Классификация объектов недвижимости. Доходный подход к оценке недвижимости
Торгово-экономический
институт
Федеральное
Государственное автономное образовательное учреждение высшего профессионального
образования
«сибирский
федеральный университет»
Факультет
экономики и управления
Кафедра
экономики торговли
Контрольная
работа
по
дисциплине «Экономика недвижимости»
Выполнил
студент 5 курса
специальности
060800
«Экономика
и управление
на
предприятиях торговли
и
общественного питания»
заочной
(ускоренной) формы обучения
группа
ЭКМ 10-12
Юревич
М.О.
КРАСНОЯРСК
2013
Вопрос 1. Классификация объектов
недвижимости
Классификация
- это распределение множества объектов недвижимости на их подмножества по
сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами. Она
облегчает процесс изучения недвижимого имущества, позволяет быстро найти
внутренние закономерности, определяющие состояние и изменения его
потребительских и рыночных свойств.
В зависимости от целей
недвижимые объекты можно классифицировать по различным признакам. Так, в
странах Европы недвижимость подразделяют на три группы:
. Категория А - недвижимость,
используемая собственником для бизнеса:
а) специализированные объекты
для ведения определенного вида бизнеса;
б) универсальная недвижимость -
обыкновенные здания для продажи или аренды.
. Категория Б - недвижимость
для инвестирования капитала с целью получения дохода.
. Категория В - избыточная
недвижимость (в резерве).
В США выделяют пять типов
недвижимости:
жилая - для личного
использования (потребления);
коммерческая - для бизнеса,
включая и продажу;
производственная;
инвестиционная - для вложения
капитала;
специального назначения.
Для целей регулирования
общественных отношений и решения социально-экономических задач недвижимое
имущество можно классифицировать также по трем уровням (таб. 1).
Таб. 1 - Признаки классификации
недвижимости по уровням управления
Народнохозяйственный
|
Региональный
|
Локальный (микроуровень)
|
форма
собственности· целевое назначение· воспроизводимость в натуральной форме
|
отраслевая
принадлежность территориальное размещение функциональное назначение
|
потребление
свойств (удобств) предмета товар источник дохода
|
Наиболее распространена общая
классификация недвижимого имущества с точки зрения его налогообложения
независимо от физической природы объектов. Налоговая классификация предусматривает
выделение четырех категорий недвижимости:
коммерческая, используемая для
бизнеса и приносящая рентный доход;
личная жилая собственность;
предназначенная для продажи как
товар с целью получения прибыли застройщиками и дилерами, осуществляющими сделки
с недвижимостью;
объекты инвестиции,
обеспечивающие чистый доход, возврат вложенного капитала или увеличение
стоимости его в будущий период времени.
Выделяют также рекреационную
недвижимость сферы отдыха, институциональную - здания правительственных и муниципальных
органов власти, учебных заведений и другого специального назначения.
Еще один вид классификации
недвижимости - по целевому назначению. Земли в Российской Федерации делятся на
следующие категории:
земли населенных пунктов (земли
городов, рабочих, курортных и дачных поселков, сельских населенных пунктов);
сельскохозяйственные земли
(пашни, сенокосы и пастбища, многолетние насаждения, целина);
земли промышленности,
транспорта, связи, информатики, обороны и иного назначения;
земли природоохранного, природозаповедного,
оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения;
земли лесного фонда;
земли водного фонда;
земли запаса.
Классификация зданий по
целевому назначению представлена на Рис. 1.
Рис. 1. Классификация зданий по
целевому назначению
Вопрос 2. Доходный подход к оценке
недвижимости
недвижимость имущество доходный собственность
Доходный подход основан на том, что стоимость
недвижимости, в которую вложен капитал, должна соответствовать текущей оценке
качества и количества дохода, который эта недвижимость способна принести.
Капитализация дохода - это процесс, определяющий
взаимосвязь будущего дохода и текущей стоимости объекта.
Базовая формула доходного подхода:
или , где
С (V) - стоимость недвижимости;
ЧД (I) - ожидаемый доход от
оцениваемой недвижимости. Под доходом обычно подразумевается чистый
операционный доход, который способна приносить недвижимость за период;
К (R) - норма дохода или прибыли -
это коэффициент или ставка капитализации.
