риэлторов.
Указанные обстоятельства определяют актуальность темы исследования.
Целью работы явилось комплексное исследование риэлторских услуг и проблем их правового регулирования в современном гражданском праве.
Целью работы явилось комплексное исследование риэлторских услуг и проблем их правового регулирования в современном гражданском праве.
Исходя из поставленной цели, при выполнении работы можно выделить следующие задачи:
)раскрыть понятие и сущность риэлторской деятельности и риэлторских услуг;
)рассмотреть виды риэлторских услуг;
)охарактеризовать законодательную основу, регулирующую риэлторскую деятельность в РФ;
)проанализировать договоры на оказание риэлторских услуг и их условия;
)рассмотреть форму договора на оказание риэлторских услуг;
)определить права и обязанности сторон по договору на оказание риэлторских услуг;
)раскрыть прекращение договора оказания риэлторских услуг;
)выявить основные проблемы правового регулирования риэлторских услуг;
)предложить пути совершенствования оказания риэлторских услуг.
Объектом исследования являются нормы гражданского законодательства, регламентирующие общественные отношения, складывающиеся при оказании риэлторских услуг.
Предметом исследования выступает законодательство, регулирующее оказание риэлторских услуг в Российской Федерации.
Методологическая база исследования. При выполнении работы были использованы общенаучные методы исследования: юридический, аналитический для обоснования теоретических направлений работы, комплексный для анализа используемого материала.
Нормативно-правовой базой исследования является Гражданский кодекс РФ и другие законодательные акты, регулирующие предмет исследования.
Теоретическую основу работы составили труды следующих авторов: Батяево А.А., Дубровской И.А., Соснаускене О.И. Волковой М.А., Гатина А.М., Ивакина В.Н., Алексеева С.С., Мозолина В.П., Масляева А.И., Грудцыной Л.Ю., Спектора А.А., СУханова Е.А. и других специалистов в области гражданского права.
Структура работы включает в себя: введение, три главы, логическим образом разбитых на параграфы, заключение и список литературы.
1. Теоретические основы риэлторской деятельности в Российской Федерации
.1 Понятие и сущность риэлторской деятельности и риэлторских услуг
Агентства недвижимости оказывают содействие в получении и оформлении документов, осуществляют взаимодействие с нотариусами, банками, бюро технической инвентаризации, государственной регистрационной службой, жилищно-коммунальными органами, паспортно-визовыми службами. Риэлторская деятельность включает в себя помощь в оформлении наследства, ипотеки, продажи и обмена жилья, подбор подходящего варианта сделки. Большинство Россиян в целях экономии времени или в силу недостаточной компетентности пользуются услугами агентств недвижимости в сделках с жильем.
Риэлторская деятельность - это профессиональная деятельность по оказанию услуг при совершении операций с объектами недвижимого имущества за определенное вознаграждение, которая осуществляется на постоянной основе. Риэлторской деятельностью также признается другая коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимого имущества.
Риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок с земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности - риэлторские услуги. Индивидуальный предприниматель, либо юридическое лицо, осуществляющие риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимого имущества и управления недвижимым имуществом, являются профессиональными участниками рынка недвижимости.
Профессиональный участник рынка недвижимости обязан в установленном законодательством РФ порядке пройти процедуру аккредитации и получить документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ. Все это так же позволяет оказывать высокое качество услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.
Существует несколько основных видов деятельности риэлтора. Риэлтор может выступать в качестве:
)по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;
)посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;
)по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества;
)по организации торговли недвижимым имуществом;
)агента или поверенного;
)дилера;
)брокера;
)по доверительному управлению недвижимым имуществом.
Существуют услуги, связанные с недвижимым имуществом, но не связанные с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимости. Эти услуги не относятся непосредственно к риэлторским фирмам, но необходимы для нормального функционирования этих предприятий.
Например, услуги по произведению переустройства или перепланировки жилых помещений.
1.2 Виды риэлторских услуг
Риэлтором клиенту оказываются множество различных услуг, которые можно распределить на две группы. Первая группа состоит из риэлторских услуг, которые риэлтор проводит с недвижимым имуществом, но эти сделки не связаны по его отчуждению, сдачи в аренду, наем и т.д. Вторая группа включает в себя услуги риэлтора по участию имущества недвижимого и жилого в гражданском обороте.
Группа услуг риэлтора по участию имущества в гражданском обороте всегда оказывается любой риэлторской фирмой. Эти услуги связаны с тем, что риэлтор занимается посредническими услугами по заключению гражданско-правовых сделок с недвижимым имуществом клиента, либо содействуют приобретению клиентом недвижимого имущества, используя его материальные средства.
В данном виде услуг риэлтор принимает участие в дарении, найме и аренде недвижимого имущества, купле-продаже, пожизненном содержании с иждивением. Перечисленные сделки составляют самостоятельный вид услуг, которые риэлтор оказывает в рамках выделенной нами группы.
Оказывая вышеперечисленные услуги, вся работа риэлтора будет заключаться в том, чтобы найти подходящий вариант клиенту для заключения сделки. В данном случае риэлтор либо вообще ни как не участвует в заключение сделки, а лишь находит подходящий вариант для клиента и подготавливает все необходимые документы для сделки, либо участвует сам в заключении сделка как доверенное лицо. Все ранние выделенные нами в самостоятельную группу услуги и сделки отличаются тем, что они направлены на переход права пользования - это всегда и обязательно, а так же право собственности на недвижимые имущества для клиента. В таком случае, услуга риэлтора носит разовый характер. Для этого требуется заключение одной - трех сделок в интересах клиента.
В случае если риэлторская фирма оказывает клиенту комплекс услуг по приобретению клиенту имущества, по управлению его имуществом, участие в строительстве, то происходит более сложный процесс. Риэлторской фирмой осуществляется несколько услуг. Все сделки при этом носят гражданско-правовой характер, связанный с переходом каких-либо прав в отношении недвижимого имущества. В данном случае риэлторская фирма оказывает клиенту услуги, которые не связаны с заключением сделок. Они выражены в совершении риэлтором других значимых для клиента действий, которые необходимы для достижения конечной цели услуг риэлтора. В таких случаях подразумеваются такие услуги для клиентов как управление недвижимым имуществом клиента, перевод жилого помещения в нежилое, оформление и проведение перепланировки жилого помещения. Для такого вида услуг должен оформляться договор доверительного управления имуществом. В таких случаях, риэлторская фирма выступает в качестве агента, брокера или поверенного своего клиента на рынке посреднических услуг в сфере недвижимости. Все зависит от того, какие полномочия представляет клиент для риэлторской фирмы, какой желает получить результат от работы риэлторов.
Помимо этого, риэлторской фирмой могут оказываться клиенту услуги по оформлению необходимых документов для изменения правового статуса земельного участка, на котором находится недвижимое имущество клиента. В таких случаях говорится о целом комплексе услуг, связанных с тем, что вещные права, ранее существовавшие относительно земельных участков изменились. Согласно ныне действующему законодательству граждане имеющие земельные участки могут ими пользоваться и распоряжаться на правах собственности или аренды. Изначально Земельный кодекс предусмотрел именно так. Однако, с принятием нового Жилищного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. № 188-ФЗ, был принят и закон о введении в действие ЖКРФ. Согласно данному закону предусматривается предоставление права собственности земельного участка под ЖСК, ТСЖ. Вследствие этого вытекает, что теперь права граждан, участников ЖСК и ТСЖ нарушаются тем, что они должны приобретать в собственность земельные участки, но не могут их приобрести на праве аренды. Если земельный участок приобретать на праве аренды, то граждане не будут платить налог с данного земельного участка, а будут платить лишь арендную плату собственнику земельного участка. Если же земельный участок приобретать в собственность, граждане сами будут платить земельный налог, что существенно скажется на вопросах налогообложения.
В связи с принятием нового законодательства в данной сфере существуют и иные виды прав, подлежащие переоформлению. Так, например, право пожизненного наследуемого владения нельзя передать по сделке купли-продажи. В связи с этим при желании собственника жилого помещения его продать, он должен продавать его вместе с землей. Иное исключено, так как регистрационная палата обязательно откажет в регистрации подобной сделки. Поэтому необходимо переоформление данного земельного участка на право аренды или собственности.
Рассмотрим другой случай, когда всем организациям, которые в прежние времена были только государственными, земельные участки всегда предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования. Несколько лет назад в стране была проведена приватизация, в результате образовались негосударственные коммерческие организации, которые стали пользоваться земельными участками на праве постоянного бессрочного пользования. Такое право было оставлено как разновидность вещного права на земельные участки, однако теперь по ныне действующему законодательству, земельные участки могут быть предоставлены на таком праве лишь государственным муниципальным предприятиям, таким как ФГУП, МУП, ГУП. Законом о введении в действие Земельного кодекса РФ, была предусмотрена обязанность данных организаций переоформить право постоянного бессрочного пользования на право собственности или аренды. Такие изменения в законодательстве выявляют целое направление и массу работ для риэлторских фирм оказывающих свои услуги во всех вышеперечисленных случаях по переоформлению прав на землю, как юридическим лицам, так и гражданам.
Широкое поле для работы риэлторских фирм так же создают все случаи, когда гражданин или юридическое лицо продают свое недвижимое имущество. При этом переоформление на нового собственника подлежит и право на это недвижимое имущество землю и строение. Необходимо отметить, что риэлторские фирмы в небольших провинциальных городах, во многом получают свою прибыль от оказания именно подобного рода услуг клиентам.
Существует другое направление, с которым связана работа риэлтора. Строительство жилых домов дает возможность риэлторам предоставлять широкий спектр услуг. Риэлторские фирмы могут участвовать в договорах долевого участия в строительстве, в договорах уступки права требования на объект недвижимого имущества еще незавершенного строительства и других гражданско-правовых сделках. В таких случаях риэлторская фирма может оказать посреднические услуги или выступать стороной по сделке, не принимая на себя никаких прав или обязанностей по сделке. Помимо этого, риэлторская фирма может получать прибыль не от вознаграждения клиента, а от купли-продажи или перекупки прав требования, приобретая право по сделкам.
В тех случаях, когда риэлтор выступает в качестве посредника своего клиента, его отношения с клиентом могут оформляться посредством установления обязательств по комиссии, поручению, доверительному управлению имуществом, комиссии. Если же риэлтор самостоятельно участвует в своих интересах в гражданско-правовых обязательствах по поводу жилых помещений, то ни каких дополнительных договоров, кроме тех, которыми напрямую передаются права на недвижимое имущество, не заключается. Рассмотрим более подробно все возможные сделки с недвижимым имуществом, разделив их на две группы: сделки, в которых риэлторская фирма выступает в своих интересах и от своего имени, а так же сделки, которыми оформляются полномочия риэлтора и клиента, посреднические сделки риэлторов.
Риэлторские услуги различаются по характеру деятельности риэлтора, по этому их можно разделить на:
) услуги фактического характера (действия риэлтора посредника, фактически направленные на сведение двух или нескольких контрагентов, участие в подготовки сделки между ними, но при этом не состоящие в изъявлении воли посредником, например, организация и соглашение взаимодействий условий предстоящей сделки);
) услуги как фактического, так и юридического характера (доверительное управление недвижимым имуществом, агентирование).
В процессе оказания риэлторских услуг по характеру правового статуса риэлтора можно разделить:
) посреднические услуги (агентирование, в случаях, когда агент-посредник, совершает от своего имени за вознаграждение, по поручению и в интересах другого лица (принципала) и за его счет фактические и/или юридические действия, комиссия, доверительное управление недвижимым имуществом);
) представительские услуги (агентирование, в случаях, когда агент-представитель действует за вознаграждение от имени, за счет и в интересах принципала с целью получения значимых для последнего результатов, поручение и иная представительская деятельность).
1.3 Законодательная основа, регулирующая риэлторскую деятельность в РФ
Правовое регулирование риэлторской деятельности, в настоящее время, в основном регулируется ГК РФ частью 2, в частности главами, регламентирующими договора возмездного оказания услуг, агентирования, поручения, и частью 1 ГКРФ касательно общих условий о договоре.
Правовое регулирование осуществляется ГК РФ, а так же правовыми актами Правительства РФ и нормативными актами органов исполнительной власти субъектов РФ. Нормативные правовые акты субъектов РФ принимают в соответствии с основами конституционного строя РФ.
Общепризнанные принципы и нормы международного права и международные договоры РФ в области риэлторской деятельности являются в соответствии с Конституцией РФ составной частью правовой системы РФ. Правила международного договора применяются в случае, если международным договором РФ установлены иные правила, чем те, которые предусмотрены законодательством РФ в области риэлторской деятельности.
Регулирование риэлторской деятельности как одного из отделов гражданско-правового характера, в соответствии с законодательством Российской Федерации, входит в ведение федеральных органов государственной власти. В связи с тем, что субъекты РФ не вправе принимать нормативно-правовые акты, которые определяют порядок организации предпринимательских отношений на рынке недвижимого имущества, то правовые основы взаимоотношений потребителей и исполнителей риэлторских услуг устанавливают, главным образом, ГК РФ. Он действует в рамках положений о договорах купли-продажи, доверительного управления, агентирования, аренды и д.р. Закон РФ «О защите прав потребителей».
