Договор купли-продажи жилых помещений

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

Форма обучения экстернат        Институт ПиГО               Кафедра       ГП

Специальность  Юриспруденция

Специализация  Гражданское право

                                                                                                 Группа _________

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА

Тип работы  дипломная работа

Тема             Договор купли-продажи жилых помещений

         Студент  Степанова О.А.           _________________         _______________                                                                                                     

                                 Ф.И.О.                                                              подпись                                                           дата                                        

Руководитель Коргутлова Т.А.          _________________         _______________

                                Ф.И.О.                                                                подпись                                                          дата

Консультант _______________          _________________        _______________

                                                        Ф.И.О.                                                                подпись                                                          дата 

     Рецензент Максименко А.Ю.        _________________         _______________

                                                       Ф.И.О.                                                                 подпись                                                          дата

Председатель комиссии по предварительной защите

                       _______________         _________________          _______________

                               Ф.И.О.                                                                подпись                                                            дата 

МОСКВА 2006 г.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА (ВКР)

Институт               Права и гуманитарного образования      Кафедра       ГП

Специальность     Юриспруденция 

Специализация     Гражданское   право

ЗАДАНИЕ НА ВЫПУСКНУЮ КВАЛИФАКАЦИОННУЮ РАБОТУ (ВКР)

Тип работы:                    дипломная  работа

Студент (слушатель)      Степанова  Оксана  Александровна

1. Тема ВКР                    Договор  купли-продажи  жилых  помещений

Утверждена приказом по Университету № 3909-ВПО-э       от      13июля 2006 г.

2. Срок сдачи студентом ВКР                        21 октября  2006 г.

3. Исходные данные по ВКР:

     а)  Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.

     б)  Гражданский кодекс Российской Федерации.

     в)  Жилищный кодекс Российской Федерации.     

4. Содержание разделов ВКР (наименование глав):

Глава 1 Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения.

Глава 2  Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения.

Глава 3  Порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения.

5. Перечень приложений к ВКР:

Приложение 1: Исковое заявление о признании права собственности на квартиру.

Приложение 2: Акт приемки-передачи жилого помещения.

Приложение 3: Договор купли-продажи квартиры.

                                                       Дата выдачи задания          10  июля  2006г.   

Руководитель    ______________                    Консультант   ______________

                                    подпись                                                                                                                подпись

                                                              Студент (слушатель)  ______________    

                                                                                                            подпись         

Содержание

Введение ……………………………………………………………………………..3

Глава 1 Понятие и правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения ………………………6

1.2 Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения ……8

Глава 2 Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

2.1 Предмет договора купли-продажи жилого помещения ……………………..16

2.2 Цена договора купли-продажи жилого помещения …………………….…...26

2.3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением…….31

Глава 3 Порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения

3.1 Форма договора купли-продажи жилого помещения ……………………….34

3.2 Государственная регистрация договора и перехода права собственности на жилое помещение ………………………………………………………………….36

3.3 Исполнение договора сторонами ……………………………………………..41

3.4 Условия недействительности сделки и способы защиты прав граждан .…..45 Заключение………………………………………………………………………….55

Список использованных источников ………………………………………….….58

Приложение 1 ………………………………………………………………………63

Приложение 2 ………………………………………………………………………66

Приложение 3 ………………………………………………………………………67

Введение

После многих десятилетий стремления государства решить жилищную проблему только за счет средств государства, радикальных изменений, несмотря на целый ряд положительных сдвигов, к середине восьмидесятых годов достичь так и не удалось.

С переходом к рыночной экономике основная ставка была сделана на то, чтобы потребность в жилье удовлетворялась не только за счет общественных (государственных, муниципальных) фондов потребления, но и за счет жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. В этих целях с начала девяностых годов была развернута приватизация жилищного фонда. Многие из граждан стали собственниками жилья. Люди стали свободно продавать и покупать квартиры.

Таким образом, можно отметить, что в качестве полноценного объекта гражданских прав недвижимое имущество стало возвращаться в российский гражданский оборот с начала 90-х годов.

Договор купли-продажи является одним из типов договоров, регули­рующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение договора купли-продажи в имущественном обороте. Не слу­чайно положения, определяющие отношения, связанные с куплей-прода­жей, открывают раздел 4 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ), посвященный отдельным видам гражданско-правовых обяза­тельств.

Одним из видов договора купли-продажи является купля-продажа недвижимости. В качестве подвида выступает договор купли-продажи жилого помещения.

Объектом исследования дипломной работы является договор купли-продажи жилого помещения.

Среди прав человека и гражданина особое место занимает право на жилище, которое является неотъемлемым социальным благом, атрибутом цивилизации и цивилизованности[1]. Договор купли-продажи жилого помещения является правоустанавливающим документом права собственности. В ст. 40 Конституции Российской Федерации (далее Конституция РФ) закреплено, что каждый человек имеет право на жилище и никто не может быть произвольно лишен жилища. Жилищные права и свободы человека представляют собой высшую ценность, охрана, соблюдение и защита которых определяют смысл и содержание деятельности всех ветвей власти в Российской Федерации. Т.е.  никто в Российской Федерации не может быть вынуждаем к бродяжничеству, к жизни «на улице»[2]. Сделки граждан с принадлежащим им жильем (купля-продажа, аренда, обмен, мена, наем, дарение и другие формы использования прав собственника жилья) никогда еще не получали такого размаха, как сейчас. Поэтому актуальность данной дипломной работы очевидна.

Также следует отметить, что современный рынок жилья существенно отличается от рынка прошлых лет. Круг традиционных участников сделки купли-продажи значительно расширился. Помочь оформить сделку между покупателем и продавцом включается третья сторона - посредник, в качестве которого выступает либо риэлторская фирма, либо частный маклер[3]. В сделках на рынке жилья все большую роль играют коммерческие банки, биржи, страховые компании, инвестиционные фонды и другие рыночные институты.

Предметом исследования дипломной работы - действующее законодательство, регулирующее жилищные отношения.

Гражданское и жилищное законодательство признают правомерными все виды сделок граждан с принадлежащим им на праве собственности жилищем. Гражданин может вступать в любые, не противоречащие закону договорные отношения, связанные с изменением правового статуса, приобретением или отчуждением жилья (в том числе и купля-продажа).

Отсюда и  основная цель дипломной работы - раскрыть сущность института договора купли-продажи жилого помещения.

Задачи данной работы:

1)       раскрыть понятие и правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения;

2)       рассмотреть существенные условия договора купли-продажи жилого помещения;

3)       определить порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения;

4)       разобрать условия недействительности сделок и способы защиты граждан от подобного рода сделок.

В связи с этим возникает необходимость более глубокого и системного анализа договора купли-продажи жилого помещения как важного гражданско-правового института. Это можно сделать, подробно изучив  действующее законодательство России, связанное с регулированием продажи недвижимости, а также проведя анализ  судебной практики по делам, возникающим в этой области.

При этом следует отметить, что проблемы договора купли-продажи жилого помещения подвергались анализу в монографиях, научных публикациях, учебной литературе и в отдельных диссертациях (Б.Д. Глазов, М.И. Брагинский, В.В. Витрянский, П.В. Крашенинников,  Б.Д. Завидов, Г. Макаров, М.Ткач, Т.А. и др.)

Изученная в ходе написания работы литература, составляет лишь небольшой срез того, что написано цивилистами по этой теме. Основными источниками, на которые сделана ставка в дипломной работе, являются Конституция РФ, ГК РФ (в совокупности всех трех частей), Жилищный кодекс РФ (далее ЖК РФ), постановления Правительства Российской Федерации (далее постановления Правительства РФ), постановления Пленумов Верховного Суда РФ (далее ВС РФ) и Высшего Арбитражного Суда РФ (далее ВАС РФ)  и т.д.

Глава 1 Понятие и правовое регулирование договора купли-         продажи жилого помещения

1.1 Понятие договора купли-продажи жилого помещения

Выделение в главе 30 ГК РФ особых правил, посвященных продаже жилых помещении, обусловлено рядом обстоятельств.

Во-первых, жилые помещения, как и большинство объектов недвижимости, неразрывно связано с теми земельными участками, на которых они расположены.

