Оценочное предприятие ООО 'УралИнформКонсалтинг'

Оценочное предприятие ООО 'УралИнформКонсалтинг'

Содержание

Аннотация

. Описание объекта оценки создаваемого предприятия

. Описание технологического процесса оценки недвижимости

. Расчет трудоёмкости и времени исполнения договора оценки

. Определение необходимой численности сотрудников

. Разработка функциональной модели производства

. Разработка макромодели производства

. Расчет состава и объема материально-технических ресурсов

. Квартальная смета затрат проектируемого предприятия

Заключение

Список использованной литературы

Аннотация

Целью настоящего расчета является определение минимального ежеквартального (ежемесячного) оборота, выполнение которого необходимо для обеспечения «прожиточного минимума» проектируемого в курсовой работе оценочного предприятия ООО «УралИнформКонсалтинг» находящегося по адресу г. Челябинск, ул. Гагарина 51а, оф.№23 (в дальнейшем - предприятия). Дата составления расчета 04 августа 2012.г.

Граничные условия расчета:

·   предприятие занимается одним видом деятельности - оценкой какого-либо типического вида недвижимости (консультации специалистов являются самостоятельным источником дохода, они выступают как дополнительный вид деятельности, а следовательно в портфеле услуг предприятия на начальном этапе расчетов отсутствуют);

·   условиями трудовых договоров с сотрудниками предприятия оговорено, что до выполнения минимально необходимого объёма работ (оборота), начисление заработка производится в размере оклада, без премий и «процентов с оборота»;

·   персональные надбавки у сотрудников, а также выплаты, обусловленные районным регулированием заработной платы, отсутствуют;

·   все численные значения, принятые в примере, носят условный характер; в курсовой работе они должны быть сбалансированы с текущей конъюнктурой рынка на региональных товарных рынках, рынках услуг и рынке труда.

Введение

Рынок недвижимости и оценка недвижимости развивается стремительными темпами - строятся новые административные и жилые здания и сооружения, сдаются в аренду дома и квартиры, совершается множество операций на вторичном рынке жилья.

Без чего было бы невозможно грамотное проведение вышеуказанных операций? Правильно, без независимой оценки собственности. На ней основаны операции купли и продажи, стоимость недвижимости оказывает существенное влияние на разработку стратегии управления, которая не сможет быть выработана оптимальным образом при отсутствии достоверных и актуальных сведений о стоимости недвижимого имущества.

Любой ученый-экономист, опытный инвестор или риэлтор скажет вам, что недвижимое имущество всегда было и остается самым безопасным объектом для вложений денежных средств, а также является одним из типов активов, приносящий довольно неплохой доход своему владельцу. Современные тенденции таковы, что недвижимость с каждым годом приобретает все большую стоимость, в силу экономического, политического, социального развития. Действительно, экономика не стоит на месте, каждый год появляется большое количество предприятий и организаций, открываются новые магазины и торговые центры, все больше семей отдают предпочтения приобретению собственного жилья с помощью банковского кредитования.

Привлечение независимого оценщика является уже не только соблюдением требований законодательства, но и собственным желанием владельца оцениваемого имущества. Также оценка здания может производиться по требованию суда (для раздела имущества, разрешения споров, установления доли в собственности и так далее). Услуги оценщика могут быть востребованы, когда нужен прогноз о цене недвижимости в будущем или когда решение о сделке уже принято. В первом случае оценка необходима, чтобы для оперативного принятия решения управленческого характера, во втором случае оценочная компания выступает независимой стороной между лицами, совершающими сделку, анализируя состояния дел на настоящий момент. Кроме того, каждый объект относится к какому-либо определенному классу, имеющему собственные признаки и ряд факторов, оказывающих влияние на стоимость именно этого конкретного объекта. Благодаря независимой оценке недвижимости, оценке нежилого помещения или оценке строительства, вы сможете:

·              осуществить сделку купли-продажи недвижимости, например, квартиры или дома на выгодных как для продавца, так и для покупателя условиях;

·              внести имущество или его долю в уставный капитал предприятия;

·              осуществить переоценку основных фондов предприятия;

·              застраховать недвижимое имущество;

·              оформить кредитные отношения с банком под залог недвижимого имущества;

·              оптимизировать налогообложение;

·              определить арендную плату;

·              совершить процедуру приватизации.

