вид разрешенного использования.
При отсутствии этих данных условие о предмете договора считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор - незаключенным. Такая информация может содержаться в кадастровом паспорте земельного участка, где указан кадастровый номер участка, его месторасположение земельного участка, а также документы, подтверждающие права на данный земельный участок. Это требование подразумевает, что продаваемый земельный участок как индивидуально определенная вещь на момент заключения договора должна существовать, а права на нее должны быть зарегистрированы в установленном порядке.
Договор купли-продажи земельного участка заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Такой договор не может быть заключен путем обмена информацией по почте, телеграфу, телетайпу, факсу и другими подобными средствами, в противном случае он будет признан недействительным (ст. 550 ГК РФ). Соглашение об изменении или расторжении договора продажи земельного участка в силу п. 1 ст. 452 ГК РФ также должно быть оформлено в виде единого документа, подписанного сторонами.
Цена земельного участка, как правило, должна определяться рыночными условиями. Что касается цены по договору купли-продажи, то она определяется с учетом спроса и предложения, и ее можно именовать рыночной ценой или ценой договора.
Глава 2. Практики рассмотрения споров о признании договоров аренды, купли-продажи земельного участка недействительными
Существенным нарушением правил проведения торгов по продаже права аренды земельного участка является предоставление организатором торгов искаженной или неполной информации о земельном участке, ограничивающей возможность использования земельного участка по его целевому использованию.
Дело № А74-1802/2008
Администрация города Абакана обратилась с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью «Берёзка» о признании недействительным аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса, о признании недействительным договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности сделки в виде возврата сторонами всего полученного по сделке.
Решением арбитражного суда от 20.10.2008 иск удовлетворён.
Истец в обоснование иска ссылался на то, что по результатам проведённого аукциона между МО г. Абакан и ООО «Березка» (победителем аукциона) заключён договор аренды земельного участка для строительства торгового комплекса. Однако спорный земельный участок не мог быть предметом аукциона, поскольку межевание участка проведено с нарушением НПБ 111-98* «Автозаправочные станции. Требования пожарной безопасности». Неверное определение границ земельного участка привело к невозможности использования данного земельного участка для строительства и эксплуатации.
Арбитражным судом установлено, что выставленный на аукцион земельный участок для строительства торгового комплекса сформирован в нарушение норм противопожарной безопасности и не мог быть предметом аукциона, поскольку находится в 15 метрах от резервуаров близлежащей стационарной автомобильной газозаправочной станции.
В связи с тем, что при проведении аукциона допущены нарушения требований статьи 448 Гражданского кодекса Российской Федерации, части 1 статьи 37 Земельного кодекса Российской Федерации, пункта 8 Правил организации и проведения торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков, утверждённых Постановлением Правительства Российской Федерации № 808 от 11.11.2002, проведённый аукцион на право заключения договора аренды земельного участка для строительства торгового комплекса, признан судом недействительным, соответственно, заключённый по результатам торгов договор аренды земельного участка в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации также признан недействительным.
В порядке двусторонней реституции на основании пункта 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации суд обязал ООО «Березка» передать администрации города Абакана земельный участок, а администрацию города Абакана вернуть денежные средства ООО «Берёзка», уплаченные обществом за право заключения договора аренды земельного участка.
Постановлением суда апелляционной инстанции от 06.03.2009 решение оставлено без изменения.
Дело № А74-1316/2009
Общество с ограниченной ответственностью «Стройтехника» обратилось с исковым заявлением к муниципальному образованию город Абакан, департаменту градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана, к некоммерческой организации «Муниципальный фонд развития предпринимательства» о признании недействительными торгов, проведённых в форме аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка; о признании недействительным договора аренды земельного участка, заключённого по результатам аукциона и применении последствий недействительности сделки.
Решением арбитражного суда от 28.05.2009 исковые требования удовлетворены: аукцион и заключённый по его результатам договор аренды земельного участка признаны недействительными. В качестве применения последствий недействительности сделки суд взыскал денежные средства с департамента градостроительства, архитектуры и землеустройства администрации города Абакана в пользу ООО «Стройтехника» и обязал ООО «Стройтехника» передать муниципальному образованию город Абакан в лице департамента ГАЗ земельный участок.
