Самовольная постройка

Самовольная постройка

Введение

Арбитражная практика в России свидетельствует, что в последние годы увеличивается число дел, связанных с применением статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующей отношения по поводу самовольных построек.

Причин увеличения количества подобных споров несколько. Прежде всего, владельцы недвижимости осознали необходимость обязательного оформления своих прав на недвижимое имущество, без чего нельзя ввести объекты недвижимости в хозяйственный оборот. Следующая причина - сложность, громоздкость, пробелы в правовых механизмах, действующих на всех стадиях, сопутствующих строительству объектов: отвод и согласование земельного участка, согласование проекта строительства, получение различного рода разрешений и т.д.

Актуальность исследования заключается, в первую очередь в том, что после возведения неразрешенной постройки вокруг объекта недвижимости возникает своеобразный правовой вакуум. Эту неопределенность необходимо разрешать с учетом интересов как собственника земельного участка, так и лица, осуществившего застройку (реконструкцию).

Также актуальность выбранной темы подчеркивает тот факт, что самовольные постройки встречаются буквально на каждом шагу, а их правовой статус определен в законодательстве, по меньшей мере, расплывчато. Возведение самовольной постройки - это гражданско-правовой деликт. Более того, далеко не всегда можно определить, что вообще следует понимать под такой постройкой. Отсюда возникает ряд сложностей, связанных с оформлением документов и оборотом подобной недвижимости.

Цель исследования состоит в том, чтобы на основе изучения законодательства, научной литературы и правоприменительной практики раскрыть и комплексно исследовать гражданско-правовой институт самовольной постройки, выявить при этом наиболее проблемные «участки» материального права, вызывающие неоднозначное толкование у юристов.

Задачи исследования:

. Раскрыть понятие и сущность самовольной постройки, рассмотреть признаки самовольного строения, исследовать основания для признания постройки самовольной.

. Осветить правовые последствия самовольного строительства, основания признания права собственности на самовольное строение, ознакомиться с административными санкциями за осуществление самовольного строения, изучить правовые аспекты сноса самовольной постройки.

. Ознакомиться со спорными ситуациями, возникающими по поводу самовольных построек, с использованием примеров судебной практики.

. Проанализировать способы приобретения права собственности на самовольную постройку и порядок государственной регистрации прав на самовольные строения.

По вопросам данного исследования существует довольно значительное число литературы. Теоретическая база настоящей работы включает в себя труды О.А. Беляевой, И.С. Богданова, В.В. Бриксова, В.А. Власенко, В.П. Грибанова, О.В. Гумелевской, А.В. Деева, А.А. Ерофеевой, В.А. Ершова, Д.Ю. Жогов, А.В. Зарубина, О.С. Иоффе, А.Н. Кайль, Д.И. Ковткова, Е.А.Коршуновой, В.Н. Литовкина, А.А. Маковской, Н.А.Маленкова, С.Е. Малета, С.В. Потапенко, Д.И. Станиславова, А.В. Сутягина, Е.А. Суханова, В.А.Тарханова, Л.В. Тихомировой, Тихомирова, Ю.К.Толстого, А.С. Чаловой, Б.Б. Черепахина, В.В. Чубарова, Н.Б. Щербакова.

Объектом исследования выступают общественные отношения, составляющие собой правовой статус самовольной постройки, определяющие правовой режим объекта недвижимого имущества, являющегося самовольной постройкой, а также общественные отношения, связанные с проблемами самовольного строительства, приобретением права на самовольную постройку.

Предметом исследования являются нормы законодательства, регулирующие вопросы правового статуса самовольной постройки, теоретические источники, судебная практика по данному вопросу.

Методологическую базу исследования составляют такие методы как метод познания сравнительно-правовой и аналитический методы, метод изучения и обобщения судебной практики. В процессе исследования применялись такие общенаучные методы, как системный, абстрактно-логический, сравнительный и ретроспективный анализ

Научная новина исследования обусловлена отсутствием теоретических источников, всесторонне раскрывающих избранную для исследования тему.

Теоретическая значимость исследования отражается в возможности использования материалов исследования в учебном процессе при подготовке специалистов в области юриспруденции.

Практическая значимость исследования состоит в возможности их использования:

). в правоприменительной деятельности при квалификации возводимых построек в качестве самовольных, при разграничении критериев отнесения построек к самовольным, а также при ведении работы по узакониванию возведенного самовольного строения;

). в дальнейших научных исследованиях проблем правового статуса самовольных построек и совершенствования требуемого законодательством порядка согласования возводимых построек.

Глава 1. Понятие и сущность самовольной постройки

.1 Понятие и признаки самовольной постройки

Согласно п. 1 ст. 263 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89535;fld=134;dst=102193> ГК РФ собственник земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка. Другие владельцы земельного участка обладают правом осуществлять его застройку на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Реализация указанных прав ограничена конституционной обязанностью владельца земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=2875;fld=134;dst=100139> Конституции РФ).

По общему правилу в соответствии с п. 2 ст. 263 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89535;fld=134;dst=101375> ГК РФ собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Положение п. 2 ст. 263 ГК РФ является конкретизацией п. 1 ст. 218 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89535;fld=134;dst=101171> ГК РФ, согласно которому право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

Действующим законодательством из названного правила предусмотрены исключения. Одним из таких исключений и является самовольная постройка. Лицо, которое осуществило самовольное строительство, не приобретает право собственности на результат такого строительства (п. 2 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89535;fld=134;dst=101189> ГК РФ).

Согласно п. 1 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89535;fld=134;dst=101188> ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

В соответствии с приведенным определением постройка признается самовольной при наличии хотя бы одного из следующих условий (признаков):

возведение постройки на земельном участке, не отведенном для этих целей;

отсутствие необходимого разрешения на строительство или реконструкцию;

существенное нарушение при возведении объекта специально установленных норм и правил.

Под понятие самовольной постройки попадают не только жилые дома и дачи. Помимо строений с иным функциональным назначением, при наличии установленных законом критериев, к самовольным постройкам относятся и сооружения. В соответствии с п. 2 ст. 51 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89641;fld=134;dst=100802> Градостроительного кодекса РФ можно отметить то, что при отсутствии необходимого разрешения статус самовольных построек также приобретают и реконструированные объекты.

Реконструкция - изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (количества помещений, высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения" (подп. 14 ст. 1 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89641;fld=134;dst=100991> ГрК РФ).

Термин "разрешение на строительство" раскрывается в двух нормативно-правовых актах федерального уровня. Федеральный закон от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" рассматривает разрешение на строительство как основание для реализации архитектурного проекта, выдаваемое заказчику (застройщику) органами местного самоуправления городских округов, городских и сельских поселений, органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях контроля за выполнением градостроительных нормативов, требований утвержденной градостроительной документации, а также в целях предотвращения причинения вреда окружающей природной среде (абз. 7 ст. 2 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=83342;fld=134;dst=100170> Закона).

ГрК РФ устанавливает, что "разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт..." (п. 1 ст. 51 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89641;fld=134;dst=100801> ГрК РФ).

Таким образом, разрешение на строительство представляет собой определенный документ компетентных органов власти, который подтверждает соответствие проектной документации общим и специальным требованиям, а также соответствие планируемого к созданию объекта правовому режиму земельного участка, предоставляя застройщику право приступить к строительству (реконструкции). Наличие у застройщика разрешения на строительство должно являться подтверждением соблюдения застройщиком соответствующих норм земельного и экологического права, а также градостроительных, строительных норм и правил, поскольку выдаче разрешения предшествует разработка и согласование проектной документации с надзорными органами государственной и муниципальной власти.

Принцип соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельных участков установлен п. 2 ст. 7 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89738;fld=134;dst=100062> Земельного кодекса РФ (далее - ЗК РФ). Это означает, что размещение и строительство объектов должно вестись строго на отведенных для этого в соответствии с материалами зонирования земельных участков соответствующей категории и вида разрешенного использования (подп. 2 п. 1 ст. 40 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89738;fld=134;dst=100382> ЗК РФ). Категория и вид разрешенного использования, в силу п. 2 ст. 8 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89738;fld=134;dst=100074> ЗК РФ, должны быть указаны в правоустанавливающих документах застройщика на земельный участок.

Отсутствие у застройщика разрешения на строительство, а также нарушение им категории и вида разрешенного использования земельного участка - очевидные и однозначные признаки самовольной постройки. Наравне с ними такой признак самовольной постройки, как "существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил", представляется оценочным и менее очевидным, для установления которого требуется проведение специализированной экспертизы.

Исходя из смысла ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89535;fld=134;dst=101187> ГК РФ постройка может являться самовольной либо с самого начала строительства (на самовольном занятом земельном участке или отсутствии необходимого разрешения), либо может стать таковой непосредственно в процессе строительства, если застройщик выйдет за рамки согласованного проекта, допустив существенные нарушения градостроительных и строительных норм и правил.

С учетом изложенного общими условиями "законного" строительства, исключающими признание объекта самовольной постройкой, являются:

участок в установленном порядке с учетом целевого назначения и разрешенного использования отведен для строительства определенного объекта (объектов);

застройщик является правообладателем земельного участка (т.е. владеет им на праве собственности, аренды или ином предусмотренном законом праве);

на строительство (реконструкцию) в установленном порядке получено разрешение;

в процессе строительства (реконструкции) застройщик строго следует утвержденному проекту.

Основные последствия самовольного строительства, определяющие правовой режим самовольной постройки, отражены в п. 2 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89535;fld=134;dst=101189> ГК РФ. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и, соответственно, не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. По сути, такого рода объекты изъяты из гражданского оборота и сделки с ними - ничтожны в силу положения ст. 168 ГК РФ.

В Информационном письме <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=109288;fld=134> N 143 Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» указывается на иной способ признания права собственности на самовольную постройку. Такое право теперь также может быть получено в силу приобретательной давности (п. 12 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=109288;fld=134;dst=100140> Информационного письма N 143). Однако данный срок для недвижимого имущества составляет 15 лет (п. 1 ст. 234 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=102067;fld=134;dst=101244> ГК РФ), и из-за этого приобретение права собственности на самовольные постройки становится затруднительным.

Следует отметить, что ранее судебная практика исходила из того, что право собственности на самовольную постройку ни при каких обстоятельствах не может возникнуть в силу приобретательной давности (см., например, ответ на вопрос N 18 <consultantplus://offline/main?base=AVV;n=32203;fld=134;dst=100141> Рекомендаций Научно-консультативного совета при Федеральном арбитражном суде Волго-Вятского округа по итогам заседания Совета от 27.02.2008 в г. Чебоксары, Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 09.06.2008 N Ф04-3572/2008(6381-А03-38) <consultantplus://offline/main?base=AZS;n=66808;fld=134> по делу N А03-3895/2007-11, от 17.03.2008 N Ф04-1384/2008(1470-А45-22) <consultantplus://offline/main?base=AZS;n=65271;fld=134> по делу N А45-4938/2007-50/40, ФАС Поволжского округа от 27.08.2009 по делу N А55-12845/2008 <consultantplus://offline/main?base=APV;n=69347;fld=134>, ФАС Центрального округа от 02.07.2009 по делу N А54-3204/2008-С15 <consultantplus://offline/main?base=ACN;n=48791;fld=134>).

Одним из аргументов такого подхода служило то, что "применение... норм о приобретательной давности означало бы освобождение лица, создавшего самовольную постройку, от обязанности соблюдения обязательных требований законов и иных правовых актов, строительных и градостроительных норм и правил" (Постановление <consultantplus://offline/main?base=ASK;n=53094;fld=134> ФАС Северо-Кавказского округа от 01.10.2009 по делу N А32-24542/2008).

Президиум ВАС РФ категоричен в отношении самовольной постройки, созданной с существенными нарушениями строительных норм и правил. Право собственности на такое сооружение, создающее угрозу жизни и здоровью граждан, не может быть признано судом.

В целом, в судебной практике сложилась отрицательная позиция относительно возможности признания права собственности на самовольные постройки. Получение судебной защиты такого права связано со многими оговорками и дополнительными условиями, прямо не вытекающими из позитивного законодательства. Наиболее ярко это проявляется в рекомендации Президиума ВАС РФ о добросовестности заявителя.

В п. 11 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=109288;fld=134;dst=100133> Информационного письма указывается, что право собственности на самовольную постройку также не может быть получено добросовестным приобретателем (абз. 2 п. 2 ст. 223 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=102067;fld=134;dst=102176> ГК РФ). Указанный вывод следует из того факта, что любые сделки с самовольной постройкой ничтожны в силу ст. 168 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=102067;fld=134;dst=100953> и п. 2 ст. 222 ГК РФ.

Ранее судебная практика обосновывала данную правовую позицию еще и тем, что в силу п. 2 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=102067;fld=134;dst=101189> ГК РФ на самовольную постройку право собственности не возникает, поэтому данный объект изъят из гражданского оборота и не может быть ни в чьей собственности, в том числе собственности добросовестного приобретателя (Постановления ФАС Западно-Сибирского округа от 26.02.2010 по делу N А46-11414/2009 <consultantplus://offline/main?base=AZS;n=81653;fld=134>, ФАС Северо-Кавказского округа от 12.08.2008 N Ф08-3865/2008 <consultantplus://offline/main?base=ASK;n=41012;fld=134> по делу N А32-25386/2008-48/1).

В целом, вышеназванные выводы Президиума ВАС РФ повторяют и уточняют разъяснения, данные в Постановлении <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=100466;fld=134> Пленума ВС РФ N 10 и Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов ВС РФ и ВАС РФ N 10/22).

Из положения об отсутствии у застройщика права собственности на самовольную постройку на практике вытекает ряд последствий, прямо не предусмотренных законом. К объекту, возведенному с "нуля" на "чистом" месте, нельзя легальным образом подвести центральные коммуникации. Подобного рода объект не получает почтового адреса. Зарегистрироваться по месту жительства в установленном порядке в самовольно возведенном жилом доме также нельзя. Застройщик не сможет застраховать риск утраты самовольной постройки и получить кредит в банке под залог этого объекта недвижимости.

Возведение самовольной постройки является административным правонарушением. Согласно п. 1 ст. 9.5 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=89911;fld=134;dst=894> Кодекса РФ об административных правонарушениях строительство без разрешения зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе жилых зданий и объектов индивидуального строительства для граждан, должностных лиц и организаций, влечет наложение административного штрафа. Для индивидуальных предпринимателей и организаций, помимо штрафа, также предусмотрено приостановление деятельности.

В соответствии со ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ у самовольной постройки имеются следующие признаки:

земельный участок, на котором была создана постройка, не был отведен для ее строительства в установленном законодательством порядке;

на ее создание не была получена необходимая разрешительная документация;

самовольное строение было создано с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил;

в результате возведения указанной постройки происходит нарушение прав и охраняемых законом интересов других лиц либо возникает угроза жизни и здоровью граждан.

При этом достаточно наличия одного из перечисленных признаков, чтобы строение приобрело статус самовольного.

Остановимся подробнее на материалах конкретного дела, изложенного в п. 1.1 Обзора судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренного на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007 (дело N А31-4308/2006-17). В нем сделан вывод о том, что в силу указанных ранее положений ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ самовольной постройкой является:

) жилой дом - согласно п. 2 ст. 16 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76499;fld=134;dst=100139> ЖК РФ он представляет собой вид жилых помещений, индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании;

) другое строение, сооружение - в соответствии с Инструкцией о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37, оно представляет собой отдельно построенное здание (дом), состоящее из одной или нескольких частей как одно целое, а также служебные строения. Признаками его единства служат:

фундамент и общая стена с сообщением между частями, независимо от назначения последних и их материала;

при отсутствии сообщения между частями одного здания признаком единства может служить общее назначение здания, однородность материала стен, общие лестничные клетки, единое архитектурное решение.

