Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков

Механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков

Введение

Опыт последних лет наглядно демонстрирует, что социальная сфера России сегодня находится в сложных экономических условиях. В частности, можно выделить проблему обеспечения граждан доступным и достойным жильем. Принципиальной особенностью современной социальной политики российского государства в области обеспечения жильем является то, что она предполагает активное использование механизма ипотечного кредитования. Развитие системы ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы, т.к. объективно возникает потребность в долгосрочных кредитах населению на жилищное строительство, минимально подверженных воздействию инфляции и максимально обеспеченных своевременным возвратом. Именно этим требованиям отвечает ипотечный кредит, обеспеченный залогом товарно-материальных ценностей.

Опыт многих зарубежных стран свидетельствует о том, что при правильной организации и ведении взвешенной государственной политики ипотека постепенно трансформируется в самофинансируемую систему, которая обеспечивает и в значительной степени определяет функционирование рынка жилья. При этом за счет резкого расширения платежеспособного спроса со стороны населения активизируется новое строительство, увеличивается выпуск строительных материалов, специализированной техники, появляются новые улучшенные архитектурные проекты, происходит ускоренное развитие многих смежных отраслей экономики.

В условиях реформирования экономики России формирование жизнеспособной системы ипотечного жилищного кредитования является одной из актуальных задач, как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях. Успешное решение этой задачи возможно только при системном согласовании экономической, правовой и организационной сторон внедрения жилищной ипотеки в российскую практику.

В Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 г. [7] особенно подчеркивается, что в целях создания условий для обеспечения динамичного и устойчивого развития российской экономики, повышения качества жизни населения и обеспечения взаимодействия и координации деятельности федеральных органов исполнительной власти по решению задач в области социально-экономического развития России необходимо активно развивать и использовать рыночные институты (к таким относится и механизм ипотечного кредитования), обеспечивающие конкурентоспособность российской экономики).

Ипотечное кредитование является инновационным финансовым инструментом, который изначально был призван решать социально-жилищные проблемы, остро стоящие в стране. В новых условиях - условиях рыночной экономики, ипотечное кредитование существует в России уже не первый год. Принят целый ряд законов для поддержания и развития данного экономического механизма, важного с позиции государства. Однако бурное развитие ипотеки и ипотечного кредитования приходится лишь на последние несколько лет.

В современных условиях наблюдается значительное повышение государственного и общественного интереса к развитию ипотечного кредитования, определению новых подходов к эффективному использованию данного института в социальной политике. Ипотечное кредитование, главная цель которого - формирование системы обеспечения доступным жильем российских граждан, основанной на рыночных принципах приобретения жилья за счет собственных средств и долгосрочных ипотечных кредитов, - получает в последнее время все большее и большее распространение среди юридических и физических лиц. Примерно около 77% россиян хотели бы улучшить свои жилищные условия, причем 10% располагают достаточными доходами, чтобы с помощью ипотечного кредита приобрести жилье, а общая оценочная емкость ипотечного рынка составляет сегодня не менее 5 млн. ипотечных кредитов [6]. Следовательно, развитие ипотечного кредитования является одной из актуальных задач как на макроэкономическом, так и на микроэкономическом уровнях.

Однако тенденции последних лет свидетельствуют о том, что и в этой области неизбежны ошибки и противоречия.

Возрастающая потребность и недостаточная разработанность теоретического и прикладного инструментария ипотечного жилищного кредитования обусловили выбор темы исследования.

Степень разработанности проблемы. Тема является достаточно исследованной в специальной литературе. Так, основные составляющие механизма банковского ипотечного кредитования раскрыты в работах Беликовой А.В., Белозеровой В.В., Волошиной К.С., Ермакова С.Л., Зубкова Ю.С., Киселева А.А., Мальцева Э.В., Сальниковой Л.П., Цыганова А.А., Цытович А.И. Особенностям современного российского рынка ипотечного кредитования посвящены работы Арсланова Э.Ф., Бахолдина А.А., Щелова В.О. Вопросы совершенствования механизма банковского ипотечного кредитования исследованы в работах Александровой Н.В., Бортникова Г.П., Гарилина А.В., Саркисянц А.А. Имеются и коллективные монографии, посвященные ипотечному кредитованию, например, под редакцией А.В. Толкушкина.

Однако вопросы создания механизма ипотечного банковского кредитования, адекватного современному состоянию российской экономики изучены недостаточно. Необходимы новые исследования, направленные на дальнейшее развитие теории и практики ипотечного кредитования российскими коммерческими банками.

Объект исследования в настоящей работе - механизм ипотечного кредитования, используемый в деятельности банков.

Предмет исследования - условия и возможности, тенденции и противоречия реализации механизма банковского ипотечного кредитования.

Целью настоящей работы является исследование банковского ипотечного кредитования в России в современных условиях и определение путей его совершенствования.

Для реализации указанной цели необходимо решить следующие задачи работы:

) рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;

) выявить основные элементы механизма ипотечного кредитования;

) на материалах коммерческого банка "Возрождение" раскрыть действие механизма ипотечного кредитования;

) охарактеризовать проблемы ипотечного кредитования как в банке "Возрождение", так и российского рынка в целом;

) наметить пути совершенствования механизма банковского ипотечного кредитования.

Методология исследования определялась задачами исследования ключевых тенденций и перспектив развития российской системы банковского ипотечного кредитования и в качестве основных составляющих включала: методы экономико-статистического анализа, методы теории экономического моделирования, системный подход.

Теоретическую основу исследования составляют научные труды авторов, посвященные рассматриваемой проблематике.

Эмпирическую базу работы составили материалы коммерческого банка "Возрождение".

Теоретическая и практическая значимость результатов исследования. Теоретические результаты исследования могут быть использованы для развития теории ипотечного кредитования и разработки нормативных документов, регламентирующих деятельность банков в сфер ипотечного кредитования. Практическая значимость исследования определяется возможностями применения аналитических результатов работы для обеспечения эффективности функционирования банковской ипотеки.

Структура работы обусловлена целью и задачами исследования и включает в себя: введение, три главы, заключение, список литературы и приложения. Во введении сформулирована цель и поставлены задачи работы, показана актуальность выбранной темы, проведен краткий анализ изученности проблемы. В первой главе "Сущность ипотеки и ее место в системе банковского кредитования" раскрыта сущность ипотечного кредитования, его организация. Во второй главе "Пути развития ипотечного кредитования" проведен анализ возможностей использования ипотечного кредитования в бизнесе на примере коммерческого банка "Возрождение". В третьей главе "Совершенствование банковского ипотечного кредитования" проанализированы основные проблемы ипотечного кредитования, а также сделана попытка найти пути решения указанных проблем. В заключении подведены основные итоги исследования, а также сделаны основные выводы и рекомендации.

Глава 1. Сущность ипотеки и ее место в системе банковского кредитования

.1 Организация банковского кредитования населения

Слово "кредит" происходит от латинского "credere", что означает "верить, доверять". Владимир Даль в "Толковом словаре" дает следующее толкование слова "кредитъ" - (купеч.) доверие, вера в долг, забор, дача и прием денег или товаров на счет, на срок [24, с. 102]. Римские юристы применяли понятие "кредит" (creditium) не только при передаче в долг вещей, определяемых родовыми признаками - вино, масло, деньги (в этом случае говорили о "займе"), но и при передаче индивидуально-определенной вещи, когда получающий вещь (например, в пользование, на хранение) обязывается возвратить ту же самую вещь (эти отношения определялись как "ссуда"). Понятие "кредит" охватывало, таким образом, римские понятия "займа" и "ссуды" [24, с. 102].

Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ) определяет кредит как разновидность заемных отношений. По договору займа займодавец передает в собственность заемщика деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества (ст. 807 ГК РФ).

По кредитному договору банк или иная кредитная организация обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее (ст. 819 ГК РФ).

Предлагается два определения понятия "кредит" - в узком и широком смысле. Кредит (в узком смысле) - это, с одной стороны, денежные средства, которые кредитор обязуется предоставить или предоставил заемщику в размере и на условиях, предусмотренных кредитным договором. С другой стороны, кредит - это денежная сумма, полученная заемщиком от кредитора на основании кредитного договора и подлежащая возврату вместе с процентами на нее [24, с. 102]. Кредит (в широком смысле) - правоотношение кредитора (банка или иной кредитной организации) и заемщика в связи с возникновением, исполнением, обеспечением исполнения и прекращением обязательств по кредитному договору. Такое правоотношение называется кредитным правоотношением [24, с. 102].

При всей очевидности той пользы, которую приносит кредит, его воздействие на экономику оценивается не однозначно. Зачастую одними специалистами считается, что кредит возникает от бедности, он нехватки имущества и ресурсов, имеющихся в распоряжении субъектов хозяйства [24, с. 102]. Кредит, по мнению других специалистов, разрушает экономику, поскольку за него надо платить, что подрывает финансовое положение заемщика, приводит к его банкротству [24, с. 102].

Структура кредита включает кредитора, заемщика и ссуженную стоимость [24, с. 102].

Признаком современной системы кредитования служит взыскание процента по ссудам [79, с. 41]. По мнению некоторых авторов [90, с. 380], более правильно считать, что основой кредита является возвратность. Возвратность представляет собой специфическое свойство, определяющую черту, присущую кредитным отношениям [79, с. 41].

К законам кредита можно отнести также закон сохранения ссуженной стоимости. Средства, предоставляемые во временное пользование, возвратившись к кредитору, не теряют не только своих потребительских свойств, но и своей стоимости; ссуженная стоимость, возвратившись из хозяйства заемщика, предстает в своем первозданном равноценном виде, готовая вступить в новый оборот [39, с. 94].

Кредитные отношения в экономике функционируют в соответствии с основными принципами, которые наряду с элементами кредита раскрывают его сущность. Основные принципы кредита: возвратность; срочность; платность; обеспеченность; целевой характер; дифференцированность [90, с. 380].

Банковская форма кредита - наиболее распространенная форма. В Федеральном законе от 02.12.1990 №395-1 (ред. от 06.12.2011) "О банках и банковской деятельности" [5] (ст. 1) установлено, что банк имеет право от своего имени и за свой счет размещать привлеченные во вклады денежные средства на условиях возвратности, платности, срочности. Основной целью кредитной деятельности банка является выдача приносящих доход кредитов при минимуме риска [79, с. 41] (см. табл. 1.1).

Таблица 1.1 - Роль кредита в управлении оборотным капиталом

Наименование модели управления оборотным капиталом Роль краткосрочного кредита и кредиторской задолженности Риск с позиций ликвидности Идеальная За счет краткосрочных обязательств финансируются полностью все текущие активы, то есть и их переменная часть Наибольший риск, особенно если есть вероятность, что нужно одновременно погасить все обязательства перед кредиторами Агрессивная За счет краткосрочных обязательств покрывается полностью варьирующая часть оборотных активов Весьма рискованна, так как в реальной жизни ограничиться лишь минимумом текущих активов невозможно Компромиссная Варьирующая часть оборотных активов покрывается на 50% за счет краткосрочных обязательств Наименьший риск, однако возможно наличие излишних текущих активов и за счет этого - снижение прибыли Консервативная Варьирующая часть покрывается частично за счет долгосрочных пассивов Отсутствует риск потери ликвидности, так как нет краткосрочной кредиторской задолженности

При выдаче кредитов перед банком стоит задача сбалансированности между качеством выдаваемых кредитов, объемом кредитного портфеля - и ликвидностью банка, достаточностью капитала, прибылью [90, с. 380].

Кредиты физическим лицам избавляют граждан от многих проблем, связанных с ожиданием покупки нужных вещей, товаров, недвижимости. Каждый человек с легализованной заработной платой может всегда найти приемлемый вариант кредитования для себя.

Риски кредитования, связанные с личностью заемщика - физического лица, могут служить причиной невыполнения заемщиком обязательств по кредитному договору, следствием чего могут являться финансовые убытки как кредитодателя, так и кредитополучателя или его семьи [79, с. 41]. Однако в целом, кредитование физических лиц - это весьма перспективное направление деятельности мирового банковского сектора.

Кредитование физических лиц предусматривает большое количество различных видов кредитов. К примеру, кредит на потребительские нужды, кредит на машину, образовательный кредит, отпуск в кредит и т.д. Кредитование физических лиц помимо видов кредитования, может принимать также различные формы, такие как овердрафт. Каждый вид кредитования имеет свои характерные особенности и сложности [90, с. 380]. Ипотечное кредитование - одна из важнейших и неотъемлемых составляющих современной рыночной экономики [90, с. 380].

Вводя в сферу денежного обращения такие инструменты, как векселя, чеки, кредитные карточки и т.п., кредит обеспечивает замену наличных расчетов безналичными операциями, что упрощает и ускоряет механизм экономических отношений на внутреннем и международном рынках (см. рис. 1) [79, с. 41].

Роль кредита характеризуется результатами его применения для экономики, государства и населения, а также особенностями методов, с помощью которых эти результаты достигаются [66, с. 216]. Что касается методов, то они в значительной мере обусловливаются возвратностью кредита и, как правило, платным предоставлением средств [66, с. 216]. Это повышает ответственность и усиливает заинтересованность участников кредитных операций, побуждая их к целесообразному предоставлению и использованию заемных средств.

Немалое значение в системе кредитных отношении имеет привлечение средств для выполнения кредитных операций [39, с. 94]. Однако такая деятельность неодинакова для различных кредитных отношений. Например, при применении коммерческого кредита нет необходимости в привлечении кредитором средств со стороны; для предоставления средств взаймы в виде отсрочки оплаты реализуемых товаров используются собственные ресурсы кредитора. Это не исключает последующее привлечение банковского кредита для компенсации вложений средств кредитора (учет векселей, ссуды под залог векселей). Тем не менее, первоначально при предоставлении коммерческого кредита не обязательно предполагается привлечение средств со стороны [66, с. 216].

Банковское кредитование предполагает широкое использование привлеченных средств. Такая деятельность банков имеет немаловажное значение, поскольку наличие привлеченных средств свидетельствует о том, что собственники средств не использовали их для приобретения товаров. Однако в подобной ситуации предоставление средств заемщику означает появление у него возможности приобретать необходимые товары. Иными словами, применение банковского кредита сводится в конечном счете к перераспределению материальных ресурсов. Такой результат применения банковского кредита характеризует его значение в перераспределении материальных ресурсов в хозяйстве [66, с. 216].

По существу, аналогичные результаты складываются при применении коммерческого кредита, когда предоставление отсрочки оплаты реализуемых товаров сопровождается перераспределением материальных ресурсов от поставщика к покупателю [39, с. 94]. Практически и при применении государственного, потребительского, а также ипотечного кредитов, предоставляемых под залог недвижимого имущества и на сооружение такой недвижимости, как жилье, становится возможным перераспределение материальных ресурсов [66, с. 216].

Достижению эффективных результатов применения кредита способствует последовательное осуществление государственной денежно-кредитной политики. Такая политика в современных условиях, особенно в связи с непрекращающимся финансово-экономическим кризисом, состоит главным образом в проведении жестких мер по регулированию объема кредитных и денежных операций. Здесь важное значение имеют поддержание устойчивости денежной единицы и защита интересов вкладчиков и кредиторов банка [66, с. 216].

Итак, как экономическая категория кредит представляет собой определенный вид общественных отношений, связанных с движением стоимости (в денежной форме). Это движение предполагает передачу денежных средств - ссуды на время, причем за ссудополучателем сохраняется право собственности. Основные принципы кредита используются участниками кредитных отношений (заемщиками и кредиторами) для воздействия на все стадии производственного цикла (само производство товаров, реализацию и их потребление, а также сферу денежного оборота). Знание и учет законов кредита выступают наиболее важной задачей государства и банков в регулировании экономики страны.

1.2 Анализ мирового опыта ипотечного кредитования

Ипотека впервые возникла в Древней Греции, в Афинах, что было связано с обеспечением ответственности должника перед кредитором определенными земельными владениями. В 621 г. до н.э. Драконт ввел закон, согласно которому посягательства на частную собственность и ее движимую часть сурово карались. Не случайно за ним и его порядком в истории закрепилось определение "драконовых законов" [39, с. 94].

Ипотека - с некоторыми существенными особенностями - наличествовала в римском праве; затем она постепенно входит в средневековое европейское законодательство. В Германии она появляется не ранее XIV столетия (до этого существовал принцип личной ответственности за долги), во Франции - с конца XVI в. действовала негласная ипотека.

Однако организация ипотечного кредитования как специальной системы произошла позже. Французским декретом от 28 февраля 1852 г. было образовано первое частно-земельное учреждение. Но первый частный банк, специализировавшийся исключительно на ипотечном кредитовании, был открыт в Германии во Франкфурте 8 декабря 1862 г. Вскоре было открыто еще 12 ипотечных банков; все они функционируют до настоящего времени. Сейчас в Германии насчитывается несколько десятков ипотечных банков, две трети из которых являются акционерными и одна треть - государственными.

Подытоживая вышесказанное, подчеркнем, что ипотека возникла в силу объективной хозяйственной необходимости как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.