Таким образом, оценка недвижимости способствует не только реализации оптимальных сделок с ней, принятию эффективных решений по их проведению. На стоимость объектов недвижимости влияют большое количество факторов, таких как место, где расположен объект, этажность и высота, характеристики инфраструктуры района, год постройки и так далее.

Цель работы - на примере предприятия, создаваемого для оценки недвижимого имущества приобрести начальные навыки работы по эффективной организации производства подобных предприятий.

Для достижения поставленной цели были выполнены следующие задачи: выбран тип недвижимого имущества - жилая и коммерческая недвижимость; описан технологический процесс оценки; разработана функциональная модель производства; определено минимальное количество сотрудников; разработана макромодель производства; и т.п.

1. Описание объекта оценки создаваемого предприятия

Объект оценки - нежилое помещения № 19 (офис), общей площадью 216,7 м², расположенного по адресу: город Челябинск, улица Энгельса, дом 26-а.

Оценка производится с целью передачи объекта банку для погашения долга по кредиту.

Базой оценки выступает рыночная стоимость, под которой понимается «наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства».

Оценка включает в себя, осмотр объекта недвижимости, установление его качественных и количественных характеристик, анализ наилучшего и наиболее эффективного использования, исследование рынка офисной недвижимости, проведение расчетов по стандартным методам оценки.

Оцениваемый объект представляет собой систему офисных встроенных помещений, расположенных на первом и в цокольном этажах 13-этажного жилого дома (с административными помещениями на двух первых этажах). Ранее помещение использовалось как офис фирмы, продающей торговое оборудование. На первом этаже размещались кабинеты сотрудников и «переговорная», в цокольном этаже - кабинеты и демонстрационный зал.

Помещение имеет два отдельных входа с улицы, с первого этажа в офисную часть, и с цокольного этажа в демонстрационный зал. Цокольный и первый этаж помещения связаны друг с другом внутренним лестничным маршем. В офисе сделан хороший ремонт, с применением элементов дизайнерского решения, внутреннее пространство разделено на кабинеты в основном с применением стеклянных перегородок из закаленного стекла.

Элитный жилой дом, в котором расположено оцениваемое помещение, находится на второй линии домов, в 50 м от перекрестка двух основных транспортных магистралей города - пр. Ленина и ул. Энгельса. От рассматриваемого офисного помещения до ближайших остановок общественного транспорта по проспекту Ленина - 100 м., по улице Энгельса - 100 м. По этим улицам проложено большое количество маршрутов общественного транспорта, соединяющих центр города с другими административными районами.

Удаленность от центра города: до площади Революции - 1,0 км.

Инфраструктура: ближайшее окружение составляют 14-ти и 5-ти этажные жилые дома, Банк «Снежинский», филиал «Райффайзенбанка», продуктовый магазин «Проспект», ресторан «Уральские пельмени» и др. известные в городе магазины и коммерческие объекты социальной направленности.

Степень застройки: Высокая.

Темпы развития: Высокие.

Оценка рыночной стоимости объектов оценки производится исходя из наиболее эффективного способа их использования, под которым, согласно Международным стандартам оценки, понимается «вероятное использование имущества, являющееся физически возможным, юридически законным, осуществимым с финансовой точки зрения, в результате которого стоимость имущества будет максимальной.

Принимая во внимание основные характеристики объекта оценки, а именно местоположение в центре города, недалеко от главной магистральной улицы Центрального района - пр. Ленина, принадлежность к недвижимости офисного типа, а также его этажное расположение, будем считать, что текущее использование объекта в качестве офисного помещения соответствует наиболее эффективному.

Определение рыночной стоимости объекта будет произведено двумя методами: методом сравнительного анализа продаж в рамках сравнительного подхода, и методом капитализации в рамках доходного подхода.

Затратный подход, который основан на оценке затрат на создание нового аналогичного имущества (в частности на строительство жилого здания) и оценке накопленного износа, для оценки рыночной стоимости объекта оценки не использовался, поскольку при приобретении встроенных помещений у покупателя нет альтернативы строительства подобных объектов.

. Описание технологического процесса оценки недвижимости

недвижимость оценка сотрудник материальный

В соответствии со Стандартами оценки при определении стоимости объектов оценки проведены следующие виды работы:

. Заключение с Заказчиком договора об оценке.

. Постановка задания на оценку, определение целей, функций оценки, а также ограничительных условий ее проведения.

. Получение от Заказчика необходимой информации и документов об объектах оценки.

