Переустройство и перепланировка жилого помещения
Переустройство и
перепланировка жилого помещения
Переустройство и
перепланировка жилого помещения
Введение…………………………………………………………………………3
1.
Правовая характеристика переустройства и перепланировки жилого помещения……………………………………………………………………..…6
1.1.
Понятие переустройства и перепланировки жилого помещения……….6
1.2.Порядок
проведения и согласования переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения…………………………………………....9
2.
Правовые последствия самовольного переустройства и перепланировки жилого
помещения………………………………………………………………16
2.1.
Гражданско-правовая ответственность за самовольное переустройство и
перепланировку жилого помещения……………………………………..……16
2.2.
Административная ответственность за переустройство и перепланировку жилого
помещения…………………………………………………………..…..22
2.3.
Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого
помещения и пути их решения………………………………………..28
Заключение……………………………………………………………………….32
Список
использованных источников……………………………………….….34
Введение
Актуальность темы
исследования. Одной из наиболее актуальных проблем в жилищном
законодательстве является перепланировка и переустройство жилого помещения. У
каждого человека свои понятия о комфорте и требования к своему жилому
помещению. Так, кажется вполне естественным и обычной процедурой изменение
функционального назначения комнат, увеличение или уменьшение количества окон в
помещении, объединение комнат. В первую очередь выступают собственные идеи в
перепланировке, которые порой никак не подпадают под нормы действующего
законодательства. Однако при совершении подобных действий граждане крайне редко
обращаются за получением разрешения на их осуществление и не задумываются о
последствиях такой самодеятельности. Причины могут быть самыми различными -
правовая неграмотность граждан, нежелание заниматься долгим процессом
оформления разрешения и т. д.
Неопределенность
судебных органов в вопросе единообразного применения норм действующего
жилищного законодательства способствует злоупотреблениям в сфере жилищных
правоотношений. Изменения, внесенные в действующее законодательство не
способствовали устранению существующих проблем, а привели к еще большим
противоречиям норм жилищного законодательства. Данные обстоятельства свидетельствуют
о безусловной актуальности темы настоящей работы.
Объектом
исследования являются общественные правоотношения в сфере жилищных прав и
интересов граждан.
Предметом
исследования являются нормы действующего законодательства Российской
Федерации в рассматриваемой сфере отношений, а также научные исследования и
практика применения данных норм.
Целью данной курсовой
работы является исследование характеристики, обзора запретов и процедуры
согласования законных изменений переустройства и перепланировки жилого
помещения.
В ходе написания данной
работы были поставлены и решены следующие задачи:
1. Охарактеризовано
понятие переустройства и перепланировки жилого помещения.
2. Рассмотрен порядок
проведения и согласования переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения.
3. Изучена
гражданско-правовая ответственность за самовольное переустройство и
перепланировку жилого помещения.
4. Проанализирована
административная ответственность за переустройство и перепланировку жилого
помещения.
5. Рассмотрены проблемы
правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения и пути
их решения.
Методология
исследования включает методы: диалектический, общенаучный,
общефилософский, системного анализа для обозначения правовой природы
переустройства и перепланировки, их места в системе правоотношений,
нормативно-аналитический, метод сравнительного правоведения.
Теоретическая основа
работы. Многие цивилисты обращались к институту переустройства и
перепланировки жилого помещения. А.Я. Беленькая, Е.А. Грызыхина, В.С. Жабреев,
Ю.А. Ламейкин, М.М. Попович, Л.В. Пуляевская, О.В. Гумилевская, А.В. Иваненко,
А.В. Савина, В.В. Селиванов, П.А. Шишканов.
Наиболее часто
обращаются к теме в сфере переустройства и перепланировки - самовольные
переустройства и перепланировки. Тема отражена в трудах В.А. Бетхер, Н.В.
Василенко, С.Б. Иванникова, И.О. Клименко, О.И. Плехановой, О.В. Сахно.
Структурно работа
состоит из введения, двух глав, заключения, списка использованных источников.
1. Правовая характеристика
переустройства и перепланировки жилого помещения
1.1. Понятие переустройства и
перепланировки жилого помещения
Переустройство и
перепланировка жилого помещения являются процессами изменения его планировочной
структуры и функционального назначения. Правовая характеристика таких действий
определяется законодательством каждой страны. Ниже приведены общие принципы
правовой регламентации переустройства и перепланировки жилого помещения в
России.
Согласование проекта:
Перед проведением переустройства или перепланировки необходимо разработать
проект соответствующих изменений. Он должен быть согласован и утвержден
компетентными органами и инстанциями, такими как государственная или
муниципальная экспертиза проектной документации.
Изменение границ помещения:
При перепланировке часто требуется изменение границ жилого помещения, например,
слияние смежных комнат или деление одного помещения на несколько. Такие
изменения должны соответствовать нормам жилого здания, строительных норм и
правил, а также согласовываться и утверждаться соответствующими органами.
Технические
ограничения: Право на перепланировку может быть ограничено техническими
характеристиками здания или инженерными коммуникациями. Несоблюдение таких
требований может привести к угрозе безопасности, нарушению аварийных ситуаций
или коммуникационного функционирования здания. Поэтому необходимо соблюдать
технические нормы и требования.
Документирование
изменений: Любые изменения, произведенные в жилом помещении, должны быть
официально задокументированы. Это позволяет в дальнейшем иметь доказательства о
правомерности перепланировки и предоставить документацию при продаже или
передаче помещения другому лицу.