Ведущие страны мира: США, Канада, Германия, Италия, Франция и другие - прошли путь решения жилищных проблем через создание систем ипотечного кредитования строительства и приобретения жилья. Мировая практика свидетельствует, что ипотечное кредитование способствовало возрождению экономики и выходу из кризиса США - в 30-е годы, Канады и Германии - в 40-50-е годы, Аргентины и Чили - в 70-80-е годы прошлого века. Очень высок инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования, поскольку ускоренное развитие жилищного строительства выступает своеобразным "локомотивом", тянущим за собой развитие сопряженных со строительством секторов экономики, а в дальнейшем - экономики в целом. Развитие этого вида кредитования позволяет мобилизовать "распыленные" накопления населения для трансформации их в инвестиции в основные фонды страны. Велика роль ипотечного жилищного кредитования для повышения устойчивости финансово-кредитной системы страны через формирование сектора надежных и рентабельных ипотечных институтов, для развития и диверсификации фондового рынка на основе обращения ликвидных ипотечных ценных бумаг.

В современной мировой практике ипотечного кредитования принято различать три основные модели ипотечного кредитования: расширенно-открытую (американскую); сбалансированно-автономную (немецкую); усеченно-открытую (английскую, испанскую, французскую, итальянскую и др.) [39, с. 94]. Американская модель, существующая в своем виде уже более века, ориентирована на стандартные финансовые продукты - закладные и ценные бумаги. Человек приобретает готовое жилье, оплачивая наличными лишь незначительную часть его стоимости, а оставшуюся сумму - заемными деньгами, которые ему предоставляет специализированный ипотечный банк под залог приобретаемой недвижимости. Возврат кредита происходит в течение 15-30 лет. В рамках американской модели образуются два ипотечных рынка - первичный, где выдаются жилищные кредиты, и вторичный, где обращаются ценные бумаги, выпущенные на базе пулов ипотечных ссуд. Кредитное учреждение может предоставлять долгосрочные кредиты под залог приобретаемой недвижимости, не имея достаточного объема "длинных" ресурсов. Выдав ипотечный кредит, банк продает право требования по нему конечному инвестору или финансовому посреднику, а на вырученные средства выдает новый кредит [66, с. 216].

Отличие немецкой модели ипотеки от американской состоит в том, что недвижимость рассматривается как единичный, неповторимый товар, к которому нельзя подходить с одинаковыми мерками. Поэтому каждая закладная в Германии осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, чем ограничивается вторичный рынок закладных. Для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании вынуждены выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно солидный уставной фонд, что в американской модели необязательно. То есть эта модель ипотеки одноуровневая. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии хорошо развита система накопительных счетов, так называемая система строительных сбережений.

Государство всячески поддерживает вкладчиков стройсберкасс. После получения жилищного кредита заемщику выплачиваются ежегодные премии, предоставляются дотации (до 10% стоимости жилья), льготный кредит при погашении процентов, а также налоговые льготы. Размер государственной помощи зависит от материального положения конкретного заемщика, состава его семьи и т.п. Такая схема ориентирована на людей с доходом среднего и даже ниже среднего уровня. Каждые 500 млн. евро, выплаченные вкладчикам стройсберкасс в виде премии, стимулируют поступление дополнительных 11 млрд. евро в качестве инвестиций в жилищную сферу. А каждый евро, выплаченный в виде государственной поддержки при приобретении жилья, возвращается государству в виде 2,8 евро налогов.

Третьей моделью ипотечного кредитования - наиболее простой и в то же время наиболее несовершенной - является усеченно-открытая. Она в основном замыкается в рамках первичного рынка закладных. Полученные ипотечными банками, они, как правило, используются в качестве обеспечения части привлекаемых внешних финансовых средств. Эта модель может применяться как специализированными ипотечными, так и универсальными банками, имеющими отделы ипотечного кредитования. Первой принципиальной чертой такой схемы является то, что совокупная заявка всех клиентов банка на ипотечные ссуды может обеспечиваться банком из произвольных источников, в том числе за счет собственных капиталов, средств вкладчиков банка, находящихся на депозитах, межбанковских кредитов и т.д. Вторая характерная черта - зависимость процентных ставок по ипотечным ссудам от общего состояния кредитно-финансового рынка в стране. В связи с этим масштаб и активность банков в сфере ипотечного кредитования различна в отдельные периоды. Усеченно-открытая модель относительно проста и именно по этой причине получила широкое распространение в мире, особенно в тех странах, где недостаточно сформирована инфраструктура финансового рынка и рынка ценных бумаг. Однако и в таких развитых странах, как Англия, Франция, Испания, Италия, она тоже занимает существенную нишу на рынке ипотечных услуг. Простота усеченно-открытой системы ипотечного кредитования оборачивается минусом в виде зависимости процентных ставок по кредитам от общего состояния кредитно-финансового рынка той или иной страны [39, с. 94].

Интересной является история развития ипотеки в России. Здесь, несмотря на то, что уже в XIII-XIV вв. возник заклад на землю, долгое время он существовал фактически без законодательного оформления. В 1754 г., когда были созданы первые кредитные учреждения для дворянства и купечества, кредитование осуществлялось под залог имений. Таким образом, в начале второй половины XVIII в. в России начал формироваться институт банковского ипотечного кредитования: деньги предоставлялись в долг (на условиях возвратности, платности и срочности), а недвижимость служила обеспечением по предоставленным кредитам, что в полной мере соответствовало сущности кредита [66, с. 216].

В 1786 г. указанные банки были реорганизованы в Государственный заемный банк, целью которого была организация ипотечного кредита землевладельцам, в основном - дворянству. Попытки государства обеспечить приток вкладов, достаточный для осуществления масштабного долгосрочного кредитования, не приносили успеха и в середине ХIХ в. вконец разорившиеся дворянские банки были ликвидированы. Это позволяет сделать вывод о том, что даже целенаправленная государственная поддержка не способна обеспечить стабильное функционирование системы ипотечного кредитования, основанной на внеэкономических, нерыночных принципах.

Само понятие "ипотека" появилось в теории российского права в 60-70 гг. XIX столетия и было заимствовано из зарубежного права (французского и германского). Интересно заметить, что в российском дореволюционном праве "ипотека" была синонимом "залога", т.к. под последним понимался непосредственно залог недвижимого имущества (тогда как залог движимого имущества именовался "закладом"). Такое деление не являлось абсолютным, и действовавшее законодательство употребляло оба названия.

С начала 70-х гг. XIX столетия в России действовало 11 акционерных ипотечных (земельных) банков. Ипотечное кредитование становилось все более востребованным. Например, в 1867 г. было выдано кредитов на сумму 99,6 млн. руб., в 1874 г. - 294,9 млн. руб., в 1877 г. - 415 млн. руб. [39, с. 94].

К 1917 г. в России существовала развитая, хорошо организованная кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая имела хорошее законодательное обеспечение. В финансовое обращение широко вовлекались ипотечные ценные бумаги: закладные листы, различные обязательства, векселя, сертификаты, а также непосредственно закладные. Россия по развитию кредитно-финансовой системы не уступала Европе.

В 1917 г. развитие системы ипотечного кредитования под залог недвижимого имущества, и, прежде всего земли, было приостановлено, т.к. Советская власть, ликвидировав частную собственность, в том числе и на землю, практически уничтожила основу для ипотечного кредитования. Лишь с 1992 г. в России предпринимаются меры по возрождению ипотечного кредитования. Этот процесс сопровождается большими сложностями как в области формирования законодательной базы, так и в вопросах выработки финансовых механизмов, позволяющих организовать долгосрочное кредитование с учетом действующих экономических факторов.

Первые попытки создания ипотечных банков в современной России относятся к 1992 г. и с этого времени происходит процесс постепенного формирования нормативно-правовой базы [66, с. 216], создание необходимой рыночной инфраструктуры и финансово-экономических механизмов ипотечного кредитования. Однако основополагающий для развития и функционирования ипотечных механизмов Федеральный закон от 16.07.1998 №102-ФЗ (ред. от 01.07.2011) "Об ипотеке (залоге недвижимости)" [10] (Закон об ипотеке) удалось окончательно согласовать и принять лишь в 1998 г.; таким образом, именно этот год можно считать фактической точкой отсчета в новейшей истории российской ипотеки, не насчитывающей, следовательно, и 14 лет.

Итак, зародившись до нашей эры как альтернатива обеспечения обязательства личностью должника, которому в случае невозврата кредита грозило рабство, в новейших экономических формациях ипотека превратилась в мощный и всепроникающий инструмент инвестиционно-финансовой деятельности, стержневое звено в общем каркасе экономики промышленно развитых стран.

1.3 Ипотека как способ обеспечения кредита и жилищного кредитования

В настоящий момент существует несколько точек зрения о понятии ипотеки. В Законе РФ от 29.05.1992 №2872-1 (ред. от 30.12.2008, с изм. от 21.11.2011) "О залоге" [3] (Закон о залоге) (ст. 42 "Понятие ипотеки") сказано: "Ипотекой признается залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им". В Законе об ипотеке "ипотека" обозначает "залог недвижимого имущества". Важно отметить, что согласно Закону об ипотеке, ипотекой может быть обеспечено не только обязательство по возврату кредита, но и заем, аренда, подряд, причинение вреда и другие обязательства.

В других источниках дается узкое понятие ипотеки как "залог недвижимости с целью получения ссуды, ипотечного кредита" [39, с. 94] или, еще более конкретно, обязательно "долгосрочной ссуды" [44, с. 14]. Как представляется, в таких определениях происходит неправомерное ограничение рассматриваемого понятия, "отсекающее" часть его сущности и затрудняющее его рассмотрение.

Не всегда четко выдерживается и юридическая составляющая ипотеки. Так, Российская банковская энциклопедия содержит следующее определение "Ипотека (англ. Hipothecation) - форма залога товаров, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект" [44, с. 14]. Такое толкование не характерно для стран континентального права (к ним относится и Россия), в которых понятие "ипотека" относится только к недвижимости.

Иногда ипотеку определяют как вид залога недвижимости: "Ипотека - разновидность залога недвижимого имущества с целью получения ссуды" [35, с. 480]. Опуская излишнее уточнение целевого назначения ипотеки, отметим, что в России к недвижимому имуществу применяется только один вид залога - ипотека; таким образом, в настоящее время нет необходимости определять ипотеку как разновидность залога недвижимости. Однако в некоторых странах континентального права существует несколько видов прав на заложенное недвижимое имущество [44, с. 14].

Следует различать понятия "ипотека", "ипотечное кредитование", "ипотечный кредит".

Ипотечное кредитование - составной элемент операций коммерческого банка [44, с. 14]. Ипотечное кредитование имеет своей целью удовлетворение потребностей в жилье, как составляющей показателя уровня жизни населения.

Ипотечный кредит - долгосрочный кредит, выданный банком заемщику на приобретение недвижимости под ее залог либо на участие в долевом строительстве объекта недвижимости под залог прав на участие в долевом строительстве, оформленный в установленном законом порядке, с последующим оформлением залога объекта недвижимости после ввода в эксплуатацию [35, с. 480].

Основанием для возникновения ипотеки является договор о залоге недвижимого имущества, в соответствии с которым одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Необходимо отличать ипотечный кредит от собственно кредита. Под кредитом подразумевается предоставление в долг денег или товаров на условиях возвратности и, как правило, с уплатой процента. Ипотечный кредит - способ привлечения финансовых ресурсов в форме кредитов под залог недвижимости. По Закону о залоге, залогом для ипотечного кредита могут быть: здания и сооружения, институциональные единицы всех секторов экономики, рассматриваемые как единые имущественные комплексы, жилые дома, квартиры, части жилых домов и др. Предметом залога не могут быть: государственный и лесной фонд, земли, примыкающие к государственной границе и другие объекты, залог которых запрещен федеральным законом. Таким образом, ипотечный кредит - это кредит, отличающийся рядом особенностей, связанных с необходимостью обеспечения дополнительной защиты прав залогодержателя посредством государственной регистрации залога и его способностью сохранять в течение длительного срока потребительские свойства как объекта недвижимости.

Традиционно ипотечное кредитование считается менее рисковым бизнесом по сравнению с обычным кредитованием предприятий и населения. При этом главным доводом в пользу такого утверждения является "надежность" обеспечения по ссудам - недвижимость, которая "всегда в цене". Риск в действительности не исчезает, когда в залог принимается даже значительно превышающее по стоимости сумму платежей по кредиту имущество: оно может обесцениться и очень стремительно, при этом непредсказуемо отреагирует спрос, что повышает угрозу возникновения трудностей с реализацией залога. Риски ипотечной деятельности представлены в табл. 1.2 и на рис. 2.

Таблица 1.2 - Риски ипотеки на первичном жилье

Страховые риски Возможные последствия рисков для субъектов ипотеки Кредит Заемщик Застройщик Инвестор 1. Снижение ставок по кредиту Утрата части кредитного дохода Нет Нет Утрата части инвест. дохода в связи с попутным снижением инвест. ставок 2. Повышение ставок по кредиту Утрата части клиентов Невозможность выплаты ипотечного кредита Удорожание строительства, увеличение его сроков Нет 3. Увеличение (уменьшение) валютного курса рубля Потери или прибыль в зависимости от номинирования валюты кредитаПрибыль или потери в зависимости от номинирования валюты кредитаПотери или прибыль в зависимости от номинирования валюты кредитаПотери или прибыль в зависимости от номинирования валюты инвестирования 4. Снижение ликвидности и утрата залога Утрата кредитаУтрата приобретенного имущества, дополнительные расходы Утрата дохода Утрата части или всего инвестиционного дохода 5. Увеличение сроков оформления собственности Утрата части кредитного дохода Дополнительные расходы Утрата части дохода Утрата части инвестиционного дохода 6. Снижение платежеспособности заемщиков Утрата дохода, утрата кредитаУтрата приобретенного имущества, дополнительные расходы Утрата части или всего дохода Утрата части или всего инвестиционного дохода

На рынке ипотечных кредитов действуют четыре основных субъекта: заемщик, кредитор, инвестор и правительство. Заемщики (залогодатели) - физические и юридические лица, обратившиеся за получением кредита и получившие его. Заемщики добровольно предоставляют уже имеющееся у них в собственности и приобретаемое на средства кредита жилье в залог. Кредиторы - банки (кредитные организации) и иные юридические лица, предоставляющие заемщикам в установленном законом порядке ипотечные кредиты. Инвесторы - юридические и физические лица, приобретающие ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами, имитируемые кредиторами или операторами вторичного рынка. К ним относятся инвестиционные фонды, страховые компании, паевые инвестиционные фонды. Правительство создает условия для надежного функционирования системы ипотечного кредитования, осуществляет надзор за деятельностью кредиторов, содействует некоторым группам населения в приобретении жилья.

Существует также множество второстепенных участников ранка ипотечных кредитов, таких, как продавцы жилья, операторы вторичного рынка ипотечных кредитов (агентства по ипотечному жилищному кредитованию), органы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, страховые компании, оценщики, риэлторские фирмы. Продавцы жилья - физические и юридические лица, продающие жилые помещения, находящиеся в их собственности или принадлежащие другим физическим или юридическим лицам. Операторы вторичного рынка - специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредитов. Страховые компании осуществляют имущественное страхование (страхование заложенного жилья), личное страхование заемщиков и страхование гражданско-правовой ответственности участников ипотечного рынка. Оценщики - юридические и физические лица, имеющие право на осуществление профессиональной оценки жилых помещений, являющихся предметом залога при ипотечном кредитовании. Риэлторские фирмы - юридические лица, профессиональные посредники на рынке купли-продажи недвижимости. Инфраструктурные звенья системы ипотечного кредитования - нотариат, паспортные службы, органы опеки и попечительства, юридические консультации и т.д.

Российская схема ипотечного кредитования близка к американской двухуровневой модели (рассмотренной выше), хотя нельзя сказать, что она полностью ее копирует. Тем не менее, незадолго до наступления мирового кризиса и у нас стали проявляться опасные тенденции, например предложение ипотечных кредитов на 100-процентную стоимость залога. От ситуации, подобной американской, нас спасло то, что в России объем ипотеки составляет всего 2-3% от ВВП, в то время как в США - в разы больше.

Если оценивать систему ипотечного кредита в целом, можно выделить следующие ее преимущества: ● возможность сразу жить в новой квартире, доме; ● жилье сразу становится собственностью, в нем можно зарегистрироваться; ● безопасность обеспечивается договорами страхования; ● заемщику предоставляется имущественный налоговый вычет; ● длительный срок кредитования делает платежи не слишком большими; ● в некоторых районах существует социальная ипотека. Недостатками ипотеки можно назвать: ● переплата за квартиру может достигать 100% и более (ежегодные суммы обязательного страхования, услуги оценочных компаний, нотариуса, плата банку за рассмотрения заявки, сбор за ведение ссудного счета и т.д.); ● много требований ипотечных банков к заемщику (подтверждение доходов, наличие регистрации и гражданства, поручители, определенный стаж работы на одном месте и т.п.); И все же преимущества ипотечного кредитования позволили данному сектору рынка активно развиваться вплоть до сентября 2008 г. Наступивший в сентябре 2008 г. мировой финансовый кризис в первую очередь ударил по ипотеке. Многие банки свернули свои ипотечные программы, те которые продолжили работать с ипотекой, существенно пересмотрели условия программ (увеличены были ставки и размеры первоначального взноса, ужесточены требования к заемщику, в основном кредитовались объекты только вторичного рынка и т.д.). Однако государство поддержало ипотечные банки, что дало возможность банкам разрешить кризис ликвидности и привело уже в 2009-2010 гг. к возрождению ипотеки как инструмента решения жилищных проблем.

