Недвижимость и ее виды
КУРСОВАЯ РАБОТА
Недвижимость и ее виды
1. Понятие и виды недвижимого имущества
В соответствии с законодательством Российской Федерации к недвижимому имуществу относятся земельные участки, участки недр, и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Основным признаком объектов недвижимости в российском праве является неразрывная связь с землей. Однако, вне зависимости от наличия связи с землей в силу прямого указания закона к недвижимости относится и иное имущество, которое подлежит государственной регистрации, а именно: воздушные суда, суда внутреннего плавания, космические объекты, а также жилые помещения (комнаты, квартиры) и нежилые помещения.
Характерной особенностью всех видов недвижимого имущества является необходимость государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в случаях и порядке, установленных законодательством Российской Федерации.
В настоящей работе будут рассмотрены такие виды недвижимого имущества как: земельные участки, здания и сооружения, жилые и нежилые помещения, так как данные объекты недвижимого имущества имеют наибольшую инвестиционную привлекательность в настоящее время на российском рынке.
2. Характеристика отдельных видов недвижимого имущества
2.1 Земельные участки
недвижимый имущество инвестиционный здание
Земельный участок (как объект земельных правоотношений) - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которого описаны и удостоверены в установленном законом порядке уполномоченным государственным органом.
Собственник земельного участка вправе использовать все, что находится над и под поверхностью этого участка, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации.
Следует обратить внимание на то, что часть земной коры, расположенная ниже почвенного слоя, является недрами. Недра в границах территории Российской Федерации (включая подземное пространство и содержащиеся в недрах полезные ископаемые, энергетические и иные ресурсы) являются государственной собственностью. Участки недр не могут быть предметом купли, продаж, дарения, наследования, вклада, залога, а также не могут отчуждаться в иной форме, однако в соответствии с лицензией могут быть предоставлены для добычи полезных ископаемых, строительства и эксплуатации подземных сооружений и пр.
В соответствии с законодательством о недрах собственник земельного участка имеет право без осуществления взрывных работ добывать общераспространенные полезные ископаемые (например, песок, глина).
Земельный участок как индивидуально-определенный объект обладает своими характерными признаками, в частности: имеет определенные границы, размер (площадь), местонахождение и кадастровый номер. Все основные сведения о земельном участке и его описание содержится в кадастровой карте (плане) земельного участка, выдаваемой государственными органами, осуществляющими кадастровый учет земельных участков.
Особенности земельных участков как объектов инвестиционной деятельности
При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении земельных участков следует принимать во внимание следующие наиболее существенные особенности статуса земельных участков как объектов недвижимости:
1.Поскольку земельный участок является природным объектом, использование земли осуществляется с учетом требований природоохранного (экологического) законодательства российской Федерации. Полномочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в частной собственности, могут быть ограничены органами государственной власти и органами местного самоуправления в интересах охраны земель.
2.С точки зрения ограничения оборотоспособности земельное законодательство Российской Федерации выделяет земельные участки, изъятые из оборота, и земельные участки, ограниченные в обороте. Земельные участки изъятые из оборота, не могут предоставляться в частную собственность и быть объектом гражданско-правовых сделок. Полный перечень таких земельных участков содержится в Земельном кодексе Российской Федерации. К таким земельным участкам отнесены земли, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, например, такими как государственные природные заповедники, объекты федеральной службы безопасности, объекты использования атомной энергии. Земельные участки, ограниченные в обороте, не предоставляются в частную собственность, за исключением некоторых случаев, устанавливаемых федеральными законами, но могут быть объектами гражданско-правовых сделок. Полный перечень таких земельных участков содержится в Земельном кодексе Российской Федерации. К таким земельным участкам отнесены земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, например, находящиеся в пределах лесного фонда, занятые гидротехническими сооружениями, предоставленные для нужд связи или организации транспорта (в частности, для размещения аэропортов, вокзалов, сооружений). Оборот таких земель, как земли сельскохозяйственного назначения, регулируется специальным Федеральным законом «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», в соответствии с которым устанавливается особый порядок и условия сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения.
.Использование земель в Российской Федерации осуществляется в соответствии с установленным для них целевым назначением. По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на 7 категорий:
2)земли населенных пунктов;
)земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;
)земли особо охраняемых территорий и объектов;
)земли лесного фонда;
)земли водного фонда;
)земли запаса.