Согласование с
владельцами смежных помещений: При перепланировке необходимо согласовать проект
с владельцами смежных помещений, так как изменения могут затрагивать их
интересы и права. В случае отсутствия согласия, переустройство может быть
запрещено или его осуществление может быть ограничено. [10, с. 23]
Юридическая
ответственность: Нарушение правил перепланировки может влечь юридическую
ответственность, включая штрафные санкции или обязательное восстановление
объекта в исходное состояние. Поэтому необходимо соблюдать все требования
законодательства при проведении перепланировки или переустройства жилого
помещения.
Переустройство может
включать в себя изменение размещения комнат, перегородок, санитарных узлов и
других элементов, а также изменение размеров и формы помещений. Часто
переустройство предполагает объединение маленьких комнат в одну большую или,
наоборот, разделение большой комнаты на несколько маленьких.
Перепланировка может
включать в себя изменение расположения дверей, окон, перегородок и других
элементов помещения без изменения его общей структуры. Например, изменение
расположения кухни, ванных комнаты или спальни, без изменения их размеров.
Переустройство и
перепланировка жилого помещения могут быть необходимы из-за изменения
потребностей и предпочтений семьи или владельца помещения. Они также могут
потребоваться для улучшения функциональности, эргономики и эстетического вида
помещения.
Однако переустройство и
перепланировка должны быть проведены в соответствии с местными строительными
нормами и правилами. В некоторых случаях, особенно если изменения затрагивают
несущие конструкции или системы безопасности, может понадобиться получение
разрешения и проведение строительных работ с участием специализированных
профессионалов.
1.2.Порядок проведения и
согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения.
Порядок проведения и
согласования переустройства и (или) перепланировки жилого помещения может
различаться в разных странах и в зависимости от местных законодательных
требований и правил. Однако, в общих чертах, процедура может выглядеть
следующим образом:
1. Изучение
законодательства и правил: Первым шагом является ознакомление с местными
законодательными нормами и правилами, регулирующими переустройство и
перепланировку жилых помещений. В разных странах эти правила могут носить
различный характер, поэтому необходимо быть в курсе требований.
3. Получение разрешений
и согласований: В большинстве случаев, для осуществления переустройства или
перепланировки жилого помещения требуется получить разрешение от органов
местного самоуправления (администрации района, города) или иных соответствующих
властей. Для этого обычно потребуется представить проектную документацию и
другие необходимые документы, которые могут включать схемы, чертежи, эскизы и
т.д.
4. Осуществление
переустройства и перепланировки: По получении всех необходимых разрешений и
согласований можно приступать к проведению работ по переустройству или
перепланировке жилого помещения. Важно соблюдать все технические требования и
нормы безопасности при выполнении работ.
5. Проверка и получение
акта сдачи-приемки: По завершению работ, обычно требуется пройти проверку со
стороны контролирующих органов, чтобы убедиться в соответствии переустройства
или перепланировки предоставленным разрешениям и проектной документации.
При положительном
результате контрольные органы выдают акт сдачи-приемки, подтверждающий
легальность и соответствие выполненных работ требованиям.
Следует отметить, что
порядок проведения и согласования переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения может варьироваться в разных регионах и в зависимости от
специфических правил и процедур, установленных местными властями.
Согласно
Жилищному Кодексу Российской Федерации переустройство жилого помещения - это
установка, замена, перенос инженерных сетей, санитарно-технического,
электрического и другого оборудования. Перепланировкой жилого помещения же
является изменение его конфигурации.
Для
осуществления переустройства, перепланировки жилого помещения собственник этого
помещения предоставляет в орган местного самоуправления:
•
заявление в
соответствующей форме, которая утверждена постановлением Правительства; [14, с. 253]
•
документы на
жилое помещение, по которым можно установить право собственности;
•
проект
переустройства и перепланировки, подготовленный в установленном порядке;
•
технический
паспорт жилого помещения;
•
согласие в
письменной форме всех членов семьи нанимателя, занимающих переустраиваемое или
перепланируемое помещение на основании договора найма.
Если помещение -
это памятник архитектуры или истории, культуры, то необходимо заключение органа
по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения
переустройства или перепланировки.
Орган местного
самоуправления вправе требовать лишь те документы, которые указаны в законе.
Решение о согласии или отказе в переустройстве или перепланировке принимается
по результатам рассмотрения заявления в течение 45 дней со дня предоставления
документов.
Согласующий
орган местного самоуправления через три рабочих дня со дня согласования выдает
или отправляет заявителю документ, подтверждающий принятие решения или отказ.
Этот документ и будет основанием для проведения переустройства или
перепланировки.
В Жилищном
Кодексе Российской Федерации указаны основания отказа в переустройстве и
перепланировке. Например, если собственник не представил нужные документы,
предоставил их не в тот орган, проект перепланировки или переустройства не
соответствует требованиям, установленным правовыми актами.
Если решение
принято против просьбы собственника, то в нем должно содержаться обоснование
такого исхода, ссылки на нарушения. Заявитель же может обратиться в суд и
обжаловать решение. [1, с. 3]
Завершение
переустройства и перепланировки подтверждается актом приемочной комиссии,
который отправляется в организацию по учету объектов недвижимого имущества.
В Жилищном
Кодексе Российской Федерации указано, что собственник жилого помещения или
наниматель помещения по договору найма, обязан привести такое жилое помещение в
предшествующее состояние в разумный срок в установленном порядке.
При неисполнении
требований по приведению жилого помещения в предшествующее состояние, орган
местного самоуправления вправе обратиться с иском в суд. Суд, в свою очередь,
выносит одно из следующих решений:
•
в отношении
собственника о продаже с публичных торгов жилого помещения с выплатой
собственнику вырученных от продажи такого жилого помещения средств за вычетом
расходов на исполнение судебного решения с возложением на нового собственника
этого жилого помещения обязанности по приведению его в прежнее состояние;
•
в отношении
нанимателя указанного жилого помещения по договору социального найма о
расторжении данного договора с возложением на собственника такого жилого
помещения, являвшегося наймодателем по договору, обязанности по приведению этого
жилого помещения в прежнее состояние.