В период кризиса доля жилья, приобретаемого по ипотечным программам на первичном рынке, сильно "упала": с 16-18% - в 2008 г. до 8-10% - в 2009-м. По информации аналитического центра АИЖК, сейчас эта соотношение составляет 13-15% [44, с. 14].

В настоящее время мы можем наблюдать устойчивую тенденцию к росту объемов ипотечного кредитования. Сейчас можно говорить о том, что докризисный уровень не только достигнут, но и превышен.

Такой рост обусловлен сразу несколькими тенденциями: в обществе исчезла психологическая напряженность, люди стали уверенней смотреть в будущее, застройщики наращивают объемы строительства, а финансовые институты выводят на рынок все новые и новые предложения. Например, только в Волгограде услуги ипотеки продвигают порядка 30 банков, причем у большинства из них несколько кредитных программ. Еще одним фактором, напрямую повлиявшим на увеличение объема выдаваемых ипотечных кредитов, стало смягчение требований, предъявляемых к заемщикам. Среди новых тенденций на рынке ипотечного жилищного кредитования стоит отметить тот факт, что впервые за достаточно долгое время соотношение спроса на первичное и вторичное жилье сравнивается. Во многом это связано со старением жилого фонда вторичного жилья, и люди, решив взять ипотеку, все чаще останавливают свой выбор на новых квартирах.

Основываясь на вышеизложенном, мы приходим к следующим выводам.

Определяющим содержанием понятия "ипотека" является "залог недвижимости", поскольку остальные как расширительные ("закладная", "ссуда под залог недвижимости"), так и узкие ("залог имущества в обеспечение долгосрочной ссуды") толкования являются производными действиями или аспектами такого содержания. Поэтому наиболее правильным является законодательно установленное понятие ипотеки, и в дальнейшем в настоящей работе при рассмотрении ипотечного кредита будет использоваться юридически установленное Законом об ипотеке определение ипотеки как залога недвижимости в обеспечение каких-либо обязательств. В настоящее время развитие системы ипотечного кредитования является наиболее перспективным путем решения жилищной проблемы. Ипотека - это разновидность имущественного залога, служащего обеспечением использования основного денежного обязательства; его предметом всегда является недвижимое имущество. Чаще всего ипотека используется при обеспечении кредитных договоров с банками.

Глава 2. Пути развития ипотечного кредитования (на примере коммерческого банка «Возрождение»)

.1 Общая характеристика коммерческого банка «Возрождение»

Банк "Возрождение" - это персональный банк для корпоративных и частных клиентов, предоставляющий финансовые услуги на всей территории России. Банк ведет свою историю с 1991 г. и сегодня является одним из крупнейших финансовых институтов России. На протяжении 20 лет банк "Возрождение" входит в топ-30 российского банковского сектора [56].

Филиальная сеть банка "Возрождение" насчитывает 173 отделения и 730 банкоматов, охватывая 21 регион России с наибольшим присутствием в ее европейской части - в Московской области, Южном и Северо-Западном регионах.

Банк обслуживает около 60 тыс. корпоративных и 1,5 млн. частных клиентов, предлагая разнообразный спектр услуг по депозитам, управлению деньгами, финансированию, ипотечному и потребительскому кредитованию, обслуживанию банковских карт. Банк "Возрождение" отличает высокая лояльность клиентов, многие из которых сотрудничают с ним уже на протяжении 20 лет.

Стратегия Банка строится на развитии конкурентных преимуществ: бизнеса, генерирующего стабильный комиссионный доход, и программ кредитования малого и среднего бизнеса, опираясь на надежную базу фондирования - средства клиентов. Банк "Возрождение" придерживается консервативной политики управления рисками, позволившей ему без потерь пройти все финансовые кризисы в современной истории России.

В декабре 2010 г. банк "Возрождение" стал Банком года в России по версии авторитетного британского журнала The Banker (издательство Financial Times).

Банк "Возрождение" является одним из немногих российских кредитных учреждений, чьи акции находятся в свободном обращении на российских и зарубежных фондовых биржах. В число акционеров Банка входит более 9 тыс. физических и юридических лиц, многие из которых стали владельцами его акций более 15 лет назад. Неукоснительно соблюдая права и интересы своих акционеров, банк "Возрождение" из года в год признается одним из лидеров российского финансового рынка по уровню корпоративного управления.

Банк "Возрождение" предоставляет финансовую отчетность по российским стандартам бухгалтерского учета и по международным стандартам финансовой отчетности (с 1991 г.). Аудитором Банка является ЗАО "ПрайсвотерхаусКуперс Аудит". Долгосрочные кредитные рейтинги Банка: Moodys - Ba3, Standard & Poors - B+.

Позиции на рынке:

o3-й по объемам кредитов малому и среднему бизнесу

o6-й по объемам выданных ипотечных кредитов

o11-й по количеству пластиковых карт в обращении

o13-й по депозитам физических лиц

o18-й по количеству собственных банкоматов

o20-й по кредитам юридическим лицам

o20-й по объему кредитного портфеля

o497-й в мире по стоимости бренда среди банков

Банк "Возрождение" ориентирован на развитие бизнеса по ключевым направлениям, связанным с потребностями корпоративного и розничного секторов российской экономики, обеспечивая долговременный рост акционерной стоимости бизнеса.

Основным приоритетом Банка является предоставление комплексного банковского обслуживания юридическим лицам на каждом этапе развития бизнеса, а частным лицам - в любой период их жизни. При этом банк "Возрождение" нацелен на постоянное улучшение качества сервиса, выстраивание долгосрочных отношений с клиентами и дальнейшее развитие бренда. Достижение высокого уровня лояльности клиентов за счет точного позиционирования бренда, предложения оптимального набора продуктов и высокого качества обслуживания - цель клиентской политики.

Ключевым направлением развития клиентской базы является увеличение количества продаж разных продуктов клиентам (как новым, так и уже существующим), а также активное использование потенциала корпоративной клиентуры Банка для привлечения розничных клиентов - сотрудников с устойчивым местом работы и стабильными доходами, с возможностью формирования для этого сегмента специальных предложений. Обладая широкой линейкой современных банковских услуг, Банк ориентируется на активное развитие кросс-продаж и увеличение доли непроцентных доходов в общей структуре доходов.

Банк "Возрождение" нацелен на устойчивый рост за счет содействия развитию бизнеса и увеличения благосостояния своих клиентов, средства которых остаются основным источником фондирования активных операций.

Банк "Возрождение" проводит операции в трех ключевых сегментах: розничный и корпоративный бизнес, а также операции на финансовых рынках.

В корпоративном бизнесе банк "Возрождение" ориентируется на развитие долгосрочного сотрудничества с клиентами, предлагая им не отдельную услугу, а необходимый набор продуктов. Увеличение клиентской базы планируется за счет привлечения клиентов малого и среднего бизнеса, индивидуальной работы с крупными клиентами, акцентирования внимания на многофилиальных клиентах, имеющих совпадение с сетью офисов Банка. Ключевой фактор успеха заключается в комплексном подходе к обслуживанию каждого корпоративного клиента и его сотрудников, повышении качества сервиса, различных подходах в работе с различными клиентскими сегментами.

Приоритетным клиентским сегментом выступают предприятия малого и среднего бизнеса, чью долю в кредитном портфеле Банк намерен увеличивать. Наряду с активным привлечением новых предприятий-заемщиков Банк намерен развивать продуктовую линейку кредитов путем совершенствования существующих кредитных продуктов и запуска новых. В расширении корпоративной базы фондирования банк "Возрождение" ориентируется на сотрудничество с ресурсоизбыточными компаниями, а также привлекает небольшие депозиты от крупных клиентов, что усиливает диверсификацию портфеля депозитов. Важной задачей в корпоративном сегменте остается увеличение количества продуктов, используемых каждым клиентом, а также повышение интенсивности использования дистанционных каналов обслуживания.

В розничном бизнесе основными продуктовыми направлениями являются: вклады, потребительское и ипотечное кредитование, а также платежный и кассовый сервис для частных лиц. Ресурсы, привлеченные от частных лиц, банк "Возрождение" рассматривает как основной источник фондирования активных операций, а также как фактор, стабилизирующий в целом деятельность Банка, в том числе и во время значительных изменений рыночных условий.

При формировании кредитного портфеля банк "Возрождение" ориентируется прежде всего на его качество и доходность. Ипотека является важным направлением кредитования.

Приоритетным направлением Банк видит увеличение кросс-продаж розничных продуктов на основе банковских карт и обеспечение роста операций самообслуживания, которые планируется постепенно переводить на современные удаленные каналы: интернет-банкинг и мобильный банкинг.

Непроцентные доходы являются чрезвычайно важным элементом в структуре доходов Банка, особенно в условиях нестабильных процентных ставок. Темп роста непроцентных доходов в розничном бизнесе напрямую связан с объемами кредитования и платежных, и кассовых операций и должен соответствовать темпам роста их прогнозных значений.

Банк считает информационные технологии важнейшим фактором сохранения конкурентных преимуществ и повышения качества клиентского обслуживания, а также совершенствования системы управления Банка на основе использования современных информационных и телекоммуникационных технологий. В 2011 г. работы в сфере IT были направлены преимущественно на улучшение качества предоставления IT-сервисов, а также на разработку и внедрение интернет-банкинга и мобильного банкинга.

Маркетинговая стратегия неразрывно связана с бизнес-задачами, которые стоят перед Банком, и направлена на укрепление конкурентоспособности Банка и повышение лояльности и удовлетворенности клиентов путем развития каналов продаж (в том числе филиальной сети), предложения продуктов, более полно отвечающих запросам клиентов, чем продукты конкурентов, обеспечения высоких стандартов обслуживания клиентов, развития бренда Банка.

Важным активом Банка является бренд. Самым ценным активом банка "Возрождение" являются отношения с клиентами. Банк ориентируется на продвижение бренда в целом, а не каждого конкретного продукта в отдельности, при этом возможно использование всех средств массовых коммуникаций (телевидение, радио, наружная реклама, пресса, Интернет, адресные коммуникации).

Особое внимание придается качеству обслуживания. Вопросы качества обслуживания включают в себя мероприятия по четырем направлениям:

oутверждение "Стандартов обслуживания" для всех сотрудников, участвующих в прямых коммуникациях с клиентами;

oобучение персонала;

oмотивация персонала;

oконтроль за персоналом в части соблюдения "Стандартов обслуживания" и знания продуктов путем регулярного проведения исследования "Таинственный покупатель" и замеров удовлетворенности клиентов.

Одним из приоритетных направлений в стратегии развития бренда является Public Relations. В Банке большое внимание уделяется своевременному, достоверному и полному информированию партнеров, клиентов и акционеров о жизни Банка, его целях и результатах работы. Прозрачность и открытость информации являются частью стратегии развития Банка.

Стратегия управления банковскими рисками направлена на дальнейшее совершенствование системы управления рисками, адекватной бизнес-задачам, количеству и размерам принимаемых рисков. Стратегия управления рисками Банка исходит из соответствия стратегическим целям Банка, определяемым Советом Директоров Банка. Качество управления рисками является конкурентным преимуществом Банка, повышающим его капитализацию.

Высшим органом управления Банка является Общее собрание акционеров. Совет Директоров осуществляет общее руководство Банком в период между собраниями акционеров и занимается общими вопросами управления, за исключением тех вопросов, решение которых относятся исключительно к компетенции Общего собрания акционеров.

Стратегия банка "Возрождение" предусматривает постоянное укрепление системы корпоративного управления в соответствии с лучшей мировой практикой и интересами акционеров. Банк нацелен на повышение эффективности работы Совета Директоров, в том числе через формирование новых комитетов по стратегии и корпоративному управлению, запуск процедур самооценки, а также оптимизации процессов взаимодействия с исполнительным менеджментом.

Чистая прибыль банка "Возрождение" за 12 месяцев 2011 г. относительно аналогичного периода прошлого года увеличилась в 3 раза и составила 1 565,1 млн. руб. (на 01 января 2011 г. - 521,4 млн. руб.).

Операционный доход Банка до вычета резервов вырос на 29,8% за год до 13 591,0 млн. руб. за счет снижения процентных расходов и положительной динамики комиссионного дохода. Доля непроцентного дохода в общей выручке на уровне 41% остается одной из самых высоких среди российских банков.

Активы Банка выросли на 9,0% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года и достигли 181,5 млрд. руб.

Средства клиентов, основной источник фондирования банка, по состоянию на 01 января 2012 г. достигли 148,0 млрд. руб. (рост к уровню соответствующего периода прошлого года составил 11,6%) или 90,6% всех обязательств Банка.

Капитал банка за 12 месяцев 2011 г. увеличился на 8,9% в основном за счет капитализации заработанной прибыли и достиг 18,1 млрд. руб. Достаточность капитала составила 11,9%.

В соответствии с требованиями Банка России банк "Возрождение" продолжает производить необходимые отчисления в фонды на возможное обесценение активов. Общий фонд созданных резервов на возможные потери по активам за период с начала года вырос на 2,5 млрд. руб. и составил 13,8 млрд. руб.

Менеджмент Банка оценивает стоимость Банка по коэффициенту 2 к собственному капиталу (то есть почти в 36 млрд. рублей). Капитализация банка в настоящий момент составляет 16,4 млрд. руб., что составляет всего 0,9 к капиталу. Однако потенциал роста акций Банка на перспективу ближайших 3-6 месяцев оценивается в 10-20%.

С начала 2011 г. кредитный портфель рос опережающими темпами, в отчетном периоде отношение кредитов до вычета резервов к средствам клиентов достигло оптимального уровня в 99%, увеличившись на 105 б.п. по сравнению с 31 декабря 2010 г.

Средства клиентов выросли на 6,1% до 138 млрд. руб. за 9 месяцев 2011 г., составив 87% обязательств Банка. Доля розничных депозитов, привлеченных на срок свыше одного года, достигла 36%. Доля расчетных счетов, являющихся практически бесплатными ресурсами для Банка, увеличилась до 35% всех средств клиентов, во многом благодаря росту средств корпоративных клиентов на 12,7% (+3,6 млрд. руб.) с начала года.

Кредитный портфель до вычета резервов демонстрирует рост в соответствии с планом, увеличившись на 19% с начала года до 136,7 млрд. руб. В условиях нарастающей неопределенности в третьем квартале 2011 г. Банк избирательно подходил к выдаче новых кредитов, отдавая предпочтение более качественным заемщикам. Корпоративный кредитный портфель увеличился на 1,5% за квартал до 114,2 млрд. руб. в основном за счет кредитов, выданных крупным клиентам (+8,6%), в то время как кредиты средним и малым предприятиям выросли на 0,4% до 72,3 млрд. руб., а кредиты, выданные администрациям, сократились на 1,6 млрд. руб.

В структуре активов основной рост был достигнут за счет кредитного портфеля, который увеличился за год на 17,0% и составил 68% всех активов. Объем кредитов юридических лиц (до вычета резервов) вырос на 16,0% до 112,3 млрд. рублей по состоянию на 1 января 2012 г.

Банк "Возрождение" занял 8 место в рэнкинге топ-10 ведущих ипотечных банков России по объему выдачи ипотечных кредитов в 2011 г. Виды ипотечного кредитования, осуществляемые Банком, и их условия представлены в табл. 2.1.

Таблица 2.1 - Ипотечные программы банка

Квартира

Валюта Срок Первоначальный взнос Сумма Ставка по кредиту рублиот 1 до 30 летот 20%300 000 - 10 000 000 р12% − 12.5%

Загородный дом

Валюта Срок Первоначальный взнос Сумма Ставка по кредиту рублиот 1 до 20 летот 30%300 000 - 10 000 000 р13.5%

Квартира-новостройка под залог имеющегося жилья

Валюта Срок Первоначальный взнос Сумма Ставка по кредиту рублиот 1 до 25 летот 0%300 000 - 10 000 000 р12.5%

Квартира - Социальная ипотека

Валюта Срок Первоначальный взнос Сумма Ставка по кредиту рублиот 1 до 25 летот 20%200 000 р12.5%

Квартира-Новостройка (договор долевого участия, ЖСК)

Валюта Срок Первоначальный взнос Сумма Ставка по кредиту рублиот 1 до 25 летот 20%300 000 р12.5% − 13.5%Квартира-Новостройка - Социальная ипотека

Валюта Срок Первоначальный взнос Сумма Ставка по кредиту рублиот 1 до 25 летот 20%200 000 р14%

Квартира-Новостройка (предварительный договор)

Валюта Срок Первоначальный взнос Сумма Ставка по кредиту рублиот 1 до 25 летот 20%300 000 р12.5% − 13.5%

Квартира-Новостройка 2012 (договор долевого участия)

Валюта Срок Первоначальный взнос Сумма Ставка по кредиту рублиот 1 до 25 летот 15%300 000 р12%

Квартира-Новостройка 2012 (предварительный договор)

Валюта Срок Первоначальный взнос Сумма Ставка по кредиту рублиот 1 до 25 летот 15%300 000 р12%

В банке "Возрождение" объем выданных ипотечных кредитов в 2011 г. составил порядка 9,15 млрд. руб. (около 62% от общего объема розничных кредитов), при этом более 5,3 млрд. руб. приходится на ипотечные займы для приобретения жилья на первичном рынке недвижимости. По данному показателю банк "Возрождение" занимает 4 место среди ведущих ипотечных банков за 2011 г.