Категория земель обязательно указывается в актах органах государственной власти и местного самоуправления, касающихся предоставления прав на земельные участки; договорах, предметом которых являются земельные участки, документах государственного земельного кадастра; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и др. При совершении сделок с земельными участками не допускается самовольное изменение сторонами сделки целевого назначения (категории) земельного участка. Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Указанным федеральным законом, в частности, предусматривается, что до разграничения государственной собственности на землю перевод земель из одной категории в другую и их отнесение к определенной категории осуществляется Правительством Российской Федерации при переводе:
1)земель, необходимых для федеральных нужд;
2)земель для установления или изменения черты городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга.
В иных случаях перевод осуществляется органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации или в случаях, установленных законами субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
4.Земельные участки могут находиться в частной, государственной и муниципальной. Частной собственностью являются земельные участки, принадлежащие российским гражданам и юридическим лицам, иностранным гражданам, лицам без гражданства иностранным юридическим лицам. Муниципальной собственностью являются земельные участки, принадлежащие муниципальным образованиям (городским и сельским поселениям и другим). Государственной собственностью являются земельные участки, принадлежащие Российской Федерации (федеральная собственность) и субъектам Российской Федерации. В соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации в государственной собственности находятся все земли, не являющиеся частной или муниципальной собственностью. Проводившийся до настоящего времени в соответствии с Федеральным законом «О разграничении государственной собственности на землю» процесс разграничения государственной собственности на землю Российской Федерации, собственность субъектов Российской Федерации и собственность муниципальных образований оказалось неэффективным и с 1 июля 2006 года были установлены новые принципы разграничения собственности на землю. Действующее законодательство отошло от метода подготовки перечней разграничиваемых земельных участков. Разграничение государственной собственности на землю теперь производится на основании правил отнесения земель к собственности Российской Федерации, федеральных субъектов и муниципальной собственности, которые были включены в Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». К собственности Российской Федерации относятся земельные участки, занятые объектами, находящимися в федеральной собственности, предоставленные федеральным органам власти, казенным и унитарным предприятиям, и иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и земли. Аналогичные правила разграничения на соответствующих уровнях установлены для субъектов Российской Федерации и муниципальных образований (в их границах). К собственности Москвы и Санкт-Петербурга относятся земельные участки, отнесенные как к собственности субъектов, так и к муниципальной собственности, и расположенные в границах этих городов.
Реализация указанных выше норм Закона означает, что разграничение государственной собственности на землю происходит с момента вступления Закона в силу, т.е. с 1 июля 2006 года. Право собственности на остальные (не перечисленные выше) земельные участки, таким образом, в большинстве случаев не разграничивается.
Правила распоряжения земельными участками находятся в зависимости от того, была ли разграничена государственная собственность на них. Распоряжение земельными участками, право собственности на которые разграничено на основании указанных выше правил, осуществляется уполномоченными органами государственной власти соответствующего уровня после государственной регистрации права собственности на них.
Распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется следующими органами:
·Органами местного самоуправления соответствующего уровня как указано в Законе, или
·Исполнительными органами государственной власти субъектов Российской Федерации (в поселениях, являющихся административными центрами или столицами субъектов Российской Федерации, если это предусмотрено в законе соответствующего субъекта РФ), если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации об автомобильных дорогах и дорожной деятельности.
Распоряжение такими земельными участками в Москве и Санкт-Петербурге осуществляется органами исполнительной власти указанных субъектов Российской Федерации, если их законами полномочия не переданы органам местного самоуправления, а также, если иное не предусмотрено законом Российской Федерации об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности.
Законодательство устанавливает, что при разграничении государственной собственности на землю государственная регистрация производится на основании заявления исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления. Перечень документов, необходимых для регистрации права государственной собственности на земельный участок, утвержден Правительством Российской Федерации.
.Зависимость между правами на земельный участок и правами на объекты недвижимости, находящимися на земельном участке, проявляется в следующих принципиальных положениях Земельного кодекса Российской Федерации относительно перехода прав на земельный участок, а именно земельный участок не может быть отчужден без строения, которое на нем находится, при условии, что собственником строения и земельного участка является одно и то же лицо. Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, производится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:
·Отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицо оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением или сооружением и необходимой для их использования на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка.