Во-вторых, поскольку жилые помещения,  по сравнению с другими объектами гражданского права, обладают, как правило, повышенной ценностью, требуются особые меры охраны интересов, как продавцов, так и покупателей.

В-третьих, в связи с целевым назначением и особой социальной значимостью жилых помещений  законодательством устанавливается ряд ограничений по их участию в гражданском обороте.

Наконец, в-четвертых, жилые помещения являются индивидуально-определенной и незаменимой вещью, что также накладывает определенный отпечаток на правовое регулирование связанных с ними отношений.

Понятие договора купли-продажи жилых помещений прямо в ГК РФ не предусмотрено. Его можно вывести на основе определения договора купли-продажи недвижимости (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

На основе общего определения договора купли-продажи, данного в ст. 454 ГК РФ, в сочетании со специальным определением договора купли-продажи недвижимости  и ст. 558 ГК РФ, регламентирующей особенности продажи жилых помещений, можно сформулировать понятие договора купли-продажи жилого помещения следующим образом:

«По договору продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры,  а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму»[4].

Договор продажи жилого помещения является видом договора продажи недвижимости и соответственно подвидом общего договора купли-продажи.

В силу п. 5 ст. 454  ГК РФ к порядку его заключения, а также к правам и обязанностям сторон применяются правила параграфа 7 главы 39 ГК РФ.

Как и всякий договор купли-продажи, договор продажи жилого помещения является консенсуальным, возмездным, взаимным (синаллагматическим)[5].

Договор  является возмездным, поскольку продавец за ис­полнение своих обязанностей по передаче недвижимого имущества покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты полученного товара.

Договор купли-продажи жилого помещения  является также двусторонним, поскольку каждая из сто­рон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что  имеет право от нее требовать. Более того, в договоре купли-продажи имеют место две встречные обязанности, одинаково существенные и важные: обязанность продавца передать покупателю имущество и обязанность покупателя уплатить покупную цену, которые взаимно обусловливают друг друга и являются в принципе экономически эквивалент­ными. Поэтому договор купли-продажи является договором синаллагматическим  (от греч. synallagma - взаимоотношение).

Синаллагматический характер  выражается в том, что на стороне покупателя  лежит встречное исполнение его обязательств, т.е. исполнение покупателем обязательств по оплате имущества обусловлено исполнением продавцом своих обязательств по передаче имущества покупателю (п. 1 ст. 328 ГК РФ).

Следует отметить, что само наименование «договор купли-продажи жилых помещений» носит лишь теоретический (или обобщающий) характер и на практике фактически не используется. Стороны такого рода договоров обычно называют их «договор купли-продажи квартиры» или «договор купли-продажи жилого дома» применительно к конкретному виду жилого помещения, подлежащего отчуждению.

1.2 Правовое регулирование договора купли-продажи жилого помещения

Основу правового регулирования оборота жилых помещений, на сегодняшний день составляют в первую очередь нормы  ГК РФ, которые в настоящее время получают развитие и в иных нормативных актах. Следует сказать, что эти акты относятся как к сфере частного права, так и к праву публичному.

Значение публично-правовых норм в регулировании отношений недвижимости нельзя недооценивать. Природа недвижимости, и, в частности, жилых помещений,  предопределяет наиболее значительное вмешательство публичного права в регулирование вопросов, связанных с недвижимостью, по сравнению с регулированием других объектов гражданских прав. Может возникать лишь вопрос об оптимальном соотношении частноправовых и публично-правовых норм.

ГК РФ заложил основу такого соотношения, принципиально отличающегося от того, которое существовало в советском праве, когда недвижимость практически перестала быть объектом гражданских прав, была почти полностью исключена из гражданского оборота (возможность купли-продажи только жилых домов и дач и составляли «оборот» жилых помещений, допускавшийся ГК РСФСР 1964 года).

Создавая основу частноправового режима недвижимости,  ГК РФ  предусматривает принятие публично-правовых норм, например, в ст. 131 ГК РФ устанавливает, что порядок регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним должен регулироваться специальным федеральным законом. Таким образом, одним из существенных элементов публично-государственного регулирования недвижимости и гарантии защиты интересов собственников является государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с ним[6].

Нормы частного права ввели понятие недвижимого имущества, определили условия и порядок возникновения и прекращения прав на недвижимость, установили  титулы на недвижимое имущество (право собственности, вещные права, и иные права, перечисленные непосредственно в законе, а также обязательственные права), определили виды сделок, которые  могут совершаться с недвижимым имуществом, закрепили определенные правила в отношении заключения и исполнения этих сделок.

Для правильного применения правовых норм, регулирующих сделки, в которых в качестве объекта выступает жилое помещение, необходимо проводить черту между гражданским и жилищным законодательством. Гражданское законодательство регулирует вопросы, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилыми помещениями, лишь тогда, когда жилье является предметом экономического оборота. Отношения, связанные с использованием жилища, его эксплуатацией, и целый ряд других вопросов регулируются жилищным законодательством. Нельзя не отметить то обстоятельство, что Конституция РФ относит к разной компетенции гражданское законодательство, с одной стороны, и жилищное  с другой[7].

Вступивший в силу с 1 марта 2005 г. Жилищный кодекс Российской Федерации готовился более 10 лет. Прежний ЖК РСФСР от 24 июня 1983 г. безнадежно устарел. Кроме того, только на федеральном уровне до принятия нового ЖК РФ действовало более трех тысяч актов жилищного законодательства, которые в итоге позволяли по-разному трактовать права и обязанности участников жилищных отношений[8].

В новом ЖК РФ:

1)  прописаны права, обязанности и ответственность всех, кто пользуется жилыми помещениями;

2)  дано новое понятие видов жилого помещения. Установил новую систему жилищного законодательства. Она будет состоять из ЖК РФ, принятых в соответствии с ним федеральных законов, указов Президента РФ, постановлений Правительства РФ, нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти, законов и иных нормативных правовых актов субъектов РФ, нормативных правовых актов органов местного самоуправления;

3)  введен новый раздел «Специализированный жилищный фонд»;

4)  регламентируется переустройство (перепланировка) квартир, перевод жилого помещения в нежилое (квартиры в многоквартирном доме). Ранее каждый субъект Российской Федерации устанавливал свои правила, перечень необходимых документов, которые часто менялись. В ЖК РФ предлагается по всем этим процедурам - и по переводу, и по проведению переустройства или перепланировки исчерпывающий перечень документов и условий;

5)  установил приоритет норм международного права по отношению к нормам национального права, определил порядок действия жилищного законодательства во времени, указал на аналогии права и аналогии закона;

6)  впервые определяются основания возникновения жилищных прав и обязанностей, порядок защиты нарушенных жилищных прав (административный и судебный). Учитываются во многом нормы ГК РФ;

7)  по новому определяет членов семьи собственника жилого помещения[9];

8)  наделение собственников квартир в многоквартирном доме правом собственности на земельный участок, так сказать, на саму «подошву» под домом и на придомовую территорию[10].

Некоторые новеллы жилищного законодательства породили противоречия с нормами гражданского права. Ряд норм нуждается в доработке, в частности положения о вселении лица в жилое помещение собственником в качестве члена своей семьи, положения о сроке, на который сохраняется за бывшим собственником право пользования жилым помещением, а также о праве суда обязать собственника жилого помещения обеспечить бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, жилым помещением по их требованию[11].

Наряду с ГК РФ и ЖК РФ источниками правового регулирования отношений по купле-продаже жилых помещений являются также иные  законы. Например, Федеральный закон РФ от 21.07.1997 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». 

В некоторых случаях, предусмотренных ГК РФ, допускается регулирова­ние отношений по купле-продаже недвижимого имущества постановлениями Правительства Российской Федера­ции (Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилым помещением»).

Нельзя забывать и о судебной практике. В целом можно отметить, что правовая действительность последних лет свидетельствует  о значительном изменении отношения к суду. Получил законодательное закрепление механизм, обеспечивающий высокую и авторитетную роль суда. Поэтому судебная практика занимает одно из главных мест в современной правовой действительности.

Кроме обобщенных разъяснений пленумов в современной действительности на правовое регулирование может повлиять и решение суда по конкретному делу. Нередко принятые судебные решения служат образцом для будущих судебных решений, т.е. можно говорить о складывающемся, благодаря отдельным судебным решениям, механизме судебного прецедента. Тем самым, судебный прецедент выступает регулятором общественных отношений, в том числе и отношений, связанных с оборотом жилых помещений.