Если собственник
только приобрел жилое помещение, или наниматель только расторг договор, а жилое
помещение нужно привести в предшествующее неправомерным изменениям состояние,
то орган местного самоуправления, который осуществляет согласование
переустройства и перепланировки, может установить новый срок для этого.
Если по решению
суда, жилое помещение оставляют в переустроенном или перепланированном виде, то
права и законные интересы граждан не должны быть нарушены, должен отсутствовать
риск для жизни и здоровья.
На первый взгляд
может показаться, что переустройство и перепланировка имеют одинаковое
значение, но на самом деле общего между ними не так много. Согласно статье 25
Жилищного кодекса РФ переустройством признается установка, перенос или
изменение инженерных сетей, санитарно технического, электрического и другого
оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт помещения в
многоквартирном доме. Перепланировка же подразумевает под собой изменение
конфигурации помещения, которая также требует внесения изменения в технический
паспорт помещения в многоквартирном доме.
Процедура
получения разрешения на переустройство или перепланировку является достаточно
не сложной, но занимает довольно много времени. Также существуют такие моменты,
когда разрешение получить невозможно, например, в квартире нельзя осуществлять:
1.
Увеличение
балкона за счет площади гостиной или спальни.
2.
Оборудование
теплого пола за счет общего отопления.
3.
Объединение
комнат с кухней с газовой плитой.
4.
Перенос санузла
в жилые комнаты.
5.
Перенос батареи
на балкон.
6.
Снос несущей
конструкции.
В 2019 году по
данным Мосжилинспекции в столице было зафиксировано более 1,9 тыс. помещений с
незаконной перепланировкой. В основном жители Москвы неправильно расширяют
кухни и санузлы, нарушая границы существующих мокрых зон. Также объединяют
газифицированные кухни с жилой комнатой, хотя это можно делать только при
замене газовой плиты на электрическую. Помимо этого объединяют лоджии со
внутренними помещениями квартиры, при этом вынося на них приборы отопления, что
в результате приводит к промерзанию других квартир. Такое влияние на статистику
оказывает длительность оформления разрешения и низкие штрафные санкции в
отношении физических лиц. [17, с. 25]
Согласно статье
7.21 КоАП РФ в результате самовольного переустройства жилого помещения
физическое лицо привлекается к ответственности в виде штрафа в размере от 1000
рублей до 1500 рублей. Самовольная перепланировка влечет за собой штраф в
размере от 2000 рублей до 2500 рублей, для юридических лиц от 300 тысяч рублей
до 350 тысяч рублей.
Наглядно видно,
что такие штрафные санкции не способны регулировать действия граждан в отношении
переустройства и перепланировки жилого помещения. Ранее мы привели менее
рисковые ситуации, связанные с самовольностью жильцов многоквартирных
квартирных домов. Важно отметить случаи, повлекшие трагический и разрушительный
исход. В 2015 году в Выборге в результате самовольной перепланировки произошло
обрушение фронтальной части стены жилого дома, что привело к гибели 2 человек.
Помимо этого пострадали 14 человек, 11 из которых смогли самостоятельно
выбраться из завалов, а трое были освобождены спасателями.
В мае 2015 года
в Москве из-за проведения работ по планировке обрушилась стена дома.
Пострадавшим оказался один человек. В том же году в Омске произошло обрушение
перекрытия в жилом доме из-за самовольной перепланировки между первым этажом
здания и подвалом. [12, с. 3]
По мнению Е.Ю.
Цукановой возможным вариантом решения проблемы является увеличение штрафа за
самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения, вне зависимости
от наступления последствий. Данная мера спровоцирует граждан относится более
ответственно к таким вещам, как переустройство и перепланировка жилого
помещения.
Существуют также
противники теории повышения штрафа. Например, по мнению А.Н. Гуева увеличение
штрафа не имеет практического смысла, так как можно привлечь граждан к более
суровому наказанию по статьям 167, 168 Уголовного кодекса Российской Федерации.
С одной стороны
можно согласиться с мнением Гуева А.Н., так как данные статьи имеют более
суровый характер, но стоит отметить, что структура статей 167, 168 УК РФ должна
предполагать материальный состав преступления, а именно последствие в виде
уничтожения имущества. Получается, что по данной статье не имеет значение,
повлекло ли это уничтожение законная или самовольная перепланировка.
Должна
согласиться с мнением Е.Ю. Цукановой, поскольку увеличение штрафа выступает
непосредственным инструментом для урегулирования данной области права. Но
данное увеличение должно иметь значительный характер для того, чтобы граждане
не имели повода для нарушения законодательства. Совсем недавно штраф для
юридических лиц за самовольную перепланировку в Москве составлял от 40 до 50
тысяч рублей, а на данный момент, как было сказано ранее, от 300 до 350 тысяч
рублей. В прошлом году Жилищная инспекция ввела поправки в Мосгордуму о
дальнейшем увеличение штрафа для физических лиц от 100 тысяч и более. Хотелось
бы в дальнейшем увидеть данную динамику роста и в других регионах, а не только
в Москве и ее области.
Также стоит
отметить, что необходимо проверка раз в 2 - 3 года на соответствие фактической
конструкции квартиры с непосредственным ее техническим паспортом. Особенно
стоит обращать внимание на квартиры, находящиеся в домах старого формата, а
именно кирпичных. Потому как в большинстве случаев именно там проводятся
перепланировки, но никак не в новостройках. [5, с. 25]
2. Правовые последствия
самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения
2.1. Гражданско-правовая
ответственность за самовольное переустройство и перепланировку жилого помещения
Из
законодательного определения данных терминов прослеживаются их схожие черты -
обязательность внесения того или иного изменения в технический паспорт жилого
помещения.