Следует отметить, что Земельным кодексом Российской федерации установлен принцип «единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним недвижимого имущества», согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. На практике при совершении сделок с земельными участками и расположенными на них зданиями и сооружениями указанный принцип реализуется не всегда.
6.Ограничение прав иностранных физических и юридических лиц на некоторые виды земельных участков. В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранных граждан, юридических лиц или лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов, могут обладать земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения только на праве аренды. Также иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации.
.2 Здания и сооружения
Здания и сооружения часто выступают в качестве объектов инвестиционной деятельности. Здания и сооружения являются объектами недвижимого имущества по признаку неразрывной связи с землей и невозможности в силу этого их перемещения без несоразмерного ущерба их назначению.
Здания и сооружения как индивидуально-определенные объекты обладают своими характерными признаками, в частности: адресом (местоположением), наименованием, площадью, этажностью, назначением. Все основные сведения о здании или сооружении как индивидуально-определенном объекте недвижимого имущества содержатся в документах, оформляемых органами, осуществляющими технический учет, инвентаризацию и кадастровый учет, в частности, в техническом паспорте и плане соответствующего объекта недвижимости.
Особенности зданий и сооружений как объектов инвестиционной деятельности
При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий и сооружений следует принимать во внимание следующие наиболее яркие особенности их статуса как объектов недвижимости:
1.При осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий, строений, сооружений необходимо принимать во внимание нормы и правила, установленные правовыми актами Российской Федерации в сфере градостроительной деятельности, в частности, положения Градостроительного кодекса Российской Федерации, вступившего в силу в 2004 году. Строительство и реконструкция зданий, строений и сооружений осуществляются на основе проектной документации, содержащей материалы в текстовой форме и в виде карт (схем) и определяющей архитектурные, функционально-технологические, конструктивные и инженерно-технические решения для обеспечения строительства и реконструкции. В соответствии с положениями нового Градостроительного кодекса Российской Федерации для подготовки проектной документации должны проводиться инженерные изыскания. Не допускаются подготовка и реализация проектной документации без выполнения соответствующих инженерных изысканий. Виды и порядок выполнения инженерных изысканий урегулированы постановлением Правительства Российской Федерации от 19 января 2006 года №20 «Об инженерных изысканиях для подготовки проектной документации, строительства, реконструкции объектов капитального строительства». В соответствии с данным документом требования к составу и форме материалов инженерных изысканий должны быть установлены Министерством регионального развития Российской Федерации. Однако на момент публикации настоящей брошюры соответствующие нормативные правовые акты Министерством регионального развития Российской Федерации не приняты. Проектная документация и результаты инженерных изысканий подлежат государственной экспертизе. В соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации предметом государственной экспертизы являются оценка соответствия проектной документации требованиям технических регламентов, в том числе санитарно-эпидемиологическим, экологическим требованиям, требованиям государственной охраны объектов культурного наследия, требованиям пожарной, промышленной, ядерной, радиационной и иной безопасности, а также результатам инженерных изысканий, и оценка соответствия результатов инженерных изысканий требованиям технических регламентов. Строительство и реконструкция зданий, строений и сооружений, а также их капитальный ремонт, если при его проведении затрагиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов, производятся на основании разрешения на строительство - документа, удостоверяющего право собственника, владельца, арендатора или пользователя соответствующего объекта недвижимости осуществить застройку земельного участка, строительство, реконструкцию здания, строения и сооружения.
