейфами пожарной сигнализации и одиночным осветительными проводом, и контрольным кабелем. При пересечении проводов и кабелей с трубопроводами расстояние меиеду ни ми в свету должно быть не менее 50мм.

При параллельной прокладке расстояние от проводов до трубопроводов должно быть не менее 10мм.

В соответствии с СниП 2.08.01-89* жилые помещения квартир оборудуются автономными пожарными оптико-электронными дымовыми пожарными извещателями типа ИП 212-43, которые устанавливаются на потолке каждой комнаты. Извещатель обеспечивает выдачу 4-х видов звукового оповещения: «Пожар», «Внимание», «Внутренняя тревога», «Разряд батареи» и 2 световых сигнала: «Норма» и «Пожар». Все извещатели в пределах квартир объединяются в группу двухпроводным шлейфом. Питание извещателей предусматривается от двух батареек типа R 03 и LR 03. Длительность работы извещателей от данного комплекта батареек до 4-х лет. При возникновении пожара в одном из помещений квартиры, извещатель, установленный в нем выдает сигнал «Пожар», а в остальные помещения выдается звуковой сигнал «Внимание тревога».

Проект разработан в соответствии с требованиями СНиП 2.01.02-85*, СанПиН 2.4,2.1178-02, СНиП 21-01-97*, СНиП 21-02-99, СНиП 2.08.02-89*, СНиП 2.09.04-87, МДС 21-1.98. Все принятые в проекте конструкции зданий имеют необходимые пределы огнестойкости для зданий II степени огнестойкости. Металлические балки, косоуры лестниц, перемычки из уголков оштукатурить цементным раствором по сетке 25-30 мм. Деревянные конструкции стропильной системы обработать антипиренами, покрыть огнезащитным составом.

Согласно п.6.13 СНиП 21-01-97* здания класса Ф3.1 должны иметь не менее 2-х эвакуационных выходов.

Здание оборудовано 5-ю лестничными клетками с выходами согласно п 6.34 СНиП 21-01-97*. Лестничные клетки обеспечивают эвакуацию с этажей в соответствии с п. 6.15 табл. 9 СНиП 2.08.02-89*.

Двери на путях эвакуации открываются по пути следования и не имеют запоров (п.6.18 СНиП 21-01-98).

Отделка полов и стен на путях эвакуации выполнена согласно норм. Коридоры имеют естественное освещение и проветривание. Двери выхода на чердак выполнить в противопожарном исполнении. Указанные двери, двери санузлов и лестничных клеток выполнить с установкой приборов для самозакрывания и уплотнения притворов. Выход на кровлю обеспечен через слуховые окна размерами 1,0x1,0 м (п.8.4 СНиП 21-01-97*). Выход на чердак предусмотрен с верхних площадок лестничных клеток. Вдоль чердака предусмотрен проход высотой не менее 1,8 м (п. 8.5 СНиП 21-01-97*). Предусмотрено ограждение кровли и система снегозадержания.

5.4 Благоустройство

Участок благоустраивается и озеленяется. На участке предусматривается устройство газонов с посадкой деревьев, кустарников и устройством цветников. На проектированном газоне производится засев трав.

Состав травосмеси для газонов обыкновенный:

) Овсяница красная 50%

) Райграс пастбищный 50%.

Внесение минеральные удобрения на участке:

) Калийная селитра 1 кг/100м2;

) Суперфосфат простой 3 кг/100м2;

) Сульфат аммоний 3 кг/100м2.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

При реализации пяти этапов алгоритма анализа с целью выбора варианта ННЭИ первоначально составляется максимально полный перечень функций, которые «в принципе» могут быть реализованы на базе исследуемого объекта. На данном этапе включение функций в перечень осуществляется без ограничений, в режиме «мозгового штурма», когда разрешены предложения, сколь угодно фантастические, но реализуемые на участке с имеющимися характеристиками и в существующем окружении (в книге Озерова Е.С. приводится пример, когда для объекта умеренного размера были рассмотрены более 80 функций).