Однако данное в
законе толкование переустройства и перепланировки нисколько не облегчают их
понимание, а даже создают большее число вопросов. В связи с этим для
обывателей, указанные в ст. 25 ЖК РФ категории, входящие в расшифровку терминов
«переустройство» и «перепланировка, непонятны. Необходимо обращаться к
специальному нормативно-правовому акту - Постановлению Г ос- строя РФ от
27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации
жилищного фонда», а именно к п. 1.7.1, который указывает перечень мероприятий,
которые входят в переустройство и перепланировку. Так, в переустройство жилых
помещений входит: установка бытовых электроплит взамен газовых плит или
кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов,
устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат,
прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов,
электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, «джакузи»,
стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов
нового поколения.
В свою очередь,
в перечень мероприятий по перепланировке жилых помещений входит перенос и
разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или
укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов,
расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных
кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или
переоборудование существующих тамбуров.
Что касается
порядка проведения мероприятий по переустройству и перепланировки, он закреплён
в ст. 26 ЖК РФ. Переустройство и перепланировка проводятся по согласованию с
органом местного самоуправления на основании принятого им решения при условии
наличия проекта и других документов, перечень которых закреплён в ч. 2 ст. 26
ЖК РФ.
Тут возникает
вопрос, связанный с тем, что гл. 4 ЖК РФ распространяет свои положения, в том
числе на собственников индивидуальных жилых домов, и, соответственно,
заставляет их получать разрешения на осуществление действий, направленных на
переустройство (перепланировку) жилых помещений. Хотя это, на наш взгляд, не
вполне уместно. Ведь последствия от незаконной перепланировки (переустройства)
в индивидуальном жилом доме носят сравнительно незначительный характер по
сравнению с другими жилыми помещениями. А соответственно, обязывать их получать
разрешение (решение о согласовании) на изменения, на наш взгляд, не совсем
логично. Конечно, исключить полностью перепланировку (переустройство)
индивидуального жилого дома из сферы регулирования гл. 4 ЖК РФ нельзя. Но
ввести обязательное уведомление компетентного органа вместо получения решения,
представляется вполне возможным.
В ст. 29 ЖК РФ
закреплены негативные последствия за самовольную переустройство или
перепланировку. В ч. 1 данной статьи также даётся дефиниция термина
«самовольное переустройство (перепланировка)», а именно это переустройство или
перепланировка, совершенные при отсутствии решения о согласовании, а также в
случае, если имеет место нарушение проекта переустройства (перепланировки). [18, с. 3]
Вопросы вызывает
и указанный в ч. 3 ст. 29 разумный срок, в течение которого должны быть
устранены все самовольные изменения. Однако до сих пор на законодательном
уровне в нашей стране не были сформулированы определённые временные рамки
данного периода. С одной стороны - это вполне очевидно, ведь временной период
разумного срока зависит от различных факторов и в каждой конкретной ситуации он
будет индивидуальным - в одних отношениях он может исчисляться неделями, в
других - часами, но с другой стороны, понимание разумного срока носит крайне
субъективный характер. Представляется необходимым в целях упорядочения
правоотношений, установить хотя бы примерные пределы, в рамках которых и будет
исчисляться разумный срок. Применительно к разумному сроку для устранения
самовольного переустройства, на наш взгляд, необходимо ввести градацию в
зависимости от степени изменений жилого помещения, образовавшихся в результате
самовольной перепланировки (переустройства). Если они не значительны, то
по-нашему мнению, разумный срок должен находиться в пределах 1 -2 недель. Если
же изменения имеют более значительные последствия (например, снос несущей
стены), то, соответственно, и срок должен быть более длительный, к примеру, 1
-3 месяца.
Стоит также
отметить на п. 1 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, в котором содержится норма, имеющая
подобный противоречивый характер, а именно если самовольно переоборудованное
жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в срок, установленный
органом, осуществляющим согласование, то суд по иску данного органа, в
отношении собственника принимает решение о продаже жилого помещения с публичных
торгов с выплатой ему вырученных денег, а в отношении нанимателя - о
расторжении договора социального найма. Иными словами, данная статья ЖК РФ
содержит в чистом виде один из видов принудительного прекращения права
собственности. Представляется, что из этого положения вытекает противоречие
норм жилищного и гражданского законодательства, что, соответственно, неизбежно
ведёт к практическим проблемам применения. Так, перечень оснований принудительного
прекращения права собственности закреплён в ст. 235 Гражданского кодекса
Российской Федерации (далее - ГК РФ) и носит исчерпывающий характер, что
примечательно, подобного вида изъятия ГК РФ не содержит. [21, с. 3]
Вопросы вызывает
и п. 2 ч. 5 ст. 29 ЖК РФ, а именно то, что в случае не устранения самовольной
перепланировки с нанимателем по договору социального найма жилого помещения в
судебном порядке по иску компетентного органа расторгается данный договор, и
всё бремя по устранению ложится на собственника жилого помещения. Вопросы о
выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального
найма, подробно регулируются положениями гл. 8 ЖК РФ. Однако такого основания
для выселения из жилого помещения (в т.ч. без предоставления другого жилого
помещения) там не содержится.