. Осмотр объектов оценки:

идентификация объекта, то есть установление соответствия между представленной документацией на объект и реальным объектом, предъявленным на осмотр;

установление фактического состояния объекта оценки, его качественных и количественных характеристик;

фотографирование.

. Анализ представленной Заказчиком информации.

. Сбор и анализ рыночной информации.

. Анализ наиболее эффективного использования объектов оценки.

. Выбор подходов и методов оценки, в рамках которых будет проводиться определение стоимости.

. Осуществление необходимых расчетов с учетом собранной информации, определение рыночной стоимости объекта оценки.

. Обобщение результатов определения рыночной стоимости объектов оценки, полученных с использованием разных подходов к оценке.

. Составление Отчета по оценке и передача его Заказчику.

. Расчет трудоёмкости и времени исполнения договора оценки

Допущения, использованные, при расчете трудоёмкости и времени исполнения договора оценки:

в расчет принимается не общая, а оперативная продолжительность рабочего дня: Т=6,5 (6ч.30мин.);

не учитывается в расчете наличие перерывов от дня ко дню:

Перерыв = 0;

клиент появляется в 9:00: начало - 9:00.

Таблица 1. Схема технологического процесса оценки выбранного недвижимого имущества.

В конечном итоге получилось:

- общий срок работы над договором - 25,3 часа,

трудоёмкость работы над договором составила:

) Оценщик - 12,2 часов,

) Помощник оценщика - 24 часа,

) Технический сотрудник - 2 часа,

) Кассир - 0,2 часа,

) Офис-менеджер - 1,8 часа,

) Руководитель - 0,4 часа,

) Водитель - 2,5 часа.

Таблица 2. Календарный план работы над договором.

Балансировка рабочего времени.

Месячный объем оперативного времени:

Тмес = 22,5 * 6,5 = 146,25часов.

За это время месячная производительность оценщика:

,25 / 12,2 = 12 договоров.

Месячная производительность помощника оценщика:

,25 / 24 = 7 договоров.

Месячная производительность технического сотрудника:

,25 / 2 = 73 договоров.

4. Определение необходимой численности сотрудников

Исходя из этапов технологического процесса, определили, что над каждым проектом должны работать три человека: оценщик и 2 помощника оценщика.

Один оценщик и два помощника оценщика будут делать 12 договоров в месяц.

Значит, технический сотрудник может обслужить - 6 оценщиков.

Принимаем, что работать будет 3 оценщика, 6 помощников оценщика и один тех. сотрудник.

Предельный объем договоров в этом случае составит 36 договоров.

Отсюда следует, что 1 помощник оценщика затратит 36/3/2*24=144 часа, что составляет 98% его рабочего времени.

Технический сотрудник затратит 36*2=72часа, что составляет 49% его рабочего времени. Так как 51% рабочего времени у тех.сотрудника не занято, то на него можно возложить обязанности закупа канцелярии и расходных материалов для офиса.

На 36 договоров офис-менеджер затратит 36*1,8=64,8 часов, что составит 44% (64,8/146,25=0,33) его рабочего времени.

Затраты труда кассира на договора составляют 36*0,2=7,2 часов, что составляет 5% его рабочего времени. Отсюда делаем вывод, что кассира на оклад можно не принимать, а обязать выполнять обязанности кассира офис-менеджера.

Затраты труда водителя на договоре составляет 36*2,5=90 часов, что составляет 62% его рабочего времени. Т.е. одного водителя на ставку принимать нецелесообразно, нужно принять 3 водителя на 0,35 ставки.

Затраты труда руководителя на договоре составляет 36*0,4=14,4 часов, что составляет 10% его рабочего времени. Отсюда следует, что руководитель может выполнять дополнительные функции на предприятии.

5. Разработка функциональной модели производства

Для создаваемого предприятия выберем линейно-функциональную структуру управления. Линейно-функциональная (штабная) структура управления образуется путём придания первому (линейному) руководителю специального управления (штаба руководства) для подготовки (обоснования) соответствующих решений и программ.

Линейно-функциональная структура - ступенчатая, иерархическая. При ней линейные руководители являются единоначальниками, а им оказывают помощь функциональные органы. Линейные руководители низших ступеней административно не подчинены функциональным руководителям.

Преимущества линейно-функциональной (штабной) структуры управления:

-       возможность получения высокой степени профессиональной специализации сотрудников;

-       возможность оптимизации необходимых ресурсов;

-       стандартизация и программное решение управленческих задач.