При рассмотрении дела арбитражным судом установлено, что в соответствии с пунктом 8 Правил организации и проведения торгов, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808, извещение о проведении торгов должно содержать помимо прочего сведения о предмете торгов, включая сведения о местоположении (адресе), площади, границах, обременениях, кадастровом номере, целевом назначении и разрешенном использовании земельного участка, а также иные позволяющие индивидуализировать земельный участок данные.
В соответствии с частью 1 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации аукцион по продаже земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо права на заключение договора аренды такого земельного участка для жилищного строительства (за исключением индивидуального и малоэтажного жилищного строительства) проводится только в отношении земельного участка, прошедшего государственный кадастровый учет, в случае, если определены разрешенное использование такого земельного участка, основанные на результатах инженерных изысканий параметры разрешенного строительства объекта капитального строительства, а также технические условия подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и плата за подключение.
Частью 10 указанной статьи установлено, что извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение.
После проведения аукциона и заключения договора аренды земельного участка истцом проведена топографическая съемка земельного участка, в результате которой установлено, что спорный земельный участок имеет следующие линейные объекты, расположенные в его границах: водопровод; подземные линии 10кВ - 4 шт.; линия электроосвещения; линия связи; воздушная линия 10кВ; асфальтированный пешеходный тротуар; асфальтированная автодорога.
Из смысла пункта 1 статьи 274 ГК РФ следует, что прохождение указанных инженерных коммуникаций через земельный участок является обременением земельного участка. Опубликованное извещение в газете «Абакан официальный» о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка не содержало всей информации об обременениях земельного участка, позволяющей участнику определить существенные свойства выставленного на торги объекта.
Кроме того, в нарушение пункта 1.1. Правил определения и предоставления технических условий подключения объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.02.2006 № 83, в протоколе результатов торгов отсутствовала информация о плате за подключение объекта капитального строительства к сетям инженерно-технического обеспечения, что свидетельствует о нарушении организатором установленного порядка проведения аукциона и выставления на торги земельного участка, который не был сформирован в соответствии с нормами земельного законодательства для проведения торгов, что явилось основанием для признания спорного аукциона недействительным в силу статьи 449 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Определением Третьего арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено по жалобе финансового органа муниципального образования город Абакан, арбитражный суд апелляционной инстанции перешёл к рассмотрению дела по первой инстанции. К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено бюджетно-казначейское управление администрации города Абакана.
Суд апелляционной инстанции при рассмотрении дела по существу в постановлении от 06.08.2009 полностью согласился выводами суда первой инстанции, причиной отмены решения суда первой инстанции послужило нарушение норм процессуального права (непривлечение к участию в деле третьего лица).
Постановлением суда кассационной инстанции от 30.09.2009 постановление Третьего арбитражного апелляционного суда оставлено без изменений.
Дело № А74-2549/2008
Муниципальные образования не вправе распоряжаться земельными участками, относящимися к федеральной собственности. Договоры по продаже таких земельных участков в частную собственность, по передаче в аренду являются недействительными, поскольку противоречат положениям статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации.
К федеральной собственности относятся земельные участки, входящие в состав особо охраняемых природных территорий.
Прокурор Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к администрации муниципального образования Ширинский район и к индивидуальному предпринимателю Цыбатому В.Н. о признании недействительным в силу ничтожности договора аренды земельного участка и о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания Цыбатого В.Н. освободить полученный по договору земельный участок.
Решением арбитражного суда от 12.12.2008 иск удовлетворён.