Следует обратить внимание на важную особенность основополагающих решений, на базе которых  складывается судебный прецедент. Все эти решения в той или иной форме апробируются ВС РФ  или ВАС РФ и публикуются. Опубликование судебного решения в  Бюллетене ВС РФ или Вестнике ВАС РФ превращает это решение в прецедент.

А. обратился в суд с иском к П.М., П.А., П.Р., А.Е. о признании недействительными договора передачи жилья в собственность, свидетельства о праве на жилище, договора купли-продажи квартиры, возвращении квартиры в собственность города Москвы с восстановлением прав нанимателя[12].

В обоснование заявленных требований А. указал, что являлся членом семьи нанимателя квартиры был включен в ордер на эту квартиру, в которой также проживали П.М., П.Ю. (умер в 1994 году), П.Р., П.А. 22 апреля 1994 года семья П.

приватизировала эту квартиру, а затем 29 апреля 1994 года продала ее А.Е. Своего согласия на заключение данных сделок истец не давал, в связи с военной службой в квартире временно отсутствовал. Данные сделки, по мнению А., не соответствуют требованиям закона и нарушают его права.

В надзорной жалобе А.И. просит состоявшиеся судебные постановления отменить и дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Проверив материалы дела, обсудив доводы надзорной жалобы, Судебная коллегия находит ее подлежащей удовлетворению.

В соответствии со ст. 387 Гражданского процессуального кодекса РФ основаниями для отмены или изменения судебных постановлений в порядке надзора являются существенные нарушения норм материального или процессуального права. Судами первой и надзорной инстанций при рассмотрении данного дела такие нарушения были допущены.

Разрешая спор, суд исходил из того, что семья П. приватизировала квартиру с нарушением требований закона[13] и прав истца. А., имевший право пользования данной квартирой, согласия на передачу ее в собственность П. не давал. В силу ст. 168 ГК РФ эта сделка, как не соответствующая требованиям закона, является ничтожной. Поскольку недействителен договор приватизации квартиры, о которой возник спор, то недействительна и последующая сделка купли-продажи этой квартиры, заключенная между семьей П. и А.Е. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Исходя из требований закона суду следовало в качестве последствия недействительности вышеназванной сделки применить двухстороннюю реституцию (восстановление прежнего состояния), которая предполагает, что каждая из сторон передает другой все приобретенное по сделке в натуре, а если невозможно - в виде денежной компенсации[14].

Из дела видно, что А.Е. в ходе разбирательства по делу ставил вопрос о взыскании с семьи П. денежных средств, составляющих стоимость квартиры, в случае удовлетворения иска. Суд в решении это обстоятельство оставил без внимания. Применяя правовые последствия недействительности ничтожной сделки, суд обязал А.Е. возвратить квартиру, о которой возник спор, в пользование А. Однако при этом суд не взыскал в пользу А.Е. уплаченные им по данной сделке деньги, что является нарушением п. 2 ст. 167 ГК РФ, чем, как указывает А.И., нарушены ее права, поскольку квартира приобретена в период ее брака с А.Е. и является их общей совместной собственностью. В связи с расторжением брака и разделом имущества данная квартира передана ей в счет ее доли, и выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.ст. 387, 388, 390 ГПК РФ, Судебная коллегия определила решение районного суда и постановление президиума городского суда отменить и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Суды, принимая свои акты, восполняют пробелы в правовом регулировании. Эта ситуация довольно типична. Законодатель, орган управления в своей нормотворческой деятельности могут оставить ту или иную область общественных отношений вне правового регулирования. Причины такого решения самые различные - от некомпетентности до намеренного умолчания. Но когда с подобным пробелом сталкивается суд, он не может уклониться от решения вопроса. Суд обязан разрешить спор, и, разрешая его, он восполняет пробел в регулировании.

Тем более что оборот жилых помещений   в том объеме, который представлен сегодня - явление новое и законодательство несомненно не лишено пробелов. Более того, отсутствие необходимой законодательной базы приводило и приводит сейчас нередко к злоупотреблениям на жилищном рынке, к  махинациям различного рода, к нарушениям прав и законных интересов граждан, участвующих в операциях с недвижимостью[15].

Глава 2 Существенные условия договора купли-продажи жилого помещения

2.1 Предмет договора купли-продажи жилого помещения

Ввиду того, что жилые помещения относятся к недвижимости, необходимо первоначально определить, что понимается под недвижимым имуществом, и  какие условия являются существенными для договора купли-продажи недвижимости.

Общее определение недвижимого имущества содержится в ст. 130 ГК РФ к которому относятся земельные участки, участки недр, и все объекты, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства[16]. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество[17].

Вслед за введением общего понятия недвижимого имущества в специальных законодательных актах появились понятия «недвижимости в жилищной сфере» и «недвижимости в градостроительстве», которые определялись путем исчерпывающего перечисления объектов.

Жилищный фонд представляет собой совокупность всех жилых помещений, находящихся на территории Российской Федерации[18].

В зависимости от формы собственности жилищный фонд подразделяется:

1) частный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;

2) государственный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации (жилищный фонд Российской Федерации), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам Российской Федерации (жилищный фонд субъектов Российской Федерации);

3) муниципальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности муниципальным образованиям.

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на[19]:

1) жилищный фонд социального использования - совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

2) специализированный жилищный фонд - совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела 4 ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

3) индивидуальный жилищный фонд - совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами - собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами - собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

4) жилищный фонд коммерческого использования - совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном Правительством РФ.

Жилым помещением признается изолированное помещение, которое предназначено для проживания граждан, является недвижимым имуществом и пригодно для проживания[20]. К жилым помещениям относятся:

1) жилой дом, часть жилого дома;

2) квартира, часть квартиры;

3) комната.

Жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

Комнатой признается часть жилого дома или квартиры, предназначенная для использования в качестве места непосредственного проживания граждан в жилом доме или квартире.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» определены требования, которым должно отвечать жилое помещение.

Для перепланировки квартиры, жилого дома, комнаты нужно особое разрешение. Согласно п.1 ч.5 ст.29 ЖК РФ, если жилое помещение после самовольно произведенного переустройства (перепланировки) не будет приведено в прежнее состояние, суд в отношении собственника жилища принимает решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения.

Жилищный фонд, либо его часть может находиться в частной (граждан, юридических лиц), государственной, муниципальной собственности, в собственности общественных объединений, и переходить из одной формы собственности в другую в порядке, установленном законодательством.

Собственник недвижимости в жилищной сфере либо ее части имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться ею, в том числе продавать недвижимость, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Крашенников В.П. дает следующее определение: «Жилым помещением признается помещение, отвечающее установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям и предназначенное для проживания граждан»[21].

Ст. 558 ГК РФ к числу жилых относит следующие помещения: жилой дом, его часть, квартиру в многоквартирном доме, ее часть. Таким образом, предметом сделок с жилыми поме­щениями, и соответственно,  купли-продажи жилых помещений, могут являться жилые дома, квартиры, комнаты в домах гостинич­ного типа, а также комнаты в комму­нальных квартирах.

Существенными условиями договора продажи недвижимости следует признать условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости, в нашем случае таким объектом является жилое помещение.

При этом предмет договора продажи недвижимости, включает в себя два рода объектов[22]:

1)       во-первых, продаваемое недвижимое имущество;

2)       во-вторых, действия сторон соответственно по передаче, принятию и опла­те продаваемого недвижимого имущества.

Тем самым он обращает внимание на то, что точка зрения, высказанная в юридической литературе, согласно которой предмет договора продажи недвижимости сводится только к продаваемому объекту недви­жимости, не учитывает, что предметом всякого договорного обязательства являют­ся прежде всего действия обязанной стороны[23]. И наконец, в тех случаях, когда продается здание, сооружение или иной объект недвижимости, определяемый по признакам неразрывной связи с землей и невозможности перемещения без несораз­мерного ущерба его назначению, и продавец является собственником зе­мельного участка, предмет договора включает в себя и объект третьего ро­да, а именно: права на земельный участок, передаваемые покупателю вме­сте с объектом недвижимости.