6. Разработка макромодели производства

Рассмотрим окружающую бизнес-среду проектируемого предприятия

Заказчики

Большинство наших клиентов будут составлять банки, крупные, средние коммерческие организации, различные фирмы, а также частные лица. От основных клиентов, таких как банки, крупные торговые организации, расположенные в центре маркетинговой зоны (центральная часть города) фирма получит примерно 65 процентов заказов.

Арендодатель

Для коммерческой деятельности необходимо арендовать помещение общей площадью - 80 кв. м. в офисном здании.

Для примера возьмем офисное помещение по адресу г.Челябинск, ул.Гагарина, д. 51. Арендная плата составляет 300 руб. за метр квадратный, включая охрану и коммунальные услуги. Общая стоимость аренды - 24 000 руб./месяц.

Поставщики расходных материалов и канцтоваров

Канцелярские товары являются той частью, без которой, невозможно представить себе нормальную работу какого либо офиса. Абсолютно любой офис может быть парализован, если канцелярские товары вдруг исчезнут. От таких мелких предметов, зависят такие важные вещи, как производительность труда офисных служащих, размеренная и планомерная работа предприятия и многое другое.

В качестве поставщика расходных материалов выбираем Торговую Фирму «Кнопка» - это торговая сеть, работающая на рынке канцелярских товаров с 1997 года и являющаяся одной из крупнейших канцелярских фирм в Уральском регионе. На сегодняшний день она предлагает свыше 12 000 наименований продукции, полный спектр качественных канцелярских товаров, офисной бумаги, расходных материалов, все, что необходимо для офиса. ТФ «Кнопка» осуществляет доставку по указанному адресу, при заказе от 2000 рублей, при заказе менее 2000 руб., покупатель забирает товар самостоятельно.

Поставщиком услуг Интернета выберем компанию ЭР-телеком. Наиболее выгодное предложение -пакет «домашний офис» . Подключить все компьютеры планируется посредством Wi-Fi соединения, через устройство -«роутер» предоставляемый компанией.

Банк

Обслуживающий банк - «Нейва». Наиболее выгодный пакет РКО «Оптимальный».

. Проект компоновки производственных помещений и их материально технического оснащения

Для нормальной организации производственного процесса оценочного предприятия необходимо следующее имущество:

-       помещение руководителя, оснащенное офисной мебелью, средствами связи и ПК с выходом в internet.

-       изолированное помещение для работы с клиентами, оснащенное не только офисной мебелью, но и средствами связи, персональным компьютером, имеющим выход в Internet;

-       изолированное помещение для работы специалистов, оснащенные офисной мебелью, средствами связи, персональными компьютерами, имеющими выход в Internet;

-       помещение для работы технического персонала, оснащенное офисной мебелью, средствами связи, персональными компьютерами, оргтехникой (в том числе множительной техникой).

Помещения, в которых работают сотрудники основного производства, должны по своим техническим характеристикам соответствовать требованиям, предъявляемым к современным офисным помещениям по уровню освещенности, уровню шума, температурно-влажностному режиму.

Для организации проектируемого предприятия возьмем в аренду нежилое помещение № 23 (офис), общей площадью 60 м², расположенного по адресу: город Челябинск, улица Гагарина, дом 51. Офис находиться в Ленинском районе, в офисном четырех этажном здании на втором этаже. Занимает 4 кабинета общей площадью 80 квадратных метров. На этаже расположено еще 6 офисов. В инфраструктуру организации входит два санитарных узла (мужской и женский) на этаже. Место для курения - на улице. В офисном здании работает столовая для всех желающих. Этот факт очень экономит время многим работникам.

Распределение рабочих мест в помещении:

1 -руководитель предприятия,

,3 - оценщики №1,№2 и №3,

-9 - помощники оценщиков,

- офис-менеджер,

- технический сотрудник,

- бухгалтер.

Таблица 3. Материально-техническое обеспечение проектируемого предприятия.

7. Расчет состава и объема материально-технических ресурсов

Целью настоящего расчета является определение минимального ежеквартального (ежемесячного) оборота, выполнение которого необходимо для обеспечения «прожиточного минимума» предприятия.