При этом также различают жилые и нежилые здания. Жилое здание - жилой дом постоянного типа, рассчитанный на длительный срок службы. Нежилое здание - предназначенное для использования для производственных, торговых, культурно-просветительных, лечебно-санитарных, коммунально-бытовых, административных и др. (кроме постоянного проживания) целей.

На земельном участке эти здания (исходя из их целевого использования) подразделяются на основные и служебные.

Основным называется здание, которое среди других на земельном участке является главенствующим по капитальности постройки, по архитектурным признакам и своему назначению. На одном земельном участке может быть одно или более зданий.

Служебным называется строение, которое по отношению к основному зданию имеет второстепенное значение на земельном участке. Служебные строения зачастую бывают некапитального типа и при технической инвентаризации их внутренние помещения не измеряются и не учитываются. К числу служебных строений относятся сараи, гаражи (индивидуального пользования), навесы, дворовые погреба и т.п.

Возвращаясь к указанному ранее Обзору, необходимо отметить следующее мнение суда. Право собственности на самовольную постройку может быть признано за заинтересованным лицом при условии, что постройка является недвижимым имуществом, а, например, не временным сооружением.

Обратимся к положениям ст. 130 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=42> ГК РФ. Согласно ей к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно.

По мнению суда и по смыслу данной нормы, прочная связь с землей является не единственным признаком, по которому объект может быть отнесен к недвижимости. Вопрос о том, является ли конкретное имущество недвижимым, должен разрешаться с учетом имеющихся в деле доказательств.

В рассматриваемом случае (п. 1.1 Обзора судебной практики) согласно техническому паспорту объект, на который просит признать право собственности истец, представляет собой здание служебно-вспомогательного пункта, два навеса (служебные постройки) и забор (металлическая сетка в бетонных столбах). Из акта обследования технического состояния здания служебно-вспомогательного пункта следует, что данное здание представляет собой вагончик, конструкция стен которого состоит из каркаса металлического профиля, обтянутого профилированным листом, фундамент состоит из бетонных блоков, подвальных помещений нет, полы деревянные.

Следует сказать, что факты, подтверждающие прочную связь данного вагончика с землей и невозможность перемещения спорной постройки без несоразмерного ущерба ее назначению, в материалах дела отсутствуют. То есть самовольная постройка, являющаяся предметом спора, не является недвижимым имуществом.

Таким образом, в случае, когда спорное строение не является объектом недвижимости, отсутствуют основания для признания права собственности на него как на самовольную постройку.

В связи с рассматриваемой ситуацией важным является вопрос, можно ли применять нормы гражданского законодательства в отношении объектов незавершенных строительством.

Практика применения ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ в отношении данных объектов неоднозначна.

По мнению Второго арбитражного апелляционного суда, изложенному в п. 1.4 вышеназванного Обзора (дело N А82-3875/2006-35), нельзя признавать самовольной постройкой помещение в незавершенном строительством доме. Вывод суда по указанному делу о том, что весь дом в целом является объектом незавершенным строительством, обоснован отсутствием надлежащим образом оформленных разрешения на строительство, акта приемки объекта в эксплуатацию жилого дома и постановления о вводе объекта в эксплуатацию.

То есть, с одной стороны, жилой дом, в котором находится спорное помещение, возведен ответчиком без получения в установленном законом порядке соответствующего разрешения на строительство. Поэтому в том виде, в каком он существует на момент рассмотрения дела, он обладает определенными в п. 1 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188> ГК РФ признаками самовольной постройки.

Но в соответствии с п. 16 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=20146;fld=134;dst=100045> Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", по смыслу ст. 130 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=100794> ГК РФ и ст. 25 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100407> Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу. Поэтому при разрешении споров о праве собственности на не завершенные строительством объекты судам необходимо руководствоваться нормами, регулирующими правоотношения собственности на недвижимое имущество и совершение сделок с ним, с учетом особенностей, установленных для возникновения права собственности на не завершенные строительством объекты и распоряжения ими.

При таких обстоятельствах, с учетом изложенных положений действующего законодательства, суды пришли к выводу об отсутствии оснований для признания за истцами права собственности на нежилые помещения в незавершенном строительством доме, а также признания указанных помещений пригодными для использования.

То есть даже с учетом того факта, что жилой дом, возведенный ответчиком без разрешения на строительство, обладает определенными в п. 1 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188> ГК РФ признаками самовольной постройки, право собственности на него как на объект самовольного строительства не может быть признано, так как самовольная постройка представляет собой конечный результат строительной деятельности, а объект незавершенного строительства еще находится в процессе своего создания.

В данном случае применимы нормы о государственной регистрации его в качестве объекта незавершенного строительства согласно ст. 25 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100426> ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", согласно которым право собственности на объект незавершенного строительства регистрируется на основании:

документов, подтверждающих право собственности на данный земельный участок, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (если земельный участок, отведенный для создания объекта недвижимого имущества, принадлежит заявителю на праве собственности);

документов, подтверждающих право пользования данным земельным участком, разрешения на строительство, проектной документации и документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства (если соответствующий земельный участок был отведен на ином праве).

Таким образом, исходя из положений ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ, можно сделать вывод о том, что самовольные постройки представляют собой недвижимое имущество, то есть в отношении их процесс строительства должен являться законченным.

Данная точка зрения подтверждается также письмом ПФР от 13.08.2001 N ЮБ-09-27/6616 "О купле-продаже объектов незавершенного строительства". В соответствии с ним при покупке объектов незавершенного строительства прежде всего следует исходить из того, что право собственности у продавца на отчуждаемый объект незавершенного строительства как на недвижимое имущество возникает только с момента государственной регистрации данного объекта в установленном ФЗ <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100407> "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" порядке.

На основании ст. 219 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101178> ГК РФ, связывающей возникновение права собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество с моментом его государственной регистрации, до государственной регистрации объект незавершенного строительства не является недвижимостью, а представляет собой лишь известную совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен также труд строителей. Право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество или передаваемое по договору возникает только с момента государственной регистрации этой недвижимости (на основании ст. 131 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=100798> ГК РФ). То есть право на незавершенный строительством объект должно быть зарегистрировано (п. 2 ст. 25 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100409> ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Иная точка зрения основана на том, что ст. 130 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=42> ГК РФ однозначно отнесла объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу. Исходя из смысла п. 1 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188> ГК РФ, самовольной постройкой признается не только жилой дом, другое строение, сооружение, но и иное недвижимое имущество, а значит, и незавершенный строительством объект. Поэтому на объект незавершенного строительства как на самовольную постройку может быть признано право собственности при наличии оснований, установленных п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ.

В качестве примера можно привести практику Арбитражного суда Красноярского края, который при рассмотрении дел N А33-9798/03-с2, N А33-16687/03-с2 признал право собственности на самовольно возведенные объекты незавершенного строительства.

Интересной представляется позиция ФАС Северо-Западного округа, изложенная в Постановлении <consultantplus://offline/main?base=ASZ;n=58051;fld=134> от 20.01.2006 N А56-49841/04.

Поскольку право собственности на самовольно возведенную постройку у лица, ее построившего, не возникает (п. 2 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101189> ГК РФ), это лицо не может претендовать на защиту в порядке, предусмотренном гл. 20 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101510> ГК РФ "Защита права собственности и других вещных прав".

Иск ОАО к ЗАО об истребовании из незаконного владения ответчика занимаемых им нежилых помещений, принадлежащих истцу на праве собственности, которые были надстроены в результате реконструкции здания, не удовлетворен, поскольку образовавшиеся в результате реконструкции помещения представляют собой самовольную постройку, на которую у лица, ее соорудившего (ОАО), право собственности не возникает, но может быть признано судом по требованию указанного лица. Однако ОАО такого требования не заявляло. Создание имущества по заказу и за счет ОАО при отсутствии необходимых разрешений не является основанием для возникновения у истца права собственности на данные помещения.

Не подлежит удовлетворению иск так называемого собственника об истребовании из чужого незаконного владения самовольной постройки (ст. 301 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101511> ГК РФ). В удовлетворении требований отказано, поскольку истребуемое имущество отвечает признакам самовольной постройки, на которую у лица, ее осуществившего, права собственности не возникает, но может быть признано судом по требованию этого лица, заявленному согласно ст. 222 ГК РФ. А в рассматриваемом случае иск заявлен в порядке ст. 301 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101511> ГК РФ.

Данный вывод соответствует Определению Конституционного Суда РФ от 25.03.2004 N 85-О, в соответствии с которым гарантии права собственности и права на жилище, предусмотренные ст. 35 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=2875;fld=134;dst=100132>, 40 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=2875;fld=134;dst=100155> Конституции РФ, предоставляются лишь в отношении того имущества, которое принадлежит соответствующему субъекту на законных основаниях. А согласно ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101189> ГК РФ лицу, осуществившему самовольную постройку, не принадлежит право собственности на нее, то есть законные основания для признания прав на нее у лица, осуществившего самовольное строительство, отсутствуют. При этом неправомерные действия, совершенные в отношении указанного имущества, не могут нарушить конституционное право частной собственности, а также право лица, создавшего самовольную постройку, на жилище.

Нужно также обратить внимание также на следующий момент.

В Инструкции <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=77193;fld=134;dst=100540> о проведении учета жилищного фонда в РФ (утв. Приказом Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37) были даны рекомендации о порядке учета самовольно возведенных или переоборудованных зданий. В соответствии с ней как самовольная постройка рассматривается осуществление без соответствующего разрешения:

реконструкции жилых домов (частей домов);

переоборудования правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

возведения нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

возведения дополнительных зданий.

Выявленные при текущей инвентаризации самовольно возведенные законченные строительством здания (части зданий), а также самовольно занятые земли подлежат технической инвентаризации с включением их в учетно-технические материалы по общим правилам.

Но необходимо учесть следующее. Понятие самовольной постройки является правовым, а не техническим. Для того чтобы строение было признано таковым, недостаточно осуществления технического учета и сделанного в результате произведенного учета соответствующего вывода органа технической инвентаризации.

Право применять последствия признания объекта недвижимого имущества самовольным строением принадлежит только суду.

.2 Основания для признания постройки самовольной

Для того чтобы строение не стало самовольным, необходимо соблюдение нескольких требований.

. Необходимость отвода земельного участка с соблюдением целевого назначения.

В соответствии со ст. 30 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78940;fld=134;dst=100264> ЗК РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию:

без предварительного согласования мест размещения объектов (в этом случае предоставление осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах) либо по договорам аренды земельных участков для их комплексного освоения в целях жилищного строительства);

с предварительным согласованием мест размещения объектов (в аренду, в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование).

. Оформление разрешительной документации.

Согласно ст. 51 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100801> ГрК РФ от 29.12.2004 N 190-ФЗ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Кодексом <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134>. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных ст. 51 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100800> ГрК РФ. В соответствии с п. 17 указанной статьи <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100836> выдача разрешения на строительство не требуется в случае:

строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства;

строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других);

строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования;

изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивных и других характеристик их надежности и безопасности и не превышают предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции, установленных градостроительным регламентом;

иных случаях, если в соответствии с ГрК <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134> РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.

Необходимо обратить внимание на тот факт, что в ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ речь идет не только о разрешении на строительство. Понятие "разрешительная документация" не трактуется в законодательстве РФ. Но в Федеральном законе от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" (ст. 3) <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=71025;fld=134;dst=100021> говорится о ряде документов, которые необходимо иметь застройщику при осуществлении строительства.

Так, при строительстве, реконструкции архитектурного объекта, для строительства которого требуется разрешение на строительство, застройщик обязан иметь архитектурный проект.

Архитектурный проект выполняется в соответствии с архитектурно-планировочным заданием - комплексом требований к назначению, основным параметрам и размещению архитектурного объекта на конкретном земельном участке, а также обязательным экологическим, техническим, организационным и иным условиям его проектирования и строительства, предусмотренным законодательством РФ и законодательством субъектов РФ. В нем содержатся:

положения утвержденной градостроительной документации;

обязательные экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные требования к архитектурному объекту;

требования по охране памятников истории и культуры;

указания на строительство в особых условиях (сейсмозона, зона вечной мерзлоты и другие);

требования по соблюдению прав граждан и юридических лиц, интересы которых затрагиваются в ходе данного строительства.

Кроме того, строительство любого объекта должно вестись при наличии разрешения собственника земельного участка и (или) здания, сооружения и с соблюдением градостроительных, строительных норм и правил.

Таким образом, комплект разрешительной документации представляет собой разрешение на строительство (за исключением случаев, рассмотренных ранее), разрешение собственника земельного участка, архитектурный проект и архитектурно-планировочное задание.

. Выполнение градостроительных и строительных норм и правил. В качестве примера можно привести Строительные нормы и правила - СНиП 2.02.01-83* "Основания зданий и сооружений", утвержденные Постановлением Госстроя СССР от 05.12.1983 N 311 и введенные в действие 1 января 1985 г. Новых СНиП пока не принято. Они должны соблюдаться при проектировании оснований зданий и сооружений. В соответствии с ними, в частности, проектирование оснований включает обоснованный расчетом выбор:

типа основания (естественное или искусственное);

типа, конструкции, материала и размеров фундаментов (мелкого или глубокого заложения; ленточные, столбчатые, плитные и др.; железобетонные, бетонные, бутобетонные и др.);

мероприятий, применяемых при необходимости уменьшения влияния деформаций оснований на эксплуатационную пригодность сооружений.

. Соблюдение прав и охраняемых законом интересов других лиц без возможной угрозы их жизни и здоровью.

В Постановлении <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=12128;fld=134> Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26.07.2005 N 665/05 было установлено следующее. Общество с ограниченной ответственностью "Сити плюс" приобрело у общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Перспектива" нежилые помещения площадью 1309,1 кв. м в 5-этажном здании, произвело реконструкцию здания и подало исковое заявление о признании права собственности на нежилые помещения общей площадью 1235,4 кв. м 6-го этажа и 7-го этажа (комнаты N 1 - 16).

Утвержденная проектная документация и разрешение на строительство у истца отсутствуют.

Согласно п. 1 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188> ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных норм и правил.

Согласно п. 3 указанной статьи <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, осуществившим постройку, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Как правильно указали суды первой и апелляционной инстанций, реконструкция недвижимости проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил.

Реконструкция не согласована с балансодержателем и другими заинтересованными лицами.

Сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях.

По общему правилу, если самовольная постройка нарушает законные права и интересы третьих лиц, а также в случае, если она создает угрозу для жизни и здоровья граждан, заинтересованные лица, чьи права нарушены, вправе обратиться в суд с соответствующими иском о ее сносе.

Но не обязательно, что данный иск однозначно будет удовлетворен. Например, в Постановлении <consultantplus://offline/main?base=MARB;n=22390;fld=134> Президиума Московского областного суда от 20.02.2006 N 141 судом был сделан следующий вывод: "Тот факт, что постройки возведены без надлежащего разрешения и не приняты в эксплуатацию, не является достаточным соответствующим закону основанием к принятию решения об их сносе, при том что дача остается в пользовании ответчика, постройки не нарушают интересы других лиц".