Правила определения предмета договора купли-продажи жилого помещения применительно к общим нормам по продаже недвижимости детализированы ст. 554 ГК РФ.  Исходя из данной нормы  в договоре купли-продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить, какая конкретно квартира (иное жилое помещение), включая ее местонахождение, подлежит передаче покупателю.

При отсутствии этих данных в договоре условие о квартире (жилом помещении), подлежащей передаче, считается несогласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Интересно, что сведения, определяющие местонахождение устанавливаются на основании данных, указывающих расположение жилого помещения на соответствующем земельном участке,  либо в составе другого недвижимого имущества. Логично предположить, что определение расположения жилого помещения на земельном участке  относится к жилым домам, отдельным строениям, а определение недвижимости в составе другого недвижимого имущества к квартирам, комнатам в многоквартирных домах.

Для того чтобы жилое помещение могло свободно перейти по договору купли-продажи к покупателю, действующим законодательством предъявляются определенные юридические требования[24].

Во-первых, жилое помещение должно принадлежать продавцу  на праве собственности. При этом если собственником является юридическое лицо, оно обязано использовать жилое помещение исключительно для проживания в нем граждан (ст. 289 ГК РФ).

Одной из форм возникновения права собственности на жилое помещение является приватизация жилого помещения.

Приватизация жилых помещений - бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, - по месту бронирования жилых помещений[25].

Согласно ст.12 Федерального закона от 29.12.2004 г. «О введении в действие Жилищного Кодекса Российской Федерации» внесены дополнения в ч.1 ст.4 Закона Российской Федерации от 04.07.1991 г. № 1541-1 «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации», в соответствии с которым не подлежат приватизации жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 01.03.2005 г.. В силу ч.1 ст.6 ЖК РФ акты жилищного законодательства не имеют обратной силы и применяются к жилищным отношениям, возникшим после введения его в действие.

Следовательно, граждане, получившие жилые помещения по договору социального найма на основании ступившего в законную силу до 01.03.2005 г. решения суда, имеют право на приватизацию такого жилья и в том случае, если судебное решение было исполнено после 01.03.2005 г. Приватизация жилого фонда осуществляется до 01.01.2007 г[26].

В связи с продажей жилого помещения не собственником возникает  большое количество судебных споров.

Определение ВС РФ от 01 марта 2006 г. подтверждает, что  сделка купли-продажи недвижимости, совершенная между физическими лицами, лицом, не наделенным собственником правом на ее отчуждение, в силу ст.168 ГК РФ признается недействительной[27].

Прокурор г. Сочи обратился в суд с заявлением в интересах Б. к З. о признании недействительным на основании ст.ст.167 - 169 ГК РФ договора купли-продажи квартиры в доме в г. Сочи, удостоверенного нотариусом г. Сочи и зарегистрированного БТИ г. Сочи, ссылаясь на то, что договор заключен неустановленным лицом, без согласия и ведома собственника квартиры Б.

Б. заявление поддержала, предъявив иск к покупателю квартиры З. о признании недействительным указанного договора и об устранении препятствий в пользовании квартирой.

Дело неоднократно рассматривалось различными судебными инстанциями.

Президиум суда удовлетворил протест заместителя Председателя ВС РФ, указав следующее.

В соответствии со ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, в том числе право отчуждать его в собственность другим лицам.

Исходя из этого и положений п.1 ст.454 ГК РФ, по договору купли-продажи продавцом, т.е. стороной, обязующейся передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), может выступать собственник отчуждаемого имущества либо лицо, которому он передал право распоряжения имуществом (п.2 ст.209 ГК РФ).

Согласно ст.550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.434 ГК РФ). Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Как установил суд, собственник квартиры Б. упомянутый договор о ее продаже не подписывала, участия в его заключении не принимала, денежную сумму (цену) за квартиру не получала.

При таком положении вывод суда о законности договора купли-продажи ошибочен. Сделка по отчуждению имущества, совершенная лицом, не являющимся собственником, не признаваемым стороной по договору купли-продажи, не соответствует требованиям названных норм закона - в силу ст.168 ГК РФ ничтожна.

Кроме того, судебная практика  рекомендует всегда выяснять, кому и на таком праве фактически принадлежат спорные  жилые помещения и соблюдать процессуальные нормы при рассмотрении споров, связанных с куплей-продажей жилых помещений.

Во-вторых, жилое помещение не должно быть обременено правами (иными кроме права собственности) других лиц. Обязанность передать право собственности на жилое помещение предполагает, что оно должно быть свободным от любых прав и притязаний третьих лиц, за исключением  случаев, когда покупатель согласился принять имущество с обременениями.

В ряде случаев законодательство требует сохранения характера и цели использования предмета сделки, что в первую очередь касается жилых помещений (ст. 288 ГК РФ), как и действующее жилищное законодательство, устанавливает принцип строго целевого назначения жилого помещения.

Такой подход закона обусловлен сохраняющимся недостатком жилья и его особой социальной значимостью. Последняя получила конституционное закрепление в ст. 40 Конституции РФ, провозгласившей право граждан на жилище и обязавшей органы государственной власти и местного самоуправления создавать необходимые условия для реализации этого права.

ГК РФ установил, что жилые помещения предназначены для проживания граждан (п. 2 ст. 288 ГК РФ), а осуществление прав собственника по владению, пользованию и распоряжению такими объектами недвижимости должно производиться в соответствии с целевым назначением этих объектов (п. 1 ст. 288 ГК РФ)[28].

Таким образом, все без исключения жилые помещения получили строго целевое назначение, а все собственники жилищных фондов, жилых домов и отдельных жилых помещений не вправе  использовать их исключительно по своему усмотрению, с нарушением целевого назначения этих объектов. Не допускается, следовательно, продажа жилых помещений  под различные офисы, конторы, склады, без предварительного перевода этих помещений в категорию нежилых, то есть без изменения их целевого назначения (что, в свою очередь, требует соответствующей перерегистрации их в органах, осуществляющих учет данного вида недвижимости).

Такие ограничения в реализации права собственности на недвижимость касаются всех собственников - граждан, в том числе владельцев жилых домов и приватизированных квартир, юридических лиц, включая коммерческие и общественные организации, а также государственных и муниципальных (публично-правовых) образований. В этом смысле жилье является  особым объектом права собственности, свободное использование которого исключительно по усмотрению собственника не допускает ни одна из правовых  систем современности.

Подчеркивая указанные ограничения, п. 2 ст. 288 ГК РФ специально отмечает, что гражданин - собственник жилого дома, приватизированной квартиры или иного жилого помещения вправе использовать его для личного проживания и проживания членов его семьи. Соответственно этому и любое отчуждение данного объекта, как и сдача его во временное пользование другим лицам, должно производиться с учетом установленного для него законом целевого назначения. Поэтому любой собственник жилого помещения вправе продать его для проживания (постоянного или временного) другим гражданам на основе соответствующего договора.

Вместе с тем собственники жилья не вправе размещать в принадлежащих им жилых помещениях какие-либо предприятия, учреждения и организации без предварительного оформления перевода таких помещений в нежилые в соответствии с правилами жилищного законодательства, а также размещать в принадлежащих им жилых домах какие-либо промышленные производства (п. 3 ст. 288 ГК РФ)[29]. Последнее ограничение, как следует из текста закона, касается жилого дома в целом, а не только находящихся в нем жилых помещений. Это исключает размещение разного рода производств даже в подвалах или на чердаках жилых домов, поскольку помимо нарушения целевого назначения данного объекта отсутствие подобного запрета вело бы к созданию значительных неудобств для граждан, использующих соответствующие жилые помещения по их прямому назначению.

Нарушение предусмотренных законом положений о надлежащем осуществлении права собственности на жилое помещение влечет неблагоприятные последствия, предусмотренные ст. 293 ГК РФ. В соответствии с ее правилами использование жилого помещения не по назначению, либо систематическое нарушение собственником такого помещения прав и интересов соседей, либо бесхозяйственное обращение собственника со своим жильем могут стать основанием для принятия судом по иску органа местного самоуправления решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов, то есть о принудительном отчуждении принадлежащей собственнику недвижимости.

2.2     Цена в договоре купли-продажи жилого помещения

Значительно отличается от общих положений о договорах и такое условие договора продажи жилого помещения, как цена (ст. 555 ГК РФ).

