Эффективность деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости

Вид работы:

Дипломная (ВКР)
Предмет:

Эктеория
Язык:

Русский
,
Формат файла:
MS Word

268,38 Кб
Опубликовано:

2017-11-07

Все дипломные работы по экономической теории

Скачать дипломную работу Читать текст online Заказать дипломную
*Помощь в написании! Посмотреть все дипломные работы

Вы можете узнать стоимость помощи в написании студенческой работы.

Эффективность деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости

Оглавление

Введение

1. Экономическая эффективность как основной принцип осуществления предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости

1.1 Эффективность деятельности как экономическая категория

1.2 Роль деятельности риэлторского агентства в функционировании рынка недвижимости

1.3 Принципы организации поиска резервов повышения эффективности предпринимательской деятельности

2. Общество с ограниченной ответственностью РИК "камертон" как субъект рынка жилой недвижимости

2.1 Характеристика управления и предпринимательской деятельности ООО РИК "Камертон"

2.2 Оценка результативности финансово-хозяйственной деятельности ООО РИК "Камертон"

3. Механизм управления эффективностью деятельности риэлторского агентства на основе сбалансированной системы показателей

3.1 Ключевые показатели эффективности риэлторского агентства в сбалансированной системе показателей

3.2 Основные направления повышения эффективности предпринимательской деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости

Выводы и предложения

Список использованных источников и литературы

Приложения

Введение

Эффективность производства относится к числу ключевых категорий рыночной экономики, которая непосредственно связана с достижением цели развития как каждого предприятия в отдельности, так и общества в целом. Для оценки и измерения эффективности предприятия используется понятие экономической эффективности. Данное понятие характеризует результативность производственно-хозяйственной деятельности предприятия, которая определяется путем сопоставления полученных результатов и затрат, расходованных на достижение этих результатов. Под результатами в экономике понимается итог использования или применения ресурсов. Результаты проявляются в различных формах: создание конкурентоспособного образца продукции, выручка от увеличивающего объема производства, количество новых изделий. Они могут быть выражены в натуральных и стоимостных формах.

На практике вопросы повышения эффективности производственно-хозяйственной деятельности на предприятия является достаточно разработанными. Однако для нашего предприятия данная тема является достаточно актуальной. Следует уделить большее внимание аспектам экономической эффективности производственно-хозяйственной деятельности предприятия и путям ее повышения. Экономически эффективным можно считать то производство, при котором при реализации своей продукции (работ, услуг) и при выплате всех обязательных платежей и налогов у предприятия остается чистая прибыль на развитие производства. Для достижения эффективного производства необходимо четко знать потребности в оборудовании, материалах, полуфабрикатах, численности основных и вспомогательных рабочих (персонала) для изготовления в срок продукции в установленных объемах и соответствующе установленным требованиям по качеству.

риэлтерское агентство экономическая эффективность

Большинство экономистов считают, что повышению эффективности производства, конкурентоспособности продукции и услуг можно добиться на основе систематического анализа хозяйственной деятельности предприятия. Анализ деятельности дает возможность выработать необходимую стратегию и тактику развития предприятия, на основе которых формируется производственная программа, выявляются резервы повышения эффективности производства. Повысить экономическую эффективность означает:

получить больший результат при одинаковых затратах ресурсов;

получить одинаковый результат при меньших затратах ресурсов;

достичь большего результата с меньшими затратами ресурсов.

Изменения, произошедшие в отечественной экономике в течение последних десятилетий, привели к существенной трансформации экономической системы. Переход к рыночным отношениям осуществлялся достаточно болезненно, и в силу различных причин многие механизмы до сих пор не работают эффективно. Основным способом формирования стабильной экономики видится значительное увеличение инвестиций в экономику, главным образом, в реальный сектор.

Одним из важнейших элементов реального сектора экономики является недвижимость, представляя собой жилой фонд страны, базу для организации производства, бизнеса, а также культурно-деловых отношений (жилье, здания предприятий, торговые и офисные центры, гостиницы, театры, памятники и т.п.). Существующий фонд недвижимости не удовлетворяет потребности российских граждан. В связи с развитием экономических отношений, улучшением благосостояния населения, усовершенствованием науки и техники назрела острая необходимость не только в увеличении объемов строительства, но и в усовершенствовании качественных характеристик зданий.

Актуальность темы выпускной квалификационной работы обусловлена тем, что от степени эффективности использования ресурсов зависит результат предпринимательской деятельности.

Цель исследования - повышение эффективности деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости на примере ООО РИК "КАМЕРТОН".

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

исследовать экономическую сущность операций с жилой недвижимостью;

провести анализ деятельности ООО РИК "КАМЕРТОН" на рынке недвижимости;

предложить основные направления повышения эффективности деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости на примере ООО РИК "КАМЕРТОН"

Объектом исследования является агентство недвижимости ООО РИК "КАМЕРТОН" - одна из профессиональных риэлтерских компаний.

Предметом исследования является методология операции на рынке жилой недвижимости в городе Самара

Теоретической и методологической основами исследования явились фундаментальные и прикладные разработки в области оценки недвижимости, а также научные труды ведущих отечественных и зарубежных специалистов.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка источников и литературы и приложения.

1. Экономическая эффективность как основной принцип осуществления предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости

1.1 Эффективность деятельности как экономическая категория

Рыночные отношения представляют собой форму связи между товаропроизводителями, продавцами и покупателями, потребителями товаров и услуг, государственными органами в условиях конкуренции. В процессе этих отношений выявляется эффективность всех сфер экономики, каждого хозяйствующего субъекта.

Основным принципом хозяйственной деятельности является принцип эффективности, который лежит в основе рациональных действий не только на отдельном предприятии, но и во всех сферах экономики. Принцип эффективности, по мнению зарубежных экономистов, заключается в минимизации затрат и максимизации выгоды. Поэтому в центр исследования рыночного хозяйства ставится проблема эффективности, а именно, как в условиях ограниченных ресурсов добиться максимальной отдачи от произведенных затрат.

Принимая во внимание то, что эффективность не только экономическая, но и социальная категория, на наш взгляд, следует подходить к определению понятия эффективности не только с экономических, но и с общефилософских позиций. В философии категория "эффективность" выступает как выражение рациональных способов достижения цели. Мерой эффективности является степень приближения к достижению всех конечных целей. Деятельность отдельного субъекта будет настолько эффективнее деятельности другого субъекта, насколько больше приблизит субъекта к достижению поставленных целей.

В экономической теории понятие эффективности трактуется как". соотношение между результатами и затратами, произведенными для достижения этих результатов".

С позиций статистики, эффективность - это социально-экономическая категория, присущая всем типам развития общества. Достижение эффективности означает получение максимальных результатов на единицу затрат, связанных с производством, или обеспечение минимизации затрат на единицу результата.

Эффективность - это отношение того, что организация действительно производит, к тому, что она вполне могла бы произвести при существующих ресурсах, знаниях и способностях.

Экономическая эффективность как атрибутивная категория присуща любой развивающейся экономической системе. "Современный экономический словарь" приводит шесть определений экономической эффективности, взятых из зарубежной экономической литературы, и два определения, встречающиеся в отечественной экономической литературе.

Большинство экономистов сходятся во мнении, что экономическую эффективность следует определять как достижение наибольших результатов при наименьших затратах или снижение совокупных затрат на единицу продукции или выполненной работы. Подобные определения можно встретить и в отечественной, и в зарубежной экономической литературе, где эффективность рассматривается как производство продукта определенной стоимости при наименьших затратах ресурсов или же достижение наибольшего объема производства товара или услуги с применением ресурсов определенной стоимости.

Эффективность - воспроизводственная категория. В результате движения продукции через фазы воспроизводства имеют место экономические отношения по поводу эффективного использования ресурсов для достижения конечных результатов. Она присуща всем фазам общественного воспроизводства и хозяйствующим субъектам. Эффективность - итог процесса развития общественного производства, который представляет собой соотношение результатов и затрат, обеспечивающее наиболее благоприятные условия хозяйствования.

Эффективность - важнейшая категория экономической науки. В самом общем виде эффективность можно определить как отношение между полученным результатом и произведенными затратами. Однако это определение дано в широком смысле и нуждается в конкретизации. Так, эффективность применительно к отдельно взятому хозяйствующему субъекту не тождественна эффективности в масштабах всего общества. Если предприятие осуществляет свою деятельность с минимальными затратами всех факторов производства, то принято говорить об эффективности производства данного хозяйствующего субъекта. Другими словами, чем меньше объем затрат и чем больше величина, в которой воплощен результат хозяйствования, тем выше эффективность. С точки зрения практики эта разница (применительно к рыночной экономике) называется прибылью. Эффективность проявляется в двух взаимосвязанных и взаимообусловленных аспектах - социальном и экономическом, совокупность которых выражает более общее, целостное образование - социально-экономическую эффективность. Социальный аспект состоит в подчиненности целей экономического роста первоочередным задачам социального развития. Экономический аспект состоит в наибольшем соответствии конечных результатов экономического роста повышению уровня благосостояния общества.

Экономическая эффективность хозяйственной системы - это состояние, при котором невозможно увеличить степень удовлетворения потребностей хотя бы одного человека, не ухудшая при этом положение другого члена общества. Такое состояние называется "Парето-эффективностью" (по имени итальянского экономиста В. Паретто). Американские экономисты Э. Долан и Д. Линдсей поясняют состояние "Парето-эффективности" так: "Если существует способ улучшить ваше положение, не нанося никому ущерба, то проходить мимо такой возможности бессмысленно (неэффективно)". С этой точки зрения интересно сравнить экономическую эффективность рыночной и социалистической систем хозяйствования. При этом нужно иметь в виду, что рыночная экономика далеко не всегда соответствует критерию "Парето-эффективности". Однако масштабы расточительства ресурсов (неэффективности) - и труда, и капитала, и земли - в системе реального социализма были гораздо больше.

Эффективность как экономическая категория отражает экономические отношения, связанные с улучшением использования ресурсов для получения наибольших народнохозяйственных результатов, а также сложные, многообразные явления и процессы социального характера, которые не удается выразить одним показателем.

Для наиболее целостного восприятия категории эффективности, на наш взгляд, необходимо определить ее функции, представляющие собой важнейшие качественные характеристики.

Функция эффективности - это свойство данной категории осуществлять конкретное воздействие на свое развитие с целью перехода к новому, более устойчивому положению.

По нашему мнению, можно выделить следующие основные функции эффективности:

ресурсосберегающая функция - реализуется посредством достижения намеченных результатов при наименьшем расходе примененных ресурсов;

функция действенности - обусловливает достижение поставленных целей с наименьшими текущими затратами;

развивающая функция - предусматривает постоянное развитие всей экономической системы или ее отдельных элементов;

качественная функция - нацелена на повышение качества товаров и торгового обслуживания.

Другими словами, функции эффективности - это основные ориентиры целенаправленного воздействия, с помощью которого осуществляется процесс повышения эффективности.

Принимая во внимание вышеизложенное, можно сделать вывод, что эффективность предприятий торговли является одним из факторов, способствующих повышению валового внутреннего продукта и национального дохода на душу населения.

Экономическая эффективность деятельности предприятия - это критерий его результативности за год. В нем находят отражение все положительные и отрицательные процессы, которые происходят в экономической, технической и социальной сферах деятельности, а также все частные и обобщающие показатели.

Ключевой принцип эффективности деятельности предприятия состоит в следующем: предоставлять потребителям услуги надлежащего, требуемого качества, наиболее рационально используя трудовые, материальные, финансовые ресурсы, повышая доходность предприятия, уровень благосостояния его работников, общества в целом, не причиняя вреда окружающей среде.

Определение эффективности деятельности предприятия позволяет обеспечить баланс рыночных запросов с реальными возможностями самого предприятия, выработать обоснованные программы его производственного развития и поведения на рынке, а также подвести реальную, компетентную основу под принимаемые решения.

Главная цель исследования экономической эффективности: выявить сильные и слабые стороны предприятия, найти пути совершенствования его деятельности.

1.2 Роль деятельности риэлторского агентства в функционировании рынка недвижимости

Переход к рыночным отношениям, и как следствие к частной собственности, дал толчок к активному развитию рынка недвижимости. В настоящее время в России завершается переход от системы распределения жилых помещений к стимулированию строительства и покупки гражданами жилья. С изменениями в законодательстве снимаются существенные препятствия к увеличению темпов строительства, регламентируются неурегулированные вопросы, открываются новые возможности в финансировании объектов.

Исследовательская работа по совершенствованию процессов управления региональным рынком недвижимости должна опираться на однозначное понимание таких терминов, как "недвижимость" и "рынок недвижимости". Более того, необходимо выяснить особенности существования феномена "рынок недвижимости" в российской действительности с учетом территориально-экономического деления страны.

Определению такого понятия, как рынок недвижимости, должно предшествовать изучение термина "недвижимость", поскольку особенности и закономерности развития рынка недвижимости во многом определяются особенностями самой недвижимости. При этом необходимо справедливо отметить, что несмотря на то, что по историческим меркам рынок недвижимости в России еще очень молод, уже сформировалась и продолжает развиваться отечественная теория рынка недвижимости.

С момента начала переходного периода в российской экономике и зарождения рынка началось изучение российскими учеными вопросов рынка недвижимости в различных аспектах. Необходимо отметить достижения таких ученых, как Асаул А.Н., Грабовый П.Г., Грибовский С.В., Горемыкин В.А., Кулаков Ю.Н., Косарева Н.Б., Лейфер Л.А., Максимов С.Н., Озеров Е.С., Рутгайзер В.М., Стерник Г.М. Тарасевич Е.И., Федотова М.А., Черняк В.З. и другие.

Таким образом, раскрывая ключевые понятия рынка недвижимости, будем опираться на существующую теорию, а также собственное мнение автора по некоторым вопросам.

По Гражданскому кодексу Российской Федерации к недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.

