Ипотечное кредитование

Министерство образования и науки РФ

Новосибирский Государственный Технический Университет

Факультет Бизнеса

КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА

По дисциплине: «Банковское дело»

Тема: Ипотечное кредитование

Выполнила: Шмакотина М.В.

группа ВзФПС-21

Преподаватель: Тесля П.Н.

Новосибирск 2014

СОДЕРЖАНИЕ

.     Введение

2.      Ипотечное кредитование: понятие, роль в экономике страны, особенности

.        История развития ипотечного кредитования в России

.        Условия получения, основные программы

.        Риски при ипотечном кредитовании

.        Ипотечное кредитование в ОАО «Сбербанк России»

.        Заключение

.        Список литературы

1.
ВВЕДЕНИЕ

Актуальность темы курсовой работы обусловлена тем, что обеспечение жильем граждан РФ является одной из наиболее значимых социальных проблем, стоящих перед Российским государством на современном этапе его развития. Основная часть населения нашей страны оказалась не в состоянии улучшить свои жилищные условия из-за отсутствия необходимых сбережений и возможности их накопления. Всего 1,2% населения приобретают жилье на собственные и заемные деньги и только 0,3% семей получают его за счет бюджета.

Ипотечное кредитование - реальная возможность изменения сложившейся в нашей стране ситуации. Суть ипотечного кредитования - предоставление частным лицам долгосрочных кредитов на покупку жилья под залог самого приобретаемого жилья.

Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан.

Ипотека содержит в себе огромный потенциал экономического развития, развития кредитной системы. Она позволяет недвижимости превращаться в рабочий капитал, дающий возможность кредиторам получить гарантированный доход, а населению финансировать покупку жилья.

Развитие ипотечного кредитования является одним из приоритетных направлений Стратегии развития банковского сектора Российской Федерации.

Целью контрольной работы является изучение механизмов ипотечного кредитования.

2.
ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ: ПОНЯТИЕ, РОЛЬ В ЭКОНОМИКЕ СТРАНЫ, ОСОБЕННОСТИ

Ипотечное кредитование - долгосрочный кредит, предоставляемый юридическому или физическому лицу банками под залог недвижимости: земли производственных и жилых зданий, помещений, сооружений. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России - это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Закладывается при этом, как правило, вновь покупаемое жилье, хотя можно заложить и уже имеющуюся в собственности квартиру. [#"732906.files/image001.gif">

Рис.1 Динамика ставок по ипотечным кредитам

· 
сумма кредита на покупку жилья - в пределах от 10% до 90% от стоимости приобретаемого жилья.

·        сроки кредита колеблются в пределах от 1 года до 30 лет.Некоторые банки определяют фиксированные сроки на кредит на покупку жилья, например, 5, 10, 15 и т.д. на свое усмотрение и устанавливают определенные условия ипотечного кредитования для каждого из них

·        размер первоначального взноса на покупку жилья - не менее 10% и, как правило, не более 30% от стоимости приобретаемого жилья.Первоначальный взнос довольно тесно связан с процентной ставкой по кредиту на покупку жилья. При низком первоначальном взносе, проценты по кредиту будутвыше, чем в случае с обычным или высоким первоначальным взносом.

Погашение задолженности происходит с помощью ежемесячных (ежеквартальных) платежей в течение всего срока ипотечного кредита

Существует несколько вариантов осуществления платежей по ипотечному кредиту:

аннуитетные платежи - по условиям ипотеки происходит выплата равными суммами в течение всего срока кредита;

дифференцированные платежи - зависят от оставшегося срока кредита, чем ближе к концу, тем меньше ежемесячные платежи.

В законодательстве РФ исполнение условий ипотечного кредита обеспечивается ст.77 Федерального закона РФ № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года "Об ипотеке (залоге недвижимости)"(действующая редакция от 19.05.2013).