Граничные условия расчета:

·   предприятие занимается одним видом деятельности - оценкой недвижимости;

·   условиями трудовых договоров с сотрудниками предприятия оговорено, что до выполнения минимально необходимого объёма работ (оборота), начисление заработка производится в размере оклада, без премий и «процентов с оборота»;

·   персональные надбавки у сотрудников, а также выплаты, обусловленные районным регулированием заработной платы, отсутствуют.

Первым этапом расчета по определению минимального ежеквартального оборота является расчет минимального фонда заработной платы, необходимого для выплаты сотрудникам гарантированного администрацией заработка в размере утверждённого в штатном расписании должностного оклада.

Если принять должностной оклад оценщика за 100%, то в зависимости от требуемого уровня квалификации сотрудников и объёма выполняемых служебных обязанностей, проект штатного расписания предприятия в относительных величинах (%) может выглядеть так, как это представлено в таблице 4.

Таблица 4 Проект штатного расписания предприятия в относительных величинах (%)

Примем, что оклад оценщика в соответствии со сложившейся на региональном рынке труда конъюнктурой рынка должен составлять 20000 руб. В этом случае штатное расписание, представленное в таблице 1, в денежном выражении будет выглядеть так, как представлено в таблице 5.

Таблица 5 Проект штатного расписания предприятия

Следующим этапом расчета является разработка проекта сметы затрат предприятия.

Минимальный оборот предприятия определяет минимально возможная сумма затрат, необходимых для обеспечения нормальной оценочной деятельности.

Ниже представлен расчет численного значения затрат по статьям.

1. Основная заработная плата.

Расчетная величина основной заработной платы определяется по формуле в соответствии с данными, представленными в таблице 4.

ЗОкв = ЗОмес × n × кп,

где ЗОкв - квартальный фонд основной заработной платы;

ЗОмес - месячный фонд зарплаты в соответствии со штатным расписанием;

n - количество месяцев в рассматриваемом периоде

кп - коэффициент потерь фонда заработной платы, вызванных наличием в работе предприятия:

·   неоплачиваемых потерь рабочего времени (например, болезнь сотрудников);

·   вакантных штатных должностей;

·   выплатой сотрудникам, временно исполняющими обязанности отсутствующих работников, сравнительно небольшого денежного вознаграждения и т.д.

Коэффициент потерь фонда заработной платы примем равным 1.

Таким образом, в рассматриваемом примере расчетный квартальный фонд основной заработной платы равен:

ЗОкв = 224500 × 3 × 1 = 673500 (руб.)

2. Дополнительная заработная плата.

Поскольку граничными условиями расчета не предусмотрено наличие на предприятии каких-либо поощрительных и стимулирующих выплат сотрудникам, размер расчетного фонда дополнительной заработной платы определяется по формуле:

ЗДкв = (ЗОмес / 11) × n × кп

ЗДкв - квартальный фонд дополнительной заработной платы (резерв на оплату очередных отпусков);

11 - количество месяцев, принимаемых для расчета среднегодовой заработной платы сотрудников при их уходе в очередной отпуск.

В рассматриваемом примере расчетный квартальный фонд дополнительной заработной платы равен:

ЗДкв = (224500 / 11) × 3 × 1 = 61227 (руб.).

3. Социальный налог.

Сумма затрат предприятия, предназначаемая для выплаты социального налога, определяется по формуле:

СНкв = (ЗОкв + ЗДкв) × ксн

СНкв - величина социального налога, начисляемого предприятием на квартальный расчетный фонд заработной платы;

ксн - ставка социального налога (в рассматриваемом примере - 0.355).

Соответственно, определяем сумму затрат предприятия, предназначаемую для выплаты социального налога:

СНкв = (673500 + 61227) × 0.355 = 257154 (руб.)

4. Амортизация

Сумма затрат на амортизацию определяется по формуле (4)

Акв = (SФбi × каi) × 0.25 (4), где

Акв = квартальная сумма амортизационных отчислений;

i - порядковый номер балансовой единицы основных фондов;

Фбi - балансовая стоимость i-ой единицы основных фондов;

каi - годовой норматив амортизационных отчислений по группе оборудования, в которую входит i-ая единица основных фондов;

0.25 - коэффициент, соответствующий доле квартальных затрат на амортизацию в составе годовой суммы соответствующих затрат.

В рассматриваемом примере в собственности предприятия находятся несколько единиц вычислительной техники, а также оргтехники совокупной стоимостью 283000 рублей со сроком полезного пользования 8 лет. В этом случае годовой норматив амортизационных отчислений по группе составляет:

Каi = 1 / 8 = 0.125

Следовательно, квартальная сумма затрат на амортизацию на предприятии составит:

Акв = 283000 × 0.125 × 0.25 = 8844 (руб.)