Таким образом, постройка должна быть не только возведена на отведенном в соответствии с законодательством РФ земельном участке соответствующего целевого назначения, но и соответствовать градостроительным, строительным, санитарным и прочим нормам и правилам. При этом заинтересованное лицо, осуществившее ее возведение, должно представить соответствующие доказательства этого, подтвердить факт соблюдения санитарных и градостроительных требований, не нарушение общественных интересов. Отсутствие указанных доказательств может служить основанием для принятия решения о сносе объекта. В качестве примера рассмотрим обстоятельства дела, отраженные в Постановлении <consultantplus://offline/main?base=ASK;n=33517;fld=134> ФАС Северо-Кавказского округа от 27.11.2007 N Ф08-7831/07. Собственником земельного участка было осуществлено строительство пристроенных помещений к магазину, право собственности на которое было зарегистрировано в установленном порядке. Истцом было подано исковое заявление о сносе указанных пристроенных помещений на основании того, что они нарушают его право на экологически благоприятную среду, а также в связи с тем, что расстояние от них до его недостроенного жилого дома не соответствует правилам пожарной безопасности и требованиям нормативных актов об устройстве санитарно-защитной зоны вокруг складов, предназначенных для хранения строительных материалов. В качестве доказательств обратного были проведены две строительно-технические экспертизы, в соответствии с которыми пристроенные помещения соответствуют СНиПам, правилам пожарной безопасности и не создают угрозы жизни и здоровью граждан. Таким образом, в качестве доказательства факта соблюдения градостроительных и санитарных норм, включая градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и прочие нормативы, а также безопасности третьих лиц судом были приняты результаты проведенной экспертизы. Соответствующие заключения и акты обследования позволят убедить суд в соответствии самовольно возведенного объекта градостроительным и строительным нормам и правилам. Суд должен иметь основания для того, чтобы установить, что при производстве строительных работ не были допущены нарушения и что имеется возможность для ввода указанного строения в эксплуатацию в установленном порядке.

Глава 2. Правовые последствия самовольного строительства

.1 Основания и способы легализации самовольного строения

Согласно ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188> ГК РФ самовольной постройкой признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Как уже было сказано ранее, лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться такой постройкой (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки и т.д.). Совершенные сделки с самовольной постройкой являются недействительными как не соответствующие закону или иным правовым актам (ст. 168 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=100953> ГК РФ). Право на самовольную постройку не регистрируется и не переходит по наследству. В отношении самовольной постройки, произведенной на неправомерно занимаемом участке, не действует правило о приобретательной давности. По общим правилам самовольная постройка подлежит сносу лицом, ее осуществившим, за его счет.

Но при этом ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ предусматривает возможность приобрести право собственности на самовольную постройку. То есть законодательно установлено право заинтересованного лица установить право собственности путем обращения в суд или иным образом.

Порядок приобретения сооружения в собственность определен гражданским законодательством и судебной практикой.

Для этого необходимо, чтобы:

земельный участок, где возведена самовольная постройка, находился у заинтересованного лица в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании;

имелась в наличии разрешительная документация;

имелись документы, подтверждающие, что при строительстве постройки не нарушались градостроительные и строительные нормы и правила, а также осуществление строительства не нарушило права и законные интересы третьих лиц, не создает угрозу их жизни и здоровью.

Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

Возможность признания права собственности на самовольно возведенное строение поставлено в зависимость от наличия права у заинтересованного лица на земельный участок, на котором это строение создано.

В соответствии с п. 2 ст. 264 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101379> ГК РФ лицо, не являющееся собственником земельного участка, осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником.

Согласно п. 2 ч. 1 ст. 40 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78940;fld=134;dst=100382> ЗК РФ собственник земельного участка имеет право возводить здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.

Ст. 41 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78940;fld=134;dst=100389> ЗК РФ предоставляет право лицам, не являющимся собственниками земельных участков, осуществлять те же права. Но в данном случае (при осуществлении указанными лицами самовольного строительства) суд должен установить наличие тех же условий, при которых право собственности может быть признано за собственником (пожизненным владельцем, постоянным пользователем) участка.

В целях легализации самовольного строения необходимо подать соответствующий иск о признании прав на него с обязательным приложением необходимых документов (разрешительная документация, результаты экспертизы, подтверждающей соблюдение градостроительных и строительных норм и правил, иные документы, согласно которым права и законные интересы третьих лиц не нарушены возведением указанной постройки).

В соответствии со ст. 30 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78557;fld=134;dst=102237> ГПК РФ в данном случае иски о признании права собственности на самовольную постройку подаются по месту ее нахождения, так как самовольная постройка рассматривается как объект, прочно связанный с землей.

Если стороной, заявляющей указанное требование, является физическое лицо, данное дело должно рассматриваться в суде общей юрисдикции. Если же истцом будет выступать юридическое лицо - в арбитражном суде.

Вынесение судом решения об удовлетворении заявленного требования будет зависеть от установления ряда фактов:

кому принадлежат права на земельный участок, на котором осуществлено возведение самовольного строительства;

соблюдено ли целевое назначение земельного участка;

имеется ли утвержденная в установленном порядке проектная и разрешительная документация, а также разрешение на строительство;

соблюдены ли градостроительные регламенты, строительные, экологические, санитарно-гигиенические, противопожарные и иные правила и нормативы;

не нарушаются ли при условии сохранения указанного строения права и законные интересы третьих лиц.

Решение по делам данной категории принимаются судом с учетом конкретных обстоятельств и имеющихся в деле доказательств. В результате рассмотрения дела по существу суд вправе:

отказать в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи тем, что ее сохранение повлечет нарушение прав и охраняемых законом интересов третьих лиц, либо создаст угрозу жизни и здоровью граждан, а также в связи с тем, что строительство самовольного объекта было осуществлено на земельном участке, не принадлежащем застройщику;

удовлетворить заявленные исковые требования в случае, когда земельный участок, на котором было осуществлено строительство указанного объекта, принадлежит истцу на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, даже в случае, если строительство было осуществлено другим лицом. При этом застройщику подлежат возмещению понесенные им расходы, размер которых определяется судом.

В случае удовлетворения заявленного требования право собственности на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

В Постановлении <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=26102;fld=134> Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 27.02.2006 N 13460/05 было установлено следующее.

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга обратился в Арбитражный суд с иском к обществу и государственному образовательному учреждению об обязании снести здание торгового комплекса как самовольную постройку.

Суды первой и апелляционной инстанций отказали в удовлетворении искового требования по мотиву наличия государственной регистрации прав общества и университета на здание указанного торгового комплекса и отсутствия в связи с этим возможности сноса данной постройки.

Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлении и выступлениях присутствующих в заседании представителей сторон, Президиум пришел к следующему выводу.

В соответствии с п. 2 ст. 269 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=102203> ГК РФ лицо, которому земельный участок предоставлен в постоянное пользование, вправе, если иное не предусмотрено законом, самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предоставлен, включая возведение для этих целей на участке зданий, сооружений и другого недвижимого имущества.

Согласно п. 1 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188> ГК РФ самовольной постройкой является недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Однако в данном случае торговый комплекс построен на земельном участке, отведенном под капитальное строительство, при наличии разрешений соответствующих органов власти, действия которых оценены судами.

Исходя из совокупности обстоятельств (в разрешительной документации, выданной Комитетом по градостроительству и архитектуре, имеется указание на торговый комплекс во второй очереди строительства объектов народного образования; в материалах дела имеется акт государственной приемочной комиссии, утвержденный приказом Комитета по строительству о принятии в эксплуатацию объекта недвижимости), суд правомерно установил, что в настоящем случае государственная регистрация прав на недвижимое имущество основывается на фактах, подтверждающих разрешение на возведение данного комплекса.

То есть торговый комплекс, построенный на земельном участке, отведенном в установленном законом порядке с разрешения соответствующих органов власти, и принятый Государственной приемочной комиссией, не является самовольной постройкой (п. 1 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188>, п. 2 ст. 269 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=102203> ГК).

В результате иск об обязании снести здание как самовольно построенное суд отклонил.

В соответствии со ст. 8 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=100047>, 12 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=100071>, 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ в отношении прав на самовольную постройку могут быть использованы такие способы защиты гражданских прав как признание права (вещно-правовой иск о признании права) или восстановление положения, существовавшего до нарушения права, и пресечение действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения (негаторный иск).

Согласно п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ возможность признания права собственности на самовольную постройку принадлежит лицу, обладающему правом собственности, правом пожизненного наследуемого владения, бессрочного пользования земельным участком, на котором возведена самовольная постройка.

При предъявлении иска о признании права собственности на самовольную постройку в порядке ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ такой иск должен быть основан на актах компетентных органов и иных документах, подтверждающих права на землю. В соответствии со ст. 14 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100133> Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав, а проведенная государственная регистрация договоров и иных сделок удостоверяется посредством совершения специальной регистрационной надписи на документе, выражающем содержание сделки.

Форма свидетельств и специальной надписи устанавливается Правилами <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64170;fld=134;dst=100013> ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219.

При этом согласно ст. 6 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100033> вышеназванного Федерального закона права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Письмом Минюста РФ от 16.08.1999 N 6677-ПК был утвержден порядок применения указанных положений Федерального закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100032>, посвященных вопросам признания прав на недвижимое имущество, возникших у заинтересованных лиц до 31 января 1998 г. - момента введения в действие Закона, а также их государственной регистрации по правилам, введенным им.

Суть положений этих норм и порядок их реализации сводятся к следующему.

Права на недвижимое имущество (в том числе земельные участки), возникшие до вступления в силу Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> и прошедшие регистрацию по правилам, действовавшим до этого момента, признаются юридически действительными.

То есть таковыми являются сделки, подлежавшие регистрации и являвшиеся основаниями возникновения таких прав. В случае если они были зарегистрированы по ранее действовавшему порядку, они являются юридически действительными.

Возникшие до введения в действие Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> права на недвижимое имущество и сделки с ним, не прошедшие регистрацию, поскольку в соответствии с правилами, действовавшими до вступления его в силу, такая регистрация не требовалась, также признаются юридически действительными.

То есть права на земельные участки, полученные гражданами или юридическими лицами до 31 января 1998 г., являются действительными даже после вступления в силу Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134>, устанавливающего порядок и обязательность государственной регистрации.

Это положение также соответствует п. 9 ст. 3 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78892;fld=134;dst=100026> Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ", согласно которой государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме того, также признаются действительными и имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним выданные после введения в действие Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> о государственной регистрации прав на недвижимое имущество до начала выдачи свидетельств о государственной регистрации прав по форме <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64170;fld=134;dst=100901>, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219:

свидетельства о праве собственности на землю по форме <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=21758;fld=134;dst=100066>, утвержденной Указом Президента РФ от 27.10.1993 N 1767 "О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России";

государственные акты о праве пожизненного наследуемого владения земельными участками, праве постоянного (бессрочного) пользования земельными участками по формам, утвержденным Постановлением <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=117;fld=134;dst=100005> Совета Министров РСФСР от 17.09.1991 N 493 "Об утверждении форм государственного акта на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей";

свидетельства о праве собственности на землю по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 "Об утверждении форм свидетельства о праве собственности на землю, договора аренды земель сельскохозяйственного назначения и договора временного пользования землей сельскохозяйственного назначения";

документы, подтверждающие осуществление строительства на основании разрешительной документации и с соблюдением всех необходимых градостроительных и строительных норм и правил. Данные обстоятельства подтверждаются исходно-разрешительными документами на использование территории, на соответствие объекта экологическим, санитарно-гигиеническим и другим нормативам (на основании заключений органов архитектуры и градостроительства, государственных органов, уполномоченных на осуществление контроля и надзора за соблюдением соответствующих норм и правил).

В связи с вышеизложенным, к исковому заявлению о признании права собственности на вновь созданное недвижимое имущество истец должен приложить письменные документы, подтверждающие указанные обстоятельства.

Необходимо также отметить, что в предмет доказывания входит разрешенное использование (целевое назначение) земельного участка, занятого самовольной постройкой.

2.2 Снос самовольного строения: правовые аспекты

В теории отмечается, что "перечисление в ст. 222 ГК РФ сделок, которые не вправе совершать фактический владелец самовольной постройки, не сообразуется с принципом законодательной экономии: нельзя совершать никакие сделки". Данный вывод сделан автором правомерно. Нет никакой необходимости перечислять виды сделок, загромождая тем самым ст. 222 ГК РФ. В связи с этим необходимо внести изменения в абз. 1 п. 2 ст. 222 ГК РФ и изложить его в следующей редакции: "Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности и не вправе совершать сделки по распоряжению постройкой".

Второе правовое последствие недопустимости легитимации самовольной постройки заключается в ее сносе, регламентируемом как нормами Гражданского кодекса, так и положениями Земельного кодекса, Законом об архитектурной деятельности .

Последствия в виде сноса можно назвать традиционными, однако ранее действовавшие нормативные акты определяли процедуру сноса. Действующее законодательство должным образом не регулирует механизм осуществления сноса самовольной постройки.

Обращает на себя внимание категоричность формулировки п. 2 ст. 222 ГК РФ: он устанавливает, что самовольная постройка подлежит сносу. Из этого можно сделать вывод, что ликвидация самовольной постройки должна быть полной. Однако срок для такой ликвидации не установлен. В связи с чем необходимо внести коррективы в абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ, указав, что снос самовольной постройки может быть осуществлен во внесудебном порядке, осуществившем ее лицом либо за его счет, в течение месяца с момента получения письменного предупреждения о необходимости ее сноса.

Если лицо, осуществившее самовольную постройку, не исполняет обязанности по сносу, в качестве альтернативы предусматривается возможность полной ликвидации самовольной постройки с отнесением расходов на счет лица, осуществившего постройку. Гражданский кодекс РФ не устанавливает, кто конкретно имеет право принять решение об использовании альтернативной схемы сноса. При этом федеральным законодателем прямо не решен другой вопрос: в каком порядке (судебном или административном) должен производиться снос самовольной постройки, когда такой снос выполняется не самим лицом, осуществившим строительство, а другими лицами за его счет. Поэтому на сегодняшний день существует три точки зрения на данную проблему.

Согласно первому подходу к решению данного вопроса владелец земельного участка вправе собственными силами разрушить самовольную постройку с отнесением затрат на счет правонарушителя. Основывается данное мнение на положении ст. 14 ГК РФ, которая допускает самозащиту гражданских прав. Однако способы самозащиты должны быть соразмерны нарушению и не выходить за пределы действий, необходимых для его пресечения. Поэтому применение самозащиты в отношении самовольных построек может обернуться произволом. Ведь даже в этом случае необходимо соблюдать баланс интересов как собственника земельного участка, так и застройщика как владельца стройматериалов, право истребовать которые у него сохраняется.

Сторонники второго подхода исходят из того, что самовольная постройка не является объектом гражданских прав, поэтому ее снос непосредственно не затрагивает имущественные права и законные интересы лица, осуществившего строительство. На основании изложенного делается вывод о допустимости сноса в указанном выше случае самовольной постройки на основании решения уполномоченного административного органа.