Рост портфеля ипотечных кредитов Банка объясняется успешной реализацией партнерских программам с застройщиками во всех регионах присутствия Банка. Благодаря таким программам более 4,5 тысяч клиентов смогли приобрести недвижимость в 2011 г.

Результаты рэнкинга можно оценить позитивно, поскольку это является отражением работы Банка за 2011 г. Банк сотрудничал с проверенными застройщиками, риэлторами и агентствами недвижимости, а также проводил работу по заключению соглашений с новыми партнерами, что позволило привлечь до 70% от совокупного объема предоставленных ипотечных кредитов.

Кроме того, в 2011 г. банк "Возрождение" принимал активное участие в реализации Программ "Социальная ипотека" Департамента жилищной политики Москвы и "Жилище".

Итак, в 2011 г. кредитный портфель Банка рос в соответствии с планом, при этом в сегменте приоритетного для себя розничного кредитования Банк опережал банковский сектор по темпам роста. Во втором полугодии на фоне повысившейся неопределённости в экономике большое внимание уделялось качеству активов и адекватному резервированию. В течение всего периода Банк целенаправленно работал над оптимизацией стоимости обязательств, что позволило завершить год с прибылью, превышающей ожидания в начале 2011 г.

В приложении А представлена отчетность Банка за 2011 г.

В целом структура пассива Банка в течение 2011 г. претерпела существенные изменения. В 2,2 раза сократился объем вкладов населения, в 1,7 раза уменьшилась сумма срочных депозитов (см. табл. 2.2).

Таблица 2.2 - Структура собственных и привлеченных средств банка "Возрождение"

Показатели01.01.11.01.01.12.Темп ростаСобственные средства12,2517,62+5,37Привлеченные средства87,7582,38-5,37Валюта баланса100100-

Произошел отток средств - 17,9 млн. рублей. Часть срочных депозитов (28,5%) перетекла в депозиты до востребования, то есть при прочих равных условиях, в недолгосрочные пассивы, что, несомненно, ухудшает структуру пассивов с точки зрения устойчивости Банка. С другой стороны подобное изменение не сопровождается падением доходности, так как депозиты до востребования менее дорогостоящие ресурсы. Сумма их за 2011 г. выросла в 1,5 раза. Приведенные данные табл. 2.2 показывают, что в общей сумме ресурсов коммерческого банка на долю собственных средств на начало 2011 г. приходилось 17,6% и 19,1% на начало 2012 г. Соответственно доля привлеченных средств снизилась с 82,4% до 80,9%. Опережающий рост собственных средств характеризует стремление Банка обеспечить собственную капитальную базу.

Собственная ресурсная база Банка представлена объемом фондов и прибылью. В течение анализируемого года существенных колебаний этих показателей не наблюдалось. Доля уставного фонда в собственном капитале составила 58,9%. Резервный фонд занимает 28,4% от суммы уставного капитала. Рекомендации Банка России о размере резервного фонда не менее 10% от оплаченной суммы уставного фонда Банка соблюдены.

Собственная ресурсная база Банка представлена объемом фондов и прибылью. В течение анализируемого года существенных колебаний этих показателей не наблюдалось.

Общая сумма собственных средств Банка за год снизилась на 2512 тыс. руб. В связи с этим произошли некоторые изменения в структуре (за счет уменьшения прибыли и резервов на покрытие кредитных рисков). Из данных табл. 2.3 следует, что преобладающая доля в структуре собственных средств Банка приходится на различные фонды (89,9% - 95,33%), доля прибыли составляет соответственно (10,1% - 4,67%).

Таблица 2.3 - Структура собственных средств банка "Возрождение"

Собственные средства01.01.11.01.01.12.Темп ростатыс.руб.%Уставный фонд19,4325,37 +6,37+5,94Резервный фонд10,4213,6+3,2+3,18Фонды специального назначения11,7611,24-336-0,52Износ основных фондов7,4311,14+118+3,71Фонды экономического стимулирования23,9127,62-297+3,71Прибыль текущего года10,14,67-6,32-54,3Прибыль прошлого года14,111,67-4,32-51,3Резервы на покрытие кредитных рисков16,956,36-10,03-64,5Резервы на обесценение ценных бумаг----

В целях обеспечения финансовой устойчивости Банка очень важно наращивание наиболее стабильной части собственных средств - уставного и резервного фондов. Для банка "Возрождение" характерно, что в течении года доля уставного фонда возросла с 19,43% от общего объема собственных средств до 25,37%, но абсолютная сумма фонда осталась неизменной. Аналогичная ситуация сложилась и по резервному фонду, его процентное увеличение составило 3,18%. Это говорит о том, что Банк стремится сохранить собственную капитальную базу. За рассматриваемый период доля прибыли в структуре собственных средств снизилась на 5,43% и в абсолютной сумме на 700 тыс. руб. Значительный удельный вес в структуре собственных средств занимают фонды экономического стимулирования (23,91% - 27,62%). Так как эти фонды формируются за счет чистой прибыли, то в связи с тем, что сумма прибыли значительно снизилась, средства на формирование этих фондов в течение года не направлялись. В результате уменьшение по фондам экономического стимулирования на 1 января 2012 г. составило 297 тыс. руб.

Таким образом, анализ структуры собственных средств Банка показывает, что произошло уменьшение объема собственных средств, доминирующую часть собственных средств составляют различные фонды.

Рассмотрим структуру привлеченных средств Банка. Из табл. 2.4 следует, что привлеченные средства Банка на начало 2011 г. занимают 83,16% в валюте баланса и 74,55% - на конец года.

Таблица 2.4 - Структура привлеченных средств банка "Возрождение" (%)

Привлеченные средства01.01.11.01.01.12.Изменения за периодтыс.руб.%Депозиты до востребования14,330,8 +16,5+105,94Срочные депозиты24,520,5-4,5-20,3Вклады населения42,127,6-14,5-78,5Межфилиальный кредит19,121,1+2,0+11,3Итого100100-15400-

В том числе средства на расчетных счетах предприятий в рублях составляли на начало года 14,3% от суммы привлеченных средств и рост их наблюдается на протяжении 2011 г. (в 1,9 раза). К концу года вновь происходит уменьшение остатков на расчетных счетах предприятий на 23,3%.

Данные табл. 2.5 показывают, что основная доля привлеченных средств приходится в 2010 г. на вклады населения (42,1%), в 2011 г. приоритет переходит на депозиты до востребования (30,8% в структуре привлеченных средств).

Таблица 2.5 - Анализ динамики структуры пассивных операций банка "Возрождение" в 2011 г.

Показатели01.0101.0201.0301.0401.0501.0601.0701.0801.0901.1001.1101.1201.01I. Привлеченные ресурсы61,1662,6963,7565,6767,1866,2761,5258,556,0156,1155,8539,5358,37Остатки на расчетных, текущих счетах предприятий 11,6912,7413,616,8718,3419,1926,5829,5329,2727,3424,6725,4826,3Депозиты юридических лиц13,3716,7118,3110,110,396,076,472,822,932,682,72,858,51Депозиты населения37,633,2431,8430,2130,132,4228,3926,1123,8126,0928,4811,22,56Эмитированные ценные бумаги1,5--8,58,358,590,080,04-----II. Покупные ресурсы1919,3919,5119,7818,4418,9621,4523,3424,2425,425,6426,9316,18Межфилиальные кредиты18,6 18,9719,1 19,37 18,04 18,5521,0122,8723,75 24,9 25,14 26,4 15,67ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВ83,1682,0883,26 85,45 85,62 85,2382,9781,8480,2581,51 81,49 66,4674,55III. Собственные средства банка12,2512,5712,67 12,25 12,19 12,5514,2115,4916,04 16,75 16,7317,6214,69Уставный фонд6,88 7,087,14 6,64 6,68 3,58 7,798,498,77 9,139,049,549,56Резервный фонд1,982,032,04 2,072,036,882,372,582,682,812,842,98-Другие фонды3,393,463,49 3,543,483,584,054,424,594,814,855,15,13Нераспределенная прибыль-------------IV. Резерв на покрытие кредитных рисков4,592,132,152,172,152,222,422,632,721,581,61,281,03V. Резерв на покрытие рисков по ценным бумагам-------------VI. Кредиторы банка-2,181,920,060,04-0,40,040,990,160,184,649,73VII. Прочие пассивы-1,04-0,07---------Итого100100100100100100100100100100100100100

Объем вкладов населения упал с 42,1% до 27,6%, отток вкладов в абсолютной сумме за год составил 11,5 млн. руб. Подобная тенденция характерна и для срочных депозитов. Снижение их за год составило 42%, или 5,2 млн. руб.

Структура привлеченных средств показывает большую зависимость филиала от межбанковских кредитов. Они занимают 19,1% - 21,1% от обязательств Банка.

По данным табл. 2.6 можно сделать вывод о том, что одним из основных источников привлеченных ресурсов являются средства на счетах предприятий и организаций.

Таблица 2.6 - Структура привлеченных средств банка "Возрождение" по экономическим субъектам

Показатели01.01.11.01.01.12.ОтклонениеI. Средства на счетах юридических лиц14,3130,77+16,46II. Депозиты юридических лиц24,5320,55-3,98III. Вклады населения42,0527,58-14,47IV. Межфилиальный кредит19,1121,1+1,99Итого100100-

Объем их увеличился как в процентном, так и абсолютном выражении. Значительный удельный вес в них занимают средства негосударственных предприятий - 13,8%, а также средства государственных внебюджетных фондов - 11,52%. Сумма их за год увеличилась на 5,7 млн. рублей. Наряду с этим произошло уменьшение суммы депозитов юридических лиц на 6,42% или 4,7 млн. рублей. Высока в структуре привлеченных средств доля межбанковских кредитов (19,1% - 21,1%) - самого дорогого источника ресурсов. С позиции банковской ликвидности нужно отметить, что высокий удельный вес управляемых и в определенные сроки стабильных ресурсов (межбанковские займы, срочные депозиты) оправданно, но это вступает в противоречие с прибыльностью Банка. Для оценки эффективности привлечения ресурсов необходимо определить стоимость привлеченных межбанковских кредитов и стоимость средств на расчетных, текущих и других счетах, депозитных вкладов, средств в расчетах, операций с ценными бумагами.

Анализируя табл. 2.7, можно отметить, что среднегодовые остатки привлеченных ресурсов в целом по Банку за 2011 г. составили 72,4% к предыдущему году, а затраты на приобретение этих ресурсов 67,7% к затратам 2010 г., то есть в целом произошло снижение стоимости депозитной базы Банка.

Таблица 2.7 - Динамика стоимости элементов депозитной базы банка "Возрождение"

Ресурсы01.01.11.01.01.12.Темп ростатыс.руб.%Депозиты до востребования182130-52-28,5Срочные депозиты25941711-883-34,0Вклады населения41074846+739+12,5Межбанковский кредит46235100+477+10,3Итого 115067787-4321-21,3

Итак, приведенные данные свидетельствуют в целом об эффективности деятельности банка "Возрождение". Банк "Возрождение" является платежеспособным, а его менеджеры могут увеличивать масштабы деятельности путем привлечения дополнительных финансовых ресурсов и освоения дополнительных банковских услуг. Отметим, что банку "Возрождение" необходимо иметь свою стратегию поддержания устойчивости депозитов. Частью такой стратегии выступает маркетинг - повышение качества обслуживания клиентов, с тем, чтобы они оставались верными Банку и во время кризисных ситуаций. Повышение срока сберегательных депозитов, их средней суммы также смягчает колебания депозитов во время кризисов.

2.2 Методы моделирования платежей по ипотечному кредиту

Расчет платежей проводится по аннуитетной либо дифференцированной схеме. Аннуитет - это равный ежемесячный платеж в течение всего периода кредитования. Дифференцированные платежи предполагают ежемесячное уменьшение суммы, которая отдается в счет погашения ипотечного кредита.

Аннуитентные платежи получили наибольшее распространение. Они удобны для планирования бюджета заемщика, так как все время составляют одну и ту же сумму. И на первом этапе погашения ипотечного кредита, сумма аннуитентных платежей ниже, чем сумма дифференцированных. Но в конечном итоге, заемщик, выбравший схему аннуитетного расчета платежей, заплатит кредитору большую сумму, чем заемщик, рассчитывающийся по дифференцированной схеме.

Осуществляется расчет ежемесячных платежей по ипотеке с помощью формулы:

=S p/1 - (1 + p)1-m (1)

где S - размер ссуды, - 1/12 годовой процентной ставки, выраженной в сотых долях, - срок выплат, выраженный в месяцах.

Формула довольно сложна в использовании. Поэтому используется более простой и удобный способ подсчета, который можно произвести с помощью ипотечного калькулятора - программы, работающей на основе все той же формулы.

С помощью ипотечного калькулятор и формулы можно легко определить максимально возможную сумму кредита, исходя из ежемесячного дохода заемщика и его семьи. Есть другие типы калькуляторов, где можно рассчитать выплаты исходя из стоимости приобретаемой квартиры и размера первоначального взноса. Существуют даже калькуляторы, которые могут показать сумму переплаты по кредиту. В банке "Возрождение" используется наиболее удачный и удобный ипотечный калькулятор, где есть возможность изменять параметры в любых ячейках и вносить необходимые заемщику данные.

Стоит отметить, что с помощью ипотечного калькулятора определяется лишь ориентировочная сумма, не стоит забывать, что в банке "Возрождение" существуют еще и дополнительные платежи (затраты по ежегодному страхованию, ведению ссудного счета и другие).

Основные правила использования калькулятора:

. В строке "ДОХОД" следует указать месячный доход семьи заёмщика, чтобы в дальнейших вычислениях могли быть учтены максимальный размер ссуды и максимально разрешенный месячный платеж.

. Следует ввести размер ссуды, которую заёмщик намерен взять в банке "Возрождение", и годовой процент, под который банк "Возрождение" ее предлагает.

. Указав, на сколько лет заёмщик планирует взять ссуду, и щелкнув по словам "МЕСЯЧНЫЙ ПЛАТЕЖ", можно вычислить размер ежемесячного возврата (в тех же денежных единицах, в каких взята ссуда).

. Указав, какую сумму может выплачивать ежемесячно заёмщик и щелкнув по словам "НА СКОЛЬКО ЛЕТ", можно узнать, о каком периоде возврата ипотеки идет речь.

Первый платеж включает в себя только сумму процентов, начисленных за фактическое время пользования кредитом с даты предоставления до даты окончания первого расчетного периода включительно.

Последний платеж по возврату кредита и процентов включает в себя платеж по возврату всей оставшейся суммы кредита и уплате процентов, рассчитанных исходя из фактического времени пользования оставшейся суммой кредита начиная от даты начала последнего расчетного периода до даты погашения ссудной задолженности включительно. Размер последнего платежа по ипотечному кредиту рассчитывается дополнительно после внесения заемщиком предпоследнего платежа по кредиту.

При частичном досрочном погашении кредита размер аннуитетного платежа пересчитывается.

При составлении графика частичных платежей по методу равномерного погашения рассчитывается фиксированная сумма погашения основного долга и сумма процентов, подлежащих уплате за каждый расчетный период. Сумма нескольких равных частей, погашающих долг, равна исходной сумме кредита. Процентная часть считается по ставке, определенной кредитным договором, за каждый расчетный период с учетом изменений суммы основного долга. Размер каждого отдельного платежа выводится как сумма двух частей.

Дифференцированные платежи ложатся достаточно тяжелым бременем на заемщика в первые годы расчетов по ипотечному кредиту. Зато приблизительно с середины срока кредитования платежи по ипотеке значительно снижаются и у заемщика появляются свободные денежные средства.

Для заемщика, согласного выплачивать в счет погашения кредита ежемесячно порядка 12000 руб., ниже представлено два варианта расчета платежей по ипотеке - аннуитетные платежи и дифференцированные платежи. Для краткости расчетов срок ипотечного кредита принят равным одному году. В течение этого периода заемщик может выплатить сумму около 144000 руб., из которых ипотечные проценты составят порядка 8300 руб., а сумма кредита около 135700 руб. Ставка по ипотеке - 11% годовых.