Отметим, что при этом для свободного земельного участка и для участка с существующими улучшениями должна быть предусмотрена возможность в будущем провести дополнительные изменения объекта:

в соответствии с принципами баланса и экономического разделения участок может быть разделен на равные или неравные доли с выполнением или без выполнения работ (на всем участке или на отдельных частях его) по расчистке территории, прокладке дорог и разводке коммуникаций;

в соответствии с принципом экономического размера может быть рассмотрен гипотетический вариант «присоединения» части или всего соседнего участка к данному участку (если для потенциально востребованных гипермаркета, технопарка, складского комплекса нужна территория площадью больше оцениваемого участка) - путем покупки, аренды или привлечения «соседа» к участию в инвестиционном проекте;

существующее строение может быть наращено (вверх, вниз, по периметру), реконструировано (но не снесено!), на свободной части земельного участка может быть построено дополнительное здание или сооружение;

многолетние насаждения могут быть посажены или убраны;

пакет прав и обременений может быть дополнен или реструктурирован.

Особо отметим необходимость вариации объемов строительства и типов планировочных решений при выборе ННЭИ свободного участка земли. Как показано в разделе 7.3.2 книги Озерова Е.С. (далее - «книга»), для любого функционального назначения улучшений зависимость стоимости земельного участка от высоты здания имеет максимум (следствие выполнения принципа увеличивающейся и уменьшающейся отдачи). Это означает, что для каждой функции существует оптимальная высота здания и если нет градостроительных ограничений на этажность строений, именно эту оптимальную высоту (свою для каждой функции) и следует рассматривать при сравнении вариантов. Если ограничения имеются, то в ННЭИ рассматривается меньшая из двух высот: разрешенная или оптимальная.

Отметим недопустимость исключения из рассмотрения оценщиками и управляющими некоторых видов функций на основании всего лишь сведений о том, что объекты подобного профиля уже имеются в непосредственной близости от исследуемого объекта. Такое исключение может быть осуществлено только на основании результатов анализа степени удовлетворения текущего и прогнозируемого потребительского спроса на соответствующий вид товаров или услуг на локальном рынке, а также анализа возможности (или невозможности) обеспечения более высокой конкурентоспособности исследуемого объекта в сравнении с «соседним» объектом (именно так ставится задача перед управляющим объектом недвижимости).

На следующем (втором) этапе из составленного перечня исключаются те функции, реализация которых - по данным анализа - может встретить непреодолимые препятствия вследствие законодательных и нормативно-правовых ограничений и в том числе ограничений, установленных:

правилами зонирования и (или) существующими регламентами получения разрешения на застройку, на разделение или на объединение участков;

требованиями, предусмотренными Строительными нормами и правилами (СНиП) и, в частности, ограничениями по взаимному расположению зданий и положению вновь возводимого строения относительно коммуникаций;

нормативными актами об охране здоровья населения, окружающей среды и памятников, а также по потреблению ресурсов.

При этом имеются в виду запреты и ограничения не только на сами функции, но также и на набор работ (строительно-монтажных, наладочных), предназначенных для реализации этих функций. Кроме того, при анализе допустимости реализации функций на данном этапе учитывается:

наличие сервитутов (в том числе и не реализованных, но потенциально возможных) и других ограничений прав собственности на объект;

местные правила финансирования застройщиком развития инфраструктуры или (и) передачи муниципалитету части помещений в созданном объекте;

наличие захоронений и необходимость археологических раскопок;

возможная реакция местных жителей на реализацию рассматриваемой функции.

Отметим, что в перечне остаются для последующего анализа функции, ограничение реализации которых может быть преодолено путем дополнительных усилий заинтересованных лиц и дополнительного финансирования.

