Количество комнат668677Гараж-++++-Подвал +---+-
Как видно из исходных данных, объекты сравнения отличаются от оцениваемого условиями финансирования, временем продажи и физическими характеристиками. Величина корректировки по условиям финансирования определяется сравнением цены продажи объектов с рыночным и нерыночным финансированием. При этом платежи по кредиту дисконтируются по рыночной процентной ставке. В данном случае величины корректировок определены в размере 2500 руб. для 1-го объекта и 7800 руб. - для 2-го объекта. Так как у всех сравнимых объектов условия продажи рыночные, то корректировки на условия продажи не требуется. Для корректировки на условия рынка (время продажи) необходимо выделить объекты, отличающиеся только этим элементом. В рассматриваемом примере 1-й и 3-й объекты отличаются только условиями финансирования и временем продажи. Скорректировав цену продажи 1-го объекта на условия финансирования, можно определить корректировку на время продажи:
67500-2500=65000;
(65000-57500)/57500=0,13 или на 13%,
т.е. за год цены на рынке увеличились на 13 %.
Таким образом, все сравнимые объекты приведены в одинаковые условия по финансированию и времени продажи, что создает единую базу для проведения корректировок на физические различия. В ряду объектов сравнения различия в размерах представлены разным количеством комнат и разной площадью дома и участка. Причем участку площадью 13 000 м2 соответствует дом площадью 165 м2 с 8 комнатами, а участку площадью 10 000 м2 соответствует дом площадью 125 м2 с 6 комнатами. Сравнивая 1-й и 2-й объекты, определяем корректировку на размер:
83200-7800=75400 - 2-й;
-2500=65000 - 1-й;
-65000=10400 руб.
Для определения величины корректировки на наличие гаража необходимо произвести сравнение 3-го и 5-го объектов, т.к. они различаются лишь наличием гаража:
57500+13%=64975 -3-й;
+13%=63167 - 5-й;
-63167=1808 руб.
Для определения величины корректировки на наличие законченного подвала необходимо произвести сравнение 2-го и 4-го объектов, т.к. они различаются лишь этим показателем:
61600+13%=69608 - 4-й;
-7800=75400 - 2-й;
-69608=5792 руб.
Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.
Результаты выполненных корректировок приведены в табл. 2. Для каждого объекта сравнения получена скорректированная цена.
Таблица 2 Определение скорректированной цены
Показатели, руб.Сравнимые продажи1-я2-я3-я4-я5-яЦена продажи6750083200575006160055900Коррекция по переданным правам на собственность00000Скорректированная цена по переданным правам на собственность6750083200575006160055900Коррекция по условиям финансирования-2500-7800000Скорректированная цена по условиям финансирования6500075400575006160055900Коррекция по условиям продажи00000Скорректированная цена по условиям продажи6500075400575006160055900Коррекция по условиям рынка00+13%+13%+13%Скорректированная цена по условиям рынка6500075400649756960863167Коррекция по местоположению00000Коррекция по размеру0-104000-104000Коррекция для гаража- 1808- 1808- 1808- 18080Коррекция для подвала+5792+5792+57920+5792Скорректированная цена6898468984614845740068959
В соответствии с условиями задачи требуется на основании данного ряда скорректированных цен продаж (см. табл. 2) вывести одно значение рыночной стоимости.
Таблица 3 Анализ полученных данных
Показатели анализаСравнимые продажи1-я2-я3-я4-я5-яКоличество корректировок34332Общая чистая коррекция, руб.14841421611459420013059Общая чистая коррекция, % от продажи2206723Общая валовая коррекция, руб.1010025800150752021613059Общая валовая коррекция, % от продажи1531263323
В рассматриваемом примере имеем узкий диапазон цен продажи - от 68984 руб. до 57400 руб. Продажная цена с меньшим количеством корректировок имеет больший удельный вес - для 5-го объекта общее число корректировок равно двум. Кроме того, общая валовая коррекция для 5-го объекта также почти наименьшая. Поэтому в качестве рыночной стоимости оцениваемого коттеджа принимаем скорректированную цену продажи 5-го объекта -68959 руб.
