Ипотечное кредитование_курс

Содержание:

Введение. 2

1.  Проблемы  и перспективы развития ипотечного кредитования в России. 4

1.1. Развитие ипотечного кредитования в России и его текущее состояние. 4

1.2. Государственное регулирование ипотечного кредитования. 10

1.3. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования. 14

2. Особенности выдачи ипотечных кредитов в ОАО АКБ «ИНВЕСТКРЕДИТ». 21

2.1. Характеристика программы ипотечного кредитования. 21

2.2.Основные условия ипотечного кредитования и требования к заемщику. 23

2.3. Взаимоотношения банка и заемщика. Платежи при ипотечном кредитовании  28

Заключение. 33

Список литературы.. 36

Введение

          Несмотря на обилие программ по развитию жилищного комплекса, экономические реалии таковы, что без принятия дополнительных мер решение указанной задачи не обеспечить.  Значительная часть людей продолжает считать приобретение жилья самой насущной необходимостью, усугубляемой в случае естественного расширения семьи. Реформация исходных принципов инвестирования обусловливает более широкое применение залоговых форм инвестирования и долгосрочного кредитования. Среди них особое место занимают ссуды, выдаваемые под залог недвижимости. Системы ипотечного инвестирования предусматривают механизм накоплений и долгосрочного кредитования под невысокий процент. Ипотечные ссуды используются для финансирования, приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений. Требование, в соответствии с которым для получения запрашиваемой ссуды заемщик должен быть совладельцем некоего строения, означает, что в подавляющем большинстве случаев залоговое имущество является надежным обеспечением выданной ссуды.    Таким образом, ипотека является в настоящее время одним из самых эффективных инструментов решения важнейшей проблемы, обеспечения населения жильем. Все вышесказанное подтверждает актуальность и практическую значимость выбранной темы курсовой работы.

         Объектом исследования в курсовой работе является ОАО «Инвесткредитбанк», а предметом исследования – отношения, возникающие между кредитором и заемщиком в процессе ипотечного кредитования.  

            Цель курсовой работы заключается в рассмотрении основных аспектов и проблем ипотечного кредитования. В рамках поставленной цели в работе должны быть решены следующие задачи:

·   рассмотреть сущность ипотечного кредитования;

·   проанализировать роль банков в процессе ипотечного кредитования в России;

·   провести исследование проблем жилищного кредитования, а также кредитования реальных инвестиций;

·   рассмотреть и предложить пути решения прикладных проблем ипотечного кредитования.

             Научной и методической основой дипломной работы послужили законодательные акты, а также работы отечественных ученых и специалистов по ипотечному кредитованию, к которым относятся: Иванов В., Смирнов В., Минц В., Шадрин А.

             Исследованию проблем ипотечного кредитования посвящены труды различных авторов. Однако, зачастую проблемы ипотечного кредитования сводятся к проблемам кредитования жилищного строительства.

           Поэтому данному аспекту ипотечного кредитования также должно быть уделено внимание.

1.  Проблемы  и перспективы развития ипотечного кредитования в России

1.1. Развитие ипотечного кредитования в России и его текущее состояние              

 Ипотека (от греч. hypothéke - залог, заклад), залог недвижимого имущества, главным образом земли, с целью получения ссуды, так называемого ипотечного кредита.[1] Ипотека - передача заемщиком кредитору права на недвижимость в качестве обеспечения ссуды[2].

В России первые ипотечные учреждения открылись во второй половине XVIII века. В отличие от других стран, где предметом залога была земля, в России закладывались крепостные души. В 1860 г. государственные дореформенные ипотечные кредиты были ликвидированы. После отмены крепостного права указом царя Александра II была образована комиссия по разработке закона об ипотеке, на основе которого стали создаваться ипотечные банки различных форм собственности. Однако частные банки столкнулись с проблемой привлечения ресурсов на длительный срок, в связи с чем возникла необходимость в государственных гарантиях на привлечение таких средств. Государство оперативно приняло меры к повышению ликвидности ипотечных облигаций: субъекты, имевшие их на руках, получили возможность либо заложить их с целью привлечения кредита, либо продать.[3]

Банковское законодательство разделилось на две части: одна для коммерческих банков, которые рассматривались как банки краткосрочного кредитования, другая – для ипотечных банков, действующих на иных принципах.

В середине 60-х годов XIX века в России стали появляться ипотечные учреждения, основанные на капиталистических принципах функционирования. К концу 80-х годов сложилась система ипотечного кредита, состоящая из сословных и земских, взаимных и акционерных, частных и государственных кредитных учреждений. Она охватывала территорию всей Европейской России, за исключением Прибалтики и Царства Польского, где действовали местные кредитные учреждения.

К 1917 г. в России уже существовали: 21 земельный банк, Государственный Крестьянский поземельный банк, Дворянский банк, Особый отдел Государственного Дворянского банка и 18 частных банков.

Данный этап характеризуется очень широким кругом субъектов ипотечного кредитования, длительными сроками и относительно низкими процентными ставками. Предельная доля кредита в стоимости заложенного имущества варьировалась от 50-60% при кредитовании Городскими кредитными обществами под залог городской недвижимости, до 80-90%  при кредитовании покупки крестьянами земли в сельской местности Крестьянским поземельным банком.

Для послереволюционного периода характерно предоставление кредита на жилье, но без ипотеки, поскольку не было объективных условий для развития ипотеки: земля - неизменный атрибут ипотеки – была национализирована.

Тем не менее в советский период в нашей стране сформировался опыт жилищного кредитования, который и составляет основу ипотечного кредитования.

В 1964 г. был принят Гражданский кодекс РСФСР, в котором содержатся несколько статей о залоге в главе «Обеспечение исполнения обязательств».

2 декабря 1990 г. был принят Федеральный закон «О банках и банковской деятельности», в соответствии с которым было установлено, что кредиты, предоставляемые банком могут обеспечиваться залогом недвижимого и движимого имущества.

До начала экономической реформы конца 80-х – начала 90-х г.г. в России не существовало системы ипотечного кредитования, как она понимается во всем мире. Кредиты на жилье не были напрямую обеспечены залогом недвижимого имущества вплоть до принятия Закона «О залоге» в 1992 г., объем кредитования определялся государством, крайне проблематично было выселение заемщика из заложенного жилого помещения в случае его неплатежеспособности.

Что же было в 90-е годы? Ситуация, сложившаяся в сфере жилищного кредитования к 1993 г., отличалась следующими чертами:

·   узкий круг субъектов ипотечного кредитования;

·   небольшие объемы выданных ипотечных кредитов;

·   весьма ограниченные размеры бюджетных ресурсов, которые могли бы быть использованы на поддержку жилищного сектора, и крайне неэффективное их использование;

·   высокие и нестабильные темпы инфляции, которые предполагают высокий риск процентной ставки при долгосрочном кредитовании, поскольку обязательства банковской системы в основном сконцентрированы в краткосрочных пассивах;

·   высокий кредитный риск, связанный с неясностью вопроса обращения взыскания на имущество;

·   исключительно низкая доступность жилья, а также резко отрицательные реальные (относительно инфляции) ставки процентов по депозитам.[4]

Формирование рыночной системы ипотечного жилищного кредитования.

