Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев
МОСКОВСКАЯ
ФИНАНСОВО-ПРОМЫШЛЕННАЯ АКАДЕМИЯ
Курсовая
работа
по
курсу «Экономика недвижимости»
Определение
рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г.
Краснодар, ул. Доваторцев
Выполнила: Сидорова Д.
А.
Проверила: Мирзоян Н.В.
МОСКВА-2012
Содержание
1. Основные факты и выводы
. Задание на оценку
. Сведения о заказчике оценки и об оценщике
. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком
при проведении оценки
. Применяемые стандарты оценочной деятельности
. Описание объекта оценки
. Анализ рынка объекта оценки
.1 Анализ ликвидности
.2 Анализ наиболее эффективного использования
. Описание процесса оценки объекта оценки
.1 Применение подходов к оценке
.2 Расчёт рыночной стоимости затратным подходом
.3 Расчёт рыночной стоимости сравнительным подходом
.4 Расчёт рыночной стоимости доходным подходом
. Согласование результатов
. Дополнительная информация
. Термины и определения
Список использованной литературы
1. Основные факты и выводы
Согласно Федеральному Стандарту
оценки (ФСО) № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденному Приказом
Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития РФ) от
20.07.2007 г. № 254 в разделе «Основные факты и выводы» должно содержаться следующее:
а) общая информация,
идентифицирующая объект оценки;
б) результаты оценки, полученные при
применении различных подходов к оценке;
в) итоговая величина стоимости
объекта оценки.
а) Общая информация,
идентифицирующая объект оценки
Заказчиком предоставлена информация
по объекту оценки согласно следующему перечню документов, используемых
оценщиком, устанавливающему количественные и качественные характеристики
объекта оценки:
Свидетельство о государственной
регистрации права собственности на здание Серия 77 АД №187200, реестровый №
77-77-13/013/2006-857 от 12.01.2006г.;
Договор о предоставлении участка в
аренду № М-01-015857 от 26.01.2000 г. Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.;
Кадастровый план земельного участка
№77:01:03049:056 от 13.09.2004 г.;
Выписка из технического паспорта на
здание ин. №343:077-10772 от 1.08.2007 г.
Описание объекта оценки.
Объект оценки представляет собой
следующее имущество: Офисное здание, общей площадью 650 кв.м. с земельным
участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м,
расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Доваторцев,
60. Согласно заданию на оценку и предоставленной ЗАКАЗЧИКОМ информации точное
описание объекта оценки представлено ниже в таблицах 3.1, 3.2 Отчета.
Данные об объекте оценки
При запросе оценщиками
правоустанавливающих документов и сведений об обременении объекта оценки
правами иных лиц от Заказчика получена следующая информация: собственником
объекта оценки является юридическое лицо. Ограничения (обременения): не
зарегистрированы.
Технические и эксплуатационные,
количественные и качественные характеристики объекта оценки и его точное
описание даны согласно заданию на оценку.
б) Результаты оценки, полученные при
применении различных подходов к оценке
Таблица 2 - Результаты оценки
объектов недвижимости
|
№
|
Наименование
|
Подход
|
Стоимость, руб.
|
Вес под-хода
|
Стоимость с учетом веса, руб. (гр.3хгр.4)
|
Итого, рублей
|
|
№
|
1
|
2
|
3
|
4
|
5
|
6
|
|
1
|
Офисное здание, общей площадью 650 кв.м. с земельным участком
кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью 1520,0 кв.м,
расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край,
|
Затратный подход
|
14 825 434
|
0,32
|
4 744 139
|
15 700 469
|
|
|
Сравнитель-ный подход
|
15 901 724
|
0,36
|
5 724 621
|
|
|
|
Доходный подход
|
16 349 092
|
0,32
|
5 231 709
|
|
|
Итого, рублей
|
15 700 469
|
|
Итого, округленно, рублей
|
15 700 000
|
в) итоговая величина рыночной
стоимости о. о. по состоянию на «10» ноября 2012 г. составляет, округленно: 15
700 000 (Пятнадцать миллионов семьсот тысяч) рублей
2. Задание на оценку
Согласно п. 17 Федерального
Стандарта оценки (ФСО) № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к
проведению оценки», утвержденному Приказом Министерства экономического развития
и торговли РФ (Минэкономразвития РФ) от 20.07.2007 г. № 256 в разделе «Задание
на оценку» должно содержаться следующее:
а) объект оценки;
б) имущественные права на объект
оценки;
в) цель оценки;
г) предполагаемое использование
результатов оценки и связанные с этим ограничения;
д) вид стоимости;
е) дата оценки;
ж) срок проведения оценки;
з) допущения и ограничения, на
которых должна основываться оценка.
Необходимые данные, в соответствии
п. 17 ФСО № 1 представлены ниже:
|
а) Объект оценки
|
Объект оценки представляет собой следующее имущество: Объект
оценки представляет собой имущество: Офисное здание, общей площадью 650 кв.м.
с земельным участком кадастровый номер ХХ:23:0110204:00ТТ общей площадью
1520,0 кв.м, расположенное по адресу: РФ, Краснодарский край, г. Краснодар,
ул. Доваторцев, 60
|
|
б) Имущественные права на объект оценки (собственник)
|
ООО «Заказчик», в лице генерального директора Иванова Ивана
Ивановича, действующего на основании Устава, юр. и факт. адрес: ХХХХХХ, ОГРН
10377890465447 от 15.12.2005 г., ИНН/КПП: ХХХХХ/ХХХХХ, р/с ХХХХХХ в филиале
ОАО «БИНБАНК», БИК ХХХХ, к/с ХХХХХ,
|
|
в) Цель оценки
|
Для цели купли-продажи
|
|
г) Предполагаемое использование результатов оценки
|
Результаты оценки, отраженные в настоящем Отчете, могут быть
использованы для цели, указанной выше
|
|
д) Вид стоимости
|
Рыночная
|
|
е) Дата, по состоянию на которую определяется стоимость
|
«10» ноября 2012 г.
|
|
ж) Срок проведения оценки
|
С «10» ноября по «12» ноября 2012 г.
|
|
з) Допущения и ограничения, на которых должна основываться
оценка
|
Глава 4 Настоящего Отчета
|
3. Сведения о заказчике оценки и об
оценщике
|
Сведения о Заказчике
|
ООО «Заказчик», в лице генерального директора Иванова Ивана
Ивановича, действующего на основании Устава, юр. и факт. адрес: ХХХХХХ, ОГРН
10377890465447 от 15.12.2005 г., ИНН/КПП: ХХХХХ/ХХХХХ, р/с ХХХХХХ в филиале
ОАО «БИНБАНК», БИК ХХХХ, к/с ХХХХХ,
|
|
|
Сведения об оценщике - юридическом лице
|
ООО «ИСКРА», ОГРН 1022601955860, дата присвоения ОГРН 10.11.2002
г., ИНН 2635037568, КПП 263601001, место нахождения: 355006, Краснодар, ул.
Голенева, д. 21, оф. 99, тел. 8(8652) 69-18-69, страховой полис ОСАО «Ингосстрах»
433-189-032562/11 от 10.06.2011 г. и дополнение № 1 от 24.09.2012 г. на сумму
100 000 000 (Сто миллионов) рублей
|
|
|
Сведения об оценщиках ООО «ИСКРА»
|
Петров Александр Николаевич - член НП «Саморегулируемая
организация Ассоциации Российских Магистров Оценки» (СРО «АРМО») г. Москва,
свидетельство о членстве № 2590-10 от 25.06.2010, диплом с отличием о
профессиональной переподготовке № 37, выдан Краснодарской Государственной
сельскохозяйственной Академией, г. Краснодар, октябрь 2001 г., свидетельства
о повышении квалификации: № 513, выдано Ростовским государственным
строительным университетом, г. Ростов-на-Дону, октябрь 2004 года, № 6, выдано
Краснодарским Государственным аграрным университетом, ноябрь 2007 г.,
свидетельство о повышении квалификации: №3412, выдано ГОУДПО Государственной
академией повышения квалификации и переподготовки кадра для строительства и
жилищно-коммунального комплекса России, от 02.11.2010г.; г. Краснодар,
сертификат соответствия 7721.С.0178 система добровольной сертификации услуг
по оценке стоимости объектов гражданских прав, выдан 21.10.2008 г., страховой
полис ОСАО «Ингосстрах» № 433-189-064483/11 от 19.11.2011 г. и дополнение № 1
от 24.09.2012 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей; стаж работы
в оценочной деятельности - более 17 лет; Гаврилов Алексей Михайлович - член
СРО «АРМО» г. Москва, свидетельство о членстве № 2593-10 от 25.06.2010,
диплом ДВС № 0027914, выдан Краснодарским финансово-экономическим институтом
от 17.06.1999 г., свидетельство о повышении квалификации № 671, выдано
Ростовским государственным строительным университетом, г. Ростов-на-Дону,
октябрь 2006 года, сертификат соответствия 7721.С.0188 система добровольной
сертификации услуг по оценке стоимости объектов гражданских прав, выдан
21.10.2008 г, свидетельство о повышении квалификации № 74, выдано
Краснодарским государственным аграрным университетом, г. Краснодар, октябрь
2010 года; ответственность оценщика застрахована: страховой полис, выданный
ОСАО «Ингосстрах», № 433-189-033280/12 от 22.06.2012 г. и дополнение № 1 от
24.09.2012 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей, стаж работы в
оценочной деятельности более 10 лет.
|
|
|
Информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и
подготовке отчета об оценке организациях, специалистах с указанием их
квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки
|
не привлекались
|
4. Допущения и ограничительные
условия, использованные оценщиком при проведении оценки
Настоящий отчет действителен лишь
для целей, указанных выше. Оценщики не несут ответственности за недостоверность
исходной информации, представленной Заказчиком. Оценщики полагались на
документы и информацию, предоставленные Заказчиком и Собственником, как на
достаточные и достоверные и не требующие дополнительной проверки. Исходя из
нижеследующей трактовки и договоренностей, настоящие условия подразумевают их
полное однозначное понимание Сторонами, а также факт того, что все положения,
результаты переговоров и заявления, не оговоренные в тексте отчета, теряют
силу. Оценка основана на текущих рыночных условиях и предполагаемых
краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и
сохраняющейся стабильной экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены
изменениям из-за меняющихся условий в будущем. Указанная выше величина рыночной
стоимости объекта есть расчетная величина и не является гарантией того, что
объект будет продан на свободном рынке по цене, равной его рыночной стоимости,
указанной в отчете. От оценщиков не требуется проведения дополнительных работ,
если не будут заключены дополнительные соглашения. Мнение оценщика относительно
рыночной стоимости объекта действительно только на дату оценки. Оценщики не
принимают на себя ответственность за последующие изменения социальных,
экономических, юридических и природных условий, которые могут повлиять на
стоимость оцениваемого имущества. Оценщики не имеют явной или скрытой,
настоящей или будущей заинтересованности в оцениваемом объекте. Заказчик
принимает условие заранее освободить и обезопасить ООО «ИСКРА», и, по его
желанию, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности,
происходящих из иска третьих сторон, вследствие легального использования
третьими сторонами результатов работы ООО «ИСКРА».