Арбитражный суд установил, что между предпринимателем Цыбатым В.Н. и администрацией МО Ширинский район заключён договор аренды земельного участка, в соответствии с которым в аренду Цыбатому В.Н. для ведения личного подсобного хозяйства передан земельный участок. Переданный в аренду земельный участок, расположен во второй зоне санитарной охраны курорта «Озеро Шира». В силу прямого указания закона особо охраняемая природная территория является федеральной собственностью. Удовлетворяя исковые требования, суд пришёл к выводу о том, что, администрация муниципального образования совершила оспариваемую сделку, распорядившись земельным участком, входящим в состав особо охраняемых природных территорий, находящимся во второй санитарной зоне курорта федерального значения, ограниченным в обороте, относящимся к федеральной собственности, не имея на это полномочий.
Суд пришел к выводу о том, что спорный договор аренды земельного участка является недействительным как не соответствующий требованиям статей 22, 27, пункту 1 части 2 статьи 94, пункту 1 статьи 95, статьи 96 Земельного кодекса Российской Федерации, статьям 209, 214 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 6 статьи 2 Федерального закона от 14.03.1995 № 33-ФЗ «Об особо охраняемых природных территориях».
В качестве применения последствий недействительности сделки суд обязал арендатора земельного участка освободить незаконно занимаемый им земельный участок.
Дело №А74-1145/2009
Несоответствие условий договора аренды участка лесного фонда о размере арендной платы обязательным нормативно-правовым актам влечет недействительность таких условий.
ОАО «МКК-Саянмрамор» обратилось с исковым заявлением к Государственному комитету по лесу Республики Хакасия о признании недействительным договора аренды участка лесного фонда в части установления арендной платы, о признании недействительным пункта договора, касающегося размера арендной платы за участок лесного фонда. В рамках встречного иска Государственный комитет по лесу Республики Хакасия обратился с исковым заявлением к ОАО «МКК-Саянмрамор» о взыскании задолженности и пени по договору аренды участка лесного фонда.
Решением арбитражного суда от 27.05.2009 договор аренды участка лесного фонда признан недействительным в части установления размера арендной платы за участок лесного фонда. В удовлетворении исковых требований Государственного комитета по лесу Республики Хакасия отказано.
Удовлетворяя требования ОАО «МКК Саянмрамор», суд указал следующее:
По смыслу пункта 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. В соответствии с частью 1 статьи 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим на момент его заключения. В силу статьи 103 Лесного кодекса Российской Федерации № 22-ФЗ платежи за пользование лесным фондом взимаются в виде лесных податей или арендной платы. Арендная плата за осуществление лесопользования определяется на основе ставок лесных податей. Арендная плата за пользование участками лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования, определяется на основе устанавливаемых федеральным органом исполнительной власти в области лесного хозяйства ставок платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда (в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 № 199-ФЗ, от 27.07.2006 № 154-ФЗ).
В соответствии с частью 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами. Таким образом, условие договора о размере арендной платы за пользование участками лесного фонда, не связанных с ведением лесного хозяйства, должно соответствовать нормам действующего законодательства.
Приказом Федерального агентства лесного хозяйства от 25.08.2006 № 155 «О ставках платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования» утверждены ставки платы за гектар участков лесного фонда. Согласно приказу Федерального агентства лесного хозяйства от 25.08.2006 № 155 ставка платы за использование участков нелесных земель лесного фонда определяется равной 0,5 минимальной ставки платы в соответствующем муниципальном районе субъекта Российской Федерации.
Распоряжением Правительства Российской Федерации от 16.05.2006 № 706-р принято решение о переводе лесных земель площадью 23,78га в нелесные на основании предложение Министерства природных ресурсов Российской Федерации. На основании распоряжения Правительства Российской Федерации от 16 мая 2006 № 706-р о возмещении потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные пользователь участка лесного фонда перечислил в счет возмещения потерь лесного хозяйства при переводе лесных земель в нелесные более 6 млн.руб. Арбитражный суд пришел к выводу, что процедура перевода лесных земель площадью 23,78га, расположенных в Бейском районе в нелесные земли для использования их в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и пользованием лесным фондом соблюдена, и на момент заключения договора аренды размер арендной платы должен был быть рассчитан с применением коэффициента 0,5.