Таблица 2.8 - Расчет дифференцированных платежей

МесяцыСумма кредита на нач.ПроцентОплата кредитаИтого платежСумма кредита на конец1135 700.001 243.9211 308.3312 552.25124 391.672124 391.671 140.2611 308.3312 448.59113 083.343113 083.341 036.6011 308.3312 344.93101 775.014101 775.01932.9411 308.3312 241.2790 466.68590 466.68829.2811 308.3312 137.6179 158.35679 158.35725.6211 308.3312 033.9567 850.02767 850.02621.9611 308.3311 930.2956 541.69856 541.69518.3011 308.3311 826.6345 233.36945 233.36414.6411 308.3311 722.9733 925.031033 925.03310.9811 308.3311 619.3122 616.701122 616.70207.3211 308.3311 515.6511 308.331211 308.33103.6611 308.3311 411.990.00ИТОГО8 085.46143 785.46

Таблица 2.9 - Расчет аннуитетных платежей

МесяцыСумма кредита на нач.ПроцентКредит+ процентАннуитетСумма кредита на конец1135 700.001 243.92136 943.9211 993.39124 950.532124 950.531 145.38126 095.9111 993.39114 102.523114 102.521 045.94115 148.4611 993.39103 155.074103 155.07945.59104 100.6511 993.3992 107.26592 107.26844.3292 951.5811 993.3980 958.19680 958.19742.1281 700.3111 993.3969 706.92769 706.92638.9870 345.9011 993.3958 352.51858 352.51534.9058 887.4111 993.3946 894.02946 894.02429.8647 323.8811 993.3935 330.491035 330.49323.8635 654.3511 993.3923 660.961123 660.96216.8923 877.8511 993.3911 884.451211 884.45108.9411 993.3911 993.390.00ИТОГО8 220.69143 920.68

Из приведенных таблиц видно, что в случае дифференцированных платежей, в первые 6 месяцев платежи по кредиту превышают обозначенный заемщиком порог в 12000 руб., но затем они начинают стремительно сокращаться. В случае аннуитетных платежей заемщик будет все 12 месяцев выплачивать одну и ту же сумму - 11993.39 руб. В итоге, к концу года ипотечный кредит и в том и в другом случае будет погашен (сумма кредита на конец равна нулю). Но в первом варианте итоговая сумма платежей составит 143785.46 руб., а во втором варианте - 143920.68 руб. Разница в 135.22 руб. кажется несущественной. Но если взять реальный размер ипотечного кредита и реальный срок кредитования при ипотеке, то эта разница может обернуться заемщику в сотни тысяч рублей.

Средние доходы первичного кредитора по ипотечному кредиту с момента его выдачи и до продажи оператору рефинансирования могут быть представлены в виде:

i х S х t D = --------- х t + К (2) 360

где D - средний доход первичного кредитора по ипотечному кредиту;- ставка по ипотечному кредиту;- средняя сумма ипотечного кредита по пулу закладных (ипотечных кредитов);- средний срок в днях (по пулу закладных) удержания закладных первичным кредитором (от даты выдачи до даты продажи оператору рефинансирования);

К - комиссии, взимаемые первичным кредитором с заемщика при выдаче кредита.

Если известна величина (или ее оценка) P(t) - вероятности дефолта ипотечного кредита за период t от даты его выдачи, то необходимым условием для принятия решения о работе банка "Возрождение" в качестве первичного кредитора является соотношение:

>= P(t) х L + R1 (3)

где L - средняя величина убытков первичного кредитора при дефолте ипотечного кредита. Эта величина зависит от остатка непогашенной ссудной задолженности, продажной стоимости реализуемого залогового имущества, сроков реализации, связанных с этим издержек, других факторов. В условиях резкого роста цен на жилье величина L может быть близка к нулю;- оценка возможных убытков от рыночных и операционных рисков (средних или максимальных - в зависимости от политики управления рисками конкретного банка), отнесенных на один ипотечный кредит.

Необходимое условие окупаемости и получения доходов банка "Возрождение" при работе в качестве сервисного агента может быть представлено в виде:

х d >= R2 + P2 х L2 х N (4)

где M - объем ссудной задолженности по пулу обслуживаемых сервисным агентом закладных;- комиссии в %, уплачиваемые оператором рефинансирования сервисному агенту за сервисное обслуживание закладных;- затраты на обслуживание и потери по операционным рискам при сервисном обслуживании;- вероятность дефолта обслуживаемого ипотечного кредита (закладной);- средняя величина убытков сервисного агента при дефолте обслуживаемого ипотечного кредита (закладной);- число обслуживаемых ипотечных кредитов (закладных).

В период с апреля по август 2012 г. в Банке действуют специальные условия по ипотечному кредитованию. При условии выхода на сделку в кратчайшие сроки после одобрения займа процентные ставки снижены, что гарантирует каждому клиенту существенную экономию на ежемесячных платежах по кредиту по сравнению с условиями, предлагаемыми другими банками. Каждый, кто готов оформить кредит в течение 2 недель после принятия Банком положительного решения, - получит ставку на 0,5% ниже установленной. Для тех, кто будет готов заключить договор кредитования в течение месяца - ставка будет снижена на 0,25%.

Для получения сниженной процентной ставки необходимо: получить положительное решение от Банка; заключить договор ипотечного кредитования в течение 14 / 30 дней с момента получения положительного решения от Банка.

Предоставляемые скидки суммируются с дополнительным дисконтом при подключении опции «Абсолютная ставка», что дает заемщикам итоговую экономию в размере до 1% годовых от стандартных ставок программ кредитования банка "Возрождение". Акция действует с 1 апреля 2012 г. по 31 августа 2012 г. во всех отделениях и филиалах Банка.

Итак, для каждого клиента банка "Возрождение", который решается на оформление банковской ссуды для приобретения недвижимости, очень важным является определение размера ежемесячных платежей по ипотечному кредиту. При этом возможность провести предварительный расчет суммы ежемесячных выплат может сориентировать заемщика в размере выплат, которые станут для него обязательными. Поэтому, рассматривая и подбирая программу кредитования, важно обращать внимание на то, какая схема погашения задолженности предлагается кредитором, а также предварительно проводить расчеты выплат, определяя степень привлекательности кредитных условий.

банковский кредитование жилищный ипотека

2.3 Методы оценки кредитного риска

Можно выделить основные виды рисков, на управление которыми банку "Возрождение" необходимо обратить особое внимание при деятельности в сегменте розничного кредитования (рис. 6).

Кредитный риск является одним из основных, который принимает на себя Банк в процессе осуществления своей деятельности. Это риск финансовых потерь, возникающих в результате неисполнения обязательств заемщиком или контрагентом Банка.

Оценка кредитоспособности клиента осуществляется на основе анализа, который направлен на выявление объективных результатов и тенденций в его финансовом состоянии.

Основными источниками информации для оценки кредитного риска заемщика являются: сведения, представленные заемщиком, опыт работы других лиц с данным клиентом, схема кредитуемой сделки с техноэкономическим обоснованием получения ссуды, данные инспекции на месте.

Качественный анализ реализуется также поэтапно:

) изучение репутации заемщика;

) определение цели кредита;

) определение источников погашения основного долга и причитающихся процентов;

) оценка рисков заемщика, принимаемых банком на себя.

Репутация заемщика изучается весьма тщательно, при этом очень важным является анализ кредитной истории клиента, то есть прошлого опыта работы с ссудной задолженностью клиента. Внимательно изучаются сведения, характеризующие деловые и личностные качества индивидуального заемщика. Устанавливаются также факты или отсутствие фактов неплатежей по ссудам и т.д.

Определение кредитоспособности заемщика является неотъемлемой частью работы банка "Возрождение" по определению возможности выдачи ссуды.

Под анализом кредитоспособности заемщика понимается оценка банком заемщика с точки зрения возможности и целесообразности предоставления ему ссуд, определения вероятности их своевременного возврата в соответствии с кредитным договором.

В основе анализа кредитоспособности клиента лежит сбор необходимой информации, наиболее полно характеризующей клиента, основными целями анализа которой являются: определение сильных сторон ситуации заявителя; выявление слабых сторон потенциального заемщика; определение, какие специфические факторы являются наиболее важными для продолжения успешной деятельности заемщика; возможные риски при кредитовании.

Аналитику банка "Возрождение" приходится работать не только с фактическими данными, но и с оценкой "сложной" информации (взглядов, оценок и т.д.). Исходной информацией для оценки кредитоспособности клиента является специальный раздел заявления на выдачу ссуды - "Расчет месячного дохода". Подобные расчеты осуществляются работниками банка "Возрождение".

Проверив располагаемый доход клиента и сравнив его с месячной суммой по обслуживанию долга (основной суммы и процентов), банк определяет платежеспособность клиента. Если сумма по обслуживанию долга превышает размер располагаемого дохода, то заявление клиента отклоняется. Платежеспособность потенциального заемщика оценивается банком как хорошая, если сумма по обслуживанию долга составляет менее 60% его текущих расходов.

Также необходимо оценить репутацию заемщика. Один из возможных методов ее оценки - метод кредитного скоринга.

Скоринговые системы оценки кредитоспособности (от англ. score - очки, баллы) представляют собой методики оценки, основанные на проставлении баллов по каждому из параметров, по которым оценивается заемщик. Техника кредитного скоринга была впервые предложена американским экономистом Д. Дюраном в начале 1940-х годов для отбора претендентов на потребительские кредиты [34, с. 20].

При использовании скоринговых систем при контроле кредитных рисков банка "Возрождение" (для принятия решений о возможности/невозможности кредитования заемщика) необходимо решить две основные проблемы: лимитирование выдаваемых сумм в зависимости от результатов анализа и разработка критериев для этого анализа.

Первая проблема решается с учетом кредитной политики банка "Возрождение", наличия свободных денег (источников их получения). Каждой группе заемщиков присваивается некий максимальный кредитный лимит, размер которого "увязан" с имеющейся в банке "Возрождение" статистикой невозвратов кредитов представителями этой группы и ее долевой составляющей в общем кредитном портфеле (в идеале размер лимита, умноженный на число предполагаемых невозвратов, не должен превышать доходность кредитного портфеля этой группы заемщиков) [44, с. 14].

Вторая проблема - ключевая, ее решение основано на изучении характеристик добросовестных и недобросовестных заемщиков. Так, заемщик, обладающий постоянной высокооплачиваемой работой, гораздо реже допускает просрочку по кредиту, чем заемщик, не имеющий работы. Факторами, снижающими вероятность невозврата и говорящими о приемлемой дисциплинированности заемщика, также могут быть наличие у него в собственности автомобиля, другого дорогостоящего имущества, семьи, престижного образования и т.д.

Каждая скоринговая система оценки кредитоспособности имеет в своей основе большой набор критериев заемщика с четко формализованными показателями каждого из этих критериев (машина - есть/нет, ежемесячный доход - больше/меньше 1 тыс. долл.). Каждому критерию и входящему в него набору возможных оценок присваивается определенная сумма баллов, находящаяся в некотором числовом диапазоне.

Применяются также весовые коэффициенты, при помощи которых полученную оценку взвешивают (умножают) с целью регулирования каждой оценки на конечный результат. Эти коэффициенты должны учитывать важность каждого оцениваемого фактора с точки зрения конечного результата - погашения кредита с процентами. Так, можно условиться, что наличие постоянного дохода обеспечивает 60% вероятности возврата, высшего образования - 10%, семьи - 15%, дорогостоящего имущества - 25%.

По результатам полученной обработки данных о заемщике с использованием системы оценок и весовых коэффициентов выводится своеобразный кредитный рейтинг заемщика (например, от 1 до 100 условных пунктов). При этом шкала рейтинга делится на несколько диапазонов, каждому из которых присваивается максимально возможный размер кредита (кредитный лимит). Частный случай такого лимита - нулевой, что будет означать запрет на выдачу кредита [44, с. 14].

Применяемые банком "Возрождение" весовые коэффициенты - наиболее охраняемая и трудоемкая часть скоринговой системы, что объясняется спецификой выведения этих коэффициентов. Дело в том, что их нельзя устанавливать экспертным путем, конкретные значения коэффициентов выводятся из анализа большого объема данных о множестве кредитов, выданных в течение длительного времени, причем характеристики кредитов и условия работы в отрасли должны быть сходны с той средой, где предполагается использовать скоринговую систему.

Преимущества скоринговых систем оценки [50, с. 18]:

сравнительно низкие квалификационные требования к кредитному инспектору - оператору системы (экономия на зарплате): исходные данные для анализа получаются от потенциального заемщика при заполнении им обширной анкеты с вопросами, затем проверяется правильность представления информации и ее достоверность, после чего оператор вводит данные в систему, на выходе он получает ответ компьютера о возможности выдачи кредита и возможный кредитный лимит;

возможность очень быстрого получения ответа - от нескольких минут до 1 - 2 дней;

возможность быстрого и дешевого увеличения числа рабочих мест системы (рост сети продаж кредитов), что затруднено в классическом кредитовании;

повышение качества, прозрачности и уровня диверсификации кредитного портфеля (если скоринговая система качественная), что облегчает его возможную продажу и рефинансирование средств;

многократное увеличение числа выдаваемых одновременно ссуд;

Недостатки скоринговых систем [37, с. 21]:

сложность создания и настройки системы, дороговизна статистической информации для анализа;

вероятность изначально некачественной постановки процедур оценки кредитоспособности, что может крайне негативно отразиться на качестве кредитного портфеля при росте его объема;

наличие значительных погрешностей в результатах автоматизированной оценки, что, как правило, компенсируется большим числом выданных ссуд и более высокими процентами по ним.

В настоящее время на российском рынке появилась интернет-услуга по оценке и анализу кредитных рисков физических и юридических лиц, использующая логико-вероятностную (ЛВ) теорию риска с группами несовместных событий (ГНС), которая отвечает требованиям соглашения Базель II к методам количественной оценки кредитных рисков и резервирования. Эта ЛВ-теория риска с ГНС превосходит существующие скоринговые методики по точности, устойчивости и прозрачности, снижает кредитные потери банка и повышает его конкурентоспособность.

ЛВ-теория кредитного риска с ГНС имеет следующие особенности:

использование логического сложения событий вместо арифметического сложения баллов или других показателей;

адекватная логическая формулировка сценария кредитного риска;

применение базы знаний по кредитам в виде системы логических уравнений вместо традиционной базы данных;

построение логической и вероятностных моделей кредитного риска;

определение вероятностей событий с учетом ГНС и формулы Байеса;

корректная формулировка целевой функции для идентификации модели риска по статистическим данным;

использование специальных логических Software.

Оценка и анализ кредитных рисков состоят из двух частей:

) построение модели кредитного риска по статистике банка "Возрождение", вычисление атрибутов риска множества кредитов банка "Возрождение" и анализ кредитной деятельности банка "Возрождение";

Логико-вероятностная модель кредитного риска имеет следующие достоинства:

в два раза большая точность в распознавании хороших и плохих кредитов;

в семь раз большая робастность (устойчивость классификации кредитов);

абсолютная прозрачность в оценке и анализе риска кредита, множества кредитов банка "Возрождение" и самой модели риска;

возможность управлять кредитным риском, изменяя асимметрию распознавания хороших и плохих кредитов, число параметров и градаций, описывающих кредит.

ЛВ-теория оценки и анализа кредитных рисков и специальные логические Software создавались и исследовались около 10 лет. Апробация выполнялась на данных западного банка (1000 кредитов) и двух российских банков (по 500 кредитов физических и юридических лиц). Для западного банка кредитный риск в среднем уменьшался с 28 до 17%, для российских банков - с 10 до 5% [65, с. 12].

Изложим основные положения ЛВ-теории кредитного риска.

Описание кредита. Кредит описывается параметрами, каждый из которых имеет градации. На практике число параметров может быть до 40, а число градаций в параметре - до 30. Например, кредиты физических лиц в банке "Возрождение" описываются определенными признаками (параметрами) и их градациями. Параметр успешности кредита - Y (2 градации).

Параметры кредита: Z1 - срок кредита (4 градации); Z2 - сумма кредита (6); Z - цель кредита (3); Z4 - кредитная история в банке (3); Z5 - владение пластиковыми картами банка (4); Z6 - жилищные условия (3); Z7 - наличие дорогостоящего имущества (3); Z8 - возраст заемщика (3); Z9 - должностной уровень (4); Z10 - стабильность занятости (время работы в указанной компании) (4); Z11 - доход по месту работы (5); Z12 - количество неработающих в семье (3).

Представление статистики банка по кредитам. Статистические данные по кредитам банка "Возрождение" рассматриваются как база данных (БД). Однако в ЛВ-теории риска база данных должна быть преобразована в базу знаний (БЗ). Делается это просто. Значения параметров, имеющих непрерывные значения (срок, сумма кредита, возраст и т.д.), разбиваются на интервалы, которым присваиваются номера или градации (параметры 1, 2, 8, 10, 11). То есть целые и дробные значения параметров и параметра эффективности кредита заменены дискретными значениями (градациями). Данные по кредитам банка "Возрождение" представляются в табличном виде. В строках находятся кредиты i = 1, 2... N. В столбцах таблицы находятся параметры кредита Z ... Z ... Z . В свою очередь, параметры имеют градации Z1, rj = 1, 2... Nn; j = 1, 2... n, находящиеся в клетках таблицы. В последнем столбце находится параметр эффективности кредита Y, имеющий две градации: градация 1 ("хороший", кредит возвращен) или градация 0 ("плохой", кредит не возвращен).