ООО «ИСКРА» не принимает на себя
ответственности за описание правового состояния имущества и вопросы,
подразумевающие обсуждение юридических аспектов права собственности. Права
собственности на рассматриваемое имущество, а также имущественные права
предполагаются полностью соответствующими требованиям законодательства, если
иное не оговорено специально. Оценщики исходили из того, что существует полное
соответствие правового положения собственности требованиям нормативных
документов государственного и местного уровня, или такого рода несоответствия указаны,
определены и рассмотрены в отчете. Оценщики не проводили измерительных работ и
не принимают на себя ответственность за таковые. Все расчеты выполнялись с
помощью Microsoft Office Excel 2007.
5. Применяемые стандарты оценочной
деятельности
В настоящем Отчете использованы
следующие стандарты:
ФСО № 1, ФСО № 2, ФСО № 3,
утвержденные Приказом Министерства экономического развития и торговли
Российской Федерации (Минэкономразвития России) № 254, 255, 256 от 20 июля 2007
года, далее «ФСО». Настоящие стандарты зарегистрированы в Минюсте РФ 20, 22 и
23 августа 2007 г. ФСО опубликованы и вступили в действие 04.09.2007 г.
Названия стандартов:
ФСО № 1 «Общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки»;
ФСО № 2 «Цель оценки и виды стоимости»;
ФСО № 3 «Требования к отчету об
оценке».
ФСО приняты в целях реализации
положения Федерального закона от 27 июля 2006 года № 157-ФЗ «О внесении
изменений в Федеральный закон об оценочной деятельности в Российской Федерации»
и в соответствии с п. 5.2.5 Положения о Министерстве экономического развития и
торговли Российской Федерации, утвержденного постановлением Правительства
Российской Федерации от 27 августа 2004 года № 443.
Обоснование использования
стандартов: Настоящие стандарты использовались в соответствии с заданием на
оценку, договором оценки и действующим законодательством в области оценки.
6. Описание объекта оценки
Согласно Федеральному Стандарту
оценки (ФСО) № 3 «Требования к отчету об оценке», утвержденному Приказом
Министерства экономического развития и торговли РФ (Минэкономразвития РФ) от
20.07.2007 г. № 254 в разделе «Описание объекта оценки» должно содержаться
следующее:
а) количественные и качественные
характеристики объекта оценки. В зависимости от объекта оценки данная информация
должна содержать в том числе, сведения об имущественных правах, обременениях,
связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе,
устареваниях;
б) количественные и качественные
характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют
специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
в) информация о текущем
использовании объекта оценки;
г) другие факторы и характеристики,
относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость.
а, б) количественные и качественные
характеристики объекта оценки
Точное описание объектов оценки,
характеризующее количественные и качественные характеристики объектов оценки
представлены в таблицах 3 и 4 Отчета.
Таблица 3 - Точное описание объекта
оценки
|
Местоположение
|
|
Адрес
|
РФ, Краснодарский край, г. Краснодар, ул. Доваторцев, 60
|
|
Транспортная достижимость
|
Хорошая
|
|
Характеристика локального местоположения
|
первая линия домов, ближайшее окружение - жилые дома,
административные здания
|
|
Другие особенности
|
нет
|
|
Земельный участок
|
|
Земельный участок, кв.м.
|
1520
|
|
Кадастровый номер
|
ХХ/01/03049/056 от 13.09.2004 г
|
|
Свидетельство о государственной регистрации права на земельный
участок
|
Договор о предоставлении участка в аренду № М-01-015857 от
26.01.2000 г.
|
|
Вид права
|
Долгосрочная аренда до 26.01.2025г.
|
|
Здание
|
|
Функциональное назначение здания
|
Офисное
|
|
Общая площадь здания, кв.м.
|
650
|
|
Свидетельство о государственной регистрации права на здание
|
Серия ХХ АД №187200, реестровый № 77-77-13/013/2006-857 от
12.01.2006г.
|
|
Вид права
|
Право собственности на здание, право аренды на земельный участок
|
|
Функциональное назначение помещений
|
офисное
|
|
Год постройки здания
|
1929
|
|
Состояние
|
удовлетворительное
|
|
Этажность
|
2
|
|
Балансовая стоимость, руб.
|
5 990 400
|
|
Памятник архитектуры
|
нет
|
|
Другие сведения:
|
|
Данные об обременениях
|
нет
|
Здание в удовлетворительном
состоянии. Износ конструктивных элементов средний.
Таблица 4 -Описание конструктивных
элементов и характеристика здания
|
Конструктивные элементы
|
Материал
|
|
Фундамент
|
ленточный железобетонный
|
|
Наружные и внутренние капитальные стены
|
кирпичные
|
|
Перекрытия
|
ж/бетонные
|
|
Кровля
|
кровлелон (полимерная мембрана)
|
|
Полы
|
плитка, паркет, ламинат, мрамор
|
|
Проемы
|
Оконные
|
пластик, алюминий
|
|
Дверные
|
дубовый шпон, пластик
|
|
Отделка
|
плитка в с/узлах, покраска
|
|
Инженерные обеспечение
|
центральное отопление, водоснабжение, горячее водоснабжение,
канализация, электроснабжение, телефонные линии, вентиляция, телефонные
системы, охранно-пожарная система, охранная сигнализация, система контроля
доступа.
|
Рисунок 1 - Местоположение объекта
оценки
Дата осмотра объекта оценки «10»
ноября 2012 г. Фотографии, характеризующие объект оценки находятся в приложении
1 настоящего Отчета.
Таким образом, в основу расчетов
были положены перечисленные данные, предоставленные ЗАКАЗЧИКОМ.
в) информация о текущем
использовании объекта оценки
На дату оценки объект практически не
используется.
г) другие факторы и характеристики,
относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость: - не
выявлены.
7. Анализ рынка объекта оценки
Согласно п. 8 «ж» ФСО № 3
«Требования к отчету об оценке в разделе «Анализ рынка объекта оценки» должно
содержаться следующее:
а) анализ рынка объекта оценки;
б) анализ других внешних факторов,
не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость;
в) в разделе «анализ рынка» должна
быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся
при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов
значений ценообразующих факторов.
а, в) анализ рынка объекта оценки,
информация по ценообразующим факторам, диапазоны цен и их обоснование, в т. ч.:
информация о политических, экономических, социальных, экологических и прочих
факторах; информация о спросе и предложении на рынке.
Итоги социально-экономического
развития РФ в январе-сентябре 2012 г.
На сайте Минэкономразвития России
опубликованы итоги мониторинга социально-экономического развития Российской
Федерации в январе-сентябре 2012 года.
В сентябре по сравнению с августом
рост российской экономики ускорился и составил, по оценке Минэкономразвития
России, с исключением сезонности 0,4% к предыдущему месяцу текущего года (в
августе - 0,1% соответственно). Положительный вклад в рост ВВП внесли промышленное
производство, розничная торговля, сельское хозяйство, отрицательную динамику
показало строительство, со стороны спроса произошло снижение инвестиций.
По оценке Минэкономразвития России
темпы прироста ВВП увеличились с 0,3%, наблюдаемых в I и II кварталах, до 0,5%
в III квартале (сезонность исключена). При этом динамика к соответствующему
периоду прошлого года продолжает замедляться. Прирост ВВП составил в III
квартале 2,8% после роста на 4,5% в первом полугодии.
Годовые темпы роста снижаются четвертый
месяц подряд и составили, по оценке Минэкономразвития России, 2,5% в сентябре.
За этим замедлением стоит потеря части урожая в результате засухи, ускорение
инфляции, а также снижение роста кредитования и падение инвестиционного спроса.
Существенным фактором замедления экономической динамики по отношению к прошлому
году является также негативный эффект базы. Во втором полугодии прошлого года
наблюдался рекордно высокий урожай, а также резкое ускорение инвестиций
отраслей ТЭКа, на фоне которых показатели второго полугодия 2012 года начинают
принимать негативные значения.
По промышленному производству в
целом с исключением сезонной и календарной составляющих после снижения в
августе в сентябре рост восстановился (июль - 0,4%, август - -0,4%, сентябрь -
0,3 процента).
Инвестиции в основной капитал
снизились в сентябре на 0,3% по отношению к августу с исключением сезонного и
календарного факторов (в августе прирост составлял 0,3% к уровню июля).
Снижение инвестиционной активности
сопровождалось сокращением объема работ по виду деятельности «Строительство» на
1,3% к августу с исключением сезонного и календарного факторов (в августе
прирост составлял 1,1 процента).
Динамика оборота розничной торговли
в сентябре ускорилась до 0,5% против 0,2% в августе с исключением фактора
сезонности.
Прирост производства в сельском
хозяйстве в сентябре составил с исключением сезонного фактора 2,6% (в августе -
1,2 процента).
Реальная заработная плата после
снижения в июле-августе вновь показала положительную динамику (с исключением
сезонности), в сентябре прирост составил 1,1 процента. Реальные располагаемые
доходы, напротив, снизились на 0,7% после роста в августе с исключением
сезонного фактора.
На рынке труда сохраняется
позитивная тенденция - уровень безработицы составил, как и в августе, 5,2%
экономически активного населения. С исключением сезонности безработица
составила, по оценке Минэкономразвития России, 5,6 процента.
Экспорт товаров в сентябре 2012 г.,
по оценке, составил 44,9 млрд. долларов США (102,5% к сентябрю 2011 г. и 106,8
% к августу 2012 года).
Импорт товаров в сентябре текущего
года, по оценке, составил 27,3 млрд. долл. США (99,2 к сентябрю 2011 г. и 93,0%
к августу 2012 года).
Положительное сальдо торгового
баланса в сентябре 2012 г. составило 17,6 млрд. долл. США, относительно
сентября прошлого года увеличилось на 7,9 процента.
В сентябре инфляция составила 0,6%,с
начала года - 5,2% (в сентябре 2011 г. - 0,0%, с начала года - 4,7 процента).
Показатель инфляции к соответствующему месяцу прошлого года вырос до 6,6% в
сентябре с 5,9% в августе.
По оценке Минэкономразвития России,
прирост ВВП в сентябре 2012 г. по отношению к соответствующему месяцу прошлого
года составил 2,5% (2,8% в августе соответственно).
Краснодарский край
Дата образования Краснодарского края
- 13 февраля 1924 г. Центр - г. Краснодар (363,7 тыс. жителей на 1 января 2008
г.), основан в 1777 г. Расстояние от Москвы до Ставрополя 1621 км. Край входит
в состав Южного Федерального округа.
Географическое положение.
Краснодарский край расположен в центральной части Северного Кавказа. Граничит:
на юге - с Республикой Северная Осетия, Кабардино-Балкарской республикой,
Чеченской республикой, на западе - с Краснодарским краем, на севере - с
Ростовской областью и Республикой Калмыкия, на востоке - с Республикой
Дагестан.
Природные условия. Краснодарский
край расположен в Предкавказье, в центральной части края - Краснодарская
возвышенность. Главная река - Кубань. Климат континентальный; средняя
температура января от -4 градусов до -10 градусов (в горах), средняя
температура июля +22...+25 градусов; количество осадков - от 300 до 2000 (в
горах) мм в год. На территории Краснодарского края распространены черноземы.