Обратим внимание на обоснование ошибочности отказа аналитиков от вариации объемов строительства и архитектурно-планировочных решений при выборе ННЭИ свободного земельного участка на основании того, что предпроектное предложение по застройке согласовано заказчиком оценки в административном органе регулирования градостроительной деятельности. Следует иметь в виду, что такое согласование может быть получено и для другого проекта или предпроектного предложения, не противоречащего градостроительным нормам. Невыполнение упомянутого выше требования о вариации объемов строительства и объемно-планировочных решений (учета принципа увеличивающейся и уменьшающейся отдачи) приводит на практике к существенным ошибкам в оценке рыночной стоимости права собственности или права аренды участка. Конечно, осуществление упомянутых вариаций потребует дополнительных расходов на оплату труда проектировщиков и приведет к удорожанию работ по оценке объекта, однако это не может служить основанием для отказа от обстоятельного обоснования варианта ННЭИ участка.

На третьем этапе анализа изучаются возможности физической осуществимости функций, остающихся в перечне после процедур второго этапа. Из перечня исключаются функции, осуществление которых невозможно из-за недостаточно высокого качества земельного участка, а также функции, которые не могут быть реализованы из-за невыполнимости каких-либо звеньев технологической цепочки планируемого строительства. Как и на предыдущем этапе, в перечне функций для дальнейшего анализа оставляются функции, которые физически нереализуемы в текущем состоянии объекта, но могут быть исполнены после дополнительных улучшений. Очевидно, что требующееся для таких улучшений дополнительное финансирование понижает конкурентоспособность функции при окончательном выборе варианта по критерию максимальной продуктивности.

На четвертом этапе анализа юридически разрешенные и физически осуществимые функции остаются в перечне только в случае их экономической целесообразности. Эта последняя достигается, если соотношение платежеспособного спроса и конкурентного предложения на локальном рынке недвижимости обеспечивает (при использовании каждой из функций) возврат капитала и доходы на капитал с нормой этого дохода, не ниже нормы отдачи для одного из надежных альтернативных проектов. Предусматривается также, что указанные доходы должны поступать в планируемые промежутки (моменты) времени и в заданных размерах.

Отметим, что при анализе спроса необходимо выделение целевого рынка под каждую функцию, позиционирование объекта оценки в сравнении с объектами-конкурентами, прогноз тенденций развития демографической ситуации и инвестиционной активности - с анализом экономической ситуации в регионе и регионального рынка недвижимости, прогноз доходности и возможной цены перепродажи объекта с учетом тенденций изменения структуры предложения.

На данном этапе необходимо также обеспечить обычно не оговариваемые условия финансовой осуществимости функции: не каждый доходный проект в экономических условиях, характерных для момента оценки или приема объекта в управление, кредитуется банками или может быть обеспечен партнерским капиталом. При этом нужно иметь в виду, что в российских условиях дополнительно практикуются схемы финансирования с долевым участием в строительстве будущих собственников или схемы кредитования инвестора поставщиком строительных материалов (с отсрочкой платежей за их поставку) или подрядчиком (с отсрочкой платежей за строительные работы). Отметим, что на данном этапе анализа выясняется только принципиальная возможность обеспечения финансирования - без предпочтений какого-либо из источников (вариантов).

Наконец, на последнем этапе из экономически обоснованных и финансово осуществимых проектов выбираются несколько проектов с реализацией функций, использование которых принесет собственнику максимальную доходность и максимальную рыночную стоимость объекта (с учетом «своих» рисков и «своих» норм отдачи для каждого варианта). Именно один из этих последних проектов (наименее рискованный) и признается отвечающим принципу наилучшего и наиболее эффективного использования объекта.

Обратим внимание на то, что по описанному алгоритму ведется анализ использования участка как свободного: здесь функции рассматриваются в укрупненном варианте (без детализации по элементам) и результатом анализа является выбор одной укрупненной функции (жилая, торговая, офисная, складская, производственная и пр.). В этом случае, как указывалось выше, кроме функций могут варьироваться также и характеристики самого участка: могут быть разными размеры частей при дроблении одного участка или может варьироваться общий размер участка.

При анализе использования участка с существующими улучшениями учитываются особенности строения и не занятой улучшениями части участка земли. Исходный перечень функций для участка с улучшениями полностью идентичен перечню, подготовленному для участка земли как свободного, но условия для исключения функций из этого перечня становятся более жесткими. Отметим, в частности, что при анализе ННЭИ для участка с улучшениями из исходного перечня функций исключаются функции, которые не соответствуют ресурсному потенциалу объекта, в частности, его емкости и эффективности (подробнее см. книгу).