Таким образом, выделяются конечные и счетные множества кредитов, параметров для описания кредита и градаций для каждого параметра.

Параметры и градации рассматриваются как случайные величины или события-параметры и события-градации, приводящие с определенной вероятностью к неуспеху кредита. События-градации для каждого параметра образуют ГНС, для которой используются неклассические правила теории вероятностей [18, с. 14].

Наибольшее возможное число разных событий-кредитов равно произведению чисел градаций N1 , N2 ... Nj ... Nn в параметрах, описывающих кредит. Число параметров в статистике банка "Возрождение" - не меньше 20 x n, где n - число параметров для описания кредитов.

Сценарий риска неуспеха кредита является адекватным, ассоциативным и формулируется для всего множества возможных событий (разных кредитов). Неуспех кредита происходит, если возникают какое-либо одно, два или все инициирующие события-параметры. Заметим, что ни одна из известных скоринговых методик не использует такого сценария риска. Так, отсутствует описываемый сценарий риска в скоринговых моделях аналитической платформы Deductor разработки "BaseGroup Labs" (механизмы работы с заявками в системе RS-Loans/Pervasive и Тандем RS-Loans + Deductor).

Риск кредита. Вычисляется на вероятностной модели кредитного риска, если известны вероятности событий-градаций. Последние определяются при идентификации ЛВ-модели кредитного риска по статистическим данным банка "Возрождение". При решении задачи идентификации вычисляется также допустимый риск Pad по заданному коэффициенту асимметрии распознавания хороших и плохих кредитов.

Идентификация В-модели риска неуспеха кредита. Задача идентификации В-модели риска сформулирована следующим образом. Заданы: таблица статистических данных о кредитах, имеющая N кредитов, из которых Ng хороших и Nb плохих кредитов, и В-модель риска (3). Требуется определить: вероятности Pjr, r = 1, 2...; Nj, j = 1, 2... n событий-градаций и допустимый риск Pad, разделяющий кредиты на хорошие и плохие.

Анализ кредитного риска. Прозрачность риска кредита и результатов оценки и анализа кредитной деятельности банка "Возрождение" обеспечивается вычислением вкладов параметров и градаций в риск кредита, в средний риск всего множества кредитов банка "Возрождение" и в точность (целевую функцию) модели кредитного риска.

Вклады определяются на компьютере вычислением разности между значениями характеристик после идентификации ЛВ-модели и значений этих характеристик при придании соответствующим вероятностям событий-градаций нулевых значений.

Таким образом, на каждом уровне структурной модели риска вычисляются следующие характеристики (атрибуты) кредитного риска:

) количественные оценки риска градации параметра кредита: вероятность неуспеха для кредита; относительная вероятность неуспеха среди градаций параметра; вероятность-частота в множестве кредитов; вклад в точность модели риска;

) количественные оценки риска параметра кредита: средняя вероятность неуспеха; структурный вес и значимость в модели риска; вклад в риск кредита; вклад в средний риск множества кредитов;

) количественные оценки риска кредита: риск неуспеха; возможные потери; цена за риск; вклад в риск множества кредитов;

) количественные оценки риска множества кредитов: допустимый риск; средний риск; коэффициент асимметрии распознавания хороших и плохих кредитов; средние потери; допустимые потери; число кредитов; число опасных кредитов; энтропия рисков опасных кредитов.

ЛВ-теория кредитного риска и В-модель риска полностью определяют риск и используются для управления кредитной деятельностью банка "Возрождение". По результатам анализа атрибутов риска градаций, параметров, кредитов и множества кредитов возможно оптимизировать саму модель кредитного риска для повышения ее точности с определением оптимального числа параметров, градаций в каждом параметре и асимметрии распознавания хороших и плохих кредитов.

Прямые методики скоринга используются в банке "Возрождение" достаточно редко. Они предполагают, что сумма набранных клиентом баллов фактически приравнивается к той сумме ссуды, на которую он имеет право.

Косвенные методики широко распространены в деятельности банка "Возрождение". Их суть заключается в придании определенных весов (баллов) различным оценочным показателям, а результатом оценки служит выведение класса кредитоспособности клиента.

Исходя из полученных данных определяют группу кредитоспособности потенциального клиента: отличный заемщик; хороший; средний; плохой; некредитоспособный.

При проведении анализа кредитоспособности банк "Возрождение" особое внимание уделяет оценке личных качеств заемщика. Сотрудники могут запросить необходимые справки, в том числе с места работы заемщика, и проверить точность сведений, представленных в анкете клиента. Если банкир выявил неточности в ответах клиента и пришел к выводу, что потенциальный заемщик умышленно ввел в заблуждение банк, то клиент автоматически получает отказ в предоставлении ему кредита.

Для установления размера адекватного покрытия кредитного риска по потребительским ссудам сотрудники банка "Возрождение" рассчитывают специальные показатели, коэффициенты, характеризующие минимальный размер платежей в погашение ссуды и максимально допустимый размер задолженности по отношению к доходам клиента: Минимальный размер платежей в погашение ссуды.

Используя подобные коэффициенты, банкир оценивает соответствие размера дохода, указанного в анкете, размеру фактического дохода клиента, стабильность источников доходов и определяет условия погашения ссуды, учитывая возможность потерей заемщиком части дохода из-за снижения общей деловой активности или снижения конкурентоспособности данного вида бизнеса и т.д.

Итак, под оценкой кредитного риска заемщика обычно понимают изучение и оценку качественных и количественных показателей экономического положения заемщика. Работа по оценке кредитного риска в банке "Возрождение" проводится в три этапа: 1) оценка качественных показателей деятельности заемщика; 2) оценка количественных показателей деятельности заемщика; 3) получение сводной оценки - прогноза и формирование окончательного аналитического вывода. Банк "Возрождение" в рамках кредитной политики разработал методы оценки качества потенциальных заемщиков с помощью разного рода методик анализа финансового положения клиентов и статистических моделей. Выработаны стандартные подходы для объективной характеристики заемщиков, найдены числовые критерии для разделения будущих клиентов на основе представленных ими материалов на надежных и ненадежных.

Глава 3. Совершенствование банковского ипотечного кредитования

.1 Перспективы совершенствования банковского ипотечного кредитования

Для развития рынка ипотечного кредитования в России необходимо, прежде всего, уменьшение платежей по кредиту (и, соответственно, того уровня дохода, при котором человек способен рассчитывать на ипотеку). Кроме того, нужно применение более длительного срока кредитования. В этом случае сумма займа как бы "размазывается" на десятилетия, "утончаясь" в части ежемесячных выплат [35, с. 480].

Необходимо повышение уровня доверия к банковской системе, ее устойчивости и предсказуемости развития. Также очень важна дальнейшая консолидация и укрупнение бизнеса, которые являются залогом долгосрочной эффективности и рентабельности. Усложнение и удлинение сделок, неустойчивая операционная среда требуют значительного усовершенствования систем управления рисками, ликвидностью и активами и пассивами. Рост капитала и ресурсной базы также является необходимым условием успешной долгосрочной работы банков.

Необходимо наиболее полно выявлять и снижать риски ипотечных операций, особенно в условиях динамичного российского рынка. Практически все банки, занявшиеся ипотекой, продемонстрировали увеличение такого кредитования на порядок уже в первый год. При этом недостаточно в оценке перспектив размежевываются факторы кредитоспособности, связанные с самим заемщиком, и те, которые относятся к общему состоянию экономики. Нельзя не признать, что кризисы рынка недвижимости имели место во всех странах, а падению цен на имущество предшествовал рост цен и спроса.

В частности, развитие стресс-тестирования как удобного инструмента анализа и предвидения рисков открывает новые возможности для более эффективного риск-менеджмента.

Недостаток длинных пассивов для ипотеки способны компенсировать предложения операторов рефинансирования ипотеки: АИЖК, КИТ-финанс, группа компаний "Регион" и другие. Само по себе рефинансирование ипотеки - достаточно сложный вид бизнеса, включающий в себя разных по функциям и статусу участников. Применительно к коммерческим банкам в системе рефинансирования ипотеки важны виды участия в качестве [52, с. 30]:

первичного кредитора;

сервисного агента (агента по обслуживанию);

первичного кредитора и сервисного агента.

Каждый из операторов рефинансирования разрабатывает собственную инфраструктуру участников рефинансирования ипотеки, включая наделение функциями и ответственностью первичных кредиторов и сервисных агентов. У разных операторов функции, полномочия и степень ответственности первичных кредиторов и сервисных агентов могут различаться в деталях и отражаются в соответствующих соглашениях (договорах). Однако общее распределение основных функций выглядит следующим образом.

Первичный кредитор:

осуществляет выдачу ипотечных кредитов физическим лицам в соответствии со Стандартами оператора рефинансирования. Стандарты - свод документов, определяющих условия ипотечного кредитования (суммы, сроки, ставки, требования к предмету залога и др.), процедуры отбора заемщиков (квалификации), все основные процедуры и документы кредитного процесса (от положения об ипотечном кредитовании до типовых кредитных договоров, форм закладной и др.), формы и сроки отчетности. Как правило, Стандарты являются приложением к соглашению (договору) о сотрудничестве оператора рефинансирования и первичного кредитора;

формирует кредитные досье по выданным ипотечным кредитам (включая закладные);

подготавливает пул закладных в соответствии с графиком их поставки (как правило, график поставки закладных является составной частью соглашения (договора) о сотрудничестве оператора рефинансирования и первичного кредитора) и представляет к покупке оператору рефинансирования;

осуществляет продажу закладных (ипотечных кредитов) оператору рефинансирования и получает возмещение (это, собственно, и есть рефинансирование);

производит передачу документов по проданным оператору рефинансирования документам и уведомление заемщиков о смене кредитора.

Сервисный агент:

осуществляет прием к обслуживанию ипотечных кредитов и необходимой документации;

производит сбор платежей по обслуживаемым ипотечным кредитам;

представляет отчетность оператору рефинансирования (формы и сроки отчетности определяются соглашением с оператором рефинансирования);

осуществляет мониторинг залогового обеспечения (с составлением актов, включаемых в отчетность оператору рефинансирования);

проверяет исполнение заемщиками своих обязанностей по кредитному договору (в том числе - оплату договоров страхования, правильность и своевременность погашения кредита и процентов по нему и др.);

исполняет поручения оператора рефинансирования по обращению взыскания на заложенное имущество или обязательство выкупа дефолтной обслуживаемой закладной (дефолтного ипотечного кредита) у оператора рефинансирования.

В общем случае первичный кредитор может являться сервисным агентом по обслуживанию ипотечных кредитов, предоставленных им самим или им и другими первичными кредиторами (определяется соглашением с оператором рефинансирования). В свою очередь сервисный агент может не являться первичным кредитором.

Развитие рефинансирования ипотеки как вида бизнеса, в котором задействованы разные типы участников, во многом будет определяться структурой рисков (распределением их между основными участниками). Существенная асимметрия или адекватный баланс в распределении рисков и компенсирующих это распределение доходов участников будет определять прочность "конструкции" по рефинансированию [52, с. 30].

В настоящее время одни банки относятся к ипотеке как к комиссионному бизнесу, т.е. выдают кредит и за максимально короткий срок продают другому институту. Деятельность других, которые рассматривают ипотеку со стратегической точки зрения, нацелена на выдачу кредитов, покупку портфелей и накопления на балансе. В перспективе по мере снижения ставок ценность такого портфеля будет расти, особенно с появлением возможностей для рефинансирования.

Некоторые банки стали предлагать собственные схемы рефинансирования: заемщик, оформивший ипотеку несколько лет назад, может получить новый ипотечный кредит под более низкие проценты в другом банке, погасить прежнюю задолженность и наложить обременение на квартиру в пользу нового кредитора. Например, программу рефинансирования ипотечных кредитов запустил Международный Московский Банк. По условиям этой программы минимальная процентная ставка находится на уровне 9,9% в долларах и 14% в рублях, а максимальный срок кредитования составляет 20 лет. Размер кредита может быть не более 80% от оценочной стоимости квартиры. Минимальная сумма кредита равна 10 тыс. долл. (250 тыс. руб.), а максимальная сумма - 500 тыс. долл. (12 500 тыс. руб.). Комиссия за организацию кредита составляет 2% от суммы кредита. Причем новая ставка начинает действовать уже с момента подписания договора, а не после полного переоформления залога. Программа такого рефинансирования позволяет завершить погашение ипотечного кредита, полученного ранее в другом банке по гораздо более высокой, чем сейчас, процентной ставке. Например, по подсчетам экономистов, при рефинансировании остатка кредита в размере 60 тыс. долл. и разнице в ставке на 1% экономия клиента за 10 лет на выплате процентов по кредиту составит около 4 тыс. долл. Нетрудно подсчитать, какие деньги смогут сэкономить заемщики, взявшие кредит в 2002 - 2003 гг., когда среднерыночные ставки по ипотеке были выше сегодняшних на 4 - 6% [52, с. 30].

Важным условием снижения рисков в банковском секторе является развитие рынка деривативов. В ипотеке наиболее существенным, помимо кредитного риска, оказывается процентный риск. В то же время процентные деривативы до сих пор не получили распространения в России, и в условиях регулярного невыполнения плана по инфляции банки остаются без каких-либо достоверных ориентиров.

Решение проблемы снижения рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании позволит повысить в будущем надежность ипотечных ценных бумаг, а следовательно, привлечь дополнительные ресурсы с финансового рынка и частично удешевить заимствования.

Полноценное развитие ипотеки невозможно без становления рынка ипотечных ценных бумаг. Нужны долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов. Рынок находится в ожидании первых банковских ипотечных облигаций. Из всего колоссального набора финансовых инструментов сейчас используются только серия траншей рублевых облигаций АИЖК и несколько выпусков облигаций строительных компаний, в то время как ждут своей очереди ипотечные облигации (корпоративные долговые обязательства, обеспеченные имуществом эмитента) и облигации, обеспеченные закладными под жилье. Однако ипотечные сертификаты участия (аналоги американских SPV) появятся, видимо, не скоро. Еще более отдален приход опытных иностранных ипотечных агентов, которые смогут не только эффективно выкупать закладные, но и выгодно размещать их на международном финансовом рынке. Для этого кредитные портфели российских банков пока еще невелики.

Для рефинансирования банки должны больше взаимодействовать с управляющими компаниями, в целях создания закрытых ипотечных паевых инвестиционных фондов, сотрудничать с иностранными инвесторами - обладателями сравнительно дешевых ресурсов.

Проявившаяся ранее тенденция демпинга процентных ставок в погоне за заемщиками уже идет на убыль. Инвесторы, желающие приобрести ипотечные ценные бумаги либо паи, вряд ли одобрят снижение процентной ставки, поскольку это означает закономерное снижение дивидендов, получаемых от паев либо ценных бумаг.

Процентные ставки будут снижаться при условии значительного снижения уровня инфляции: только в этом случае в ближайшие два-три года можно ожидать снижения процентных ставок по ипотечным кредитам до 8% в рублях. При этом продолжится и градирование процентной ставки в зависимости от размера первоначального взноса и срока кредитования. Минимальная величина первоначального взноса при классической ипотеке вряд ли опустится ниже 5% от стоимости приобретаемого жилья. При ломбардной ипотеке (когда в залог принимается также жилье, находящееся в собственности заемщика) кредитование уже сейчас составляет 100% стоимости приобретаемой жилой недвижимости.

Для заемщиков данные тенденции, безусловно, положительные. Появляется больший выбор ипотечных продуктов - можно найти оптимальный подбор параметров.

Обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и, соответственно, понижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, нужно освободить эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса. Это позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной, даст возможность привлечь к использованию ипотечного кредитования граждан, которые не имеют сбережений, достаточных для покрытия 30% от стоимости приобретаемого жилья.

Мировой опыт свидетельствует: любая технология инвестирования в жилищную сферу предполагает поддержку государства. Применительно к российским условиям должна все более активно использоваться такая форма государственной поддержки - адресная финансовая помощь гражданам при приобретении жилья. В ряде стран социальным категориям заемщиков государство субсидирует процентные ставки по ипотечным кредитам, а также предусматриваются налоговые льготы в случае приобретения жилья. Как правило, такие субсидии определяются целевыми государственными и муниципальными программами для различных категорий заемщиков [21, с. 8].

Сегодня необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования. В том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен. Необходимо также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

Необходимо увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, с трех до пяти лет. Требуется постоянно увеличивать уставный капитал АИЖК и его региональных операторов, а также объемы предоставляемых государственных гарантий по обязательствам АИЖК и гарантий властей субъектов Федерации по обязательствам региональных операторов [52, с. 30].

Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

3.2 Рекомендации по совершенствованию банковского ипотечного кредитования

Одной из первостепенных проблем ипотечного кредитования является недостаточно развитая инфраструктура ипотечного рынка, основным институтом которой является механизм страхования. Для развития ипотечного кредитования необходимо развитие ипотечного страхования. Банк, заинтересованный в сохранности предмета ипотеки, требует от заемщика, чтобы предмет ипотеки был застрахован в пользу банка от рисков уничтожения или потери титула собственника. Данное страхование является для банка дополнительным обеспечением возврата кредита. В случае уничтожения предмета ипотеки или потери заемщиком титула собственника банк получает страховое возмещение и закрывает кредит [21, с. 8].

При анализе социальной роли комплексного ипотечного страхования необходимо особое внимание уделить исследованию системы страховой защиты при ипотечных операциях: сильные и слабые стороны в системе, выделить категории сделки, субъекты и объекты страховой защиты в целом по договору ипотечного страхования, а также выделить различные комбинации взаимоотношений сторон по договору.

Но, несмотря на то, что существует ряд достаточно эффективных мер по защите от рисков при ипотечной деятельности, в настоящее время механизм страхования является наиболее популярным и доступным способом управления рисками при ипотечном кредитовании.

Для повышения эффективности страхового механизма в решении задач социальной политики по повышению качества жизни и обеспечению жильем граждан России очень важно провести анализ мотивации к повышению роли страховщиков в социализации ипотечного страхования.

Страховщики на ипотечном рынке занимаются не только предоставлением страховых услуг. Они практически всегда рассматриваются в качестве потенциальных инвесторов (объединенных во внушительную группу, состоящую из юридических и физических лиц), приобретающих ценные бумаги, обращающиеся на вторичном ипотечном рынке. К институциональным инвесторам социальных программ относят: пенсионные фонды, страховые компании, банки и др.

Для того чтобы социальная и финансовая функции, которые возлагаются на страховщиков, были эффективно реализованы, данному субъекту ипотечного рынка уделено особое внимание в перечне задач приоритетных социальных программ российского государства.

Данные задачи можно сформулировать следующим образом:

стимулирование развития ипотечного страхования в рамках социальной программы;

проведение переговоров со страховыми компаниями об участии последних:

в системе ипотечного кредитования;

в совместной разработке программ страхования жизни и трудоспособности заемщиков;

правомерного установления права собственности (титула);

страхования заложенного имущества;

гражданской ответственности оценочных агентств, в инвестировании жилищного строительства из средств страховых резервов страховщиков [21, с. 8].

Страхование должно развиваться как элемент системы управления рисками ипотечного кредитования и в этой связи принципиально важно повышать роль страхования не только в возмещении ущерба (финансовая функция), но и в предупреждении возникновения ущерба или его минимизации (превентивная функция), что предполагает, прежде всего, усиление правовой превенции, т.е. условий заключения и исполнения договоров страхования.

Основной социальной целью создания системы страхования ипотечных кредитных рисков является формирование благоприятных условий для расширения рынка ипотечных кредитов.

Реализация этой цели позволит решить следующие важные социальные задачи:

увеличить долю кредитных средств в стоимости приобретаемого жилья;

повысить доступность приобретения жилья с использованием средств ипотечных жилищных кредитов;

увеличить инвестиции страховщиков в развитие жилищного строительства из свободных финансовых средств страховых резервов;

создать условия для предоставления кредитов семьям, отвечающим основным требованиям предоставления стандартных ипотечных кредитов, но не располагающим достаточными собственными накоплениями для внесения первоначального взноса при приобретении жилья.

В настоящее время имеется препятствие для реализации поставленных задач по развитию ипотечного страхования: с июля 2007 г. страховые компании не могут осуществлять долговременное накопительное страхование жизни с рисковыми видами страхования одновременно. Думается, это негативно сказывается на развитии ипотечного страхования. Предлагается выход из сложившейся ситуации - создание действующей на примере Агентства по ипотечному жилищному кредитованию организации, которая могла бы решать данную проблему.

Модернизируя систему ипотечного страхования, в первую очередь необходимо обратить внимание на тенденции развития рынка ипотечного страхования в целом. Несмотря на то что объемы кредитования растут примерно в 2 - 2,5 раза, процентные ставки остаются до сих пор на очень высоком уровне до 15% в валюте и 18% в рублях. Чтобы их минимизировать, необходимо регулировать деятельность субъектов ипотечного рынка на законодательном уровне, привлекать государственные средства для ускорения темпов обеспечения населения жильем.

В этой связи необходимо создание специализированной государственной структуры, которая могла бы работать по более низким ценам и на ипотечные кредиты, и на страхование рисков по ним. Такой структурой могло бы стать Агентство по ипотечному страхованию, созданное по аналогии с Агентством по ипотечному жилищному кредитованию. Существуют также риски, которые коммерческие страховые компании неохотно принимают на себя (например, риск невыполнения своих обязательств заемщиком). Чтобы преодолеть данный провал страхового рынка, такие риски могли бы страховать организации, работающие при непосредственной поддержке государства (в нашем случае это Агентство по ипотечному страхованию). Деятельность предлагаемого Агентства могла бы серьезно расширить базу потенциальных заемщиков ипотечных кредитов с учетом возможности предоставления государственных гарантий или стандартного страхового полиса Агентства, заменяющего первоначальный взнос для определенных категорий граждан.

Таким образом, можно сделать следующие выводы: ипотечное страхование как экономический механизм и инструмент социальной политики государства эффективно способствует решению одной из главных базовых задач в области удовлетворения потребности граждан в жилье; применение экономических методов страхового механизма в повышении экономической эффективности развития и реализации социальных программ российского государства, в том числе повышения качества жизни его населения, представляется актуальным и необходимым.

Банку "Возрождение" можно предложить использование механизма секьюритизации в системе рефинансирования ипотечного кредитования. В общем виде процесс секьюритизации представляет собой процесс перевода активов в более ликвидную форму. В более узком аспекте секьюритизация может быть определена как финансовая операция, заключающаяся в трансформации низколиквидных активов в ценные бумаги, обеспеченные денежными поступлениями от исходных активов, в результате которой происходит перераспределение риска между первичным владельцем активов, гарантом и инвесторами. Упрощенно схему секьюритизации можно отобразить так, как это представлено на рис. 7.

Так, если Банк проведет секьюритизацию части ипотечного портфеля в объеме 4,1 млрд. руб., то этим он будет способствовать привлечению долгосрочного финансирования и улучшению ликвидной позиции в долгосрочной перспективе. С учетом этого объем розничных кредитов составит 20,5 млрд. руб. (рост на 22,7%).

Для развития рынка ипотечного кредитования в России необходима активная поддержка государства. Причем в настоящее время нужен новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования. В том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен. Необходимо также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

Можно использовать средства государственного пенсионного фонда, доходность которого в последние годы была всего 2% в рублях. Это "длинные" деньги, которыми воспользуются только через 20 - 30 лет. Необходимо разрешить инвестировать деньги государственного пенсионного фонда в выкуп не только инвестиционных и пакетных ценных бумаг, но и в другие виды ценных бумаг.

Необходимо увеличить срок государственных гарантий по кредитам, предоставляемым на обеспечение земельных участков коммунальной инфраструктурой под строительство жилья, с трех до пяти лет. Целесообразно также предоставить налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость обособленно по операциям с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда. Закрытые паевые инвестиционные фонды должны стать институциональным инвестором, существенно расширяющим количество субъектов предпринимательской деятельности.

Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам. Наконец, необходима полноценная информационная база, широко освещаемая в СМИ. Высокий статус национального проекта просто обязан быть подкреплен регулярной тематической направленной информационной работой с использованием всех каналов.

В организации эффективного решения такой важнейшей социально-значимой проблемы, как обеспечение доступным жильем мало- и среднеобеспеченного населения необходимо использовать комплекс различных видов ипотечного страхования. Качество кредитов и качество обслуживания должны стать ключевыми требованиями к российским ипотечным портфелям, т.к. именно они являются основой для рейтинга ипотеки.

Заключение

Любая кредитная организация заинтересована в том, чтобы выданные денежные средства были возвращены полностью и в оговоренный срок, а также в том, чтобы с минимальными усилиями возместить убытки в случае неисполнения обязательства заемщиком. Поэтому лучшей гарантией возврата займа служит залог. Он подразумевает право залогодержателя (кредитора) удовлетворить свои требования за счет заложенного имущества в случае неисполнения залогодателем (должником) своих обязательств.

Ипотека - это долгосрочная ссуда под залог недвижимого имущества. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя. Имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя в пользовании и владении. Ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда и т.д.

Покупка недвижимости с помощью ипотеки на сегодняшний день считается наиболее прогрессивным и верным способом решения квартирного вопроса. Поэтому задача развития ипотечного кредитования, являясь важной составной частью национального проекта "Доступное жилье - гражданам России", остается одной из наиболее приоритетных и социально значимых. Нужно лишь подобрать оптимальную ипотечную программу с учетом валюты кредита, ставок и сроков.

Ипотека в России получает все большее распространение. Ипотечное кредитование является реальным инструментом при покупке жилого помещения во всех регионах страны. К настоящему моменту к федеральной системе ипотеки по стандартам Агентства по ипотечному жилищному кредитованию подключилось уже более 45 субъектов. Объем ипотечного рынка в России, включая ведомственные программы, оценивается примерно в 300 - 400 млн. долл. А его потенциал - в 30 млрд. долл., то есть в сто раз больше текущих показателей.

В настоящее время стоит отметить появление на рынке финансовых (ипотечных) брокеров, которые за сравнительно небольшую комиссию предлагают заемщику подобрать наиболее оптимальную кредитную программу для получения ипотечной ссуды.

Основным критерием выбора ипотечного банка сегодня являются процентные ставки. В среднем по России ставки по ипотечным кредитам остаются высокими и колеблются в размере от 12% до 15% годовых в рублях (10 - 11% в валюте), но, по различным прогнозам, к 2014 г. они должны снизиться до 7 - 8%. Банки расширяют клиентскую базу также за счет более лояльных условий по выдаче кредитов, продвигают программы без первоначального платежа, под залог иной недвижимости, на этапе строительства, на программы строительства загородной недвижимости и пр.

Событием на рынке ипотеки стали предложения нескольких банков по выдаче кредитов в альтернативных валютах (швейцарские франки, японские иены), ставки заимствований которых на зарубежном рынке гораздо ниже аналогичной стоимости займов в долларах США или евро. Развитие кредитных программ в иных валютах также весьма вероятно, учитывая их ретроспективную стабильность по отношению к другим мировым валютам. На эти шаги банки идут не только для увеличения числа клиентов в условиях жесткой конкуренции, а также из-за высоких темпов роста цен на недвижимость в ряде регионов России, и в Москве в частности.

Сегодня стоит ожидать продолжения темпов роста рынка ипотеки в среднесрочной перспективе, развития сопутствующих инструментов, расширения деятельности агентств и пр. При этом в числе основных внешних факторов, которые могут оказать принципиальное влияние на становление рынка ипотеки в России, будут стабильность и прозрачность рынка недвижимости.

Однако на рынке ипотечного кредитования России еще очень много проблем, основной круг которых был обозначен выше в настоящей работе. Поэтому необходим новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования. В том числе через особый режим налогообложения банковских доходов, получаемых от жилищного кредитования, через совершенствование требований по обязательным нормативам и резервированию. Размер суммы кредитов, включаемых в портфель однородных ссуд, должен быть увеличен. Необходимо также отменить для ипотечных кредитов требование об увеличении размера резерва при рефинансировании кредита (выдача нового кредита на погашение старого).

Целесообразно также предоставить налоговые вычеты по налогу на добавленную стоимость обособленно по операциям с имуществом закрытого паевого инвестиционного фонда. Закрытые паевые инвестиционные фонды должны стать институциональным инвестором, существенно расширяющим количество субъектов предпринимательской деятельности. Необходимо решить вопрос унификации документов и стандартизации процедур выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов на всей территории России и для всех участников ипотечного рынка, возможно, с постепенным переходом к национальным стандартам.

В заключение хотелось бы отметить, что именно с помощью ипотечного кредитования в США была преодолена Великая депрессия, в Германии и Японии - послевоенный кризис, а в странах Восточной Европы - последствия переходного периода.

Список литературы

Нормативно-правовые акты

1.Конституция Российской Федерации [Текст] - М. : Приор, 2001. - 32 с.

2.Гражданский кодекс РФ. Часть 1-я [Текст] : Федер. закон: принят Гос. Думой 30 нояб. 1994 г., с поправками и добавлениями. - СПб. : Victory: Стаун-кантри, 2012. - 94 с.; Часть 2-я [Текст] : Федер. закон: принят Гос. Думой 26 янв. 1996 г., с поправками и добавлениями. - СПб. : Victory: Стаун-кантри, 2012. - 294 с.

.О банках и банковской деятельности [Текст] : Федер. закон: принят Гос. Думой 2 дек. 1990 г., с поправками и добавлениями. - М. : Ось-89, 2012. - 46 с.

.О залоге [Текст] : Закон РФ: принят Гос. Думой 29 мая 1992 г., с поправками и добавлениями. - М. : Ось-89, 2012. - 48 с.

.О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Текст] : Федер. закон: принят Гос. Думой 21 июля 1997 г., с поправками и добавлениями. - М. : Ось-89, 2012. - 67 с.

.Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст] : Федер. закон: принят Гос. Думой 16 июля 1998 г., с поправками и добавлениями. - М. : Ось-89, 2012. - 57 с.

.Об ипотеке (залоге недвижимости) [Текст] : Федер. закон: принят Гос. Думой 16 июля 1998 г., с поправками и добавлениями. - М. : Ось-89, 2012. - 57 с.

.Об утверждении Типовых правил доверительного управления ипотечным покрытием [Текст] : Постановление: принято Правительством РФ 15 окт. 2004 г., с поправками и добавлениями // Собрание законодательства РФ. - 2004. - № 43. - Ст. 4222; 2010. - № 23. - Ст. 2846.

.О федеральной целевой программе "Жилище" на 2011 - 2015 годы [Текст] : Постановление: принято Правительством РФ 17 дек. 2010 г., с поправками и добавлениями // Собрание законодательства РФ. - 2011. - № 5. - Ст. 739; 2012. - № 3. - Ст. 419.

.О Концепции долгосрочного социально-экономического развития Российской Федерации на период до 2020 года [Текст] : Распоряжение: принято Правительством РФ 17 нояб. 2008 г., с поправками и добавлениями // Собрание законодательства РФ. - 2008. - № 47. - Ст. 5489; 2009. - № 33. - Ст. 4127.

.Об утверждении Стратегии развития ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации до 2030 года [Текст] : Распоряжение: принято Правительством РФ 19 июля 2010 г. // Собрание законодательства РФ. - 2010. - № 30. - Ст. 4118.

Научная и учебная литература

1.Аббасов, Т. О. Ипотечное жилищное кредитование: понятие и место в системе финансового права [Текст] / Т. О. Аббасов // Банковское право. - 2011. - № 4. - С. 58-64.

2.Аверьянова, Т. А. Основы управления системой залоговых (ипотечных) сделок: программы социальной ипотеки в регионе [Текст] / Т. А. Аверьянова // РИСК: Ресурсы, информация, снабжение, конкуренция. - 2010. - № 2. - С. 16-19.

.Алферов, Р. Ф. Аналитика портфелей корпоративной ипотеки [Текст] / Р. Ф. Алферов // Финансовая аналитика: Проблемы и решения. - 2010. - № 6. - С. 55-59.

.Антошкина, И. О. Равновесная модель оптимизации нормативов ипотечного кредитования [Текст] / И. О. Антошкина // Управленческий учет. - 2009. - № 1. - С. 37-44.

.Афонина, А. В. Ипотека: как правильно оформить? как просчитать все риски? [Текст] / А. В. Афонина. - М.: ЭКСМО, 2011. - 160 с.

.Бадырханов, А. М. Развитие механизма ипотечного кредитования как фактор поддержания стабильности банковской сферы [Текст] / А. М. Бадырханов // Аудит и финансовый анализ. - 2009. - № 1. - С. 385-386.

.Благих, И. А. Ипотечное кредитование в Российской Федерации [Текст] / И. А. Благих, А. А. Яковлев // Проблемы современной экономики. - 2010. - № 3. - С. 227-231.

.Брутт, Т. А. Ипотечное кредитование как способ финансирования жилищного строительства [Текст] / Т. А. Брутт // В мире научных открытий. - 2010. - № 4-5. - С. 131-132.

.Винаков, И. В. Банк - кредит - залог - риск в современной практике банковского кредитования [Текст] / И. В. Винаков // Российское предпринимательство. - 2009. - № 6-1. - С. 115.

.Вялкова, А. В. Страхование рисков при ипотечном кредитовании [Текст] / А. В. Вялкова // Ученые записки Российского государственного социального университета. - 2009. - № 6. - С. 95-98.

.Гетьман-Павлова, И. В. Римское частное право. 2-е изд. Учебное пособие для вузов [Текст] / И. В. Гетьман-Павлова. - М.: Юрайт, 2011. - 456 с.