Растительность: степи, сменяющиеся широколиственными (дуб, бук) и хвойными
(ель, сосна) лесами, выше - субальпийские луга.
Население. Население края составляет
2707,3 тыс. человек (оценка на 1 января 2009 г.) в т. ч.: 1539,5 тыс. человек -
городское, а 1167,8 тыс. человек - сельское. По переписи на 9 октября 2002 г. 81,6%населения
- русские, армяне - 5,5%, украинцы - 1,7%, 11,2% относятся к другим
национальностям.
Муниципальное устройство и
крупнейшие города. По данным на 1 января 2008 г. в крае насчитывается 330
муниципальных образований в т. ч.: муниципальных районов - 26, городских
округов - 9, городских поселений - 14, сельских поселений - 281.
Наиболее крупные города по оценке на
1 января 2008 г. (тыс. человек): Краснодар - 363,7, Пятигорск -
140,1,Кисловодск - 129,2, Невинномысск - 129,1, Ессентуки - 81,7.
Экономические преимущества и
недостатки. В Краснодарском крае хорошие условия для ведения сельского
хозяйства. На территории края имеются существенные запасы природного газа и
нефти, минеральных вод, нерудных строительных материалов. Благоприятными
природно-климатическими условиями и бальнеологическими ресурсами выделяется
район Кавказских Минеральных Вод, который объявлен «особым охраняемым
эколого-курортным регионом» и одновременно свободной экономической зоной. Из
недостатков, ограничивающих экономическое развитие и создающих неблагоприятные
условия для предпринимательства, можно отметить дефицит водных и энергетических
ресурсов.
Основные социально-экономические
показатели. Удельный вес края в общероссийских экономических показателях
составляет: по ВРП - 0,8% (за 2007 г.). За 2008 г. по объему промышленного
производства - 0,6%, по объему продукции сельского хозяйства - 3,2%, по объему
розничного товарооборота - 1,4%, по объему инвестиций в основной капитал -
0,8%. Уровень безработицы по методологии МОТ за 2008 г. равен 7,8%.
Основные отрасли промышленности:
пищевая, легкая, химическая, промышленность строительных материалов, стекольная
и фарфоро-фаянсовая промышленность.
Сельское хозяйство.
Сельскохозяйственные угодья в хозяйствах всех категорий, по данным Всероссийской
сельскохозяйственной переписи на 1 июля 2006 г., составили 5264 тыс. га, или
80% всех земель края, пашня - 3852 тыс. га, или 58%. Сельское хозяйство края
специализируется на выращивании зерна и подсолнечника; ведущая роль в
животноводстве принадлежит скотоводству, тонкорунному овцеводству. Широко
развиты садоводство, виноградарство, птицеводство, свиноводство, пчеловодство.
Доля края в производстве отдельных
видов продукции в РФ. На долю края приходится 30,4% производства в стране
тракторных плугов, 20,5% - коньяков, 19,3% - виноградных вин, 11,0% -
минеральных вод, 7,4% - синтетических смол и пластических масс, 5,2% -
минеральных удобрений, 2,9% - растительных масел.
Инвестиционная привлекательность.
Инвестиционный рейтинг края - 3B1, что означает пониженный потенциал, умеренный
риск. В инвестиционном рейтинге регионов край занимает 12-е место по
инвестиционному риску и 23-е по инвестиционному потенциалу. Наименьший
инвестиционный риск - законодательный и экономический, наибольший -
криминальный. Наибольший инвестиционный потенциал - туристический.
Антикризисная устойчивость. По
рейтингу финансовой устойчивости регион относится к группе роста, по рейтингу
экономической устойчивости - к группе стагнации, по рейтингу социальной
устойчивости - к группе значительного спада и по комплексному рейтингу
антикризисной устойчивости - к группе стагнации.
Напряженность на рынке труда региона
повышается и в первом квартале 2009 г. составила 4571 зарегистрированных
безработных на 1000 вакантных рабочих мест, против 1576 в первом квартале 2008
г.
Предприятия, которые могут
претендовать на предоставление государственной гарантийной поддержки:
ЗАО «СЕН-ГАБЕН КАВМИНСТЕКЛО»
ЗАО «Завод стеновых материалов и
керамзита»
ЗАО «Краснодарский бройлер»
ОАО «Агрохлебпродукт» и филиальная
сеть
ОАО «Арзил»
ОАО «Волна»
ОАО «Молочный комбинат
"Краснодарский»
ОАО «Научно-проищзводственный
концерн «ЭСКОМ»
ОАО «Нептун»
ОАО «Стапри»
ОАО «Цитрон»
ОАО «Вэлан»
ОАО «Группа компаний Арнест»
ОАО «Югроспродукт»
ОАО Концерн «Энергомера»
ООО «Золотая Нива»
Таблица 5 - Основные экономические и
социальные показатели Северо - Кавказского федерального округа (СКФО) за
январь-сентября 2012 года (по данным Федеральной службы государственной
статистики)
|
РФ
|
СКФО
|
|
Индекс промышленного производства1, в % к соответствующему
периоду 2011 года
|
103,2
|
99,6
|
|
Инвестиции в основной капитал в январе-июне, млрд. руб.
|
4299,8
|
103,3
|
|
Индекс физического объема инвестиций в основной капитал, в % к
соответствующему периоду 2011 года
|
111,6
|
113,9
|
|
Оборот розничной торговли по всем каналам реализации, млрд. руб.
|
11533,9
|
544,6
|
|
Индекс физического объема оборота розничной торговли, в % к
соответствующему периоду 2011 года
|
106,8
|
112,1
|
|
Поступление налогов, сборов и иных обязательных платежей в
бюджетную систему РФ в январе-июне 2012 года, млрд. руб.
|
5456,6
|
58,6
|
|
в том числе в федеральный бюджет, млрд. руб.
|
2605,2
|
12,9
|
|
Ввод в действие общей площади жилых домов, тыс.кв.м.
|
25249,9
|
1545,5
|
|
в % к соответствующему периоду 2011 года
|
103,9
|
133,3
|
|
Реальные денежные доходы за январь-сентября 2012 года в % к
январю - июню 2011 года
|
103,6
|
107,2
|
|
Средняя начисленная заработная плата в январе - июне 2012 года,
руб.
|
25476,0
|
15965,5
|
|
Индекс потребительских цен в июле 2012 года в % к декабрю 2011
года
|
104,5
|
104,2
|
|
Численность официально зарегистрированных безработных на конец
сентября 2012 года, тыс.чел.
|
1086,2
|
276,1
|
|
в % к соответствующему периоду 2011 года
|
78,4
|
80,6
|
|
Уровень зарегистрированной безработицы на конец сентября, в
процентах к экономическому активному населению
|
1,4
|
6,2
|
|
Просроченная задолженность по заработной плате - всего (на 1
августа 2012 года), млн.руб.
|
2161
|
129,2
|
ТРОИТЕЛЬНАЯ ДЕЯТЕЛЬНОСТЬ ЗА
ЯНВАРЬ-СЕНТЯБРЬ 2012 ГОДА
Объем работ, выполненных по виду
деятельности «Строительство», в январе-сентябре 2012 года составил 33,5 млрд. рублей,
что на 9,8% больше, чем за январь-сентябрь 2011 года. Хозяйственным способом
организациями выполнено строительно-монтажных работ на сумму 183,9 млн. рублей,
что на 9,1% больше, чем за 9 месяцев 2011 года.
Анализ цен предложения на продажу
офисной недвижимости г. Ставрополя в период с 01 января 2011 г. по 01 октября
2012 г.*
Данный анализ составлен на основе
данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта
недвижимости www.1777.ru с целью достоверного выяснения изменения цен предложения
офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.
Вышеприведенные данные говорят о
том, что в сентябре 2012 года наиболее выставляемыми на продажу являлись
объекты недвижимости торгового назначения (59%), а наименее выставляемыми -
объекты производственно-складского назначения (4%).
Анализ ситуации сложившейся на рынке
продажи офисной недвижимости стоит начать с выяснения соотношения количества
объявлений о продаже офисной недвижимости по районам г. Ставрополя.
В сентябре 2012 года цена предложения
на продажу 1 кв. м офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе
колебалась в пределах от 13 026 руб. до 100 000 руб., в зависимости от
ценообразующих факторов.
Чтобы проанализировать динамику
изменения цен предложения на продажу офисной недвижимости, расположенной в г.
Ставрополе, были обработаны все доступные объявления о продаже данной
недвижимости в городе. Результаты проделанной работы сведены в следующую
таблицу:
Таблица 6 - Динамика изменения цен
предложения на продажу офисной недвижимости в г. Краснодар
|
Офисная недвижимость
|
|
Район
|
01 янв. 11
|
01 апр. 11
|
01 июл. 11
|
01 окт. 11
|
01 янв. 12
|
01 апр. 12
|
01 сен. 12
|
01 окт. 12
|
Диапазон цен в сентябре
|
|
Ю/З
|
36 152
|
35 626
|
36 973
|
34 450
|
33 325
|
33 447
|
33 547
|
34 730
|
13 026 - 93 750
|
|
С/З
|
30 149
|
33 540
|
36 340
|
32 914
|
32 836
|
29 189
|
27 209
|
15 484 - 43 924
|
|
Центр
|
43 570
|
44 210
|
45 933
|
45 184
|
46 003
|
45 747
|
45 546
|
46 591
|
13 750 - 100 000
|
|
Другие
|
28 637
|
25 149
|
27 032
|
26 829
|
21 920
|
20 433
|
23 863
|
21 273
|
17 105 - 29 091
|
|
Среднее
|
38 624
|
39 793
|
41 247
|
38 990
|
39 785
|
39 511
|
39 136
|
38 988
|
13 026 - 100 000
|
|
Изменение
|
100%
|
103%
|
107%
|
101%
|
103%
|
102%
|
101%
|
101%
|
-
|
Проанализировав вышеприведенные
данные можно сделать вывод о том, что в период с 01 января по 01 октября 2012
г. средняя удельная цена предложения 1 кв. м офисной недвижимости в г.
Ставрополе выросла на 364 рублей, в период же с 01 января по 01 октября 2012г.
данный показатель снизился на 797 рублей.
Видно, что средняя цена предложения
офисной недвижимости в г. Ставрополе за период с 01 января 2012г. по 01 октября
2012 г. выросла на 1%, за первые же 9 месяцев настоящего года средняя цена
предложения офисной недвижимости в городе существенным колебаниям не
подверглась.
В сентябре 2011 года средняя
удельная цена предложения на продажу офисной недвижимости в г. Ставрополе
составила 38 988 руб./кв. м +/- 8,10%, прирост к предыдущему месяцу -0,38%
статистически не значим.
Минимальная полная цена предложения
1 объекта недвижимости офисного назначения в сентябре составила 450 тыс.руб.,
максимальная - 601 570 тыс. руб., средняя -12 007 041 руб..
Скидка на торг, согласно данным
исследования «Таблица экспертных характеристик рынка недвижимости»*, при сделке
с торгово-офисной недвижимостью находится в диапазоне 11,0-12,7%.