Хотя тут стоит
оговориться, что обязанность осуществить реституционные действия у него всё же
есть - она предусматривается п. 1.7.4. Постановления Госстроя России, в
соответствии с которой наниматель, «допустивший самовольное переустройство
жилого и подсобного помещений, переоборудование балконов и лоджий,
переустановку либо установку дополнительного санитарно-технического и иного
оборудования, обязан привести это помещение в прежнее состояние». Кроме того,
договором социального найма на нанимателя может быть возложена материальная
ответственность за самовольное переустройство (перепланировку), и,
соответственно, «выйти безнаказанно» у него не получится. Помимо этого, в
соответствии с ч. 4 ст. 29 ЖК РФ, по суду жилое помещение может сохранено в
переустроенном, перепланированном положении, если при этом не будут нарушаться
права и законные интересы других лиц, либо это не создаст угрозу их жизни и
здоровью.
Тем не менее,
выселить такого нанимателя, с учётом действующей редакции ЖК РФ, даже при
нарушении требования, установленного ч. 4 ст. 29 ЖК, нельзя (возникает, как
отмечалось выше, противоречие норм с гл. 8). Представляется, что данные
коллизионные моменты требуют внесения соответствующих изменений в жилищное
законодательство, дабы у правоприменителя не возникало вопроса какую норму
применять, а также данные недостатки способствует отсутствию единообразной
практике по этим вопросам.
Таким образом,
гл. 4 ЖК РФ нуждается в доработке, устранению противоречий как с другими
нормами жилищного, так и гражданского законодательства. В первую очередь особое
внимание необходимо уделить ст. 29 ЖК РФ, которая вызывает массу дискуссионных
моментов.
Федеральным законом от 24.04.2020 г. № 133-ФЗ «О внесении изменений в
статью 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях» (далее по тексту —
Закон № 133-ФЗ) введена ответственность за самовольную перепланировку нежилых
помещений в многоквартирных домах. Какой размер штрафов и как выявляется
незаконная перепланировка?
Прежде всего, отметим, что под незаконной перепланировкой понимается
перепланировка, противоречащая строительным правилам (СНиПам, СаНПиНам),
постановлениям и другим правовым актам. То есть такая перепланировка не может
быть согласована (в силу ее незаконности) и, соответственно, собственник
помещения не получит разрешения на ее проведение. В отличие от незаконной
перепланировки, самовольная (не узаконенная перепланировка) также выполняется
без соответствующего разрешения и согласования, но при этом такая
перепланировка соответствует строительным, санитарно-гигиеническим и правовым
нормам. И собственник помещения должен ее узаконить. [17, с. 24]
Действовавшая
редакция ч.2 ст.7.21 КоАП РФ, предусматривающая ответственность за нарушение
правил пользования жилыми помещениями в многоквартирных домах, ответственность
за самовольную перепланировку нежилых помещений не устанавливала.
Ранее за самовольную перепланировку жилого помещения в многоквартирных
домах штрафовали только граждан. Размер штрафа составлял от 2 тысяч до 2 тысяч
500 рублей (ч.2 ст.7.21 КоАП РФ). А за порчу жилых домов, жилых помещений,
оборудования, самовольные переустройство, использование жилых помещений не по
назначению взимался штрафа на граждан в размере от 1 тысячи до 1 тысячи 500
рублей либо делалось предупреждение.
2.2. Административная
ответственность за переустройство и перепланировку жилого помещения.
Понятие
самовольной перепланировки и (или) переустройства раскрывается в ч. 1 ст. 29 ЖК
РФ. Так, согласно этой статьи самовольной является перепланировка или
переустройство произведенные без получения документа указанного в ст. 26 ЖК РФ,
то есть без получения согласия на проведение данных работ от соответствующих
органов, а также работы, произведенные с нарушением согласованного проекта
перепланировки или переустройства. [9, с. 23]
Возможные
правовые последствия самовольной перепланировки или переустройства указаны в
ст. 29 ЖК РФ, ч. 2 которой гласит что лицо, самовольно перепланировавшее или
переустроившее жилое помещение, несет предусмотренную законом ответственность.
Административная
ответственность наступает за:
-
порчу жилых
домов, жилых помещений, а равно порча их оборудования, самовольные
переустройство и (или) перепланировка жилых домов и (или) жилых помещений либо
использование их не по назначению;
-
самовольную
перепланировку жилых помещений в многоквартирных домах;
-
нарушение лицами, ответственными за содержание жилых
домов и (или) жилых помещений, правил содержания и ремонта жилых домов и (или)
жилых помещений, а равно переустройству и (или) перепланировку жилых домов и
(или) жилых помещений без согласия нанимателя (собственника), если
переустройство и (или) перепланировка существенно изменяют условия пользования
жилым домом и (или) жилым помещением.
Так, ч. 2 ст.
7.21 «Нарушение правил пользования жилыми помещениями» Кодекс Российской
Федерации об административных правонарушениях (далее - КоАП РФ) предусматривает
наложение административного штрафа за указанные нарушения для граждан в размере
от двух тысяч до двух тысяч пятисот рублей. К ответственности привлекаются
граждане, которые подали документы на согласование уже произведенной
перепланировки или переустройства, а также лица, самовольная перепланировка у
которых обнаружена в ходе проверок проводимых жилищной инспекцией. Стоит
отметить, что в 2017 году была рассмотрена инициатива, предусматривающая
упрощенный порядок получения судебного постановления для доступа в квартиру,
где предположительно проведены или проводятся такие работы. Должностные лица и юридические
лица несут ответственность за рассматриваемые действия по ст. 7.22 КоАП РФ
«Нарушение правил содержания и ремонта жилых домов и (или) жилых помещений».
По данным
жилищных инспекций в Московской области за 8 месяцев 2018 года было возбуждено
178 административных дел по ст. 7.21 КоАП РФ в Вологодской области за первое
полугодие 2018 года вынесено 60 постановлений о привлечении к административной
ответственности.