Во-первых, положение о том, что исполнение договора, в котором не определена цена, должно быть оплачено по цене, обычно взимаемой при сравнимых обстоятельствах за аналогичные товары (ст. 424 ГК РФ), не подлежит применению к договорам продажи жилых помещений, как и вообще к  договорам продажи  недвижимости. Здесь будет действовать иное правило: при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже признается незаключенным.

Во-вторых, цена на жилой дом, находящийся на земельном участке, должна включать и цену передаваемой с этим объектом части земельного участка или права на нее, если иное не предусмотрено законом или договором. В случаях, если происходит одновре­менное отчуждение жилого дома и земельного участка, стороны в договоре могут  указать цену каждого объекта в отдельности.

В случаях, когда цена жилого помещения в договоре продажи  установлена за единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого жилого помещения, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.

Если законодательством урегулирован порядок  определения цены при продаже недвижимого имущества, то суд,  проверяя условия договора должен  проверить не только наличие самой цены как существенного условия договора,  но и порядок ее определения.

Ввиду того, что существенным условием договора купли-продажи жилых помещений является цена договора,  в договоре обязательно указа­ние не только суммы, за которую продается жилое помещение, но и  порядка расчетов между продавцом и покупателем.

При этом возможна пе­редача денег до подписания сторонами договора, непосредственно при его подписании, а также после подписания до­говора в случае расчета с рассрочкой платежей. В последнем случае в договоре обязательно указание даты окончательного расчета между продавцом и по­купателем, а при необходимости так­же и сроков промежуточных платежей. Эти условия также являются существен­ными условиями договора, без них он не считается заключенным.

В случае спора о цене продажи жилого помещения, суд не принимает во внимание свидетельские показания. Цена подтверждается только письменными доказательствами.

Стороны договора не вправе изменять цену продаваемого имущества. Такой вывод подтверждается судебной практикой[30].

Акционерное общество предъявило иск к обществу с ограниченной ответственностью о внесении в п. 3.1 договора купли-продажи недвижимости изменений об увеличении цены в соответствии с переоценкой основных фондов, предусмотренной постановлением Правительства РФ.

Арбитражный суд исковые требования удовлетворил, сославшись на то, что покупатель допустил просрочку в оплате и последний платеж произвел в период, когда должна была производиться переоценка основных фондов. Однако судом не были учтены следующие обстоятельства.

В п. 3.1 договора указана цена недвижимого имущества. Стоимость перечислена продавцу частями. Имущество передано покупателю по акту приема-передачи после его полной оплаты.

Согласно п. 1 ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Согласно ст. 408 ГК РФ обязательства сторон прекращаются в связи с исполнением.

Поскольку обязательства сторон по договору исполнены, у суда отсутствовали правовые основания для увеличения цены по пункту 3.1 договора, прекратившего свое действие.

С учетом изложенного Президиум ВАС РФ отменил судебные акты и отклонил исковые требования акционерного общества.

Таким образом, если обязательства по договору купли-продажи исполнены сторонами надлежащим образом, продавец не вправе требовать внесения изменения в этот договор в части увеличения цены проданного имущества.

Интересными, на наш взгляд, является сам процесс определения цены.

Как происходит оценка жилого помещения, которая необходима и продавцу, и покупателю? Оценка жилого помещения необходима и продавцу и покупателю. Одному - чтобы спрогнозировать возможный доход от продажи своей собственности, другому - чтобы быть уверенным, что запрашиваемая цена не завышена.

При купле-продаже жилья приоритет принадлежит рыночным методам оценки. Доминирующий метод - это метод прецедентов или сравнения. В отличие от своего западного аналога, в отечественной практике он носит стихийный характер с достаточно широкой вариацией цены продажи по аналогичным объектам, что определяется особенностями российского рынка жилья. К таковым мы можем отнести следующие. Во-первых, отсутствие информационной базы, но это не говорит об отсутствии информации. Информация есть и в значительном объеме, но эта информация первична, не систематизирована и плохо поддается анализу. Во-вторых, наличие дополнительного фактора в балансе спроса и предложения. Баланс, с одной стороны, определяет прирост населения, его состав и структуру, личные доходы, а с другой предложение существующего жилья и новое строительство. Дополнительным фактором на отечественном рынке является усиление роли жилого фонда, как объекта инвестиций. В результате спрос на жилье усиливается, что неизбежно ведет к росту цен и лишь затем - к росту предложения. В-третьих, нестабильность экономики, а также прогрессирующая инфляция привели к использованию доллара в качестве системы координат при осуществлении оценок стоимости жилья на отечественном рынке.

Таким образом, метод оценки на отечественном рынке жилья имеет ряд особенностей:

1) источники информации: данные по собственным сделкам и информация периодических изданий. Данные информационных фирм, данные о регистрации владельцев, информация, полученная от других оценщиков практически не используется;

2) факторы влияния. Месторасположения здания. Это основной фактор, отражающий связь строения с участком земли, на котором оно возведено. Корректировка по данному фактору, обычно, ограничивается «престижностью» того или иного района, опуская при этом прочие элементы. Они следующие:

            а) планировка и размещение жилых и подсобных помещений, общую и жилую площадь помещений. Зачастую, планировку определяют как «сталинская», «хрущевка», «старый фонд», новая и улучшенная;

            б) этаж и этажность здания. Принято выделять первый этаж, последний и прочие этажи. По этажности выделяют пятиэтажные здания и многоэтажные (более пяти этажей);

            в) коммунальные услуги. Электроснабжение, водоснабжение, канализация, телефонная связь и прочее;

            г) дополнительное оборудование. Сантехника, электрические и газовые плиты, вентиляция и так далее;

            д) конструкция здания. Панельные дома, крупноблочные и мелко блочные, кирпичные, монолитные и деревянные;

            е) наличие и удаленность от автомобильных и железных дорог, аэропортов и прочих шумосоздающих сооружений;

            ж) рыночная конъюнктура - колебание спроса и предложения в момент оценки, продажи;

            и) состояние здания, его возраст;

            к) состояние окружающей среды, сейсмическая обстановка;

            л) факторы ограничения в правах владения;

3) временные корректировки. Приведение тех или иных сделок к одному моменту времени практически не производится, так как наличие достаточного объема сделок на момент оценки позволяет сопоставить варианты, находящиеся в одной временной плоскости, эти расчеты трудоемки и мало достоверны;

4) определение стоимости объекта. Существует два направления исчисления стоимости на основе стоимости одного квадратного метра общей площади и на основе стоимости аренды одного квадратного метра. В первом, наиболее распространенном случае, общая стоимость определяется путем умножения общей площади на стоимость 1 квадратного метра;

5) особые условия сделки. Проверка таковых практически отсутствует, в первую очередь, в связи с недостатком информации. Мнение оценщика при анализе сделок о наличии особых условий, определяется, как правило, продажной ценой. Ее резкое отклонение в ту или иную сторону говорит о наличии дополнительных фактов: наличия близких или родственных отношений между сторонами сделки, продажи под нажимом и т. д. У нас предпочитают в договоре о купле- продаже указывать инвентарную стоимость, что не дает необходимой для анализа информации.  

2.3 Перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением

Как уже упоминалось выше, в качестве существенных условий договоров, пред­метом которых является недвижимость, ГК РФ  ус­танавливает два условия, это предмет и цена. Существенным условием договора продажи жилого дома (его части) или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие право пользования соответствующим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительно признается перечень таких лиц с указанием их прав пользования продаваемым жилым помещением. При несоблюдении этого требования договор считается незаключенным.

В силу правила п. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности (в том числе по договору купли-продажи) на жилье сам по себе является основанием для прекращения права пользования этим помещением со стороны членов семьи прежнего собственника, ранее проживавших в этом помещении. Практически это означает, что при отчуждении или ином распоряжении собственником-гражданином принадлежащим ему жильем не спрашивая согласия совместно проживающих с ним членов его семьи они не имеют право пользоваться прежним помещением на законном основании[31].