Новая концепция политики жилищного финансирования была сформулирована в Государственной программе «Жилище» (лето 1993 г.) и нашла отражение в ряде законодательных и нормативных документов 1993-1994 г.г.

Одновременно в 1994-1995 г.г. был принят ГК РФ, являющийся одним из основных законодательных актов, регулирующих залоговые отношения.

В феврале-марте 1996 г. Президент РФ подписал ряд указов, обеспечивающих разработку и применение на практике новых подходов к повышению доступности приобретения жилья широкими слоями населения.

21 июля 1997 г. был принят Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а 16 июля 1998 г. – Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)».[5]

К сожалению, не все поставленные задачи удалось реализовать даже на уровне законодательной и нормативной базы.

Отличительными чертами данного этапа являлись:

·   признаки достижения Россией относительной экономической стабилизации, что безусловно сделало бы долгосрочные кредиты более привлекательными для банков;

·   перспективы развития рынка ипотечных кредитов в России расценивались достаточно позитивно, несмотря на то, что сроки кредитования значительно снизились по сравнению с предшествующим периодом;

·   начало формирования необходимой нормативно-правовой базы;

·   значительное расширение круга субъектов ипотечного кредитования;

·   активное развитие системы обучения данному виду кредитования.[6]

Такая ситуация сложилась к августу 1998 г. но разразившийся финансовый кризис внес коррективы в процесс развития жилищного ипотечного кредитования.

К 2000 г. экономическая ситуация в стране начала стабилизироваться, уровень доходов населения стал постепенно расти, что дало возможность государству вновь уделить внимание ипотечному кредитованию.

Не случайно одним из первых постановлений в 2000 г. Правительство РФ одобрило Концепцию развития ипотечного жилищного кредитования в РФ, подготовленную в развитие федеральной целевой программы «Свой дом». Данная Концепция определяет порядок организации системы ипотечного жилищного кредитования, механизм привлечения кредитных ресурсов в сферу долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, а также основные направления совершенствования законодательной и нормативной базы ипотеки.[7]

Согласно Концепции, основная задача государства в этой сфере – создание законодательной базы и нормативное регулирование процесса. Государственное бюджетное финансирование будет направлено на поддержку граждан, уровень доходов которых не позволяет им самостоятельно улучшить жилищные условия.

Концепция предполагает, что долгосрочные ипотечные кредиты будут выдаваться на срок от 3 и более лет, сумма кредита составит не более 60-70% рыночной стоимости покупаемого жилья, являющегося при этом предметом залога.

Предполагается, что данная концепция должна стать мощным стимулом к дальнейшему развитию ипотечного жилищного кредитования в России. На сегодняшний день в России уже сформировался рынок ипотечных кредитов, участники которого, не дожидаясь воплощения в жизнь положений Концепции, предоставляют населению ипотечные кредиты на различных условиях.[8]

В отдельных регионах РФ также вырабатываются различные модели ипотечного кредитования.На сегодняшний день ипотечное кредитование существует на российском рынке банковских услуг уже как минимум 8 лет, однако в таких незначительных объемах, что говорить о его влиянии на ситуацию на рынке жилья не приходится.

До кризиса ипотечные кредиты выдавались многими банками, однако, на очень короткий срок (не более 5 лет, чаще всего – на 1-3 года) и под высокие проценты (до 20% годовых в валюте). Эти условия резко потенциальных сужали круг клиентов.

             В  настоящее время процесс становления ипотеки жилья, будь то кредитование на первичном или на вторичном рынке жилой недвижимости, тормозится многочисленными проблемами.

           Основными препятствиями для нормального развития системы ипотечного кредитования являются два основных момента.

         Прежде всего, это проблема поиска долгосрочных ресурсов. Банк, стремящийся самостоятельно привлечь ресурсы для такого рода кредитования, сталкивается с отсутствием на рынке ресурсов со сроками привлечения, необходимыми для ипотеки, то есть от 2 до 5 лет. Сегодня на эти сроки реально осуществляется кредитование только за счет собственных ресурсов банка. [9]

         Поэтому без государственной поддержки ресурсной части всех сделок ипотечное жилищное кредитование далеко не продвинется.

           Откуда могут поступать эти ресурсы в банковскую схему? Есть несколько источников.

            Во-первых, средства специализированных международных финансовых структур, в частности, те ресурсы, которые задействованы в системе ипотечного кредитования, предложенной федеральным Агентством по ипотечному жилищному кредитованию.

         Во-вторых, безусловно, государственные бюджетные средства, которые могут быть выделены для программы ипотечного кредитования. Это позволит перейти на рублевое кредитование и даст банкам возможность предоставлять своим клиентам кредиты на длительные (вплоть до 10 лет) сроки, соответственно, снизив косвенным образом кредитные риски банков на подобные сделки.

            Если первый блок проблем связан со срочностью и стоимостью привлекаемых ресурсов, то второй возникает в результате неподготовленности российского законодательства к процессу ипотечного жилищного кредитования.              

            Во всем мире залог недвижимости является самым высоколиквидным видом обеспечения кредитов. Но, говоря о России, приходится отмечать, что это совершенно не относится к недвижимости, которой владеют частные лица.

             В России ликвидность ограничена не только институтом прописки, но и отсутствием какой-либо судебной практики по обращению взыскания на заложенное жилое недвижимое имущество.

           То есть, сумму, полученную от реализации заложенной недвижимости частных лиц, банк будет вынужден облагать налогом на добавленную стоимость, выплачивая его в бюджет. Соответственно, эти расходы внесут коррективы в сторону увеличения так называемых залоговых коэффициентов, то есть той максимальной суммы кредита, которая может быть выдана частному лицу, с учетом стоимости приобретаемой им квартиры.[10]

             Это сдерживающие развитие программы ипотечного кредитования факторы. И пока они не будут устранены, коммерческие банки при всем желании широко участвовать в ипотечном жилищном кредитовании с привлечением крупных ресурсов смогут вкладывать в данную программу весьма ограниченные объемы средств.

1.2. Государственное регулирование ипотечного кредитования

      В ипотечном кредитовании существует ряд проблем, касающихся правовой сферы. Основные из них:

·   отсутствие достаточного законодательного оформления функционирования вторичного рынка ипотечного кредитования,

·   отсутствие узаконенной частной собственности на землю, что тормозит приток инвестиций в эту сферу,

·   несовершенный правовой механизм реализации прав по ипотеке.