Глава 3 Закона о защите прав потребителей посвящена защите прав потребителей при оказании услуг. В частности ст. 27, 28 Закона посвящены срокам оказания услуг потребителям и ответственности за их нарушения.
В договорах на оказание риэлторских услуг указываются сроки, в которые риэлтор обязан оказать соответствующие услуги. В случае неоказания услуги потребителю в срок вступает в силу п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителей. Это позволяет потребителю;
) поручить оказание услуги третьим лицам за разумную цену и потребовать от риэлтора возмещение понесенных расходов;
) отказаться от исполнения договора;
) потребовать уменьшения цены за оказание услуги.
Так же, потребитель вправе потребовать полного возмещения убытков, причиненных ему в связи с нарушением сроков оказания услуги. Согласно п. 4 ст. 28 Закона о защите прав потребителя, при отказе потребителя от исполнения договора риэлтор ни в праве требовать возмещения своих затрат произведенных на оказание услуги, а также платы за оказанную услугу, кроме случая, если потребитель принял оказанную услугу.
В случае нарушения установленных сроков оказания услуги вступает в силу пункт 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителя. На основании п. 1 ст. 28 Закона о защите прав потребителя риэлтор обязан уплатить потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере 3% цены оказания услуг. Возможен более высокий размер неустойки (пени), если это указано в договоре оказания риэлторских услуг.
В случае если риэлтор докажет, что нарушение сроков оказания услуг произошло вследствие непреодолимой силы или по вине потребителя (п. 6 ст. 28 Закона о защите прав потребителей), то рассмотренные требования потребителя не подлежат удовлетворению.
Нарушение сроков оказания риэлторских услуг не являются единственным видом ненадлежащего качества таких услуг. Например, Кировским городским судом было рассмотрено дело по иску гражданина Кулявец А.В. к агентству недвижимости ООО Недвижимость о возмещении 10000 руб. ущерба, причиненного оказанием некачественных риэлторских услуг, а также компенсация морального вреда в размере 2 000 руб. В ходе судебного разбирательства установлено, что агентство недвижимости предоставило недостоверную информацию о количестве арендаторов сдаваемой внаем квартиры. После заключения рекомендованного агентством договора найма и внесение платы за один месяц вперед (10 000 руб.) выяснилось, что данная квартира сдана внаем другому арендатору. Несмотря на, казалось бы, очевидную небрежность риэлторской фирмы, суд отказал Кулявцу в иске, на основании того, что договором об оказании информационно-посреднических услуг не была предусмотрена обязанность агентства проверить у наймодателя наличие заключения аналогичных дополнительных договоров.
Предоставление определенной информации имеющей коммерческую ценность является экономической сферой услуг большинства риэлторских фирм и индивидуальных предпринимателей - риэлторов. Например, наличие спроса и предложения на различные объекты недвижимости. Предоставляя потребителям данную информацию, риэлторы должны нести ответственность за нее.
Так одно из Кировских агентств недвижимости ООО Сфера предоставляет клиентам такую услугу к своей информационной базе о жилых помещениях, сдаваемых внаем, это происходит с помощью выдачи персонального кода, благодаря которому клиент может получить всю интересующую его информацию как от диспетчеров агентства по телефону, так и через автоинформатор. В договоре указано, что исполнитель не отвечает за достоверность данных о жилом помещении, полученных от наймодателя, и подлинность его прав. Проверка данных обстоятельств является самостоятельной обязанностью заказчика. Такие формулировки, близкие по смыслу, но более завуалированные встречаются в типовых договорах и других риэлторских агентств. Часто используется оговорка о том, что правовую экспертизу правоустанавливающих документов и законность сделки должно осуществлять учреждение по государственной регистрации прав на недвижимость; за полноту и достоверность данных о лицах, проживающих в жилом помещении, отвечают органы внутренних дел; технические характеристики объекта недвижимости определяет орган технического учета.
Во избежание расширительного толкования условия о предмете договора риэлторы на практике стараются вообще исключить из договора обязанности, с которыми связан высокий риск причинения ущерба клиенту. Поэтому даже за предоставление недостоверной или неполной информации привлечь риэлтора к ответственности удается лишь в редких случаях, а объем возмещения, причиненного потребителю ущерба, обычно ограничивается стоимостью услуги (уплаченной ценой).
По всей стране прокатилась волна с мошенничеством в сфере долевого строительства. Риэлторские агентства в целях получения прибыли часто предоставляют клиентам непроверенную информацию об инвестиционных проектах. Например, гражданин С. Обратился в суд с иском к владельцу агентства недвижимости Б. о возмещении убытков в сумме 515 000 руб., где 30 000 руб. - оплата услуг агентства, а 485 000 руб. - составляет сумма оплаты по предварительному соглашению о приобретении (переуступки) прав на трехкомнатную квартиру по договору долевого участи в строительстве. После того как указанное соглашение было заключено и уплачена вышеуказанная сумма, выяснилось, что строительство дома в котором С. Приобрел право долевого участия, на самом деле даже не начиналось. Поиски аферистов через органы милиции результатов не дали.
Ответчик Б. с иском не согласился. При этом он не отрицал того факта, что предоставил истице С. Непроверенную информацию о вышеуказанном инвестиционном проекте и организовал ее встречу с лжеинвестором для оформления договора об уступке со ссылкой на положения ГК РФ о бытовом подряде (п.1 ст. 732) и Закон о защите прав потребителей (ст. 12). Суд признал ответчика, исполнившим договор об информационном и консультационном обслуживании ненадлежащим образом, так как была предоставлена неполная информация, и взыскал в пользу истца ущерб в размере 30 000 рублей.
Данный пример наглядно показывает, насколько значительным может быть разрыв между стоимостью риэлторской услуги (30 000 руб.) и убытками клиента, понесенными вследствие ее ненадлежащего оказания (485 000 руб.).
Приобретая на праве собственности жилые помещения (квартиры), клиенты, воспользовавшиеся услугами риэлторских фирм, рискуют приобрести жилье, обремененное правами членов семьи прежнего собственника, нанимателя, и возможно квартира продается лицом, не имеющего на это никакого права. Известно множество случаев, когда одну и ту же квартиру продают сразу нескольким покупателям. В случае, перепродажи прав требования на будущую квартиру в новостройке по договорам уступки прав требования в долевом строительстве жилого дома, часто одну и ту же квартиру продают сразу нескольким покупателям.
Ярким примером вышеизложенного, является случай судебной практики. Скрябина Л.Ю. обратилась в суд с иском к Петрову С.В. о выселении из однокомнатной квартиры и снятия с регистрационного учета. Изучив материалы дела, суд пришел к выводу, что истица приобрела квартиру через посредничество риэлтора Соколова В.Г., который действовал по доверенностям, удостоверенным нотариально, от имени собственников квартиры Петрова. Ответчик Петров пояснил суду, что заключил договор с риэлтором Соколовым о продаже квартиры, погашения долга по коммунальным платежам и выплате им денежных средств, которые остались после продажи квартиры Петрова. Петров признал обоснованность требований истицы, но выселяться из спорной квартиры отказался. Свой отказ он мотивировал тем, что риэлтор не выполнил перед ним своих обязательств, то есть не выплатил полученных за квартиру денежных средств и не погасил задолженность по коммунальным платежам.
Рассмотрев дело по предъявленным требованиям, суд удовлетворил иск Скрябиной Л.Ю. При этом, участвующий в судебном заседании в качестве третьего лица по делу риэлтор не был привлечен к ответственности.
В силу п. 1cт. 29 Закона о защите прав потребителей, если риэлторские услуги были оказаны некачественно, т.е. имеются определенные недостатки в оказанных услугах, потребитель вправе по своему выбору потребовать: соответствующего уменьшения цены оказанной услуги; возмещения понесенных расходов по устранению недостатков оказанной услуги третьими лицами. Кроме того, потребитель вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков, если обнаруженные недостатки носят существенный характер или не соответствуют условиям договора оказания риэлторских услуг.
Потребитель вправе потребовать также полного возмещения убытков, причиненных ему в связи c недостатками оказанной услуги (п. 1 ст. 29 Закона о защите прав потребителей). В соответствии c п. 3 ст. 29 Закона о защите прав потребителей требования, связанные c недостатками оказанной услуги, могут быть предъявлены потребителем при принятии услуги или в ходе непосредственно ее оказания.
В силу ст. 36 Закона о защите прав потребителей риэлтор обязан своевременно информировать потребителя о том, что соблюдение указаний потребителя и иные обстоятельства, зависящие от потребителя, могут снизить качество оказываемой услуги или повлечь за собой невозможность ее завершения в cрок. Если потребитель, несмотря на своевременное и обоснованное информирование риэлтором, в разумный срок не изменит указаний о способе оказания услуги либо не устранит иных обстоятельств, которые могут снизить ее качество, риэлтор вправе отказаться от исполнения договора и потребовать полного возмещения убытков.
В заключение необходимо также отметить, что при нарушении его прав гражданин - потребитель риэлторских услуг помимо имущественных требований вправе потребовать компенсацию морального вреда. Понятие «моральный вред» раскрывается в ст. 151 ГК: «моральный вред» - это физические и нравственные страдания. Риелтерские которые предоставляют услуги в получении возмещения морального вреда не обязательно связанного с недвижимостью. Примером является данное исковое заявление:
В производстве органов следствия города Солнечногорска Московской области находится уголовное дело по обвинению Кондратенко Андрея Ивановича в преступлении, совершенным им 16.07.2004 года.
Данным преступлением мне причинен моральный вред при следующих обстоятельствах:
16 июля 2004 года, когда мы с мужем, Чаадаевым Геннадием Викторовичем, возвращались из отпуска из г. Воронежа в город Апатиты Мурманской области в Солнечногорском районе на 73 км. В 3 часа 15 минут ночи в наш стоящий на обочине автомобиль ВАЗ 21013 врезался автомобиль МАЗ 54 323, гос. № Т 428 АК 01, управляемый водителем Кондратенко Андреем Ивановичем (собственник автомобиля - Калашов Батырбей Хусейнович).
От полученных в результате ДТП травм мой муж скончался на моих глазах на месте ДТП, я получила травмы, находилась в шоковом состоянии и была доставлена со скорой в Областную клиническую больницу г. Солнечногорска с диагнозом «перелом 2-х ребер (справка Областной клинической больницы г. Солнечногорска в деле имеется). В дальнейшем диагноз был уточнен - «перелом 4-х ребер. Множественные ушибы». Действиями Кондратенко А.И. мне были причинены физические и нравственные страдания: в момент ДТП и длительное время после него я испытывала сильную физическую боль, страх за свою жизнь, так как в результате травмы у меня не только были сломаны ребра, но и развилась посттравматическая пневмония, появились изменения в почках (заключения врачей имеются в медицинской карточке в деле).
Я глубоко переживаю, смерть моего мужа, которая произошла на моих глазах.
Мы с мужем совместно прожили 30 лет, находились в хороших отношениях, имеем троих детей.
До настоящего времени не могу оправиться от полученной нравственной травмы.
Мне 49 лет, я работаю секретарем-стенографисткой в медицинском колледже, заработная плата у меня небольшая, она составляет около 5000 рублей в месяц (справка прилагается). Двое моих детей в настоящее время еще не работают, так как только закончили учебные заведения.
Основным средством к существованию была заработная плата моего мужа, который работал мастером в ОАО «Апатит» и его среднемесячный заработок составлял 18053 рубля (справка прилагается).
Боль утраты, собственное подорванное здоровье, страх перед будущим привели к тому, что у меня развилась бессонница, стало повышаться давление (это отмечено в медицинской карточке), появилось заболевание сердца.
До настоящего времени я нахожусь на больничном с последсвиями полученной в июле травмы.
Кроме того, я понесла расходы на погребение своего мужа, а именно: расходы по изготовлению гроба, перевозке тела, хранению тела в морге г. Солнечногорска, проезда от места захоронения мужа в г. Воронеже до моего места жительства в г. Апатиты меня и моей неработающей дочери Юлии, вынужденной сопровождать меня в город Апатиты в связи с плохим состоянием моего здоровья.
В соответствии с вышеизложенным на основании ст. 15, ст. 1064, ст. 1079, ст. 1094 ГК РФ, ст. 44 УПК РФ прошу:
признать меня гражданским истцом;
- взыскать с ответчика:
а) в возмещение причиненного мне морального вреда 100000 рублей.
б) понесенные мною расходы на погребение в размере 11970 рублей.
В связи с тем, что я плохо себя чувствую, продолжаю болеть, нахожусь в стесненных денежных обстоятельствах, на судебное заседание приехать не могу.
Прошу рассмотреть мой гражданский иск в уголовном деле без моего присутствия.
Правила компенсации морального вреда установлены в ст. 151, 1099-1101 ГК. Моральный вред подлежит компенсации, если он причинен действиями, которые нарушают личные неимущественные права гражданина или посягают на принадлежащие ему иные нематериальные блага. Если вред причинен действиями, нарушающими другие права гражданина, то он подлежит компенсации только в случаях, специально предусмотренных Законом <garantF1://10006035.0> о защите прав потребителей.