Анализ цен предложения в аренду
офисной недвижимости г. Ставрополя в период с 01 января 2011 г. по 01 октября
2012 г.
Данный анализ составлен на основе
данных еженедельной газеты «Все для вас», а так же городского сайта
недвижимости www.1777.ru с целью достоверного выяснения изменения цен
предложения в аренду офисной недвижимости, расположенной в г. Ставрополе.
Вышеприведенные данные говорят о
том, что в сентябре 2012 года равными объемами представлены объекты торгового и
офисного назначения - по 42% в общем объеме предложения, а наименьшим объемом
представлена производственно-складская недвижимость - всего 16%.
Анализ ситуации сложившейся на рынке
аренды офисной недвижимости стоит начать с выяснения соотношения количества
объявлений об аренде офисной недвижимости по районам г. Ставрополя. Данное
соотношение по состоянию на сентябрь 2012г., согласно общепринятому
районированию г. Ставрополя, представлено на следующем рисунке:
Из данных вышеприведенного рисунка
видно, что наибольший объем предложения офисной недвижимости в аренду, а именно
58% приходится на Центральный район г. Ставрополя, а наименьшим объемом
представлены т.н. «Другие» районы г. Ставрополя (Мамайка, Ташла, Туапсинка) -
3% объявлений.
Средняя ставка арендной платы в
среднем по г. Ставрополю на офисную недвижимость в сентябре 2012 года
колебалась в пределах от 150 до 1000 руб. за 1 кв. м в месяц. Данные
ежемесячного мониторинга ситуации на рынке аренды офисной недвижимости
представлены в следующей таблице:
Таблица 7 - Средняя ставка арендной
платы в среднем по г. Ставрополю
|
Офисная недвижимость
|
|
Район
|
01 янв. 11
|
01 апр. 11
|
01 июл. 11
|
01 окт. 11
|
01 янв. 12
|
01 апр. 12
|
01 сен. 12
|
01 окт. 12
|
Диапазон цен в сентябре
|
|
Ю/З
|
344
|
365
|
379
|
382
|
413
|
400
|
410
|
392
|
250 - 780
|
|
С/З
|
315
|
297
|
312
|
349
|
331
|
337
|
358
|
362
|
230 - 550
|
|
Центр
|
476
|
502
|
458
|
475
|
443
|
471
|
465
|
438
|
150 - 1000
|
|
Другие
|
147
|
267
|
218
|
317
|
260
|
284
|
276
|
175
|
150 - 200
|
|
Среднее
|
403
|
417
|
405
|
432
|
415
|
423
|
428
|
410
|
150 - 1000
|
|
Изменение
|
100%
|
103%
|
100%
|
107%
|
103%
|
105%
|
106%
|
102%
|
-
|
Из данных вышеприведенной таблицы
можно сделать вывод о том, что на рынке аренды, так же как и на рынке продажи
офисной недвижимости наиболее высокие цены в центральном районе города, а
наименее в так называемых «Других» районах (Мамайка, Ташла, Туапсинка и т. д.).
Из данных можно сделать вывод о том,
что в сентябре 2012 года средняя удельная цена предложения в аренду офисной
недвижимости в г. Ставрополе составила 410 руб./кв. м в месяц +/- 8,61%,
прирост к предыдущему месяцу -4,21% статистически не значим.
Средняя цена предложения в аренду
офисной недвижимости в г. Ставрополе в период с 01 января 2011г. по 01 октября
2012 г. выросла на 2%, а за первые 9 месяцев настоящего года снижение средней
цены предложения сдачи в аренду офисной недвижимости составило 1%.
Скидка на торг, согласно данным
исследования «Таблица экспертных характеристик рынка недвижимости»*, при сделке
с торгово-офисной недвижимостью находится в диапазоне 11,0-12,7%.
Источники информации:
Еженедельник «Все для вас»,
www.vdv-kavkaz.ru;
Городской сайт, www.1777.ru;
Книга «Анализ рынка недвижимости для
профессионалов» Г.М. Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство
"Экономика", 2009 - 606 с.
* Выполнено в соответствии с
методологией РГР (Книга «Анализ рынка недвижимости для профессионалов» Г.М.
Стерник, С.Г. Стерник-М.: ЗАО "Издательство "Экономика", 2009 -
606 с.)
* Исследование «Коллективные
экспертные оценки характеристик рынка недвижимости»авторы: Лейфер Л. А.,
Гришина М. (Приволжский центр финансового консалтинга и оценки г. Нижний
Новгород - 2010г.) размещена на сайте www.appraiser.ru
Разбиение рынка недвижимости на
отдельные сегменты проводится в соответствии с преобладающими потребностями
участников рынка, инвестиционной мотивацией, местоположением, сроком
фактического функционирования объекта, физическими характеристиками, дизайном,
особенностями зонирования недвижимости.
Принципы классификации объектов,
положенные в основу сегментации рынков недвижимости, подчинены конкретным
задачам процедуры оценки и требуют всестороннего учета характеристик
оцениваемой недвижимости.
В зависимости от назначения
(направления использования) объекта недвижимости, рынок можно разделить на пять
сегментов:
. Жилая недвижимость
(многоквартирные, односемейные дома, квартиры и комнаты).
.1Коммерческая недвижимость
(офисные, торговые, производственно-складские помещения, гостиницы, рестораны).
. Промышленная недвижимость
(промышленные предприятия, здания НИИ).
. Незастроенные земельные участки
различного назначения (городские земли, сельскохозяйственные и охотничьи
угодья, заповедники, зоны разработки полезных ископаемых).
. Недвижимость специального
назначения (объекты, имеющие ограничения по их использованию в силу специфики
конструктивных характеристик, например церкви, аэропорты, тюрьмы и др.) (Оценка
стоимости недвижимости: учебное пособие/Е. Н. Иванова; под ред. М. А. Федотовой
- 3-изд., - М.: КНОРУС. 2009. - 344 с.)
Выявлена открытая достоверная
информация о ценах по сегменту офисной недвижимости в Краснодарском крае.
Таблица 8.1 - Объекты сравнения для
объекта оценки (сравнительный подход)
|
№
|
Местоположе-ние
|
Наименование о. с.
|
Цена, руб.
|
Площадь, м2
|
Стоимость за 1 м2, руб.
|
Контактная информация
|
|
№
|
2
|
3
|
5
|
6
|
7
|
8
|
|
1
|
Юго-Западный район, ул. Доваторцев
|
Подам офисное здание, 400 м2, фасад 30 м, красная линия,
состояние удовлетворительное, земля в аренде на 10 лет
|
12 800 000
|
400
|
32 000
|
#"705189.files/image003.gif">, где
 - стоимость объекта
оценки;
 - стоимость земельного
участка;
 - стоимость нового
строительства;
 - износ, т.е.
количественная оценка отличия стоимости объекта оценки от стоимости
воспроизводства.
Стоимость нового
строительства улучшений в зависимости от типа объекта оценки и условий может
выступать в виде полной стоимости воспроизводства или полной стоимости
замещения.
Стоимость нового
строительства определяется как сумма прямых издержек, непосредственно связанных
с возведением объекта, косвенных издержек на процессы, опосредованно
участвующие в строительстве, и прибыли предпринимателя (инвестора).
Под накопленным износом
понимается признаваемая рынком потеря стоимости улучшений, вызываемая
физическими разрушениями, функциональным устареванием, внешним устареванием или
комбинацией этих факторов.
Оценка стоимости земельного
участка
На сегодняшний день
можно выделить три наиболее распространенных и часто встречающихся права на
земельные участки:
право аренды;
право собственности;
право постоянного
(бессрочного) пользования.
Право аренды земли.
Права арендатора в каждом конкретном случае зависят от положений договора
аренды.
Право собственности.
Этими правами на сегодняшний день обладает лишь незначительное число
коммерческих организаций.
Заказчик пользуется
земельными участками, как на правах аренды, так и на правах бессрочного
(постоянного) пользования. В тоже время, согласно законодательству,
исключительным правом получения земельных участков в собственность или аренду
из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, при
наличии планировочной документации обладают юридические лица, имеющие в
собственности здания, строения, сооружения, расположенные на земельных
участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности.
Постоянное (бессрочное)
пользование. Согласно п. 2, статьи 3 Федерального закона «О введении в действие
Земельного кодекса Российской Федерации», юридические лица, (за исключением
указанных в пункте 1 статьи 20 Земельного кодекса Российской Федерации) обязаны
переоформить предоставленное им право постоянного (бессрочного) пользования
земельными участками на право аренды или приобрести земельные участки в
собственность по своему желанию до 01.01.2010 г. в соответствии с правилами
статьи 36 Земельного кодекса. Федеральным законом от 27.12.2005 г. №137-ФЗ срок
переоформления продлен до 01.01.2010 г.
Рыночная стоимость права
аренды земельного участка определяется исходя из наиболее эффективного
использования арендатором земельного участка, являющегося практически и
финансово осуществимым, экономически оправданным, соответствующим требованиям
законодательства и в результате которого расчетная величина стоимости права
аренды земельного участка будет максимальной (принцип наиболее эффективного
использования).
Рыночная стоимость права
аренды земельного участка определяется исходя из принципов полезности, спроса и
предложения, замещения, изменения, внешнего влияния, изложенных в разделе II
Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков,
утвержденных распоряжением Минимущества России от 06.03.2002 №568-р. Стоимость
земельного участка определялась в данном отчете методом сравнения продаж.
Оценка стоимости права
аренды земельного участка методом сравнения продаж
Метод сравнения продаж
основывается на предпосылке, что рациональный покупатель за выставленный на
продажу земельный участок заплатит не большую сумму, чем та, за которую можно
приобрести аналогичный по площади и местоположению участок земли. Поэтому цены,
недавно уплаченные за сопоставимые объекты, отражают рыночную стоимость
оцениваемого участка земли.
При применении метода
сравнения продаж рыночные данные анализируются с точки зрения сравнимости и
соответствия оцениваемой собственности. Как правило, нельзя найти точно такой
же проданный объект, поэтому в данные о сравнимой продаже необходимо вносить
корректировки, чтобы устранить различия между проданным и оцениваемым объектом.
Следует подчеркнуть, что корректируются данные по сравниваемому, а не по
оцениваемому объекту.
Применение метода
сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
Формирование выборки
объектов-аналогов
Определения элементов
сравнения.
Определение по каждому
элементу сравнения степени отличия каждого-аналога от объекта оценки.
Определение
корректировок по каждому из элементов.
Корректировка по каждому
из элементов сравнения цен каждого аналога.
Определение рыночной
стоимости объекта оценки как средневзвешенного значения скорректированных цен
аналогов.
Для расчета рыночной
стоимости права аренды по методу сравнения продаж была собрана информация
предложений земельных участков в г. Ставрополе, максимально схожих с
оцениваемым. Местоположение объектов сравнения относительно земельного участка
в составе Объекта оценки отражено на рисунке 8. Описание сравнимых участков
представлено в таблице ниже.