Отличительной особенностью недвижимости является ее неразрывная связь с землей (при этом сами по себе земельные участки также рассматриваются в качестве недвижимости), что, в свою очередь, предполагает ее значительную стоимость. Вне связи с земельными участками недвижимые объекты теряют обычное назначение и, соответственно, понижаются в цене.

Эту связь нельзя понимать буквально, как абсолютную невозможность пространственного перемещения. Современные технические возможности в принципе позволяют осуществлять перемещение объектов недвижимости. Понятно, что подобное перемещение представляет отклонение от нормального режима использования объекта недвижимости, нарушение его обычной эксплуатации. Нормальным состоянием любого объекта недвижимости является именно стационарное состояние.

В физическом аспекте для различных целей понятие "недвижимость" допускает использование термина "объект недвижимости", традиционно понимаемого как совокупность земельного участка и его улучшений. Улучшениями земельного участка называется то, что неразрывно связано с ним, что сделано руками человека и потребовало вложения его труда и расходования ресурсов. К улучшениям относятся здания и различные сооружения, необходимые для функционирования объекта недвижимости в целом в соответствии с его назначением, а также выполненная в пределах границ земельного участка обработка почвенного слоя.

При этом в теории принимается, что собственно улучшение не может рассматриваться как объект недвижимости отдельно от земельного участка, поскольку также остается недвижимым и выполняет свое предназначение только при условии и во время прочного прикрепления его к земле. Однако для целей учета "объект недвижимости" - это недвижимость, прошедшая государственную регистрацию как единый объект. Именно поэтому появились такие "объекты недвижимости", как квартиры, комнаты и встроенные помещения. Такие объекты имеют только косвенную связь с землей, поскольку расположены в доме (здании), который, в свою очередь, занимает определенный участок земли.

Определение сущности недвижимости только с материально-вещественной стороны не исчерпывает всей совокупности присущих ей признаков. При изучении понятия недвижимого имущества следует также выделять определяемый им комплекс экономико-правовых и социальных отношений.

Объект недвижимости в экономике выступает в качестве блага, использование которого обуславливает определенные экономические отношения, в том числе в инвестиционной сфере. Существуют следующие способы использования недвижимости как экономического блага:

Использование по своему прямому назначению, т.е. для удовлетворения потребностей в жилье (проживание в зданиях жилого назначения).

Использование объекта недвижимости в качестве товара (например, строительство дома для продажи).

Использование объекта недвижимости в качестве источника получения дохода (сдача помещений в аренду, участие недвижимости в со - здании товаров и услуг).

В рыночных условиях особую значимость приобретает использование недвижимости как товара и как источника дохода собственника. В этом состоит экономическое содержание недвижимости. К основным экономическим характеристикам товара относятся потребительские и стоимостные показатели. В частности, способность непосредственно удовлетворять потребность человека в жилье обеспечивает ценность и необходимость недвижимости как товара.

Недвижимость является одним из немногих товаров, стоимость которых может возрастать с течением времени, поскольку основу ее стоимости составляет полезность. Поэтому недвижимость имеет потенциальную способность приносить доход и является довольно привлекательным инструментом инвестирования. В то же время некоторые свойства недвижимости ограничивают возможности роста ее стоимости. Все ученые в области экономики недвижимости указывают на те или иные особенные черты недвижимости как экономического блага, товара и источника дохода (например, Асаул А. К, Грабовый П.Г., Карасев А.В., Стерник Г.М., и другие). В литературе описывается множество специфических признаков объекта недвижимости, однако, не все из них являются определяющими.

Прежде чем изучать характер взаимосвязей рыночной системы в области недвижимости, рассмотрим некоторые существующие определения термина "рынок недвижимости" (табл. 1.1). Заметим, что данные определения отличаются в зависимости от того научного подхода, которого придерживается их автор.

Анализируя приведенные ниже определения, можно отметить, что ученые пытаются наиболее полно и всесторонне описать рынок недвижимости, при этом прослеживается совмещение нескольких доминирующих подходов. Одни авторы определяют рынок недвижимости как систему (совокупность) рыночных механизмов, другие - как систему социально-экономических отношений, третьи - как совокупность институтов, а четвертые - как сектор национальной экономики (часть экономической системы страны).

При этом отмечается, что на рынке недвижимости объектом отношений является не просто недвижимость, а различные права на недвижимое имущество.

Таблица 1 - Определение категории "рынок недвижимости"

Автор	Определение
Фридман Дж., Ордуэй Н.	Рынок недвижимости - это определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами земле - пользования.
Тарасевич Е.И.	Рынок недвижимости - совокупность институтов и процедур, которые имеют цель свести вместе продавцов и покупателей особого товара: различных прав на недвижимое имущество.
Асаул А.Н.	Рынок недвижимости - это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
Стерник Г.М.	Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (инфраструктуры рынка) .
Рутгайзер В.М.	Рынок - совокупность организационных, технических, правовых и других механизмов, обеспечивающих взаимодействие и совершенствование сделок между продавцами и покупателями. Рынки недвижимости по своей природе заметно отличаются от высокоорганизованных рынков.
Максимов С.Н.	Рынок недвижимости одновременно является рынком капитала и рынком потребительских благ. Так, рынок жилья существует во взаимосвязи с рынком жилищного фонда, рынком нового строительства и рынком жилищных услуг.
Волков Д.Л.	Рынок недвижимости - это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие спроса и предложения всех имеющихся в данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней.

Кроме того, многие исследователи подчеркивают важность воспроизводственного процесса на рыке недвижимости, указывая, что рыночные отношения возникают не только при переходе прав на недвижимость, но и в процессе создания, потребления, обмена объектов недвижимости и управления рынком.

Нами наиболее верным в управленческом аспекте представляется определение Стерника Г.М. При этом необходимо помнить, что термин "рыночная экономика" понимается как совокупность социально-экономических отношений.

В соответствии с принятым определением структура рынка недвижимости включает:

объекты недвижимости;

субъекты рынка;

процессы функционирования рынка;

механизмы (инфраструктуру) рынка. 19

Определяя категорию "рынок недвижимости" важно не упустить, что недвижимость присутствует как на рынке товаров, работ, услуг, так и на рынке труда и рынке капитала. Именно поэтому она способна не только удовлетворять потребности людей (как благо) и выступать в обменных операциях (как товар), но и приносить своим собственникам доход от аренды или участия в производстве других продуктов (как источник дохода).

Логичным представляется в следующем разделе работы рассмотреть проявление феномена рынка недвижимости в региональной экономике.

Сущность категории "рынок недвижимости" проявляется в ее функциях. Причем, среди всех функций можно выделить общие функции, характерные для рынка в целом, и специфические функции рынка недвижимости.

Функции рынка недвижимости:

Ценообразующая функция - установление равновесной цены, при которой платежеспособный спрос соответствует объему предложений;

Регулирующая функция заключается в распределении ресурсов по сферам бизнеса, в направлении средств на формирование более эффективной модели экономики и осуществление той деятельности, которая бы в большей степени отвечала общественным интересам;

Распределяющая функция состоит в перераспределении выплат за факторы производства, используемые при создании объектов недвижимости. Величина дохода зависит от количества и качества фактора производства и от цены, которая устанавливается на рынке на этот фактор.

Стимулирующая функция проявляется в виде экономического поощрения за продуктивное применение достижений научно-технического прогресса в плане более эффективного использования возможностей, которые предоставляет недвижимое имущество.

Посредническая функция заключается в том, что отдельные независимые и экономически обособленные субъекты, действующие на рынке в качестве продавцов и покупателей, встречаются на одной единой площадке, которая объединяет их общими финансово-экономическими отношениями и предоставляет возможность для самостоятельного выбора стороны, с которой бы было выгодно сотрудничать каждому из участников рынка.

Санирующая функция - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных участников.

Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщённой объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно принять решение в своих интересах.

Коммерческая функция заключается в продвижении на рынке объектов недвижимости и в поиске покупателей.

Социальная функция - обеспечение населения жильем, рабочими местами в сфере недвижимости, повышение деловой и трудовой активности граждан, стремящихся приобрести жилье или коммерческую недвижимость.

Инвестиционная функция заключается в переводе пассивных сбережений граждан в реальный производительный капитал, который начинает приносить владельцу недвижимости доход.

Функция, распределяющая права собственности, состоит в правовом перераспределении земель и других объектов недвижимости между экономическими субъектами и защите их прав на различные формы владения собственностью.

В экономической литературе выделяются и некоторые другие функции (координирующая, оптимизирующая, интегрирующая и другие), однако, они представляются производными и выходят за рамки данной работы.

Сущность категории "рынок недвижимости" проявляется также в объектах и субъектах рынка. Описание объекта недвижимости представлено в начале статьи, поэтому обратимся к субъектам рынка недвижимости. В теории рынка недвижимости (Стерник Г.М., Асаул А.Н.) все субъекты делятся на две группы: непрофессиональные участники (продавцы и покупатели) и профессиональные участники рынка недвижимости (государство, участники, представляющие интересы государства и неинституциональные участники, работающие на коммерческой основе). Разделим субъекты рынка недвижимости на три группы.

Продавцы и покупатели;

Продавец (арендодатель) - любое физическое или юридическое лицо, имеющее право собственности на объект недвижимости. В качестве продавца может выступать и государство в лице определенных органов власти (Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование). При этом, к указанным субъектам применяются нормы, определяющие участие юридических лиц в отношениях, регулируемых гражданским законодательством.

Покупатель (арендатор) - физическое или юридическое лицо, а также орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

Государство в лице органов власти всех уровней и институциональные участники, представляющие интересы государства и действующие от его имени:

федеральные и территориальные органы регулирования землепользования, занимающиеся инвентаризацией, созданием земельного кадастра, зонированием территорий, оформлением землеотвода;

федеральные и территориальные органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений;

федеральные и территориальные органы архитектуры и градостроительства, регулирования градостроительной деятельности, занимающиеся разработкой, согласованием и утверждением градостроительных планов застройки территорий, выдачей разрешений на строительство и другими функциями;

органы технического, пожарного, санитарного, экологического и другого специализированного надзора за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

проектировщики, эксперты, строители инженерных и транспортных сетей, государственных зданий и сооружений, финансируемые из бюджета;

органы-регистраторы прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

нотариат (в сфере недвижимости).

Государственные органы в сфере недвижимости по уровням власти:

на уровне Российской Федерации: Министерство регионального развития РФ, в том числе Федеральное агентство по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству (ЖКХ); Министерство экономического развития РФ, в том числе Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр) и Федеральное агентство по управлению государственным имуществом (Росимущество);

на уровне субъекта Российской Федерации.

на уровне муниципального образования: Департамент градостроительства и архитектуры; Департамент имущественных отношений; Департамент земельных отношений; Департамент дорог и транспорта; Управление жилищных отношений; Управление внешнего благоустройства.

профессиональные участники рынка недвижимости - предприниматели (юридические и физические лица), выполняющие коммерческую деятельность (работы, услуги) на рынке недвижимости в соответствии с законом, а также некоммерческие объединения профессиональных участников (например, Некоммерческое партнерство "Российская Гильдия Риэлторов"),

Рынок недвижимости необходимо сегментировать, поскольку различные его субъекты обладают разными потребностями. В основе сегментации рынка недвижимости лежит классификация объектов по их функциональному назначению (потребительский критерий). Дополняющими служат классификации объектов по ряду других критериев: экономическому, территориальному, временному. Кроме того, для дополнения и уточнения характеристик объектов их можно классифицировать по различным критериям, необходимым для целей анализа (по конструктиву, по площадям, по комнатности, по застройщикам и т.п.). Необходимо также учитывать, что по видам сделок рынок недвижимости делят на рынок купли-продажи и рынок аренды. Каждую из этих частей рынка можно классифицировать по перечисленным критериям.

Потребительский критерий делит рынок недвижимости на секторы в зависимости от типа потребления приобретаемого объекта недвижимости (товар, источник дохода, потребительское благо) и сегменты, исходя из функционального назначения объекта (сектора: земельный, коммерческий и жилищный) и соответствующие данным секторам сегменты (например, коммерческий сектор включает сегменты офисных, торговых объектов, объектов общепита и др.).

Территориальный критерий - широта охвата территории распространения товара и проживания потенциальных продавцов и покупателей. В соответствии с территориальным критерием выделяют национальный, региональный, муниципальный и локальный рынки недвижимости.

Временной критерий предполагает деление объектов недвижимости в зависимости от стадии строительства, т.е. на первичный рынок (строящиеся объекты) либо вторичный рынок (существующие объекты).

Таблица 2 - Профессиональные участники рынка

Профессиональные участники рынка недвижимости и их виды деятельности⁵⁴№	Профессиональный участник рынка недвижимости	Вид деятельности
1.	Брокер, риэлтор	Брокерская деятельность, посредничество в сделках с недвижимостью
2.	Оценщик	Независимая оценка недвижимости
3.	Инвестор, банкир, кредитор	Финансирование, банкинг, кредитование операций с недвижимостью (в т. ч. ипотечное кредитование)
4.	Девелопер	Девелопмент (создание и развитие объекта недвижимости, т.е. разработка концепции объекта недвижимости и надзор за ее воплощением)
5.	Редевелопер	Редевелопмент (развитие и преобразование территорий)
6.	Заказчик-застройщик	Организация строительства (реновации)
7.	Проектировщик и строитель	Проектирование и строительство
8.	Изготовитель стройматериалов	Производство и поставка стройматериалов и другого ресурсного обеспечения строительства
9.	Управляющий недвижимостью	Управление и техническая эксплуатация недвижимости
10.	Юрист	Юридическое обеспечение операций с недвижимостью
11.	Страховщик	Страхование недвижимости, сделок с ней и профессиональной (гражданской) ответственности
12.	Участник фондового рынка	Создание и оборот ценных бумаг, обеспеченных недвижимостью
13.	Финансовый аналитик	Финансовый анализ инвестиционных проектов
14.	Консультант	Финансовый, инвестиционный, управленческий консалтинг
15.	Аналитик	Анализ и прогнозирование рынка недвижимости
16.	Маркетолог, специалист по рекламе	Маркетинг и реклама на рынке недвижимости
17.	Специалист по информационным технологиям	Информационное обеспечение деятельности на рынке недвижимости
18.	Исследователь рынка	Исследования рынка недвижимости
19.	Образовательные учреждения	Образование и повышение квалификации
20.	Специализированные СМИ	Освещение проблем рынка недвижимости в СМИ

Экономический критерий делит объекты рынка недвижимости с учетом уровня платежеспособного спроса субъектов. Экономический критерий позволят построить классификации объектов рынка в соответствии с их качественными характеристиками, т.е. разделить на классы качества. (таблица 2)

Главное свойство данной системы критериев заключается в том, что каждый последующий критерий является конкретизирующим по отношению к предыдущим.