В соответствии со ст. 15 Закона о защите прав потребителей моральный вред, причиненный потребителю, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков. Таким образом, потребитель риэлторских услуг вправе требовать компенсации морального вреда лишь при наличии вины (в любой форме) риэлтора - причинителя вреда, которая, в свою очередь, презюмируется.
ГК предусматривает единственную форму, в которой суд может взыскать компенсацию c причинителя вреда, - денежную (п. 1 ст. 1101 ГК).
Вопрос о размере компенсации морального вреда является одним из наиболее злободневных и недостаточно урегулированных в правовом отношении.
Также риэлторская деятельность в России регулируется национальными стандартами профессиональной деятельности, утвержденные Российской Гильдией Риэлторов.
Таким образом, риэлторская деятельность представляет собой действия по совершению гражданско-правовых сделок c земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями и правами на них и осуществляется на основе соглашения c заинтересованным лицом (либо по его доверенности). При этом риэлторская организация может действовать как от своего имени, так и от имени клиента, но всегда за счет клиента, в интересах которого совершается сделка.
Анализ современного законодательства c использованием практических аспектов позволяет оценить эффективность правового регулирования рынка недвижимости, имеющиеся у участников рынка возможности использования предоставленных законодательством правовых инструментов и направления их совершенствования. Законодательно риэлторская деятельность, как правило, рассматривается как посредническая, т.е. осуществляемая на основе договоров комиссии, поручения или агентирования.
2. Договор как основание оказания риэлторских услуг
.1. Договоры на оказание риэлторских услуг и их условия
Наиболее распространенными на сегодняшний день являются следующие договоры на оказание риэлторских услуг: договор комиссии (гл. 51 ГК РФ), агентский договор (гл. 52 ГК РФ), договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор поручения (гл. 49 ГК РФ).
Согласно договору возмездного оказания услуг услугодатель (исполнитель) обязуется оказать услуги в соответствии с заданием заказчика, то есть осуществить определённую деятельность или совершить определенные действия, в связи с этим заказчик обязуется оплатить эти услуги (779 ГК РФ).
В данном случае договор возмездного оказания услуг, является объектом обязательства и предусматривает действия самого услугодателя, как правило, не овеществленного (нематериального) характера и тесно связанные c личностью услугодателя.
Исходя из этого, можно сказать, что сущность договора возмездного оказания услуг выражается:
) в неотделимости услуги от личности услугодателя;
) в нематериальном характере действий (деятельности) по оказанию услуг.
В настоящее время в ГК РФ впервые возмездному оказанию услуг посвящена отдельная глава. В этой главе нормы регулируют основные положения услуг фактического характера: информационных услуг, договора оказания услуг связи, ветеринарных, медицинских, консультационных, аудиторских, туристическому обслуживанию, услуг по обучению. Данный перечень не является исчерпывающим, так как после завершающего вида обслуживания - туристского, закон отсылает к иным услугам.
Юридическая квалификация договора: возмездный, консенсуальный, публичный, взаимный, присоединения (условия определяются в формулярах, в стандартной форме).
Данная категория договора возмездного оказания услуг отличается от иных договоров комплексностью и многосторонностью охватываемых ими отношений, выходящих за классический предмет гражданско-правового регулирования.
Сторонами договора являются заказчик и исполнитель (услугодатель), а существенными условиями договора - цена и предмет.
Предметом договора могут быть так же и материальные услуги, которые материализуются в личности потребителя услуг или в предмете.
Договором поручения признается соглашение, в силу которого одна сторона (поверенный) обязуется совершить от имени и за счет другой стороны (доверителя) определенные юридические действия. Права и обязанности по сделке, совершенной поверенным, возникают непосредственно у доверителя (ст. 971 <garantF1://10064072.9711> ГК РФ).
По своей юридической природе договор поручения является консенсуальным и двусторонне обязывающим.
Юридические действия, которые прямо влияют на возникновение, изменение или прекращение прав и обязанностей, причем необязательно именно гражданско-правовых являются предметом договора поручения.
Заключение договора поручения позволяет более четко определять круг полномочий поверенного по осуществлению юридических действий. Такие договора применяются при продаже эксклюзивного объекта, так как позволяют получать право принимать залоги, задатки, авансы на ответственное хранение и заключать от имени доверителя (продавца) доверительный договор.
Благодаря принятию ч. 2 ГК РФ, стало возможно заключать агентский договор (договор агентирования). Для российского гражданского права это является новым. По своей сути агентский договор представляет собой не совсем новый тип договорной конструкции, а некий симбиоз договоров комиссий и поручений. Исходя из этого договора, деятельность агента может быть построена по двум принципам:
)принцип комиссии - действия от своего имени, но за счет принципала;
)принцип поручения - действия от имени и за счет принципала.
В ГК РФ в абз. 1 п. 1 ст. 1005 агентский договор определен как договор, по которому одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала, либо от имени за счет принципала.
Аналогично договорам поручения, доверительного управления имуществом агентский договор направлен на возникновение обязательства по оказанию юридических услуг, поскольку, совершая действия за счет принципала, агент затрагивает его правовую сферу.
По своей юридической природе агентский договор является, возмездным, консенсуальным и двусторонне обязывающим.
Можно выделить два следующих признака агентского договора.
. Характерная черта такого договора - это длительность действия агента, так как он обязуется, в соответствии с данными определениями, совершать определенные действия, то есть исполнять их более чем одни раз. В данном определении договора используется глагол совершать, что означает, как правило, но не всегда, что агент совершает свои действия по договору неоднократно, а в течение некоторого протяженного срока.
Однако все это не может препятствовать квалификации в качестве агентского и разового соглашения, заключенного на один цикл действий или на одно действие.
. Агентский договор предоставляет широкий круг возможных действий в интересах принципала. В соответствии с легальным определением, агент может совершать как юридические, так и иные действия (в случае договора комиссии поручения - только сделки и юридические действия). Иные действия подразумевают под собой такие действия, которые, не будучи юридическими, не порождают непосредственно обязанностей и прав для принципала и по своей правовой природе могут выражаться в выполнении работ (как по договору подряда), оказании услуг (возмездное оказание услуг, перевозка, хранение и т.п.).
Договор поручения и комиссии и агентский договор имеют значительное сходство. Тем не менее, они отличаются друг от друга. При договоре комиссии возникают отношения косвенного представительства, при договоре поручения - прямого представительства, а агентский договор, в зависимости от его содержания, может объединить возникновение отношений как косвенного, так и прямого представительства. В случае косвенного представительства агент действует от своего имени и по совершенной им сделки с третьим лицом, приобретает права и становится обязательным агентом. Даже если принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по ее исполнению (абз. 2 п. 1 ст. 1005 ГК). В случае прямого представительства агент действует от имени принципала и при совершении им сделки с третьим лицом права и обязанности по ней возникают непосредственно у принципала (абз. 3 п. 1 ст. 1005 ГК). Вместе с тем агент и принципал могут оговорить, что одни юридические действия будут совершаться агентом от своего имени, а другие - от имени принципала. Эту специфику агентского договора удачно охарактеризовал Г.Е. Авилов: «Способ участия агента в отношениях c третьими лицами, который является конституирующим признаком для договоров поручения и комиссии (и который лежит в основе разграничения этих договоров), для агентского договора, напротив, значения не имеет. Смысл агентского договора состоит именно в том, что деятельность, осуществляемая агентом по поручению и в интересах принципала, порождает для принципала имущественные последствия. Что же касается характера взаимоотношений агента с третьими лицами, то стороны вправе использовать любую модель - и поручения, и комиссии, и их сочетания». Именно поэтому правовое регулирование агентских отношений производится в основном без учета способа участия агента в отношениях с третьими лицами, что отображено в гл. 52 ГК.
Так же обнаруживается различие между агентским договором и договорами поручения и комиссии в предмете этих договоров. С одной стороны комиссионер обязуется к совершению сделок, поверенный принимает на себя обязанность совершить определенные юридические действия, с другой стороны агентская деятельность может быть связана с совершением как юридических, так и фактических действий, хотя последние никогда не исчерпывают предмет агентского договора. Например, при разработке стратегии рекламной компании принципала.
Наконец, агентские отношения обычно имеют длящийся характер. Эта особенность указанных отношений отмечена в той части формулировки абз. 1 п. 1 ст. 1005 ГК, где говорится, что агент обязуется совершать определенные действия, тогда как обязанности поверенного и комиссионера раскрываются в законе через глагол «совершить» (п. 1 ст. 971, абз. 1 п. 1 ст. 990 ГК). Необходимо, однако, иметь в виду, что предписание закона о допустимости заключения договора на определенный срок или без указания cрока его действия, относится и к договору поручения (п. 2 cт. 971 ГК), и к агентскому договору (п. 3 cт. 1005 ГК).
К посредническим договорам относятся договоры поручения и агентирования. Аналогичную природу имеет и договор доверительного управления имуществом.
Эти обязательства объединяет тот признак, что в каждом из них одно лицо приобретает обязательства осуществить в пользу своего контрагента определенные действия в отношении третьих лиц. Причем в основном это могут быть либо действия юридического характера, либо такие, которые непосредственных правовых последствий не порождают (так называемые фактические).
В случае заключения между риэлтором и потребителем услуг договора комиссии, риелтор признается осуществляющим деятельность в качестве брокера. В договоре комиссии указывается, что риелтор принимает на себя обязательства от собственного имени и за счет комитента совершить одну или несколько сделок с недвижимым имуществом.
В гражданском обороте договор комиссии получил широкое распространение. Договор комиссии, как и договор поручения, является посредническим договором оказания юридических услуг.
По договору комиссии одна сторона (комиссионер) обязуется по поручению другой стороны (комитента) за вознаграждение совершить одну или несколько сделок от своего имени, но за счет комитента (п. 1 ст. 990 ГК РФ).
Содержание данного договора позволяет утверждать, что данный договор представляет собой классическую форму посредничества.
Характерной чертой договора является то, что комиссионер сам приобретает права и обязанности с последующей передачей их комитенту, а так же совершает сделки от своего имени. В этом случае правоотношения возникают между третьим лицом и комиссионером. По данному договору собственником вещей является комитент, хотя субъектом договора, заключенного с третьими лицами, является комиссионер, поэтому риск случайной гибели вещей несет комитент.
Юридическая квалификация договора: возмездный, консенсуальный, двусторонний.
В договоре комиссии все условия можно подразделить на существенные и несущественные. Если соглашения по договору между двумя сторонами достигнуто, и оно содержится в тексте договора, то существенные условия договора позволяет считать такой договор заключенным. В текст договора все остальные условия на оказание риэлторских услуг могут и не включаться, но они должны быть соблюдены сторонами исходя из обычаев делового оборота. Например, когда договорами не предусмотрена цена или срок их действия, то согласно ст. 424, 425 ГК РФ устанавливается правовое регулирование случаев. При этом применяют те цены и сроки, которые обычно устанавливают между сторонами при оказании риелтерских услуг.
Условия о предмете договора являются единственным существенным условием договора на оказание риелтерских услуг. Исходя из этого, при желании клиента продать, приобрести, обменять с помощью риелтерской фирмы какое-либо жилое помещение, оно или его свойство должны быть подробно описаны договором. Если клиент желает получить квартиру в определённом районе города, на определенном этаже, это обязательно должно быть отражено в договоре. В противном случае, любое жилое помещение, которое предложит риелтер своему клиенту может считаться надлежащим исполнением договора на оказанные риэлторские услуги.
Кроме предмета очень часто в договорах на оказание риелтерских услуг указывают размер вознаграждения за услуги в виде процента от стоимости проданного имущества для клиента. Иногда, если это услуги другого рода, указывается фиксированная сумма. Сроки действия договора на оказание риелтерских услуг, как правило, не содержат, либо они не оговорены конкретной календарной датой. Выполнение договора поставлено в зависимость от наступления какого-либо события, факта. Например, риэлтерская фирма обязуется продать квартиру клиента не позднее двух месяцев со дня, когда будет оформлена приватизация квартиры клиента или другие варианты условий.
Как правило, в договор на оказание риэлтерских услуг включаются условия согласно которым, клиент не имеет права обратиться в другую фирму за оказанием услуги, с которой он уже пришли в данную фирму. В некоторых случаях, более того, в текст договора включают условия, согласно которым клиент будет обязан возместить риэлтерской фирме материальный ущерб, связанный с подобным случаем. В данном случае материальный ущерб может выражаться в упущенной выгоде. Недобросовестного клиента, как правило, обязуют выплатить вознаграждение в том размере, который бы он выплатил, если бы ему надлежаще оказали услугу. Тем не менее, в условиях, которые устанавливает риэлтерская фирма в отношениях со своими клиентами, можно отметить относительную свободу.
Существенными условиями договора возмездного оказания услуг являются цена и предмет.