Для удостоверения прав на погашение кредита на покупку жилья, а также права залога на жилое помещение, составляется закладная- это именная ценная бумага, которая удостоверяет что жилье, указанное в договоре находится в залоге, а также подтверждает право банка на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой.Заемщик в обязательном порядке должен застраховать свою жизнь, а также застраховаться от потери трудоспособности, утраты объекта ипотеки или его повреждения.Для увеличения безопасности сделки, банки в условиях ипотечного кредита прописывают обязательное страхование заемщика. Очень часто, они требуют заключения договора с какой-то определенной страховой компанией. Все расходы по страхованию ложатся на заемщика.Стоимость объекта ипотеки, в данном случае жилья, определяется на основе оценки его независимым экспертом.При подаче заявления в банк на получение ипотечного кредита, к ним прилагается оценка квартиры независимым экспертом, но банк может провести самостоятельную оценку собственными специалистами.Заемщик должен, как и в случае обычного кредита, предоставить справку о своих официальных доходах за последние шесть месяцев.

В России на ипотечном рынке активно работают не более ста банков, преимущественно московских. По данным рэнкинга Аналитического Центра Русипотеки десятка лидеров рынка ипотечного кредитования выглядит следующим образом.

Таблица 3.1

Программа ипотеки - это по существу, кредит на жилье, предоставляемый банком на определенных условиях. Главной задачей заемщика является взять кредит на выгодных условиях, то есть минимизировать свои расходы при оформлении ипотечного кредита. Для этого нужно правильно выбрать банк с соответствующей программой ипотеки. Любая ипотечная программа, кредитующая любую форму собственности, имеет основные составляющие, определяющие отношения заемщика и кредитора по поводу предоставления ипотечного кредита и регулирующая их финансовые взаимоотношения, вплоть до полного погашения ипотечного кредита.

На первичном рынке условия кредитования менее выгодны, чем на вторичном. Проценты по кредиту на строящееся жилье на 2-3% выше, чем на вторичном рынке. Первый взнос, как правило, 30-40% от стоимости квартир. Максимальный срок кредитования меньше, чем на вторичном, и составляет 25 лет. Обязательное условие банка- подтвержденный работодателем доход заемщика, часто требуются поручители на период строительства. Высокие процентные ставки по ипотечным кредитам на приобретение строящегося жилья, связаны с рисками первичного рынка недвижимости, множественными случаями банкротства застройщиков, мошенничеством, сложностью контроля этого рынка. Таким образом, заемщик ограничен в выборе квартиры, а также и в выборе банка. Это является очевидным минусом кредитования первичного рынка. Обязательным является страхование жизни и трудоспособности заемщика.

Вторичное жилье - часть рынка недвижимости, в большей степени подчиненная рыночным законам. На этом рынке цена в большей степени зависит от предложения. Ипотека вторичного жилья более доступна. К преимуществам кредитования вторичного жилья можно отнести меньшую, по сравнению с первичным рынком кредитную ставку и более длинный срок кредитования. Очень важно, что заемщик, оплатив первоначальный взнос, сразу въезжает в квартиру и вступает в права собственности. К расчетам по ипотеке вторичного рынка могут привлекаться различные средства, как официальный доход заемщика, так и другие виды доходов. На стоимость вторичного жилья влияют такие факторы, как степень развития инфраструктуры, год постройки дома, общее состояние квартиры, внутренняя отделка. Основная закономерность развития вторичного рынка - принцип “опта”: чем больше площадь квартиры, тем дешевле квадратный метр в ней. Согласно данным мониторинга, разница в уровне цен на первичном и вторичном рынках постепенно сокращается и на сегодня составляет порядка 11%. В целом спрос на жилье на вторичном рынке прогрессивно растет, а вместе с ним растут и цены.

Преимущество ипотеки строящегося жилья в том, что вы становитесь обладателем новостройки. Ипотека хороша тем, что пока идет строительство, вы уже сможете запланировать свое будущее. Вы также экономите, поскольку приобретаете квартиру или дом по самой низкой цене. Ипотека на рынке строительства жилья развивается, в основном, путем двусторонних договоренностей между банками и строителями.

.   РИСКИ ПРИ ИПОТЕЧНОМ КРЕДИТОВАНИИ

Ипотечное кредитование неизменно сопровождается рисками как для заемщика, так и для кредитора. Их причины коренятся в несовершенстве отечественного законодательства, нестабильности экономики, а также ряде других объективных обстоятельств, возникновение которых нельзя предугадать заранее. Знание рисков при ипотеке не предотвратит нежелательные последствия, но позволит взвешенно оценить ситуацию и застраховаться от потери собственности или финансовых средств.