     С целью совершенствования последней проблемы необходимо внести в федеральное законодательство и нормативные документы ряд дополнений и изменений, касающихся проблем:

·   уточнения порядка реализации права пользования заложенным жилым помещением,

·   обращения взыскания на заложенное жилое помещение, заключения сделок с жилыми помещениями, права на которые имеют несовершеннолетние граждане,

·   создания механизмов социальной защиты граждан в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.[11]

Обращение взыскания на заложенное жилое помещение.

В России риски предоставления долгосрочных жилищных ипотечных кредитов усиливаются вследствие проблем, связанных с трудностями обращения взыскания на заложенное имущество в случае невозврата кредита и сложностями выселения залогодателя и членов его семьи. Однако они могут быть существенно снижены в результате устранения противоречия между нормами права, закрепленными, с одной стороны, в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)", с другой - в Гражданском кодексе Российской Федерации и в Жилищном кодексе РСФСР, в отношении последствий невыполнения заемщиком обязательств по кредитному и ипотечному договорам.

Речь идет о правах пользования жилым помещением членами семьи собственника, проживающими в принадлежащем ему жилом помещении, приобретенном с помощью кредита и находящемся в залоге.

Федеральным законом "Об ипотеке (залоге недвижимости)" предусмотрено, что после обращения взыскания на заложенный жилой дом или квартиру и реализации этого имущества залогодатель и проживающие совместно с ним члены его семьи обязаны по требованию собственника жилого дома или квартиры в течение месяца освободить занимаемое жилое помещение при условии, если:

· жилой дом или квартира были заложены по договору об ипотеке в обеспечение возврата кредита, предоставленного на приобретение или строительство этого жилого дома или квартиры;

·   проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенный дом или квартиру позже, - до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенный дом (квартиру) в случае обращения на него взыскания.[12]

В то же время норма, предусмотренная статьей 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, ставит серьезные препятствия на пути развития ипотечного жилищного кредитования и жилищного рынка в целом.

Необходимо внести ряд поправок в указанные законы в части оснований и порядка обращения взыскания на заложенное имущество, а также выселения с целью однозначного понимания закрепленных в Федеральном законе "Об ипотеке (залоге недвижимости)" норм.

Кроме того, есть необходимость в обобщении Верховным Судом Российской Федерации вопросов, связанных с особенностями рассмотрения судебных дел по обращению взыскания на заложенное жилое помещение и выселению недобросовестных заемщиков и членов их семей. В настоящее время нет однозначного подхода при рассмотрении такого рода судебных дел.

Создание механизмов социальной защиты при выселении граждан из жилых помещений в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

Необходимо внести изменения и дополнения в Жилищный кодекс РСФСР, учитывающие необходимость создания правового механизма обеспечения жильем заемщика и его семьи в случае обращения взыскания на заложенное жилое помещение.

         Необходимо заполнить существующий в настоящее время правовой вакуум по вопросам ипотеки жилых помещений, права на которые имеют несовершеннолетние члены семьи собственника.

          Последние 1,5 года идет активный законодательный процесс и создается нормативная база для развития в России ипотеки. Основные проблемы в области ипотечного кредитования связаны с налоговым законодательством, нежеланием заемщиков декларировать реальные доходы и отсутствием дешевых и долгосрочных ресурсов.

             Что касается последнего, то в настоящий момент банки, реализующие ипотечные программы, вынуждены использовать собственные средства, бюджетные деньги либо средства международных инвесторов. Что ведет к удорожанию для заемщиков стоимости кредита. Естественно, все эти ресурсы не подпадают под определение дешевых и долгосрочных. (Примечание: Инкасбанк реализует ипотечную программу DeltaKredit, где в качестве инвестора выступает Инвестиционный фонд "США - Россия", а банк занимается выдачей и обслуживанием кредитов.)[13]

            Проблему финансирования ипотечных программ (рефинансирования банков) и должно частично решить выведение на рынок эмиссионных ипотечных ценных бумаг. Закон об эмиссионных ипотечных ценных бумагах, разработанный Комиссией по развитию ипотечного кредитования, принят в первом чтении Государственной думой 10 апреля.

          Разработчики закона планируют привлечь средства страховых компаний, пенсионных фондов и паевых инвестиционных фондов за счет выпуска ценных бумаг с высокой ликвидностью и надежностью. Подразумевается, что данные ценные бумаги дадут возможность инвесторам хранить свои денежные средства в течение длительного времени, планировать их доходность, а также поступления по выплатам от ценных бумаг. Однако реальное состояние фондового рынка пока не позволяет говорить о наличии предложений по "длинным" деньгам. А ипотечные кредиты в западных странах выдаются на сроки 10-20 лет.

          Международный опыт показывает, что для введения аналогичных ценных бумаг на рынок нужны не только время, проработанный механизм и законодательная база, а, что в не меньшей степени важно, гарантии либо регулирующие функции со стороны государства. Для эмитентов важны минимизация расходов по выпуску ценных бумаг и наличие благоприятного налогового режима. И развитый ликвидный рынок.

             А для широкомасштабного продвижения ипотеки в России важно и состояние всей инфраструктуры рынка, включающей в себя инвесторов, кредиторов, риэлтерские фирмы, страховые фирмы, оценщиков и, конечно, заемщиков

1.3. Использование секьюритизации в развитии ипотечного кредитования

Общемировой тенденцией последнего десятилетия стала секъюритизация активов финансовых институтов, в том числе и действующих в сфере жилищного кредитования. Секъюритизации – это   перевод активов банка в ценные бумаги и их последующая продажа инвесторам          

Механизмы секьюритизации (от английского securities - ценные бумаги) впервые заработали в США в 70-е гг., а в 80-е их взяли на вооружение и европейские банки. Сейчас месячный оборот этого сектора мирового финансового рынка составляет $1,5 трлн[14].

Самый крупный рынок секьюритизированных активов в мире - это ипотечные ценные бумаги.

Система ипотечного кредитования имеет важное значение для экономического развития Российской Федерации и несет социальную направленность. Развитие указанной системы сдерживается отсутствием реальных механизмов ее рефинансирования. Таким механизмом  и должны стать ипотечные ценные бумаги.  

Классифицирующим признаком ценной бумаги должно стать наличие ипотечного покрытия для их выпуска. Под ипотечным покрытием при этом понимается совокупность требований по обеспеченным ипотекой обязательствам из кредитных договоров, договоров займа и/или закладных, а также денежных средств, поступающих во исполнение указанных требований и иного, предусмотренного законом имущества.

Первым видом ипотечных ценных бумаг будут являться облигации – долговые ценные бумаги, удостоверяющие право их владельца требовать от эмитента выплаты номинальной стоимости и установленных процентов. В этом случае размер ипотечного покрытия и условия обязательств, требования по которым составляют ипотечное покрытие, должны позволять эмитенту (обеспечивать) исполнить обязательства по облигациям в полном объеме. В целях повышения надежности ипотечной облигации и снижения риска банкротства ее эмитента планируется предоставить право выпускать такие облигации только специализированным финансовым организациям.

