Професійна ріелторська діяльність: її сертифікація та стандартизація
Професійна ріелторська діяльність: її сертифікація та стандартизація
Костянчук Н.М., аспірант
Аналізуючи становлення посередницької діяльності на ринку нерухомого майна, окреслюється проблема невизначеності та невідповідності нормативної бази реаліям розвитку ринку нерухомості. Посередницька діяльність на ринку нерухомого майна відіграє значну роль у розвитку національної економіки, а нехтування нагальними потребами такої діяльності негативно впливає на ринок нерухомості загалом.
Ключові слова: посередництво, ріелторська діяльність, ліцензування, сертифікація, стандартизація.
Анализируя становление посреднической деятельности на рынке недвижимого имущества, сталкиваешься с проблемой неопределенности и несоответствия нормативной базы реалиям развития рынка недвижимости. Посредническая деятельность на рынке недвижимого имущества играет значительную роль в развитии национальной экономики, а пренебрежение неотложными нуждами такой деятельности негативно влияет на рынок недвижимости в целом.
Ключевые слова: посредничество, риэлтерская деятельность, лицензирование, сертификация, стандартизация.
analysing mediation in the real estate market, you face a problem of uncertainty and non-conformity of normative basis to needs of the real estate market. Mediation in the real estate market plays a significant role in the development of national economy and ignoring pressing needs of such activity negatively affects the real estate market in general.
Key words: mediation, real estate activities, licensing, certification, standardization.
Постановка проблеми. Основним видом посередницької діяльності на ринку нерухомого майна є ріелторська діяльність. Починаючи вивчення питання здійснення ріелторської діяльності, першим, що кидається в очі, є відсутність законодавчого закріпленння поняття ріелторської діяльності та механізму здійснення такої діяльності. Відсутність законодавчо закріпленого поняття ріелторської діяльності та поняття ріелтора як субєкта такої діяльності породжує багато тлумачень, часом протилежних одне одному. У звязку з різними підходами до розумінння ріелторської діяльності виникає проблема визначення ключової умови, необхідної для здійснення ріелторської діяльності, якою є професійність субєкта рі- елторської діяльності.
Мета статті - виявлення найбільш прийнятного способу визначення рівня професійності ріелторів на сучасному етапі розвитку ринку нерухомого майна. Новизна полягає у проведенні порівняльного аналізу таких методів, як ліцензування та стандартизації ріел- торської діяльності.
Предметом дослідження є законодавство України про ліцензування і стандартизацію та наукові підходи стосовно необхідності ліцензування ріелторської діяльності.
Ступінь розробленості проблеми. Дослідженням цієї проблематики займались такі вчені: К.В. Колесніков, В.А. Йолкіна, В.В. Рєз- нікова, А.І. Шпомер та ін.
Виклад основного матеріалу. Загальновідомим способом визначення поняття, що чітко не закріплене законодавчою базою, є застосування аналогії права, напрацьованої практики та наукових здобутків. Так, вдаючись до аналізу історичного формування поняття «ріелтор», зазначимо, що першим його застосував у 1915 р. Чарльз Н. Чадбоун для відокремлення членів загальноамериканської Асоціації бірж нерухомості від інших субєктів, зокрема від нечесних ділків. Дуже швидко термін «ріелтор» почав вживатися виключно на позначення ліцензованих фахівців із нерухомості, що є членами Асоціації ріелторів і керуються у своїй професійній діяльності етичним кодексом та стандартами практичної діяльності [1, с. 2-3]. Загальновживаним поняттям «ріелторська діяльність» є виконувана на постійній основі діяльність із надання для інших осіб, установ або організацій за плату або іншу винагороду посередницьких послуг із реалізації громадсько-правових угод із нерухомістю і правами на неї [2]. У науковому товаристві ріелторська діяльність визначається як самостійна, ініціативна, систематична, професійна, на власний ризик господарська діяльність, яка здійснюється субєктами ріел- торської діяльності з метою досягнення економічних та соціальних результатів, одержання прибутку, яка складається із практичного, консультаційного, інформаційного та інших способів забезпечення ріелторських послуг [3, с. 111].
Було декілька спроб законодавчо визначити та врегулювати ріелторську дільність. Зокрема, були розроблені такі нормативно-правові документи: Указ Президента України «Про ріелторську діяльність» від 14.07.1999 р., законопроекти «Про ріелторську діяльність» від 29.06.1999 р., «Про здійснення операцій з нерухомим майном» від 25.10.1999 р., «Про ріелторську діяльність» від 25.05.2001 р., «Про ріелторську діяльність» від 27.04.2007 р., «Про особливості провадження ріелторської діяльності» 07.07.2011 р., «Про деякі заходи з підвищення рівня правового регулювання у сфері надання посередницьких послуг на ринку нерухомості » від 28.11.2012 р.