Важно, что на заключительном этапе анализа с целью выбора ННЭИ для участка с улучшениями должна рассматриваться не одна-единственная функция (как при анализе использования земли), а перечень всех экономически целесообразных и финансово осуществимых функций, которые могут быть реализованы в разных частях объекта. Например, можно планировать размещение:

складской функции - в подвале здания и в дополнительно построенном складском строении на свободной части участка земли,

торговой функции - на первом этаже здания и в торговых павильонах, построенных на свободной части участка земли,

офисной функции - на первом и на втором этажах здания и т.п.

В таком случае подбор комбинаций функций осуществляется на основе экспертных оценок. Эти оценки позволяют учитывать совместимость функций при максимальной продуктивности их комбинации (иногда бесприбыльная функция, реализуемая в одном из помещений, оказывает существенное влияние на реализуемость других, высокодоходных функций во всем объекте).

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ

1.      Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ (в вред. от 29.12.2006 г.) // СЗ РФ. - 2005. - № 1.

2.      Гражданский кодекс Р.Ф. Часть первая от 30 ноября 1994г. №51-Ф3 и часть вторая от 26 января 1996г. №14-Ф3. - М.: Инфра. М - Норма, 1997г.

.        Жилищный кодекс РФ

.        Постатейный комментарий к жилищному кодексу РФ, под ред. П.В. Крашенинникова, Статус. - 2005.

.        Постановление Правительства РФ «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки отдельных категорий земель» от 7.12.2005г. №133-n.

.        Постановление Правительства РФ «О порядке определения нормативной цены земли» от 15.03.1997г. №319.

.        МДС 81-35.2004г. «Методические рекомендации по определению

.        Ф3 №135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

.        ГСН 81-05-02-2001 «Сборник сметных норм дополнительных затрат при производстве СМР зимнее время».

.        ГСН 81-05-01-2001 «Сборник сметных норм на строительство временных зданий и сооружений».

.        ГОСТ 12.1.005-85 Общие санитарно-гигиенические требования к воздуху рабочей зоны.

.        СНиП II-3-79* Строительная теплотехника. Госстрой СССР. - М.: Стройиздат, 1981 - 32 с.

.        СНиП 23-01-99**. Строительная климатология. Госстрой России, 1999.

.        СНиП 2.03.01-84 Бетонные и железобетонные конструкции. Госстрой СССР. М., 1985.

.        СНиП 3.01.01-85* Организация строительного производства/Госстрой СССР. - М.: ЦИТП Госстроя СССР, 1990. - 56 с.

.        СНиП 12-01-2004 Организация строительства/Госстрой России. - М.: Стройиздат, 2004. - 24 с.

.        СНиП 1-04-03-85* Нормы продолжительности строительства. Ч I и II.

.        СНиП 12-04-2002. Безопасность труда в строительстве.

.        СН 423-71. - Инструкция по определению экономической эффективности капитальных вложений в строительство. - М.: Стройиздат, 1979. - 98 с.

.        Индексы цен в строительстве, КО - Инвест, вып. 62, 2008г.

.        Методические рекомендации по оценке эффективности инвестиционных проектов: (Вторая редакция) / М-во экон. РФ, М-во фин. РФ, ГК по стр-ву,. архит. и жил. политике; рук. авт. кол. В.В. Косов, В.Н. Лившиц, А.Г. Шахназаров. - М. : ОАО «НПО» Изд - во «Экономика», 2000. - 421 с.

.        Балабанов И.Т. Экономика недвижимости - СПб.: Питер, 2000. - 208 с.

.        Байков В.Н., Сигалов Э.Е.. Железобетонные конструкции. - М., 1985.

.        Вольфсон В.Л. Реконструкция и капитальный ремонт жилых и общественных зданий: Справочник производителя работ / В.Л. Вольфсон, В.А. Ильяшенко, Р.Г. Комиссарчик. - 2-е изд. Стереотип. - М. : Стройиздат, 1999. - 348 с.