В связи с тем что механизм сноса самовольной постройки не урегулирован на федеральном уровне, руководствуясь Законом Российской Федерации от 6 июля 1991 г. N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации", Федеральным законом от 28 августа 1995 г. N 154-ФЗ "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации", в некоторых городах местные законодатели разрабатывают нормативные акты, регулирующие порядок сноса самовольных построек. Закономерно, что данные правовые акты имеют различное содержание, что порождает различную правоприменительную практику.

Третья точка зрения указывает на то, что снос самовольной постройки должен осуществляться на основании решения суда, поскольку при сносе самовольной постройки затрагиваются имущественные гражданские права, а в таких случаях должен действовать судебный порядок разрешения споров. Учитывая конституционный принцип неприкосновенности частной собственности, решение о сносе самовольной постройки, затрагивающее имущественные права граждан и юридических лиц, защиту которых гарантирует государство, может принимать только суд (за исключением возможного варианта о внесудебной договоренности о сносе постройки между владельцем земельного участка и владельцем самовольной постройки). Данный вывод подтверждается и судебной практикой. В связи с вышесказанным представляется необходимым дополнить п. 2 ст. 222 ГК РФ указанием на судебный порядок сноса самовольных построек.

Кроме уже обозначенных проблем, определенные вопросы правоприменения связаны с определением круга лиц, имеющих право на обращение в суд с исками о сносе самовольной постройки, а также лиц, права и интересы которых могут быть нарушены ее сохранением.

В первую очередь субъектом, имеющим право инициировать снос самовольной постройки, обратившись в суд, является собственник земельного участка. Обладая абсолютным правом на земельный участок, он вправе требовать как устранения незаконного владения, так и полного восстановления своего нарушенного права, опираясь на соответствующие нормы гл. 20 ГК РФ о защите права собственности. Земельные участки в Российской Федерации могут находиться как в частной собственности, так и в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований. Согласно ст. 125 ГК РФ от имени Российской Федерации и субъектов Российской Федерации выступать в суде могут органы государственной власти в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Нередко возникают ситуации возведения самовольных построек самим законным владельцем земельного участка, который конечно же не заинтересован в обращении в суд с иском о сносе. В связи с этим возникает вопрос: кто в данном случае имеет право инициировать процедуру сноса самовольной постройки, обратившись в суд?

Ни один из федеральных законов прямо не предусматривает права какого-либо органа на предъявление иска о сносе самовольной постройки. Но, исходя из смысла статьи, можно сделать вывод о том, что с подобным требованием вправе обратиться орган, наделенный полномочием контролировать соблюдение строительных норм и правил. Государственный строительный надзор в Российской Федерации осуществляет Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору.

Поэтому именно эти органы должны представлять интересы Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, инициируя снос самовольных построек в суде по делам о нарушении градостроительных норм и правил.

На практике наибольшее количество подобных судебных споров инициируют администрации муниципальных образований. Как предусмотрено ст. 125 ГК РФ, от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять имущественные и личные неимущественные права и обязанности, выступать в суде органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов. В случае возведения самовольной постройки имеет место нарушение прав муниципального образования по распоряжению муниципальными землями и правомочий по регулированию и планированию застройки территории, что дает возможность администрации муниципального образования (либо органу муниципального управления, обладающему специальной компетенцией) предъявить иск о сносе самовольной постройки. Таким образом, администрация муниципального образования как уполномоченный орган местного самоуправления вправе в судебном порядке потребовать сноса самовольной постройки.

Дискуссионным остается вопрос о возможности предъявления подобного иска самим лицом, осуществившим постройку, в пользу положительного ответа на который сошлюсь на отсутствие запрета для этого и на то, что права такого лица, безусловно, затрагиваются при возникновении спора о сносе строения. В этой связи необходимо обозначить подход, согласно которому лицо, осуществившее самовольную постройку и являющееся собственником стройматериалов, вправе разобрать постройку без решения суда. Однако такой путь без судебного вмешательства возможен только при отсутствии препятствий со стороны третьих лиц, ими могут быть фактические владельцы строения. В связи с этим Е.Н. Головнина предлагает законодательно закрепить возможность инициирования заинтересованным лицом (застройщиком) процесса о сносе объекта, построенного им самовольно.

По нашему мнению, нельзя включать в круг субъектов, имеющих право обращаться с иском о сносе самовольной постройки, лицо, осуществившее ее. В противном случае получится странный казус: лицо, нарушившее право владельца земельного участка, требует в качестве мер защиты своих прав в отношении материального объекта данного правонарушения (самовольной постройки) применить к себе меры гражданско-правовой ответственности - снос.

Думается, что в достаточной мере права лица, осуществившего самовольную постройку, могут быть защищены в рамках гл. 20 ГК РФ, но в несколько другом аспекте. Ведь самовольный застройщик, не будучи лицом, обладающим правомочиями собственника в отношении самовольной постройки, остается собственником стройматериалов, используемых при ее создании. В этом случае при условии, если будет доказана принадлежность материалов лицу, осуществившему строительство, оно не лишается возможности истребовать свое имущество.

Также в качестве лиц, заинтересованных в сносе самовольных построек, ст. 222 ГК РФ указывает лиц, полагающих, что в результате возведения самовольной постройки нарушены их права и охраняемые законом интересы, причиняется вред или создается угроза причинения вреда их жизни, здоровью и иным благам. По нашему мнению, данные лица не имеют права инициировать снос самовольной постройки в порядке ст. 222 ГК РФ. Защищать свои права они должны, используя иные правовые механизмы, предусмотренные ГК РФ (возмещение вреда, устранение препятствий к пользованию имуществом и т.д.).

.3 Административная ответственность за возведение самовольной постройки

В соответствии со ст. 58 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100954> ГрК РФ лица, виновные в нарушении законодательства о градостроительной деятельности, несут дисциплинарную, имущественную, административную, уголовную ответственность в соответствии с законодательством РФ.

Осуществление строительства или реконструкции без получения разрешения на строительство определяет факт самовольной постройки. Это влечет серьезные правовые последствия для лица, осуществившего указанные работы - оно совершает административное правонарушение и несет в связи с этим административную ответственность.

Лица, виновные в самовольном строительстве или реконструкции, несут, в частности, административную ответственность (ст. 9.5 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=893> КоАП РФ), а также обязаны устранить допущенное нарушение путем осуществления за свой счет сноса самовольной постройки или привести объект недвижимости в первоначальное состояние (п. 2 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101190> ГК РФ).

В соответствии со ст. 2.1 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=100041> КоАП РФ административным правонарушением признается противоправное, виновное действие (бездействие) физического или юридического лица, за которое КоАП РФ или законами субъектов РФ об административных правонарушениях установлена административная ответственность.

Юридическое лицо признается виновным в совершении административного правонарушения, если будет установлено, что у него имелась возможность для соблюдения правил и норм, за нарушение которых предусмотрена административная ответственность, но данным лицом не были приняты все зависящие от него меры по их соблюдению. Назначение административного наказания юридическому лицу не освобождает от административной ответственности за данное правонарушение виновное физическое лицо, равно как и привлечение к административной или уголовной ответственности физического лица не освобождает от административной ответственности за данное правонарушение юридическое лицо.

Обычно выделяют следующие признаки административного правонарушения:

противоправность, так как это деяние нарушает конкретную норму права;

виновность - в форме умысла или неосторожности;

наказуемость - за его совершение установлена административная ответственность.

Ст. 9.5 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=893> КоАП РФ предусматривает последствия допущенного нарушения установленного порядка строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства, а также ввода его в эксплуатацию. В соответствии с указанной статьей КоАП РФ (п. 1) <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=894> строительство, реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без разрешения на строительство в случае, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства предусмотрено получение разрешений на строительство, влекут наложение административного штрафа:

на граждан в размере от 2000 до 5000 руб.;

на должностных лиц - от 20000 до 50000 руб.;

на лиц, осуществляющих предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, - от 20000 до 50000 руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток;

на юридических лиц - от 500000 до 1000000 руб. или административное приостановление их деятельности на срок до 90 суток.

Согласно ст. 51 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100801> ГрК РФ разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных указанным Кодексом. По большому счету, цель выдачи и получения разрешения на строительства состоит в первую очередь в обеспечении качества строительства. И его отсутствие на момент начала строительства и в период его осуществления (кроме случаев, прямо установленных ГрК <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134> РФ) влечет, во-первых, признание возведенного объекта самовольной постройкой (согласно ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ), а во-вторых, что более важно, создает возможную угрозу безопасной эксплуатации возведенного объекта недвижимости.

За данное нарушение порядка осуществления строительства или реконструкции (осуществление застройщиком действий по строительству объекта без соответствующего разрешения) установлена административная ответственность.

Объектом посягательства правонарушений в данном случае является установленный порядок строительства зданий и сооружений. Санкции за него, предусмотренные п. 1 ст. 9.5 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=894> КоАП РФ, были перечислены ранее.

Согласно п. 5 ст. 9.5 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=902> КоАП РФ эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, за исключением случаев, если для осуществления строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства не требуется выдачи разрешения на строительство, влечет наложение административного штрафа:

на граждан в размере от 500 до 1000 руб.;

на должностных лиц - от 1000 до 2000 руб.;

на юридических лиц - от 10000 до 20000 руб.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации (ст. 55 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100881> ГрК РФ). Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию осуществляется органом, выдавшим разрешение на строительство. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию удостоверяет выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации. При несоблюдении указанных требования градостроительного законодательства, касающихся правил приемки и ввода объектов в эксплуатацию, вступает в действие указанная норма КоАП <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=893> РФ.

Правонарушения, совершенные при осуществлении строительства без соответствующего разрешения на строительство, а также эксплуатация объекта капитального строительства без разрешения на ввод его в эксплуатацию, характеризуются умышленной виной. Дела об административных правонарушениях рассматриваются должностными лицами органов государственного строительного надзора. Ст. 23.56 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=908> КоАП РФ определены органы исполнительной власти, уполномоченные на осуществление государственного строительного надзора. Именно они рассматривают дела об административных правонарушениях, предусмотренных ст. 9.5 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=893> КоАП РФ.

Рассматривать дела об административных правонарушениях от имени органов, указанных ранее, вправе:

) руководитель федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, его заместители;

) руководители структурных подразделений федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители;

) руководители территориальных органов федерального органа исполнительной власти, уполномоченного на осуществление государственного строительного надзора, их заместители;

) руководители органов исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители;

) руководители структурных подразделений органов исполнительной власти субъектов РФ, уполномоченных на осуществление государственного строительного надзора, их заместители.

В соответствии с п. 2 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=75071;fld=134;dst=100006> Постановления Правительства РФ от 01.02.2006 N 54 "О государственном строительном надзоре в РФ" федеральными органами исполнительной власти, уполномоченными на осуществление государственного строительного надзора, являются:

Федеральная служба по экологическому, технологическому и атомному надзору - при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов использования атомной энергии (в том числе ядерных установок, пунктов хранения ядерных материалов и радиоактивных веществ), опасных производственных объектов, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), определяемых в соответствии с законодательством РФ, объектов обороны и безопасности, объектов, сведения о которых составляют государственную тайну, особо опасных, технически сложных и уникальных объектов, за исключением объектов военной инфраструктуры Вооруженных Сил РФ;

Министерство обороны РФ - при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов военной инфраструктуры Вооруженных Сил РФ. Порядок осуществления государственного строительного надзора в РФ установлен Положением <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=75071;fld=134;dst=100015> об осуществлении государственного строительного надзора в РФ, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 01.02.2006 N 54.

Государственный строительный надзор осуществляется:

при строительстве, реконструкции объектов капитального строительства;

при капитальном ремонте объектов капитального строительства, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов и проектная документация таких объектов подлежит государственной экспертизе в соответствии со ст. 49 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=101091> ГК РФ либо проектная документация таких объектов является типовой проектной документацией или ее модификацией. Задачей государственного строительного надзора является предупреждение, а также выявление и пресечение допущенных застройщиком, заказчиком, лицом, осуществляющим строительство на основании договора с застройщиком или заказчиком, нарушений соответствия выполняемых в процессе строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства работ требованиям технических регламентов, иных нормативных правовых актов и проектной документации. Протоколы об административных правонарушениях составляют должностные лица органов государственного архитектурно-строительного надзора (ч. 1 ст. 28.3 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=102596> КоАП РФ) и должностные лица органов внутренних дел (милиции) (п. 1 ч. 2 ст. 28.3 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=104150> КоАП РФ).

легализация самовольный недвижимость арендованный

Глава 3. Анализ судебной практики по вопросам самовольного строительства

.1 Право собственности на самовольную постройку, воздвигнутую на арендованном земельном участке

Ст. 222 ГК РФ была изменена Федеральным законом <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76949;fld=134;dst=100013> РФ от 30.06.2006 N 93-ФЗ "О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества", в результате чего абз. 1 п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=61942;fld=134;dst=101191> ГК РФ признан утратившим силу.

Ранее до вступления в силу указанного Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76949;fld=134;dst=100011> право на обращение в суд за признанием права собственности на самовольную постройку было предоставлено как фактическому застройщику (при условии предоставления им доказательств, что земельный участок будет в установленном порядке выделен этому лицу под возведенную постройку), так и собственнику земельного участка, на котором возведена постройка.

В результате признания абз. 1 п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=61942;fld=134;dst=101191> ГК РФ утратившим силу один из указанных субъектов (застройщик) был исключен из числа лиц, обладающих правом на признание права собственности на самовольную постройку. У него остается лишь право на получение возмещения расходов по возведению самовольной постройки, при условии, что он подтвердит факт того, что постройка возведена собственными силами, за свой счет и документально обоснует понесенные затраты.

То есть правовое положение лица, создавшего самовольную постройку, изменилось.

При этом непосредственно порядок признания права собственности на самовольную постройку за собственником земельного участка не претерпел каких-либо изменений.

Но в действующей редакции п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ признание права собственности на самовольную постройку поставлено в зависимость только от наличия прав на земельный участок, на котором она создана.

Возведение самовольной постройки на не принадлежащем застройщику земельном участке порождает определенные законом правовые последствия для него, а именно необходимость за счет собственных средств произвести ее снос (демонтаж).

Но при этом возможен следующий вариант оформления права собственности на самовольную постройку. Сначала право собственности на самовольную постройку признается и регистрируется за собственником земельного участка. В этом случае лицо, за которым признано право собственности на постройку, возмещает осуществившему ее лицу расходы на постройку в размере, определенном судом.

Определение судом размера расходов, подлежащих возмещению застройщику, формируется по каждому конкретному делу. Законодательно критерии их расчета не установлены.

Указанные расходы расцениваются судом как подтвержденные соответствующими документами затраты, понесенные застройщиком, так как до момента признания права собственности на самовольную постройку она представляет собой совокупность строительных материалов.

Так, например, Федеральный арбитражный суд Московского округа в Постановлении <consultantplus://offline/main?base=AMS;n=36747;fld=134> от 17.04.2002 N КА-А41/2376-02 указал на то, что установление самовольного строительства на земельном участке связано с последующим разрешением спора о праве собственности на строительные материалы по иску лица, осуществившего постройку данного строения.

В перечне вопросов, подлежащих доказыванию, судом выделен факт понесенных застройщиком затрат на возведение самовольной постройки и их размер. Обязательство предоставить соответствующие доказательства по этому обстоятельству суд возложил на застройщика.

При этом судом учитывается именно стоимость реальных затрат в связи с приобретением необходимых строительных материалов и стоимости подлежащих выполнению в связи со строительством работ. Но никаким образом не может быть взыскана рыночная стоимость аналогичного объекта недвижимости.