Описанные выше характеристики элементов рынка недвижимости как экономической системы определяют особенности его развития. Перечислим наиболее важные из них:

Следует отметить, что спрос на рынке недвижимости состоит из потребительского спроса и инвестиционного. При этом рынку недвижимости характерна "двойственность" спроса. Имеется в виду то, что при увеличении потребительского спроса на рынке недвижимости появляется и увеличивается инвестиционный спрос, что еще больше увеличивает общий спрос.

Особенностью рынка недвижимости является относительно незначительная реакция объема предложения на повышение цен в краткосрочной перспективе. В отличие, например, от рынка товаров повседневного спроса число объектов недвижимости, готовых к продаже, в течение сравнительно короткого времени остается почти постоянным. Повышение уровня рыночных цен способно привлечь на рынок некоторое дополнительное число объектов, владельцы которых не готовы были продать их по меньшей цене либо совсем не планировали продажу. Однако в силу относительной длительности строительного цикла быстро насытить рынок новыми объектами, пользующимися повышенным спросом, невозможно. В долгосрочной перспективе способность продавцов предложить для продажи необходимые объемы недвижимости существенно зависит от характера этих объектов, производственных мощностей строителей и других факторов, определяющих условия производства.

Инертность рынка недвижимости проявляется в достаточно медленном его развитии и некотором запаздывании по отношению к экономическим тенденциям. Эго можно объяснить тем, что при росте цен потребители ожидают дальнейшего роста цен и хотят успеть купить недвижимость по низким ценам и, наоборот, при низком спросе цены не растут и даже могут снижаться, но спрос почти не растет, поскольку покупатели ожидают дальнейшего снижения цен. (рисунок 1)

Рисунок 1 - Рынок недвижимости как сложная, регулируемая социально-экономическая система

Рынки недвижимости заметно отличаются от высокоорганизованных рынков прежде всего тем, что развиваются локально. Недвижимость как товар невозможно переместить к покупателю, участники рынка вынуждены перемещаться к объекту недвижимости. Именно поэтому пространственный фактор при анализе рынка недвижимости имеет огромное значение.

Рынок недвижимости развивается циклично. Циклы рынка недвижимости представляют собой определенные движения (подъемы и спады) объема и цен рынка во времени. За время одного цикла рынок проходит ряд фаз: рост, насыщение, спад, восстановление.

Рынок недвижимости отличается капиталоемкостью своего товара, поэтому количество товара здесь выражается не только в количестве конкретных объектов недвижимости (квартир, домов, участков и т.п.), но в единицах измерения площади (квадратных метрах, сотках, гектарах).

Подводя итог выше сказанному, представим схему рынка недвижимости как сложной, регулируемой социально-экономической системы (рис. 1.1).

На данной схеме рынок недвижимости представлен как иерархически организованная пространственная система, как элемент системы территориальных рынков, как сфера, интегрированная по стадиям воспроизводства, а также как элемент системы управления. Другими словами, на схеме отражена многогранная сущность феномена "рынок недвижимости".

1.3 Принципы организации поиска резервов повышения эффективности предпринимательской деятельности

Для оценки уровня работы предприятия получаемый результат - прибыль - сопоставляется с затратами или используемыми ресурсами. Это сопоставление называется расчетом эффективности деятельности предприятия.

Чем больше будет прибыль предприятия, тем выше будет рентабельность. Среди путей и способов повышения прибыли предприятия можно выделить следующие:

увеличение прибыли от реализации продукции, так как она составляет "львиную" долю балансовой. Это может быть достигнуто путем:

а) снижения себестоимости. Это очень заметно сказывается на росте прибыли при прочих равных условиях. На предприятиях существуют даже специальные экономические службы, которые занимаются постатейным анализом себестоимости и изыскивают пути ее снижения. Но в значительной мере эта работа обесценивается инфляцией и ростом цен на исходное сырье и топливно-энергетические ресурсы;

б) увеличения объема реализации продукции в натуральном выражении, что может достигаться с помощью капитальных вложений на покупку более производительного оборудования, освоение новых технологий, расширение производства;

в) уменьшение размеров нереализованных остатков на начало и конец отчетного периода;

получение дохода от реализации основных фондов и иного имущества предприятия. Также возможно получение дохода от сдачи имущества в аренду.

В системе мер, направленных на повышение эффективности работы предприятия важное место занимают вопросы рационального использования оборотных средств. Поскольку финансовое положение предприятий находится в прямой зависимости от состояния оборотных средств, то предприятия заинтересованы в рациональной организации оборотных средств - организаций их движения с минимально возможной суммой для получения наибольшего экономического эффекта.

Изменение оборачиваемости средств выявляется путем сопоставления фактических показателей с плановыми или показателями предшествующего периода. В результате сравнения показателей оборачиваемости оборотных средств выявляется ее ускорение или замедление. При ускорении оборачиваемости оборотных средств из оборота высвобождаются материальные ресурсы и источники их образования, при замедлении - в оборот вовлекаются дополнительные средства.

Среди способов повышения оборачиваемости оборотных средств можно выделить следующие:

сокращение времени, в течение которого оборотные средства отвлечены, то есть находятся в обороте;

сокращение среднегодовых остатков оборотных средств;

снижение потребности предприятия в оборотных средствах;

выпускать ту продукцию, которую можно достаточно быстро и выгодно продать, сокращая при этом выпуск продукции, не пользующейся текущим спросом. Это поможет избежать кризисов сбыта произведенной продукции;

направление полученной предприятием прибыли на дополнение оборотных средств;

рациональная организация производственных запасов:

а) рациональное использование;

б) ликвидация сверхнормативных запасов материалов;

в) улучшение организации снабжения;

г) улучшение работы складского хозяйства.

Повышение эффективности использования основных фондов может быть достигнуто следующими способами:

своевременный ввод в эксплуатацию новых основных фондов и производственных мощностей, быстрое их освоение. Это позволяет быстрее получить нужную продукцию с технически более совершенных основных фондов, ускорить их оборот и тем самым замедлить наступление морального износа основных фондов предприятий, повысить эффективность общественного производства;

улучшение использования действующих основных фондов и производственных мощностей промышленных предприятий, в том числе вновь введенных в эксплуатацию, что может быть достигнуто благодаря:

а) повышению интенсивности использования производственных мощностей и основных фондов (техническое перевооружение, повышение темпов обновления);

б) повышению экстенсивности их нагрузки (увеличение времени работы оборудования в календарный период, увеличение удельного веса действующего оборудования в составе всего оборудования);

своевременный монтаж неустановленного оборудования, а также ввод в действие всего установленного оборудования за исключением части, находящейся в плановом резерве и ремонте;

совершенствования организации производства путем:

а) сокращения времени внутрисменных простоев оборудования;

б) обеспечение непрерывно-поточного графика работы;

повышение квалификации, мастерства персонала, обслуживающего оборудование - совершенствование системы морального и материального стимулирования персонала предприятия.

Подводя итог первой главы данной выпускной квалификационной работы можно сказать о том, что эффективность - сложная экономическая категория и для измерения ее уровня используется обширный перечень разнообразных индикаторов.

Эффективность деятельности предприятия отражает синтетический уровень успеха или провала всей производственной и коммерческой политики предприятия и должна характеризовать различные стороны его деятельности. Поэтому для более полного анализа деятельности предприятия необходимо рассматривать различные стороны его финансово-экономического положения с помощью системы экономических показателей (частных и обобщающих).

В качестве обязательной исходной информации для определения эффективности деятельности предприятия используются следующие источники информации: учредительные документы организации; баланс; отчет о финансовых результатах и их использовании, являющиеся документами внешней отчетности предприятия. Также используются данные об объемах производства, структуре затрат, среднесписочной численности и фонде заработной платы и т.п., а также документы внутренней отчетности предприятия (формы финансового и управленческого учета).

Таким образом, эффективная работа предприятий способствует обеспечению эффективности общественного производства. Она достигается тогда, когда невозможно перестроить использование наличных ресурсов таким образом, чтобы увеличить выпуск одного товара без уменьшения выпуска любого другого товара. В другой редакции - для достижения эффективности необходимо отсутствие возможности получения ресурсов или обмена наличными продуктами между потребителями.

Повышение эффективности деятельности оказывает многостороннее, комплексное влияние на экономику предприятия, что обеспечивает его устойчивый экономический рост, доходность и, в конечном счете, выживаемость в острой конкурентной борьбе рыночной экономики.

2. Общество с ограниченной ответственностью РИК "камертон" как субъект рынка жилой недвижимости

2.1 Характеристика управления и предпринимательской деятельности ООО РИК "Камертон"

ООО РИК "КАМЕРТОН", ОБЩЕСТВО С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ

Телефон: (8462) 60-35-96

Адрес: 443080, г. САМАРА, ул. ГАРАЖНАЯ, д.10

Агентство по торговле недвижимостью "Камертон" создано в соответствии с Конституцией РФ, Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью" от 08.02.1998 №14-ФЗ. Общество руководствуется в своей деятельности Гражданским кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об обществах с ограниченной ответственностью", а также Учредительным договором о создании Общества и Уставом предприятия.

Основой целью создания агентства по торговле недвижимостью "Камертон" является осуществление предпринимательской деятельности для получения прибыли.

Руководство текущей деятельностью Общества осуществляется единоличным исполнительным органом - генеральным директором Общества.

Предприятие агентства по торговле недвижимостью "Камертон" осуществляет свою деятельность в г. Самара.

Миссия и главная забота - решение задач, поставленных клиентом, его спокойствие и удовлетворение от оказанной услуги.

Риэлторско-Инвестиционная Компания "Камертон" - коллектив высококлассных специалистов в сфере недвижимости с богатым опытом работы, Риэлторско-Инвестиционная Компания "Камертон" помогает клиентам решать их насущные жилищные проблемы.

Ценности Риэлторско-Инвестиционной Компании "Камертон" - это профессиональный уровень сотрудников и их опыт.

Каждый риэлтор Риэлторско-Инвестиционной Компании "Камертон" способен оказать услуги высочайшего качества, профессионально владеет навыками решения юридических и экономических вопросов, отлично ориентируется на рынке жилья, предельно внимателен к каждому своему клиенту и пунктуален в работе.

Риэлторско-Инвестиционная Компания "Камертон" стремиться быть лучшей, узнаваемой, уважаемой в своем деле. Все достижения компании - это результат профессионализма сотрудников. Принцип Риэлторско-Инвестиционной Компании "Камертон" - уважение к клиентам, к партнерам и к коллегам.

Отличительной особенностью общества с ограниченной ответственностью является то, что участники такого общества отвечают по своим обязательствам непосредственно в рамках уставного капитала. Другими словами можно сказать, что уставной капитал - это сумма долей участников ООО. Надо сказать, что доли участников ООО не являются какими-либо ценными бумагами, а значит, на них не действует законодательство о ценных бумагах, и по этой причине увеличение уставного капитала производится гораздо быстрее и проще, чем, скажем, в закрытом акционерном обществе (ЗАО). Однако есть и менее приятное отличие ООО от других организационно-правовых форм: дело в том, что отношения между участниками ООО любого характера и сделки, касающиеся их паев в уставном капитале, являются более закрытыми, чем в ЗАО. Так, например, регламент ООО вводит определенные запрты и ограничения для вступления в его состав новых участников. Кроме того, согласно уставу ООО может существовать определенный порядок распределения прибыли между его учредителями. Однако, несмотря на все эти ограничения и специфические характеристики, ООО на сегодняшней день является одной из самых распространенных форм ведения бизнеса, а информация, касающаяся участников ООО, внесена в Единый государственный список юридических лиц и является общедоступной для всех желающих.

Агентство недвижимости ООО РИК "Камертон" создано профессионалами, имеющими огромный опыт работы на рынке жилья. Общая идея - основать принципиально новую компанию на рынке жилой недвижимости, визитной карточкой которой являются надежность, прозрачность всех сделок и полноценная забота о каждом клиенте. Уверенно развиваясь на рынке недвижимости Самары, мы постоянно повышаем качество своей работы и регулярно привлекаем новых клиентов. Чтобы соответствовать их ожиданиям и удовлетворять их запросы, компания применяет самые лучшие и современные технологии продаж. Ценности компании:

- постоянно повышает качества предоставляемых нами услуг путем внедрения новых передовых технологий и раскрытия творческого потенциала сотрудников;

- добросовестно и высококвалифицированно обслуживает клиентов компании;

- обладает командным духом, успешно достигает поставленных целей, работая сплоченным коллективом единомышленников;

- ведет себя откровенно, открыто и честно в отношениях с клиентами, между сотрудниками Компании, контрагентами и подрядчиками;

- поощряет новаторство самых находчивых и деятельных сотрудников;

- выполняет социально ответственную и полезную работу;

Услуги агентства недвижимости:

- продажа, покупка, обмен недвижимости в Тольятти и области;

- оценку рыночной стоимости квартир и домов;

- проведение бесплатных консультаций по вопросам покупки, продажи, поиск оптимальных решений при разъездах и обменах.

- подбор и продажу коттеджей и земельных участков по самым перспективным загородным направлениям.