Коэффициент капитализации - норма
дохода, отражающая взаимосвязь между доходом и стоимостью объекта оценки.
Ставка капитализации - это отношение
рыночной стоимости имущества к приносимому им чистому доходу.
Ставка дисконтирования - норма
сложного процента, которая применяется при пересчете в определенный момент
времени стоимости денежных потоков, возникающих в результате использования
имущества.
Рис. 2. Модель капитализации дохода
Этапы доходного подхода:
. Оценка потерь от неполной загрузки
(сдачи в аренду) и невзысканных арендных платежей производится на основе
анализа рынка, характера его динамики применительно к оцениваемой недвижимости.
Рассчитанная таким образом величина вычитается из валового дохода, а итоговый
показатель является действительным валовым доходом.
. Расчет расходов, связанных с
объектом оценки:
операционных (эксплуатационных) -
издержки по эксплуатации объекта;
фиксированных - затраты на
обслуживание кредиторской задолженности (процентов по кредитам, амортизационных
отчислений, налогов платежей и т.д.);
резервы - издержки на покупку
(замену) принадлежностей для объекта недвижимости.
. Определение величины чистого
дохода от продажи объекта.
. Расчет коэффициента капитализации.
Доходный подход оценивает стоимость
недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков,
т.е. отражает: - качество и количество дохода, который объект недвижимости
может принести в течение своего срока службы; - риски, характерные как для
оцениваемого объекта, так и для региона.
Доходный подход используется при
определении: - инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный
инвестор не оплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость будущих
доходов от этого объекта.
рыночной стоимости.
В рамках доходного подхода
возможно применение одного из двух методов:
прямой капитализации доходов;
дисконтированных денежных потоков.
Задача
Застройщик приобрел земельный надел, стоимостью
750 тыс. руб. площадью 150 соток для разбивки на дачные участки и строительства
на них домов. Площадь общественной территории (дороги, территория, занятая
техническими сооружениями) - 1 сотка на каждый участок. При разбивке на участки
площадью 9 соток, затраты на строительство одного дома составляют 40 тыс. руб.,
а ожидаемая стоимость продажи - 110 тыс. руб. При разбивке на участки площадью
5 соток, затраты на строительство одного дома уменьшаться на 5 тыс. руб., а
ожидаемая стоимость продажи - 80 тыс. руб. Участки площадью 14 соток с домом
будут продаваться за 165 тыс. руб. при затратах на строительство дома - 50 тыс.
руб.
Решение:
Для решения данной задачи необходимо определить
размер прибыли, которую получит застройщик после реализации участков, для этого
исходные и расчетные данные оформим в таблице 1.
Таблица 1-Исходные и расчетные данные о возможных
улучшениях земельного участка
Показатели
|
Площадь
участков, м2
|
|
9
|
5
|
14
|
Стоимость
земельного участка, тыс. руб.
|
750
тыс.руб
|
Предполагаемая
цена продажи одного участка, тыс. руб.
|
110
|
80
|
165
|
Затраты
на строительство одного дома, тыс. руб.
|
40
|
35
|
50
|
Количество
участков, шт
|
15
|
25
|
10
|
Выручка
от реализации участков, тыс. руб.
|
1650
|
2000
|
1650
|
Затраты
на строительство домов, тыс. руб.
|
600
|
875
|
500
|
Прибыль
от реализации участков, тыс. руб.
|
1050
|
1125
|
1150
|
Ответ. Исходя
из принципа предельной продуктивности наиболее целесообразным является
реализация участков 14 соток, так как в данном случае у застройщика есть
возможность получить максимальную прибыль.
Библиографический список
1. Кадастр и оценка объектов недвижимости:
учебно-методическое пособие для студентов по направлению подготовки 120700
"Землеустройство и кадастры"; рец.: Н.Ф. Якушев, А.Б. Соловьев ; НИУ
БелГУ; НИУ БелГУ.-Белгород: ИПК НИУ БелГУ, 2011. - 156 с. - Библиогр.: с.154
. Экономика и управление недвижимостью: учебное
пособие;рец.: Ю.Ф. Симонов, Каф. экономической теории Ростовского Гос.