Риски для банков. Для банков риски при ипотеке связаны с тем, что у заемщика может возникнуть объективная причина, по которой он не сможет вносить платежи в соответствии с условиями кредитного соглашения. Нарушение графика внесения платежей или их полное прекращение отражается на ликвидности кредитующей организации и может негативно сказаться на запланированном движении денежных потоков. Риски при ипотечном кредитовании можно разделить на две основные категории:

·  риски связанные с конкретным заемщиком(кредитный риск) - определяют вероятность временной неуплаты процентов по ипотеке и основного долга заемщиком. Минимизировать ущерб от подобной ситуации позволяет правильный выбор технологий и инструментов кредитования. Существенными факторами снижения риска являются первичный взнос и правильный выбор доли максимальных ежемесячных платежей от уровня доходов семьи. Впоследствии риски банка заметно уменьшаются по мере накопления выплат по кредитному долгу. Также серьезный риск для банка могут представлять досрочные платежи, которые заметно снижают доходность сделки и требуют поиска объектов для внепланового инвестирования. При этом общая ситуация на рынке может оказаться неблагоприятной для инвестиций.

Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам

Таблица 4.1

·  риски кредитного портфеля - определяют вероятность снижения стоимости активов банка из-за большого объема рискованных кредитов или падения фактической доходности от выданных кредитов вследствие изменения ситуации на рынке. Сложная финансовая ситуация может возникнуть вследствие несбалансированности активов и пассивов банка, при которой он окажется перед фактом нехватки средств для исполнения собственных долговых обещаний.

Финансовые организации должны иметь отлаженную систему контроля за рисками, основанную на мониторинге и анализе большого количества показателей. Необходимо отметить, что, хотя Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и предусматривает выселение заемщика в случае невыполнения им своих обязательств, подобная судебная практика развита слабо. А это делает действительно ипотечные кредиты сверх рискованными для банка. Поэтому российские кредиторы чаще всего предлагают некий аналог ипотеки: договоры «продажи жилья в аренду» или «аренды с правом выкупа».

Риски при ипотеке для заемщиков.Риски для заемщиков при ипотеке связаны как с объектом, под который получен кредит, так и с условиями выплаты кредитных платежей. Одним из наиболее распространенных является процентный риск, связанный с таким изменением ставки, при котором заемщику приходится тратить на выплаты значительно большую часть своего дохода, чем изначально планировалось. Однако существует риск изменения процентных ставок и в обратную сторону. Эта ситуация выгодна для заемщика, но ставит в более уязвимое положение кредитующую финансовую организацию. В случае кредита с плавающей ставкой, лучше остановить выбор на том договоре, где оговаривается ее верхний и нижний пределы.

Если кредит выдан в иностранной валюте, а доход заемщик получает в рублях, то изменение курса может привести к существенному увеличению доли платежей по кредиту в общем доходе. Подобное развитие ситуации закладывается в валютном риске. Полностью убрать его можно только в том случае, если кредит берется в той же валюте, в которой заемщик получает основной доход.

Рыночный риск возникает при существенном понижении цен на недвижимость. В итоге заемщик продолжает выплачивать сумму, заметно превышающую актуальную цену квартиры или другого объекта залога. Правильная оценка стоимости объекта ипотечного залога позволяет снизить риски для всех участников сделки, и взвешено подойти к определению суммы кредита и размера первоначального взноса.

Имущественные риски - связаны с изменением состояния (повреждением) объекта залога или утратой права собственности на него. В случае возникновения подобной ситуации, долговые обязательства заемщика не исчезают, и он должен погашать их даже при потере недвижимости. Защитой от рисков данной категории служит страхование недвижимости и титула (права собственности на недвижимость).

Риск утраты трудоспособности и прекращение поступления средств для выплат по кредитным обязательствам. Средством минимизации данного типа риска служит обязательное страхования жизни и здоровья заемщика.

.   ИПОТЕЧНОЕ КРЕДИТОВАНИЕ В ОАО «СБЕРБАНК РОССИИ»

Ипотечные кредиты Сбербанк также начал выдавать одним из первых, да и сейчас, несмотря на кризис, Сбербанк не прекращает выдачу ипотечных кредитов. В связи со сложной ситуацией на рынке ипотеки, банки массово повышают ставки и меняют условия предоставления ипотечных кредитов. Кредиты Сбербанк выдает на приобретение объектов недвижимости, расположенных на территории Российской Федерации, а также на строительство (в том числе реконструкцию старого жилого фонда), ремонт (в том числе отделочные работы).Минимальный кредит, который Сбербанк может выдать заемщику, в отличие от большинства банков, не ограничен.