Уплата
относительно небольшого административного штрафа это не все правовые
последствия для лица, которое произвело самовольные переустройство или
перепланировку жилого помещения. Помимо административной ответственности за
данное правонарушение предусмотрены меры гражданско-правового характера. Так,
ЖК РФ предусматривает обязанность собственника или нанимателя по договору
социального найма или найма жилого помещения жилищного фонда социального
использования привести жилое помещение в прежнее состояние, а в случае не
исполнения обязанности в установленный органом местного самоуправления срок и порядке,
- иные последствия.
Ответственность
за незаконную перепланировку несет лицо, ее не проводившее, в случаях, когда
она выполнена прежним собственником квартиры. Так, согласно жилищному
законодательству в случае приобретения жилого помещения с неузаконенной
перепланировкой или переустройством по договору купли-продажи или получения в
наследство новый собственник обязан привести помещений в прежнее состояние либо
узаконить перепланировку, произведенную прежними собственниками. При этом не
имеет значения, как давно были произведены работы по перепланировке и
переустройству, а также знал ли новый собственник о них.
В случае, если
жилое помещение в установленные срок и порядке не будет приведено в прежнее
состояние, то соответствующий орган местного самоуправления вправе обратиться в
суд с иском:
1)
в отношении
собственника - о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой
собственнику вырученных от продажи средств, за вычетом расходов на исполнение
судебного решения с возложением на нового собственника этого жилого помещения
обязанности по приведению его в прежнее состояние;
2)
в отношении
нанимателя по договору социального найма, договору найма жилого помещения
жилищного фонда социального использования - о расторжении договора и возложении
на собственника жилого помещения (наймодателя) обязанности по приведению этого
жилого помещения в прежнее состояние.
Прекращение
права собственности это крайняя мера, которая применяется, в случае если уже
были задействованы все рычаги воздействия на собственника, обязующие его
привести жилое помещение в прежнее состояние, а также, если самовольная
перепланировка и (или) переустройство не будет согласована в порядке
предусмотренном ч. 4 ст. 29 ЖК РФ или досудебном порядке. На практике решения о
продаже жилого помещения с торгов принимаются крайне редко.
Необходимость
получения разрешительных документов и составление проекта перепланировки и
переустройства обусловлены в первую очередь возможными негативными
последствиями (разрушения и т.д.) проведения таких работ. Обязанность привести
перепланированное или переустроенное жилое помещение в прежнее состояние
обусловлена главным образом необходимостью устранить угрозу негативных
последствий в виде разрушений, а также устранить препятствия для осуществления
пользования другими лицами. [14,
с. 253]
Отдельно стоит
отметить, что собственник переустроенного и (или) перепланированного жилого
помещения в случае нанесения ущерба связанного с проведением этих строительных
работ или в случае разрушений, ставшими следствием проведения указанных работ
будет нести гражданско-правовую ответственность. Так ст. 1064 Гражданского
кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предусмотрена ответственность за
причинение вреда личности или имуществу гражданина, а также имуществу
юридического лица в виде возмещения причиненного вреда в полном объеме лицом,
причинившим вред. За причинение крупного ущерба в результате перепланировки и
переустройства, в ходе которых были допущены нарушения правил безопасности при
ведении строительных или иных работ может последовать и уголовная
ответственность.
Неуказанной в ЖК
РФ и иных актах жилищного законодательства, но своего рода ответственностью для
собственника будут являться проблемы, которые возникнут в случае продажи жилого
помещения с самовольной перепланировкой или оформлением наследства на такое
помещение.
Отдельно стоит
сказать о случае, когда перепланировка или переустройство произведены в жилом
помещении, находящемся в залоге у банка, то есть, оформлена ипотека на
приобретении жилого помещения. Так, в случае произведения незаконной
перепланировки до оформления договора ипотеки и если залогодержатель заключая
договор не знал об изменениях осуществленных в помещении - сделка может быть
признана недействительной, так как предмет договора отличается по техническим
характеристикам от того что есть в действительности. Также проблемы
идентификации возникают и в случае, когда работы по перепланировке и
переустройство осуществлены после заключения договора ипотеки
-
возникает вопрос
о распространении права залога на измененное жилое помещение, и соответственно
о возможности обращения взыскания на него.
Таким образом,
российским законодательством за самовольную перепланировку и переустройство
предусмотрена гражданско-правовая и административная ответственность. В случаях,
когда проведение указанных работ повлекло причинение крупного ущерба или
тяжкого вреда здоровью человека - виновное лицо может быть привлечено к
уголовной ответственности.
Субъектами ответственности за незаконную перепланировку и (или) переустройство
являются не только собственники жилых помещений, но и наниматели по договорам
социального найма. ЖК РФ предусматривает обязанность лица, которое произвело
перепланировку и переустройство привести жилое помещение в прежнее состояние.
За неисполнение этой обязанности, на основании решения суда собственник может
лишиться своего жилого помещения.
2.3. Проблемы правового
регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения и пути их
решения.
Для обеспечения реализации перепланировки
или переустройства в соответствии с требованиями законодательства, в первую
очередь необходимо предоставить в соответствующий орган, осуществляющий
согласование, пакет документов, перечень которых представленный в п. 2 ст. 26
ЖК РФ:
1. заявление о переустройстве и (или)
перепланировке по форме, утвержденной Правительством Российской Федерации;
2. правоустанавливающие документы на жилое
помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии);
3. подготовленный и оформленный в
установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки жилого
помещения;
4. технический паспорт переустраиваемого и
(или) перепланируемого жилого помещения (документ, содержащий техническую и
иную информацию о жилом помещении, связанную с обеспечением соответствия жилого
помещения установленным требованиям);
5. согласие в письменной форме всех членов
семьи нанимателя, занимающих данное жилое помещение по договору социального
найма, на проведение переустройства или перепланировки;
6. заключение органа по охране памятников
архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и
(или) перепланировки жилого помещения, если такое жилое помещение или дом, в
котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры.