К членам семьи в соответствии с ч. 1 ст. 31 ЖК РФ относятся супруг, дети и родители собственника. Место жительства детей при раздельном проживании родителей устанавливается соглашением родителей[32]. Если после расторжения брака ребенок стал проживать с тем из родителей, у которого не имеется жилого помещения в собственности, а у другого возникли алиментные обязательства в отношении него, ребенок уже не может считаться членом семьи собственника жилья и подлежит выселению вместе с бывшим супругом. Однако на основании ч. 4 ст. 31 ЖК РФ суд вправе обязать собственника жилого помещения обеспечить иным жилым помещением бывшего супруга и других членов его семьи, в пользу которых собственник исполняет алиментные обязательства, по их требованию.

По требованию закона (ст.558 ГК РФ) необходимо указывать в договоре куп­ли-продажи  перечень лиц, сохра­няющих право пользования отчуждае­мым жилым помещением с указанием их прав на пользование жилым поме­щением, либо информация, исходящая от собственника, о том, что подобные лица отсутствуют.

Перечень таких лиц выявляется на основании справки жилищно-эксплуатационной организации либо паспорт­ного стола по месту нахождения отчуж­даемого жилого помещения, и в дого­воре должна присутствовать ссылка на реквизиты этой справки.

В справке указывается:

1) для приватизированных жилых помещений - кто проживал в жилом помещении на момент приватизации и кто проживает в настоящее время;

2) для жилых помещений, приобретенных иным способом - кто проживает в настоящее время.

Эти сведения необходимо знать для того, чтобы определить - кто, кроме собственника вправе претендовать на пользование жилым помещением. Претендовать на пользование жилым помещением могут в соответствии с действующим законодательством[33]:

1) члены семьи прежнего собственника, оставшиеся проживать  в помещении (ст.292 ГК РФ). Их круг  определяется по правилам ч.1 ст.31 ЖК РФ;

2) наниматель жилого помещения и постоянно проживающие с ним граждане. Их перечень определяется по правилам ст.677 ГК РФ;

3) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора найма (ст.685 ГК РФ).

В тех случаях, когда продается жилой дом из состава домов государственного или муниципального жилищного фонда социального использования, в этот перечень должны быть включены:

1) наниматель и члены его семьи (ст.672 ГК РФ), их перечень также определяется по правилам ч.1 ст.31 ЖК РФ;

2) гражданин, являющийся поднанимателем жилого помещения в пределах срока действия договора  найма (ст.672,685 ГК РФ).

На практике риэлтеры, чтобы избежать обмана, предлагают следующий выход. После оформления договора купли-продажи передается только часть денег, примерно не более 50 процентов от стоимости квартиры. Для получения полной суммы продавцы будут заинтересованы в скорейшем выезде. А в случае каких-либо неожиданностей (нет другого жилья) можно будет приобрести на оставшиеся деньги жилое помещение соответствующего качества, куда продавцы могут быть переселены в судебном порядке.

Введение обязательного порядка государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество служит определенным препятствием для производства незаконных сделок. И все же, приобретая квартиру, непременно нужно поинтересоваться, не проживают ли в ней лица, которые выписаны временно: по причине загранкомандировки, службы в армии, из-за учебы или отбывания заключения (в соответствии с действующим законодательством все эти граждане имеют право на проживание по прежнему месту жительства).

Глава 3 Порядок заключения договора купли-продажи жилого помещения

3.1 Форма договора купли-продажи жилого помещения

Для сделок купли-продажи жилья закон устанавливает простую письменную форму (п. 1 ст. 550 ГК РФ), при этом законодатель предусматривает недействительность договора, заключенного устно. Документ строго определенного содержания и формы будет единственно допустимым в подтверждении договора доказательством. Недопустим в этом случае и обмен документами (письмами, телеграммами). Это означает нарушение письменной формы. При этом в отличие от ранее действовавшего законодательства, обязательное нотариальное удостоверение указанных сделок не требуется. Это связано с введением обязательной регистрации самого договора в учреждениях юстиции по государственной регистрации, действующих на основании Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В то же время согласно ст. 163 ГК РФ по требованию одной из сторон любая сделка с недвижимостью может быть нотариально удостоверена. Такое требование является для контрагента обязательным, и нарушение его приве­дет к недействительности соответствующего договора. Правда, не во всех случаях. Если сделка по существу не противоречит закону, но нотариально не была удостоверена не по вине сторон, она признается действительной.      

Уместно отметить, что отмена нотариальной формы сделок с жилыми помещениями вызывает критику со стороны некоторых правоведов. Так, Мамишов З. считает, что это приведет к тому, что участники таких сделок будут лишены реальной возможности удостовериться в законности и добровольности заключаемого договора. Ведь органы, которые будут осуществлять государственную регистрацию таких сделок, вряд ли будут в состоянии оказывать квалифицированную юридическую помощь при совершении этих сделок. Он приводит пример из истории нашей страны, когда уже был период, в котором из-за недооценки роли нотариусов нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом было отменено. Это было сделано сразу после Октябрьской революции, в 1917 году. Однако уже спустя четыре года, с переходом к новой экономической политике и с развитием частного оборота власти вынуждены были восстановить нотариальное удостоверение сделок.

Договор купли-продажи жилого помещения заключается путем составления единого документа, подписанного сторонами. В текст договора должны быть включены все существенные условия, о которых говорилось выше.  При продаже жилья необходимо определить не только то имущество, которое подлежит передаче, но и данные определяющее его расположение. В договоре купли-продажи квартиры в многоквартирном доме обязательным условием будет указание его порядкового номера, номера и расположения дома, общей и жилой площади, количество жилых комнат и т.д. Если предметом договора купли-продажи выступает доля в жилом помещении (жилом доме или квартире), то необходимым условием будет определение ее размера по отношению ко всему жилому помещению. При продаже жилого дома необходимо указать его месторасположение на земельном участке и земельный участок, который им занят. В случае если продавец произведет отчуждение только жилого дома, а не прилегающего к нему земельного участка, в договоре должно быть определено право пользования земельным участком.

Скиба П.В., уделяя особое внимание соблюдению формы сделок,  рассматривает и такую ситуацию, когда заключенная сделка была исполнена, но не приведена в надлежащую форму. Суду предоставлено право реанимировать такую сделку по требованию исполнившей стороны и признать ее действительной. Однако признание сделки действительной не является для суда обязательным. «Сложность в реанимировании договоров купли-продажи недвижимого имущества в судебном порядке заключается в том, что спор о совершенной сделке возникает и по поводу самого факта совершения сделки, и по поводу ее условий. Такой спор может возникнуть и между одной стороной сделки и наследниками другой  стороны». Например: К. и И. Заключили договор купли-продажи. К. передала во исполнение договора И. денежную сумму, а И. – принадлежащую ей на праве собственности однокомнатную квартиру в г. Москве. После передачи квартиры по передаточному акту И. приступила к сбору документов, необходимых для составления договора купли-продажи, а именно: справки из БТИ о балансовой стоимости квартиры, финансового лицевого счета, выписки из домовой книги и иных документов, подтверждающих отсутствие у нее задолженностей по обязательным платежам. Во время сбора документов И. скончалась. Дочь И. получила по наследству эту однокомнатную квартиру и отказалась оформить ее продажу. К. был предъявлен иск в Зюзинский межмуниципальный народный суд г. Москвы о признании такой сделки действительной к дочери И. в обоснование иска К. ссылалась на то, что она по договору купли-продажи  приобрела спорную квартиру у матери ответчицы. После смерти И. ее дочь отказалась ее оформить и зарегистрировать, заявив, что о таком договоре между ней и истицей ей неизвестно. В подтверждение своих требований К. представила расписку от И. в получении денег.

Суд, удовлетворив иск К., указал на то, что договор между К. и И. не был облечен в надлежащую форму, но он исполнен К., не содержит ничего противозаконного и при таких обстоятельствах может быть признан действительным. Поведение дочери И. было расценено судом как уклонение от оформления договора.

3.2 Государственная регистрация договора и перехода права собственности на жилое помещение

Как уже говорилось, договор купли-продажи жилого помещения, в отличие от прочих договоров продажи  недвижимости, подлежит государственной регистрации. Незарегистрированный  договор продажи жилого помещения считается незаключенным, и, напротив, при наличии факта регистрации он вступает в силу с момента ее осуществления (п.3 ст.433 ГК РФ). Вопросы, касающиеся проведения учреждениями юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое и сделок с ним государственной регистрации договоров купли-продажи жилых помещений и перехода прав собственности на жилые помещения, приобретаемых на основании договоров купли-продажи, регулируются,  кроме вышеназванного Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», еще  и специально разработанной и утвержденной приказом Министерства юстиции РФ от 6 августа 2001 г. № 233 «О утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения».