После определения размера понесенных застройщиком затрат на строительство самовольной постройки судом решается вопрос о признании за собственником (или титульным владельцем) земельного участка права собственности на самовольную постройку.

Права на нее могут быть затем переданы застройщику, например, путем оформления обязательственно-правовых договорных отношений.

Второй вариант приобретения права собственности на самовольную постройку застройщиком состоит в передаче ему прав на земельный участок, на котором возведена самовольная постройка. Затем уже у застройщика (после получения им прав на землю) появляется возможность узаконить самовольную постройку.

В Определении <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=45596;fld=134> Высшего Арбитражного Суда РФ от 12.12.2007 N 16879/07 судом было установлено следующее. Согласно материалам дела истец обратился в Арбитражный суд Тюменской области о признании за ним права собственности на нежилое двухэтажное строение (магазин). Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требований было отказано. Постановлением апелляционной инстанции указанное решение оставлено без изменения. Суд установил, что спорный объект был возведен истцом без получения разрешения на строительство, в связи с чем является согласно п. 1 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188> ГК РФ самовольной постройкой.

Разрешая спор, суд применил п. 3 указанной статьи <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ, действующей на момент обращения истца в арбитражный суд и рассмотрения спора, согласно которой право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка.

Между тем, как установлено судом, истец является только арендатором земельного участка, на котором осуществлена эта постройка. Наличие иных прав на земельный участок признано судом недоказанным.

При таких обстоятельствах суд отказал в удовлетворении заявленного требования.

Гражданские права и обязанности (правоотношение собственности) заявителя на самовольную постройку могли возникнуть у него на основании судебного решения.

Поскольку иск подан после введения в действие новой редакции ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ, суд отверг довод истца о возникновении спорного правоотношения до введения в действия новой редакции закона. Таким образом, арендатору земельного участка было отказано в признании права собственности на самовольно построенное нежилое строение.

Тем самым была окончательно сформирована судебная практика по непризнанию права собственности арендатора земельного участка на возведенные им самовольные постройки на указанном земельном участке. При этом на основании прежней редакции п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=61942;fld=134;dst=101191> ГК РФ арендаторы земельных участков могли приобретать права на свои самовольные постройки в судебном порядке. Это произошло после утраты силы абз. 1 п. 3 ст. 222 ГК РФ, согласно которому право собственности на самовольную постройку могло быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку.

Теперь же указанная норма ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ позволяет признать право собственности на самовольную постройку только за лицами, у которых земельный участок находится в собственности, пожизненно наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании. А арендаторы в приведенном перечне лиц, которые вправе узаконить самовольную постройку в судебном или ином порядке, не названы.

Рассмотрим две ситуации:

) арендатор земельного участка с соблюдением целевого назначения земельного участка и условий договора аренды осуществил строительство постройки с нарушением градостроительного законодательства;

) в аналогичном порядке постройка с нарушением градостроительного законодательства была осуществлена на земельном участке собственником участка.

Каким образом сложилась судебная практика по данным вариантам развития событий?

В соответствии с Обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за лицом, ее осуществившем на земельном участке, предоставленном по договору аренды.

Открытое акционерное общество (далее - Общество) обратилось в арбитражный суд с иском к администрации города (далее - Администрация) о признании права собственности на самовольно возведенные строения пристройки.

Решением суда первой инстанции, оставленном без изменения Постановлением апелляционной инстанции, в иске отказано.

При принятии судебных актов суды обеих инстанций исходили из того, что права на земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, не оформлены истцом в установленном порядке. На основании заявления истца постановлением Администрации города указанный земельный участок был предоставлен Обществу в аренду на 25 лет для эксплуатации производственных зданий и сооружений. Поскольку заявителем жалобы не представлены доказательства, подтверждающие наличие необходимых для признания права собственности на самовольную постройку прав на земельный участок, на котором она возведена, отсутствуют основания для признания за истцом права собственности в силу ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ (дело N А31-204/2007-10).

Аналогичные выводы были положены в основу судебных актов по ряду дел (например, N А31-8533/2006-20, А82-12078/2006-38, А82-12079/2006-38, А82-12080/2006-38 <consultantplus://offline/main?base=AVV;n=24681;fld=134>, А82-12081/2006-38, А82-12082/2006-38 <consultantplus://offline/main?base=AVV;n=24680;fld=134>, А82-12083/2006-38, А82-12084/2006-38, А82-12085/2006-38, А82-12086/2006-38, А82-12087/2006-38, А82-14748/2006-38 <consultantplus://offline/main?base=AVV;n=23640;fld=134>).

Позиция Верховного Суда РФ по данному вопросу отражена в Обзоре <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=71417;fld=134;dst=100014> законодательства и судебной практики за второй квартал 2007 года, утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 01.08.2007.

В нем на вопрос N 2 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=71417;fld=134;dst=100014> о том, возможно ли признание права собственности на самовольно возведенное жилое строение за гражданином, если земельный участок предоставлен ему по договору аренды для строительства жилья, дан следующий ответ <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=71417;fld=134;dst=100016>.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных п. 3 указанной статьи <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> (абз. 2 п. 2 ст. 222 ГК РФ).

Если право собственности на самовольную постройку сохраняется за определенным лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, оно обязано возместить расходы на ее возведение осуществившему его лицу в размере, определенном судом. Право собственности на самовольную постройку не признается за первым лицом в случае, когда сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц или же создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Из содержания приведенной правовой нормы <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101190> следует, что самовольная постройка по общему правилу подлежит сносу. Но, как уже упоминалось ранее, существует возможность признания таковых прав через суд или иным путем, если возведенное здание соответствует определенным условия.

В соответствии со ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ можно сделать вывод о том, что реальная возможность признать право собственности на самовольную постройку есть только у лица, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена постройка.

.2 Применение приобретательной давности в свете последних изменений законодательства о статусе самовольных построек

В соответствии со ст. 234 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101244> ГК РФ лицо (гражданин или юридическое лицо), не являющееся собственником имущества, но владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение 15 лет, приобретает право собственности на это имущество при условии, что владение осуществлялось:

добросовестно - то есть заинтересованное лицо не знало о незаконности владения этим имуществом (ст. 302 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101514> ГК РФ);

открыто - указанное лицо не предприняло действий, направленных на сокрытие факта владения имуществом от собственника;

непрерывно - владение не было утрачено и не прерывалось в течение всего 15-летнего срока. Например, фактом, прерывающим течение указанного срока, является подача собственником соответствующего иска об истребовании имущества или осуществление заинтересованным лицом (потенциальным собственником) действий, свидетельствующих о том, что он признает право собственности другого лица на данное имущество.

Возникновение права собственности в данном случае основано на нормах о приобретательной давности.

Право собственности на недвижимое и иное имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает у лица, приобретшего это имущество в силу приобретательной давности, с момента такой регистрации.

Согласно же п. 17 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=20146;fld=134;dst=100047> Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.1998 N 8 "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" право собственности в силу приобретательной давности может быть приобретено как на бесхозяйное имущество, так и на имущество, принадлежащее на праве собственности другому лицу. Основание для этого - ст. 225 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101202> и 234 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101243> ГК РФ.

При разрешении споров, связанных с возникновением права собственности на имущество в силу приобретательной давности, следует:

исходить из того, что согласно п. 4 ст. 234 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101248> ГК РФ течение срока приобретательной давности в отношении вещей, находящихся у лица, из владения которого они могли быть истребованы в соответствии со ст. 301 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101511> и 305 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101523> ГК РФ, начинается не ранее истечения срока исковой давности по соответствующим требованиям;

иметь в виду, что нормы ст. 234 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101243> ГК РФ о приобретательной давности не подлежат применению в случаях, когда владение имуществом в течение длительного времени осуществлялось на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.) или имущество было закреплено за его владельцем на праве хозяйственного ведения или оперативного управления. То есть передача имущества его собственником во временное пользование другому лицу по договору не является основанием для начала течения срока приобретательной давности, так как лицо, получившее спорное имущество, признает лицо, передавшее его, в качестве собственника.

Согласно п. 2 ст. 234 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101246> ГК РФ до приобретения на имущество права собственности в силу приобретательной давности лицо, владеющее имуществом как своим собственным, имеет право на защиту своего владения против третьих лиц, не являющихся собственниками имущества, а также не имеющих прав на владение им в силу иного предусмотренного законом или договором основания.

При приобретении права собственности в порядке приобретательной давности права потенциального собственника не основаны на прежней собственности, а зависят от совокупности обстоятельств, предусмотренных п. 1 ст. 234 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101244> ГК РФ (добросовестность, открытость и непрерывность владения недвижимым имуществом как своим собственным недвижимым имуществом в течение 15 лет). Поэтому суды исходят из того, что отсутствие государственной регистрации права собственности на недвижимое имущество не является препятствием для обращения в суд с заявлением о признании права собственности в силу приобретательной давности.

Решение суда об удовлетворении заявления о признании права собственности в силу приобретательной давности является основанием для регистрации уполномоченным органом права собственности лица на недвижимое имущество.

Таким образом, приобретательная давность не может распространяться на случаи, когда в качестве объекта владения и пользования выступает самовольно возведенное строение, расположенное на неправомерно занимаемом земельном участке.

Подводя итог сказанному, можно повторить выводы судов по данному вопросу: на самовольное строение, которое возведено на неправомерно занимаемом участке, не может распространяться приобретательская давность.

.3 Самовольная постройка или результат реконструкции объекта недвижимости

Итак, строительство - это создание зданий, строений, сооружений (в том числе на месте сносимых объектов капитального строительства). Тогда как реконструкция представляет собой изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения. В соответствии со ст. 21 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=71025;fld=134;dst=21> Федерального закона от 17.11.1995 N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в РФ" под изменениями архитектурных объектов (к ним, в частности, относятся здание, сооружение, комплекс зданий и сооружений, их интерьер, объекты благоустройства) понимается достройка, перестройка, перепланировка. Указанные работы должны выполняться в соответствии с ГК <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134> РФ, договором на создание и использование архитектурного проекта.

Реконструкция жилого дома может включать: изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии обоснований - частичную разборку здания; повышение уровня инженерного оборудования, включая наружные сети (кроме магистральных); замену изношенных и морально устаревших конструкций и инженерного оборудования на современные, более надежные и эффективные, улучшающие эксплуатационные показатели жилого дома; улучшение архитектурной выразительности здания, а также благоустройство прилегающей территории.

В Ведомственных строительных нормах <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=85632;fld=134;dst=100013> ВСН 58-88 (р) "Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения", утвержденных Приказом Госкомархитектуры РФ при Госстрое СССР от 23.11.1988 N 312, говорится о том, что входит в понятие реконструкции указанных объектов недвижимости. Согласно п. 5.3 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=85632;fld=134;dst=100069> при реконструкции зданий (объектов) исходя из сложившихся градостроительных условий и действующих норм проектирования помимо работ, выполняемых при капитальном ремонте, могут осуществляться:

изменение планировки помещений, возведение надстроек, встроек, пристроек, а при наличии необходимых обоснований - их частичная разборка;

повышение уровня инженерного оборудования, включая реконструкцию наружных сетей (кроме магистральных);

улучшение архитектурной выразительности зданий (объектов), а также благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции объектов коммунального и социально-культурного назначения может предусматриваться расширение существующих и строительство новых зданий и сооружений подсобного и обслуживающего назначения, а также строительство зданий и сооружений основного назначения, входящих в комплекс объекта, взамен ликвидируемых.

Таким образом, можно сделать вывод о том, что результатом строительства является создание нового объекта недвижимости, в отношении которого можно заявлять иски вещно-правового характера (иск о признании права собственности на самовольную постройку), а после реконструкции произошло только изменение технических характеристик и показателей существующего объекта.

Реконструкция объектов недвижимости, право собственности на которые зарегистрировано в установленном порядке, проведенная без оформления необходимой документации и разрешений, осуществляется очень часто.

Существуют различные мнения относительно того, является ли реконструированный объект самовольной постройкой или нет.

Первая позиция, относящая эти строения с незаконными пристройками к категории самовольных строений, основана на следующем.

Выполненные работы по пристройке являются реконструкцией существующего объекта. Результат реконструкции - объект недвижимости с новыми техническими характеристиками. Для осуществления реконструкции необходимо получение соответствующего разрешения (как и для строительства), за исключением случаев, оговоренных в ГрК <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134> РФ. Его отсутствие влечет признание реконструированного объекта в целом самовольной постройкой.

В соответствии с Инструкцией <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=77193;fld=134;dst=100542> о проведении учета жилищного фонда в РФ, утвержденной Приказом Министерства РФ по земельной политике, строительству и ЖКХ от 04.08.1998 N 37, самовольной постройкой без соответствующего разрешения является:

реконструкция жилых домов (частей домов);

переоборудование правомерно возведенных нежилых зданий в жилые и наоборот;

возведение нового здания при наличии разрешения на капитальный ремонт старого;

возведение дополнительных зданий.

Слабая сторона этой позиции состоит в том, что на самовольную постройку право собственности не возникает. Но право собственности на объект, который был реконструирован, уже признано (в нереконструированном виде). При этом в ГК <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101249> РФ отсутствуют соответствующие основания для прекращения права собственности (самовольная реконструкция объекта недвижимости) на данный объект.

Второе мнение состоит в том, чтобы считать самовольной постройкой только пристроенную часть объекта недвижимости и признавать право собственности необходимо только на нее. При этом сведения, содержащиеся в ЕГРП на первоначальный объект, изменению не подлежат. Ведь пристройка будет оформляться в самостоятельном порядке в качестве части дома.

Но проблема заключается в том, что выделить "часть" чаще всего не представляется возможным, так как в данном случае должны быть соблюдены требования об обособленности и изолированности пристроенного помещения. А в случае, если реконструированный объект недвижимости представляет собой единое целое, вообще нет оснований для его искусственного раздела на составные части.

Рассмотрим примеры судебной практики по данным проблемам.

В соответствии с Обзором судебной практики Второго арбитражного апелляционного суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Суда 25.12.2007, в порядке, предусмотренном ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства.

Акционерное общество обратилось с иском в арбитражный суд о признании права собственности на здание тренажерного зала и магазина, восстановленное на месте бани, пострадавшей от пожара в 1997 г., с изменением целевого назначения и конфигурации здания.

Решением суда первой инстанции истцу было отказано в удовлетворении исковых требований, поскольку истец сознательно нарушил установленный законодательством порядок осуществления строительства при восстановлении спорного объекта.

Проанализировав наличествующие в деле доказательства, апелляционный суд пришел к выводу, что представленные истцом документы могут свидетельствовать о перепланировке и переустройстве помещений в здании, но не о самовольном строительстве. Доказательств того, что осуществлено самовольное строительство, истец не представил.

Кроме того, отсутствуют доказательства, свидетельствующие о том, что восстановленные объекты соответствуют требованиям градостроительного законодательства; а также заключения компетентных органов о том, что данное здание не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц.

Учитывая, что в порядке, предусмотренном ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ, нельзя признать самовольной постройкой здание, в котором были осуществлены перепланировки и переустройства, а также допущенные истцом нарушения требований земельного законодательства, в отсутствие доказательств факта строительства здания, суды отказали истцу в удовлетворении требований (дело N А82-6588/2006-9).