Вторым видом ипотечных ценных бумаг станут ипотечные сертификаты участия - долевые ценные бумаги, удостоверяющие долю их владельца в праве общей собственности на ипотечное покрытие и право требовать выплаты денежных средств, поступающих по ипотечному покрытию, соразмерно такой доле. Планируется, что ипотечные сертификаты участия не будут являться эмиссионными ценными бумагами, а право их выдавать будет предоставлено управляющим компаниям, имеющим соответствующую лицензию.

В 2002 году Государственная Дума приняла Закон об ипотечных эмиссионных ценных бумагах, без которого невозможно действие Закона "Об ипотеке". С его принятием появятся законодательные предпосылки для развития нового сектора фондового рынка- рынка ипотечных облигаций и других видов ипотечных ценных бумаг.

Закон, о котором идет речь,- не столько финансовый, сколько социальный. Во всем мире финансирование жилищного строительства построено на ипотечных ценных бумагах. У нас в России главный вопрос сегодня- не что, где и как строить, а на какие деньги? До сих пор приоритет финансирования сохраняется за бюджетными источниками, но нельзя забывать, что для самого бюджета основным направлением в ближайшие годы будет обслуживание государственного долга. Так что если не будут найдены альтернативные варианты, большинство градостроительных проектов останется на бумаге.

Многообещающие ипотечные программы пока чаще всего остаются нежизнеспособными схемами, поскольку нет ни механизма рефинансирования, подобного принятому на западных рынках, ни нормативных средств защиты инвестора. Поэтому значение закона об ипотечных ценных бумагах трудно переоценить. Прежде всего в процесс их эмиссии и обращения будут включены кредитные организации и специализированные агентства. То есть в перспективе любой банк, обладающий полным пакетом ипотечных кредитов, получит возможность выпустить под них свои бумаги, гарантированные федеральными или местными властями.

Отличительная особенность ипотечных ценных бумаг- высокая обеспеченность. Их покупатель защищен от большинства рисков и помимо всего прочего наделен правом залога на имущество эмитента. В результате вся схема получает дополнительную жесткость, защищая права владельцев ипотечных бумаг дважды: ипотечным кредитом и объектом недвижимости.

Закон обязывает эмитента до начала выпуска любого из видов ипотечных ценных бумаг сформировать ипотечное покрытие.

С одной стороны, это- источник получения платежей по ипотечным бумагам, с другой- обеспечение. В пул ипотечных кредитов включаются не любые ссуды, а только наиболее качественные. Следовательно, многократно возрастают требования к унификации и стандартам ипотечного кредитования (они прямо указаны в законопроекте), что обеспечивает минимизацию возможных рисков при долгосрочном жилищном кредитовании и повышает надежность бумаг.

В Законе "Об инвестировании пенсионных накоплений" ипотечные бумаги уже упомянуты как один из основных объектов инвестирования. Кстати, в странах с развитой экономикой до 40% накопительной части вашей будущей пенсии работает и приращивается именно в этих ценных бумагах.

Есть еще одна особенность ипотечных бумаг- их владельцы наделены не только правом требовать от эмитента выплаты номинала и процентов, но и особыми правами в отношении ипотечного покрытия.

В законе определены два вида бумаг: долговые и долевые. Закладные листы- это фактически ипотечные облигации, обеспеченные покрытием. При неисполнении эмитентом своих обязательств держатели бумаг получают перед другими кредиторами преимущественное право на удовлетворение своих требований из стоимости покрытия. Ипотечный сертификат участия- одна из наиболее существенных новелл законопроекта. Таковыми признаются эмиссионные бумаги, владельцы которых, по сути, становятся собственниками самого покрытия.

С учетом особенностей нашей правовой системы предлагается придать ипотечным сертификатам участия некоторые черты подобных бумаг, выпускаемых в США и других странах и сконструированных по принципу РАS.ru. Выпуская такие сертификаты, эмитент получит возможность передать право собственности на ипотечные активы непосредственно владельцам ценных бумаг. Это делает выпуск сертификатов участника особенно привлекательными для кредитных организаций, поскольку в отношении их активов и обязательств действуют жесткие финансовые нормативы.

С помощью покрытия эмитент обеспечивает исполнение своих обязательств, а само оно обладает некоторыми чертами залога. Фактически в законе предложен новый способ обеспечения обязательств, что потребовало явного указания на то, какие обязательства обеспечиваются и кто является субъектом отношений. Особенно важно, что имущество, составляющее покрытие закладных листов, не включается в общую конкурсную массу в случае ликвидации или банкротства их эмитента.

 Учет денежных требований по ипотеке осуществляется путем их отражения эмитентом на отдельном балансе и через ведение реестра ипотечного покрытия. Денежные требования по обеспеченным ипотекой обязательствам, входящие в состав основного покрытия, должны отвечать специальным требованиям:

·   по размеру кредита- сумма займа не должна превышать 70% рыночной стоимости недвижимого имущества, выступающего предметом ипотеки;

·   по денежной оценке- рыночная стоимость недвижимого имущества предмета ипотеки должна быть определена оценщиком.

Учитывается и кредитоспособность. Кроме того, недвижимость, выступающая предметом ипотеки, обязательно страхуется от рисков утраты и повреждения в полной стоимости на весь срок действия кредитного договора.

Механизм выпуска этих бумаг основан на том, что ипотечное покрытие выступает покрытием сразу нескольких выпусков закладных листов с различными сроками обращения. Поэтому идеология модели укладывается в схему: одно покрытие- несколько выпусков закладных листов. Только так можно обеспечить согласованность графика платежей по закладным листам и финансового потока, генерируемого покрытием.

К своему владельцу ипотечная бумага попадает в результате процедуры эмиссии, детально описанной в законопроекте. По сравнению с обычными, процедура выпуска ипотечных бумаг имеет определенные отличия. В частности, принятию эмитентом решения об их выпуске должно предшествовать получение разрешения на эмиссию и формирование покрытия.

Много споров в процессе подготовки проекта было вокруг конструкции сертификатов участия. Согласно проекту, сертификат является именной ценной бумагой, а срок его обращения соответствует сроку кредитного договора. Эмитент обязан завершить размещение выпускаемых сертификатов в течение 30 дней с даты начала эмиссии.

В свою очередь, владелец ипотечного сертификата имеет право получать пропорциональную часть финансового потока, обеспечивающего покрытие (ипотечные кредиты и ежемесячное погашение заемщиками процентов и основного долга). Эти деньги делятся поровну между всеми владельцами сертификатов. Само покрытие находится в доверительном управлении эмитента сертификатов, условия которого и порядок управления устанавливаются эмитентом в решении о выпуске.

