Образование протопланетного диска
На каком основании
Согласно
положениям пункта 22 ста-
тьи 3
Федерального закона от 25 октября
2001
года № 137-ФЗ «О введении в дей-
ствие
Земельного кодекса Российской Фе-
дерации»
орган государственной власти
(арендодатель)
может в одностороннем
порядке
досрочно расторгнуть договор
аренды
земельного участка, находящего-
ся в
собственности городов Москвы или
Санкт-Петербурга
и заключенный до 1 ян-
варя
2011 года, в случаях существенного
нарушения
арендатором условий договора
аренды
земельного участка и (или) суще-
ственного
изменения обстоятельств, из ко-
торых
стороны договора исходили при его
заключении.
В
качестве существенных нарушений
условий
договора выделяются:
1)
неисполнение обязательств по строи-
тельству,
реконструкции объекта недвижи-
мости в
срок, предусмотренный договором;
при
отсутствии указания срока в договоре –
в срок,
на который выдано разрешение на
строительство
объекта, если строительная
готовность
объекта недвижимого имуще-
ства на
последний день такого срока со-
ставляет
менее чем сорок процентов от
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
общего объема его
строительства, рекон-
струкции;
2)
отсутствие по истечении пяти лет со
дня заключения
договора разрешения на
строительство,
реконструкцию в случае,
если в договоре не
предусмотрен срок
окончания
строительства, реконструкции
этого объекта.
Проекты
решений о расторжении до-
говоров аренды
земельных участков при-
нимаются на заседании
Рабочей группы
Градостроительно-земельной
комиссии
города Москвы (далее
– также ГЗК). Ука-
занный порядок
установлен Положением
о Рабочей группе и
постановлением пра-
вительства Москвы от
16 ноября 2010 года
№ 1019-ПП «О создании
Градостроительно-
земельной комиссии
города Москвы».
Выражаю несогласие
Арендатор
земельного участка вправе
выразить несогласие с
расторжением до-
говора аренды путем
направления пись-
менного возражения в
адрес арендодателя.
Относительно
земельных участков, рас-
положенных на
территории города Москвы,
арендодателем
выступает правопреемник
Москомзема и Департамента
земельных
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
ресурсов –
Департамент городского имуще-
ства города Москвы
(далее – также ДГИ).
С какого момента договор считается
расторгнутым?
Согласно
Закону № 137-ФЗ [1] в случае,
если
арендатор не направляет письменных
возражений
относительно расторжения до-
говора,
то договор считается расторгнутым
по
истечении месяца с момента вынесения
решения
ГЗК. Если арендатором были на-
вор
аренды считается расторгнутым со дня
направления
ДГИ повторного уведомления,
которым
указанный орган подтверждает
ранее
принятое решение о расторжении до-
говора
аренды.
Такой
порядок признания договора рас-
торгнутым
противоречит Федеральному
закону
от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ
«О
государственной регистрации прав на
недвижимое
имущество и сделок с ним».
Договоры
аренды земельных участков, пре-
доставленных
для строительства, являются
долгосрочными
и заключаются на срок от 5
до 49
лет. Соответственно, согласно поло-
жениям
Гражданского кодекса Российской
Федерации
(далее – ГК РФ) они подлежат
государственной
регистрации. Государ-
ственная
регистрация прав на недвижимое
имущество
и сделок с ним – это юридиче-
ский
акт признания и подтверждения го-
сударством
возникновения, ограничения
(обременения),
перехода или прекращения
прав
на недвижимое имущество в соответ-
ствии
с ГК РФ. Правилами ведения Единого
государственного
реестра прав на недви-
жимое
имущество и сделок с ним (далее –
ЕГРП),
утвержденными постановлением
Правительства
Российской Федерации от
18
февраля 1998 года № 219, установлено,
что при
прекращении права, ограничения
(обременения)
права, сделки соответству-
ющая
запись в ЕГРП погашается. Следо-
вательно,
согласно положениям граждан-
ского
законодательства договор считается
расторгнутым
только после погашения со-
ответствующей записи
в ЕГРП, а не после
вынесения решения
ГЗК.