В Постановлении <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=40455;fld=134> Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29.05.2007 N 2358/06 было установлено следующее. Предмет спора - здание кинотеатра "Парус". Оно было введено в эксплуатацию в 1981 г. В отношении его был заключен инвестиционный контракт на создание развлекательного комплекса "Парус" путем реконструкции (модернизации) здания.

В силу п. 1.9 контракта под реконструкцией стороны определили комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий, связанных с изменением назначения объекта недвижимости. В результате реализации инвестиционного плана размер общей площади развлекательного комплекса "Парус" значительно изменится и составит 8068 кв. м, что превышает площадь кинотеатра более чем в 3 раза.

В результате проведения указанных работ объект недвижимости (кинотеатр "Парус") был снесен, то есть уничтожен. Данное обстоятельство подтверждается заключением Инспекции Государственного архитектурно-строительного надзора города Петропавловска-Камчатского, из которого следует, что конструкции кинотеатра разобраны до отметки минус 3,7 м; актом обследования объекта "Кинотеатр "Парус"; актом приемки выполненных работ по разборке всех конструкций здания кинотеатра, составленным обществом и подрядной организацией; актом о списании объекта основных средств - здания кинотеатра "Парус"; заключением Управления Главгосэкспертизы России о том, что строительная площадка, на которой ведутся работы по реконструкции, расположена на месте, где ранее размещался кинотеатр "Парус"; справкой ГУП "Камчатское областное БТИ" о том, что здание кинотеатра снесено, на техническом учете не состоит.

Согласно ст. 235 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101251> ГК РФ уничтожением имущества прекращается право собственности на это имущество. Иск о признании права собственности является вещно-правовым способом защиты нарушенного права собственности на определенную вещь и, следовательно, не подлежит удовлетворению, если указанная вещь погибла или уничтожена.

Достаточно часто суды считают необходимым разграничивать понятия "новое строительство" и "реконструкция", так как в результате реконструкции в любом случае не может быть создана самовольная постройка (независимо от того, возникают ли в процессе ее проведения новые объекты либо происходит лишь общее увеличение полезных площадей здания). В качестве примера можно привести Постановление <consultantplus://offline/main?base=AMS;n=6772;fld=134> ФАС Московского округа N КГ-А40/6185-00.

Позиция суда была основана на следующем. Самовольная постройка - это недвижимое имущество, созданное с нарушением установленного порядка (на неотведенном земельном участке, либо без разрешительной документации, либо с нарушением градостроительных и строительных норм).

Главное в данном определении - созданное недвижимое имущество. То есть ранее данный объект не существовал. А объекты, которые были реконструированы, не могут быть самовольными постройками.

Исходя из положений гражданского законодательства, нельзя определить правовые последствия реконструкции объекта недвижимости. В ГК РФ отсутствует норма, согласно которой по причине произведенной реконструкции происходит изменение права собственности на вещь.

В связи с этим нельзя не согласиться с мнением судей о том, что к отношениям по самовольной реконструкции нормы о самовольном строительстве не могут применяться в полной мере.

В соответствии со ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188> ГК РФ самовольной постройкой может быть признано только недвижимое имущество. То есть согласно ст. 130 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=42> ГК РФ к объектам недвижимости отнесено все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Поэтому судебная практика в первую очередь ставит вопрос о том, является ли спорный объект недвижимым имуществом или относится к числу временных сооружений. Но в некоторых случаях наличие прочной связи с землей не является однозначным показателем того, что объект является недвижимым имуществом. Вопрос о том, является ли спорное имущество, в отношении которого заявлен иск о самовольном строении, недвижимым, может разрешаться только судом и только с учетом имеющихся в материалах дела доказательств.

Для разрешения вопроса, является ли спорный объект недвижимым имуществом, обратимся к п. 10 ст. 1 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100018> ГрК РФ. В соответствии с ним объект капитального строительства представляет собой здание, строение, сооружение, объекты, строительство которых не завершено, за исключением временных построек, киосков, навесов и других подобных построек.

Позиция суда по данному вопросу содержится в Постановлении <consultantplus://offline/main?base=AMS;n=65218;fld=134> ФАС Московского округа от 27.03.2006 N КГ-А40/1852-06, в котором было установлено следующее.

Префектура Восточного административного округа Москвы обратилась в Арбитражный суд с иском к обществу об обязании ответчика снести самовольную постройку торгового центра в течение 7 дней с момента вступления решения в законную силу.

В обоснование требований о сносе самовольных построек истец ссылался на то, что ответчик на земельном участке, представленном на праве постоянного (бессрочного) пользования, осуществил самовольное строительство торгового центра.

При рассмотрении дела арбитражные суды первой и апелляционной инстанции, исходя из представленных в деле материалов, установили, что объект, о сносе которого предъявлено требование, не является капитальным строением, самовольной постройкой в смысле ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ, в связи с чем не подлежит сносу. По мнению ФАС Московского округа, арбитражные суды первой и апелляционной инстанции правильно указали на то, что в соответствии со ст. 130 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=42> ГК РФ к недвижимым вещам относится определенное имущество, объекты прочно связанные с землей, а также обоснованно сослались на ст. 1 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100018> ГрК РФ, определяющую объекты капитального строительства, к которым, в частности, не относятся временные постройки, киоски, и другие подобные постройки.

Арбитражные суды пришли к обоснованному выводу, что на основании ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ может быть снесено только недвижимое имущество. В результате суд кассационной инстанции поддержал вывод судов первой и апелляционной инстанций о том, что на основании ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ можно обязать снести только недвижимое имущество, однако отменил состоявшиеся судебные акты с направлением дела на новое рассмотрение, указав на необходимость проверить - относится ли спорная постройка к объектам недвижимости.

Некапитальные (временные) сооружения, находящие на определенном земельном участке (например, вагончики, павильоны, киоски и др. временные строения и сооружения), не могут быть самовольными строениями, и в отношении их не могут заявляться иски о признании права собственности или об их сносе на основании ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ. То есть от разрешения вопроса, относится ли спорный объект к недвижимому имуществу, зависит выбор способа защиты, поскольку в отношении объектов, не отвечающих признакам недвижимого имущества (временные сооружения), не подлежит удовлетворению иск о его сносе, заявленный в соответствии со ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ.

.5 Вопрос соблюдения прав и законных интересов третьих лиц

В соответствии со ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=21> ГК РФ право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Поэтому (по мнению многих специалистов) в любом случае по искам о признании права собственности на самовольную постройку суду должны быть представлены доказательства, подтверждающие соблюдение требований охраны окружающей природной среды, правил застройки, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных, строительных и других обязательных норм и правил, выполнение которых требуется для строительства и эксплуатации конкретной постройки.

Признание права собственности на постройку не является безоговорочным. Заинтересованным лицом должно быть доказано, что соответствующие права и интересы третьих лиц не нарушены, а сама постройка не создает угрозу их жизни и здоровью. В качестве таковых могут быть представлены подтверждающие разрешения органов санитарного надзора, пожарной охраны, архитектурного или строительного контроля и других компетентных органов.

В Постановлении <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=12128;fld=134> Президиума ВАС РФ от 26.07.2005 N 665/05 установлено, что собственник помещений в здании произвел реконструкцию здания в целом. Эта реконструкция недвижимости была проведена без получения на это необходимых разрешений, с нарушением градостроительных норм и правил, без согласования с балансодержателем и другими заинтересованными лицами. Также судом определено, что сохранение постройки нарушает права и охраняемые интересы балансодержателя и других лиц, владеющих нежилым помещением на законных основаниях. Поэтому у суда нет оснований для признания права собственности на нежилые помещения в надстроенных этажах.

Суды при определении предмета доказывания по делам о рассмотрении споров о признании права собственности исходят из ранее определенных критериев технических характеристик и безопасности объекта самовольной постройки.

В порядке анализа дел, связанных с применением Федерального закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" по Саратовской области, содержащихся в справке о практике их рассмотрения судами, можно обратить внимание на следующее.

Положения Закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> определяют юридически значимые обстоятельства, подлежащие установлению судом: отведен ли земельный участок под постройку в установленном законом порядке; имеются ли необходимые разрешения на возведение постройки; нарушены ли при строительстве градостроительные нормы и правила; не нарушает ли сохранение постройки права других лиц; не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Однако суды не всегда правильно определяют обстоятельства, имеющие правовое значение по делам данной категории, устанавливают круг доказательств и распределяют бремя доказывания.

Так, Ленинским районным судом вынесено решение, которым удовлетворен иск Афтаева к администрации г. Саратова, Саратовской областной регистрационной палате о признании права собственности на самовольную постройку - домовладение N 2 по Молодежному тупику п. Жасминный, строительство которого осуществлялось без проектной документации.

В качестве юридически значимых обстоятельств по делу судом были определены обстоятельства предоставления земельного участка истцу, возможность принятия дома в эксплуатацию, нарушение прав других лиц возведением данной постройки.

В качестве доказательств суду были представлены свидетельство о праве собственности на землю, заключение управления Госархстройнадзора о возможности принятия дома в эксплуатацию, проект жилого дома, согласованный архитектором Ленинского района.

Однако доказательств соблюдения прав других лиц возведением постройки суду не представлялось, в материалах дела их не имеется.

В то же время, согласно справке МУП БТИ г. Саратова, 1/2 доля дома N 2 по ул. Молодежный тупик значится принадлежащей на праве собственности В.С. Фурсову, который к участию в деле не привлечен, его мнение по делу не выяснялось. Тем самым, имеются основания для отмены данного решения по основаниям, связанным с недоказанностью существенного обстоятельства.

Одним из оснований для отказа в признании права собственности на самовольное строение является существенное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (п. 1 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101188> ГК РФ).

Но при создании объекта недвижимого имущества с допущенным существенными нарушением строительных норм или градостроительных норм и правил право собственности на такой объект не может быть признано судом еще и в связи с тем, что допущение таких нарушений всегда нарушает права и законные интересы третьих лиц, так как может создать угрозу их жизни и здоровью.

Аналогичная позиция содержится в Обзоре судебной практики суда по разрешению споров, связанных с применением ст. 222 ГК РФ, одобренном на заседании Президиума Второго арбитражного апелляционного суда 25.12.2007. В соответствии с п. 3.2 Обзора право собственности на самовольную постройку не может быть признано при отсутствии доказательств соблюдении требований градостроительного и санитарного законодательства.

Так, например, индивидуальный предприниматель обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к Администрации района, Департаменту архитектуры и развития территорий города, Комитету по управлению муниципальным имуществом с требованием о признании права собственности на самовольно возведенное строение.

Судом был сделан вывод о том, что возведение самовольной постройки не соответствует разработанному и утвержденному в установленном законом порядке плану застройки квартала, поскольку попадает в зону зеленых насаждений квартала, а часть здания выходит за пределы красных линий, кроме того, отсутствуют доказательства, подтверждающие факт строительства без нарушения санитарных требований, а следовательно, ее возведение нарушает общественные интересы и градостроительные требования, что является основанием для сноса (дело N А82-10974/2006-17).

К аналогичным выводам пришли судебные инстанции при разрешении дела N А28-10542/2006-622/22 и отказали в удовлетворении исковых требований о признании права собственности на самовольную постройку в связи с отсутствием доказательств соответствия возведенного объекта требованиям пожарной безопасности.

Таким образом, судом был сделан вывод о том, что право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и законные интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

В заключение необходимо отметить, что требование по обязательной реализации указанных прав обусловлено конституционной обязанностью собственника земли не наносить ущерба окружающей среде и не нарушать прав и законных интересов иных лиц (ч. 2 ст. 36 Конституции РФ).

Глава 4. Приобретение права собственности на самовольную постройку

.1 Судебный порядок приобретения права собственности на самовольное строение

Согласно позиции Верховного Суда РФ, изложенной в Обзоре <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=30745;fld=134;dst=100517> законодательства и судебной практики Верховного Суда РФ, самовольная постройка исходя из положений гражданского законодательства (п. 2 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101189>, 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ) не является объектом гражданских прав.

Но п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ содержит норму, которая допускает возможность установления судом права собственности на самовольно возведенную постройку как первоначальный способ приобретения права собственности на недвижимое имущество.

Итак, рассмотрим ситуацию, когда лицо, являющееся собственником земельного участка, либо имеющее его в пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании, осуществило возведение на нем жилого дома, другого строения, сооружения или иного недвижимого имущества.

Как уже говорилось ранее, в случае, если строительство осуществлялось без получения необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, указанным лицом была создана самовольная постройка. Затем у лица, осуществившего указанные действия, появилось желание ввести этот объект в хозяйственный оборот, совершить какую-либо сделку.

Для этого изначально необходимо признать на нее право собственности. Поэтому указанное заинтересованное лицо должно обратиться в суд, так как на основании п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано, в частности, судом. Одним из оснований возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение (пп. 3 п. 1 ст. 8 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=100052> ГК РФ), которое представляет собой постановление суда первой инстанции, которым дело разрешается по существу (п. 1 ст. 167 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78632;fld=134;dst=101068> АПК РФ и п. 1 ст. 195 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78557;fld=134;dst=100913> ГПК РФ).

Президиум ВАС РФ, рассматривая конкретное дело о самовольном строительстве, пришел к следующему выводу: "По существу заявлено требование о признании права собственности на возведенный гараж, которое может быть рассмотрено в исковом производстве, но не в порядке установления юридического факта".

Мнения Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного Суда РФ по данному вопросу аналогичны.

В Обзоре <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=18405;fld=134> законодательства и судебной практики по гражданским делам Верховного Суда РФ за IV квартал 2004 г., утвержденном Постановлением Президиума Верховного Суда РФ от 09.02.2005, говорится о подсудности аналогичных дел. В ответе <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=18405;fld=134;dst=100405> на вопрос 2 указанного Обзора установлено, что дела по искам граждан о признании права собственности на самовольные строения являются делами о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку. То есть указанные споры носят имущественный характер.

Эта позиция Верховного Суда РФ по обозначенному вопросу была подтверждена и в Обзоре <consultantplus://offline/main?base=ARB;n=11105;fld=134;dst=100417> судебной практики ВС РФ за I квартал 2005 г.: "Поскольку в данном случае речь идет о признании права собственности на имущество, которое имеет денежную оценку, то указанные споры носят имущественный характер и подлежат рассмотрению судами в порядке искового производства".

В порядке особого производства юридический факт владения строением на праве личной собственности устанавливается судом, если у заявителя был правоустанавливающий документ о принадлежности строения, но он утрачен и указанный факт не может быть подтвержден во внесудебном порядке.

То есть добиться признания права собственности на самовольно возведенное строение можно в порядке искового производства. Рассмотрение дел этой категории производится в порядке, определенном подразделом II раздела II <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78557;fld=134;dst=100626> ГПК РФ, путем подачи искового заявления.

Иск о признании права собственности является иском вещно-правового характера, исходя из юридической природы и содержания которого требование о признании права собственности должно содержать:

субъект права собственности;

наличие у истца правомерного интереса в отношении имущества, по поводу которого заявляется иск о признании права собственности (общая предпосылка права на предъявление иска);

неопределенность правового статуса такого имущества (то есть наличие спора о праве, подлежащего разрешению в общеисковом порядке).

Для того чтобы суд мог признать право собственности на самовольное строение, истцу необходимо подтвердить наличие ряда юридически значимых обстоятельств.