Преимущества перед другими компаниями:

- "Нет сделки - нет комиссии!" - кредо компании, которое означает, что оплата за все предоставляемые услуги производится исключительно по результатам сотрудничества с клиентами!

- Компания успешно развивает межагентское соглашение, благодаря которым информация об объектах становится доступной всем агентствам недвижимости Тольятти.

Основные цели и задачи формулируются высшим руководством предприятия. Можно выделить следующие приоритетные для предприятия цели:

- Занять конкурентоспособное положение на рынке;

- Заключать высокий объем сделок по купле-продаже имущества, соответственно повышать прибыльность предприятия;

- Обеспечить работникам предприятия стабильную заработную плату, условия роста, интересную и безопасную работу;

Руководство текущей деятельностью ООО РИК "КАМЕРТОН" осуществляется Генеральным Директором, который подотчетен Учредителю фирмы. (рис.2)

В основные полномочия Генерального Директора входит контроль качества выполняемых услуг, установление партнерских отношений с другими организациями имеющими отношение к рынку недвижимости, обеспечение работы офиса и т.д.

Юрист выполняет действия связанные с юридическим сопровождением сделок и консультированием клиентов.

В основные обязанности Старшего Менеджера входит контроль выполнения плана по реализации услуг и контроль работы Агентов.

Рисунок 2 - Структурная схема управления ООО РИК "КАМЕРТОН"

Подробное штатное расписание, а также уровень заработной платы отображены в Таблице 3. Таким образом, примерные ежемесячные расходы по заработной плате составляют 156 000 р.

Таблица 3 - Штатное расписание ООО РИК "КАМЕРТОН"

Должность	Количество сотрудников, чел.	Месячная заработная плата, руб.
Генеральный директор	1	40 000
Заместитель директора	1	25 000
Начальник отдела по купле-продаже	1	18 000
Бухгалтер	1	10 000
Юрист	1	10 000
Специалист по аренде жилой недвижимости	1	20 000
Специалист по коммерческой недвижимости	1	25 000
Специалист по продаже жилой недвижимости	7	25 000
Офис-менеджер	1	8 000
Итого	15	156 000

Оплата офис-менеджера, юриста и бухгалтера идет по тарифной ставке. Оплата специалистов по недвижимости идет оклад + процент от сделки.

В ООО РИК "КАМЕРТОН" основными источниками дохода является доход от сделок по купле продаже недвижимости. Данные таблицы показывают, что услуги по купле-продаже составляют 73,2 % в общем объеме оказываемых услуг предприятием.

На предприятии используется линейная структура управления.

Любая система управления - это, прежде всего целенаправленная система, имеющая иерархическое строение и организованная для достижения целей фирмы, которые принято называть целями функционирования.

Цели, стоящие перед системой управления, являются отправной точкой планирования. В сущности, планирование - это разработка целей и задач фирмы, нашедших конкретное выражение в перспективных и текущих планах.

Таблица 4 - Функции и обязанности сотрудников ООО РИК "КАМЕРТОН"

Должность

Функции и обязанности

Генеральный директор

Управление фирмой, контроль за деятельностью и взаимодействием структурных подразделений, ведение переговоров с крупными партнерами и клиентами

Старший менеджер

Ведение переговоров, контроль и анализ финансового состояния фирмы, Обеспечивает прием, размещение и расстановку молодых специалистов и рабочих, принимает трудящихся по вопросам найма, увольнения. Участвует в организации повышения квалификации специалистов и отправляет на тренинги. Изучает, обобщает итоги работы с кадрами, анализирует причины текучести, прогулов и других нарушений трудовой дисциплины и др.

Юрист

Юрист выполняет действия связанные с юридическим сопровождением сделок и консультированием клиентов.

Бухгалтерия

Ведение бухгалтерского учета и отчетности

Агент по продаже элитного жилья

Осуществляет поиск новых клиентов в секторе элитного жилья, заключение договоров купли-продажи.

Агент по продаже коммерческой недвижимости

Осуществляет поиск новых клиентов в секторе коммерческой недвижимости, заключение договоров купли-продажи.

Агент по работе с арендодателями арендаторами

Осуществляет поиск новых клиентов в секторе аренды недвижимости, заключение договоров купли-продажи.

Агент по продаже

Осуществляет поиск новых клиентов в секторе недвижимости, заключение договоров купли-продажи.

Ученик Агента по продаже

Осваивает навыки работы в сфере недвижимости и работы с клиентами

Поскольку задачей менеджмента является достижение цели, важно правильно ее определить. Искусство выбора и формулирования правильной цели, управление процессом ее достижения, включая оценку достигнутой степени реализации, отличают действительно умелого руководителя.

Определение целей функционирования - один из наиболее важных этапов в деятельности фирмы. От того, насколько правильно выбрана цель функционирования, насколько четко она сформулирована, зависит успех деятельности.

Таблица 5 - Для определения качества оказания услуг был проведен опрос

Вопросы анкеты	Ответы респондентов
	Да	Нет
1. Устраивает ли Вас?
А) ассортимент услуг агентства	90%	10%
Б) качество услуг агентства	60%	40%
В) культура обслуживания	60%	40%
Г) профессионализм обслуживания	40%	60%
2. Остались ли вы довольны услугой, предоставленной агентства?	60%	40%
3. Устраивают ли Вас цены на услуги агентства?	70%	30%

Как мы видим из таблицы 5 среди всех ответов на вопросы анкетирования наихудшую оценку получил профессионализм обслуживания (60%).

На данный момент агентство недвижимости "Камертон" лидирует на рынке города Самары, его основными конкурентами являются "Домашний очаг" и "Инвест Недвижимость".

В таблице 6 представлен PEST-анализа агентства недвижимости "Камертон".

Таблица 6 - PEST-анализ факторов макросреды ООО РИК "КАМЕРТОН"

Политика	Р	Экономика	Е
Изменение законодательства Государственное регулирование рынка недвижимости Налоговая политика Правительственная политика, изменение		Общая характеристика экономической ситуации (подъем, стабилизация, спад) Курс национальной валюты и ставка рефинансирования Уровень инфляции Инвестиционный климат в отрасли Налогообложение на недвижимость Платежеспособный спрос Сырье и комплектующие Энергоносители
Социум	S	Технология	T
Демографические изменения Структура доходов и расходов Тенденции образа жизни		Изменение и адаптация новых технологий

Итак, по данным таблицы 6 видно, что наиболее значимы для рассматриваемого агентства недвижимости факторы макросреды, касающиеся экономики (8 значимых факторов) и политики (4 значимых фактора). Наименее значимы факторы макросреды, относящиеся к технологии (1 значимый фактор).

Оценим значимость факторов внешней среды в таблице 15.

Каждому фактору внешней среды дается экспертная оценка:

Важность для отрасли: 3 - большая, 2 - умеренная, 1 - слабая.

Влияние на предприятие: 3 - сильное, 2 - умеренное, 1 - слабое, 0 - отсутствие влияния.

Направленность влияния: +1 - позитивное, - 1 - негативное.

Итак, по данным таблицы 7 можно сказать, что существенное негативное влияние на агентство недвижимости ООО РИК "Камертон" оказывают налоговая политика (-1), инвестиционный климат в отрасли (-1), налогообложение недвижимости (-1), рост цен на сырье и комплектующие (-1), платежеспособны спрос населения (-1), структура доходов и расходов населения (-1).

Таблица 7 - Оценка значимости факторов внешней среды ООО РИК "КАМЕРТОН"

Фактор внешней среды	Важность фактора	Влияние на организацию	Направленность влияния
1. Изменение законодательства	2	2	+1
2. Государственное регулирование	1	1	+1
3. Налоговая политика	3	3	-1
4. Правительственная политика, изменение	2	2	+1
5. Общая характеристика экономической ситуации	2	2	+1
6. Курс национальной валюты и ставка рефинансирования	2	2	+1
7. Уровень инфляции	2	2	+1
8. Инвестиционный климат в отрасли	2	2	-1
9. Цены на энергоносители	2	2	+1
10. Налогообложение на недвижимость	2	2	-1
11. Платежеспособный спрос	2	2	-1
12. Цены на сырье и комплектующие	2	2	-1
13. Демографические изменения	2	2	+1
14. Структура доходов и расходов	2	2	-1
15. Тенденции образа жизни	2	2	+1
16. Изменение и адаптация новых технологий	2	2	+1

Решающим фактором для агентства недвижимости может стать изменение налога на недвижимость, законопроект которого находится в рассмотрении до 2016 г. В данный момент при расчете налога учитывается кадастровая стоимость недвижимости согласно данным бюро технической инвентаризации, которая в несколько раз ниже рыночной. Новый метод подсчета налога предполагает использовать рыночную стоимость, что значительно увеличит величину налога. Это может снизить инвестиционную привлекательность вложений в недвижимость.

Существенное положительное влияние на деятельность предприятия оказывают такие факторы, как устойчивость цен на энергоресурсы, экономический рост на рынке недвижимости в РФ, высокий спрос на жилье в РФ, демографические изменения в РФ.

Рассмотрим влияние вышеперечисленных факторов на деятельность ООО РИК "КАМЕРТОН".

Общая характеристика экономической ситуации сегодня, на наш взгляд, стабилизировалась, хотя существует опасность нового экономического кризиса. В начале 2015 г. экономика России росла с темпом 3,7%, т.е. заметно медленнее, чем в течение аналогичного периода 2014г. Ускорение экономического роста в последующем до 5,1% позволило говорить о перспективах выхода по итогам года на темпы роста в диапазоне 4,0% -4,2%. Это отрицательно скажется на деятельности агентства недвижимости, объем сделок по недвижимости может снизиться. Но пока этот риск эксперты оценивают, как незначительный.

Курс национальной валюты и ставка рефинансирования - российский рубль сегодня остается внутри коридора 31,4-31,6 руб. /долл. и пока не имеет сил покинуть этот узкий диапазон. Несмотря на то, что внутренние факторы в виде роста объемов экспорта и состояния внутреннего долга страны дают опору для укрепления рублевых позиций, внешний фон способствует сохранению умеренной продажи отечественной валюты. В связи с дальнейшим повышением цен на нефть, рубль и дальше будет укрепляться, что благотворно повлияет на доходы рассматриваемого предприятия. Что касается ставки рефинансирования, то она в течение 2015 г. держится на уровне 8 - 8,25%, скорее всего она будет снижаться, а это благотворно отразится на деятельности рассматриваемой компании.

Уровень инфляции в РФ в 2015 г. значительно снизился (более чем на 5%), по сравнению с 2014 г., это увеличивает доходы и эффективность деятельности ООО РИК "КАМЕРТОН". Уровень инфляции в России будет иметь тенденцию к снижению.

Рост цен на энергоресурсы в РФ в 2015 г. не превышает уровня инфляции, поэтому ситуация с ценами на энергоресурсы достаточно стабильна.

Отдельным направлением политики в области повышения доходного потенциала налоговой системы будет являться оптимизация существующей системы налоговых льгот и освобождений, а также ликвидация имеющихся возможностей для уклонения от налогообложения. Таким образом, скорее всего налоги будут повышаться, это отрицательно скажется на деятельности агентства недвижимости, так как тогда резко повысятся цены на жилье, а платежеспособность в стране низкая, значит, уменьшится количество сделок.

Высокая конкуренция на рынке недвижимости снижает прибыль фирмы.

Далее рассмотрим факторы макросреды в сфере социума. Сегодня демографическая ситуация в РФ несколько улучшилась, так за 2015 г. население страны увеличилось на 0,65%. В дальнейшем предполагается увеличение населения страны в ближайшие 5 лет на 1,7%. Этот фактор благотворно повлияет на деятельность исследуемой фирмы, так как увеличение численности населения в стране, увеличит впоследствии объемы транспортных перевозок в фирме.

Структура доходов и расходов россиян неблагоприятна для агентства, так как лишь 15 % жителей РФ могут позволить купить себе жилье, без ипотеки.

Тенденции образа, жизни россиян положительно влияют на деятельность "Камертон", так как россияне все стремятся обзавестись жильем.

Изменение и адаптация новых технологий в строительстве позволят ускорить строительство жилья в РФ, а также повысить качество строительства, что приведет к увеличению предложения на рынке недвижимости, а значит приведет к росту доходов ООО РИК "КАМЕРТОН".

Из политических факторов на деятельность фирмы отрицательно может повлиять, все более ужесточающаяся налоговая политика. Положительно влияет такой фактор, как программа государственной помощи строительства жилья. Так как политическая ситуация в стране сегодня стабильна, серьезных изменений в законодательстве не предвидится.

Итак, рассмотрев все факторы макросреды, которые могут повлиять на деятельность рассматриваемого агентства недвижимости, мы пришли к выводу, что наиболее отрицательно на ее деятельность могут повлиять значительное повышение налога на недвижимость, низкая платежеспособность россиян, рост цен на сырье и комплектующие.

Можно сказать, что клиентами агентства недвижимости фирмы "Камертон" являются индивидуальные клиенты и частные предприниматели, жители России и зарубежных стран. Они выбирают услуги агентства "Камертон", так как в данном агентстве недвижимости очень широк ассортимент услуг, высокое качество предоставляемых услуг, высококвалифицированные специалисты, хороший имидж (агентство считается очень надежным), сотрудничество со Сбербанком РФ.

Основными партнерами агентства недвижимости "Камертон" являются ОАО "Сбербанк" РФ, ОАО "ВТБ-24"банк "Открытие", банк "Возрождение", ОАО "Росбанк", что увеличивает возможности агентства недвижимости в продаже недвижимости.

Для анализа внутренней среды организации необходимо провести анализ слабых и сильных стратегических позиций предприятия. Итак, судя по данным таблицы внутренней среды организации, сильными сторонами организации являются финансовые возможности, способности к лидерству, качество торговой марки, репутация на рынке, степень вертикальной интегрированности.

А такие позиции как организационная структура, репутация как работодателя, инновации, уровень маркетинга являются слабыми, следовательно, необходимо уделить особое внимание развитию данных позиций в агентстве недвижимости.