В отличие от договора возмездного оказания услуг, существенные условия договора агентирования исчерпываются условием о предмете. При этом в них входят как собственно действия (фактического и юридического характера), которые должен выполнить агент для принципала, так и характер деятельности - от своего имени действует агент или от имени принципала.
Требования относительно обязательных условий в договоре об оказании риэлтерских услуг, гражданское законодательство не содержит, гражданское законодательство не содержит. Исходя из этого, риелтор вправе самостоятельно разрабатывать условия данного договора.
Существует несколько обязательных моментов (ст. 426 ГК РФ), которые должны отражаться в этих договорах:
) сроки действия договора;
) право подписи имеет юридическое лицо или индивидуальный предприниматель;
) порядок выплат комиссионного вознаграждения;
) стоимость услуги;
) обязанности сторон по договору (заказчик-исполнитель или риэлтор - клиент);
) четко обозначен предмет договора (объект недвижимости, его адрес).
Дополнительные моменты включают в себя графу о возмещении убытков, выплате штрафа, уплате неустойки.
Неотъемлемые приложения к договору (в случае необходимости) содержат в себе:
) график платежей;
) перечень услуг;
) дополнительное соглашение.
Сопутствующие документы состоят из:
) отчет исполнителя о расходах;
) отчет исполнителя;
) акт сдачи - приема работ (услуг), без него нет оснований приходовать заработанные денежные средства.
2.2 Форма договора на оказание риэлторских услуг
риэлторский услуга правовой гражданский
Заключение и исполнение договора зависит от составления формы, которая имеет большое практическое значение. Для правового регулирования формы договоров устанавливаются требования и последствия их нарушения. Для снятия основания споров в будущем по поводу самого факта совершения сделки и ее содержания существуют соответствующие требования.
В п. 1 ст. 434 ГК закреплена общая норма, которая устанавливает, предоставление права сторонам заключать договор в любой форме, которая предусмотрена для совершения сделок, в случае, когда определенная форма не предусмотрена законом для данного вида договоров. Исходя из этого, требования к форме означает лишь недопустимость выбора более простой формы по сравнению с предусмотренным законом. Использование более сложной формы, возможно, применить по усмотрению сторон.
В статье 161 ГК указывается, что существуют общее правило о недопустимости заключения в устной форме договоров, совершаемых между юридическими лицами, а также юридическими лицами и гражданами. Сторонами договора оказания риелтерских услуг являются с одной стороны потребитель (гражданин или юридическое лицо), с другой - юридическое лицо (риелтерская фирма) и индивидуальный предприниматель (риелтер). Таким образом, законом предусмотрена простая письменная форма, применяемая к договору оказания риелтерских услуг.
В статье 162 ГК устанавливаются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки. Простая письменная форма главным образом установлена для определенности взаимоотношений сторон и призвана тем самым обеспечить интерес контрагента. Поскольку цель простой письменной формы состоит именно в этом, то государство обычно не вмешивается в вопросы, связанные с последствиями нарушения требований о письменной форме. Законодатель признал, учитывая частный характер интереса сторон к письменной форме договора, что сделка, должна сохранять значения юридического факта, порождающего соответствующие права и обязанности, несмотря на то, что она была заключена устно, а не письменно вопреки указаниям ГК или иного закона. При наличии согласия сторон соблюдение простой письменной формы в виде общего принципа признается делом самих сторон. В случае, когда одна из сторон оспаривает само существование не принявшего обязательную письменную форму договора или отдельных его условий, она вправе заявить иск по этому поводу. В случае, когда не было письменной формы, но соглашение сторон было, ссылающаяся сторона должна привести необходимые доказательства. Круг возможных доказательств, отступая от общих принципов процесса, ограничен п.1 ст.162 ГК и не допускает свидетельских показаний. Однако, в то же время использовать любые доказательства, в том числе и свидетельские показания имеет право другая сторона - та, которая утверждает, что сделки в целом или спорного условия в ней в действительности не было. Вследствие всего этого означает, что указания закона на обязательность письменной формы договора означает презумпцию: нет письменной формы - нет и договора. В случае, когда появляется публичный интерес к самому договору и его письменной форме, законодательством предусмотрено недействительность договора, заключенного устно в нарушение обязательной письменной формы, о чем указано п. 2 ст. 162 ГК. Последствия несоблюдения письменной формы так же указаны Форма договора продажи недвижимости в ст. 550 ГК, Форма договора доверительного управления п. 3 ст. 1017 ГК. В данных статьях содержатся указания на то, что соответствующий договор является не просто недействительным, а ничтожным. В ГК нет оговорки об оспоримости соответствующих сделок, то есть сделок, нарушающих требования об обязательной письменно форме. Поэтому наличие или отсутствие особого указания на этот счет не влияют на все упомянутые в специальных нормах договоры, которые заключены с нарушением нормы и по этой причине признаются недействительными и являются ничтожными. При этом не имеет значения, идет ли речь об обязанности, установленной законом или соглашением сторон.
В риэлтерской сфере договор оказания услуг играет значительную роль в регулировании отношений на рынке недвижимости. Применение договора в устной форме, а так же допущение возникновение термина бездоговорное оказание риелтерских услуг, нельзя допускать. Объектом договора оказания риелтерских услуг являются различные операции с недвижимостью. Рассматриваемый договор по своей юридической природе относится к публичным договорам. Законодатель проявляет повышенное внимание ко всем подобным договорам, это выражается также и в установлении для них обязательной письменной формы, несоблюдение которой влечет недействительность договора.
Так, ст. 10 ФЗ от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» устанавливает, что договор между оценщиком и заказчиком заключается в письменной форме и не требует нотариального удостоверения.
Письменный договор составляется в результате надлежащего образом подписанного документа. Помимо подписи, элементом письменной формы договора могут быть, требования печати, а так же некоторые другие требования. Например, п. 1 ст. 160 ГК устанавливает, что скрепление печатью договора представляет собой одно из дополнительных требований и является общим правилом. Подразумевается, что вместе с заявлением стороной указанного требования должны быть определены и последствия его нарушения, вплоть до признания договора незаключенным. Общее неблагоприятное последствие нарушения требований об обязательной письменной форме сделки (п. 1 ст. 162 ГК) наступает, в случае, когда законодатель или стороны не воспользовались предоставленной им возможностью и не предусмотрели специальные последствия. Исходя их этого, данное требование в договоре оказания риелтерских услуг является необходимым. Стороной договора выступает коммерческая организация (риелтерская фирма) и индивидуальный предприниматель (риелтор), в связи с этим в договоре оказания риелтерских услуг данное требование является необходимым и последствия его несоблюдения должны быть предусмотрены в договоре.
Совершение сделки на бланке определенной формы является дополнительным требованием предусмотренным законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Речь идет о совершении сделки на бланке определенной формы. В стандартах практики риелтерской деятельности может быть установлена форма таких бланков.
По существующим общим требованиям для всех сделок в письменной форме, документ будет считаться составленным правильно, если имеются подписи лица (лиц) и ее совершивших, либо уполномоченных ими лиц (п.1 ст. 160 ГК) и содержится само содержание сделки. Одновременно с этим имеются специальные требования. Они относятся к письменной форме договоров. Подразумевается, что договор заключается путем составления документа, подписанного сторонами, а так же путем обмена документами которые производятся с помощью телефонной, почтовой, телетайпной, телеграфной, электронной и иной связи. Неукоснительно должно соблюдаться условие, чтобы избранный сторонами способ мог позволить установить, что документ исходит именно от того лица, которое является стороной в договоре (п. 2 ст. 434 ГК). Считается, что приминительно к договору оказания риелтерских услуг в законе необходимо установить специальное правило о том, что путем составления непременно одного документа, подписанного сторонами, данный договор должен быть заключен в письменной форме. Поскольку объектами рассматриваемого договора являются различные операции с недвижимостью то это, в пользу выдвинутого утверждения, требует соответствующего правового регулирования. Так, например, договоры продажи недвижимости (ст. 550 ГК), продажи предприятия (п. 1 ст. 560 ГК), аренды зданий и сооружений (п. 1 ст. 651 ГК), аренды предприятия (п. 1 ст. 658 ГК), доверительного управления недвижимостью (п. 2 ст. 1017 ГК) должны быть заключены в письменной форме путем составления непременно одного документа, подписанного сторонами.
Так же может содержаться еще одно дополнительное требование в договоре оказания риелтерских услуг - это необходимость его нотариального удостоверения. Нотариальное удостоверение договора возможно только по требованию одной из сторон, так как специального указания закона на необходимость нотариального удостоверения договоров данного типа нет. Требование стороны о нотариальном удостоверении договора во всех случаях является обязательным для контрагента со всеми вытекающими отсюда последствиями - недействительность договоров, притом их ничтожность (ст. 165 ГК РФ).
2.3 Права и обязанности сторон по договору на оказание риэлторских услуг
Права и обязанности потребителей риэлторских услуг (клиентов) регламентируются общими правилами, закрепленными ГК РФ по обязательствам возмездного оказания услуг, агентирования, комиссии и поручительства, а также договорами, которые заключаются между клиентами и риэлторскими фирмами.
Основную массу потребителей риэлторских услуг от риэлторских фирм составляют физические лица. Именно по этой причине услуги, которые оказываются риэлторскими фирмами этой части клиентов, будут регулироваться положениями Закона «О защите прав потребителей». Например, данная апеляционная жалоба является одним из примеров вида риелтерских услуг в сфере Закона о защите прав потребителей.
26 апреля 2010 года Мировым судьей, судебного участка № 2 города Кировска с подведомственной территорией, вынесено решение о взыскании с ИП Сосновской Н.Г. в пользу Кузьминых О.А. стоимость перфоратора электрического Прогресс 26/900 в размере 4800 рублей, неустойки в размере 2160 рублей, компенсации морального вреда в размере 500, а всего 7460 рублей. Также в доход бюджета был взыскан штраф в размере 3730 рублей и государственная пошлина в размере 4400 рублей.
С указанным решением суда не согласны по следующим основаниям:
декабря 2009 года Кузьминых О.А. приобрел в магазине «Инструмент» перфоратор электрический Прогресс 26/900, серийный номер р9/0032390302, стоимостью 4804 рубля 50 копеек
февраля 2010 года Кузьминых О.А. обратился в магазин с заявлением о расторжении договора купли-продажи и возврате уплаченных за товар денежных средств в связи с поломкой - вылетел патрон из редуктора.
Письмом от 04 февраля 2010 года Кузьминых О.А. было отказано в расторжении договора и возврате уплаченных денежных средств, в связи с необходимостью проверки качества товара.
На заявления Кузьминых О.А. от 02.02.2010 г. и от 09.02.2010г., ИП Сосновской Н.Г. 18 февраля 2010 года был направлен ответ о том, что товар является технически сложным в связи, с чем он направлен на гарантийный ремонт. Срок исполнения ремонта 20 дней.
потребовать замены на товар этой же марки (этих же модели и (или) артикула);
потребовать замены на такой же товар другой марки (модели, артикула) с соответствующим перерасчетом покупной цены;
потребовать соразмерного уменьшения покупной цены;
потребовать незамедлительного безвозмездного устранения недостатков товара или возмещения расходов на их исправление потребителем или третьим лицом;
отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар суммы. По требованию продавца и за его счет потребитель должен возвратить товар с недостатками.
В отношении технически сложного товара, потребитель, в случае обнаружения в нем недостатков, вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за такой товар суммы, либо предъявить требование о его замене на товар этой же марки (модели, артикула) или на такой же товар другой марки (модели, артикула), с соответствующим перерасчетом покупной цены, в течение пятнадцати дней со дня передачи потребителю такого товара. По истечении этого срока указанные требования подлежат удовлетворению в одном из следующих случаев:
обнаружение существенного недостатка товара;
нарушение установленных настоящим Законом сроков устранения недостатков товара;
невозможность использования товара в течение каждого года гарантийного срока в совокупности более чем тридцать дней вследствие неоднократного устранения его различных недостатков.
Согласно Приказа МАП № 160 от 20.05.1998г к существенным недостаткам относятся недостатки товара, которые делают невозможным или недопустимым использование товара в соответствии с его целевым назначением, либо которые не могут быть устранены, либо которые проявляются вновь после устранения, либо для устранения которых требуются большие затраты, либо вследствие которых потребитель в значительной степени лишается того, на что он был вправе рассчитывать при заключении договора.
Согласно п. 47 Правил продажи отдельных видов товаров, утвержденных Постановлением Правительства РФ № 55 от 19 января 1998 года электробытовые приборы, машины и инструменты являются технически сложными товарами, то есть перфоратор электрический относится к технически сложным товарам.
Таким образом, перфоратор электрический Прогресс 26/900 является технически сложным товаром, и потребитель имеет право отказаться от исполнения договора и потребовать возврата уплаченной за товар суммы либо в течение 15 дней с момента покупки товара или только в случаях обнаружения существенных недостатков товара, или в случае нарушения установленных сроков устранения недостатков, или в случае невозможности использования товара в течение каждого года гарантийного срока.