. Определение рыночной стоимости административного здания относительным сравнительным анализом
Определить рыночную стоимость административного здания. В качестве объектов сравнения выбраны пять сдаваемых в аренду зданий, недавно проданных на местном рынке. Все здания имеют примерно одинаковое географическое положение и продавались на условиях рыночного финансирования для владения на основе аренды. Состояние конструкций всех зданий - среднее. Характеристики оцениваемого объекта и объектов сравнения приведены в табл. 4.
Таблица 4 Сводка рыночных данных для относительного сравнительного анализа административного здания
Вариант № 2Объект сравненияСравнимые объекты1-й2-й3-й4-й5-йЦена продажи 390 000310 000340 000310 000350 000Общая площадь 320040003300340029003800Отношение арендной площади к общей0,880,940,930,920,890,89Коэффициент использования0,900,870,850,900,950,90Средняя рента за 1 кв.м арендной площади136137137135139134МесторасположениесреднеехорошееплохоесреднеесреднееплохоеЗатраты на эксплуатациюрыночный уровеньрыночный уровеньрыночный уровеньвышевышерыночный уровеньРазмер арендной площади261837603069312825813382Цена за 1 м2 арендной площади, руб.103,72101,01108,69120,10103,48
Рассмотрим 1-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 1-го объекта - 103,72 руб.
Таблица 5
Позиции сравненияТребуемые корректировкиОтношение арендной площади к общейвнизКоэффициент использования вверхСредняя рента за 1 м2 арендной площадивнизМесторасположениевверхЗатраты на эксплуатацию-Размер арендной площади, м2внизОбщая корректировкавниз
Корректировки на отношение арендной площади к общей и на среднюю ренту за 1м2 перекрывают небольшую корректировку на коэффициент на затраты на эксплуатацию. Следовательно, единица стоимости объекта оценки должна быть меньше, чем 103,72 руб. Рассмотрим 2-й объект сравнения, определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 2-го объекта - 101,01 руб.
Таблица 6
Позиции сравненияТребуемые корректировкиОтношение арендной площади к общейвверхКоэффициент использованиявверхСредняя рента за 1 м2 арендной площадивнизМесторасположениевверхЗатраты на эксплуатацию -Размер арендной площади, м2внизОбщая корректировкавверх
Из таблицы следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 133,26 руб. Рассмотрим 3-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 3-го объекта - 108,69 руб.
Таблица 7
Позиции сравненияТребуемые корректировкиОтношение арендной площади к общейвнизКоэффициент использования-Средняя рента за 1 м2 арендной площадивверхМесторасположение-Затраты на эксплуатациювнизРазмер арендной площади, м2внизОбщая корректировкавниз
Общая корректировка получается отрицательной и цена объекта оценки должна быть больше 137,89 руб. Рассмотрим 4-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 4-го объекта - 120,10 руб.
Таблица 8
Позиции сравненияТребуемые корректировкиОтношение арендной площади к общейвнизКоэффициент использованиявнизСредняя рента за 1 м2 арендной площадивнизМесторасположение-Затраты на эксплуатациювнизРазмер арендной площади, м2вверхОбщая корректировкавниз
По результатам видно, что цена должна быть ниже, чем 140,61 руб.
Рассмотрим 5-й объект сравнения и определим корректировки, которые необходимо применить к цене за 1 м2 арендной площади 5-го объекта - 103,48 руб.
Таблица 9
Позиции сравненияТребуемые корректировкиОтношение арендной площади к общейвнизКоэффициент использования -Средняя рента за 1 м2 арендной площадивверхМесторасположение -Затраты на эксплуатациювверхРазмер арендной площади, м2внизОбщая корректировкавверх
Из таблицы 6 следует, что единица стоимости объекта оценки должна быть больше, чем 101,01 руб.
Для определения рыночной стоимости объекта оценки данные относительного сравнительного анализа распределяются в соответствии с величинами корректировок цен продаж объектов сравнения (см. табл. 7).
Таблица 10 Анализ полученных данных
Номер объектаКорректировкаЦена продажи, руб.4-йвниз120,103-йвниз108,691-йвниз103,725-йвверх103.482-йвверх101,01
Из данного распределения следует, что рыночная стоимость объекта оценки находится в диапазоне от 108,69 руб. до 120,10 руб. за 1 м2 арендной площади. Так как для 4-го объекта было выполнено меньшее число корректировок, то ему можно придать больший вес. Следовательно, рыночная стоимость 1 м2 арендной площади объекта оценки можно принять равной 140,00 руб. Тогда стоимость сдачи в аренду всего здания составит:
120,01 * 3200 = 384000руб.