Итак, подведем итоги. В настоящий момент, при довольно благоприятной политической и экономической ситуации в стране, агентство успешно развивается, расширяя спектр предоставляемых услуг на рынке недвижимости и создавая наиболее приемлемые условия для клиентов, без существенного ущерба для дальнейшего процветания. Фирма конкурентоспособна, оказываемые информационно-консультационные услуги отвечают запросам потребителей. Влияние большинства факторов несущественно, практически под все изменения тех или иных факторов можно подстроиться так, чтобы потери были минимальными.

2.2 Оценка результативности финансово-хозяйственной деятельности ООО РИК "Камертон"

Произведем расчет финансово-экономической деятельности ООО РИК "КАМЕРТОН", который представим в таблице 8, за 2015-2016 гг.

Таблица 8 - Основные показатели финансово-экономической деятельности ООО РИК "КАМЕРТОН"

Показатель	2014 г.	2015 г.	2016 г.	Отклонение по годам (+, - )		Темп роста по годам, %
				2014 к 2015 г.	2015 к 2016 г.	2014 к 2015 г.	2015 к 2016 г.
1. Показатели экономического потенциала предприятия
1.1 Активы, тыс. руб.	315	214	2034	-101	1820	67,9	950,5
1.2 Собственный капитал, тыс. руб.	10	39	90	29	51	390,0	230,8
1.3 Текущие активы, тыс. руб.	315	212	2034	-103	1822	67,3	959,4
1.4 Среднесписочная численность работников, чел.	43	44	45	1	1	102,3	102,3
2. Показатели результативности предпринимательской деятельности
2.1 Выручка от реализации услуг, тыс. руб.	1183	1529	2325	346	796	129,2	152,1
2.2 Оборачиваемость текущих активов, дни	4,9	1,4	8,8	-4	7	27,6	648,1
2.3 Себестоимость услуг, тыс. руб.	619	770	1862	151	1092	124,4	241,8
2.4 Затратоёмкость, %	52,3	50,4	80,1	-2	30	96,2	159,0
2.5 Затраты на оплату труда, тыс. руб.	1249	1376	1596	127	220	110,2	116,0
2.6 Среднегодовая заработная плата одного работника, тыс. руб.	23,5	25,6	27,6	2	2	108,9	107,8
2.7 Выработка, тыс. руб.	27,5	34,8	51,7	7	17	126,3	148,7
2.8 Прибыль от реализации услуг, тыс. руб.	52	17	176	-35	159	32,7	1035,3
2.9 Чистая прибыль, тыс. руб.	27	254	87	227	-167	940,7	34,3

Согласно таблице 8 произошло увеличение показателей результативности предпринимательской деятельности: за 2014-2015гг. выручка возросла на 346 тыс. руб. (29,2%), при увеличении себестоимости на 151 тыс. рублей. За 2015-2016гг. выручка возросла на 796 тыс. руб. (52,1%), при увеличении себестоимости на 1092 тыс. рублей.

Численность рабочих за 2014-2016 гг. возросла на 2 человека, при этом фонд оплаты труда увеличился на 347 тыс. руб. (27,78%), следовательно заработная плата увеличилась в расчете на одного человека. Прибыль от реализации в 2014-2016г. увеличилась на 124 тыс. руб.

В таблице 9 представим данные для анализа показателей рентабельности организации.

Таблица 9 - Показатели рентабельности ООО РИК "КАМЕРТОН"

Показатель	2014 г.	2015 г.	2016 г.	Отклонение по годам (+, - )
				2014 к 2015 г.	2015 к 2016 г.
1. Рентабельность активов, %	8,6	118,7	4,3	110,1	-114,4
2. Рентабельность собственного капитала, %	270	651,3	96,7	381,3	-554,6
3. Рентабельность продаж (уровень прибыли от реализации), %	2,3	16,6	3,7	14,3	-12,9
4. Эффективность деятельности (рентабельность затрат), %	4,4	33,0	4,7	28,6	-28,3
5. Рентабельность затрат на оплату труда, %	2,2	18,5	5,5	16,3	-13,0
6. Прибыль на одного работника, тыс. руб.	120,9	38,6	391,1	-82,3	352,5

Согласно таблице рентабельность активов к концу 2016 года снизилась. Рентабельность всех активов показывает эффективность их использования предприятием в отчётном периоде. Снижение показателя свидетельствует о снижении эффективности использования активов предприятия, либо о накоплении на предприятии излишних (неиспользуемых) активов.

Снижение рентабельности собственного капитала вызвано как негативным фактором (сокращение чистой прибыли), так и ростом суммы собственного капитала, который ведет к усилению финансовой автономии предприятия и поэтому является положительной тенденцией.

Рентабельность продаж показывает эффективность производственной деятельности и ценовой политики предприятия. В 2016 году рентабельность продаж составляет 3,7%, что свидетельствует о не эффективной производственной деятельности и ценовой политики предприятия.

Снижение рентабельности затрат обусловлено изменением как прибыли, так и затратами на производство и реализацию продукции.

В таблице 10 представим данные по составу и структуре актива баланса ООО РИК "КАМЕРТОН".

Таблица 11 - Состав и структура актива баланса ООО РИК "КАМЕРТОН"

Наименование статей баланса	Сумма на конец года, тыс. руб.			Структура, %			Изменения
	2014 г.	2015 г.	2016 г.	2014 г.	2015 г.	2016 г.	суммы, тыс. руб.		структуры, п. п.
							2014 к 2015 г.	2015 к 2016 г.	2014 к 2015 г.	2015 к 2016 г.
Внеоборотные активы:
Нематериальные активы	2	2	0	0,63	0,93	0,00	0	-2	0,30	-0,93
Итого	2	2	0	0,63	0,93	0,00	0	-2	0,30	-0,93
оборотные активы:
Дебиторская задолженность	189	2034	70,35	88,32	100,00	-34	1845	17,97	11,68
Денежные средства и денежные эквиваленты	92	23	0	29,02	10,75	0,00	-69	-23	-18,27	-10,75
Итого	315	212	2034	99,37	99,07	100	-103	1822	-0,30	0,93
БАЛАНС	317	214	2034	100	100	100	-103	1820	0,00	0,00

Согласно таблице 10, активы организации включают в себя нематериальные активы, денежные средства и денежные эквиваленты и дебиторскую задолженность.

Наибольший удельный вес в структуре активов баланса организации занимают оборотные средства, что обеспечено высокой долей дебиторской задолженности. В 2016 году активы баланса полностью представлены дебиторской задолженностью.

За анализируемый период сумма активов организации возросла с 317 тыс. руб. до 20164 тыс. руб., что было обусловлено ростом стоимости дебиторской задолженности. Увеличение дебиторской задолженности предприятия может рассматриваться как негативное изменение структуры баланса. Для выявления причин нужно более детально проанализировать задолженность по каждому контрагенту и срочности ее возникновения.

В таблице 11 представим данные для анализа состава и структуры пассива баланса организации.

Таблица 11 - Состав и структура пассива баланса ООО РИК "КАМЕРТОН"

Наименование статей баланса	Сумма на конец года, тыс. руб.			Структура, %			Изменения
	2014 г.	2015 г.	2016 г.	2014 г.	2015 г.	2016 г.	суммы, тыс. руб.		структуры, п. п.
							2014 к 2015 г.	2015 к 2016 г.	2014 к 2015 г.	2015 к 2016 г.
Капитал и резервы:
Уставный капитал	10	10	10	3,17	4,67	0,49	0	0	1,50	-4,18
Нераспределенная прибыль	-227	29	80	-72,06	13,55	3,93	256	51	85,61	-9,62
Итого	-217	39	90	-68,89	18,22	4,42	256	51	87,11	-13,80
Краткосрочные обязательства:
Заемные средства	188	0	78	59,68	0,00	3,83	-188	78	-59,68	3,83
Кредиторская задолженность	344	175	1867	109,21	81,78	91,79	-169	1692	-27,43	10,01
Итого	532	175	1945	168,89	81,78	95,62	-357	1770	-87,11	13,85
БАЛАНС	315	214	2034	100	100	100	-101	1820	0,00	0,00

Согласно таблице 11 в составе организации полностью отсутствуют долгосрочные обязательства. Наибольший удельный вес в структуре пассивов занимают кредиторская задолженность - это 91,79% всех пассивов организации в 2016 году.

Сумма нераспределенной прибыли к концу 2016 года немного увеличилась и составила 80 тыс. руб. сумма уставного капитала не менялась на протяжении трех лет и составляет 10 тыс. руб.

Увеличение нераспределенной прибыли говорит о расширении возможностей пополнения оборотных средств для ведения нормальной хозяйственной деятельности.

В таблице 12 представим данные для анализа показателей финансовой устойчивости ООО РИК "КАМЕРТОН".

Таблица 12 - Показатели финансовой устойчивости ООО РИК "КАМЕРТОН"

Показатель	2014 г.	2015 г.	2016 г.	Рекомендуемое нормативное значение
1. Коэффициент абсолютной ликвидности	0,29	0,11	0,00	>2
2. Критический текущей ликвидности	0,17	0,13	0,00	от 1,5 до 2,5
3. Критический коэффициент ликвидности	0,59	1,21	1,05	>0,8
4. Коэффициент обеспеченности оборотных активов собственными источниками	-0,70	0,17	0,04	<0,1
5. Коэффициент автономии предприятия	-0,69	0,18	0,04	>0,5
6. Коэффициент финансовой устойчивости	-0,69	0,18	0,04	-
7. Коэффициент маневренности собственного капитала	1,01	0,95	1,00	>0,5

Как показал анализ показателей финансовой устойчивости в 2016 году большинство коэффициентов снизились.

Коэффициент автономии в 2016 году равен 0,04, что на 0,14 ниже показателя 2015 года (0,18). Это говорит о том, что и в 2016 и в 2015 гг. собственный капитал ниже норматива. Это говорит о недостаточной финансовой устойчивости. При сравнении собственного капитала с оборотными активами, можно сделать вывод, что собственных средств не достаточно, так как в 2015 и в 2016 гг собственный капитал ниже оборотных активов. Это говорит о том, что ООО "РК Камертон" не может покрыть все оборотные активы. Известно, что при ликвидном балансе объем собственного капитала должен быть в 1,1 раза выше объема оборотных активов.

Коэффициент обеспеченности собственными оборотными средствами в 2016 году составляет 0,04, что на 0,13 ниже показателя 2015 года.

Коэффициент маневренности собственного капитала в 2016 году составил 1 что на 0,05 выше показателя прошлого года, за счет роста в 2016 году собственных оборотных средств.

Агентство недвижимости "Камертон" специализируется на управлении объектами коммерческой недвижимости, консалтинговых услугах в области развития и оптимального использования недвижимости, а так же предоставляет риэлтерские услуги на рынке коммерческой и жилой недвижимости в России и за рубежом.

Агентство недвижимости "Камертон" согласно основным видам деятельности имеет право осуществлять свою деятельность на рынке оборота объектов жилой недвижимости, а точнее на рынке жилья.

Не все объекты жилого фонда можно отнести к жилой недвижимости, так как среди них в деятельности агентства встречаются и неприватизированные квартиры и комнаты и дома с земельными участками, не прошедшие государственной регистрации, а также кооперативное жилье. (таблица 13)

Таблица 13 - Объекты направления деятельности агентства недвижимости "Камертон" на рынке жилья

№	Объекты первичного рынка жилья	№	Объекты вторичного рынка жилья
1.	Только, что построенная жилая недвижимость, прошедшая регистрацию и не имеющая амортизации (жилая недвижимость)	1.	Объекты по приватизации
		2.	Объекты жилого фонда, имеющие амортизацию, и ранее участвующие в сделках на первичном и вторичном рынке (жилая недвижимость)
2.	Объекты долевого строительства, не прошедшие регистрацию	3.	Кооперативное жилье
		4.	Объекты жилого фонда на основе договора социального найма

Все сделки на рынке жилья агентство недвижимости "Камертон" делит на сделки на первичном и сделки на вторичном рынке жилья. Однако классификация объектов, относящихся к первичному и вторичному рынку, соответствует общепринятой классификации среди риэлторов, но не соответствует нормативной и законодательной литературе.

Каждый из объектов первичного и вторичного рынка отличается по процедуре совершения сделок, их сопровождению.

На основании классификации объектов на объекты первичного и вторичного рынка жилья количество сделок на рынке жилья представлено в таблице 14 структуре сделок большая доля принадлежит объектам вторичного рынка жилья. Кроме того, в 2014 году происходит повышение доли объектов вторичного рынка жилья с 82,9% до 84%, а затем в 2015 году снижение доли объектов первичного рынка жилья до 81,6%.

Таблица 14 - Структура сделок агентства недвижимости "Камертон" на рынке жилья за 2014-2016 гг. (количество сделок)

№	Виды сделок	2014	2015	2016	Изменение
					Изменения 2015 года по отношению к 2014 году	Изменения 2016 года по отношению к 2015 году
1.	Первичный рынок	6345	12456	16765	6111	4309
2.	Вторичный рынок	29231	63348	71456	34117	8108
3.	Всего	35576	75804	88221	40228	12417

Однако в структуре сделок на основе объектов как первичного, так и вторичного рынка жилья также происходили изменения.

В структуре сделок первичного рынка жилья за три анализируемых года большая доля принадлежит объектам жилой недвижимости.

Вторичный рынок жилья также характеризуется динамикой и колебаниями.

Таблица 15 - Количество сделок агентство недвижимости "Камертон" на первичном рынке жилья за 2014-2016 гг. (количество сделок)

№	Виды сделок	2014	2015	2016	Изменение
					Изменения 2015 года по отношению к 2014 году	Изменения 2016 года по отношению к 2015 году
1.	Жилая недвижимость	2127	7567	9176	5440	1609
2.	Долевое строительство	4432	5345	7165	913	1820
3.	Всего	6559	12912	16341	6353	3429

Изменение в структуре объектов сделок на вторичном рынке жилья характеризуется колебаниями.