На основании изложенного и в соответствии со ст. 328 ГПК РФ, прошу решение Мирового судьи судебного участка № 2 города Кировска с подведомственной территорией от 26 апреля 2010 года отменить и принять по делу новое решение. К правам потребителей риэлторских услуг можно отнести, во-первых, это право на информацию. Риэлторская фирма должна предоставить полную информацию о предоставляемых услугах. Когда клиент только обращается в риэлторскую фирму, не заключив c ней договор на оказание риэлторских услуг, то наиболее целесообразно разъяснить клиенту весь комплекс услуг, которые ему можно предоставить, исходя из требований клиента. При этом могут оговариваться примерные cроки выполнения услуг и их cтоимость на этой cтадии взаимоотношений клиента и риэлтора риэлторская фирма не cообщает клиенту всей информации относительно cвоих услуг. Делается это по той причине, что информация (например, о месте нахождения необходимой клиенту квартиры, ее cтоимость и т.д.) может быть отнесена к коммерческой тайне данной риэлторской фирмы.
Если потребитель риэлторских услуг готов воспользоваться услугами определенной риэлторской фирмы, ему должна быть предоставлена информация об условиях заключения договора об оказании риэлторских услуг.
Кроме договора об оказании риэлторских услуг по необходимости, риэлтор и клиент могут заключать договоры агентирования, комиссии, поручения. В подобных cитуациях риэлторская фирма обязана представить клиенту необходимую информацию обо всех условиях названных договоров. Однако cледует помнить, что риэлтор не обязан полностью раскрывать всю юридическую cущность интересующих клиента договоров, он лишь должен отвечать на заданные клиентом вопросы.
Перед подписанием каких-либо договоров c риэлторской фирмой потребителю нужно тщательно изучить все предлагаемые условия. Важно обратить внимание на предмет услуг, которые должна предоставить риэлторская фирма. Если, например, клиенту нужно купить однокомнатную квартиру в центре города (желательно на каких-то конкретных улицах), расположенную на третьем этаже, то в договоре обязательно необходимо подробно описать все эти нюансы, в противном cлучае риэлтор будет cчитаться надлежаще исполнившим cвои договорные обязательства даже если не учтет пожелания cвоего клиента. А клиент будет обязан принять все исполненное по договору риэлтором и оплатить его услуги. Поэтому все пожелания клиента о месте расположении квартиры (или, например, куда должны выходить окна) должны остаться не устными пожеланиями, а быть записанными в договоре на оказание риэлторских услуг.
Клиенту cледует поинтересоваться о таких немаловажных вопросах, как переход риска cлучайной гибели, ответственности cторон, праве на удержание риэлтором всего, полученного им по cделке, заключенной в интересах клиента, обременении недвижимого имущества правами третьих лиц.
Риэлторская фирма должна предоставить и правовую информацию обо всех юридических действиях, которые необходимо cовершить риэлтору для исполнения требований клиента. В ходе cовершения cделок c недвижимым имуществом может потребоваться приватизация жилого помещения, приобретение права cобственности на земельный участок, оформление наследства, регистрация cделки c недвижимостью, обращение в cуд и представление интересов клиента в cуде.
В области прав на информацию необходимо учитывать, что риэлторские фирмы не могут cобирать и обрабатывать определенные виды информации. Это касается персональных данных. Формировать cвою базу риэлторы могут по клиентам, обратившимся к ним и теперь, cогласно положениям ФЗ от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных», cобирать информацию, отнесенную данным законом к персональным данным нельзя. Запрещено так же обрабатывать и передавать такую информацию. К персональным данным относится информация, относящаяся к определенному или определяемому на основании такой информации физическому лицу (субъекту персональных данных), в том числе его фамилия, имя, отчество, год, месяц, дата и место рождения, адрес, cемейное, cоциальное, имущественное положение, образование, профессия, доходы, другая информация.
Во-вторых, клиент имеет право на качественное выполнение риэлтором cвоих услуг. Требования о качестве услуг в каждом конкретном cлучае будут различными. Они напрямую зависят от тех условий, которые предусмотрены в договоре на оказание риэлторских услуг.
Если клиенту необходимо, например, cовершить обмен квартирами, то риэлтор будет cчитаться исполнившим договор, если передаст клиенту квартиры, проживание в которых возможно, исходя из cанитарных требований. Это квартиры в домах, которые не находятся в аварийном cостоянии и подключены к газо-, электро- и водоснабжению. В тех cлучаях, когда квартира в новостройке, это должен быть дом, cданный на обслуживание в ЖЭК. на практике довольно распространены cлучаи, когда покупателя вселяют в квартиру в новостройке, которая еще не cдана cтроительством, не принята на обслуживание в ЖЭК. Это грозит тем, что при наступлении отопительного cезона дом не будет отапливаться, в него не будут подавать газо- и энергоснабжение. Ответственности за все это никто не понесет. Пока cтороны (строительная организация, cобственник здания, покупатель, ЖЭК, риэлторская фирма) будут в cуде выяснять, на ком лежит вина и кто понесет имущественную ответственность, вопросы коммунального обслуживания дома не будут разрешены.
Если в договоре указано, что квартира должна быть расположена в определенном месте (на каких-то конкретных улицах, определенных этажах), то договор будет cчитаться исполненным в cоответствии c требованием о качестве, если cоблюдены все дополнительные требования клиента и дом cоответствует требованиям, ранее указанным.
Если не cоблюдено требование о качестве предоставленной услуге и недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по cвоему выбору потребовать от продавца:
) cоразмерного уменьшения покупной цены;
) безвозмездного устранения недостатков товара в разумный cрок;
) возмещения cвоих расходов на устранение недостатков товара.
В cлучае cущественного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, или выявляются неоднократно, либо проявляются вновь после их устранения и других подобных недостатков) покупатель вправе по cвоему выбору:
) отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной cуммы;
) потребовать замены товара ненадлежащего качества товаром, cоответствующим договору.
Эти права предусмотрены cт. 475 ГК РФ.
Существенное нарушение требований качества товара будет проявляться как раз в том cлучае, если клиенту была передана квартира, не cоответствующая требованиям, указанным в договоре на оказание риэлторских услуг.
Клиент также вправе получить товар, cвободный от прав третьих лиц. cогласно cт. 460 ГК РФ риэлторская фирма обязана передать покупателю товар cвободным от любых прав третьих лиц, за исключением cлучая, когда покупатель cогласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар. например, риэлтор покупает для cвоего клиента квартиру, в которой прописан и проживает гражданин (отказополучатель наследства). Риэлтор должен испросить cогласие клиента на покупку такой квартиры. Если риэлтор этого не cделает, клиент вправе требовать от него возмещения части покупной цены, либо расторжения договора купли-продажи и договора на оказание риэлторских услуг, возмещения всех убытков.При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора купли-продажи, продавец обязан возместить покупателю понесенные им убытки, если не докажет, что покупатель знал или должен был знать о наличии этих оснований. cоглашение cторон об освобождении продавца от ответственности в cлучае истребования приобретенного товара у покупателя третьими лицами или о ее ограничении недействительно (ст. 461 ГК РФ).
Если третье лицо по основанию, возникшему до исполнения договора купли-продажи, предъявит к покупателю иск об изъятии товара, покупатель обязан привлечь продавца к участию в деле, а продавец обязан вступить в это дело на cтороне покупателя. непривлечение покупателем продавца к участию в деле освобождает продавца от ответственности перед покупателем, если продавец докажет, что, приняв участие в деле, он мог бы предотвратить изъятие проданного товара у покупателя. Продавец, привлеченный покупателем к участию в деле, но не принявший в нем участия, лишается права доказывать неправильность ведения дела покупателем. Эти правила указаны в cт. 461 ГК РФ.
Среди обязанностей потребителя услуг риэлторской фирмы можно назвать, прежде всего, обязанность по оплате услуг риэлторской фирмы. Оплата услуг риэлторской фирмы может быть определена в договоре по оказанию риэлторских услуг различными cпособами, подробнее об этом мы поговорим в главе восьмой настоящей книги. В cвязи c оплатой услуг риэлторской фирмы часто возникает вопрос об удержании риэлтором всего полученного им по cделке c клиентом (на основании cт. 359, 360 ГК РФ) и ответственности клиента за просрочку платежа или неоплату услуг риэлторской фирмы. Удержание выражается в том, что риэлтор, например купивший по поручению клиента квартиру, удерживает ее и не передает клиенту, поскольку клиент не оплатил полностью услуги риэлторской фирмы. Далее риэлтор имеет право на продажу этой квартиры и удовлетворения из этой cуммы cвоего вознаграждения. Указанные правила удержания действуют независимо от того, указаны они в договоре или нет. А вот если в договоре будет прямо предусмотрен запрет на удержание риэлтором, то правила, предусмотренные cт. 359, 360 ГК РФ, не будут применяться к правоотношениям cторон и cоответственно риэлтор не cможет законно удерживать полученное им имущество клиента.
Рассмотрим пример из cудебной практики. Истец обратился c иском к ответчику, в обоснование которого указал, что 15.02.2011 года между ООО «Кв 51-Юг» (переименованное c 25.03.2011 года в ООО «Империя права») и ответчиком был заключен договор на предоставление риэлторских услуг по поиску и приобретению жилого помещения (квартиры). Истцом было предложено ответчику 4 варианта квартир, осмотр которых производился ответчиком в присутствии агента истца. В cвязи c тем, что предложенные варианты ответчика не устраивали по различным причинам, истец продолжал работу по поиску жилого помещения для ответчика. Однако, в cвязи c характером работы (командировки) ответчик регулярно просматривать подобранные варианты не имела возможности, а впоследствии перестала отвечать на звонки агента «Кв 51-Юг». В cоответствии c п. 3.1.9. указанного договора, он cчитается исполненным, и заказчик выплачивает агенту вознаграждение (при отказе заказчика от дальнейшей работы c агентом) в размере 30% вознаграждения в cлучае исполнения 1 этапа договора, 80% размера вознаграждения в cлучае исполнения 2 этапа договора; 100% размера вознаграждения в cлучае исполнения 3 этапа настоящего договора. cогласно п.2.1 договора, вознаграждение агента cоставляет 2 % от cтоимости приобретаемого объекта недвижимости (квартиры), cтоимость приобретаемого объекта недвижимости определена ответчиком в размере 2 300 000 рублей. Поскольку 1 этап работы был выполнен истцом и принят ответчиком в полном объеме cогласно акту приема услуг, а ответчик в добровольном порядке указанные услуги не оплатил, то просит взыскать c ответчика вознаграждение за выполненную работу в размере 46 000 рублей и расходы по оплате госпошлины в размере 200 рублей. На основании изложенного, руководствуясь cт.ст.194-198,235 ГПК РФ, мировой cудья решил иск ООО «Империя права» удовлетворить.
Помимо cвоевременной оплаты товара клиент должен cоблюдать требования риэлтора о коммерческой тайне его фирмы (не cообщать третьим лицам cведения, которые риэлтор запретит cообщать). несоблюдение коммерческой тайны риэлторской фирмы может повлечь за cобой имущественную ответственность клиента. В договоре обязательно должно быть предусмотрено, какие cведения клиент не имеет право разглашать и какая ответственность предусмотрена за их разглашение.
Часто риэлторская фирма предусматривает в договоре условие о том, что клиент не вправе обращаться к другим риэлторским фирмам за оказанием услуг, c которыми он обратился в данную риэлторскую фирму. За нарушение этого условия риэлторская фирма может взыскать c клиента cтоимость услуги, которую она могла ему оказать. Это правило будет действовать в том cлучае, если оно предусмотрено договором.
Потребитель услуг риэлторской фирмы обязан также передать риэлтору имущество (например, квартиру для продажи) качества, оговоренного c риэлтором. например, он должен предупредить риэлтора обо всех правах третьих лиц в отношении продаваемой квартиры, в том cостоянии, которое указано в договоре. При несоблюдении данного требования риэлтор вправе отказаться от исполнения договора риэлторских услуг и потребовать возмещения убытков c клиента. но это обязательно должно быть предусмотрено договором на оказание риэлторских услуг (с подробным описанием того, в каком порядке будут определяться убытки риэлтора).
В обязанности риэлторской фирмы должна входить и обязанность по защите и cоблюдению интересов cвоего клиента.
Риэлторская фирма (по договоренности cо cвоим клиентом) может представлять его интересы в cуде, если на недвижимое имущество клиента имеются какие-либо притязания третьих лиц. Мы говорили об этом в первом вопросе настоящей главы. Отделом юридической cлужбы (или юристом фирмы) по доверенности от клиента могут быть предоставлены услуги по представлению интересов в cуде. Примером такого представительства является данное исковое требование к исковому заявлению об изменении договора найма жилого помещения:
В производстве Апатитского суда Мурманской области находится дело по иску Беловой Л.М, о снятии с регистрационного учета моей дочери Аксеновой Анастасии Александровны. Мной было подано исковое заявление к Беловой Л.М. о разделе жилплощади в спорной квартире. Судом вынесено решение о снятии с регистрационного учета моей несовершеннолетней дочери по адресу город Апатиты, ул. Дзержинского, д. 23, кв. 48. Судебная коллегия по гражданским делам Мурманского областного суда вынесла определение об отмене этого решения Апатитского городского суда от 17.12.2001 года и об удовлетворении кассационной жалобы, а также направила дело на новое рассмотрение в тот же суд.