Таблица 11 - Таблица
внесения поправок и расчет рыночной стоимости земельного участка методом
сравнения продаж
|
Параметры объектов
|
Объект оценки
|
Сопоставимые объекты-аналоги
|
|
|
Описание объектов аналогов в таблице 8.3
|
|
|
Аналог №1
|
Аналог №2
|
Аналог №3
|
Аналог №4
|
Аналог №5
|
|
Цена продажи/ предложения, руб.
|
Определяется
|
4 000 000
|
5 500 000
|
4 500 000
|
5 000 000
|
3 950 000
|
|
Площадь земельного участка, м2
|
1 520
|
1200
|
1300
|
2000
|
1300
|
970
|
|
|
Еженедельник Краснодарская недвижимость
|
Первая справочная служба "ОРР Недвижимость"
#"705189.files/image008.gif">
Рисунок 8 - Местоположение
земельного участка в составе Объекта оценки и его объектов-аналогов
Корректировка на торг. В
предложениях об аренде указана изначально завышенная величина стоимости,
которая в процессе торгов снижается. На основании исследований установлено, что
в среднем значение данной скидки для сделок на рынке аренды составляет 5%
(0,95).
Рыночная стоимость земельного
участка в составе Объекта оценки, полученная с помощью метода сравнения продаж,
по состоянию на «10» ноября 2012 г. составляет:
815 558 (Один миллион восемьсот
пятнадцать тысяч пятьсот пятьдесят восемь)рублей.
Расчет полной стоимости
воспроизводства (замещения) методом сравнительной единицы
Оценщик использовал метод
сравнительной стоимости единицы. Информационной основой стоимостных показателей
послужил сборник укрупненных показателей стоимости строительства (УПСС)
издательства КО-ИНВЕСТ, серия «Справочник оценщика», «Общественные здания» в
ценах 2005 года. Индекс пересчета цен с 2005 г. на дату оценки определялся в
соответствии с информационно-аналитическим бюллетенем КО-ИНВЕСТ «Индексы цен в
строительстве» №59 и составляет 1,334.
Информация для расчета
|
Наименование объекта - аналога в сборниках УПВС
|
Сборник КО-ИНВЕСТ
|
№ Табл.
|
Единичная расценка в ценах 2005 года, руб. / м2
|
Поправка
|
|
Офисы от 2-х до 4-х этажей, площадью 500 - 2000 кв. м, высота
этажа до 3,5 м
|
Общественные здания
|
3.3.3.050
|
15 913,21
|
1
|
Метод сравнительной единицы
предполагает расчет полной стоимости воспроизводства или замещения на основе
стоимости строительства сравнительной единицы (1 м2, 1 м3) аналогичного здания.
Стоимость сравнительной единицы аналога должна быть скорректирована на
имеющиеся различия в сравниваемых объектах (планировка, оборудование, права
собственности и т.д.).
В качестве примера рассмотрим расчет
стоимости объекта недвижимости, когда в качестве сравнительной единицы выбрана
стоимость 1 м2 типичного сооружения.
ПСЗ =С1 м2 · So · Кп ·Кн · Км · Кв ·
К пз · К ндс, (6.1)
где ПСЗ - полная стоимость замещения
оцениваемого объекта;
С1 м2 - стоимость 1 м2 типичного
сооружения на базовую дату;- площадь оцениваемого объекта (650 м2);
Кп - коэффициент, учитывающий
возможное несоответствие данных по площади объекта, полученных в БТИ (бюро
технической инвентаризации), и строительной площади (для идентичного объекта =
1);
Кн - коэффициент, учитывающий
имеющееся несоответствие между оцениваемым объектом и выбранным типичным
сооружением (для идентичного объекта Кн= 1);
Км - коэффициент, учитывающий
местоположение объекта;
Кв - коэффициент времени,
учитывающий изменение стоимости строительно-монтажных работ (СМР) в период
между базовой датой и датой на момент оценки;
Кпз - коэффициент, учитывающий
прибыль застройщика (Величина предпринимательской прибыли составляет в среднем
20-30%, для объектов недвижимости находящихся в г. Ставрополе, обычно
используют верхнюю границу данного диапазона прибыли предпринимателя (30%).
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС
(%).
Таблица 12 - Расчет полной стоимость
замещения оцениваемого объекта
|
Показатель
|
Значение
|
|
С1 м2 - стоимость 1 м2 типичного сооружения на базовую дату
|
650
|
|
So - площадь оцениваемого объекта
|
15 913,21
|
|
Кп - коэффициент, учитывающий возможное несоответствие данных по
площади объекта, полученных в БТИ
|
1
|
|
Кн - коэффициент, учитывающий имеющееся несоответствие между
оцениваемым объектом и выбранным типичным сооружением
|
1
|
|
Км - коэффициент, учитывающий местоположение объекта
|
0,788
|
|
Кв - коэффициент времени, учитывающий изменение стоимости
строительно-монтажных работ (СМР) в период между базовой датой и датой на
момент оценки
|
1,334
|
|
Кпз - коэффициент, учитывающий прибыль застройщика (%)
|
1,3
|
|
Кндс - коэффициент, учитывающий НДС (%)
|
1,18
|
|
ПСЗ - полная стоимость замещения оцениваемого объекта, руб.
|
16 679 328
|
* - коэффициент отношения цен
базового региона (Московская область) к ценам Краснодарского края:
91,601/116,275 (Ко-Инвест, Индексы цен в строительстве, № 81, раздел 2.2, стр.
35-37).
Расчет износа методом разбиения на
виды износа
Наиболее распространенным является
метод разбиения на виды износа.
В зависимости от факторов снижения
стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный и
внешний (экономический). Физический и функциональный износ может быть
устранимым и неустранимым. Экономический износ, как правило, неустраним.
Износ считается устранимым, если его
устранение физически возможно и экономически целесообразно.
Сумма всех возможных видов износа -
это накопленный износ объекта недвижимости.
Физический износ отражает изменения
физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты
конструктивных элементов). Физический износ может возникать под воздействием
эксплуатационных факторов или под воздействием естественных и природных
факторов.
Физический износ здания определялся
путем визуального обследования основных конструктивных элементов. Был
использован нормативный метод расчета физического износа на основании «Правил
оценки физического износа жилых зданий» ВСН 53-86 (р). Удельные веса отдельных
конструктивных элементов в процентах приняты в соответствии со сборником
«Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.
Таблица 13 - Описание физического
износа конструкций и элементов здания применительно к объекту оценки
|
Конструктивные элементы
|
Удельный вес элемента, %
|
Физический износ элемента, %
|
Доля физического износа элемента в общем физическом износе
здания, % (Уд.вес эл-та * *Ифиз эл-та)/100
|
|
Фундаменты
|
2,35%
|
30%
|
0,71%
|
|
Каркас
|
1,56%
|
30%
|
0,47%
|
|
Стены наружные с отделкой
|
5,46%
|
30%
|
1,64%
|
|
Внутренние стены и перегородки
|
4,26%
|
20%
|
0,85%
|
|
Перекрытия и покрытия
|
4,39%
|
30%
|
1,32%
|
|
Кровля
|
4,15%
|
40%
|
1,66%
|
|
Окна и двери
|
5,05%
|
10%
|
0,51%
|
|
Полы
|
15,25%
|
10%
|
1,53%
|
|
Отделка
|
14,62%
|
10%
|
1,46%
|
|
Прочие
|
2,93%
|
20%
|
0,59%
|
|
Спец. конструкции
|
7,11%
|
20%
|
1,42%
|
|
Инженерные системы
|
32,88%
|
30%
|
9,86%
|
|
100,0%
|
|
22,00%
|
В стоимостном выражении физический
износ равен: 16 679 328 р. * 22 % = 3 669 452 р.
К функциональному износу относят
снижение стоимости имущества, связанное с несоответствием конструктивных и
планировочных решений, строительных стандартов, качества дизайна, материала
изготовления современным требованиям к этим позициям.
В оцениваемом здании в 2005 году
проведен ремонт под офисное назначение, таким образом, факторы функционального
износа устранены и он равен 0.
Внешний (экономический) износ -
обесценение объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки
влиянием внешней среды: местоположения, рыночной ситуации, накладываемых
сервитутов на определенное использование недвижимости, изменений окружающей
инфраструктуры и законодательных решений в области налогообложения и т.п.
Факторы данного вида износа не
выявлены. Внешний износ равен 0.
Оценка стоимости объекта
недвижимости затратным подходом
Таблица 14 - Оценка стоимости
объекта недвижимости затратным подходом
|
№ строки
|
Расчетные показатели
|
Величина, рублей
|
|
1
|
Стоимость земельного участка
|
1 815 558
|
|
2
|
Стоимость воспроизводства
|
16 679 328
|
Физический износ
|
3 669 452
|
|
4
|
Функциональный износ
|
0
|
|
5
|
Внешний (экономический) износ
|
0
|
|
6
|
Общий накопленный износ (стр. 3 + стр. 4 + стр. 5)
|
3 669 452
|
|
7
|
Оценка стоимости имущественного комплекса затратным методом
(стр. 1 + стр. 2 - стр. 6)
|
14 825 434
|
Итого, рыночная стоимость объекта
оценки, рассчитанная затратным подходом составит:
825 434 (Четырнадцать миллионов
восемьсот двадцать пять миллионов четыреста тридцать четыре) рублей.
.3 Расчёт рыночной стоимости
сравнительным подходом
В связи с тем, что в Федеральном
законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» рыночной стоимостью
является цена имущества, предлагаемого для продажи на условиях оферты, единица
сравнения - это одно предложение, касающееся продажи на рынке конкретного
объекта. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта
оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в
отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
В настоящем отчете применяется метод
сравнения продаж.
Сравнительный подход применяется,
когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и
характеристиках объектов-аналогов. Применяя сравнительный подход к оценке,
оценщик должен:
а) выбрать единицы сравнения и
провести сравнительный анализ объекта оценки и каждого объекта-аналога по всем
элементам сравнения. По каждому объекту-аналогу может быть выбрано несколько
единиц сравнения. Выбор единиц сравнения должен быть обоснован оценщиком.
Оценщик должен обосновать отказ от использования других единиц сравнения,
принятых при проведении оценки и связанных с факторами спроса и предложения;
б) скорректировать значения единицы
сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от
соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу
сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу
корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных
корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения
не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;
в) согласовать результаты
корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам.
Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц
сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.
а) Данные предложения рассмотрены
как объекты сравнения. В оценке нет единого мнения о том, как должны
взаимодействовать данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью (Оценка
стоимости недвижимости: учебное пособие/Е. Н. Иванова; под ред. М. А. Федотовой
- 3-изд., - М.: КНОРУС. 2009. - 344 с, стр. 41). За единицу сравнения выбран 1
м2 стоимости улучшений
б) Вводимые корректировки:
Площадь здания. Поправка
определялась на основании корректирующих коэффициентов, рассчитанных для
административных зданий по таблице 2.5
Таблица 15 -
Корректировки на различие площадей зданий
|
Отношение площади объекта к площади аналога Значение коэффициента
|
|
|
< 0,25
|
1,25
|
|
0,49 - 0,25
|
1,2
|
|
0,86 - 0,50
|
1,1
|
|
0,85 - 1,15
|
1
|
|
1,16 - 1,50
|
0,95
|
|
> 1,50
|
0,93
|
Пример расчета:  =
(650/400) = 1,625, что более 1,50 - принимается поправка 0,93
Данная корректировка
вводилась для всех объектов-аналогов.