Таблица 16 - Динамика сделок агентства недвижимости "Камертон" на вторичном рынке жилья за 2014-2016 гг. (количество сделок)

№	Виды сделок	2014	2015	2016	Изменение
					Изменения 2015 года по отношению к 2014 году	Изменения 2016 года по отношению к 2015 году
1.	Приватизация жилья	8342	12234	18234	3892	6000
2.	Жилая недвижимость	16123	44342	46254	28219	1912
3.	Кооперативное жилье	2543	4543	3176	2000	-1367
4.	Жилье по договору социального найма	3234	3154	4153	-80	999
	Всего	30242	64273	71817	34031	7544

Только доли кооперативного жилья и по договору найма имеют тенденцию к снижению. Наибольшая доля в структуре объектов вторичного рынка жилья у жилой недвижимости - 55,2% (2014), 69,8% (2015), 64,8% (2016). Анализ направлений деятельности агентства недвижимости "Камертон" на рынке жилья показал, что наибольшая доля сделок в деятельности агентства осуществляется на вторичном рынке жилья (2016 г. - 81,6%).

Вторичный рынок неоднозначен, и по количеству сделок в деятельности агентства наибольшая доля принадлежит объектам жилой недвижимости (2016 г. - 64,8%) и сделкам по приватизации (2016 г. - 25,4%).

По прогнозам на начало 2014 года объем предложения нового жилья может снизиться еще на 10-15%, а появления большого количества новых проектов ожидать не следует.

Поэтому работа на вторичном рынке, как основное направление деятельности агентства недвижимости "Камертон", оправдана.

3. Механизм управления эффективностью деятельности риэлторского агентства на основе сбалансированной системы показателей

3.1 Ключевые показатели эффективности риэлторского агентства в сбалансированной системе показателей

Различные стороны предпринимательской и финансовой деятельности агентства недвижимости находят свое отражение в системе показателей финансовых результатов. Эту систему образуют показатели прибыли и рентабельности, а также валового дохода - выручки от реализации продукции (работ, услуг).

Анализ показателей эффективности операций агентства по операциям с недвижимостью в динамике и на основной деятельности (структура), позволяет определять самые эффективные указания дальнейшего развития агентства.

Таблица 17 - Показатели, характеризующие проведение сделок на рынке жилья агентства недвижимости "Камертон" за период 2014-2016 гг.

№	Показатели	2014	2015	2016	Изменение
					Изменения 2015 года по отношению к 2014 году	Изменения 2016 года по отношению к 2015 году
1. Первичный рынок
1.1	Количество сделок, шт.	6559	12912	16341	6353		3429
1.2	Выручка от реализации услуг, млн. руб.	103,3	349,6	575,6	+246,3
1.3	Прибыль от реализации, млн. руб.	10,83	62,282	122,382	+51,452		+60,1
2. Вторичный рынок
2.1	Количество сделок, шт.	30242	64273	71817	34031		7544
2.2	Выручка от реализации услуг, млн. руб.	388,7	1048,8	1281,3	+1437,5		+232,5
2.3	Прибыль от реализации, млн. руб.	49,5	187,3	272,38	+137,8		+85,08

Основные показатели, необходимые для расчета эффективности сделок на первичном и вторичном рынке жилья агентства недвижимости представлены в таблице 17.

На основе данных, представленных в таблице 20 можно сделать предварительный вывод, что большая доля в выручке и прибыли от реализации приходится на сделки по вторичному рынку жилья.

Динамика изменений количества сделок по каждому рынку, выручки и прибыли показывает, что прирост выручки и прибыли на прирост сделок на каждом рынке имеет отличия.

Сравнительный анализ эффективности сделок на первичном и вторичном рынке жилья агентства недвижимости "Камертон" за 2014-2016 гг. проведем на основе расчетов в таблицах 18-19.

Таблица 18 - Показатели, характеризующие эффективность сделок агентства недвижимости "Камертон" на первичном рынке жилья за 2014-2015 гг.

№	Показатели	Ед. изм.	Прирост
			2015 2014	2016 2015
1.1	Прирост количества сделок	шт.	6353	3429
1.2	Прирост выручки от реализации услуг	млн. руб.	+246,3	+226,0
1.3	Прибыль от реализации	млн. руб.	+51,452	+60,1
1.4	Прирост рентабельности продаж	%	+20,89	+26,6

Анализ данных таблицы 19 позволяет сделать вывод, что, несмотря на некоторые колебания в показателях эффективности сделок на первичном и вторичном рынках, прирост рентабельности сделок на вторичном рынке больше, чем на первичном.

Итак, тенденция повышения эффективности сделок на вторичном рынке, указывает на то, что дальнейшее направление деятельности агентства недвижимости "Камертон" должно быть связано со сделками на вторичном рынке жилья.

Таблица 19 - Показатели, характеризующие эффективность сделок агентства недвижимости "Камертон" на вторичном рынке жилья за 2014-2016 гг.

№	Показатели	Ед. изм.	Прирост
			2015-2014	2015-2014
1.1	Прирост количества сделок	шт.	34031	7544
1.2	Прирост выручки от реализации услуг	млн. руб.	+1437,5	+232,5
1.3	Прибыль от реализации	млн. руб.	+137,8	+85,08
1.4	Прирост выручки в зависимости от прироста сделок	млн. руб.	+42,28	+29,6
1.5	Прирост прибыли на прирост сделок	млн. руб.	+4,05	+10,635
1.6.	Прирост рентабельности продаж	%	+9,59	+35,9

Основной проблемой деятельности ООО РИК "КАМЕРТОН" является риски с деятельностью агентства.

Таблица 20 - Сравнительная эффективность сделок на первичном и вторичном рынке жилья агентства недвижимости "Камертон" за 2014-2016 гг.

№	Прирост рентабельности продаж	2015/2014	2016/2015
1.	Первичный рынок	+20,89	+26,6
2.	Вторичный рынок	+9,59	+35,9

Экспертами была выполнена диагностика происхождения рисков в ООО РИК "КАМЕРТОН" с использованием калькулятора внутренней рискованности. Этот метод позволил выполнять диагностику отдельных пунктов и потенциальной интенсивности организации, проводящей к конфликтам и нарушению баланса и на основе полученных результатов разработаны соответствующие рекомендации о формировании или корректировке стратегии развития бизнеса.

Используемый "калькулятор риска" включает три ряда ключей в главных указаниях риска: организационный рост, корпоративная культура, управление информацией. Калькулятор риска основывается на четырех ключах, три из которых характеризуют направленную интенсивность и четвертое - сумма трех предыдущих ключей. В конце вычислен "общий" индикатор внутренней рискованности организации (приложение В).

Выполненные вычисления, показали, что "общий" индикатор внутренней рискованности ООО РИК "КАМЕРТОН" составляет 60 пунктов. Это говорит об устойчивом в целом ситуации в организации, так как оценка добирается до зоны от 42 до 68 пунктов. Однако, управление ООО РИК "КАМЕРТОН" должно обратить внимание на профиль оценок и их однородности. Таким образом, амплитуда оценок составляет от 4 пунктов для уровня сложности и скорости операции на 9 пунктов для уровня наказуемости предприятия.

Результаты опроса высшего руководства показали, что самые сильные побуждения реализации стратегии рисков для организаций были: укрепление конкурентных преимуществ ООО РИК "КАМЕРТОН" (8 пунктов), более эффективное размещение капитала (7 пунктов).

Для того чтобы выполнить явно выраженную диагностику рисков ООО РИК "КАМЕРТОН" используется инструмент, позволяющий оценивать фон риска организации. В наиболее общем мнении "термометр риска" представляет табличный тест, вопросы которого отражают главный список ценностей организации. Суммы ответов каждой колонки умножены на эмпирические коэффициенты, характеризующие результаты к общему приблизительному индикатору.

Таблица 21 - Мотивационные факторы перехода руководства "Камертон" к стратегическому отношению к рискам

Мотивационные факторы	Балл
	1	2	3	4	5	6	7	8	9	10
Усиление конкурентных преимуществ								+
Более эффективное размещение капитала							+
Более точно соответствовать законам							+
Защита от волатильности доходов						+
Учет финансовых рисков в бюджетах и планах						+
Снижение стоимости страхования				+

Для организации с нормальным рисковым фоном такая "температура" составляет 36,6. (табл.22).

Таблица 22 - Фрагмент диагностического теста рисковой "температуры" "Камертон"

Вопросы	Вариант ответа			Влияние зоны вопроса на интегральный риск фирмы (от 0 до 10)
1. Принадлежит ли "Камертон" территория, на которой находится ее жизненно важная недвижимость	Да, полностью	Частично	Мы работаем на арендованной территории	2
2. Проводится ли переоценка активов на риски	Да	Нет	Вопрос не понятен	4
3. Хорошая ли у "Камертон" кредитная история	Хорошая	Фирма кредитом не пользуется	Плохая	9
4. Известно ли, сколько дней продержится "Камертон" без необходимых потерь в случае серьезных перебоев поставки материалов или замедления сбыта	Достаточно долго, чтобы принять меры	Перебои в поставках или сбыте наносят фирме серьезный урон	Не известно	10
5. Как инвестируются временно свободные финансовые фонды	Умеренно агрессивно	Консервативно	Определенной политики нет	3
……
35. Становятся ли вопросы управления рисками организации на совещаниях ее высшего руководства	Не реже одного раза в месяц	Не реже одного раза в квартал	Никогда	2
Подведение итогов
Сумма количества ответов по каждой колонке	∑=6	∑=11	∑=17	∑=158
Эмпирические коэффициенты	1,0	1,05	1, 20
Итог	6	11,55	20,4	∑=37,95

Проведенная диагностика анонимно в виде короткого мозгового штурма показала, что "рисковая температура" "Камертон" колеблется в пределах 37,65 - 37,95, при этом сумма коэффициентов влияния вопросов на интегральный риск организации находится в пределах 146 - 158 баллов, т.е. в среднем 4,2 - 4,5 балла на каждый вопрос.

Результаты диагностики показали, что наибольшее влияние на интегральный риск "Камертон" оказывают такие моменты, как:

лояльность потенциальных покупателей - 10 баллов;

доля просроченных платежей к оплате более 20% общей суммы - 10 баллов;

недостаточная доходность организации - 10 баллов;

перебои в поставках или сбыте услуг, наносящие серьезный урон - 10 баллов;

доля просроченных платежей к получению более 20% общей суммы - 9 баллов;

хорошая кредитная история организации - 9 баллов.

Внесем предложения по управлению деятельностью ООО РИК "КАМЕРТОН". Так, под постоянным контролем руководству организации следует держать выявленные выше рисковые экспозиции, т.к. они в основной своей массе влияют на рисковую ситуацию и способствуют повышению "рисковой температуры" до 38.

Проведенная в исследовании картография рисков организации ООО РИК "КАМЕРТОН", заключается в определении опасных мест компании в технологическом, географическом, психологическом, финансовом и других аспектах.

Данный вопросник состоит из 93 вопросов и затрагивает все основные сферы деятельности ООО РИК "КАМЕРТОН". Преимущество такого стандартизированного вопросника заключается в том, что он универсален, результаты можно сравнивать, сбором информации может заниматься даже малоопытный специалист по риск - менеджменту. Вопросы сгруппированы по типам экспозиции и отдельным объектам анализа, что в результате позволило подвести итоги по всей организации, её объектам и видам ценностей, подвергающихся риску. Данные из вопросника перенесены на карту риска.

Проведенные нами исследования показали, что реальное состояние системы управления риском должно начинаться с осознания руководством ООО РИК "КАМЕРТОН" всей важности и ответственности этой работы. Принятие этой мысли зависит от характера, личностных качеств руководителя, а также от уровня развитости организации с точки зрения системы риск-менеджмента. Обоснованная система риск-менеджмента позволит руководству всех уровней управления принимать решения более точно и взвешено, а не традиционно или "на глазок".

Выявленные риски, оцененные опытным путем, и также их интегрированной оценкой (индекс риска), показаны в форме таблицы 23.

Таблица 23 - Оценка вероятности, ущерба и интегральная оценка основных коммерческих рисков "Камертон"

№ п/п	Вид коммерческого риска	Вероятность (балл)	Ущерб (балл)	Индекс риска
1	Риск форс-мажорных обстоятельств	1	4	4
2	Риск снижения объемов реализации из-за падения спроса на услуги	2	3	6
3	Риск зависимости от поставщиков	1	2	2
4	Риск снижения объемов реализации под воздействием сезонности спроса	5	2	10
5	Риск отказа клиента от оплаты	1	1	1
6	Риск отказа клиента от услуги	2	1	2
7	Риск, связанный с низкой платежеспособностью покупателя	3	3	9
8	Риск, связанный со снижением качества товара в процессе обращения	2	2	4
9	Риск, связанный с повышением закупочной цены материалов	4	1	4
10	Риск, связанный с работой персонала предприятия	1	3	3
11	Риск систем	1	2	2

Из таблицы 23 мы видим, что часть значительного риска (на индексе риска) ООО РИК "КАМЕРТОН" является риском понижения объемов сбыта под влиянием сезонности требования; риск соединился с низкой платежеспособностью покупателя, риском понижения объемов сбыта из-за повышения цен на недвижимость.

Таким образом, были рассмотрены, оценены опытным путем, самые существенные типы коммерческих рисков ООО РИК "КАМЕРТОН".

Для анализа позиции риска ООО РИК "КАМЕРТОН" применен анализ, позволяющий в ходе сравнения коэффициентов в динамике и на структурных подразделениях, выявить определенные зоны риска в организационной деятельности. Выполненные вычисления, показали, что "общий" индикатор внутренней рискованности ООО РИК "КАМЕРТОН" составляет 60 пунктов.