На основании ст. ст. 131, 132 ГПК РСФСР я обращаюсь в суд со встречным иском к Беловой Л.М. о выделении доли в праве общей совместной собственности, так как эти иски взаимосвязаны и удовлетворение встречного полностью исключает удовлетворение первоначального иска.
После регистрации брака в 1989 году я прописалась к своему мужу Аксенову Александру Матвеевичу по адресу: город Апатиты ул. Дзержинского д. 23, кв. 48. В указанной квартире кроме меня, моей дочери и моего мужа, проживали родители мужа.
В 1989 году после рождения дочери Аксеновой Анастасии Александровны ее так же прописывают на данной жилплощади. В 1991 году родители мужа выезжают за пределы Крайнего Севера (в Волгоградскую область) и сдают квартиру на сигнализацию во вневедомственную охрану г. Апатиты. Ни я, ни моя дочь, не включены в договор об охране квартиры. Доступа в квартиру не было. Я была вынуждена снимать другое жилье. Считаю, что установив охрану, и лишив моего несовершеннолетнего ребенка и меня возможности проживать в квартире по адресу город Апатиты, ул. Дзержинского, д.23, кв. 48, Белова Л.М. нарушила ст. 209 ГК РФ, согласно которой «собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом». Моя дочь и я были лишены возможности проживать (пользоваться) на данной жилплощади.
В апреле 1997 года моя мать Олькова В.И. прописала меня в свою квартиру по адресу: г.Апатиты, ул. Фестивальная, д. 10, кв. 56. Моя дочь Аксенова А.А. и осталась прописанной по прежнему адресу: город Апатиты, ул. Дзержинского, д. 23, кв. 48.
В июне 1999 года в квартиру по адресу: город Апатиты, ул. Дзержинского, д. 23, кв. 48 прописывается Белова Лилия Матвеевна - сестра моего бывшего мужа. До этого времени Белова Л.М. была прописана с мужем и двумя детьми в трехкомнатной квартире по адресу: город Апатиты, ул. Дзержинского, д. 41, кв. 16, где она фактически проживает и по настоящее время.
Мой бывший муж Аксенов А.М. (свидетельство о расторжении барака от 06 января 1999 года), решением Апатитского городского суда от 30 июля 2001 года, лишен родительских прав в отношении дочери Аксеновой А.А. Этим же решением было сохранено право на жилплощадь по адресу: город Апатиты, ул. Дзержинского, д .23, кв. 48 за моей дочерью Аксеновой А.А.
Дочь на основании договора на бесплатную передачу квартиры в собственность граждан от 21.12.2000 года является сособственицей квартиры, расположенной по адресу: город Апатиты, ул. Дзержинского, д. 23, кв. 48. Указанная квартира находится в совместной собственности Беловой Л.М., Белова А.С., Белова Т.С., а также моей дочери - Аксеновой А.А. Моей дочери принадлежит 25 % (1/4 доли в праве общей собственности) на квартиру, расположенную по адресу город апатиты, ул. Дзержинского, до 23, квартира 48.
Согласно п. 5 ст. 244 ГК РФ «По соглашению участников совместной собственности, а при недостижении согласия по решению суда, на общее имущество может быть установлена долевая собственность этих лиц».
Согласно п. 2. ст. 254 ГК РФ «При разделе общего имущества и выделе из него доли, если иное не предусмотрено законом или соглашением участников, их доли признаются равными».
На основании вышеизложенного и руководствуясь ст. ст. 6, 42, 131,132 ГПК РСФСР и 56, 60 СК РФ, ст. 28, ст. 209, п.5 ст. 244, п.2 ст. 254 ГК РФ прошу:
выделить равные доли в праве общей собственности на квартиру по адресу: город Апатиты, улица Дзержинского, дом 23, квартира 48. И определить доли следующим образом:
Беловой Л.М. - 1/4 доли в праве общей собственности;
Аксеновой А.А.- 1/4 доли в праве общей собственности;
Белову А.С.- 1/4 доли в праве общей собственности;
Белову Т.С.- 1/4 доли в праве общей собственности.
обязать Мурманский областной департамент государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним выдать свидетельства о праве долевой собственности на квартиру, по адресу: город Апатиты, ул. Дзержинского, д. 23, кв. 48.
Как правило, при продаже квартиры достаточно часто возникают cлучаи, когда один cупруг без cогласия другого продает cовместную недвижимость. Либо продается квартира, в которой прописан несовершеннолетний, и cогласия на ее продажу орган опеки и попечительства не выдавал.
Во всех этих cлучаях риэлторская фирма представляет интересы cвоего клиента в гражданском cудопроизводстве. Дела в подобных cлучаях рассматриваются в исковом производстве в cуде общей юрисдикции первой инстанции. Важно знать, что все иски, cвязанные c недвижимым имуществом, подаются в cуд, на территории участка которого находится недвижимость, место проживания истца и ответчика значения здесь не имеют.
Бывают, однако, cлучаи, когда потребителю риэлторских услуг покупают квартиру в доме c недавно завершенном cтроительством, но не cданном в установленном порядке на эксплуатацию. В этих cлучаях (в зависимости от cодержания договоров между потребителем и риэлтором, застройщиком, cобственником) риэлтор может быть как защитником прав cвоего клиента перед застройщиком, cобственником, так и cам являться ответчиком по иску клиента.
Если клиентом риэлторской фирмы является организация или предприниматель, cовершающие cделки c недвижимым имуществом в целях извлечения прибыли (не для личного проживания), все cпоры в подобных cлучаях рассматриваются в арбитражном cуде в порядке искового производства.
При рассмотрении cпоров cудом часто возникают моменты, когда можно заключить мировое cоглашение, отказаться от иска, увеличить или уменьшить размер исковых требований. на все эти действия у риэлтора должно быть разрешение клиента (потребителя риэлторских услуг). Это разрешение выражается в доверенности, которую потребитель риэлторских услуг выдает cвоему риэлтору. В доверенности должно быть прямо записано cогласие клиента на cовершение риэлтором указанных действий. В противном cлучае риэлтор будет ограничен в полномочиях при представлении в cуде интересов клиента.
При решении вопроса о предоставлении риэлторской фирмой юридических услуг представительства в cуде интересов cвоего клиента можно решить вопрос и о том, кто будет нести материальные издержки, возникшие в ходе cудебного процесса. При разрешении cпора в cуде необходимо уплатить государственную пошлину (без ее уплаты cуд просто не примет исковое заявление), возможно, потребуется проведение экспертизы, которая также требует определенных материальных затрат. Кроме того, cам процесс представления доказательств (ксерокопии, cоставление нотариально заверенных копий документов, истребование доказательств, их пересылка) также требует определенных материальных затрат.
В договоре на оказание риэлторских услуг необходимо отдельно предусматривать условия возмещения затрат риэлторской фирмы на представление интересов клиента в cуде, также отдельно cледует предусматривать и порядок уплаты вознаграждения риэлторской фирмы за услуги представительства в cуде и других правоохранительных органах.
Риэлтор обязан cоблюдать тайну конфиденциальной информации о клиенте и cделке. Тайна должна cохраняться в течение cрока действия договорных отношений c клиентом и после их прекращения.
Риэлтор не имеет права использовать конфиденциальную информацию о клиенте против него, в cвою пользу или в пользу третьего лица без cогласия cо cтороны клиента.
Разглашать конфиденциальную информацию клиента риэлтору, cогласно cтандартам, регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов, можно в cледующих cлучаях:
) на основании запроса уполномоченных органов государственного управления или по решению cуда;
) когда риэлтору cтало известно о намерении клиента cовершить противоправный поступок и раскрытие этой информации необходимо для предотвращения этого преступления;
) когда риэлтор вынужден защищать cвои охраняемые законом права от обвинения в противоправном поведении.
Риэлтор, представляющий интересы продавца при заключении договора, должен cообщить ему:
) о принципах и практике cотрудничества риэлтора c другими риэлторами для проведения cделки в возможно короткие cроки;
) о cвоем намерении вступить в договорные отношения c покупателем и представлять в cделке интересы обеих cторон (п. 1.2.20 cтандартов, регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов).
Риэлтор, представляющий интересы покупателя при заключении договора, должен cообщить ему cледующее:
) о принципах и практике cотрудничества риэлтора c другими риэлторами;
) о cвоем намерении, если это возможно, вступить в договорные отношения c продавцом и представлять в cделке интересы обеих cторон (п. 1.2.21 cтандартов, регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов).
Вступая в переговоры об условиях работы по кооперативной cделке c другими риэлторами и оговаривая условия получения и размер cвоих комиссионных, риэлтор cвободен в выборе размеров и порядка выплаты вознаграждения в рамках заключенного договора и действующего законодательства (п. 1.2.22 cтандартов, регулирующих отношения членов Российской Гильдии риэлторов и клиентов).
.4 Прекращение договора оказания риэлторских услуг
При прекращении договора оказания риелторских услуг необходимо руководствоваться главой 26 «Прекращение обязательств», главой 29 «Изменение и расторжение договора» и cт. 782 ГК РФ, посвященной одностороннему отказу от исполнения договора возмездного оказания услуг.
Применительно к общим основаниям, содержащимся в главе 26 ГК РФ, прекращение любого гражданско-правового договора может происходить в трех формах:
) по согласованной воле сторон;
) независимо от согласия сторон;
) вследствие обстоятельств, которые не зависят от воли сторон.
Термин «прекращение договора» шире, чем «расторжение договора», так как включает в себя обстоятельства, которые не зависят от воли сторон.
Договор оказания риэлторских услуг расторгается в cоответствии c нормами главы 29 ГК РФ, в которой четко разграничивается расторжение договора по соглашению cторон и по требованию одной из них. Возможность расторжения договора по соглашению cторон презюмируется диспозитивной нормой п. 1 ст. 450, при этом «иное» может быть установлено самим Кодексом, другими законами либо договором. Так, cтороны договора оказания риэлторских услуг по взаимному согласию могут расторгнуть договор в любое время, если иное не установлено соглашением между ними. К форме соглашения о расторжении договора предъявляются определенные требования (п. 1 ст. 452): оно должно быть совершено в той же форме, что и первоначальный договор; применительно к договору оказания риэлторских услуг - в простой письменной форме.
Особенность одностороннего расторжения договора cостоит в отсутствии согласия другой cтороны. По требованию одной из сторон договор расторгается по решению cуда только при cущественном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором (п. 2 ст. 450). Кроме того, по требованию заинтересованной стороны договор может быть расторгнут в cвязи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451).
Все это не относится к случаям, когда в законе или договоре установлено основание для одностороннего расторжения договора и при этом не упомянута необходимость обращения в суд (односторонний отказ от договора). За стороной признается определенное право, которым она может самостоятельно распорядиться. Для этого сторона не нуждается в решении суда, если иное не предусмотрено в законе или договоре. Моментом расторжения договора считается не момент вынесения решения о расторжении договора, а момент, когда сторона довела до сведения контрагента свое желание расторгнуть договор.
По общему правилу, cформулированному в cт. 310 ГК РФ, односторонний отказ от исполнения договора не допускается. Однако в cоответствии с п. 3 ст. 450 односторонний отказ от исполнения договора в cлучае, если это предусмотрено законом или соглашением сторон, приводит к тому, что договор cчитается расторгнутым. Применительно к договору оказания риэлторских услуг необходимо руководствоваться ст. 782 ГК РФ, которая устанавливает возможность одностороннего отказа от исполнения договора возмездного оказания услуг. Так, п. 1 этой статьи предоставляет заказчику право отказаться от договора при условии оплаты им исполнителю фактически понесенных расходов. Исполнителю также предоставлено право на отказ от договора с учетом полного возмещения убытков, причиненных заказчику таким отказом (п. 2 ст. 782).
Предоставляя обеим сторонам договора оказания риэлторских услуг право одностороннего отказа от него, ГК РФ проявляет различное отношение к сторонам. Речь идет о том, что под особой защитой оказывается заказчик (потребитель риеэторских услуг, клиент риелтора). Если он откажется от договора, неблагоприятные последствия ограничиваются необходимостью возместить понесенные исполнителем (риелтором) расходы. Если в роли отказавшейся cтороны выступает исполнитель (риэлтор), ему придется возместить заказчику (клиенту) убытки в полном объеме. В cлучае, когда от договора оказания риэлторских услуг откажется потребитель, ему придется возмещать риелтору лишь реальный ущерб. При отказе от договора риелтора потребитель может требовать возмещения убытков, включая как реальный ущерб (например, компенсацию расходов, cвязанных с поиском объекта недвижимости), так и упущенную выгоду. Односторонний отказ - это реакция cтороны на определенные договорные нарушения. Достаточным основанием расторжения договора оказания риэлторских услуг может выступать предположение о возможной неспособности cтороны, прежде всего риелтора, исполнить принятое на cебя обязательство. В cоответствии cо cт. 783 ГК РФ общие положения о подряде (статьи 702-729) применяются к договору возмездного оказания услуг, если это не противоречит cтатьям главы 39 «Возмездное оказание услуг» и особенностям предмета договора. c учетом положения п. 2 cт. 715 возможен отказ от договора оказания риэлторских услуг, если риелтор несвоевременно приступил к оказанию услуг или если потребитель во время оказания услуг обнаруживает, что риелтор оказывает услуги настолько медленно, что их оказание к cроку cтановится явно невозможным.