При этом необходимо помнить, что данный
перечень является исчерпывающим и орган, осуществляющий согласование, не имеет
права требовать другие документы. Решение о согласовании или об отказе в
согласовании по результатам рассмотрения заявления принимается соответствующим
органом в течение сорока пяти дней со дня получения необходимых документов.
После чего заявителю в течение трёх рабочих дней со дня принятия решения
выдаётся или направляется по адресу, указанному в заявлении, документ,
подтверждающий принятие такого решения. Положительное решение даёт право на
проведение переустройства и (или) перепланировки помещения в многоквартирном
доме. После завершения реализации планируемых изменений необходимо
подтверждение приемочной комиссии в форме соответствующего акта, который
впоследствии направляется в орган регистрации прав.
В случае отказа в согласовании
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения в течение трёх рабочих
дней со дня принятия решения заявителю выдаётся или направляется документ,
содержащий основания отказа со ссылкой на существующие нарушения. Решение может
быть обжаловано в судебном порядке. Кроме того, необходимо знать, к чему может
привести пренебрежение положениями закона. Например, самовольное переустройство
и перепланировка квартиры её собственником влечёт за собой юридическую
ответственность. В соответствии со статьей 29 Жилищного Кодекса, самовольным
называется переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном
доме, проведенные при отсутствии основания с решением 210 уполномоченного
органа, или с нарушением разработанного и утвержденного проекта, который был
представлен в этот орган для согласования.
В соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ за
самовольную перепланировку жилого помещения в многоквартирном доме
предусматривается административное наказание в виде штрафа в размере от двух
тысяч до двух тысяч пятисот рублей. Во избежание нежелательных последствий,
собственник обязан вернуть жилое помещение в прежнее состояние. Однако если
будет выявлено, что переустройство или перепланировка не нарушает права и
интересы граждан и не создаёт угрозу для жизни и здоровья, возможно принятие
судом решения, позволяющее сохранить жилое помещение в измененном состоянии.
Обязательным условием в таком случае будет являться оформление нового
технического паспорта. За отказ вернуть жилое помещение в прежнее состояние в
установленные сроки собственник квартиры привлекается гражданской
ответственности, в результате чего судом принимается решение: 1. в отношении
собственника о продаже данного жилого помещения с публичных торгов в порядке,
установленном законом; 2. в отношении нанимателя жилого помещения по договору
социального найма о расторжении данного договора с возложением на собственника
(наймодателя), обязанности по приведению такого жилого помещения в прежнее
состояние. [4, с. 2]
Таким образом, в настоящих условиях
общественного развития, стремление к уюту, комфорту, индивидуальности всё чаще
побуждает современного человека улучшить качество своего жилья путём
осуществления его переустройства и перепланировки. Данные процедуры являются
достаточно ёмкими и требуют соблюдения некоторых условий, закреплённых
законодательством Российской Федерации. В результате исследования источников по
данной теме были выявлены базовые условия такие как: соблюдение прав и законных
интересов граждан многоквартирного дома, учет и соответствие проводимых работ
действующим строительным правилам и нормам, соблюдение требований безопасности.
Перечень условий, безусловно, не является исчерпывающим.
Все помещения в многоквартирном жилом здании
разделяются на жилые и нежилые. Если в техническом паспорте нежилого помещения
определено его функциональное назначение, то такое помещение должно
использоваться по его прямому назначению.
При отсутствии указания на назначение
помещения могут использоваться собственниками для целей, не противоречащих
требованиям действующего законодательства. Периодические изменения условий
эксплуатации приводят к необходимости перепланировки и переустройства нежилого
помещения.
Согласно п.1.7.1. «Правилам и нормам
технической эксплуатации зданий жилищного фонда» (далее - Правила)
переоборудование жилых и нежилых помещений в жилых домах допускается
производить после получения соответствующих разрешений в установленном порядке.
Заключение
По статистике, осуществляя
это на практике, не всегда предоставляются разрешения на данные работы, или же
они признаются неправомерными. Это может привести к применению мер
гражданско-правовой и административной ответственности. При этом стоит
отметить, что нормы носят межотраслевой характер, природа их
гражданско-правовая.
Конституция
Российской Федерации гарантирует такие права как неприкосновенность жилища,
право на выбор места жительства, право на жилище.
После принятия
Жилищного Кодекса Российской Федерации изменился порядок произведения
переустройства и перепланировки жилых помещений. В Жилищном Кодексе Российской
Федерации детализирована процедура осуществления переустройства и
перепланировки, указан порядок действий собственника помещения, органа,
согласующего такие манипуляции с жилым помещением. Самовольное переустройство и
перепланировка влекут за собой последствия.
В настоящее
время работы по переустройству и перепланировке вызывают многочисленные
судебные разбирательства. Поэтому возникает ряд проблем, которые не охватывает
жилищное законодательство в этой сфере.
Итак,
исследование показывает, что проведение работ по перепланировке и(или)
переустройству следует производить только после получения соответствующих
разрешительных документов уполномоченного органа, в том числе в ряде случае
требуется согласовать производимые действия с другими собственникам
многоквартирного жилого дома. Процедура получения решения о согласовании
переустройства и перепланировки может производиться в том же порядке, что и для
жилого помещения, регламент процедуры которой разработан и применяется.