Это говорит об устойчивой в целом ситуации в организации, так как оценка добирается до зоны от 42 до 68 пунктов. Однако управление организацией должно обратить внимание на профиль оценок и их однородности. Для того чтобы выполнить диагностику рисков ООО РИК "КАМЕРТОН" использован инструмент, позволяющий оценивать фон риска организации в наиболее общем мнении "термометр риска", который представляет табличный тест, и вопросы отражают основной список ценностей организации. Суммы ответов на каждой колонке умножены на эмпирические коэффициенты, сокращающие результаты к общему приблизительному индикатору. Для организации с нормальным фоном риска такая "температура" составляет 36,6. Диагностика в форме короткого мозгового шторма показала, что "температура риска" ООО РИК "КАМЕРТОН" колеблется в 37,65 - 37,95.

Итак, оценены риски в ООО РИК "КАМЕРТОН", на основе применения "рискового калькулятора", позволяющая руководителям проводить диагностику отдельных точек и направлений потенциальной напряженности в организации, ведущих к конфликтам и нарушению равновесия и на основе полученных результатов своевременно проводить корректировку стратегии развития бизнеса, осуществлено ранжирование рисков ООО РИК "КАМЕРТОН", определены виды и роль мотивационных факторов перехода руководства предпринимательских структур к стратегическому отношению к рискам и проведена экспресс-диагностика рисков в предпринимательстве, позволяющая оценить рисковый фон организации.

Для увеличения эффективности управления рисками в ООО РИК "КАМЕРТОН" должна быть создана организационная структура управления рисками.

Анализ работы бизнес-единицы ООО РИК "КАМЕРТОН" показал главный недостаток: функциональные специалисты заняты только в решении местных задач подразделения, и достижение местных целей не всегда приводит к организационным целям.

Системное внедрение управления рисками в ООО РИК "КАМЕРТОН" следующих экономических принципов:

интегрированный, системный подход к управлению рисками;

координация операций с отделениями";

управление рисками посредством предупредительных действий;

оценка потенциальных рисков в целях принятия соответствующих решений;

риск оценен в связи с прибыльностью бизнеса.

Организация управления рисками в ООО РИК "КАМЕРТОН" позволяет внедрять перечисленные принципы. Главные методы идентификации рисков: интервью; опрос; анализ бизнес-процессов; набор и анализ истории уже внедренных событий риска в компании; набор и анализ истории событий риска в отрасли, регионе, стране; анализ внешней и внутренней отчетности компании.

Таким образом, в ООО РИК "КАМЕРТОН" есть фиксированное улучшение методологии системы управления рисками, развитие предложений относительно увеличения эффективности и надежности управления рисками, развитие и развертывание реестра рисков, карт и матриц рисков, вычисления интегрированного индикатора инвестиционной привлекательности.

Организация отдела управления рисками позволяет управлять рисками в ООО РИК "КАМЕРТОН", позволяет директору более обоснованные управленческие решения на основе комплексного подхода.

Так, анализ системы управления рисками ООО РИК "КАМЕРТОН" показал, что в предприятии отсутствует не только система эффективного управления финансовых и человеческих ресурсов в целях максимального уменьшения на уровне риска, но также и комплексного подхода, позволяя указывать фактические типы рисков, переоценивать влияние и контролировать последствия управления рисками в структурных связях компании.

Отсутствие отрасли методические рекомендации об управлении рисками на ООО РИК "КАМЕРТОН" определяет потребность развития и развертывания сложной системы управления рисками, при учете внешних и внутренних факторов риска, позволяющих увеличить эффективность за счет оптимизации структуры ООО РИК "КАМЕРТОН" и улучшения инвестиционной политики фирмы. Комплексный подход к управлению рисками ООО РИК "КАМЕРТОН" состоит в классификации рисков, в идентификации факторов, определяющих уровень риска, возможные последствия, развитие мер, которые не позволяют, предотвращая или сокращая ущерб от влияния негативных факторов. Основные факторы, определяющие уровень риска экономической деятельности в России и, во многих отношениях, функционируя оказание негативное влияние на результаты ООО РИК "КАМЕРТОН" - внешняя цель.

Формируясь в ООО РИК "КАМЕРТОН" система управления рисками предлагается объединению, структурному и организационном, процесс и функциональные подходы, принимающие во внимание уровень риска, меры для управления рисками, процесса управления в организации и преимуществах существующих организационных структур управления рисками на рынке недвижимости.

3.2 Основные направления повышения эффективности предпринимательской деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости

Проводимые исследования позволили распределять следующие главные стадии разработки и утверждения стратегии управления рисками организации. Приглашение внешнего консультанта позволяет иметь третью сторону, более объективное представление извне, чтобы видеть реальные ценности ООО РИК "КАМЕРТОН", являющегося в условиях риска. Таким образом, у службы управления рисками есть собственное предоставление, и согласно ему выполняет операции (рис.3).

Рисунок 3 - Основные этапы формирования стратегии управления риском "Камертон"

Предлагаемая система управления рисками позволяет создавать безопасность, которой управляют, увеличивать эффективность, предоставлять стабильность, уверенность, надежность организации, и также дополнительный потенциал: технологический, инвестиции, рынок.

Таким образом, предложим основные этапы формирования службы управления рисками в ООО РИК "КАМЕРТОН":

этап - назначение управления службой управления рисками на заместителе директора ООО РИК "КАМЕРТОН";

этап - соответствие сотрудников, среди которых работа распределена в двух направлениях: предотвращение опасных ситуаций и уменьшение в последствиях в случае ситуаций с риском;

этап - в организационном распределении отделов анализа степени риска и бизнес-управления безопасностью разумны.

В сфере рынка недвижимости управления рисками может состоять из следующих функциональных отделов: отдел координации, отдел анализа степени риска, отдел планирования антикризисных действий, самострахования и страхового отдела, управленческого отдела.

Это разумно главе службы управления рисками создать необходимый тип организационной структуры, способной, чтобы предоставить интегральную систему управления рисками во время работы с различными типами риска. Главные цели совета директоров, служба управления рисками и структурных подразделений предоставлены в приложении Г.

В случае распределения обязательств среди штата службы внедрения управления рисками следующих принципов предлагается:

сложность (систематизация) объема всех взаимосвязей бизнес-процессов в организации;

развитие и координация служебных обязанностей между ключевыми подрядчиками службы;

компетентная мотивация штата службы управления рисками;

некоторые типы работ на управлении рисками должны быть распределены, когда это возможно, в независимой сфере деятельности;

полное устранение несоответствий, дублирований, противоречий в случае распределения обязательств сотрудников.

Структура службы управления рисками независимо от размеров организации, уровня и вероятности появления рисков в нем должна обладать к следующим требованиям:

линейные свойства, предоставляющие индивидуальному управлению службой;

заинтересованный штат структурных подразделений организации;

профессиональный штат службы управления рисками;

проектные структуры в управлении рисками согласно каждому проекту;

возможности управления рисками в непредвиденных ситуациях 24 часа в день 7 дней в неделю.

Это предлагается, чтобы предоставить специалистам службы управления рисками высшее руководство организации следующей информации:

страховые премии, административные расходы и потери в случае кризисной ситуации;

ретроспективный анализ изменения стоимости рисков;

прогнозы сценария возможных будущих потерь;

связь между расходами по системе управления рисками и доходом ООО РИК "КАМЕРТОН";

сопоставительный анализ является риском;

возможные варианты аутсорсинга рисков;

страховые платежи и требования на застрахованных событиях;

процедуры управления рисками используются в ООО РИК "КАМЕРТОН";

анализ и сравнение целей и результаты сервисного риска управления;

рекомендации о дальнейшем развитии службы управления рисками в организации.

Линейная карта распределения ответственности штата службы управления рисками для ООО РИК "КАМЕРТОН", предоставлена в таблице 24.

В этом распределении карты ответственности сделан на этапах управленческого цикла, таких как отчет проблем, планирования, принятия решений, организации выполнения решений, контроля, обучения персонала, и также на функциях управления рисками.

Таблица 24 - Линейная карта распределения ответственности сотрудников службы риск-менеджмента для "Камертон"

Функции	Этапы управленческого цикла
	Постановка проблем	Планирование	Принятие решений	Организация исполнения решений	Контроль	Обучение кадров
	Исполнители
Идентификация и анализ потерь	Зам. директора	Служба РМ	Ген. директор	Зам. директора	Ген. директор	Служба РМ
Изучение альтернативных методик управления рисками	Служба РМ	Служба РМ	Зам. директор	Служба РМ	Зам. директора	Внешний консультант
Адаптация и применение технологий управления рисками	Начальник отдела экспедирования	Начальник отдела экспедирования	Зам. директор	Зам. директора	Внешний консультант
Диагностирование рисков		Структурные подразделения	Начальник отдела экспедирования	Отдел технического контроля	Начальник отдела экспедирования
Мониторинг результатов		Служба РМ	Ген. директор	Служба РМ	Начальник отдела экспедирования

Таким образом, взаимосвязи службы управления рисками с такими функциональными службами ООО РИК "КАМЕРТОН", как: бухгалтерия, финансовая, маркетинг, персонал, техническое обслуживание и производство. Выбор этих служб объяснен этим в анализе в отделе управления рисками, самые близкие связи с этими службами наблюдаются.

Следующее несут к большинству приоритетных указаний отношений службы управления рисками с главными функциональными службами в зависимости от узости коммуникаций.

. "Служба управления рисками - высшее руководство ООО РИК "КАМЕРТОН". В этой паре функция управления рисками находится в прямом подчинении стратегическому управлению. Таким образом, пост главы службы управления рисками занимается одним из заместителей руководителя организации.

. "Служба управления рисками - бухгалтерия". Специалисты бухгалтерии, вследствие профессиональной деятельности, непосредственно способствуют идентификации определенного числа потерь, или перерасхода, проблемных зон. Во многих, особенно крупных организациях, работают бухгалтер, в высоком уровне, владеющем методами финансового менеджмента, и поэтому они могут составить определенную альтернативу специалисту службы управления рисками. Кроме того, вследствие высокой ответственности за результаты финансового учета, личные особенности, уникальное знание, навыки и способности бухгалтеров создают потребность защиты ООО РИК "КАМЕРТОН" от человеческих рисков.

. "Служба управления рисками - финансовые службы". Узость коммуникации специалистов этих служб объяснена следующим:

глава службы управления рисками подчиняется финансовому директору организации;

специалистам Финансового отдела принадлежит информация о финансовых угрозах и потерях, необходимых для менеджеров по рискам;

перед различными инвестициями денежного Финансового отдела дает необходимые оценки и рекомендации;

в случае с захватом кредитов на стороне финансовые службы определяют наиболее приемлемые условия кредитования.

Все это свидетельствует о доступности близкой связи между штатом служб управления рисками и финансами.

. "Служба управления рисками - маркетинговая служба". Среди всех элементов маркетинга взаимосвязи с потребителями находятся, по нашему мнению, на самом важном месте. От эффективности работы с клиентами, службами, в целом зависят организационные работы как прямая производительность изображения его работы.

В этом случае есть много ситуаций с риском: спрос на службы сезонное. В этом отношении специалисты в управлении рисками помогут маркетинговым специалистам разрабатывать действия антириска в сфере коммуникации с потребителями.

. "Служба управления рисками - отдел организации продаж объектов недвижимости. В производственных подразделениях есть высокая вероятность риска потерь здоровья, работоспособности и даже жизни работников. Кроме того есть риски разбивки дорогого оборудования вследствие непрофессиональных действий сотрудников производственных служб. В этом случае линейные руководители производственных подразделений организации могут предоставить большую помощь менеджерам по рискам. Они способны, чтобы предупредить управление против риска потери конкурентоспособности и доли рынка ООО РИК "КАМЕРТОН".

. "Служба управления рисками - экспедиционный отдел". Взаимосвязь специалистов этих двух служб состоит в том, что у водителей и грузовых экспедиторов, имея широко знание и способности развития дизайн-проектов, планов комнат, новых технологий, есть непосредственное воздействие на возможные потери с точки зрения оценки, прогнозов и методов защиты от риска.

. "Служба управления рисками - вспомогательные службы инфраструктуры". Эти специалисты непосредственно заняты выполнением действий антириска в организации, и также ликвидируют последствия в случае подхода ситуации с риском.

. "Служба управления рисками - кадровая служба". Персонал организации является одним из основных элементов системы управления рисками. Задача кадровой службы состоит в самом эффективном соответствии, договоренности, повышении квалификации персонала. Рассмотренный выше руководства взаимодействий службы управления рисками с функциональными службами ООО РИК "КАМЕРТОН" добавлены с ситуативными планами и матрицами распределения обязанностей. Показано, что взаимодействие службы управления рисками с функциональными службами управления стремится к решению следующих задач:

обеспечение определенной ставки устойчивого роста ООО РИК "КАМЕРТОН" принятие во внимание возможных рисков неспособности оказания услуг и других потерь;

обеспечение стабильности и уверенности в будущем посредников смежные и другие организации;

обеспечение этики и социальной ответственности бизнеса ООО РИК "КАМЕРТОН";

повышение цены стоимости системы риск менеджмента на минимуме, достаточном для эффективной работы уровня ООО РИК "КАМЕРТОН".

Эффективные методы анализа и оценки риска позволяют выбрать такую стратегию коммерческой деятельности, которая обеспечивает минимальный проигрыш (упущенную выгоду), достижение лучших результатов при изменяющихся внешних и внутренних условиях и в целом дает возможность прогнозировать изменение конъюнктуры рынка.

Обеспечение конкурентоспособности организации в условиях рыночной трансформации требует повышения эффективности использования рыночных инструментов, согласованного решения задач формирования соответствующих структур, основной целью которых является объединение всех необходимых элементов в общий воспроизводственный контур нового технологического уклада, создание благоприятных условий для модернизации и повышения эффективности деятельности "Камертон".

Анализ экономических ресурсов организации не дает цельную картину изменения ресурсного потенциала. В связи с этим возникает необходимость в определении комплексной оценки ресурсного потенциала. С использованием данного алгоритма проведена оценка ресурсного потенциала (табл.25).