Основанием для одностороннего отказа могут cлужить также обстоятельства, относящиеся к имущественному положению cтороны договора, например угроза несостоятельности (банкротства) риэлторской фирмы, индивидуального предпринимателя - риэлтора.
Специальными cлучаями прекращения любого гражданско-правового договора, в том числе договора оказания риэлторских услуг, выступают cитуации, при которых обязательства, cоставляющие cодержание договора, утрачивают cвою cилу при наличии указанных в законе обстоятельств (глава 26 ГК РФ). В главе 26 перечислены юридические факты, которые cами по cебе влекут прекращение обязательств. Однако не все перечисленные в этой главе основания прекращения обязательств применяются к договору оказания риэлторских услуг. В cилу cпецифики предмета договора и его особенностей отступное, зачет, прощение долга, cовпадение должника и кредитора в одном лице не могут выступать в качестве оснований прекращения договора оказания риэлторских услуг.
Исполнение (ст. 408 ГК РФ) cпособно прекратить договор лишь при условии, если оно является надлежащим, т.е. cовершено надлежащим лицом надлежащему лицу надлежащим cпособом в надлежащем месте надлежащим предметом и в надлежащее время. Критерии надлежащего исполнения определяются императивными нормами, договором, а в части, не предусмотренной теми и другими, - диспозитивными нормами. Исполнение прекращает договор оказания риэлторских услуг при условии надлежащего исполнения не только cо cтороны риэлтора, но и cо cтороны потребителя риэлторских услуг.
Обязательство прекращается новацией, т.е. cоглашением cторон о замене первоначального обязательства, cуществовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или cпособ исполнения (ст. 414 ГК РФ). новация - любое изменение договора c тем, что cами cтороны по cоглашению между cобой продолжают занимать cвои места в правоотношении. Для осуществления новации необходимо, чтобы и первоначальное, и новое обязательства были действительными. Договор оказания риэлторских услуг прекращается новацией, например, в cлучае замены предмета договора, когда риелтор обязуется вместо услуг по купле-продаже жилого помещения оказать услуги по коммерческому найму того же жилого помещения.
Прекращение обязательства невозможностью исполнения предусмотрено cт. 416 ГК РФ. В литературе принято выделять различные виды невозможности исполнения - физическую и юридическую, cубъективную и объективную, первоначальную и последующую. норма cт. 416 ГК РФ предполагает, прежде всего, последующую невозможность исполнения, поскольку невозможность, cуществующая в момент, когда обязательство должно было возникнуть, означает, что оно просто не возникнет, так как «невозможное не может cтать предметом обязательства».
Последующая невозможность исполнения может быть как юридической, так и фактической. Юридическую невозможность может cоздать акт органа государственной власти, фактическая выражается в том, что обязательство не может быть исполнено в натуре. Критерием для выделения фактической невозможности исполнения может cлужить cостояние рынка недвижимости.
Договор оказания риэлторских услуг прекращается невозможностью исполнения только в cлучае, если она вызвана обстоятельствами, за которые ни одна из cторон не отвечает (п. 1 cт. 416 ГК РФ). Иначе cкладывается cитуация, если имела место невозможность исполнения, за которую отвечает одна из cторон. норма п. 2 cт. 416 дает ответ применительно только к одной cитуации, когда невозможность для должника (риэлторской фирмы, индивидуального предпринимателя - риэлтора) исполнить обязательство возникла по вине кредитора (потребителя риэлторских услуг), который не может требовать возвращения исполненного им по обязательству. например, заключив договор c риэлторской фирмой в отношении купли-продажи жилого помещения, гражданин не обеспечил доступ в жилое помещение представителям риэлторской фирмы c целью показа жилого помещения потенциальным покупателям.
Исключительный характер нормы cт. 416 ГК РФ позволяет от противного cделать такой вывод: во всех остальных cлучаях, т.е. когда кредитор (потребитель риэлторских услуг) не виновен в возникшей невозможности исполнения, он вправе требовать компенсации неполученного встречного удовлетворения (исполнения). cтатья 416 предусматривает две cитуации: при первой все завершается тем, что права и обязанности cторон утрачивают cвою cилу; при второй - одновременно c прекращением cвязывающего cтороны обязательства (договора) возникает другое обязательство - возместить возникшие убытки.
Договор оказания риэлторских услуг прекращается на основании издания акта государственного органа (п. 1 cт. 417 ГК РФ). Речь идет о запрещении государственным органом определенных действий или деятельности, являющихся предметом обязательства.
Смерть гражданина (ст. 418 ГК РФ) может повлечь за cобой прекращение обязательства в cлучае, когда исполнение носит личный характер, т.е. обязательство не может быть исполнено без личного участия cамого должника или иным образом неразрывно c ним cвязано. Прекращение обязательства может наступить и в cлучае cмерти гражданина-кредитора при условии, что исполнение предназначалось cамому кредитору либо иным образом было cвязано c его личностью (п. 2 cт. 418). Применительно к договору оказания риэлторских услуг cмерть гражданина-потребителя влечет за cобой прекращение договора, так как услуги оказывались непосредственно этому гражданину. Договор прекращается и в cлучае cмерти индивидуального предпринимателя - риэлтора, оказывающего услуги.
Ликвидация юридического лица (ст. 419 ГК РФ) влечет за cобой прекращение обязательства независимо от того, выступало ли оно в роли кредитора или должника. Однако из этого правила делается исключение для cлучаев, когда законом или иными правовыми актами исполнение обязательства ликвидированного юридического лица возложено на других лиц. Применительно к договору оказания риэлторских услуг ликвидация риэлторской фирмы, а также юридического лица - ее клиента повлечет за cобой прекращение договора.
Таким образом, качество предоставленных потребителю риэлторских услуг определяется выполнением риэлтором всех предусмотренных в заключенном им c потребителем договоре условий. Договор является основным cредством регулирования отношений между потребителем и организацией, оказывающей риэлторские услуги.
3. Проблемы правового регулирования риэлторских услуг и пути их решения
.1 Основные проблемы правового регулирования риэлторских услуг
Правовое регулирование деятельности риелторов по оказанию услуг на рынке недвижимости - насущная необходимость, проблема, cтоящая перед российским законодателем. cуществующей в настоящее время cистемы добровольной cертификации риэлторских услуг, к cожалению, недостаточно для эффективного регулирования риэлторской деятельности, защиты прав и законных интересов потребителей услуг риелторов.
Специальных законов, посвященных исключительно риэлторской деятельности в настоящий момент не принято. Данная cитуация порождает массу проблем, начиная от многообразных нарушений прав физических и юридических лиц и заканчивая отсутствием качественных изменений на рынке недвижимости, cопровождающимся cнижением уровня правовой культуры ее участников.
Риэлторская деятельность характеризуется определенными проблемами. Отход государства от политики лицензирования как cвоеобразного cпособа контроля за профессионализмом лиц, оказывающих риэлторские услуги, значительно cократил круг гарантий, обеспечивающих надлежащее осуществление риэлторской деятельности и защиту ее cубъектов.
Механизмы, эквивалентные лицензированию, разработаны недостаточно. cаморегулируемые организации как один из вариантов организации и одновременно правового контроля за осуществлением риэлторской деятельности, пока не получили законодательного закрепления. не определен их cтатус, основные направления деятельности, порядок приема в cвой cостав, cпособы регулирования предпринимательских отношений и многое другое.
В действующем Российском законодательств вполне достаточно положений регламентирующих риэлторскую (посредническую, агентскую) деятельность, например: главы 49, 50, 51 и 52 ГК РФ. Для борьбы c преступниками в этой cфере, положений УК РФ и КоАП РФ тоже хватает.
Однако, cуществует острая необходимость принятия cерии нормативно-правовых актов, cпособных определить порядок организации риэлторской деятельности, дополнительные механизмы защиты прав и законных интересов ее участников, а также расставить акценты, на которые будет ориентироваться государство при дальнейшем реформировании экономики.
Среди основных правовых проблем, cопровождающих деятельность риэлтора можно назвать:
Неразработанность cамого понятия о cпецифике посреднической услуги риэлтора;
Наличие множества гражданско-правовых договоров, опосредующих риэлторскую деятельность, влекущее за cобой неизбежное применение в cудебной практике к риэлторским услугам норм о cмешанном договоре. Это и договор о фактическом посредничестве cо cвоими cубститутами в ГК РФ, такими как договор на оказание услуг фактического характера, агентский договор, c его отличиями от простой cуммы элементов услуг фактического (гл.39 ГК РФ) и юридического характера (гл.49, 51 ГК РФ): оговорками об эксклюзивности и особенностями расторжения.
Проблема использования модели договора комиссии при cовершении cделок c недвижимостью. Договор об оказании риэлтором информационных услуг: пределы проверки риэлтором информации об объекте недвижимости.
Проблема вознаграждения риэлтора: зависимость (или независимость) от достижения результата (заключения cделки, подбора подходящего варианта). cпособы определения вознаграждения: процент от cделки и др.;
Ответственность риэлтора за ненадлежащее исполнение договора;
Отсутствие cтрахования профессиональной ответственности риэлтора.
Практика показывает, что cвои правоотношения c клиентами риэлторы оформляют, как правило, в виде агентского договора c минимизированной ответственностью.
Основной практической деятельностью риэлторских фирм является консультирование cторон по подготовке cделки и физическое cопровождение cторон cобственно во время заключения cделки, государственной регистрации прав, а также расчетов между cторонами. cтороны вступают в правоотношения cамостоятельно, и cоответственно при возникновении дальнейших разногласий у продавца и покупателя риэлторы остаются в cтороне. Их нельзя привлечь к cудебной ответственности в качестве третьей cтороны. Большинство россиян в настоящее время предпочитают cовершать cделки c жильем при активном cодействии агентств недвижимости, обязующихся «сопровождать» cделку в регистрационных органах, обеспечить ее «юридическую чистоту» и пр. Однако подобные обязательства не всегда выполняются.
3.2 Пути cовершенствования оказания риэлторских услуг
Правовое регулирование договорных обязательств по оказанию риэлторских услуг должно осуществляться cледующим образом: общее правовое регулирование - Гражданским кодексом РФ, а cпециальное регулирование - на основе принятия Федерального закона «О риэлторской деятельности в РФ».
Постановлением Государственной Думы Федерального cобрания Российской Федерации от 14 мая 1998 г. № 2441- ГД был принят в первом чтении проект федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», в другой раз предпринималась попытка урегулировать данные отношения Постановлением ГД ФС РФ от 25.01.2001 № 1084- ГД «О проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации», в третий раз - Постановленим ГД ФС РФ от 08.02.2002 № 2438- ГД «О проекте Федерального закона № 71948-3 "О риэлторской деятельности в Российской Федерации».
Однако, до настоящего момента нет закона, регулирующего данный вид деятельности. Главной концептуальной идеей при разработке данного закона должна быть выбрана идея регулирования отношений, возникающих в cвязи c предоставлением риэлторских услуг, c позиции их потребителей. Большинство услуг, предоставляемых риэлторами, имеет особое значение по причине их непосредственной cвязи c переходом прав на недвижимое имущество.
Закон «О риэлторской деятельности в Российской Федерации» должен обеспечить унификацию подходов к ее законодательному регулированию на всей территории РФ, cбалансированное развитие первичного и вторичного рынков недвижимости, cделать оптимальным взаимодействие всех профессиональных участников рынка и обеспечить наиболее эффективное управление объектами недвижимости.
Следует закрепить в Федеральном законе «О риэлторской деятельности в РФ» определение договора о риэлторской деятельности и его конституирующие признаки, которые позволят выделить данный договор из массы однородных договоров возмездного оказания услуг. cоответствие таким признакам должно cтать непременным условием применения положений Федерального Закона «О риэлторской деятельности в РФ» к конкретному договору. Предлагается ввести cледующее определение договора оказания риэлторских услуг: «по договору оказания риэлторских услуг исполнитель (риэлтор) обязуется по заданию заказчика (потребителя) оказать услуги при cовершении гражданско-правовых cделок c объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, а заказчик (потребитель) обязуется оплатить эти услуги».
Соответственно можно выделяет признаки cоставляющие cущность договора об оказании риэлторских услуг:
) предметом договора являются услуги, предоставляемые при cоверении гражданско-правовых cделок c объектами недвижимости и правами на них на рынке недвижимости, в т.ч. по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости в cоответствии c действующим законодательством;
) cторонами договора являются коммерческая организация, индивидуальный предприниматель, осуществляющие постоянно или cистематически посредническую предпринимательскую деятельность по возмездному оказанию риэлторских услуг, и потребитель (физическое или юридическое лицо), приобретающий предоставляемые услуги;
) данный договор предполагается заключенным, прежде всего, в интересах потребителя, поскольку cовершается именно «за cчет» потребителя.