Строительного Ун-та, М-во образования и н.-Ростов н/Д: Феникс, 2010. - 343
с..-(Высшее образование). - Библиогр.: с. 332-335
. Введение в экономику недвижимости: учебное
пособие для студентов вузов, обучающися по направлению
"Экономика";рец.: А.Л. Бобров, А.М. Озина, Б.Б. Хрусталев.-М.:
КНОРУС, 2010. - 236 с..-Словарь основных терм.: с. 212-234.-Библиогр.: с.
4.
Кадастровая оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов,
обучающихся по спец. 080502 "Экономика и управление на предприятии
(операции с недвижимым имуществом)"; рец.: В.М. Рутгайзер, С.Н. Максимов ,
УМО вузов России по .-М.: Маросейка, 2010. - 356 с.- Библиогр.: с. 352-356
<http://studentline.ru/literatura_card/13623/>
.
Оценка недвижимости: Учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по
направлению 080500 "Менеджмент"; Т.Г. Касьяненко и др.; Рец.: Г.Н,
Белоглазова, М.А. Зельдин, УМО вузов России по. - М.: КноРус, 2010. - 752
с..-Библиогр.: с. 751-752
.
Кадастровая оценка недвижимости: учебное пособие для студентов вузов,
обучающихся по спец. 080502 "Экономика и управление на предприятии
(операции с недвижимым имуществом)";рец.: В.М. Рутгайзер, С.Н. Максимов,
УМО вузов России по. - М.: Маросейка, 2010. - 357 с..-Библиогр.: с. 352-356
.
Оценка стоимости недвижимости: Сборник задач: Учебное пособие для студентов
вузов, обучающихся по спец. "Финансы и кредит"; Под ред. М.А.
Федотовой ; Рец.: И.Ю. Беляева, Д.А. Кувалдин; Финансовая академия при
Правительстве РФ, УМО вузов России по. - М.: КноРус, 2009. - 272 с.
.
Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие для студентов, обучающихся по
спец. "Финансы и кредит"; Под ред. М.А. Федотовой ; Рец.: И.Ю.
Беляева и др. ; Финансовая Академия при Правительстве РФ, УМО по образованию
в.-М.: КноРус, 2009. - 344 с. - Прил.: с. 310-344
.
Экономика недвижимости: учебное пособие для студентов вузов, обучающихся по
направлению 080100 "Экономика" и экономическим спец.;рец.: С.В.
Грибовский, С.Н. Максимов, УМО вузов России по. - М.: КноРус, 2009. - 303 с. -
Библиогр.: с. 303
.
Территориальные рынки жилья: теория и практика регулирования: Монография; М-во
образования и науки РФ, Финансово-экономический ин-т ; Науч. ред. К.И. Таксир ;
Рец.: А.И. Гончаров, Г.С. Мерзликина.-Волгоград : ВолГУ, 2008. - 548 с. - Заключ.:
с. 457-464.-Прил.: с. 465-523.-Библиогр.:
.
Экономика недвижимости. - СПб.: Питер, 2008. - 240 с. - (Краткий курс)
.
Экономика недвижимости. - СПб: Питер, 2008. - 240с.: ил.
.
Экономика недвижимости: Пособие для студентов всех форм обучения. - СПб.: Питер,
2008. - 240 с. - (Краткий курс)
.
Экономика недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец.
"Экономика и управление на предприятии (по отраслям)"; Рец.: В.Ф.
Архипова, С.Н. Максимов, А.В. Карасев, М-во образования и н .- СПб.: Питер, 2008.
- 622 с..-(Учебник для вузов)
.
Оценка недвижимости: Учебник для студентов вузов, обучающихся по спец.
"Финанасы и кредит"; Финансовая академия при Правительстве РФ, Ин-т
профессиональной оценки; Под ред.: А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой, М-во
образования РФ. - М.: Финансы и статистика, 2007. - 496 с..-Терминологический
словарь: с. 479-494
.
Управление коммерческой недвижимостью: учебник по дисциплине региональной
составляющей спец. "Менеджмент организации"; Государственный ун-т
управления ; под ред. М.Л. Разу; рец.: Г.Г. Руденко, А.З. Пронин, М-во
образования и н.-М.: КноРус, 2007. - 246 с..-Прил.: с. 206-239.-Глоссарий: с.
240-243.-Библиогр