Судом установлено, что положения спорного пункта договора, а также приложения к данному договору «Размер арендной платы на участок лесного фонда» не соответствовали статье 103 Лесного кодекса Российской Федерации, приказу Федерального агентства лесного хозяйства от 25.08.2006 № 155 «О ставках платы за гектар находящихся в пользовании участков лесного фонда в целях, не связанных с ведением лесного хозяйства и осуществлением лесопользования», статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем признаны недействительными.
Постановлением суда апелляционной инстанции решение оставлено без изменения.
Заключение
Любое государство с рыночной системой экономики стремится к эффективному вовлечению земель в экономический оборот, соблюдая при этом интересы общества и государства. Такую цель ставит перед собой и Российская Федерация.
Таким образом, Основной закон Российской Федерации закрепляет, что земля может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается соответствующими законами. Между тем, учитывая стратегическую, государственную важность земли (земель), законодатель устанавливает особые правила купли-продажи земель в целом,
Продажа земель составляют значительную часть поступлений в бюджеты всех уровней. С каждым днем все большее количество земельных участков вовлекаются в экономический оборот. Между тем, продажа земельных участков сопровождается на практике существенными нарушениям действующего законодательства.
На основании выше написанного, в данной работе выявлены следующие проблемы теоретического и правоприменительного характера.
. Значение понятий «земельный участок» и «земля» в гражданских правоотношениях не идентичны. Понятие «земля» в отличие от «земельного участка» в современном российском праве не наделяется какими-либо индивидуализирующими характеристиками.
Понятие земельного участка сформулировано в ЗК РФ достаточно узко, поскольку не учтена неразрывная естественная, природная связь земельного участка с другими природными объектами на самом земельном участке.
. Структурно правовой институт купли-продажи земельных участков полностью не сформирован. Нормы параграфа 7 главы 30 ГК РФ обеспечивают учет лишь отдельных особенностей земельного участка как объекта недвижимости.
. Существенные особенности договоров купли-продажи земельных участков позволяли предположить, что эти особенности будут отражены в тексте ЗК РФ. Однако в ст. 37 ЗК РФ («Особенности купли-продажи земельных участков») многое не указано. Во-первых, значительная часть специфических правил, посвященных этому вопросу, оказалась «распыленной» по всему тексту Кодекса. Во-вторых, часть принципиально важных вопросов просто оказалась не учтенной. И, в-третьих, представленный в ст. 37 ЗК РФ текст изложен не вполне удачно и во многом лишь дублирует гражданское законодательство.
. Для более рационального использования земельных участков сельскохозяйственного назначения в Федеральном законе «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», по мнению многих юристов, следовало бы закрепить требования к квалификации лиц, которые приобретают земельные участки в собственность или аренду
Список использованных источников и нормативных актов
·Анисимов А.П., Дзагоев С.В., Кокоева Л.Т. Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности: вопросы теории и практики. М.: Новый индекс. 2009.
·Будникова Ю.Е. Правовое регулирование выкупа земельных участков приватизированными предприятиями: Автореф. дис. ... канд. юрид. наук. М. 2008
·Липатов Д.С. Споры, связанные с земельными правоотношениями «Судебно-арбитражная практика Московского региона. Вопросы правоприменения». 2009. № 3-4.
·Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ) // Российская газета. № 7. 21.01.2009.
·Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (принят ГД ФС РФ 21.10.1994) ред. от 06.04.2011 // Собрание законодательства РФ. 05.12.1994. N 32. Ст. 3301.
·Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.1995) ред. от 07.02.2011 // Собрание законодательства РФ. 29.01.1996. N 5. Ст. 410.
·Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (принят ГД ФС РФ 28.09.2001) ред. от 05.04.2011 // Собрание законодательства РФ. 29.10.2001. N 44. Ст. 4147.
·Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 190-ФЗ (принят ГД ФС РФ 22.12.2004) ред. от 20.03.2011 // Собрание законодательства РФ. 03.01.2005. N 1 (часть 1). Ст. 16.
·Постановление Правительства РФ от 11.11.2002 N 808 "Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков" ред. от 29.12.2008 // Собрание законодательства РФ. 18.11.2002. N 46. Ст. 4587.