Водночас жоден законопроект не отримав свого логічного продовження у вигляді прийнятого законодавчого акту. Одним із ключових питань під час обговорення законопроектів було обовязкове ліцензування ріелторської діяльності. У науковій колах та серед фахівців із нерухомості ведеться жвава дискусія стосовно необхідності ліцензуванн- ня (або сертифікації) ріелторської діяльності. Є дві протилежні позиції щодо ліцензування ріелторської діяльності. Одні дослідники вважають, що ліцензуванння не потрібне, оскільки негативно вплине на ринок нерухомості через зменшення кількості професійних субєктів ріелторської діяльності. Інша ж позиція передбачає обовязкове ліцензування як таке, що надасть можливість відмежувати професійних гравців ринку від субєктів, що займаються такою діяльністю несистемно, час від часу і, як наслідок, непрофесійно. Водночас ріелторська діяльність є професійною господарською діяльністю юридичних та/або фізичних осіб - підприємців, здійснюваною в інтересах замовника, повязаною із будь-якими операціями з нерухомістю. Із цього визначення можна зробити висновок, що ріелторська діяльність як професійна діяльність господарюючого субєкта повязана зі здійсненням операцій із нерухомим майном, а ріелтор - це насамперед професійний посередник між контрагентами на ринку нерухомості. Визначення професійності як однієї із ключових ознак такої діяльності тягне за собою певне коло зобовязань та обмежень, що накладаються на субєкта ріелторської діяльності, що, у свою чергу, передбачає під цим певний стандарт такої діяльності. ріелторський нерухомість ринок
Закон України «Про стандартизацію» визначає, що стандарт - це «нормативний документ, заснований на консенсусі, прийнятий визнаним органом, що встановлює для загального і неодноразового використання правила, настанови або характеристики щодо діяльності чи її результатів, та спрямований на досягнення оптимального ступеня впорядкованності в певній сфері» [4]. Для нинішнього етапу розвитку ринку нерухомості та у звязку з падіннням рівня довіри до ріел- торів можемо говорити про те, що стандартизація ріелторської діяльності є доцільною.
На підтвердження такої думки можна навести і позицію громадських організацій обєднань фахівців на ринку нерухомості. За словами гравців ринку, впровадження загальних стандартів допоможе встановити єдині правила роботи ріелторов на ринку нерухомості, дасть покупцям можливість вибору професійних послуг.
На загальнодержавному рівні існує декілька громадських організацій ріелторів, а також низка регіональних обєднань. У порядку самоврядуванння такі обєднання ріелторів мають вплив на розвиток, популяризацію та впорядкуванння ріелторської діяльності. Задекларованою метою діяльності громадських організацій обєднать фахівцій на ринку нерухомості є сприянння забезпеченню функціонування прозорого, цивілізованого ринку нерухомості, сприяння створенню безпечних умов діяльності всіх участників ринку нерухомості та гармонійному розвитку ріелторської діяльності. Такі організації накладають деякі права й обовязки на учасників самоврядних інституцій. Для членів самоврядних професійних громадських обєднань обовязковими до виконання є і стандарти професійної діяльності, розроблені такими організаціями. Наприклад, Асоціація спеціалістів з нерухомості України рішенням від 27.01.2012 р. затвердила положенння «Про сертифікацію ріелторів», яким визначено, що сертифікат - це «документ, що засвідчує кваліфікаційну придатність фахівця здійснювати операції з обєктами нерухомого майна» [5]. Громадські організації, хоча і мають деякі розбіжності в баченні регулювання ріелторської діяльності, проте майже всі погоджуються із необхідністю сертифікації учасників ринку нерухомого майна та стандартизації такої діяльності. Було проведено декілька «круглих столів», виїздних конференцій на підтримку позиції про сертифікацію ріелторів - учасників таких громадських організацій, укладено угоди про співпрацю [6].
Закон України «Про стандартизацію» визначає, що обєктом стандартизації, окрім іншого, є діяльність чи її результат, включаючи персонал. Закон дозволяє підприємствам, установам, організаціям організовувати та виконувати роботи зі стандартизації у відповідних сферах діяльності та з урахуванням своїх господарських і професійних потреб.
На підтвердження позиції «за» сертифіа- цію та стандартизацію ріелторської діяльності можна навести такі аргументи:
проведення сертифікації надасть можливість створення загальнодержавного реєстру ріелторів та субєктів ріелторської діяльності;
сертифіковані субєкти матимуть доступ до єдиної бази даних та мультилістингових систем;
сертифікація допоможе полегшити контроль із боку державних органів, виведе з «тіні» значну кількість угод.
Багато дискусій точиться з приводу необхідності ліцензування ріелторської діяльності. Основним аргументом «проти» є можливий негативний вплив на ринок нерухомого майна через надмірний державний тиск, у результаті чого більшість учасників ринку піде. Міжнародна практика свідчить, що посередницька діяльність в операціях із нерухомістю у більшості країн суворо регламентована. Ріелторські послуги підлягають ліцензуванню, прихильники обовязкового ліцензування ріелторської діяльності наводять такі аргументи:
захищеність споживача цих послуг на законодавчому рівні від отримання неякісних послуг;
оплата послуг ріелтора є законодавчо фіксованою;
отримання оплати контролюється державними органами.