5. Затраты на командировки

Предприятие работает исключительно на региональном рынке недвижимости, ограниченном границами одного населённого пункта, затраты на командировки отсутствуют.

В рассматриваемом примере сумму командировочных расходов принимаем равной нулю.

6. Затраты на охрану производственных помещений

Охрану производственных помещений осуществляет служба безопасности владельца офис-центра, в котором предприятие арендует служебные площади, соответствующие затраты учтены непосредственно в арендной плате.

В рассматриваемом примере сумму затраты на охрану принимаем равной нулю.

7. Затраты на услуги связи

Затраты на услуги связи принимаются исходя из плановых потребностей предприятиях в услугах связи (почтовые услуги, услуги ГТС и МТС, Internet).

Численная величина этих затрат определяется исходя из:

·   имеющегося в распоряжении предприятия количества номеров телефонов, принадлежащих городской телефонной сети, а также величины абонентской платы за пользование этими телефонами;

·   потребности в услугах междугородней телефонной связи, плановой продолжительности междугородних переговоров и тарифа на эти услуги;

·   имеющегося в распоряжении предприятия количества мобильных телефонов, плановой продолжительности МТС-переговоров и тарифа на эти услуги;

·   потребности в услугах Internet, плановых объёмов Internet-анализа и тарифа на эти услуги.

В рассматриваемом примере сумму затрат на оплату услуг связи принимаем в размере 5500 рублей (3500 рублей в месяц оплата сотовой связи, 1000 рублей internet, 1000 рублей МТС). (16 500 рублей в квартал).

8.Оплата услуг сторонних организаций

Затраты на оплату услуг сторонних организаций определяются:

·   количеством сторонних организаций, оказывающих услуги предприятию на договорной основе;

·   объёмом услуг, оказываемым ежемесячно (ежеквартально) предприятию каждой из этих организаций;

·   прейскурантной (договорной) ценой на услуги каждой из этих организаций;

·   объёмом и номенклатурой разовых услуг по устранению возникающих неполадок, выполнению разовых работ сторонними организациями (работы, возникающие в не регламентируемом порядке).

К числу услуг, которые могут оказываться предприятию сторонними организациями, можно отнести: ремонт и техническое обслуживание автомобиля, ремонт и техническое обслуживание оборудования, программное обеспечение, обслуживание компьютерной системы «Консультант плюс» или «Гарант», услуги юрисконсульта, обслуживание (в том числе и ремонт) производственных помещений и т.п.

Услуги, потребность в которых у предприятия возникает в связи с выполнением работ по отдельному договору на оценку недвижимого имущества (например, услуги бюро технической инвентаризации, регистрационной палаты или нотариуса), оплачиваются за счет этого договора напрямую, учитываются только в исполнительной смете затрат, а в плановом расчете, определяющем наименьший оборот предприятия, могут не учитываться. Однако в этом случае рыночная цена договора оценки должна быть уменьшена на соответствующую цене услуг сторонних организаций сумму.

В рассматриваемом примере сумму затрат на оплату услуг сторонних организаций принимаем в размере 5000 рублей в месяц (15000 рублей в квартал).

9. Арендная плата

Ежемесячная (ежеквартальная) величина арендной платы определяется условиями соответствующих договоров аренды.

В рассматриваемом примере в состав арендованного имущества включены:

·   производственное помещение;

·   охрана помещения;

·   уборка помещения.

Ежемесячную величину арендной платы условно принимаем в размере:

·   24 000 рублей - аренда производственного помещения;

Таким образом, квартальная сумма арендных платежей составит 72 000 рублей.

10. Затраты на содержание производственных помещений.

Затраты на содержание производственных помещений определяются исходя из фактических эксплуатационных затрат и условий аренды в случае, если производственные помещения не являются собственностью предприятия, занимающегося недвижимым имуществом.

В состав затрат на содержание производственных помещений могут быть включены:

·   арендная плата за пользование производственным помещением (в случае, если эти затраты не учтены в статье «Арендная плата»);

·   оплата коммунальных услуг;

·   оплата услуг по уборке производственных помещений (в случае, если подобный договор заключен, и затраты не учтены по статье «Оплата услуг сторонних организаций).