Для регистрации договора купли-продажи жилого помещения, и,  следовательно, и для его заключения, необ­ходимо собрать и представить ряд  документов. Одним из необходимых документов является справка из БТИ[34]. 

В справке БТИ указывается оценочная стоимость комнаты или квартиры, ее характеристика, сведения о владельцах жилого помещения. Справка выдается обычно с выкопировкой или экспликацией, позволяющей установить местонахождение жилого помещения на земельном участке либо в составе недвижимого имущества (многоквартирного дома).

Обязательным документом для регистрации  перехода права собственности является правоустанавливающий документ на квартиру, иное жилое помещение. Это документ, подтверждающий право собственности определенного лица (или лиц) на отчуждаемое жилое помещение. Им может быть:

1) договор передачи жилого помещения в собственность гражданам (привати­зации);

2) регистрационное удостоверение, если квартира кооперативная;

3) договор купли-продажи, если жилое помещение или его доля купле­ны собственником;

4) договор мены, если жилое помещение либо его доля были обменены на дру­гое;

5) договор дарения на объект недвижимости или земельный участок;

6) свидетельство о праве собственности в порядке наследования;

7) решение суда о признании права собственности на жилое помещение, либо его долю, вступившее в законную силу, если право собственности было установ­лено в процессе судебного разбирательства;

В справке из налоговой инспекции указывается об отсутствии задолженности по оплате налога на имущество, об оплате налога на дарение или вступление в права наследования.

Справка с места жительства нужна для выявления перечня  лиц, имеющих право пользования отчуждаемым жилым помещением.

В настоящее время ситуация на рын­ке жилья такова, что в число сособственников большинства квартир входят несовершеннолетние дети. Для отчуждения  в какой бы то ни было форме такой квартиры требуется предварительное разрешение (справка) органов опеки и попечительства.  Согласие органов опеки и попечительства требуется и в том случае, если в  числе сособственников имеются граждане, признанные в установленном законом порядке недееспособными либо ограниченно дееспособными. Ведь субъектом гражданско-правового договора может быть гражданин, обладающий полной или неполной дееспособностью. Гражданская дееспособность в полном объеме наступает по достижении совершеннолетия (18 лет). Ранее этого возраста приобретение полной дееспособности возможно по двум основаниям: вступление в брак и эмансипация (ст. ст. 21,27 ГК РФ).

Более того,  закон предъяв­ляет такие требования и к тем случаям, если несовершен­нолетние дети, либо не полностью дее­способные граждане не являются соб­ственниками жилого помещения, но яв­ляются членами семьи собственника. Таким образом, защищаются жилищные права лиц, особо нуждающихся в соци­альной защите.

Соответственно, справка из органов опеки дается в том случае, если в жилом помещении проживают, либо являются собственниками несовершеннолетние (до 18 лет включительно) дети или признанные в судебном порядке недееспособными граждане, в отношении которых установлены опека или попечительство. В этих случаях от имени несовершеннолетних до 14 лет представителями выступают их родители или опекуны, с 14 до 18 лет с разрешения родителей сами несовершеннолетние, а в случае с недееспособными гражданами их опекуны или попечители. Справки выдаются также районными организациями по месту нахождения жилого помещения[35].

Нарушение прав лиц, особо нуждающихся в социальной защите, влечет безусловную недействительность договора.

Закон устанавливает следующие стадии государственной регистрации:

1)     сдача необходимых для государственной регистрации документов;

2)     правовая экспертиза и проверка законности сделки;

3)     внесение записей в Единый государственный реестр прав (далее ЕГРП) на недвижимое имущество и сделок с ним при отсутствии противоречий между заявленными и зарегистрированными правами;

4)     выдача правоустанавливающих и правоподтверждающих документов. 

  В соответствии с требованиями ст. 12 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  и правил ведения ЕГРП, утвержденного постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998 г. №. 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним», в реестр вносятся записи о существующих и прекращенных правах.

Согласно разделу 6 Правил запись о существующем праве в подразделе 2 ЕГРП погашается в связи с переходом права к другому правообладателю. Для нового правообладателя формируется подраздел 2 в виде записи о праве на новом листе.

Записи о праве нового собственника в подразделе 2 должны соответствовать условиям договора о субъектах, моменте регистрации договора (в случае, когда законом установлена регистрация), моменте возникновения денежных обязательств, передаче имущества. Эти условия договора определяют, каким и когда будет переход права собственности на недвижимое имущество. Например, переход права на жилое помещение может быть произведен после регистрации сделки и исполнения соответствующих обязательств сторон, которые возникают только после заключения договора.

Схема государственной регистрации договора продажи и перехода права собственности на жилые помещения[36]:

1) при регистрации сделки регистрирующий орган вносит в ЕГРП следующие записи:

           а) запись в подраздел 1 об объекте недвижимого имущества;

           б) запись в подраздел 2 о праве собственности;

           в) запись в подраздел 3-4 о регистрации сделки, которая считается заключенной с момента государственной регистрации и ограничивает право собственника на заключение нового договора в отношении этого же объекта;

           г) выдача правоустанавливающих и правоподтверждающих документов;

2) следующая стадия - регистрация перехода права - выдача документов.

На этой стадии регистрирующий орган вносит в ЕГРП следующие записи:

         а) записи в подразделе 2 о прекращении права и записи в подразделе 3-4 о прекращении сделки в виде ограничения права;

         б) запись о праве нового собственника в подразделе 2 ЕГРП;

         в) выдача правоустанавливающих и правоподтверждающих документов.

При внесении записи о прекращении сделки следует учесть, что сделка прекращается в качестве ограничения, обусловленного переходом права собственности. Далее сделка существует в качестве основания возникновения права собственности и правоустанавливающего документа для нового собственника[37].

3.3 Исполнение договора сторонами

Определенными особенностями, требующими специального регулиро­вания, отличается и исполнение договора продажи жилого помещения. Передача проданного объекта недвижимости продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены передаточным актом или иным документом, под­писанным обеими сторонами (ст. 556 ГК РФ). До фактической передачи про­данного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного соответствующего документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

Обязательность  письменного оформления передачи установлена для того, чтобы устранить в будущем споры об исполнении обязанности продавца передать вещь со всеми принадлежностями (например, с внутриквартирным сантехническим оборудованием), свободной от вещей прежнего собственника и проживающих с ним лиц и т.д., а также возможные  претензии покупателя по поводу недостатков передаваемого жилого помещения, которые могли быть обнаружены при обычном осмотре. В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила ст. 475 ГК РФ, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ). В некоторых случаях письменное оформление передачи недвижимости может служить доказательством добросовестности или недобросовестности покупателя.

Более того, уклонение одной из сторон от передачи имущества или подписания передаточного акта рассматривается как отказ от исполнения договора продажи недвижи­мости.

Неисполнение продавцом своих обязательств по передаче покупателю проданного жилого помещения может повлечь для продавца различ­ные неблагоприятные последствия, включая обязанность возместить покупателю причиненные убытки. В частности, в подобных случаях возможно применение ст. 398 ГК РФ, согласно которой в случае неисполнения обязатель­ства передать индивидуальную вещь кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмот­ренных обязательством условиях. Вместо требования передать ему вещь, являющуюся предметом обязательства, кредитор вправе потребовать воз­мещения убытков.

Специальное правило применительно к договору продажи недвижи­мости установлено ГК РФ лишь в отношении последствий передачи недви­жимости ненадлежащего качества. В случае передачи продавцом покупа­телю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о качестве, покупатель наделяется всеми правомочиями покупателя, получившего (по договору купли-продажи) товар с недостат­ками (ст. 475 ГК РФ), за исключением права потребовать от продавца замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Неисполнение покупателем обязательства по принятию от продавца проданного ему объекта недвижимости также влечет для него определен­ные последствия (помимо обязанности возместить продавцу причиненные убытки). В частности, в силу отсутствия какого-либо специального правила в параграфа 7 главы 30 ГК РФ, в подобной ситуации в случаях, когда покупатель в наруше­ние закона, иных правовых актов или договора купли-продажи не принима­ет товар или отказывается его принять, продавец вправе потребовать от покупателя принять товар или отказаться от исполнения договора (п. 3 ст. 484 ГК РФ).