Местоположение. В данном
случае корректировка принимается экспертным путем на основании анализа рынка
недвижимости г. Ставрополя. Все аналоги находятся не в центре города, а в
различных районах. Тем не менее, район, где находится объект оценки имеет более
активный и развивающийся рынок недвижимости, он более привлекателен.
Корректировки были назначены в пределах 5-10% экспертным путем, в зависимости
от привлекательности района для офисной недвижимости.
Физические
характеристика (состояние объекта). Аналог № 5 в состоянии «стяжка/штукатурка».
Корректировка назначалась исходя из удельного веса отделки в конструктивных
элементах (14,62%) Удельные веса отдельных конструктивных элементов в процентах
приняты в соответствии со сборником «Общественные здания» КО-ИНВЕСТ.
Корректировка на торг
В данных расчетах
оценщиком было принято решение использовать корректировку на уторгование
(скидку на торг). Данная корректировка отражает тот факт, что при определении
цены сделок с объектами, предлагаемыми к продаже, учитывается мнение только
одной из заинтересованных сторон - продавца. Поправка на торг учитывает разницу
между ценой предложения и ценой сделки, которая образуется в процессе
переговоров между продавцом и покупателем. Ее величина зависит от устойчивости
рынка.
Таблица 16 -
Рекомендуемые значения скидки на торг, %*
|
|
Жилые объекты
|
Торговая
|
Офисная
|
Производственная и складская
|
Земель-ные участки
|
|
Аренда
|
Продажа
|
Аренда
|
Продажа
|
Аренда
|
Продажа
|
Аренда
|
Продажа
|
|
|
Более 500
|
8%
|
11%
|
13%
|
15%
|
14%
|
15%
|
13%
|
15%
|
15%
|
|
250-500
|
6%
|
9%
|
11%
|
13%
|
12%
|
13%
|
11%
|
13%
|
13%
|
|
Менее 250
|
6%
|
9%
|
11%
|
13%
|
12%
|
13%
|
11%
|
13%
|
13%
|
В результате анализа различных
исследований рынков недвижимости и проведения консультации с профессиональными
участниками рынка было выявлено, что наиболее доступными и компетентными
источниками информации по данному вопросу являются специалисты риэлторских
организаций. Для сбора информации был подготовлен специальный опросный лист,
заполняемый в, ходе интервью, которое проводили профессиональные оценщики. Были
опрошены специалисты 102 агентства недвижимости в 15 городах различных
субъектов РФ)
Рекомендуемая скидка на торг в исследовании
Лейфера Л. А., Гришина М. Д.,(ПЦФКО) «Коллективные экспертные оценки
характеристик рынка недвижимости составляет 10-15% (расширенный диапазон
5-30%).
Также в ходе интервьюирования
специалистов агентств недвижимости г. Ставрополя была получена информация о
том, скидки на торг для офисной недвижимости в г. Ставрополе составляют порядка
10%.
Оценщиком принято решение
использовать скидку на торг 10% (0,9)
Таблица 17 - Таблица
внесения поправок и расчет рыночной стоимости объекта оценки методом сравнения
продаж
|
Параметры объектов
|
Объект оценки
|
Аналог №1
|
Аналог №2
|
Аналог №3
|
Аналог №4
|
Аналог №5
|
|
|
Описание объектов-аналогов в таблице 8.1.
|
|
Цена продажи/предложения, без учета НДС, руб.
|
Определяется
|
12 800 000
|
14 700 000
|
11 000 000
|
7 500 000
|
9 000 000
|
|
Общая площадь, кв. м
|
650
|
400
|
500
|
500
|
255,1
|
420
|
|
Цена, руб./кв. м
|
Определяется
|
32 000
|
29 400
|
22 000
|
29 400
|
21 429
|
|
Источник
|
|
#"705189.files/image011.gif">
Рисунок 9 -
Местоположение Объекта оценки и его объектов-аналогов
Итого, рыночная
стоимость объекта оценки, рассчитанная сравнительным подходом составит:
901 724 (Пятнадцать
миллионов девятьсот одна тысяча семьсот двадцать четыре) рублей.
.4 Расчёт рыночной
стоимости доходным подходом
рыночная стоимость
здание оценка
Подход с точки зрения
дохода представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа,
что стоимость объекта оценки непосредственно связана с текущей стоимостью всех
будущих чистых доходов, которые принесёт данный объект. Другими словами,
инвестор приобретает приносящий доход объект на сегодняшние деньги в обмен на
право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (например, от
сдачи в аренду) и от последующей продажи.
Основные этапы процедуры
оценки при данном подходе:
. Оценка потенциального
валового дохода на основе анализа текущих арендных ставок и тарифов на рынке
для сравнимых объектов.
. Оценка потерь от
неполной загрузки (сдачи в аренду и не взысканных арендных платежей) на основе
анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемому
имущественному комплексу. Рассчитанная таким образом величина вычитается из
валового дохода и определяется действительный валовой доход.
. Расчёт издержек по
эксплуатации оцениваемого объекта основывается на анализе фактических издержек
по его содержанию и/или типичных издержек на данном рынке. В статьи издержек
включаются только отчисления, относящиеся непосредственно к эксплуатации
собственности, и не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные
отчисления. Величина издержек вычитается из действительного валового дохода и
получается величина чистого операционного дохода.
. Пересчёт чистого
операционного дохода в текущую стоимость объекта. Существует два метода
пересчёта чистого дохода в текущую стоимость: метод прямой капитализации и
анализ дисконтированного денежного потока.
Метод прямой
капитализации наиболее применим к объектам, приносящим доход, со стабильными
предсказуемыми суммами доходов и расходов.
Метод дисконтирования
денежных поступлений более применим к приносящим доход объектам, имеющим
нестабильные потоки доходов и расходов.
Учитывая, что объект
оценки не требует проведения капитальных ремонтных работ (они уже проведены на
дату оценки), а также принимая во внимание существующие тенденции на рынке
коммерческой недвижимости города Энергодара, можно прогнозировать плавно
изменяющиеся с незначительными темпами потоки доходов от сдачи в аренду объекта
оценки, что позволяет применить для пересчета спрогнозированного дохода в
текущую стоимость метод капитализации.
Этапы метода прямой
капитализации:
Сбор рыночной информации
о доходности объектов.
Расчет потенциального
валового дохода (ПВД).
Расчет действительного
валового дохода (ДВД).
Расчет операционных
расходов (ОР).
Расчет чистого
операционного дохода (ЧОД) как разности действительного валового дохода и
операционных расходов.
Расчет ставки
капитализации.
Капитализация ЧОД в
текущую стоимость.
Рыночная стоимость
объекта оценки определяется по формуле:
 , где (3)
 - стоимость
оцениваемого объекта;
 - чистый операционный
доход (ЧОД);
 - коэффициент
капитализации;
Расчет потенциального и
действительного валового дохода
Потенциальный валовой
доход (ПВД) - потенциальный доход, получаемый собственником объекта
недвижимости при 100%-ном использовании объекта без учета потерь и расходов.
ПВД определяется по
следующей формуле для объекта недвижимости:
 , где (4)
 - площадь, сдаваемая в
аренду, м2;
 - рыночная арендная
ставка за 1 м2 в год.
Действительный валовой
доход (ДВД) - это доход от объекта недвижимости, который будет в
действительности получен собственником объекта недвижимости, т.е. потенциальный
валовой доход за вычетом потерь от недоиспользования площадей и при сборе
арендной платы:
 , где (5)
 - коэффициент потерь от
недозагрузки объекта (например, часть площадей, которая не будет сдана в
аренду);
 - коэффициент потерь от
недосбора арендных платежей по объекту.
На основании анализа
рынка аренды офисных помещений г. Ставрополя была выявлена средняя арендная
ставка 1 кв.м. общей площади для аналогичных помещений. Среднерыночная арендная
ставка 1 кв.м. производственно-складских помещений определялась методом
сравнения продаж.
В распоряжении оценщика
на дату оценки имеется в наличии достоверная информация о предложениях по
аренде объектов-аналогов, расположенных в центральной части города города. В
таком развитом сегменте рынка как аренда офисных помещений, данные по публичным
предложениям сдачи в аренду помещений, являются достаточно достоверными (часто
более достоверными, чем данные из зарегистрированных договоров) и пригодными
для расчетов.
Ставка арендной платы
приведена за 1 кв.м помещения в месяц. Все цены приведены с учетом НДС и без
учета коммунальных услуг. Данные по объектам-аналогам приведены в таблице ниже.
Таблица 18 - Данные по
объектам-аналогам и расчет арендной платы
|
Номера объектов
|
Объект оценки
|
Аналог №1
|
Аналог №2
|
Аналог №3
|
Аналог №4
|
Аналог №5
|
|
Источник информации
|
Заказчик оценки
|
www.1777.ru
|
www.1777.ru
|
www.1777.ru
|
www.1777.ru
|
www.1777.ru
|
|
Контактная информация
|
|
89054483622
|
89624434623
|
89188061625
|
89064792203
|
89283046616
|
|
Цена ставки аренды руб./кв.м в месяц
|
Определяется
|
500
|
400
|
400
|
500
|
500
|
|
Дата предложения
|
01.11.2012
|
Ноя.12
|
Ноя.12
|
Ноя.12
|
Ноя.12
|
Ноя.12
|
|
Площадь помещения, кв. м
|
650
|
22,5
|
150
|
50
|
55
|
46,3
|
|
Местоположение
|
Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 60
|
Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 61
|
Юго-Западный район, ул. Доваторцев
|
Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 51в
|
Юго-Западный район, ул. Доваторцев, 40а
|
Юго-Западный район, ул. Тухачевского, 23/1
|
|
Назначение
|
офисное
|
офисное
|
офисное
|
офисное
|
офисное
|
офисное
|
|
Транспортная доступность
|
хорошая
|
хорошая
|
хорошая
|
хорошая
|
хорошая
|
хорошая
|
|
Вид внутренней отделки
|
Простая
|
Простая
|
Простая
|
Простая
|
Простая
|
Простая
|
|
Описание объекта (описание в табл. 8.3.)
|
|
Сдается офис в аренду 22,5 м2, Ю-З р-н, парковка, охрана,
презентабельно и качественно. Бизнес-центр «ОРТЦ Краснодар».
|
Сдается цокольное помещение 150м.кв. Красная линия ул.
Доваторцев (рядом АБС и СберБанк), ремонт: пол Керамогранит, стены под
покраску, потолок Армстронг. 2 санузла. Вентиляция. Парковка.Стоимость аренды
400руб+электроенергия.
|
Сдаю офисные помещения (от 28 до 50 кв.м). Международный деловой
центр "Дипломат" - красная линия
|
Сдаю в аренду, 55 кв.м. 2-ве комнаты и холл. Полностью с
мебелью: детский уголок, стол руководителя, зал ожиданий, с/у.
"Стела" Даминго.
|
Сдаю офисное помещение общей площадью 46,3 кв.м. 1-й этаж жилого
дома, красная линия, отдельный вход. Свежий ремонт, плитка, свой санузел.