3. Определение рыночной стоимости квартиры
Исходные данные для определения рыночной стоимости квартиры Вариант №2:
·Кол-во комнат - 2
·Общая площадь, м2 - 45
·Износ, % - 20
·Высота помещения, м - 2,6
·Удаленность от центра, км - 1
·Площадь кухни, м2 - 6,0
·Кзс = 0,95
·Совмещенный санузел - нет
·Наличие лифта - нет
·Наличие мусоропровода - нет
·Этаж, на котором расположена квартира - 2
·Кол-во этажей в доме - 5
Порядок определения рыночной стоимости квартиры следующий:
. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого пяти этажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в уровне цен 1984 г. составляет 248,75 руб.
. Восстановительная стоимость одного квадратного метра жилого девятиэтажного кирпичного дома, построенного по типовому проекту, в текущем уровне цен (март 2014 г.) определяется по формуле:
Св = Св2014 х И,
где Св - восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в текущем уровне цен;
Св2014- восстановительная стоимость одного квадратного метра здания в базисном уровне цен;
И - индекс удорожания стоимости строительства в текущем уровне цен
по отношению к базисному уровню. На март 2014 г. И =28,05 (Приложение №3к письму Минстроя России от 28 февраля 2014 г. № 3085 - ЕС/08.
Св = 248,75 х 28,05 = 6977,4 руб.
3. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади определяется по формуле:
Со = Св х (1 - Ифн / 100), где
Со - остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади;
Ифн - физический износ здания, в процентах.
Со = 6977,4 х (1 - 20/100) = 5581,92 руб.
4. По приложению В определяем величины коэффициентов, влияющих на потребительские качества квартиры:
Квп - коэффициент, учитывающий высоту помещения, при высоте помещения 2,7 м Квп = 1,006;
Кпк - коэффициент, учитывающий площадь кухни, при площади кухни 6 м2 Кпк = 0,92;
Кос - коэффициент, учитывающий обустроенность санузлов, при несовмещенном санузле Кос = 0,97;
Кэт - коэффициент, учитывающий этажность, при условии расположения квартиры на четвертом этаже пятиэтажного дома Кэт = 1,0;
Кнл - коэффициент, учитывающий наличие лифта, при отсутствии лифта 16, Кнл = 1,0;
Кнм - коэффициент, учитывающий наличие мусоропровода, при отсутствии мусоропровода Кнм = 0,986;
Кск - коэффициент, учитывающий наличие смежных комнат, для двухкомнатной квартиры без смежных комнат Кск = 0,936;
Крц - коэффициент, учитывающий местоположение жилого дома, при удаленности дома от центра на расстояние менее 1 км Крц = 0,997
Кэс - коэффициент, учитывающий экологическое состояние согласно заданию Кэс = 1,0.
. Ко эффициент потребительских качеств квартиры определяется по формуле:
Кп = (0,534 х Квп + 1,428 х Кпк + 0,794 х Кос + 0,741 х Кэт + 0,397 х Кнм + 0,473 х Кнл + 1,259 х Кск + 0,733 х Крц + 1,275 х Кэс) / 7,634.
Кп = (0,534 х 1,006 + 1,428 х 0,92 + 0,794 х 0,97 + 0,741 х 1,00 + 0,397 х 0,986+ 0,473 х 1,0 + 1,259 х 0,936+ 0,733 х 0,997 + 1,275 х 1,0) / 7,634 = 0,884.
6. Остаточная стоимость одного квадратного метра общей жилой площади с учетом коэффициентов, учитывающих потребительские качества жилья, Скм определяется по формуле:
стоимость рыночный жилье продажа
Скм = Со х Кп.
Скм = 5581,92 х 0,884= 4934,41 руб.
7. Цена продажи жилья с учетом удорожания строительной продукции и потребительских качеств жилья Сск определяется по формуле:
Сск = Скм х S,
где S - общая площадь жилья, м2.
Сск = 4934,41 х 45 = 222048,77 руб.