После
вынесения решения о расторже-
нии договора
осуществляются следующие
действия:
1) ДГИ
в рамках своей компетенции го-
товит проект постановления
о расторжении
договора аренды,
который направляется в
правительство Москвы;
2) в
соответствии с положениями частей
2 и 13 статьи 11,
части 9 статьи 13 Зако-
на города Москвы от
20 декабря 2006 года
№ 65 «О Правительстве
Москвы» решение
о расторжении
договора аренды оформля-
ется посредством
издания правительством
Москвы
соответствующего правового акта;
3)
после издания правительством Мо-
сквы указанного
правового акта возможно
внесение записи о
расторжении договора в
ЕГРП.
Хотя
само решение ГЗК о расторжении
договора аренды не
прекращает договор-
ных отношений, после
вынесения такого
решения арендатору
затруднительно по-
лучить документацию
для строительства.
Таким образом,
арендатор фактически ли-
шается возможности
осваивать земельный
участок.
Кто виноват?
При
защите нарушенного права аренда-
торам необходимо
учитывать, что оспари-
вание решения ГЗК, а
также распоряжений
ДГИ в порядке
публичного производства
является
ненадлежащим способом защиты
нарушенного права.
комиссии города
Москвы являются пору-
чениями органам
исполнительной власти
города и не являются
действиями, порож-
дающими, изменяющими
либо прекращаю-
щими гражданские
права и обязанности,
вытекающие из
гражданских договоров, за-
ключенных
правительством Москвы с тре-
тьими лицами.
ГЗК
создана для оперативного решения
вопросов в области
градостроительства,
№ 12 (147) 2013
инвестиционной
деятельности, земельных
отношений,
строительства, реконструк-
ции
объектов капитального строительства,
реставрации
недвижимых объектов куль-
турного
наследия. Решение ГЗК является
лишь
предпосылкой к совершению в уста-
новленном
законом порядке определенных
действий,
связанных с расторжением до-
говора
аренды земельного участка. Сами
решения
не изменяют и не прекращают до-
говора
аренды земельного участка, следо-
вательно,
не нарушают права и законные
интересы
арендатора (см. постановление
Федерального
арбитражного суда Москов-
ского
округа от 11 июля 2013 года по делу
№ А40-73725/12-150-738).
Спор о
правомерности действий арен-
додателя,
связанных с расторжением до-
говора
аренды, не подлежит рассмотрению
по
правилам производства по делам, воз-
никающим
из публичных отношений, по-
скольку
отношения арендатора и арендода-
теля
имеют гражданско-правовой характер.
(см.
постановление Девятого апелляцион-
ного
арбитражного суда от 22 мая 2013 года
по делу
№ А40-145481/12, постановление
Федерального
арбитражного суда Москов-
ского
округа от 19 июня 2013 года по делу
№ А40-143314/12).
Лицом,
ответственным за одностороннее
досрочное
расторжение договора аренды,
является
Департамент городского имуще-
ства
города Москвы.
Что делать?
В
числе ответчиков по рассматривае-
мой
категории дел нередко указываются
ДГИ,
правительство Москвы, а также пре-
фектура
соответствующего района. Анализ
судебной
практики позволяет установить,
что
исковые требования удовлетворяются
только
в отношении ДГИ, поскольку прави-
тельство
и префектура не являются участ-
никами
сделки (см., например, решение
арбитражного
суда города Москвы от 14 де-
кабря
2012 года по делу № А40-126353/12.
Решение
оставлено без изменения поста-
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
новлением Девятого
апелляционного арби-
тражного суда от 1
марта 2013 года по делу
№ А40-126252/12.
В
настоящее время единого подхода
к формулировке
предмета исковых требо-
ваний нет.
Арендаторы предъявляют иски
к ДГИ с требованием
о «признании неза-
конным одностороннего
отказа ДГИ от до-
говора аренды,
оформленного уведомле-
нием … и действующим
договор аренды
Федерального
арбитражного суда Москов-
ского округа от 22
апреля 2013 года по
делу №
А40-95609/11-150-785, постанов-
ление Девятого
апелляционного арбитраж-
ного суда от 22
апреля 2013 года по делу
№ А40-138892/12).
Также заявляются тре-
бования о «признании
недействительной
односторонней сделки
по досрочному рас-
торжению договора
аренды земельного
участка, выраженной
уведомлениями...»
(см постановление
Девятого апелляцион-
ного арбитражного
суда от 1 февраля 2013
года по делу №
А40-108226/12-1-425).
Арендодатель всегда
прав?
Федеральный
закон [1] не предусматри-
вает порядок защиты
прав арендаторов
земельных участков.
Также в нем не содер-
жится понятие
«существенное нарушение
договора» и не определены
критерии суще-
ственности. Бремя
доказывания незаконно-
сти расторжения
договора в одностороннем
порядке целиком
возложено на арендатора
земельного участка.