К таковым относятся:

наличие прав на земельный участок (с учетом того, что земля должна находиться в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании);

подтверждение соблюдения целевого назначения и разрешенного использования земельного участка (например, если участок сельскохозяйственного назначения был использован под строительство торгового центра, судом не будет признано право собственности на указанную недвижимость, так как было нарушено целевое использование земли);

наличие необходимой проектной документации (согласно п. 2 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100750> и 3 ст. 48 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=101036> ГрК РФ проектная документация представляет собой документацию, содержащую материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющую архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства, реконструкции объектов капитального строительства, их частей, капитального ремонта, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объектов капитального строительства. Но осуществление подготовки проектной документации не требуется при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов индивидуального жилищного строительства (отдельно стоящих жилых домов с количеством этажей не более чем 3, предназначенных для проживания одной семьи));

разрешение на строительство (не требуется в соответствии с п. 17 ст. 51 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78771;fld=134;dst=100836> ГрК РФ в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке, предоставленном для ведения садоводства, дачного хозяйства; строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и других); строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования; изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом; иных случаях, если получение разрешения на строительство не требуется);

соблюдение градостроительных норм и правил;

отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью граждан.

То есть к исковому заявлению о признании права собственности на самовольную постройку нужно приложить:

документы, подтверждающие факт возведения истцом самовольной постройки, а также его проект. В качестве примера можно назвать паспорт, изготавливаемый органами технической инвентаризации, в котором, кроме этого, говорится и о техническом состоянии объекта, а также соответствующий договор подряда и акты приемки работ, иные документы;

документ, свидетельствующий о том, что права на объект не принадлежат третьим лицам. Таковым является выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, где должно быть указано, что записи о зарегистрированных правах, их ограничениях и обременениях в отношении объекта недвижимого имущества отсутствуют;

документы, подтверждающие соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам, а также возможность принятия строения в эксплуатацию;

документы, в которых согласно п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=21> ГК РФ устанавливается, что сохранение самовольной постройки не нарушает права и законные интересы третьих лиц (заявления собственников объектов недвижимости, расположенных по соседству с самовольной постройкой, и др.).

В зависимости от обстоятельств конкретного дела рассмотренный перечень может быть дополнен иными документами, которые будут запрошены судом при рассмотрении дела.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда истец осуществил строительство на земельном участке, не принадлежащем ему на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. В этом случае он должен дополнительно к рассмотренным ранее обстоятельствам подтвердить документально, что участок передан и оформлен надлежащим образом на момент рассмотрения дела судом (путем проведения сделки купли-продажи, приватизации, иным образом).

Кроме того, не исключен случай, когда права на самовольную постройку заявит не лицо, осуществившее его строительство, а собственник земельного участка либо лицо, владеющее им по праву пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. Это право у него имеется согласно п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ.

Но при этом он обязан возместить лицу, осуществившему постройку, расходы на ее возведение в размере, определенном судом. То есть лицо, осуществившее строительство самовольной постройки на чужом земельном участке, должно доказать свои расходы на строительство. Только при наличии этих доказательств суд сможет установить размер, подлежащий возмещению.

В соответствии с п. 1 ст. 209 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78557;fld=134;dst=100966> ГПК РФ решения суда вступают в законную силу по истечении срока на апелляционное или кассационное обжалование, если они не были обжалованы.

Как уже говорилось ранее, если цена иска составляет сумму менее 100000 руб., данное дело рассматривается мировым судьей. На принятое мировым судьей решение может быть подана апелляционная жалоба согласно ст. 320 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78557;fld=134;dst=101447> ГПК РФ. Решения мировых судей могут быть обжалованы в апелляционном порядке сторонами и другими лицами, участвующими в деле, в соответствующий районный суд через мирового судью. Апелляционная жалоба может быть подана в течение 10 дней со дня принятия мировым судьей решения в окончательной форме (ст. 321 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78557;fld=134;dst=101450> ГПК РФ).

Если же дело было рассмотрено районным судом в качестве суда первой инстанции, на решение может быть подана кассационная жалоба. В соответствии со ст. 338 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78557;fld=134;dst=101520> ГПК РФ кассационная жалоба может быть подана в течение 10 дней со дня принятия решения судом в окончательной форме.

То есть по истечении 10 дней после принятия решения судом в окончательной форме (независимо от того, рассматривал дело мировой судья или районный суд) если решение не было обжаловано, оно вступает в законную силу.

После того, как судебное решение вступит в законную силу, оно будет являться основанием для проведения государственной регистрации права собственности в порядке, установленном Федеральным законом <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В соответствии со ст. 18 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=116> указанного Закона документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав (а в настоящем случае таковым является решение суда), должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

.2 Иной установленный законом порядок узаконивания самовольной постройки

П. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=20> ГК РФ в редакции, действующей с 1 сентября 2006 г., установил, что право собственности на самовольную постройку за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке.

То есть законодательно установлено, что наряду с судебным порядком должна быть возможность признания прав граждан на самовольные постройки в ином (административном) порядке.

Ранее указанный п. 3 ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=61942;fld=134;dst=101191> ГК РФ не предусматривал иной (не судебный) порядок.

В связи с этим в Постановлении <consultantplus://offline/main?base=AMS;n=18694;fld=134> ФАС МО от 11.06.2002 N КГ-А41/3625-02 было указано, что исходя из смысла ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ постройка может быть признана самовольной лишь в судебном порядке.

Федеральным законом <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=76949;fld=134;dst=100011> от 30.06.2006 N 93-ФЗ были не только внесены указанные изменения в ст. 222 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=101187> ГК РФ, но и предусмотрены изменения процедуры государственной регистрации ряда объектов недвижимости.

Так, в ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" была включена ст. 25.3 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=136>, устанавливающая особенности государственной регистрации права собственности на некоторые создаваемые или созданные объекты недвижимого имущества.

В соответствии с ней предусмотрены специальные основания для государственной регистрации права собственности на следующие постройки:

создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества не требуется выдачи разрешения на строительство;

объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства;

объект индивидуального жилищного строительства, создаваемый или созданный на земельном участке, расположенном в черте поселения и предназначенном для ведения личного подсобного хозяйства (на приусадебном земельном участке).

Для государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости необходимы:

документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание (в зависимости от объекта, подлежащего регистрации, таковыми могут быть декларация о таком объекте недвижимого имущества, технический паспорт такого объекта индивидуального жилищного строительства, разрешение органа местного самоуправления на ввод такого объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию);

правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

Но данный порядок не может быть признан способом внесудебного признания права собственности на самовольную постройку, так как указанные строения не являются таковыми в соответствии с указанным Законом <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134>.

В связи с этим необходимо отметить, что в настоящее время отсутствует иной, административный порядок узаконивания самовольной постройки, в действующем законодательстве не предусмотрено процедуры его осуществления.

.3 Государственная регистрация прав на самовольные строения

В соответствии со ст. 131 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=102173> ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежит, в частности, право собственности, в том числе на самовольную постройку, при условии признания этого права в установленном порядке.

Согласно ст. 16 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100143> Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено Федеральным законом.

К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Вместе с заявлением о государственной регистрации прав и документами о правах на недвижимое имущество предъявляется:

документ об уплате государственной пошлины;

физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий его личность, а представитель физического лица, кроме того, нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия;

лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица;

представитель юридического лица кроме указанных в предыдущем пункте документов должен предъявить также документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа.

При получении правоустанавливающих документов на государственную регистрацию прав должностное лицо органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, вносит соответствующую запись в книгу учета документов с указанием даты и времени получения таких документов с точностью до минуты.

Заявителю выдается расписка в получении документов на государственную регистрацию прав с их перечнем, а также с указанием даты и времени их представления с точностью до минуты. Расписка подтверждает принятие документов на государственную регистрацию прав.

Регистрационные действия начинаются с момента приема документов на государственную регистрацию прав. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним проводится в последовательности, определенной порядком приема документов. Сделка считается зарегистрированной, а правовые последствия - наступившими со дня внесения записи о сделке или праве в ЕГРП.

Согласно п. 1 ст. 8 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=79569;fld=134;dst=100052> ГК РФ, п. 1 ст. 17 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100305> ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вступившие в законную силу решения арбитражных судов и судов общей юрисдикции являются одним из оснований для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В соответствии со ст. 28 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=168> ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации.

Обязательным приложением к документам, необходимым для осуществляемой государственной регистрации прав на объект недвижимого имущества, является план данного объекта недвижимого имущества.

Копии вступивших в законную силу решений и определений судов в отношении прав на недвижимое имущество подлежат в трехдневный срок обязательному направлению судебными органами в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав. Копии указанных актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию прав не менее чем в 2 экземплярах, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю (абз. 5 п. 5 ст. 18 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100316> ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

В государственной регистрации прав может быть отказано только в следующих случаях (ст. 20 ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"):

право на объект недвижимого имущества, о государственной регистрации которого просит заявитель, не является правом, подлежащим государственной регистрации прав в соответствии с настоящим Федеральным законом <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100028>;

с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;

документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства;

акт государственного органа или акт органа местного самоуправления о предоставлении прав на недвижимое имущество признан недействительным с момента его издания в соответствии с законодательством, действовавшим в месте его издания на момент издания;

лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества;

лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий;

правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества;

правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации возникших после введения в действие настоящего Федерального закона <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие настоящего Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества;

не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> для государственной регистрации прав;

имеются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Ст. 19.21 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=101678> КоАП РФ предусмотрена административная ответственность за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество или сделок с ним.

Как следует из ст. 4 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100027> ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" вышеназванная регистрация является обязательной.

Регистрация права на недвижимое имущество осуществляется по инициативе управомоченных лиц и носит заявительный характер. При этом Федеральным законом не установлен срок для подачи такого заявления.

В соответствии с п. 3 ст. 13 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100132> ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация проводится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления и документов, необходимых для государственной регистрации.

Таким образом, месячный срок, отнесенный данной нормой <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=100132> к порядку государственной регистрации, установлен только для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество.

Из изложенного следует, что поскольку указанным Федеральным законом <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134> не установлен срок для подачи управомоченным лицом заявления на регистрацию прав на недвижимое имущество, а указанный выше месячный срок установлен лишь для органа, осуществляющего регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, собственник (арендатор или иной пользователь) не может быть привлечен к административной ответственности по ст. 19.21 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=81411;fld=134;dst=101678> КоАП РФ за несоблюдение порядка государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случае, если он не осуществит такую регистрацию в определенный срок.

В Справке о практике рассмотрения судами дел, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", по Саратовской области было отмечено, что при вынесении решений о признании за заявителями права собственности на самовольно возведенные строения судами не всегда выполнялись требования ст. 18 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=116> указанного Закона, в соответствии с которой документы, устанавливающие наличие прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством РФ, и отражать информацию, необходимую для регистрации права в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП).

Согласно Правилам <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=64170;fld=134;dst=100013> ведения ЕГРП, утвержденным Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219, решение суда (документ, устанавливающий право) должно содержать описание объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, площадь, назначение, этажность - для отдельно стоящих домов, этаж и номер помещения или квартиры.

В упомянутой выше Справке говорится, что по большинству изученных дел в резолютивной части решения не имеется описания объекта недвижимости, в том числе надворных построек, входящих в состав домовладения, что служит основанием повторного обращения в судебные органы по вопросу вынесения дополнительного решения суда либо разъяснения принятого решения.

В качестве примера в Справке были приведены результаты рассмотрения следующего дела. Ленинским районным судом было вынесено решение, которым за Мишаниной признано право собственности на самовольную постройку - домовладение. Однако Саратовской областной регистрационной палатой государственная регистрация права собственности Мишаниной на недвижимое имущество была приостановлена по тем основаниям, что из решения суда невозможно определить состав домовладения, в частности входят ли сарай, гараж, теплица в состав домовладения, право собственности на которое признается за заявителем.

По заявлению Мишаниной суд вынужден был вынести дополнительное решение, где указал о вхождении в состав домовладения надворных построек.

Приказом Федеральной регистрационной службы от 07.06.2007 N 112 были утверждены Методические рекомендации <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=73829;fld=134;dst=100010> о порядке государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов. Рекомендации <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=73829;fld=134;dst=100010> направлены на оказание практической помощи Федеральной регистрационной службе и ее территориальным органам при осуществлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество на основании судебных актов.

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество, установленных вступившим в законную силу судебным актом, имеет ряд особенностей.

С одной стороны, права на недвижимое имущество, установленные решением суда, подлежат государственной регистрации на общих основаниях (п. 1 ст. 28 <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=78884;fld=134;dst=168> ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

С другой стороны, в связи с тем, что основанием для государственной регистрации является судебный акт, к его оформлению предъявляются отдельные требования, изложенные в Инструкции <consultantplus://offline/main?base=LAW;n=66296;fld=134;dst=100012> по судебному делопроизводству в районном суде, утвержденной Приказом Судебного департамента при Верховном Суде РФ от 29.04.2003 N 36. При наличии в ЕГРП записи о праве на недвижимое имущество государственную регистрацию права иного лица, в пользу которого принято решение суда, рекомендуется производить только при наличии заявления о прекращении зарегистрированного права или в случае, если это прямо следует из мотивировочной или резолютивной части судебного акта.

Заключение

В результате проведенного исследования, можно сделать следующие выводы.

Во-первых, подробно проанализированы все теоретические аспекты самовольного строительства, что очень важно для юридической науки. Были исследованы все объекты, которые могут попасть под действие статьи 222 Гражданского кодекса РФ, так как вопрос об объекте является одним из первым при разрешении спора в суде. Ими могут быть: жилой дом; пристройка части жилого дома; строение и сооружение, не предназначенные для проживания (административное здание, кафе гараж, скважина водоснабжения); объект незавершенного строительства; самовольная реконструкция объекта.

Большое внимание также уделено признакам, при наличии которых постройка обретает статус самовольной. Критерии самовольности выражаются в основном в несоблюдении строительных и градостроительных норм. Несмотря на огромное количество нормативно-правовых актов, содержащих данные нормы, Гражданский кодекс РФ весьма абстрактно и неточно определяет пределы, в рамках которых постройка считается самовольной. Такая позиция законодателя способствует росту бюрократизма в нашей стране.

На сегодняшний день, отнесение различных строений к "самострою" в большей степени зависит от политики государственных органов на уровне субъектов РФ или органов местного самоуправления. Поэтому весьма разнообразна судебная практика. А это не характеризует наше государство, как правовое.

Главным среди признаков самовольности является наличие права на земельный участок или соответствие его целевому назначению. Именно с этого признака началось формирование института самовольной постройки. Начиная с римского права и до настоящего времени, во многих ведущих правовых системах действует принцип "права почвы". Российский закон с развитием рыночных отношений все больше и больше отклоняется от этого принципа. На первый план выходит принцип имущественного разграничения прав на земельный участок и находящееся на нем строение. Это очередной довод в пользу позиции автора - путем самовольной постройки можно на законных основаниях приобрести право собственности.

Во-вторых, предметом отдельного исследования стала практика применения статьи 222 Гражданского кодекса РФ и других норм гражданского права при признании права собственности на объект самовольного строительства. Были выявлены общие закономерности, особенности и проблемы рассмотрения данной категории судебных дел. За последние годы количество таких дел увеличилось, но количество вопросов по ним при этом не уменьшается.

Помимо упомянутой в статье 222 Гражданского кодекса РФ судебной легализации, возможен и внесудебный порядок ее осуществления. В третьей главе были изложены все возможные варианты, при которых наступление негативных правовых последствий самовольной постройки не происходит. Именно к такому результату стремится большинство участников гражданских правоотношений.