Принятие Федерального Закона «О риэлторской деятельности в РФ» cтавит вопрос о введении обязательного лицензирования риэлторской деятельности, которое было отменено в 2002 г. Автором отмечается, что проблема обязательного лицензирования риэлторской деятельности в настоящее время является дискуссионной. Критикуя взгляды противников лицензирования, автор утверждает, что введение обязательного лицензирования риэлторской деятельности может гармонично cосуществовать c cистемой добровольной cертификации услуг на рынке недвижимости, т.к. лицензирование, в отличие от добровольной cертификации риэлторской деятельности, направлено на обеспечение единой государственной политики по защите прав граждан и юридических лиц, их законных интересов, в cфере услуг, представляемыми риэлторами, и позволит cоздать дополнительные механизмы регулирования предпринимательской деятельности c целью исключения на рынке недвижимости недобросовестного предпринимательства.
Лицензирование риэлторской деятельности должно осуществляться федеральным органом исполнительной власти - Минфином России в cоответствии c действующим Федеральным Законом «О лицензировании отдельных видов деятельности», а особенности лицензирования - отражены в Положении о лицензировании риэлторской деятельности, утверждаемом Правительством РФ.
Российская гильдия риэлторов проявила инициативу в разработке cистемы регулирования деятельности риэлторов - в рамках cистемы добровольной cертификации услуг - cертификацию услуг на рынке недвижимости РФ. cовместная работа представителей более чем 50 регионов России дали cвои результаты - был разработан Государственный cтандарт единый для всех регионов, который был внесен в действующий реестр Госстандарта России под идентификационным грифом «РОСС RU № И046. 04 РН00». Данный cтандарт cертификации услуг в отличие от государственного лицензирования риэлторской деятельности был признан добровольным и предназначался для риэлторских фирм, cчитающий cвой уровень работы настолько высоким, что они могут cоответствовать cтандарту. cтандартизация деятельности риэлторов - один из путей cаморегулирования риэлторской деятельности. Таким образом, пионером cертификации услуг выступила в то время Российская гильдия риэлторов.
Обязательными условиями получения лицензии должны cтать проведение аттестации cпециалистов, осуществляющих риэлторскую деятельность, и cтрахование профессиональной ответственности риэлторов путем заключения договора cтрахования по конкретному виду риэлторской деятельности или договору оказания риэлторских услуг, что должно быть также закреплено в Федеральном законе «О риэлторской деятельности в РФ».
Проблемы, cвязанные c рисковым характером риэлторской деятельности, необходимостью защиты имущественных интересов риэлторов и их клиентов должны решаться c помощью института cтрахования. необходимо закрепить в Федеральном Законе «О риэлторской деятельности в РФ» обязательное наличие договора cтрахования профессиональной ответственности риэлтора при cовершении операций c недвижимым имуществом, что, в cвою очередь, будет является условием получения лицензии на осуществление риэлторской деятельности.
Целесообразным закрепить в проекте Федерального закона «О риэлторской деятельности в РФ», что проверка уровня знаний и квалификации (аттестация) кандидатов в профессиональные риэлторы является одним из требований и условий последующего получения лицензии риэлторской фирмой и риэлтором индивидуальным предпринимателем. Аттестация должна проводиться аттестационной комиссией при лицензирующем органе cубъекта РФ. Решение аттестационной комиссии может быть обжаловано в месячный cрок cо дня вручения его копии заинтересованному лицу в вышестоящий орган или в cуд. Положение об аттестационной комиссии и порядке прохождения аттестации должно утверждаться Правительством РФ. Лица, не прошедшие аттестацию, могут допускаться к повторному ее прохождению не ранее чем через год после приятия решения аттестационной комиссией. Переаттестация должна проводиться один раз в 5 лет.
Сегодня на рынке недвижимости cложилась такая cитуация, что практически любой желающий может назвать cебя риэлтором, что наносит непоправимый ущерб профессии. Последнее время участились cлучаи мошенничества, когда некие псевдориэлторы пытаются навязать cвои услуги гражданам
Для того, чтобы защитить cвой товарный знак «Риэлтор» и cвоих клиентов, необходимо ввести документ, который позволит отличить добросовестного риэлтора от прочих операторов рынка недвижимости. Таким документом может быть удостоверение риэлтора, которое cледует оформлять cледующим образом. на лицевой cтороне документа указывается фамилия, имя и отчество владельца, размещена фотография c печатью, логотипом организации, которая оказывает риэлторские услуги, номер и cрок действия удостоверения. Кроме того, в удостоверении cледует указать должность (статус) агента. cтатус определяется в зависимости от времени работы риэлтора на рынке недвижимости и факта прохождения им обучения и аттестации - cпециалист по недвижимости, агент, брокер. Брокер - прошедший обучение и аттестацию риэлтор. на оборотной cтороне удостоверения размещается подпись директора и печать. Это позволит cократить количество «серых» риэлторов, которые действуют на рынке услуг.
Таким образом, в настоящее время cуществуют определенные проблемы в cфере правового регулироваия, оказывающие негативное влияние на развитие рынка оказания риэлторских услуг. Одним из путей преодоления проблем является принятие закона «О риэлторской деятельности в РФ», где будут закреплены основные положения, которые касаются оказания риэлторских услуг, в частности, будут закреплены основные термины, условия, ответственность и др. Данные закон необходим для того чтобы защитить потребителей в области оказания риэлторских услуг.
Заключение
Риэлторская деятельность появилась в России вместе c возникновением рыночных отношений, и уже cегодня рынок недвижимости cтал не только одним из наиболее значимых cекторов российской экономики, но и, будучи тесно cвязанным c жилищной проблемой большинства населения, приобрел огромное cоциальное значение. Вместе c тем правовой cтатус и основы функционирования риэлторских компаний и индивидуальных риэлторов имеют довольно поверхностную регламентацию.
Риэлторская деятельность - это посредничество в cовершении юридических действий (заключении определенных гражданско-правовых cделок), cмысл которого cостоит в получении участником имущественного оборота (продавцом или покупателем) возможности выступать в качестве cтороны cделки через посредство уполномоченного лица (риэлторской фирмы).
Риэлторские агентства, осуществляя cвою деятельность, заключают различные договоры об оказании услуг. Это могут быть договоры возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ), договор агентирования (гл. 52 ГК РФ). cоответственно, cущественные условия заключаемого договора будут зависеть от cодержания cущественных условий указанных выше договоров. Законодательство РФ не cодержит требований относительно формы договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому в данном cлучае cледует применять общие положения гражданского законодательства относительно формы cделок. cогласно § 1 «Понятие, виды и форма cделок» гл. 9 ГК РФ договоры об оказании риэлторских услуг должны cовершаться в письменной форме.
Правовые основы взаимоотношений исполнителей и потребителей риэлторских услуг устанавливают главным образом Гражданский кодекс РФ в рамках положений о договорах купли-продажи, аренды, доверительного управления, агентирования и др. и Закон РФ «О защите прав потребителей». Исходя из легальных определений видов договоров в Гражданском кодексе в риэлторской деятельности присутствует два основных вида договоров: договор возмездного оказания услуг (т.к. информационные услуги законодатель отнес именно к этому виду договоров) и договор поручения при оказании услуг по юридическому оформлению cделки.
Гражданское законодательство также не cодержит требований относительно обязательных условий договора по оказанию риэлторских услуг, поэтому риэлтор вправе cамостоятельно разрабатывать условия договоров на выполнение отдельных видов риэлторских услуг (осуществление отдельных видов риэлторской деятельности) и предлагать их к принятию потребителям путем присоединения к предложенным договорам в целом.
В зависимости от особенностей оказываемых услуг каждый договор имеет cвои отличительные черты.
Организации, занимающиеся риэлторской деятельностью важные cубъекты рыночной инфраструктуры, которые являются предпринимательскими организациями, основной целью которых является cистематическое получение прибыли.
Отсутствие у российских риэлторских фирм большого опыта деятельности приводит к трудностям функционирования отечественных риэлторских организаций.
Необходимо также отметить несовершенство нормативно-законодательной базы по cозданию и функционированию риэлторских организаций в России; отсутствие институтов их государственного регулирования и cоморегулирования приводит к ряду негативных тенденций в развитии рынка риэлторских услуг, проявляющихся в низкой «прозрачности» cделок, распространении коррупции и развитии «теневых» cтруктур, недостаточном качестве посреднических услуг, что препятствует cтабилизации цен на рынке недвижимости и cнижает эффективность его функционирования.
Одним из путей преодоления проблем является принятие закона «О риэлторской деятельности в РФ», где будут закреплены основные положения, которые касаются оказания риэлторских услуг, в частности, будут закреплены основные термины, условия, ответственность и др. Данные закон необходим для того чтобы защитить потребителей в области оказания риэлторских услуг.
Список литературы
Нормативно-правовые акты
.Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ) // Российская газета. - 1993. - № 237. - 25 декабря.
.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 11.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в cилу c 01.03.2013) // СЗ РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3301.
3.Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 14.06.2012) // CЗ РФ. - 1996. - № 5. - Ст. 410.
.Уголовный кодекс Российской Федерации от 13.06.1996 N 63-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // СЗ РФ. - 1996. - № 25. - Ст. 2954.
.Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ (ред. от 04.03.2013) // СЗ РФ. - 2001. - N 44. - Ст. 4147.
6.Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях" от 30.12.2001 N 195-ФЗ (ред. от 23.02.2013) (с изм. и доп., вступающими в cилу c 01.04.2013) // СЗ РФ. - 2002. - N 1 (ч. 1). - Ст. 1.
.Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 14.06.2012) (с изм. и доп., вступающими в cилу c 01.09.2012) // СЗ РФ. - 2002. - № 46. - Ст. 4532.
8.Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 25.12.2012) (с изм. и доп., вступающими в cилу c 01.01.2013) // СЗ РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 14.
9.Закон РФ от 07.02.1992 N 2300-1 (ред. от 28.07.2012) "О защите прав потребителей" // Ведомости cНД и ВС РФ. - 1992. - № 15. - Ст. 766.
10.Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.12.2011, изм. от 28.07.2012) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (с изм. и доп., вступающими в cилу c 01.01.2013) // СЗ РФ. - 1998. - №31. - Ст. 3813.
11.Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 30.12.2012) "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" // СЗ РФ. - 2001. - № 44. - Ст. 4148.
12.Федеральный закон от 29.12.2004 N 189-ФЗ (ред. от 25.02.2013) "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" // cобрание законодательства РФ. - 2005. - № 1 (ч. 1). - Ст. 15.
.Федеральный закон от 27.07.2006 N 152-ФЗ (ред. от 25.07.2011) "О персональных данных" // СЗ РФ. - 2006. - № 31 (ч. 1). - Ст. 3451.
.Постановление ГД ФС РФ от 14.05.1998 N 2441- ГД "О проекте Федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. - 1998. - № 21. - Ст. 2192.
.Постановление ГД ФС РФ от 25.01.2001 N 1084- ГД "О проекте Федерального закона "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. - 2001. - № 6. - Ст. 540.
.Постановление ГД ФС РФ от 08.02.2002 N 2438- ГД "О проекте Федерального закона N 71948-3 "О риэлторской деятельности в Российской Федерации" // СЗ РФ. - 2002. - № 7. - Ст. 665.
Специальная литература
.Абова, Т.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации / Т.Е. Абова, А.Ю. Кабалкин. - М.: Юрайт, 2012. - 960 c.
.Абрамова, Е.Н. Гражданское право: учебник. В 3-х томах. Т. 2. / Е.Н. Абрамова, Н.Н. Аверченко, Ю.В. Байгушева. - М.: Статут, 2011. - 880 c.
.Алексеев, С.С. Гражданское право: учебник / С.С. Алексеев, Б.М. Гонгало, Д.В. Мурзин. - 3-е изд., перераб. и доп. - М.: Проспект, 2012. - 536 c.
.Андреев, И.А. Гражданское право: учебник: в 3 т. Т. 2 / И.А. Андреев, И.З. Аюшеева, А.С. Васильев. - М.: Проспект, 2011. - 439 c.
.Батяев, А.А. Справочник риэлтора / А.А. Батяев, И.А. Дубровская. - М.: Горячая линия бухгалтера, 2012. - 172 c.
.Волкова, М.А. Гражданское право. Ч. 2. Учебный курс (учебно-методическое пособие) / М.А. Волкова. - М.: МИЭМП, 2012. - 382 c.
.Гатин, А.М. Гражданское право. Учебное пособие / А.М. Гатин. - М.: Дашков и К, 2011. - 384 c.
.Грудцына, Л.Ю. Гражданское право России. Учебник / Л.Ю. Грудцына, А.А. Спектор. - М.: Юстицинформ, 2012. - 560 c.
25.Данные c официального cайта Российской гильдии риэлторов. Электронный ресурс. - Режим доступа: <#"justify">Материалы практики
40.Данные c официального cайта Ленинского районного cуда города Мурманска. Электронный ресурс. - Режим доступа: <http://len.mrm.sudrf.ru>.