Кредит выдается:

·  по месту регистрации Заемщика/одного из Созаемщиков;

·        по месту нахождения или по месту строительства Объекта недвижимости;

·        по месту нахождения предприятия (клиента Сбербанка России) - работодателя Заемщика/одного из Созаемщиков, если предприятие предоставляет поручительство за сотрудника.

Объектом кредитования являются расположенные на территории Российской Федерации объекты недвижимости:

·  готовое жилье

·        строящееся жилье

·        загородная недвижимость

·        гараж

·        земельный участок.

ипотечный кредитование россия

Условия кредитования:

Таблица 5.1

Процентные ставки в рублях:

Таблица 5.2

Требования к заемщикам:

Таблица 5.3

Основные документы:

·              Заявление-анкета <http://sberbank.ru/common/img/uploaded/files/pdf/person/SB_anketa.pdf>;

·              Заявление-анкета залогодателя юридического лица <http://sberbank.ru/common/img/uploaded/files/pdf/person/SB_anketa.pdf>;

·              Паспорт заемщика (созаемщика(ов)/поручителя(ей)/залогодателя(ей) - при наличии)

·              Документы, подтверждающие финансовое состояние и трудовую занятость заемщика/созаемщика/поручителя <http://sberbank.ru/common/img/uploaded/files/pdf/person/necessary/07pril07.pdf> (не требуются для клиентов, получающих заработную плату на счет, открытый в Банке);

·              Документы по предоставляемому залогу <http://sberbank.ru/common/img/uploaded/files/pdf/person/necessary/07pril06.pdf> (если в качестве обеспечения по кредиту оформляется залог иного объекта недвижимости).

Срок рассмотрения кредитной заявки в течение 2 - 5 рабочих дней со дня предоставления полного пакета документов. Порядок предоставления кредита - единовременно. Порядок погашения кредита - ежемесячными аннуитетными (равными) платежами.

Условия досрочного погашения: осуществляется в платежные даты, установленные графиком платежей, без комиссий и ограничения минимальной части досрочно возвращаемого кредита. Неустойка за несвоевременное погашение кредита: 0,5 процентов от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки с даты, следующей за датой наступления исполнения обязательства, установленной кредитным договором, по дату погашения просроченной задолженности (включительно).

.  
ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Написав данную работу можно сделать следующие выводы:

.   Ипотечное кредитование - один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

2.      Уровень развития ипотечного кредитования один из важных факторов определяющих экономического развития страны в целом и благополучия её граждан, поэтом особенно важно уделять должное внимание этой сфере.

.        Функционирующая система финансирования жилья будет обеспечивать развитие рынков жилья в России и способствовать тому, что качество и объемы предлагаемого жилья в достаточной мере будут удовлетворять спрос населения.

Ипотечное кредитование - один из самых проверенных в мировой практике и надежных способов привлечения инвестиций в жилищную сферу. Формирование системы ипотечного кредитования - одна из наиболее важных экономических и социальных задач в современной России, поскольку затрагивает такие острейшие проблемы, как обеспечение жильем, распределение доходов населения, кардинальное ускорение жилищного строительства и связанных с ним отраслей производства.

Ипотечное кредитование населения в настоящее время является наиболее активно развивающейся банковской операцией и, одновременно, важным условием повышения качества жизни российских граждан.

.  
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ

1.      <http://ru.wikipedia.org/wiki/%C8%EF%EE%F2%E5%F7%ED%EE%E5_%EA%F0%E5%E4%E8%F2%EE%E2%E0%ED%E8%E5>

.        Горемыкин В.А. Ипотечное кредитование: Учебник, 2007 г.

.        <http://sberbank.ru/novosibirsk/ru/person/credits/home/>

.        <http://www.bsn.ru/analytics/analitics_articles/russia/17082/>

.        <http://rusipoteka.ru/ipoteka_v_rossii/ipoteka_statitiska/>

.        <http://vladrieltor.ru/ipoteka>

.        <http://calculator-ipoteki.ru/?p=444>