Собственник.
|
|
Средняя ставка аренды, руб./м2 в месс.
|
460
|
Эксперты связали возможную
недозагрузку здания Объекта с текущей сменой арендаторов, которая
предположительно происходит 1 раз в 2-3 года. По мнению экспертов, текучесть
среди арендаторов будет невысока, так как частая смена арендаторов нетипична
для здания подобного класса - простой здания составит около 2,5%.
Случаи неуплаты или длительной
задержки платежей на рынке аренды здания достаточно редки, однако
среднерыночный риск недополучения арендной платы при сборе составляет 1%.
Расчет чистого операционного дохода
и операционных расходов
Чистый операционный
доход (сокращенно или
ЧОД) - годовой действительный валовой доход за минусом годовых операционных
расходов (ОР).
ЧОД = ДВД - ОР, где
Операционные расходы -
это действительные расходы собственника, необходимые для обеспечения
нормального функционирования объекта недвижимости и воспроизводства
действительного валового дохода от объекта недвижимости.
Операционные расходы
принято делить на:
• условно-постоянные;
• условно-переменные,
или эксплуатационные;
• расходы на
замещение, или резервы.
К условно-постоянным
расходам относятся расходы, размер которых не зависит от степени
эксплуатационной загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в
эту группу включают:
Налог на имущество
Страховые взносы
Платежи за земельный
участок
Некоторые элементы
переменных расходов, которые фактически являются постоянными.
К условно-переменным
расходам относятся расходы, размер которых зависит от эксплуатационной загруженности
объекта и уровня предоставляемых услуг. Обычно в эту группу включают следующие
расходы:
Коммунальные;
На текущие ремонтные
работы;
Заработная плата
обслуживающего персонала;
Налоги на заработную
плату;
На рекламу и заключение
договоров;
На управление;
Прочие расходы.
Расходы на замещение -
расходы на периодическую замену быстроизнашивающихся конструктивных элементов
здания.
Включение данной группы
расходов в эксплуатационные расходы, связанные с нормальной эксплуатацией
здания, обусловлено тем предположением, что владелец будет эксплуатировать
недвижимость на уровне, соответствующем нормативам и стандартам для данного
типа недвижимости.
Данные по расходам были
частично предоставлены Собственником, частично рассчитаны Оценщиком. Расчет
операционных расходов представлен в сводной таблице ниже.
Таблица 19 - Расчет
операционных расходов
|
№, п/п
|
Показатели
|
Величина показателя, (без учета НДС) руб.
|
|
1.
|
Условно-постоянные расходы, руб. в год:
|
148 001
|
|
1.1.
|
Налог на имущество, руб. в год - в Краснодарском крае составляет
2,2% от остаточной балансовой стоимости объекта недвижимости. По документам,
представленным в бухгалтерии, годовая норма амортизации составляет 1%.  107 791
|
|
|
1.2.
|
Плата на землю, руб. в год - арендная плата за земельный участок
14500 рублей в год, с последующей индексацией 12% ежегодно
|
40 210
|
|
2.
|
Условно-переменные расходы, руб. в год:
|
335 666
|
|
2.1.
|
Расходы на текущий ремонт, руб. в год - по данным,
предоставленными строительными организациями, составляют для офисных
помещений в среднем 250 руб. /кв.м./год.
|
162 500
|
|
2.2.
|
Расходы на управление, руб. в год - для оцениваемой недвижимости
равны 3% от величины действительного валового дохода на уровне комиссии
профессиональных управляющих недвижимостью.
|
103 900
|
|
2.3
|
Прочие расходы, руб. в год - расходы, связанные с проведением
техобслуживания оборудования, работы ЖСК, расходы на страхование объекта,
составляют 2 % от действительного валового дохода.
|
69 266
|
3 Резерв
на замещение, руб. в год - капитальный ремонт производится один раз в 30 лет
для зданий данной конструктивной системы (для 1-й группы капитальности).
Затраты составляют около 30% от восстановительной стоимости (накопление по
безрисковой ставке) 
|
РЗ =16 679 328*0,3*(0,079/((1+0,079)^30-1))=44 98844 988
|
|
|
|
4.
|
Итого:
|
528 655
|
Расчет ставки капитализации с учетом
возмещения капитальных затрат
Ставка капитализации с учетом
возмещения капитальных затрат рассчитывается по формуле:
 , где
- ставка капитализации;
 - ставка доходности на
собственный капитал;
 - норма возврата
капитала;
 - доля снижения
стоимости недвижимости через n лет.
Ставка доходности на
собственный капитал определяется
способом кумулятивного построения - последовательное наращивание первой
составляющей коэффициента дисконтирования, при котором в качестве базовой
берется безрисковая ставка процента. Далее к ней последовательно прибавляются
поправки на различные виды риска, связанные с особенностями объекта оценки,
такие, как ликвидность, расходы на качество менеджмента и др.
В условиях российского
рынка обычно представляется в виде:
 , где
 - безрисковая ставка
дохода, %;
 - премия за риск
вложения в недвижимость, %;
 - премия за низкую
ликвидность недвижимости, %;
 - премия за
инвестиционный менеджмент, %.
Суть расчета
коэффициента капитализации методом кумулятивного построения заключается в
следующем. Инвестор может получить доход либо вложив деньги в ценные бумаги,
либо в имущество. Очевидно, что второй вариант вложения денежных средств более
рискованный, и, следовательно, инвестор вправе ожидать дополнительного дохода.
Риск вложения в объект связан с будущим качеством управления им, а также с
возможностью оперативной реализации его в случае изменения экономической
ситуации.
В качестве безрисковой
ставки была выбрана ставка ГКО-ОФЗ Средневзвешенная цена на состоявшемся в
среду аукционе по размещению облигаций федерального займа с постоянным купонным
доходом (ОФЗ-ПД) серии 26207 с погашением 3 февраля 2027 года составила
103,4100% от номинала, что соответствует доходности 7,9% годовых, говорится в
сообщении Минфина РФ.
Премия за риск вложения
в недвижимость рассчитывалась, как премия за риск вложений в регионе путем
сопоставления индекса инвестиционного риска региона с индексом инвестиционного
риска наименее рискованного региона. Поправка (прирост) безрисковой ставки
рассчитывается по формуле:
 , где
 - индекс
инвестиционного риска для региона, в котором расположен оцениваемый объект
(Краснодарский край: инвестиционный рейтинг регионов - 2B, средний потенциал -
умеренный риск);
 - индекс
инвестиционного риска для наименее рискованного региона в бывшем ЮФО
(Краснодарский край: инвестиционный рейтинг регионов 1 А - макс. потенциал -
мин. риск).
Средневзвешенный индекс
риска Краснодарскому краю =
0,2550;
Средневзвешенный индекс
риска Краснодарскому краю =
0,1690.
Премия за риск вложения
в недвижимость будет равна:  %
Премия на низкую
ликвидность - это поправка на потерю прибыли в течение срока экспозиции
объекта, на практике приблизительный расчет данной премии
по формуле:
 , где
- безрисковая ставка
дохода, %
 - срок экспозиции
оцениваемого объекта на основе данных по конкретному сегменту рынка
недвижимости (в годах).
Офисные помещения аналогичные
оцениваемому объекту на рынке недвижимости имеют срок экспозиции в среднем 3-6
месяцев. При расчетах принимается величина - 4 месяца, соответственно =
4/12 = 0,333 лет.
Премия на низкую
ликвидность будет равна: 
Премия за качество
менеджмента учитывает зависимость деятельности компании от ключевой фигуры в
управлении, а также от квалификации и опыта управляющего персонала. Чем более
рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют.
На практике риск за
качество менеджмента находится в пределах от 0% до 5%, принимаем среднюю
величину премии равной
2,5%.
Норма возврата капитала
определяется по методу Хоскольда.
Метод Хоскольда
используется в тех случаях, когда ставка дохода первоначальных инвестиций
несколько высока, что маловероятно реинвестирование по той же ставке. Для
реинвестируемых средств предполагается получение дохода по безрисковой ставке и
определяется
по формуле:
 , где
- норма возврата
капитала;
- безрисковая ставка
дохода, %; - срок экономической жизни, принимается равным 30 лет, в
соответствии со средним сроком до проведения капитального ремонта (определено
на основании ВСН 58-88 (р))(п, )- фактор фонда
возмещения.
Таблица 20 - Расчет
ставки капитализации
|
№, п/п
|
Наименование
|
Величина
|
|
1.
|
- безрисковая ставка процента, %7,9
|
|
|
2.
|
-премия за риск вложения в недвижимость, %4,02
|
|
|
3.
|
- премия на низкую ликвидность, %2,63
|
|
|
4.
|
- премия за инвестиционный менеджмент, %2,50
|
|
|
5.
|
- ставка доходности на собственный капитал, %17,05
|
Норма возврата капитала, %
|
0,8991
|
7. -
ставка капитализации для объекта оценки, %
=0,1705+0,008991=
Расчет рыночной стоимости
оцениваемого имущества с помощью доходного подхода приведен в таблице ниже.
Таблица 21 - Расчет
рыночной стоимости объекта оценки с помощью доходного подхода
|
№, п/п
|
Наименование показателя
|
Величина
|
|
1.
|
Площадь помещений, сдаваемая в аренду (), м2650
|
|
|
2.
|
Рыночная арендная плата () с учетом НДС, руб./м2 в год5520
|
|
|
3.
|
Потенциальный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год
|
3 588 000
|
|
4.
|
Коэффициент недозагрузки площадей  , % от ПВД2,5
|
|
|
5.
|
Коэффициент недосбора арендной платы , % от ПВД1
|
|
|
6.
|
Действительный валовой доход (с учетом НДС), руб. в год
|
3 463 317
|
|
7.
|
Операционные расходы (с учетом НДС), руб. в год
|
528 655
|
|
8.
|
Чистый операционный доход, руб. в год
|
2 934 662
|
|
9.
|
Ставка капитализации
|
0,1795
|
|
10.
|
Рыночная стоимость объекта оценки (с учетом НДС), руб.
|
16 349 092
|
Итого, рыночная стоимость объекта
оценки, рассчитанная доходным подходом составит:
349 092 (Шестнадцать миллионов
триста сорок девять тысяч девяносто два) рубля.
9. Согласование результатов
Поскольку для определения стоимости
объектов недвижимости можно использовать несколько подходов оценки, оценщик
применил наиболее пригодные для данного конкретного случая с учетом
максимального приближения к реальным условиям рынка.
Различные методы оценки адекватны
различным оценочным ситуациям. Важным критерием для выбора практически
применимого метода оценки является наличие исходной информации, необходимой для
использования определенного метода
Целью сведения результатов всех
используемых подходов является определение преимуществ и недостатков каждого из
них и выработка единой стоимостной оценки.
Весовые коэффициенты значимости
оценок по разным подходам оценки практически понимаются как коэффициенты
доверия к соответствующему подходу.
При оценке недвижимости в данном
отчете применялись все три подхода, из них:
Затратный подход максимально
учитывает все виды износов.
Сравнительный подход наиболее достоверный
и часто применимый, по-другому его называют рыночный.
Доходный подход применим, так как
офисная недвижимость является доходной недвижимостью.
Решение вопроса, каким стоимостным
оценкам придать больший вес и как каждый метод взвешивать по отношению к
другим, является ключевым на заключительном этапе процесса оценки.