Сложившаяся судебно-
арбитражная практика
свидетельствует о
том, что арендатор
должен обосновать, в
силу каких
объективных причин освоение
земельного участка
не было произведено в
установленные сроки.
Объективными при-
знаются причины, не
зависящие от воли
арендатора, такие,
например, как измене-
ние
законодательства, несоблюдение госу-
дарственными
органами сроков подготовки
документации,
необходимой для получения
разрешения на
строительство, предъявле-
ние дополнительных
условий по проекти-
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
рованию
объекта недвижимости, предо-
ставление
в аренду земельного участка,
обремененного
объектами недвижимости
третьих
лиц, о которых при заключении
договора
арендатор не знал, и в договоре
аренды
не содержатся эти сведения. При
этом
отмечается, что согласно положениям
статьи
46 Земельного кодекса Российской
Федерации
из периода неиспользования
земельного
участка по целевому назначе-
нию
исключается время, необходимое для
освоения
участка, а также время, в течение
которого
земельный участок не мог быть
использован
ввиду обстоятельств, исклю-
чающих
такое использование.
Закон
не содержит никаких положений
о том,
что арендодатель должен доказать
не
только наличие нарушений со стороны
арендатора,
но и существенность таких на-
рушений.
На наличие этой обязанности ука-
зывается
судами.
Так,
согласно постановлению Феде-
рального
арбитражного суда Московско-
го
округа от 22 апреля 2013 года по делу
№ А40-95609/11-150-785
особый порядок
расторжения
договора аренды земельно-
го
участка предусматривает обязанность
арендодателя
представить суду доказа-
тельства,
подтверждающие существен-
ное
нарушение арендатором условий до-
говора
аренды. Такие доказательства
принимаются
с учетом следующих обстоя-
тельств:
ны
арендатора, является ли оно суще-
ственным
для арендодателя в смысле
общего
гражданского понятия «суще-
ственное
нарушение»;
• имели
ли место обстоятельства, пре-
пятствующие
исполнению арендато-
ром
обязательств и использованию
им
участка в установленных догово-
ром
целях.
Возмещение затрат
арендатора
В случае если договор
аренды земельно-
го участка все-таки
был расторгнут в судеб-
ном порядке, перед
арендатором возникает
новая проблема –
возмещение затрат, по-
несенных при
реализации договора аренды.
Законом
прямо не предусмотрен порядок
возмещения затрат
арендаторам земель-
ных участков, поэтому
в судебном порядке
они должны доказать,
что договор аренды
имеет характер
инвестиционного контрак-
та. Соответственно, в
части возмещения
денежных средств к
указанным договорам
применяются
положения Федерального за-
кона «О введении в
действие Земельного
кодекса Российской
Федерации». При этом
при расторжении
договора возмещение
убытков, включая
упущенную выгоду, не
допускается.
Застройщикам компенсиру-
ются документально
подтвержденные пря-
мые затраты на
исполнение обязательств
по договору, на сумму
которых начисляют-
ся проценты (ст. 395
ГК РФ).
В
Федеральном законе [1] и иных законо-
дательных актах не
предусмотрены крите-
рии признания
договора инвестиционным,
поэтому такие
критерии выработаны в су-
дебной практике.
Застройщику необходимо
доказать наличие
основных условий дого-
вора, которые по
характеру являются инве-
стиционными, а
именно:
• проведение
аукциона на право заклю-
чения
договора и внесение платы за
договор;
• строительство
объектов осуществля-
ется
на земельном участке, находя-
щемся
в государственной собствен-
ности и
расположенном в границах
города
Москвы;
• строительство
объектов за счет соб-
ственных
средств или привлеченных
средств
инвестора;
• распределениеплощадейвстроящих-
ся и
реконструированных объектах;
• порядок
расторжения спорного до-
говора,
то есть договор должен быть
расторгнут
на основании решения
ГЗК
(см. постановление Федераль-
ного
арбитражного суда Московского
округа
от 18 марта 2013 года по делу
№ А40-52211/12-16-485).