В ходе
исследования проведено изучение и анализ действующего законодательства,
регулирующего процесс перепланировки в нежилых помещениях многоквартирных жилых
домов, изучены структуры органов власти Ульяновской области и положения об их
деятельности функции. Результаты исследования в виде предложений по
совершенствованию организации работы с обращениями гражданин помогут в решении
важных общественных задач.
СПИСОК ИСТОЧНИКОВ
Нормативные правовые акты
1.
Конституция
Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12 декабря 1993 г.) (с учетом поправок, внесенных Законом РФ о
поправках к Конституции РФ от 21.07.2014 г. № 11-ФКЗ) // Собрание законодательства Российской Федерации.
– 2014. – №31. – Ст. 4398.
2.
Жилищный кодекс
Российской Федерации федеральный закон от 29 декабря 2004 № 188-ФЗ // Собрание
законодательства Российской Федерации. -
2005. - № 1 (часть 1). - Ст. 14.
3.
Гражданский
кодекс Российской Федерации (часть первая): федеральный закон от 30 ноября 1994
г. № 51-ФЗ // Собрание законодательства Российской Федерации. – 1994. – № 32. –
Ст. 3301; Российская газета. – 2014. – 27.06. – № 142.
4.
О порядке
рассмотрения обращений граждан Российской Федерации: федеральный закон от 2 мая
2006 г. № 59-ФЗ (в ред. ФЗ от 27.12.2018 г. № 528-ФЗ) // Собрание
законодательства РФ. – 2006. - № 19. -
Ст. 2060.
5.
Постановление
Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 «Об утверждении Правил и норм технической
эксплуатации жилищного фонда» (Зарегистрировано в Минюсте РФ 15.10.2003 №5176)
// Российская газета. -2003.
6.
Постановление Правительства РФ от 28.04.2005 N 266 "Об
утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого
помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании
переустройства и (или) перепланировки жилого помещения"// "Российская
газета", N 95, 06.05.2005
Научная литература
7.
Андреев Ю.Н.
Соседские отношения в гражданском праве России: теория и практика. М.: НОРМА,
ИНФРА-М, 2016. 208 с.
8.
Бетхер В.А.
Правовой режим самовольно переустроенных, перепланированных жилых помещений. //
Вестник Омского Университета. Серия «Право». 2011. № 1. С. 130-135.
9.
Гуев А.Н.
Постатейный комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. Дело, 2016.
384 с.;
10.
Жилищное право/
Р.А. Курбанов, О.В. Шведкова, Л.Л. Баланюк [и др.]; под общей редакцией Р.А.
Курбанова. - М., 2019.
11.
Жилищное право:
учебник / И.В. Балтутите, В.Р. Витвицкая, А.И. Гончаров и др. М.:
Юриспруденция, 2016. 528 с.
12.
Защита
гражданских прав: избранные аспекты: сборник статей / Ю.Н. Алферова, Ю.В.
Байгушева, Ю.В. Виниченко и др.; рук. авт. кол. и отв. ред. М.А. Рожкова. М.:
Статут, 2017. 432 с.
13.
Комментарий к
Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) / О.А. Городов, А.К.
Губаева, М.Н. Долгополый и др.; под ред. О.А. Городова. 4-е изд., перераб. и
доп. М.: Проспект, 2018. 640 с.
14.
Крашенинников
П.В. Жилищное право. - 10-е изд., перераб. и доп. // М.: Статут, 2017. - 415 с.
15.
Кудрявцева, Л.В. О некоторых проблемах переустройства
(перепланировки) жилых помещений / Л.В. Кудрявцева, А.А. Бобровский //
Актуальные проблемы современности. - 2017. - № 2 (16). - С.16-20
16.
Минина, А.А.
Право собственности: учебное пособие / А.А. Минина, Г.И. Абраменко, П.В.
Сляднев, А.Т. Богатырёва, Р.В. Беспалов. - Ставрополь: Издательско-ин-
формационный центр «Фабула», 2019. - 84 с.
17.
Ожегов С.И.
Словарь русского языка / Под ред. Н.Ю. Шведовой. 18-е изд., стереотип. М.,
1986. С. 167.
18.
Перепадя, С.М.
Право на жилище: миф, реальность, дискриминация / С.М. Перепадя, О.А. Перепадя,
А.А. Минина // Семейное и жилищное право. - 2017. - № 4. - С. 4648.
19.
Рахвалова М. Н. Изменение жилого
помещения вследствие его перепланировки и (или) переустройства: теория и
практика // Вестник ОмГУ. Серия. Право. 2016. №3 (48). С. 101 - 107.
20.
Тихомиров М.Ю.,
Тихомирова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений. 2-е изд.,
перераб. и доп. // М. 2018. 47 с.
22.
Федорова И.А.
Особенности государственной регистрации прав на объекты недвижимости / И.А.
Федорова, А.И. Катогарова // Экономика. Право. Общество. - 2016. - №4 (8). - С.
61-65.
23.
Фольгерова Ю. Н. Перепланировка жилых
помещений // Вестник ВятГУ. 2017. №14. С.239 - 243.
24.
Цуканова Е.Ю.,
Бочарова И.А. Некоторые проблемы ответственности за незаконную перепланировку
помещения в многоквартирном дома // Гражданское право. Изд гр. ИП Шелистов
Денис Александрович (Издательский центр "Quantum") № 5. 2019. С. 600-603
25.
Чуб В.С.
Некоторые вопросы правового регулирования перепланировки и переоборудования
жилых помещений / В.С. Чуб, К.С. Авакян // Перспективы развития институтов
права и государства: сборник научных трудов Международной научной конференции /
отв. ред. А.А. Горохов. - 2018. - С. 141-145.