В целом правовая конструкция сертификата сходна с конструкцией паевых фондов, в которые к сегодняшнему дню уже инвестировано около $400 млн. По итогам прошлого года доходность паевых фондов составила 80% (в среднем же она была на уровне 45– 50% годовых). За последние четыре года индустрия паевых фондов вложила крупные средства в рекламу продуктов, в том числе и паев- бумаг прямого владения, востребованных сегодня рынком. Кроме того, в конструкции бумаг прямого владения некоторые сложности, связанные с покрытием, неприкосновенностью обеспечения и так далее, снимаются автоматически.

В западной практике существует еще одна, промежуточная форма ипотечных бумаг- те, что выпускаются инвестиционными фондами недвижимости. Чтобы избежать перегруженности законопроекта, такие бумаги исключены из его текста. Однако и принятый в конце прошлого года Закон "Об инвестиционных фондах" не содержит норм, касающихся специальных инвестиционных институтов, и регулирует лишь деятельность фондов на рынке ликвидных ценных бумаг. Поэтому некоторые действия по сближению обоих законов мы планируем предпринять во втором чтении.

Несколько слов о налогообложении. Скоро на российском финансовом рынке появятся новые ценные бумаги- долгосрочные финансовые инструменты, используемые инвесторами (в том числе физическими лицами) для накоплений и сбережений. Наша налоговая система пока не учитывает особенности налогообложения операций с подобными инструментами. Между тем существует мировой опыт введения в законодательство особых режимов налогообложения операций с закладными, ипотечными кредитами и ипотечными ценными бумагами (в том числе, по НДС, налогам на доход от капитала и на имущество). Однако подробный анализ проблемы в рамках российской налоговой системы до настоящего времени не проводился. А как показывает наш опыт, налоговая проблема обостряется именно тогда, когда на рынок выводятся новые финансовые инструменты.

Непросто решается вопрос и о праве на эмиссию. Например, отдельные положения ГК РФ и Закона "О банках и банковской деятельности" блокируют оборот закладных ипотечных кредитов, что в будущем наверняка затруднит формирование ипотечных пулов и скажется на ликвидности ипотечных бумаг.

Некоторый положительный эффект достигнут в связи с принятием поправок в Закон "Об ипотеке", касающихся закладной. Но этого недостаточно. Вопрос, видимо, надо ставить более широко- целесообразно готовить правовые условия для создания в России специализированных ипотечных банков. Таким статусом может быть наделен специализированный эмитент ипотечных ценных бумаг. К числу подобных кредитных организаций можно отнести строительные сберегательные кассы, закон о которых (на основе опыта Германии) сейчас готовится в Думе.

Думается, без изменения действующего банковского законодательства запустить полноценный ипотечный рынок вряд ли удастся. Но вот что характерно: связанные с этим вопросы возникают и ставятся не изнутри самой банковской системы, а извне- в процессе развития смежных финансовых рынков.

Таким образом, в недалеком будущем следует ожидать появления как минимум двух новых институтов в сфере ипотечных ценных бумаг и их эмитентов: агентств и строительных сберкасс. Каждый из них, по-своему используя рыночные механизмы, будет решать проблему привлечения средств в сферу жилищного строительства. Задача в том, чтобы правильно воспользоваться возникающими возможностями.

2. Особенности выдачи ипотечных кредитов в ОАО АКБ «ИНВЕСТКРЕДИТ»

2.1. Характеристика программы ипотечного кредитования

Акционерный банк "ИНВЕСТКРЕДИТ" – московский банк, специализирующийся на кредитных и фондовых операциях.

 Приоритетными направлениями в работе ОАО АКБ «ИНВЕСТКРЕДИТ» являются:

-   повышение эффективности расчетов предприятий;

-   кредитно-инвестиционная деятельность;

-   реализация целевых банковских программ (крупнейшая депозитарная сеть, система безналичных расчетов на основе пластиковых карт, единый расчетный центр, Интернет-дилинг, ипотечное кредитование и др.).

В настоящее время осуществляется переход к качественно новой политике развития Банка. В дальнейшем основной рост финансовых показателей будет достигаться за счет улучшения системы управления и планирования, активного внедрения новых технологий, услуг и продуктов, комплексной системы управления финансовыми рисками.

Балансовая прибыль, полученная Банком в 2003 году, впервые с начала его деятельности превысила 1 млрд. рублей.

Решение жилищной проблемы всегда являлось одной из важнейших социальных задач.

            Специалисты коммерческих банков и риэлтерских фирм в России разработали ряд схем кредитования приобретения жилья, которые применяются на практике.

            Вторая – модель ипотечных компаний, которая работает иначе. Ипотечные компании финансируются за счет собственного капитала и срочных займов. Они выдают ипотечные кредиты и обслуживают их. Но, выдав кредит, компания продает его третьему лицу – инвестору. Продает непосредственно или путем выпуска ценных бумаг, обеспеченных пулом ипотечных кредитов. Вырученные средства ипотечные компании снова пускают в оборот, выдавая новые кредиты. Их прибыль складывается из сборов за предоставление кредитов и из платежей за их обслуживание.

Развитие второй модели организации жилищного финансирования предполагает наличие вторичного ипотечного рынка, т.е. рынка, на котором продаются уже выданные ипотечные кредиты. В России такой рынок к настоящему времени еще не сформировался. В то же время модель ипотечной компании является привлекательной для многих банков тем, что дает принципиально новый подход к решению проблемы дефицита долгосрочных финансовых ресурсов.

Корпорация «Жилищная инициатива» совместно со Сбербанком и Госстрахом России разработала первую программу ипотечного кредитования жилищного строительства.[15]

Программа предусматривает создание на территории России сети ипотечных банков. Она рассчитана на привлечение сбережений граждан и инвестиции коммерческих структур под залог недвижимости и предусматривает следующие 5 схем ипотечного кредитования жилищного строительства.[16]

1. Схема «Форвардкредитинвест» рассчитана на коммерческих застройщиков (юридических лиц), которые строят жилье с целью его продажи состоятельным покупателям, включая коммерческие структуры. Предметом залога является строительный объект. Оформление залога и выдача кредита под закладные осуществляется поэтапно, по мере строительства объекта.

2. Схема «Ретрокредитинвест» ориентирована на улучшение жилищных условий граждан. Кредит выдается под залог квартиры и только в случае, если ее рыночная стоимость выше, чем затраты на строительство новой.

3. Схема «Комбиинвест» рекомендуется при обратном соотношении, когда стоимость строительства нового жилья выше, чем рыночная стоимость имеющегося.

4. Схема «Фьючерсинвест» предназначена для граждан, не желающих закладывать свою недвижимость. Квартира продается с аукциона с отсрочкой выселения на время строительства нового жилья. Вырученные деньги бывший собственник квартиры может использовать двояко: либо сам вкладывать в строительство недвижимости, принимая на себя финансовый риск и оплачивая счета генерального инвестора – застройщика, либо переложить на последнего все финансовые риски неопределенности окончательной цены строительства, поручив ему продажу старого жилья и строительство нового.