.        Григорьев В.В., Острина И.А., Рудиев А.В. Управление муниципальной недвижимостью: Учеб.- практ. пособие. - М.: Дело, 2001.-704 с.

.        Дикман Л.Г. Организация и планирование строительного производства: Управление строительными предприятиями с основами АСУ: Учеб. для строит. вузов и фак. - 3-е изд., перераб. и доп.-м.: Высш. шк., 1988. - 559 с.: ил.

.        Дмитриев Б.В. Пример расчета сравнительной эффективности различных способов проведения реконструкции на базе квартала массовой пятиэтажной застройки // Промышленное и гражданское строительство. - 2003. - № 11. - С. 33-35.

.        Дорофеев В.М. О мониторинге технического состояния зданий / В.М. Дорофеев, Н.Н.Федоров, В.И. Сурков, А.М. Курзанов // ПГС. - 2003. - № 11. - С. 31-32.

.        Завьялова Н. Девять вопросов о строительстве / Н. Завьялова // Новости недвижимости. -08.04.2004. - № 15. - С. 10-11.

.        Колотилкин Б.М. Надежность функционирования жилых зданий / Б.М. Колотилкин. - М. : Стройиздат, 1989. - 422 с..

.        Лекции по экономике города и муниципальному управлению. - М. : Фонд «Институт экономики города», 2004. - 289 с.

.        Линович Л. Е. Расчет и конструирование частей гражданских зданий. Киев, «Будiвельник», 1972.- 664 с.

33.    Лушкин С.А. Некоторые аспекты инвестирования строительства жилья / С.А. Лушкин // Экономика строительства. - 2001. - № 7. - С. 16.

34.    Новиков Б.Д. Рынок и оценка недвижимости в России. - М.: «Экзамен», 2000. - 512 с.

35.    Овсянникова Т.Ю. Инвестиции в жилище : Монография. -Томск : Изд-во Томск. гос. архит.-строит.ун-та, 2005. - 298 с.

36.    Оценка недвижимости. Учебник./Под. Ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. - М.: издательство «Финансы и статистика», 2003.

.        Рахман И.А. Развитие рынка недвижимости в России: теория, проблемы, практика.- М., 2006.- 289 с.

38.    Строительные конструкции. В 2-х. т. Т.1. Металлические, каменные, армокаменные конструкции. Конструкции из дерева пластмасс. Основания и фундаменты: Учебник для техникумов/ Т.Н. Цай, М.К. Бородич, А.П. Мандриков; Под ред. Т.Н. Цай. - 2-е изд., перераб. И доп. - М.: Стрйиздат, 1984. - 656с.

39.    Теличенко В.И. Технология строительных процессов. В 2ч. Ч.2: Учебник/В.И Темченко, А.А. Лапидус, О.М. Тереньев. - М.: Высш. шк., 2003. - 392 с.: ил.

40.    Управление строительными инвестиционными проектами: Учеб.пособие / Под общ. ред. В.М. Васильева, Ю.П. Панибратова.- М., 1997.- 497 с.

41.    Федотова М.А., Уткин Э.А. Оценка недвижимости и бизнеса. Учебник. - М.: Ассоциация авторов и издателей «Тандем». Издательство «Экмос», 2000г. - 352 с.

42.    Хомич В.А. Экология городской среды: Учеб. пособие для вузов. - Омск: Изд-во СибАДИ, 2002. - 268 с.,

.        Экология и безопасность жизнедеятельности: Учеб. пособие для вузов/ Д.А. Кривошеин, Л.А. Муравей, Н.Н. Роева и др.; Под ред. Л.А. Муравья. - М.: ЮНИТИ-ДАНА, 2000.- 447 c.

.        Экономика и управление недвижимостью.: Учебник для вузов/Под общ. ред. П.Г. Грабового. Смоленск.: Изд.- во «Смолин Плюс». - М.: Издательство «АСВ». 1999.