2.К объектам культурного наследия законодательством Российской Федерации отнесены здания или сооружения со связанными с ними произведениями живописи, скульптуры, декоративно-прикладного искусства, объектами науки и техники и иными предметами материальной культуры, возникшие в результате исторических событий, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архитектуры, градостроительства, искусства, науки и техники, эстетики, этнологии или антропологии, социальной культуры и являющиеся свидетельством эпох и цивилизаций, подлинными источниками информации о зарождении и развитии культуры. Указанные объекты недвижимости подлежат государственному учету в целях обеспечения их сохранности. Государство осуществляет охрану объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) путем установления ответственности за повреждение или разрушение соответствующего объекта, контролируя разработку градостроительной и проектной документации, выдавая в установленных случаях разрешения на проведение строительных, хозяйственных и иных работ. До принятия федерального закона, разграничивающего объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности, на федеральную собственность, собственность субъектов Российской Федерации и муниципальную собственность, приостановлена приватизация объектов культурного наследия федерального значения и регистрация права федеральной собственности, права собственности субъектов Российской Федерации, органов местного самоуправления на объекты культурного наследия, находящиеся в государственной собственности. Проекты реставрации и ремонта зданий и сооружений, относящихся к памятникам истории и культуры, подлежат согласованию с государственными органами охраны памятников и утверждаются в установленном порядке. Реставрация и ремонт таких зданий и сооружений проводятся под контролем государственных органов охраны памятников. Одним из основных принципов использования объекта культурного наследия (памятника истории и культуры) является обеспечение неизменности его облика и интерьера. В настоящее время в Российской Федерации ведется создание Единого государственного реестра объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, в который будут занесены сведения об объектах культурного наследия. На здание или сооружение, внесенное в указанный реестр, собственнику этого объекта недвижимости соответствующим органом охраны объектов культурного наследия будет выдаваться паспорт объекта культурного наследия. Паспорт объекта культурного наследия является одним из обязательных документов, необходимых для регистрации прав на здание или сооружение при совершении сделок с ним, если такое здание или сооружение внесено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. В настоящее время учет памятников истории и культуры осуществляется на основании соответствующих перечней, которые ведутся органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации и на федеральном уровне - федеральным органом охраны объектов культурного наследия.
.При планировании и осуществлении инвестиционной деятельности в отношении зданий и сооружений, в частности: при совершении сделок, осуществлении нового строительства или реконструкции, следует принимать во внимание положения законодательства Российской Федерации, устанавливающие зависимость между правами на здание, сооружение и земельный участок, на котором они находятся.
2.3 Жилые и нежилые помещения
Жилые и нежилые помещения являются объектами недвижимого имущества в силу прямого указания в законе. Характерным признаком статуса жилых и нежилых помещений как объектов недвижимости является необходимость государственной регистрации прав на них и сделок с ними в случаях и в порядке, установленных законодательством Российской Федерации. Жилые и нежилые помещения являются объектом недвижимости, отличным от здания, в котором они находятся, но неразрывно с ним связанным. Следует отметить, что в одном здании могут быть как жилые, так и нежилые помещения. Жилое помещение - изолированное помещение, предназначенное для постоянного проживания граждан, отвечающее установленным в Российской Федерации санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. Соответственно, нежилое помещение - помещение, не предназначенное для постоянного проживания граждан. В связи с отсутствием законодательного определения нежилого помещения, следует учитывать, что исходя из общих положений законодательства Российской Федерации, а также сложившейся судебной практики, нежилые помещения как объекты недвижимости должны отвечать такому критерию, как возможность самостоятельного использования без изменения назначения здания в целом. Жилые и нежилые помещения как индивидуально-определенные объекты недвижимости обладают своими характерными признаками, в частности: адресом (местоположением), наименованием, площадью, этажностью, назначением. Все основные сведения о жилом или нежилом помещении содержатся в документах, выданных органами, осуществляющими технический учет и инвентаризацию, в частности, в техническом паспорте (выписке из технического паспорта), паспорте на квартиру, плане объекта недвижимости.
Особенности жилых и нежилых помещений как объектов инвестиционной деятельности
При осуществлении инвестиционной деятельности, связанной с приобретением прав на нежилые помещения, следует учитывать отсутствие детально разработанного режима нежилых помещений, например, неопределенность прав владельца нежилого помещения в отношении общего имущества здания, в котором такое помещение находится. Инвестиционная деятельность, предусматривающая совершение сделок с жилыми помещениями, должна осуществляться с соблюдением специальных положений законодательства Российской Федерации, касающихся жилых помещений, и, прежде всего, Жилищного кодекса Российской Федерации. Также, необходимо принимать во внимание зависимый характер указанных объектов недвижимости по отношению к зданиям и сооружениям, в которых они находятся.
1.По общему правилу, жилые помещения предназначены для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами. Такое использование не должно нарушать права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение. Для использования жилого помещения в иных случаях для целей, несвязанных с проживанием необходимо перевести такое помещение в нежилое.