5. Схема «Рентный залог» предлагает оформление закладной на принадлежащее одиноким пенсионерам жилье в обмен на пожизненную ренту, индексируемую с учетом инфляции. Рента устанавливается в размере 5-20–кратного минимального гарантированного уровня зарплаты в соответствии со стоимостью недвижимости.

2.2.Основные условия ипотечного кредитования и требования к заемщику.

ОАО АКБ «ИНВЕСТКРЕДИТ» выдает ипотечные кредиты на следующих условиях: [17]

·   Кредит выдаётся под залог квартиры, покупаемой в собственность заёмщика (инвестиционный договор, договор переуступки права требования или другие права на квартиру в строящемся доме - в залог не принимаются).

·   Ипотечные кредиты выдаются в долларах США на срок до 10 лет под фиксированную процентную ставку 10% годовых, на сумму, не превышающую 70% стоимости квартиры.

·   Заёмщик должен внести на банковский счёт первоначальный денежный взнос в размере не менее 30% от стоимости покупаемой квартиры.

·   Погашение кредита производится ежемесячно (равными долями по 1/120 части от суммы кредита в течение всего срока пользования кредитом). Заёмщику предоставляется право досрочного погашения кредита. В этом случае некоторые месячные платежи будут увеличены, а сумма выплат по процентам уменьшится.

·   Выплата процентов производится ежемесячно, проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования. Сумма месячного платежа по процентам постоянно уменьшается.

·   Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры. После этого заёмщик является собственником квартиры и может проживать в ней вместе с членами семьи, учтёнными при оформлении залога.

     Кроме того, необходимо выполнение следующих обязательных требований:

·   наличие у заёмщика свободных денежных средств для первоначального взноса (не менее 30% стоимости приобретаемой квартиры);

·   наличие официального подтверждения источников и уровня доходов заёмщика;

·   расходы на погашение кредита и выплату процентов не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика или его семьи;

·   приобретать и оформлять в залог можно любое жильё, расположенное в пределах административных границ г. Москвы, в том числе любые квартиры (как новые, так и продающиеся на вторичном рынке), а также отдельные дома или коттеджи;

·   стоимость 1 кв. м. общей площади покупаемого жилья не должна превышать 1000 долл. США.

Дополнительные факторы, влияющие на выдачу кредита.

При принятии решения о выдаче заёмщику ипотечного кредита Банком учитываются следующие положительные факторы:

· наличие собственных активов заёмщика (земельные участки, дома, квартиры, гаражи, автомашины, ценные бумаги и т.п.);

· наличие активов ближайших родственников, как со стороны самого заёмщика, так и со стороны супруга (супруги), при условии оформления их поручительств (гарантий);

· наличие поручительств от платёжеспособных организаций;

· документы, подтверждающие образовательный уровень (об основном образовании, о повышении квалификации, дополнительном образовании и пр.);

· положительная кредитная история (наличие документов, подтверждающих факты своевременного исполнения заёмщиком своих предыдущих кредитных обязательств).

При принятии решения о выдаче ипотечного кредита Банк не принимает во внимание степень нуждаемости в жилье потенциального заёмщика.

Риски и ответственность заёмщика.

При покупке квартиры за счёт ипотечного кредита риски для заёмщика могут быть вызваны двумя обстоятельствами:

1) неплатёжеспособностью банка 

2) неплатёжеспособностью заёмщика.

Риск, связанный с неплатёжеспособностью банка, теоретически существует только в краткий период от внесения первоначального взноса до момента покупки квартиры. Но этот риск сведён до минимума, так как банки, которые стали уполномоченными банками Правительства Москвы, отличаются высокой устойчивостью и надёжностью, поскольку они прошли тщательную проверку и жёсткий отбор.

      После получения кредита и покупки квартиры заёмщик становится собственником квартиры. Поэтому неплатёжеспособность банка в это время не представляет риска для заёмщика, так как не банк должен деньги, а заёмщик. В этом случае, при дальнейшем погашении кредита заёмщик будет иметь дело с Московским Ипотечным Агентством (МИА) или другим уполномоченным банком (вместо первоначального банка).

           В любом случае владелец ипотечного сертификата, а затем и квартиры, не пострадает. Сохранность внесенных денег и выполнение первоначальных обязательств гарантирует Правительство Москвы.

Если заёмщик и его семья становятся неплатёжеспособными и перестают ежемесячно выплачивать долг и проценты по нему, то, конечно, им придется, в соответствии с принятыми обязательствами, освободить заложенное жильё в установленные кредитным договором сроки.

       Квартира, из которой выселяют семью заёмщика, продается на открытых торгах. Из полученной от продажи суммы покрываются обязательства заёмщика перед кредитором (включая штрафы и пени за просрочку платежей по кредитному договору). Из этой же суммы покрываются все издержки по продаже жилья.

     Остаток средств возвращается заёмщику и может быть использован для покупки другого жилья. Кроме того, в Москве создается специальный отселенческий фонд, в котором семье заёмщика при необходимости предоставляется жильё на правах найма.

Дополнительные условия ипотечного кредитования:

1. Постоянная регистрация в Москве.

2. Возможность подтвердить средний ежемесячный доход заёмщика или совокупный доход семьи, размер которого позволит тратить на ежемесячное погашение кредита и процентов по нему не более 40% от суммы всего дохода.

3. Намерение приобрести квартиру в Москве, стоимость квадратного метра в которой не превышает 1500 долларов.

4. Возврат кредита производится ежемесячно равными долями в течение всего срока пользования. Заёмщику предоставляется право досрочного погашения.

5. Оплата процентов производится ежемесячно, причём проценты начисляются на остаток непогашенной суммы кредита с учётом срока фактического пользования.

6. Процедура передачи квартиры в залог происходит одновременно с заключением договора купли-продажи квартиры.[18]

  Таблица 1

Условия ипотечного кредитования

Документы, предоставляемые клиентом для рассмотрения вопроса о кредитовании:[19]

1. Заявление

2. Опросный лист

3. Паспорта (полные ксерокопии) членов семьи

4. Свидетельства о рождении (ксерокопии) несовершеннолетних членов семьи

5. Выписки из трудовых книжек членов семьи, заверенные по месту работы (последние 5 лет)

6. Выписки из домовой книги по месту регистрации членов семьи

7. Копии финансово-лицевого счёта по месту регистрации членов семьи

8. Справки с места работы о доходах с указанием должности (для всех членов семьи) за последние 6 месяцев

9. Копии документов, подтверждающие права на имущество, указанное в опросном листе:

·   на квартиру (свидетельство о приватизации, договор купли-продажи, др.);

·   на машину;

·   на дачу, загородный дом, земельный участок;

·   на вклады;

·   др.[20]

2.3. Взаимоотношения банка и заемщика. Платежи при ипотечном кредитовании

Схема ипотечного кредитования в банке такова :

1.   Заёмщик заполняет заявление на выдачу ему кредита для приобретения квартиры и представляет его в банк вместе со всеми необходимыми документами.