После всестороннего изучения практики применения норм о самовольной постройке предлагается изменить действующую редакцию статьи 222 Гражданского кодекса РФ - уточнить объект и отдельный признаки самовольной постройки, а также вопросы признания права собственности на объект самовольной постройки.

При действующем законе легализация "самостроя", к сожалению, часто осуществляется незаконным путем. Все пробелы законодателя умело используются недобросовестными застройщиками, чем нарушаются и публичные интересы, и интересы частных лиц. Поэтому, все, что связано с самовольным строительством, в том числе и приобретение права собственности на объект самовольной постройки, характеризуется "негативной оценкой".

Отсюда следует вывод, что законодателю надо точно прописать все вопросы легализации самовольной постройки, а органам власти создать необходимые экономические, политические и социальные условия для их реализации.

На сегодняшний день, в правоприменительной практике довольно часто можно встретиться с проблемами, так или иначе связанными с возникновением, изменением или прекращением прав на объекты недвижимого имущества. Одна из наиболее распространенных проблем связана с признанием права собственности на самовольную постройку.

Основным способом легализации прав на объект самовольного строительства является подача иска о признании права собственности на данный объект.

Право собственности на самовольную постройку не может быть признано в судебном порядке за лицом, обладающим земельным участком на праве аренды, субаренды, безвозмездного срочного пользования, а также за обладателем права ограниченного пользования чужим земельным участком. Указанные правообладатели являются ненадлежащими с точки зрения признания права на самовольную постройку в судебном порядке.

В целом, несмотря на имеющиеся сложности, в подавляющем большинстве случаев судебный способ легализации прав на самовольные постройки является наиболее предпочтительным, поскольку не сопряжен с обращением в многочисленные органы государственной власти, достаточно четко процедурно регламентирован, оставляет широкое поле для обжалования уже принятых решений.

Подводя итог сказанному, необходимо также отметить, что правовой статус таких объектов недвижимости, как самовольные постройки, определен в законодательстве весьма нечетко и расплывчато.

С одной стороны, осуществление самовольного строительства представляет собой процесс, в ходе которого нарушаются гражданско-правовые и градостроительные нормы.

Но при этом одновременно оно служит одним из оснований, способом приобретения права собственности на объект недвижимости (созданный вопреки нормам и правилам).

Список литературы

Нормативные правовые акты

1.Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г. // Собрание законодательства РФ. - 2010. - №6

2."Градостроительный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) (ред. от 29.11.2010) // Российская газета - 2010

.Федеральный закон от 06.10.2003 N 131-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 16.09.2003) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011) // Собрание законодательства Российской Федерации. - 2003

4."Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации" от 24.07.2002 N 95-ФЗ (принят ГД ФС РФ 14.06.2002) (ред. от 27.07.2010) (с изм. и доп., вступающими в силу с 01.01.2011) // Российская газета - 2010

."Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (принят ГД ФС РФ 20.12.2001) (ред. от 29.12.2010) (с изм. и доп., вступающими в силу с 27.01.2011)// Российская газета - 2010

6."Земельный кодекс Российской Федерации" от 25.10.2001 N 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) (ред. от 29.12.2010) //Российская газета - 2010

7.Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ (ред. от 29.12.2010) "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (принят ГД ФС РФ 17.06.1997) // Российская газета - 2010

."Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) (ред. от 27.07.2010) // Российская газета - 2010

.Федеральный закон от 17.11.1995 N 169-ФЗ (ред. от 30.12.2008) "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (принят ГД ФС РФ 18.10.1995) // Российская газета - 2008

10.ФЗ О государственном кадастре недвижимости

Библиография

1.Афонина А.В. Комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (постатейный). 2-е изд. СПС КонсультантПлюс. 2010.

2.Бархатова Е.Ю. Комментарий к Конституции Российской Федерации (постатейный). М.: Проспект, 2010, - 225 с.

.Беляева О.А. Предпринимательское право: Учебное пособие / под ред. В.Б. Ляндреса. 2-е изд., испр. и доп. М.: КОНТРАКТ, ИНФРА-М, 2009. 352 с.

.Бриксов В.В. 250 актуальных вопросов практики применения земельного законодательства. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Юрайт-Издат, 2009. 710 с.

5.Борисов, А.Б. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации части первой, второй, третей с постатейными материалами / А.Б. Борисов. - изд. 7-е, перераб. и доп. - М.: Книжный мир, 2009. - 1366 с.

6.Бутаева Е.М. Формы государственного регулирования градостроительной деятельности // Налоги. 2010. N 4, - 117 с.

7.Власенко В.А. Судебные решения о самовольной постройке // Общество и право. 2010. N 2. С. 267 - 271.

.Возникновение, прекращение и защита права собственности: постатейный комментарий глав 13, 14, 15 и 20 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, А.В. Коновалов и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2009. 254 с.

.Германов А.В. От пользования к владению и вещному праву. М.: Статут, 2009. - 322 с.

.Герценштейн О.В. Безопасность самовольной постройки как одно из условий признания права собственности на нее // Государственная власть и местное самоуправление. 2009. N 7. С. 21 - 30.

11.Гражданское право: в 4 т. Т. 1 / отв. ред. проф. Е.А. Суханов. - 2-е изд., перераб. и доп. - М.: БЕК, 2010. - 983 с.

12.Гражданское право: учеб.: В 3 т. Т.1/ отв. ред. А. П. Сергеев, Ю. К. Толстой. - 6-е изд., перераб. и доп. - М: ТК Велби, Проспект, 2009. - 776 с.

13.Гуев, А.Н. Постатейный комментарий к части первой Гражданского кодекса Российской Федерации / А.Н. Гуев -3-е изд., доп. и перераб.- М.: ИНФРА-М, 2010. - 972 с.

14.Емельянов А. Правовое регулирование строительства временных, вспомогательных объектов, а также возведения самовольных построек // Юрист. 2009. N 10. С. 35 - 40.

.Ерофеева А.А. Проблемы правового статуса самовольной постройки // Юрист. 2010. N 1. С. 43 - 46.

.Ерошкин В.М. Снос зданий и сооружений: правовые аспекты: практ. пособие // СПС КонсультантПлюс. 2009.

.Ершов В.А. Все о земельных отношениях: кадастровый учет, право собственности, купля-продажа, аренда, налоги, ответственность. М.: ГроссМедиа, РОСБУХ, 2009. 416 с.

.Ершов В.А., Сутягин А.В., Кайль А.Н. Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации // СПС КонсультантПлюс. 2009.

.Иски и судебные решения: Сборник статей / Р.С. Бевзенко, Е.А. Беляневич, И.А. Войтко и др.; под ред. М.А. Рожковой. М.:Статут,2009. 363с.

.Иванов А.А. Правовые позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: Избранные постановления за 2005 год с комментариями / под ред. А.А. Иванова. М.: Статут, 2010. 583 с.

.Камышанова А.Е. Проблемы самовольной реконструкции как ограничения права собственности на недвижимое имущество // Правовые вопросы недвижимости. 2010. N 1. С. 8 - 10.

22.Козлов, М.А. Самовольное строительство и реконструкция: проблемы судебной практики // Арбитражная практика. - 2005. - № 9. - С.18

23.Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный)/отв.ред. С.А.Богомобов. - М.:ТК Велби, Проспект,2010.-577с.

24.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть первая: учеб.-практич. комментарий (постатейный) / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева и др.; под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010. 912 с.

25.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (учебно-практический). Части первая, вторая, третья, четвертая (постатейный) / С.С. Алексеев, А.С. Васильев, В.В. Голофаев и др.; под ред. С.А. Степанова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект; Екатеринбург: Институт частного права, 2009. 1504 с.

26.Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Части первая-третья / под ред. Е. Л Забарчука. - М.: Экзамен, Право и закон, 2011. - 960с.

27.Комментарий части первой Гражданского кодекса Российской Федерации (постатейный). - изд.3-е, испр., доп. и перераб. с использованием судебной практики / рук. авт. кол. и отв. ред. О.Н. Садиков. - М.: ИНФРА.М, 2011. - 1223 с.

28.Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный) / С.А. Боголюбов, Е.А. Галиновская, Н.А. Игнатюк и др.; под ред. С.А. Боголюбова. 3-е изд., перераб. и доп. М.: Проспект, 2009. 464 с.

29.Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (постатейный) / С.Н. Волков, М.И. Васильева, Е.А. Галиновская и др.; отв. ред. С.Н. Волков, науч. ред. Ю.Г. Жариков. М.: Юстицинформ, 2009. 864 с.

.Королев А.Н., Плешакова О.В. Комментарий к Градостроительному кодексу Российской Федерации (постатейный). 3-е изд., перераб. и доп. М.: Юстицинформ, 2007. 504 с.

.Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации (постатейный). 2-е изд., перераб. М.: Норма, 2009. 720 с.

.Ласкина Н.В. Капитальный ремонт, реконструкция, переустройство и перепланировка объектов недвижимости: юридические аспекты // СПС КонсультантПлюс. 2009.

.Лисица В.Н. Комментарий к Федеральному закону от 17 ноября 1995 г. N 169-ФЗ "Об архитектурной деятельности в Российской Федерации" (постатейный). М.: Юстицинформ, 2010. 88 с.

.Литовкин В.Н. Жилищное законодательство: смена вех (конституционные основы жилищного законодательства). М.: Юриспруденция, 2008. 272 с.

.Маленков Н.А. Самовольная постройка: вопросы правового режима и прав на земельный участок // Право и экономика. 2009. N 10. С. 18 - 25.

36.Машкина, Т.И. Правовой режим самовольных построек / Т.И. Машкина, Р.С. Вахитов // Арбитражная практика. - 2010.- № 10.

37.Научно-практический комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой (постатейный) / под ред. В.П. Мозолина, М.Н. Малеиной. - М.: НОРМА, 2011. - 1104 с.

.Основные институты гражданского права зарубежных стран. Сравнительно-правовое исследование. Руководитель авторского коллектива доктор юр. наук В. В. Залеский. - М.: НОРМА, 209. - 778 с.

39.Петрищев В.С. Проблемы самовольного строительства (в контексте предложений Проекта совместного Постановления Пленума ВС и ВАС РФ "О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав") //СПС КонсультантПлюс. 2010.

40.Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части первой / под ред. Т.Е. Абовой, А.Ю. Кабалкина.- М.: Издательство "Юрайт", 2011.- 1006 с.

41.Право собственности: актуальные проблемы / отв. ред. В.Н. Литовкин, Е.А. Суханов, В.В. Чубаров; Ин-т законод. и сравнит. правоведения. М.: Статут, 2008. 731 с.

42.Право собственности на землю: Постатейный комментарий главы 17 Гражданского кодекса Российской Федерации / В.В. Андропов, Б.М. Гонгало, Д.В. Жернаков и др.; под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2010. 160 с.

.Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации: в N томах / О.Р. Зайцев, А.А. Маковская, Л.А. Новоселова и др.; под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2009. Вып. 9. 206 с.

.Сальников И.В. Комментарий законодательства по теме "Государственный строительный надзор в Российской Федерации" // СПС КонсультантПлюс. 2008.

.Селифонова С.Ю. Ответственность за самовольное строительство: признание права собственности или снос? // Налоги. 2010. N 33. С. 17 - 20.

.Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. 4-е изд., перераб. и доп. М.: Статут, 2008. 922 с.

.Статья: Самовольная постройка: правовые последствия ее осуществления и возможность легализации (Афонина А.) ("Жилищное право", 2009, N 2)

.Статья: "Иной" (внесудебный) порядок признания права собственности на самовольную постройку (Ковтков Д.И.) ("Право и экономика", 2008, N 12)

.Статья: Проблемы легализации и оформления самовольной постройки (Коршунова Е.А.) ("Бюллетень нотариальной практики", 2008, N 5)

.Статья: Продажа строительных материалов в виде самовольной постройки (Ковтков Д.И.) ("Право и экономика", 2008, N 10)

.Статья: К вопросу о месте самовольной постройки в системе объектов гражданских прав (Гумилевская О.В.) ("Общество и право", 2008, N 3)

.Статья: Снос самовольной постройки (Савина А.В.) ("Адвокатская практика", 2008, N 3)

.Статья: Самовольная постройка: фрагменты истории (Козлов Е.В.) ("Гражданское право", 2008, N 2)

.Статья: О признании права собственности на самовольную постройку в судебной практике (Козлов Е.В.) ("Нотариус", 2008, N 2)

.Статья: Правовые последствия самовольного строительства (Аликумова Г.Ю.) ("Общество и право", 2010, N 2)

.Статья: Снос "самоволок" (Кузлякин С.) ("ЭЖ-Юрист", 2009, N 34)

57.Собственность: право и свобода: Сб. статей /Институт государства и права РАН. / отв. ред. Е. А. Скрипилев. - М, 2009. - 425 с.

58.Суханов, Е. А. Лекции о праве собственности / Е. А. Суханов. - М.: Юридическая литература, 2008 - 240 с.

.Теория государства и права: учеб. для вузов / отв. ред. д.ю.н., проф. В.Д. Перевалов, С.С. Алексеев. - 6-е изд., перераб. и доп. - М.: Норма,2011.- 496с.

.Толчеев, Н.В. Признание судом права собственности на самовольную постройку // Российская юстиция. - 2011. - № 5. - С.32-40.

61.Чалова А.С. Самовольная постройка: вопросы, решаемые строительно-технической экспертизой // Эксперт-криминалист. 2010. N 1. С. 8 - 11.

62.Чудиновская Н.А. Установление юридических фактов в гражданском и арбитражном процессе /под ред. В.В. Яркова. М.:Волтерс Клувер,2008.-192 с.

63.Шершеневич, Г. Ф. Учебник русского гражданского права (по изданию 1907 года) / Г. Ф. Шершеневич. - М.: СПАРК, 2010. - 723 с.

64.Щенникова, Л.В. Самовольное строительство в России: объективная оценка и неожиданные гражданско-правовые последствия Законодательство. 2009. - № 7.

65.Щенникова Л.В. Институт самовольной постройки в свете задач градостроительства и архитектурной деятельности в Российской Федерации Закон. 2008. N 11. С. 113 - 121.

66.Щербаков Н.Б. О новеллах в судебной практике по вопросам самовольного строительства // Вестник гражданского права. 2010. N 5. С. 107 118.

Материалы судебной и иной практики

1."КонсультантПлюс: Аналитический обзор от 20 января 2011 года // СПС «Консультант Плюс», 2011

.<Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации> // СПС «Консультант Плюс», 2011

3.Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" // СПС «Консультант Плюс», 2011

.Постановление Президиума ВАС РФ от 16.11.2010 N 8263/10 по делу N А33-13956/2009 "Собственник недвижимого имущества, на котором самовольно установлена рекламная конструкция, вправе самостоятельно демонтировать ее во внесудебном порядке, что является самозащитой им его гражданских прав. принятие соответствующего решения суда в этом случае не требуется"// СПС «Консультант Плюс», 2011

5.Практика рассмотрения коммерческих споров: Анализ и комментарии постановлений Пленума и обзоров Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации / А.А. Арифулин, Л.В. Белоусов, О.В. Бойков и др.; под ред. Л.А. Новоселовой, М.А. Рожковой. М.: Статут, 2008. Вып. 6. 283 с.