Таблица 25 - Интегральная оценка ресурсного потенциала "Камертон" за 2008-2015 годы

Годы	2009	2010	2014	2015	2016
Интегральная оценка	74,9	75,5	77,1	80,1	82,5
Темпы роста, %	-	100,8	102,1	103,9	103,1

Уровень ресурсного потенциала, представленный в динамике, позволяет судить о мере приближения его к эталонному состоянию и чем этот разрыв меньше, тем выше возможности данной торговой организации, а, следовательно, и ее конкурентоспособность, поскольку именно ресурсный потенциал является основой успешного развития организации. Чем больше разрыв между эталонным состоянием ресурсного потенциала организации и ее фактическим состоянием, тем выше возможность банкротства. Другими словами, разность между 100 и фактическим уровнем ресурсного потенциала есть не что иное, как ресурсный риск. Он отражает тот недостаток в ресурсах, устранение которого позволило бы организации стать абсолютно конкурентоспособной, и банкротство как случайное событие стало бы невозможным с вероятностью ноль.

Уровень экономического развития "Камертон", по мнению автора, представляет собой оценку по совокупности факторов, отражающих стабильное развитие его ресурсного потенциала, высокую эффективность использования экономических ресурсов и деятельности в целом. Для оценки уровня экономического развития торговой организации автором используется система относительных показателей. Абсолютные показатели здесь вряд ли позволят дать оценку, поскольку они в основном зависят от величины организации, а не от эффективности ее деятельности.

Для оценки уровня экономического развития торговой организации предлагается использовать метод расчета интегральной оценки потенциала многомерного динамического объекта.

Для расчета интегральной оценки уровня экономического развития используется алгоритм, состоящий из двух этапов. С применением данного алгоритма получено значение интегральной оценки уровня экономического развития "Камертон" (табл.26).

Таблица 26 - Интегральная оценка уровня экономического развития "Камертон" за 2008-2015 годы

Годы	2009	2010	2014	2015	2016
Интегральная оценка	85,3	87,1	87,1	91,2	89,4
Темпы изменения, %	-	102,1	100,0	104,7	98,0

При необходимости инвестирования "Камертон", она подвергается риску недостаточной рентабельности вкладываемого капитала и несвоевременности возврата заемных средств в условиях неопределенности.

Разрыв между эталонным и достигнутым уровнями экономического развития можно интерпретировать как бизнес-риск. В этом случае эталонное состояние понимается как абсолютная состоятельность "Камертон" и вероятность банкротства равна нулю. По мере увеличения этого разрыва уровень несостоятельности растет, и вероятность банкротства увеличивается. Следовательно, уровень экономического развития торговой организации является основой бизнес-риска и разность между эталонным состоянием и достигнутым в 2015 году уровнем экономического развития, равная 10,6, есть не что иное как уровень несостоятельности или бизнес-риск.

Проведенные исследования позволяют предложить следующий алгоритм оценки рисков "Камертон" (см. приложение Е).

Обобщив и оценив подходы различных авторов, занимающихся проблемой оценки рисков, считаем, что оценка рисков состоит из трех этапов.

Первый этап - идентификация рисков. Получение и обработка информации является ключевым аспектом при идентификации и оценке рисков, так как наличие достоверной информации позволяет в дальнейшем принимать правильные управленческие решения в условиях риска и неопределенности. При оценке рисков "Камертон" целесообразно произвести фиксацию рисков, то есть ограничить количество существующих рисков, используя принцип "разумной достаточности". Этот принцип основывается на учете наиболее значимых и наиболее распространенных рисков для оценки предпринимательской деятельности "Камертон".

Второй этап - анализ рисков с помощью качественного и количественного методов оценки. Данный этап позволяет определить характер рисков, их свойства меняться в различных ситуациях деятельности предприятия. Первоначально следует оценивать риски по качественным показателям, так как дальнейшая количественная оценка проводится на основании результатов качественной оценки.

Преимущество предлагаемого подхода заключается в том, что уже на начальном этапе анализа руководитель "Камертон" может наглядно оценить степень рискованности по количественному составу рисков и уже на этом этапе отказаться от претворения в жизнь определенного решения.

Следующим действием в предлагаемом алгоритме оценки рисков является систематизация всей полученной информации и проверка соответствия ее поставленным целям. На данном этапе необходимо убедиться в том, что цели и задачи оценки рисков достигнуты и полученные данные являются точными и исчерпывающими. Следует также отметить, что результаты проведенной оценки не всегда удовлетворяют первоначальным задачам. Отсюда возникает необходимость проведения дополнительной оценки рассматриваемых рисков, и соответственно процесс оценки рисков повторяется с учетом имеющихся результатов и необходимой конечной информации.

Заключительным этапом алгоритма оценки рисков является принятие решения о выборе методов управления рисками и составление отчета о проделанных операциях. Результатом оценки могут быть числовые данные вероятностей возникновения рисков, их характеристика, возможно также указание вероятного убытка или прибыли. В отчете экспертов могут быть даны рекомендации по управлению рисками, их допустимому значению и методам избегания рисковых ситуаций. Данный этап является заключительной и самой ответственной процедурой в оценке рисков торговой организации "Камертон".

Итак, охарактеризованы мероприятия по повышению эффективности управления рисками в "Камертон", предложены методические подходы к оценке ресурсного потенциала как фактора риска неконкурентоспособности торговой организации, также предложены методические основы оценки уровня экономического развития как обобщенного показателя риска несостоятельности торговой организации

Служба управления рисками должна функционировать на фиксированной основе в целях планирования, организации и выполнения определенных действий для профилактической и фактической защиты ООО РИК "КАМЕРТОН" против критических и жизненно важных проблем. Для увеличения управленческой эффективности рисками в ООО РИК "КАМЕРТОН" должна быть создана организационная структура управления рисками. Комплексный подход к управлению рисками ООО РИК "КАМЕРТОН" состоит в классификации рисков, в идентификации факторов, определяющих уровень риска, возможные последствия, развитие мер, которые не позволяют, предотвращая или сокращая ущерб от влияния негативных факторов.

Выводы и предложения

В последние годы рынок недвижимости находится в состоянии посткризисной стабильности: цены в основном топчутся на месте или подрастают на уровне инфляции. Вывести рынок из этого волатильного равновесия, характеризующегося частой сменой трендов могут только структурные изменения в мировой экономике. А пока их нет, погода на рынке зависит практически только от текущего макроэкономического фона.

В работе были выявлены основные задачи и способы их решения, на которые необходимо направлять денежные средства предприятию РИК "Камертон", чтобы утвердить свои позиции на рынке недвижимости.

В долгосрочной стратегии хотелось бы выделить как цель - строительство филиала ООО "РК КАМЕРТОН" в другом регионе России, что увеличит объём предоставляемых услуг, территорию сбыта объектов недвижимости и число потенциальных клиентов.

Рекомендации ООО "РК Камертон" с целью повышения эффективности деятельности:

) усиление материальной заинтересованности и повышение личной ответственности работников за выполнение установленных заданий;

) повышение профессионализма работников в решении вопросов, связанных с производством (организация подготовки и повышения квалификации);

) развитие прогрессивных форм организации и оплаты труда (сдельно-премиальной для рабочих);

) экономию всех видов материальных ресурсов, внедрение передовой технологии, новой техники, механизации и автоматизации производственных процессов, повышение технического уровня производства и производительности труда (пересмотр норм расхода материалов, совершенствования нормирования затрат труда). Представляется целесообразным осуществление указанных мероприятий в следующем году.

Повышение эффективности деятельности может быть самым разнообразным и зависеть от проработанности системы регулирования на предприятии, общей системы управления и особенностей деятельности самого предприятия. Для повышения эффективности деятельности, необходимо ввести экономические методы управления, обусловленные экономическими стимулами, - они предполагают материальную мотивацию, то есть ориентацию на выполнение определенных показателей или заданий.

Но главная проблема состоит в системе управления деятельности ООО "РК КАМЕРТОН" непосредственно руководством фирмы, чтобы провести полноценное стратегическое планирование агентства недвижимости необходимо усовершенствовать систему управления для нормализации деятельности данной организации.

Под совершенствованием управления деятельностью понимают определенный комплекс мероприятий в области преобразований, квалификации, деятельности, методов и приёмов, которые используются с целью оказания помощи людям и организациям стать более эффективными.

Практическое воплощение, методики развития совершенствования деятельности предприятия можно найти в статьях и работах специалистов консалтинговых фирм.

Любой процесс совершенствования начинается с адекватного анализа положения дел на момент исследования. Совершенствование системы нуждается в точном ориентире, первоначальных данных, позволяющих точно определить общее движение системы.

В управлении деятельностью ООО "РК КАМЕРТОН" присутствуют значительные расхождения от традиционно описанных форм администрирования, в частности на предприятии нет специалистов - маркетологов, как и нет отдельной службы (отдела маркетинга)

Деятельность ООО РИК "Камертон", которая сейчас осуществляется предприятием, является адекватной для рыночной ситуации и создает необходимые (или ожидаемые) объёмы спроса на услуги, предоставляемые предприятием. Поэтому нет смысла вкладывать ресурсы (деньги, время) в то, что и так удовлетворяет. Таким образом, и в области стратегического маркетинга в ООО РИК "Камертон" есть дефициты.

Любое совершенствование должно быть ориентировано на проблемы. Для построения рабочей модели совершенствования организации деятельности последовательно нужно учесть все особенности, которые были выявлены при анализе:

. Не все функции необходимые для поддержания ориентации предприятия выполняются.

. Присутствуют функции, которые поддерживаются нерегулярно, принятие решений по ним основано на интуиции первых лиц, субъективно.

. Отсутствует коллективное видение на стратегическое развитие компании.

. Между отделом продаж, отделом рекламы и менеджерами ССМ существует значительное разделение функций в процессе планирования и реализации стратегии - что приводит к тому, что "генеральным менеджером маркетинга", который объединяет все составляющие маркетинга - ассортимент, цену, каналы продвижения на рынок и маркетинговые коммуникации осуществляет генеральный директор. Это рождает противоположное работе в команде потенциал статусного конфликта - когда каждое из подразделений пытается привлечь в свою сторону большее количество ресурсов.

. Руководство компании не придает особого значения совершенствованию деятельности агентства, т.к. там преобладает сбытовая ориентация.

Для того чтобы избежать таких потерь, необходимо принять к действию следующие меры.

. Расширение рабочего коллектива;

. Подготовка и обучение персонала;

. Приобретение более полных знаний по существующим рынкам, на которых работает фирма;

. Изучение и анализ потенциальных рынков;

. Ежеквартально проводить опросы покупателей для выявления покупательских предпочтений;

. Появление отдела маркетинга или маркетиолога, которому необходимо вести учёт спроса на каждый вид услуги и принимать план, опираясь на полученную статистику;

. Отсутствие информации о предприятии в СМИ неблагоприятно сказывается на её имидже, влияет на спрос товаров, поэтому перед выводом на потребительский рынок новых товаров необходимо провести широкомасштабную рекламную кампанию;

. Разработка новых видов услуг с предварительным изучением нужд и потребностей потенциальных клиентов.

Список использованных источников и литературы

1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая, ст.130) от 30.11.1994 №51-ФЗ (ред. от 06.12.2014, с изм. от 27.06.2015).

2. Андреева, О. Профиль коммерческих рисков для отечественных фирм [Текст]. - М.: ИНФРА-М; НОРМА, 2014

. Анисимова, А.В. Методические подходы к оценке предпринимательских рисков фирмы в современных рыночных условиях [Текст]. - 4-е изд., перераб. и доп. - М.: ЮНИТИ, 2014. - 367 с.

. Асаул, А. Н, Карасев, А.В. Экономика недвижимости [Текст]: Учебное пособие для вузов. - М.: МИКХиС. - 2014. - 304 с.

5. Асаул, А.Н. Феномен инвестиционно-строительного комплекса или сохраняется строительный комплекс страны в рыночной экономике [Текст]. Монография. 2001. URL: #"907721.files/image002.gif">

Приложение Г

Приложение Д

Процесс управления бизнес-рисками

Приложение Е

Алгоритм управления рисками в "Камертон"

Приложение Ж

Модель определения метода управления рисками

Срок проявления	Степень воздей-ствия	Высокая степень воздействия						Средняя степень воздействия		Низкая степень воздействия
		Катастрофический риск		Критический риск		Максимальный риск		Высокий риск	Средний риск	Малый риск	Минималь-ный риск
	Эксперт-ная оценка	1	0,9	0,8	0,7	0,6	0,5	0,4	0,3	0,2	0,1
Краткосрочный
	0,9		УКЛОНЕНИЕ				ДИССИПАЦИЯ			ЛОКАЛИЗАЦИЯ
	0,8
	0,7
Среднесрочный	0,6
	0,5		ЛОКАЛИЗАЦИЯ
	0,4							Х		ДИССИПАЦИЯ
Долгосрочный	0,3
	0,2		ДИССИПАЦИЯ							КОМПЕНСАЦИЯ
	0,1

Эффективность деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости

Эффективность деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости

Введение

1. Экономическая эффективность как основной принцип осуществления предпринимательской риэлторской деятельности на рынке недвижимости

1.1 Эффективность деятельности как экономическая категория

1.2 Роль деятельности риэлторского агентства в функционировании рынка недвижимости

1.3 Принципы организации поиска резервов повышения эффективности предпринимательской деятельности

2. Общество с ограниченной ответственностью РИК "камертон" как субъект рынка жилой недвижимости

2.1 Характеристика управления и предпринимательской деятельности ООО РИК "Камертон"

2.2 Оценка результативности финансово-хозяйственной деятельности ООО РИК "Камертон"

3. Механизм управления эффективностью деятельности риэлторского агентства на основе сбалансированной системы показателей

3.1 Ключевые показатели эффективности риэлторского агентства в сбалансированной системе показателей

3.2 Основные направления повышения эффективности предпринимательской деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости

Выводы и предложения

Список использованных источников и литературы

Похожие работы на - Эффективность деятельности риэлторского агентства на рынке жилой недвижимости