В рассматриваемом примере затраты на содержание производственных помещений учтены в составе затрат на оплату арендованного имущества и оплату услуг сторонних организаций. Поэтому по статье «Затраты на содержание производственных помещений» приняты равными нулю.

11. Затраты на материалы, малоценные и быстро изнашиваемые предметы и инвентарь (МБИПИ)

Затраты на материалы и малоценные и быстро изнашиваемые предметы и инвентарь определяются исходя из фактической потребности предприятия. В перечень материалов, а также малоценных и быстро изнашиваемых предметов и инвентаря, необходимых для работы организаций, занимающихся недвижимым имуществом, как правило, включаются:

·   бумага и расходные материалы для множительной техники и компьютеров;

·   канцелярские принадлежности;

·   горюче-смазочные, обтирочные и другие материалы для содержания автомобилей;

·   материалы для хозяйственных нужд

·   инструменты и инвентарь для проведения обследовательских работ и т.п.

Ежемесячная норма расхода материалов и малоценные и быстро изнашиваемые предметы и инвентарь для уже работающего предприятия определяется путём анализа и индексации затрат за предыдущий период времени с учетом коэффициента инфляции, величины переходящего складского запаса и неравномерности оплаты крупных партий товара.

На этапе организации предприятия величина соответствующих затрат определяется путём прогноза.

В рассматриваемом примере сумма затрат на материалы и малоценные и быстро изнашиваемые предметы и инвентарь условно принимаем в размере 5000 рублей в месяц, то есть 15000 рублей в квартал.

12.Затраты на проведение ремонтных работ (отчисления в ремонтный фонд)

Сумма затрат на проведение всех видов ремонтных работ определяется исходя:

·   из перечня имущества, подлежащего периодическому ремонту;

·   из перечня ремонтных работ в соответствии со степенью фактического износа подлежащего ремонту имущества;

·   из условий содержания арендованного имущества в соответствии с условиями договоров аренды;

·   из принятой предприятием технологии финансирования ремонтных работ.

Если в рассматриваемом примере финансирование ремонтных работ осуществляется за счет ежемесячно формируемого ремонтного фонда, а по условиям договоров аренды производственного помещения и легкового автомобиля ремонт арендованного имущества производится арендатором, условно принимаем норму отчислений в ремонтный фонд в размере 1500 рублей в месяц (4500 рублей в квартал).

13. Затраты на информационное обслуживание

Сумма затрат на информационное обслуживание деятельности предприятия определяется исходя из уровня фактической потребности предприятия в оперативной и аналитической информации, а также уровня действующих цен и тарифов.

За счет средств из рассматриваемой статьи затрат производится оплата нормативной, юридической и специальной литературы, оплата приобретаемых в государственных органах статистики, бюро технической инвентаризации, регистрационной палате и прочих организациях аналитических отчетов.

В рассматриваемом примере сумму затрат на информационное обслуживание деятельности предприятия условно принимаем равной 500 рублям в месяц или 1500 рублям в квартал.

14.Затраты на рекламу

Затраты на рекламу определяются путём разработки вспомогательной сметы затрат в соответствии с принятой на предприятии программой информационной поддержки своей деятельности. Как правило, организации, занимающиеся недвижимым имуществом, используют такие рекламные средства, как:

·   реклама на радио, на телевидении, в периодических изданиях;

·   сайт в Internet;

·   прямая почтовая рассылка;

·   наружная реклама, в том числе - оформление так называемой входной группы предприятия.

В рассматриваемом примере затраты на рекламу условно принимаем в размере 10 000 рублей в месяц (30 000 рублей в квартал).

15.Затраты на а/м

Так как планируется нанимать на работу водителей со своим автомобилем, то затраты на а/м, можно считать затратами на ГСМ. Примем их равными 5000 рублей в месяц.

16. Представительские расходы

Сумма затрат на представительские расходы определяется планом проведения соответствующих мероприятий, которых в рассматриваемом примере не предусмотрено (величина представительских расходов принята равной нулю).

17.Затраты на охрану труда

Затраты на охрану труда определяются фактическими условиями труда работников, а также условиями договоров оценки.

В рассматриваемом примере за безопасные условия труда сотрудников предприятия при проведении обследовательских работ отвечает заказчик, поэтому затраты по анализируемой статье приняты равными нулю.