.Гончаренко, Е. А. Особенности заключения кредитного договора, исполнение которого обеспечено ипотекой [Текст] / Е. А. Гончаренко // Вестник Ставропольского государственного университета. - 2011. - № 1. - С. 233-236.

.Горемыкин, В. А. Ипотечное кредитование. Учебник [Текст] / В. А. Горемыкин. - М.: МГИУ, 2007. - 368 с.

.Горшенина, О. В. Перекредитование - возможность платить меньше? [Текст] / О. В. Горшенина // Бюджетный учет. - 2011. - № 4. - С. 22-27.

.Гуреева, М. А. Обеспечение возвратности банковских ссуд [Текст] / М. А. Гуреева, С. В. Громов. - М.: ИНФРА-М, 2009. - 361 с.

17.Даль, Вл. Толковый словарь [Текст] / Вл. Даль. - М.: Русский язык, 1992. - Т. IV.

18.Данилова, Ю. А. Этапы предоставления кредитов физическим лицам [Текст] / Ю. А. Данилова // Нефть, газ и бизнес. - 2008. - № 2. - С. 66-70.

19.Демин, Ю. Всё о кредитах [Текст] / Ю. Демин. - СПб.: Питер, 2007. - 412 с.

20.Депутатова, Е. И. Ограничение банковских рисков при инвестиционном кредитовании: [Текст] / Е. И. Депутатова // Финансы и кредит. - 2009. - №28(364), июль. - С. 31-33.

.Доронкин, М. А. Ипотечное кредитование в России [Текст] / М. А. Доронкин, П. А. Самиев // Аудитор. - 2010. - № 7. - С. 46-49.

.Дышекова, А. М. Государство и современное ипотечное кредитование [Текст] / А. М. Дышекова // Общество и право. - 2010. - № 1. - С. 262-265.

.Зеленина, А. В. Направления инвестиций в региональное ипотечное кредитование [Текст] / А. В. Зеленина // Экономические и гуманитарные науки. - 2009. - № 9. - С. 20-23.

.Злобина, Е. И. Особенности развития стандартов кредитования физических лиц в российских коммерческих банках [Текст] / Е. И. Злобина // Финансы и кредит. - 2009. - №30(366), август. - С. 35-37.

.Иванов, О. М. Обеспеченные облигации банков - новый способ рефинансирования ипотеки [Текст] / О. М. Иванов // Банковское дело. - 2009. - № 2. - С. 64-67.

.Иноземцева, Е. Ю. Развитие жилищного кредитования и системы рефинансирования ипотеки [Текст] / Е. Ю. Иноземцева // Финансы и кредит. - 2010. - № 21. - С. 70-76.

.Каджаева, М. Р. Банковские операции [Текст] / учеб. для студ. сред. проф. учеб. заведений / М. Р. Каджаева, С. В. Дубровская. - 4-е изд., стер. - М.: Издательский центр "Академия", 2008. - 456 с.

.Казанцев, С. В. В России деньги есть - в банках [Текст] / С. В. Казанцев // ЭКО. - 2009. - №5. - С. 47-55.

.Кашурин, Н. И. История и правовое регулирование института ипотеки в США [Текст] / Н. И. Кашурин // Нотариальный вестникъ. - 2011. - № 03. - С. 57-63.

.Киевич, А. В. Влияние ипотечного кризиса в США на банковские структуры [Текст] / А. В. Киевич // Известия Санкт-Петербургского университета экономики и финансов. - 2010. - № 6. - С. 22-27.

.Киевич, А. В. Международная банковская система: последствия ипотечного кризиса в США [Текст] / А. В. Киевич // Научно-технические ведомости Санкт-Петербургского государственного политехнического университета. - 2010. - № 99. - С. 20-26.

.Клевцов, В. В. Банки, ипотека и финансовые инструменты - тандем или противостояние? [Текст] / В. В. Клевцов // Банковское дело. - 2010. - № 1. - С. 70-75.

.Ключников, М. В., Ёванович, Д. С. Механизм кредитования в коммерческом банке [Текст] / М. В. Ключников и др. // Финансы и кредит. - 2009. - №43(379), ноябрь. - С. 15-16.

.Колосова, Т. Ю. Ипотека. Пошаговая инструкция [Текст] / Т. Ю. Колосова, Н. А. Захарова, А. В. Афонина. - М.: ЭКСМО, 2012. - 128 с.

.Комитет Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию - за продление программы реструктуризации ипотечных кредитов [Текст] // Имущественные отношения в Российской Федерации. - 2011. - № 2. - С. 101-102.

.Конобеева, О. Е., Конобеева, Е. Е. Ипотечное кредитование как фактор социального развития: [Текст] / О. Е. Конобеева и др. // Вестник Тамбовского университета. Серия: Гуманитарные науки. - 2009. - № 5. - С. 235-242.

.Коняхин, Г. В. Ипотечное кредитование в современной России: pro et contra [Текст] / Г. В. Коняхин // Социально-гуманитарные знания. - 2010. - № 6. - С. 139-151.

.Коробчанская, Е. А. Повышение лояльности потенциальных заемщиков при ипотечном кредитовании [Текст] / Е. А. Коробчанская // Банковское дело. - 2011. - № 1. - С. 75-77.

39.Красавина, Л. Н., Алексеев, П. В. О повышении роли кредита и банков в инновационном развитии экономики России [Текст] / Л. Н. Красавина и др. // Деньги и кредит. - 2011. - № 4. - С. 69-71.

.Круглов, В. Н. Тенденции развития российских кредитных учреждений на этапе мирового финансового кризиса [Текст] / В. Н. Круглов // Финансы и кредит. - 2009. - № 43(379), ноябрь. - С. 10-11.

41.Лаврушин, О. И. Деньги, кредит, банки: учебник [Текст]: кол. авторов; под ред. О. И. Лаврушина - 6-е изд., стер. - М.: КНОРУС, 2007. - 478 с.

.Лаврушин, О. И. Роль кредита в экономическом развитии [Текст] / О. И. Лаврушин // Банковское дело. - 2011. - № 2. - С. 32-35.

.Левина, Л. И. Региональные особенности развития моделей ипотечного кредитования [Текст] / Л. И. Левина, Н. В. Пересыпкина // Социальная политика и социология. - 2009. - № 1. - С. 157-166.

.Левина, Л. И. Порядок и основные принципы процедуры банковского андеррайтинга потенциальных заёмщиков в системе ипотечного кредитования [Текст] / Л. И. Левина, А. В. Черепович // Вестник Волжского университета им. В.Н. Татищева. - 2010. - № 20. - С. 143-148.

.Лепёхин, И. А. Ипотечное кредитование как способ финансирования жилищного строительства [Текст] / И. А. Лепёхин // Финансы и кредит. - 2011. - № 21. - С. 58-61.

.Литвинова, С. А. Роль ипотеки в преодолении кризисных явлений в экономике [Текст] / С. А. Литвинова // Проблемы современной экономики. - 2010. - № 2 (34). - С. 34-40.

.Литвинова, С. А. Способы возврата долговых обязательств по ипотеке [Текст] / С. А. Литвинова // Экономические и гуманитарные науки. - 2010. - № 4. - С. 79-84.

.Логинов, М. П. Особенности развития национальной ипотеки в финансовой системе России [Текст] / М. П. Логинов // Финансы и кредит. - 2010. - № 40. - С. 57-63.

.Логинов, М. П. Финансово-инвестиционный механизм национальной ипотеки [Текст] / М. П. Логинов // Финансы и кредит. - 2010. - № 41. - С. 22-26.

.Малов, А. А. Акцессорность российской ипотеки [Текст] / А. А. Малов // Вестник Адыгейского государственного университета. Серия 1: Регионоведение: философия, история, социология, юриспруденция, политология, культурология. - 2010. - № 2. - С. 143-148.

.Маркова, Ю. С. Ипотечное жилищное кредитование в условиях современной экономики [Текст] / Ю. С. Маркова // Казанская наука. - 2010. - № 5. - С. 88-90.

.Меликов, Ю. И. Активизация функционального потенциала кредита [Текст] / Ю. И. Меликов // Terra Economicus. - 2011. - Т. 9. - № 2-3. - С. 86-89.

.Мищенко, И. А. Ипотека в России на современном этапе развития экономики [Текст] / И. А. Мищенко // В мире научных открытий. - 2010. - № 6-2. - С. 15-18.

.Овсиенко, С. Ипотека в кризис: проблемы и перспективы [Текст] / С. Овсиенко // Дайджест-финансы. - 2010. - № 1. - С. 44-45.

.Омарова, О. Ф. Ипотечное жилищное кредитование физических лиц в современных условиях [Текст] / О. Ф. Омарова // Вопросы гуманитарных наук. - 2010. - № 6. - С. 59-59.

.Разумова, И. А. Ипотечное кредитование [Текст] / И. А. Разумова. - 2 изд. - СПб.: Питер, 2009. - 304 с.

.Рогова, О. Л. Денежно-кредитная система воспроизводства экономики России [Текст] / О. Л. Рогова. - М.: Изд-во РАГС, 2009. - 456 с.

.Рощина, Я. А. Оптимизация процесса оценки кредитоспособности заемщиков при ипотечном кредитовании в РФ [Текст] / Я. А. Рощина // Аудит и финансовый анализ. - 2010. - № 1. - С. 199-207.

.Сердюк, Т. С. Ипотечное кредитование: история развития [Текст] / Т. С. Сердюк // Международный журнал экспериментального образования. - 2011. - № 8. - С. 281.

.Слюняев, И. Н. Зелёный свет - ипотеке [Текст] / И. Н. Слюняев // Недвижимость и инвестиции. Правовое регулирование. - 2010. - № 4. - С. 51-54.

.Смулов, А. М., Нурзат, О. А. Проблемная задолженность: понятие, основные признаки и меры повышения эффективности возврата проблемных кредитов [Текст] / А. М. Смулов // Финансы и кредит. - 2009. - №35(371), сентябрь. - С. 21-22.

62.Тихомирова, E. B. Рынок банковских кредитов: подходы к изучению и структура в современных условиях [Текст] / Е. В. Тихомирова // Финансы и кредит. - 2011. - №17. - С. 32-34.

63.Финансы, денежное обращение и кредит [Текст]: учебник для вузов / под ред. Чалдаевой Л. А. - М.: Юрайт, 2012. - 567 с.

64.Хуснетдинова, Л. Ипотечное жилищное кредитование в Российской Федерации [Текст] / Л. Хуснетдинова // Жилищное право. - 2010. - № 7. - С. 101-120.

65.Чередникова, А. О. Особенности ипотеки как формы кредитования: сущность, содержание и основные черты ипотечного кредитования [Текст] / А. О. Чередникова // Российское предпринимательство. - 2010. - № 4-1. - С. 94-97.

.Шергин, В. В. Рентабельность и относительная эффективность в банковском секторе [Текст] / В. В. Шергин // Финансы и кредит. - 2009. - №31(367), август. - С. 11.

.Янов, В. В. Ипотечное кредитование: особенности в зарубежных странах [Текст] / В. В. Янов // Вестник Поволжского государственного университета сервиса. Серия: Экономика. - 2009. - № 5. - С. 71-76.

.Янов, В. В. Парадигма ипотечного кредитования - эволюция научных подходов к субстанции рынка ипотеки [Текст] / В. В. Янов // // Экономика и управление: новые вызовы и перспективы. - 2010. - № 1. - С. 223-225.

69.Macey, J. The corporate governance of banks / J. Macey, M. O'Hara // FRBNY Economic policy review. - 2003. - Vol. 9. - № 1. - P. 102.

70.Van Greuning, H. Analyzing and managing banking risk. A framework for assessing corporate governance and financial risk / Van Greuning H., Bratanovic S. - The World Bank, April 2003. - 234 р.

Сайты в Интернете

1.Агентство по ипотечному жилищному кредитованию [Электронный ресурс] // #"justify">Приложение 1

БАЛАНС БАНКа возрождение за 2011 г. (тыс. руб.)

31 декабря 201131 декабря 2010АКТИВЫДенежные средства и их эквиваленты469 307210 067Обязательные резервы в Банке России1 1387 255Средства в других финансовых институтах3 95898 380Кредиты и дебиторская задолженность753 852343 974Финансовые активы, оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток- финансовые активы, оцениваемые при первоначальном признании по справедливой стоимости через прибыль или убыток13 173120 840Финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи79 731300 739Нематериальные активы205-Имущество8 34636Текущие требования по налогу на прибыль-5 240Отложенный налоговый актив10 2728 082Прочие активы14 61777 570ИТОГО АКТИВЫ1 354 5991 172 183ОБЯЗАТЕЛЬСТВАФинансовые обязательства, оцениваемые по амортизированной стоимости- средства других финансовых институтов92 22462 881- средства клиентов652 190538 429Выпущенные долговые ценные бумаги120 61162 583Прочие обязательства22 68686 448Чистые активы, приходящиеся на участников Банка347 850347 850Текущие обязательства по налогу на прибыль2 41197Прочие резервы299-Нераспределенная прибыль116 32873 895ИТОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА1 354 5991 172 183Отчет о прибылях и убытках банка возрождение за 2011 г.(тыс. руб.)

31 декабря 201131 декабря 2010Процентные доходы174 528111 800Средства в других финансовых институтах2 0001 066Кредиты и дебиторская задолженность 130 24496 005Финансовые активы42 28414 729Процентные расходы(37 942)(16 516)Средства других финансовых институтов(10 319)(1 674)Выпущенные долговые ценные бумаги(13 093)(6 070)Средства клиентов (13 501)(8 772)Текущие / (расчетные счета)(1 029)-Чистые процентные доходы136 58695 284Комиссионные доходы 14 6977 595Комиссионные расходы (1 305)(326)Чистые комиссионные доходы13 3927 269Чистые расходы от торговых операций(10 402)-Чистые доходы и расходы по финансовым активам, классифицированным как оцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток(14 337)11 352Чистые доходы и расходы по финансовым активам, классифицированным как имеющиеся в наличии для продажи(13 326)-Чистые доходы и расходы от переоценки счетов в иностранной валюте7 6086 592Чистые доходы и расходы по операциям с иностранной валютой10 383205Прочие операционные доходы3 0225 257Итого операционные доходы132 926125 959Расходы на обесценение, связанные с кредитными убытками54 221(228)Расходы на обесценение, связанные с финансовыми активами-4 089Чистые операционные доходы187 147129 820Заработная плата и административные расходы(128 849)(53 390)Прочие операционные расходы(2 091)-Операционная прибыль56 20776 430Прибыль до налогообложения 56 20776 430Расходы по налогу на прибыль (13 774)(22 761)Прибыль за отчетный год 42 43353 669

Отчет о движении денежных средств банка возрождение за 2011 г.(тыс. руб.)

31.12.201131.12.2010Денежные средства от операционной деятельностиПроценты полученные178 518 105 840Проценты уплаченные(41 495)(13 623)Чистые доходы от торговых операций(10 402)-Чистые доходы и расходы по финансовым активам, классифицированным как переоцениваемые по справедливой стоимости через прибыль или убыток(13 904)-Чистые доходы и расходы по финансовым активам, классифицированным как имеющиеся в наличии для продажи(13 326)11 352Чистые доходы и расходы по операциям с иностранной валютой6 858205Комиссии полученные14 6977 592Комиссии уплаченные(1 347)(326)Прочие операционные доходы3 0224 694Заработная плата и административные расходы(124 034)(1 194)Прочие операционные расходы(2 207)(50 988)Денежные средства, полученные от операционной деятельности до изменений в операционных активах и обязательствах(3 620)63 552 (Увеличение) уменьшение операционных активов(81 706)145 450Обязательные резервы в Банке России6 117(668)Финансовые активы, оцениваемые при первоначальном признании по справедливой стоимости через прибыль или убыток104 5666 635Средства в других финансовых институтах96 098(12 837)Кредиты и дебиторская задолженность(351 598)153 821Прочие активы63 111(20 050)Налоговый актив-18 549Увеличение операционных обязательств 125 80858 421Средства других финансовых институтов28 715(22 200)Средства клиентов103 93151 700Выпущенные долговые ценные бумаги66 447- Прочие обязательства(73 285)28 921Чистый приток денежных средств в результате операционной деятельности до налогообложения40 482267 423Уплаченный налог на прибыль(8 388)(30 746)Чистый приток денежных средств в результате операционной деятельности 32 094236 677Финансовые активы, имеющиеся в наличии для продажи222 916(126 199)Приобретение основных средств и нематериальных активов(8 746)-Чистые денежные средства, полученные от инвестиционной деятельности214 170(126 199)Выручка от заемных средств и долговых ценных бумаг-22 832Дивиденды уплаченные-(26 500)Чистые денежные средства, полученные от финансовой деятельности-(3 668)Эффект изменения обменных курсов на денежные средства и их эквиваленты12 9696 592Чистое изменение величины денежных средств и их эквивалентов259 233113 402Денежные средства и их эквиваленты на начало года210 06796 665Денежные средства и их эквиваленты на конец года469 300210 067