Для определения удельного веса
результатов, полученных в рамках каждого подхода к оценке недвижимости,
необходимо учитывать следующие факторы:
Степень соответствия
каждого из примененных подходов:
Какая степень достоверности
и достаточности исходных данных, используемых в каждом из подходов.
Какова предпочтительность
каждого из подходов с точки зрения характеристик рынка и местоположения
объектов оценки.
Какова надежность расчетов
и процедур анализа, проведенных в используемых подходах.
Каков удельный вес
экспертных оценок и суждений в каждом из приведенных подходов.
Таблица 22 - Согласование
результатов оценки, полученных различными подходами
|
№ п/п
|
Критерий согласования
|
Затратный
|
Сравни-тельный
|
Доходный
|
|
1
|
Соответствие оценённой с помощью данного подхода стоимости цели
оценки
|
20
|
40
|
40
|
|
2
|
Какая степень достоверности и достаточности исходных данных,
используемых в каждом из подходов
|
40
|
30
|
30
|
|
3
|
Какова предпочтительность каждого из подходов с точки зрения
характеристик рынка и местоположения объектов оценки
|
20
|
40
|
40
|
|
4
|
Какова надежность расчетов и процедур анализа, проведенных в
используемых подходах
|
40
|
30
|
30
|
|
5
|
Каков удельный вес экспертных оценок и суждений в каждом из
приведенных подходов
|
40
|
40
|
20
|
|
Средний ранг, баллы
|
32,000
|
36,000
|
32,000
|
|
Коэффициент весомости каждого из подходов, отн.ед
|
0,32
|
0,36
|
0,32
|
|
Рыночная стоимость, полученная в рамках каждого из подходов,
руб.
|
14 825 434
|
15 901 724
|
16 349 092
|
|
Согласованная рыночная стоимость, руб.
|
= 14 825 434*0,32+ 15 901 724*0,36 + 16 349 092*0,32= 15 700 469
|
|
Согласованная рыночная стоимость, округленно, руб.
|
15 700 000
|
в) итоговая величина рыночной
стоимости о. о. по состоянию на «10» ноября 2012 г. составляет, округленно:
700 000 (Пятнадцать миллионов
семьсот тысяч) рублей
Директор ООО «ИСКРА», оценщик I
категории _____________________ (А. Н. Петров)
м.п.
Ограничения и пределы применения
полученного результата
Полученное значение рыночной
стоимости может в дальнейшем использоваться ЗАКАЗЧИКОМ для цели купли-продажи.
Итоговое значение стоимости объекта
оценки, указанная в отчете об оценке может быть признана рекомендуемой для
целей совершения сделки с объектом оценки, если от даты составления отчета об
оценке до даты совершения сделки с объектом или даты представления публичной
оферты прошло не более 6 месяцев.
10. Дополнительная информация
Основания для проведения оценщиком
оценки: договор оценки № 1036 от «10» ноября 2012 г., между ООО «ИСКРА» и ООО
«Заказчик».
Место нахождения оценщика: 355006,
Краснодар, ул. Голенева, д. 21,оф. 99, ООО «ИСКРА»
Страховые полисы:
страховой полис, выдан ОСАО
«Ингосстрах» № 433-189-064483/11 от 19.11.2011 г. и дополнение № 1 от
24.09.2012 г. на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей;
страховой полис, выдан ОСАО
«Ингосстрах» № 433-189-033280/12 от 22.06.2012 г. и дополнение от 24.09.2012 г.
на сумму 30 000 000 (Тридцать миллионов) рублей;
страховой полис, выдан ОСАО
«Ингосстрах» № 433-189-032562/11 от 10.06.2011 г. И дополнение № 1 от
24.09.2012 г. на сумму 100 000 000 (Сто миллионов) рублей
В составлении отчета принимали
участие оценщики:
_______________________ Оценщик I
категории, Петров Александр Николаевич, государственный диплом о
профессиональной переподготовке ПП № 419234, выданный Краснодарской
государственной сельскохозяйственной Академией, г. Краснодар, 2001 г.;
свидетельство о повышении квалификации № 513, выдано Ростовским государственным
строительным университетом, г. Ростов-на-Дону, октябрь 2004 года; свидетельство
о повышении квалификации № 6, выданный Краснодарским государственным аграрным
университетом, г. Краснодар, октябрь-ноябрь 2007 г; свидетельство о повышении
квалификации: № 3412, выдано ГОУДПО Государственной академией повышения
квалификации и переподготовки кадров для строительства и жилищно-коммунального
комплекса России, от 02.11.2010 г., г. Москва
Отчет прошел проверку внутреннего
контроля системы качества на соответствие ФЗ и ФСО.
11. Словарь применяемых терминов
Рыночная стоимость объекта оценки
(п. 6 ФСО №2) - наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть
отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки
действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены
сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана
отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о
предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на
открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов
оценки;
цена сделки представляет собой
разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в
отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в
денежной форме»
Цена - денежная сумма, предлагаемая
или уплаченная за объект оценки или его аналог.
Недвижимое имущество - земельные
участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с
землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их
назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания,
сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной
регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические
объекты (согласно ГК РФ ст.130).
Земельный участок - часть
поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение,
правовое положение и другие характеристики, отражаемые в государственном
земельном кадастре.
Кадастровый номер - персональный
номер, присваиваемый каждому объекту недвижимости, включая земельные участки,
который сохраняется за объектом до тех пор, пока он физически и (или)
юридически существует как единое целое.
Категории земли - узаконенная
типология земельных участков по целевому назначению и правовому положению для
целей хозяйственного использования, налогообложения и территориального
развития.
Метод оценки - способ расчета
стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки - календарная дата, по
состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Стоимость замещения объекта оценки -
сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных
ценах, существующих на дату проведения оценки, с учетом износа объекта оценки.
Стоимость воспроизводства объекта
оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки,
на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных
материалов и технологий, с учетом износа объекта оценки;
Аналог объекта оценки - сходный по
основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам
объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся
при сходных условиях.
Срок экспозиции объекта оценки -
период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная
оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Износ имущества - снижение стоимости
имущества под действием различных причин.
Скорректированная цена имущества -
цена продажи объекта сравнения имущества после ее корректировки на различия от
объекта оценки.
Согласование результата оценки -
получение итоговой оценки имущества на основании результатов, полученных с
помощью различных методов оценки.
Право собственности - право собственника
владеть, пользоваться и распоряжаться своим имуществом. К правам собственности
относятся:
право совершать в отношении
принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и
правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц;
право отчуждать свое имущество в
собственность другим лицам;
право передавать свои права
владения, пользования и распоряжения имуществом; право отдавать имущество в
залог.
Передача права собственности -
надлежащим образом юридически оформленный акт купли-продажи, обмена, дарения,
наследования, изъятия.
Заказчик - юридическое или
физическое лицо, которому оказывают услугу оценщик имущества.
Заказ на оценку - письменный договор
на оценку конкретного имущества между заказчиком или уполномоченным лицом с
оценщиком имущества.
Ограничивающие условия - заявление в
отчете, описывающее препятствия или обстоятельства, которые влияют на оценку
стоимости имущества.
Список использованной литературы
1. Конституция Российской Федерации: принята всенародным
голосованием 12.12.1993 [офиц. текст по состоянию на 01.02.2008] (ч.2 ст.8, 9).
. Водный Кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 №74-ФЗ
принят ГД ФС РФ 12.04.2006 (в ред. от 14.07.2008).
. Градостроительный Кодекс Российской Федерации от
29.12.2004 №190-ФЗ принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. от 22.01.2008).
. Гражданский Кодекс Российской Федерации от 30.11.1994
№51-ФЗ принят ГД ФС РФ 21.10.1994 (в ред. на 01.02.2008). Часть 1. Ст.130, 131,
132.
. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 №188-ФЗ
принят ГД ФС РФ 22.12.2004 (в ред. на 01.02.2008).
. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001
№136-ФЗ принят ГД ФС РФ 28.09.2001 (в ред. на 01.02.2008).
. Налоговый кодекс Российской Федерации. Часть 2 от
05.08.2000 №117-ФЗ принят ГД ФС РФ 19.07.2000 (в ред. на 01.02.2008) гл.30
ст.375.
. Федеральный Закон от 21.07.1997 №122-ФЗ «О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» принят
ГД ФС РФ 17.06.1997 (в ред. на 01.02.2008).
. Федеральный закон от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ «О
государственном кадастре недвижимости» принят ГС ФС РФ 4.07.2007.
. Федеральный закон от 29.07.1998 №135-ФЗ «Об оценочной
деятельности в Российской Федерации» принят ГД ФС РФ 16.07.1998 (в ред. на
01.02.2008).
. Федеральный закон от 25.12.1999 №39-ФЗ «Об инвестиционной
деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных
вложений» принят ГД ФС РФ 15.07.1998 (в ред. на 01.02.2008).
. Постановление Правительства РФ от 18.02.1998 № 219. «Об
утверждении правил ведения единого государственного реестра прав на недвижимое
имущество и сделок с ним» (в ред. от 22.11.2006).
. Распоряжение Минимущества России от 06.03.2002 № 568-р
«Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости
земельных участков».
. Распоряжение Минимущества России от 10.04.2003 № 1102-р
«Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости
права аренды земельных участков».
. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №256
"Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки,
подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)"
. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №255
"Об утверждении федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды
стоимости (ФСО №2)"
. Приказ Минэкономразвития России от 20.07.2007 №254
"Об утверждении федерального стандарта оценки "Требования к отчету об
оценке (ФСО №3)"
. Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86. Правила
оценки физического износа жилых зданий. Государственный комитет по гражданскому
строительству и архитектуре при Госстрое СССР. М., 1990.
. Стандарты организации СТО СДС СРО НКСО 1.1-2007 и
1.2-2007.
. Межрегиональный аналитический бюллетень «Индексы цен в
строительстве», КО-ИНВЕСТ № 54, №56, №60.
. «Общественные здания». Укрупненные показатели стоимости
строительства. Серия «Справочник оценщика». - М.:ООО «КО-ИНВЕСТ», 2005.
. Оценка недвижимости: учебное пособие. / Под ред.
А.Г.Грязновой, М.А.Федотовой. - М.: «Финансы и статистика», 2007.
. Мирзоян Н.В. Оценка стоимости недвижимости: учебное пособие.
- М.: МФПА, 2006.
. Каминский А.В. Анализ практики оценки недвижимости / А.В.
Каминский, Ю.И.Страхов, М.Е.Трейгер. - М.: Международная академия оценки и
консалтинга, 2004.
. Грибовский С.В. «Оценка доходной недвижимости»: Учебное
пособие. - СПб.: Питер, 2001.
. Фридман Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход
недвижимости. Пер. с англ. - М.: Дело, 2005.
. Вопросы оценки. Профессиональный научно-практический
журнал. http://www.valuer.ru
. Статьи на информационных порталах http://www.appraiser.ru,
http://www. labrate.ru.
Похожие работы на - Определение рыночной стоимости здания с земельным участком, расположенных по адресу: г. Краснодар, ул. Доваторцев
| | |