18. Затраты на повышение квалификации сотрудников

Специфика основной деятельности предприятий, занимающихся недвижимым имуществом, требует пристального внимания к вопросу поддержания квалификации сотрудников на уровне, способном сделать деятельность этих предприятий конкурентоспособной. Сумма соответствующих затрат определяется уровнем действующих цен на образовательные услуги.

Однако на начальном этапе своей деятельности предприятие может достаточно эффективно работать за счет имеющейся на момент заключения договора найма квалификации сотрудников. Поэтому сумма затрат на повышение квалификации сотрудников в рассматриваемом примере принята равной нулю.

19. Затраты на РКО

Для ведения РКО выберем пакет «Базисный» в банке «Нейва» Стоимость пакета 330 рублей в месяц (1000 рублей в квартал).

20. Прочие неучтенные затраты

Сумма прочих неучтённых затрат определяется, как правило, в размере от 5% до 10% от общей суммы затрат предприятия.

В рассматриваемом примере сумма прочих неучтённых затрат составляет 19253 рублей.

8. Квартальная смета затрат проектируемого предприятия

Таблица 6

Для определения наименьшего оборота предприятия условно назначаем стартовую норму прибыли в размере 25%.

В этом случае минимальный ежеквартальный объём оценочных работ, выполнение которого необходимо для обеспечения «прожиточного минимума» проектируемого в курсовой работе предприятия, определяется по формуле:

Окв = [Скв × (кпр + 100)] / 100 , где

Окв - квартальный объём оценочных работ;

Скв - сумма квартальных затрат (себестоимость работ по оценке) по предприятию;

Кпр - плановая норма прибыли.

Окв = [1 214 986 × (25 + 100) / 100 = 1 518 732 (руб.) » 1 518,7 (тыс. руб.)

В результате проведённых расчетов установлено: если проектируемое предприятие в течение квартала выполнит оценочных работ на сумму » 1070,1 тысяч рублей, то оно достигнет так называемой «точки безубыточности», при условии, что его затраты, включая заработную плату сотрудников, будут минимальными. Если предприятие сумеет довести свой квартальный оборот до 1518,7 тысяч рублей, оно может получить прибыль в размере 303,7 тысяч рублей или увеличить свои расходы сверх запланированного жесткого минимума.

Заключение

По результатам выполненной работы можно сделать следующие выводы:

Проектируемое предприятие, при максимальной загруженности, обрабатывает 36 договоров в месяц. Примем, что 1 договор оценки оплачивается в сумме 30 тыс.руб.

Общий доход (мах) = 36*30 000 = 1 080 000 (руб.) » 1080 (тыс. руб.) в месяц.

Для определения наименьшего оборота предприятия условно назначаем общий доход (мах) = 100%. Минимальные затраты, включая заработную плату сотрудников, равны 404,6 (тыс. руб.). Т.е., если проектируемое предприятие в течение квартала выполнит оценочных работ на сумму » 404,6 тысяч рублей, то оно достигнет так называемой «точки безубыточности».

/404,6» 37%

Из расчета видно, что для достижения «точки безубыточности», предприятие должно работать на 37% от своих возможностей, то есть выполнять 12 договоров в месяц, при условии, что его затраты, включая заработную плату сотрудников, будут минимальными.

Список использованной литературы

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации;

2. Вяткин В.Н. Организационное проектирование хозяйственных комплексов. - М.: Экономика, 1987;

3. Вейе Г., Деринг У. Введение в общую экономику и организацию производства. - Красноярск: Государственный университет, 1997;

4. Кожекин Г.Я., Синица Л.М. Организация производства. - Минск: ЭКОПЕРСПЕКТИВА, 1998;

5. Мильнер Б.З. Теория организаций. М. - ИНФРА-М, 1998;

6. Основы организации производства: Учебник / под ред. Н.А. Чечерина. - Самара: СГЭА, 1999;

7. Величко О.В., Цветков В.А., Церуас О.Р. Организационно-структурные формы корпоративных объединений в рыночной экономике. - М.: БУК, 1999;

8. Фахрутдинов Р.А. Организация производства. - М.: ИНФРА-М, 2000;

9. Организация производства на предприятии (фирме): Учеб. пособие / под ред. О.И. Волкова, О.В. Девяткина. - М.: ИНФРА-М, 2004;

10.Михалина Л.М. Конспект лекций по дисциплине «Организация производства на предприятиях, занимающихся недвижимым имуществом». - Челябинск: ЮУрГУ, 2005.