61
Орган,
ответственный за возмещение
затрат
при расторжении инвестиционных
контрактов
– Департамент экономической
политики
и развития города Москвы. Ре-
шение
о возмещении принимается на за-
седании
ГЗК. По правилам возмещения
денежных
средств, при расторжении инве-
стиционных
контрактов застройщик должен
ской
политики и развития города Москвы
следующие
документы:
1)
аудиторское заключение, подтверж-
дающее
достоверность отражения в бух-
галтерском
учете застройщика затрат в
рамках
реализации проекта, а также суммы
таких
затрат;
2)
учредительные документы, договор
аренды
земельного участка со всеми до-
полнительными
соглашениями к нему,
справка
о правовых актах, послуживших
основанием
для заключения договора, пра-
вовое
обоснование возмещения затрат из
бюджета
города;
3)
документы, подтверждающие прямые
фактические
затраты, связанные с проек-
тированием
и строительством объекта;
4)
документы, подтверждающие оплату
денежных
средств в доход бюджета города
Москвы.
Документы
формируются по разделам,
на
каждый из которых составляется опись,
прошиваются
и скрепляются печатью орга-
низации.
Согласно
судебной практике арендато-
рам
возмещаются следующие затраты:
• понесенные
при проведении работ по
разработке
проектной документации;
• понесенные
при выплате денежных
средств
за технологическое присое-
динение
к электрическим сетям;
• денежные
средства, фактически упла-
ченные
инвестором в доход бюджета
города
Москвы.
Федеральный
закон «О введении в дей-
ствие
Земельного кодекса Российской
Федерации»
фактически не содержит по-
ложений,
защищающих добросовестных
арендаторов,
которые не смогли выполнить
ИМУЩЕСТВЕННЫЕ ОТНОШЕНИЯ В РФ
работы по освоению
земельного участка в
установленный срок по
объективным при-
чинам, не зависящим
от них.
Поскольку обязанность
доказывания
неправомерности
расторжения договора
полностью возложена
на арендатора зе-
мельного участка,
исход судебного разбира-
тельства зависит от
того, сможет арендатор
представить неоспоримые
доказательства
своей невиновности
или нет.
В
связи с этим арендаторам земельных
участков
рекомендуется оспаривать такие
действия
государственных органов, как
необоснованная
невыдача документов (на-
пример
градостроительного плана земель-
ного участка),
незаконный отказ в согласо-
вании
градостроительной документации,
поскольку подобное
бездействие затягива-
ет сроки реализации
строительства, в ре-
зультате договор,
заключенный с городом,
не исполняется.
ЛИТЕРАТУРА
1. О
введении в действие Земельно-
го кодекса Российской
Федерации : Фе-
деральный закон от
25 октября 2001 года
№ 137-ФЗ.
2. О
создании Градостроительно-
земельной комиссии
города Москвы (вме-
сте с Положением о
Градостроительно-
земельной комиссии
города Москвы) :
16 ноября 2010 года №
1019-ПП : в редак-
ции от 24 июня 2013
года.
3. О
государственной регистрации прав
на недвижимое
имущество и сделок с ним :
Федеральный закон от
21 июля 1997 года
№ 122-ФЗ.
4.
Гражданский кодекс Российской Фе-
дерации (часть
первая) : Федеральный за-
кон от 30 ноября
1994 года № 51-ФЗ.
5.
Гражданский кодекс Российской Фе-
дерации (часть
вторая) : Федеральный за-
кон от 26 января
1996 года № 14-ФЗ.
6. Об
утверждении правил ведения еди-
ного государственного
реестра прав на не-
движимое имущество и
сделок с ним : по-
становление
Правительства Российской
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Федерации
от 18 февраля 1998 года № 219.
7. О
Правительстве Москвы : Закон горо-
да
Москвы от 20 декабря 2006 года № 65.
8.
Постановление Федерального арби-
тражного
суда Московского округа от 11
июля
2013 года по делу № А40-73725/12-
150-738.
9.
Постановление Девятого апелляци-
онного
арбитражного суда от 22 мая 2013
года по
делу № А40-145481/12.
10.
Постановление Федерального арби-
тражного
суда Московского округа от 19
июня
2013 года по делу № А40-143314/12.
11.
Решение арбитражного суда города
Москвы
от 14 декабря 2012 года по делу
№ А40-126353/12.
12.
Постановление Девятого апелляци-
онного
арбитражного суда от 1 марта 2013
Контактная информация и
форма обратной связи
+7 (495) 644-47-67
Основной офис: Москва, ул.
Неверовского, 10, стр.3, БЦ "Crosswall", 2 этаж, офис 201. 5
минут пешком от м. "Парк Победы"
Пишите нам: info@zem-advokat.ru