2. Сотрудники Банка анализируют информацию о заёмщике, проверяют его кредитоспособность и при положительном заключении выносят заявление заёмщика на заседание Кредитного комитета.

3. Кредитный комитет приглашает заёмщика на очередное заседание и принимает решение о возможности выдачи ипотечного кредита, его размере и размере первоначального взноса. По усмотрению Банка, такое решение может быть принято в отсутствии заёмщика.

4. Заёмщик открывает в Банке "Ипотечный" счет и вносит на него первоначальный взнос в размере, согласованном с Банком, но не менее 30% от стоимости приобретаемой квартиры. Этот взнос заёмщик может в любой момент до выдачи кредита снять со счета, что будет означать его отказ от заявки на кредит.

5. Банк выдает заёмщику на руки Ипотечный сертификат с указанием суммы утвержденного Банком размера кредита.

6. Заёмщик самостоятельно или с помощью риэлторских компаний осуществляет подбор квартиры для приобретения в собственность.

7. Уполномоченный оценщик оценивает рыночную стоимость выбранной заёмщиком квартиры. Банк соотносит 70% ее стоимости с утверждённым размером кредита.

8. После проверки документов на приобретаемую квартиру и при необходимости (по усмотрению Банка) повторной проверки платёжеспособности заёмщика Банк заключает с ним кредитный договор и перечисляет средства на специальный ссудный счет.

9. Заёмщик, продавец жилья и Банк заключают трёхсторонний договор купли-продажи квартиры и ипотеки, который регистрируют в установленном законом порядке (производится нотариальное удостоверение и государственная регистрация перехода прав собственности и ипотеки).

10. Банк перечисляет (или выдаёт с лицевого счёта в наличной форме) продавцу жилья полную стоимость квартиры (т.е. сумму первоначального взноса и кредита). Возможна конвертация и получение продавцом стоимости квартиры наличными в долларах США.

11. Заёмщик заключает договор страхования квартиры в пользу Банка.

12. Банк уступает Московскому ипотечному агентству право требования по договорам кредитования и ипотеки.

13. Банк продолжает обслуживание заёмщика в течение всего срока действия кредитного договора, т.е. в установленные соответствующим графиком сроки принимает от заёмщика все положенные выплаты по предоставленному кредиту и своевременно перечисляет их на расчетный счет Московского ипотечного агентства.

14. После полного выполнения заёмщиком своих обязательств по ипотеке (погашение долга по кредиту и выплата процентов) оформляется прекращение залога квартиры и всех ограничений на распоряжение ею.

    Примеры расчёта ежемесячных платежей по кредиту и ежемесячного дохода семьи при выдаче кредита в ОАО АКБ «ИНВЕСТКРЕДИТ» можно привести далее.

При сумме кредита в 10.000 долл. США, сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные погашения процентов и доли кредита не превышают 167 долларов США. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 40% доходов семьи, то для получения кредита в 10.000 долларов США достаточно иметь совокупный семейный доход не менее 418 долл. в месяц.

С увеличением суммы кредита пропорционально растёт и сумма ежемесячных платежей и, соответственно, требования по необходимому совокупному доходу семьи. Например, при сумме кредита 35.000 долларов США сумма ежемесячных платежей по кредиту не превысит 585 долл. США, и доход должен быть не менее 1463 долл. США.

        В стандартном случае расчет сумм ежемесячных платежей по погашению кредита (в долларах) следующий:

В 1-й месяц пользования кредитом:

§  сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

§  процент за кредит = 10 000 х 10% / 12 = 83,3

§  суммарный платёж = 83,3 + 83,3 = 166,6

Во 2-й месяц пользования кредитом:

§  сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

§  процент за кредит = (10 000 - 83,3) х 10% / 12 = 82,6

§  суммарный платеж = 83,3 + 82,6 = 165,9 и т.д.

В последний месяц (в конце 10-го года) суммарный платеж по кредиту составит:

§  83,3 + 83,3 х 10% / 12 = 83,99

Как видим, в начале срока суммарные платежи по погашению и обслуживанию обязательств перед кредитором самые большие. Затем величина основного долга уменьшается, следовательно, и размер ежемесячно начисляемых выплат по процентам становится меньше. Соответственно, уменьшается размер ежемесячного платежа.

            Допустим, что в 1-ый месяц заёмщик внёс 833 долл. США, как сумму погашения кредита, и плюс 83,3 долл. - процент за 1-ый месяц пользования кредитом.

      Тогда он может специально заявить (в письменной форме), что он оплатил суммы по погашению основного долга за 9 следующих месяцев. В этом случае минимальный платеж во втором месяце определяется только выплатой процентов за кредит. Он будет равен суммарному платежу и составит: (10 000 - 833) * 10% / 12 = 76,4. Эту же сумму, как минимальную, потребуется выплачивать во всех месяцах с 3-го по 10-й (если же такое заявление не сделано, то он и во 2-м месяце должен заплатить на погашение кредита =
10 000 / 120 = 83,3).

Но в 11 месяце вновь необходимы выплаты (в долл.):

·   сумма погашения кредита = 10 000 / 120 = 83,3

·   процент за кредит = 76,4

·   суммарный платеж = 83,3 + 76,4 = 159,7 и т.д.

     Такой график досрочных платежей позволяет снизить сумму платежей по процентам за кредит.

Приведенный пример 1  показывает, что при сумме кредита в 10 000 долл., сроке погашения 10 лет и процентной ставке 10% годовых ежемесячные платежи для погашения процентов и доли кредита не превышают 166,6 долл. Так как ежемесячные выплаты по кредиту не должны превышать 35% суммы общих доходов семьи, то для получения кредита в 10 000 долл. необходимо иметь совокупный семейный доход не менее 166,6 / 0,35 = 476 долл. в месяц.

     С увеличением величины кредита пропорционально растет ежемесячный суммарный платёж, а в соответствии с требованиями к заёмщику, должен быть пропорционально выше и минимально необходимый совокупный доход семьи. Например, при кредите в 50 000 долл. ежемесячная сумма выплат не превысит 166,6 х 5 = 833 долл., а среднемесячный совокупный доход семьи должен быть не менее 476 х 5 = 2380 долл.

Зависимость величины необходимого платежа за первый месяц и минимально необходимого дохода семьи от суммы кредита отражена в Приложении 2.

Дополнительные расходы заёмщика:

·   оценка приобретаемой квартиры у независимого оценщика - около 50-100 долл.;

·   нотариальное удостоверение договора купли-продажи и ипотеки - 1,5% от суммы стоимости квартиры по договору;

·   регистрация договора купли-продажи и ипотеки в Комитете муниципального жилья - до 3000 руб.;

·   страхование квартиры - 0,75% от её оценочной стоимости;

·   экспертиза документов на покупаемую квартиру и подготовка её к оформлению в залог - в зависимости от сложности предложенного варианта;

·   услуги риэлторской фирмы за подбор квартиры - 5-7% от её стоимости.