Проте, на нашу думку, ці доводи не є переконливими, сьогодні ліцензування ріелтор- ської діяльності в Україні є передчасним.
Закон України «Про ліцензування видів господарської діяльності» дає таке визначення: ліцензування - це «засіб державного регулювання провадження видів господарської діяльності, що підлягають ліцензуванню, спрямований на забезпечення реалізації єдиної державної політики у сфері ліцензування, захист економічних і соціальних інтересів держави, суспільства та окремих споживачів». Крім того, закон має вичерпний перелік видів діяльності, що підлягають ліцензуванню. Стаття 3 цього Закону передбачає, що «ліцензування виду господарської діяльності застосовується лише до такого виду, провадження якого становить загрозу порушення прав, законних інтересів громадян, життю чи здоровю людини, навколишньому природному середовищу та/або безпеці держави, і лише у разі недостатності інших засобів державного регулювання». Отже, якщо вид діяльності вимагає здійснення охоронних функцій держави, то вибір повинен бути на користь ліцензування. Ріелторська ж діяльність передбачає переважно посередницьку діяльність на ринку нерухомості, що передбачає послуги і не потребує надмірної охорони з боку держави. На противагу ліцензуванню, поняття сертифікації виглядає більш доцільним. Слово «сертифікація» у перекладі з латинської (бєґШісо) означає «підтверджую», «засвідчую». «Сертифікація - це процедура підтвердження відповідності результату виробничої діяльності, товару, послуги нормативним вимогам, за допомогою якої третя сторона документально засвідчує, що продукція, робота (процес) чи послуга відповідають заданим вимогам». Під «третьою стороною» у процедурі сертифікації мається на увазі незалежна, компетентна організація, що здійснює оцінку [7]. Виходячи з вищенаведе- ного, найбільш прийнятним вирішенням проблеми було б запровадження саме сертифікації та стандартизаціії ріелторської діяльності. Розроблення стандарту діяльності ріелторів стало б консенсусом між державними органами, самоврядними організаціями фахівців із нерухомості та ріелторами. Встановлення правил загального використання, загальних принципів дільності у сфері нерухомого майна забезпечило б досягнення оптимального рузультату такої діяльності. Проте така стандартизація має здійснюватись на загальнодержавному рівні, бути обовязковою.
Висновки
Ринок нерухомого майна нині стрімко розвивається, інтерес до нього постійно підвищується під дією внутрішніх і зовнішніх факторів. Така розгалужена і важлива для життя суспільства система не може лишатись без нормативного врегулюванння. Прийняття нормативного акта, що регулюватиме ріелторську дільність, надасть можливість подолати проблеми щодо визначення умов та правових засад здійснення ріелтор- ської діяльності, надасть чітке розуміння поняттям «ріелторська діяльність» та «ріелтор», визначить межі повноважень останнього, його функції, відповідальність та інші аспекти господарської діяльності.
Література
Шкільова Н.В. Організаційно-правові засади ріелтор- ської діяльності в контексті світового досвіду / Н.В. Шкільова. // Державне будівництво. - 2009. - С. 15. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://nbuv.gov.ua/j-pdf/ DeBu_2009_2_55.pdf.
ріелторська діяльність // вікіпедія [Електрониий ресурс]. - Режим доступу : httpsV/uk.wikipedm.org/wiki/Ріелтор- ська_діяльність.
Рєзнікова В.В. Правове регулюванння посередництва на ринку нерухомості / В.В. Рєзнікова // Університетські наукові записки. - 2011. - № 3 (39). - С. 107-121.
Про Стандартизацію : Закон України № 1315-VII від 05.06.2014 р. [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http:// zakon3.rada.gov.ua/laws/show/1315-18/page2.
Положенння «про сертифікацію ріелторів» від 27.01.2012 р. [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http:// www.asnu.net/pages/40/.
Угода про співпрацю професійних ріелторських організацій України від 23.10.2007 р. [Електронний ресурс]. - Режим доступу : //http://www.ukrainerealt.com.ua/info/agreement.
Кириченко Л.С. Стандартизація і сертифікація товарів та послуг : [підруч.] / Л.С. Кириченко, А.А. Самойленко. - Харків : Ранок, 2008. - 240 с. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу: http://westudents.com.ua/glavy/24732-11-osnovn- ponyattya-sertifkats.html.
Про ліцензуванння видів господарської діяльності : Закон України № 222-VIII від 02.03.2015 р. [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://zakon4.rada.gov.ua/laws/ show/222-19/page3?text=%F0%B3%E5%EB%F2.
Шпомер А.І. Ліцензування господарської діяльності (господарсько-правовий аспект) : автореф. дис. ... канд. юрид. наук / А.І. Шпомер ; Київ. нац.. ун-т ім. Т. Шевченка. - К., 2006. - 22 с. - [Електронний ресурс]. - Режим доступу : http://ir.stu.cn.ua/handle/123456789/5272.