Заключение

В результате проведенного исследования были сделаны следующие основные выводы.

1. Ипотечный кредит – это кредит на покупку недвижимости, при котором сама недвижимость становится предметом заклога. Проблемы развития ипотечного кредитования в Российской Федерации являются одними из наиболее актуальных и наболевших. Также существует проблема оценки предлагаемого в залог имущества: необходима стандартизация работы оценщиков.

2. В России в настоящее время складывается несколько основных систем ипотечного кредита. Одна из них опирается на коммерческого застройщика, для которого недвижимость – не предмет потребления, а товар и источник прибыли. Эта система включает элементы ипотеки и оформления кредитов под залог объекта нового строительства, а также порционность предоставления кредита. Другая система основана на оформлении закладной на имеющуюся недвижимость и получении под нее кредита на новое строительство.

3. Существуют системы ипотечного кредита, которые предусматривают наряду с банковским кредитом под закладную использование ряда дополнительных источников финансирования. В частности, приватизационных сертификатов, дотаций муниципалитетов, финансовых средств предприятий и граждан, дополнительных кредитов банка под дополнительные закладные на земельный участок, дачу, гараж и другую недвижимость.

5. Устойчивое функционирование всех элементов инфраструктуры ипотечного рынка предполагает создание:

·   адекватной правовой и нормативной базы;

·   эффективной системы судопроизводства и принудительного исполнения в вопросах, связанных с ипотечным кредитованием;

·   эффективных налоговых льгот для всех участников рынка ипотечного кредитования (заемщиков, кредиторов, застройщиков, риэлтеров и инвесторов);

·   надежных возможностей страхования различного вида рисков и ответственности;

·   источников долгосрочных (и относительно дешевых) финансовых ресурсов для осуществления рефинансирования кредиторов;

·   резервного жилого фонда для отселения заемщиков, лишенных права собственности на заложенное жилье.

Требуется использовать более гибкие подходы к развитию системы ипотечного кредитования, а именно необходимо поэтапное приближение к двухуровневой ее модели при ускоренном формировании первичного рынка ипотечных кредитов с использованием разнообразных переходных форм, приспособленных к особенностям платежеспособного спроса разных категорий и слоев населения с дифференциацией по регионам, а также учитывая ограниченность финансовых ресурсов.

6. В этой связи могут быть сформулированы следующие рекомендации:

·   ориентировать ипотечное кредитование в первую очередь на те категории населения, которые нуждаются в небольшом кредите, что позволяет при ограниченных ресурсах обеспечить кредитами максимальное число заемщиков;

·   использовать дифференцированные условия ипотечного кредитования различных категорий населения с учетом их доходов и платежеспособности;

·   применять при формировании системы ипотечного кредитования меры, направленные на поддержку заемщика (организация накопительных программ, зачет стоимости имеющегося жилья в дополнение к собственным средствам граждан, а также использование с этой целью жилищных субсидий и жилищных сертификатов, предоставляемых гражданам в установленном порядке.

7. Рассмотренный в работе банк является участником ипотечной программы Правительства Москвы и активно выдает населению кредиты на приобретение недвижимости. Сделанные в работе расчеты показали эффективность данных операций.

Список литературы

Нормативные акты:

1. Гражданский Кодекс Российской Федерации.- М.,2004

2. Закон РФ от 29.05.92г. № 2872-1 «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому Кодексу РФ) // СПС Гарант, 2004

3. Федеральный закон от 16.07.98г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» // СПС Гарант, 2004

Учебная литература:

4. Агеев Ю. Ипотека дышит в спину.//Финансист. - 1999.-  №8.

5. Балабанов И.Т. Операции с недвижимостью в России – М.; Финансы и статистика, 2002.

6. Банки и банковские операции: Учебник для вузов / Жуков Е.Ф., Максимова Л.М., Маркова О.М., и др. – М.; Банки и биржи: ЮНИТИ, 2002.

7. Басин А. Ипотечное кредитование – важнейший инструмент решения жилищной проблемы в России//Жилищное право.- 1999.- №2;

8. Богданов С. Правовые аспекты ипотечного кредитования  //Экономическое развитие России.-  1999.-  №1;

9. Боровиков В.И. Денежное обращение, кредит и финансы: Учебное пособие  вузов. – Воронеж, 2003

10. Иванов В.В. Ипотечное кредитование.- М.: Маркетинг, 2003.

11. Ивасенко А.Г. Ипотечное кредитование: сущность, проблемы и перспективы развития. – Новосибирск, Новосибирская государственная академия экономики и управления,1999.

12. Ипотечно – инвестиционный анализ: Учебное пособие / Есипов В.Е., Попов А.В., Маховикова Т.А., и др. – СПб., 1998.

13. Ипотечное кредитование жилья: новейшие законодательные и нормативные акты   //Библиотечка «Российской газеты».- 2000.- №8;

14. Итоги работы секции "Секъюритизация в ходе ипотечного кредитования", проведенной в рамках V Всероссийской конференции профессиональных участников рынка ценных бумаг

15. Каламбет А.П., Меметова Д.О. Залог недвижимости (ипотека) как способ обеспечения кредита//Деньги и кредит.- 2000.- №9;

16. Кесельман Г.М. Ипотечное кредитование жилья: состояние и перспективы//Деньги и кредит.- 2000.- №9;

17. Лямин Н. Кредиты под недвижимость: как заложишь, так и получишь.//Деньги.-  1999.-  №9.

18. Московская ипотечная программа кредитования граждан для покупки жилья. //Инвестсбербанк. Москва.1999.

19. Новомлинская Е. Новый способ возврата ипотечного кредита.//Коммерсантъ-DAILY. -   6 мая 2000.- №83.

20. Ольшаный А.Н. Банковское кредитование: российский и зарубежный опыт. – М.: Русская Деловая Литература,1999.

21. Павлова И.В. Ипотечное жилищное кредитование в России: история и современность // Банковское дело.- 2000.- № 10

22.  Павлодский Е. Залог недвижимого имущества//Хозяйство и право.- 2000.- №4;

23.  Печатникова С.М. Основные направления и перспективы создания механизма ипотечного кредитования в России//Менеджмент в России и за рубежом.- 2000.- №1;

24. Синько В., Черноусов Е. Ипотека в сфере промышленности //Экономист.- 1998.- №2

25. Смирнов В.В. Менеджер по ипотечным операциям. – М.: Аудитор, 2000.

26. Смирнов К.А. Основы банковского дела: Учебник для вузов. – М.: Международный Славянский Университет им. Г.Р. Державина, 2000.

27. Терновская Е. Ипотека: проблемы, перспективы: (Желаемое и действительность) // Хозяйство и право. - 1999. - № 9.

28. Урчукова Ж. Ипотечный кредит в России //Аудитор.- 1998.- №11.