Если покупатель своевременно не оплачивает переданный ему в соот­ветствии с договором объект недвижимости, продавец получает право тре­бовать оплаты недвижимого имущества и уплаты процентов в соответствии со ст. 395 ГК РФ (п. 3 ст. 486 ГК).

Невыполнение покупателем обязательств по оплате недвижимости, предусмотренных договором продажи недвижимого имущества, может также служить основанием к расторжению этого договора.

Так, комитет по управлению имуществом продал товариществу с ог­раниченной ответственностью автозаправочную станцию. В договоре пре­дусмотрены обязанность покупателя уплатить стоимость автозаправочной станции продавцу и обязанность продавца передать ее покупателю после оплаты. Обязательства по оплате покупателем не были исполнены, вследст­вие чего комитет предъявил ему иск о расторжении договора. При приня­тии решения по данному спору арбитражный суд исходил из следующих соображений.

В соответствии с п. 2 ст. 450 ГК РФ договор по требованию одной из сто­рон может быть расторгнут по решению суда при существенном нарушении этого договора другой стороной.

Отказ покупателя от внесения платежа за приобре­тенный им объект приватизации нельзя рассматривать в качестве основания для признания сделки недействительной, поскольку этот отказ не мог иметь место при ее совершении и в силу п. 2 ст. 450 ГК РФ должен признаваться ос­нованием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта.

Федеральный закон «О приватизации государственного имущества и об основах приватизации муниципального имущества в Российской Фе­дерации» также предусматривает право продавцов в случае нарушения покупателями условий договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества предъявлять иски о расторжении сделок при­ватизации.

Поскольку покупатель допустил существенное нарушение условий до­говора, суд вынес решение о его расторжении.

Договор продажи недвижимости может быть расторгнут как до государственной регистрации перехода права собственности, так и после такой регистрации. Последняя не является препятстви­ем для расторжения договора продажи недвижимости даже в тех случаях, когда законом или договором предусмотрена возможность расторжения договора с возвращением полученного сторонами по договору по основаниям, предусмотренным ст. 450 ГК РФ, в том числе и в связи с неоплатой покупателем имущества. В этом случае для расторжения договора купли-продажи недвижимости недостаточно факта отказа продавца от договора, так как сам по себе такой факт не может служить основанием для регистрации переход права собственности обратно к продавцу. Необходимо обращение продавца в суд, в решении которого должно содержаться предписание регистрирующему органу о регистрации перехода права собственности от покупателя к продавцу в силу расторжения договора. Суд может принять такое решение только тогда, когда в договоре продажи недвижимости стороны оговорили возможное возврата исполненного до момента расторжения договора (ст. 453 ГК РФ).

Решение суда о расторжении договора продажи недвижимости не означает признания недействительности предшествующего акта государственной регистрации перехода права собственной к покупателю. Данная регистрационная запись о переходе права собственности от продавца к покупателю, как осуществленная на законном основании договоре продажи недвижимости, остает­ся в силе. Регистрационная запись об обратном переходе права собственности от покупателя к продавцу, осуществленная на ос­новании решения суда о расторжении договора продажи недви­жимости и возврате недвижимого имущества продавцу, будет су­ществовать в реестре наряду с предшествующими записями.

3.4 Условия недействительности сделки и способы защиты прав граждан

В данной подглаве рассмотрены самые распространенные, по существу типовые, варианты мошенничества при заключении жилищных сделок, которые наносят немалый материальный и моральный ущерб гражданам, вступающим с учетом своих интересов в договорные отношения на рынке жилья.

Одним из способов обмана является продажа квартиры лицом, который не является ее собственником. Чаще всего это делают члены семьи собственника, другие лица, проживающие в квартире собственника, наниматели приватизированных жилых помещений.

В этом случае документы на квартиру могут быть либо подделаны, либо изготовлены с использованием похищенных подлинников. Незаконные операции с продажей квартир происходят чаще всего, когда жилье оказывается во временном пользовании мошенников, например, сдано им по договору найма. Использование фальшивых документов - один из самых опасных способов, наносящий добросовестному участнику сделки значительный финансовый ущерб, если он приобретает квартиру по изготовленным на нее фальшивым документам. При этом не имеет значения, первичные это документы (свидетельство о собственности, полученное при приватизации жилья) или вторичные (договор купли-продажи, дарения или генеральная доверенность). В первом случае может быть использован как дубликат, так и поддельное свидетельство о собственности, изготовленное на цветном ксероксе.

Какие действия должны быть предприняты во избежание обмана?

1) паспорт следует проверить в милиции на идентичность с учетной карточкой. Добросовестный продавец не будет возражать против этой процедуры, лжепродавец немедленно исчезает.

2) фальшивые документы, необходимые для продажи квартиры, могут быть использованы как ее собственником, так и нанимателем, если жилье не приватизировано, например, для обмена жилыми помещениями. Это происходит в тех случаях, когда квартира юридически не очищена для совершения сделки купли-продажи (сохраняют право на жилье временно отсутствующие граждане, либо есть не согласные на продажу или приватизацию, либо нет решения органов опеки и попечительства в отношении несовершеннолетних и т.п.). Нередко на подлог идет один из разведенных супругов, который, являясь сособственником, тем не менее единолично продает квартиру без ведома бывшего супруга.

Поэтому при возникновении сомнений стоит выяснить все самым скрупулезным образом - от проверки на достоверность документов в органах, которые их выдали, до получения самими потенциальными покупателями выписки из домовой книги.

На практике нередко возникают споры, когда наниматель (бывший арендатор) пытается доказать, что между ним и собственником был заключен не договор коммерческого найма, а договор купли-продажи жилья. При этом он не желает покидать жилое помещение, продолжая им пользоваться. Тогда суд, руководствуясь требованиями закона, разрешает этот спор в зависимости от того, прошел ли договор купли-продажи жилого дома или квартиры государственную регистрацию, поскольку только после совершения этого акта у приобретателя возникает право собственности (ст. ст. ст. 164, 223, 558 ГК)[38].

Нередки случаи продажи жилья одновременно нескольким покупателям. В этом случае у продавца имеется несколько экземпляров поддельных свидетельств о собственности на жилище, договоров купли-продажи и других документов. Деньги продавец получает с двух и более покупателей, а собственником квартиры становится тот, кто раньше зарегистрирует договор в муниципалитете.

Предотвратить эти махинации можно. Поскольку сделка считается заключенной только после ее государственной регистрации в муниципалитете, покупатель вправе настаивать на окончательной передаче денег по договору только после прохождения этой процедуры.

Сделка, совершенная под влиянием обмана, признается недействительной, если по суду доказано, что одна из сторон умышленно ввела другую сторону в заблуждение с тем, чтобы склонить ее к совершению сделки. Примером сделки, совершенной под влиянием обмана, в жилищной сфере могут служить дела из судебной практики. Так, имеют место сделки купли-продажи подлежащих сносу жилых домов в связи с отводом земельных участков для государственных и общественных надобностей после получения собственниками соответствующей компенсации. Другая ситуация: квартира находится в доме, который определен под снос, а это влечет за собой запрет прописки (регистрации).

Самый простой способ обмана граждан в сфере жилищных сделок, это получение с покупателя жилья задатка в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения.

В соответствии со ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне. Соглашение о задатке независимо от его суммы должно быть совершено в письменной форме.

При получении задатка по договору купли-продажи жилого помещения продавец не вправе производить какие-либо другие операции с предметом договора, например, перепродавать его.

В случае неисполнения договора стороной, получившей задаток, она обязана уплатить другой стороне, в данном случае покупателю, двойную сумму задатка.

Несовершенство законодательства и отсутствие контроля на рынке жилья позволяют недобросовестному продавцу, который выступает нередко под эгидой мнимой фирмы, брать задаток не с одного лица (одной стороны по договору), а с нескольких.

Покупателей обычно привлекают объявлением о продаже квартиры по цене ниже рыночной. Владельцы квартиры могут быть как мнимые, так и настоящие. Они показывают квартиру пяти-шести клиентам и в случае заинтересованности в покупке берут задаток в размере 10-15 процентов от продажной стоимости с условием продажи квартиры через оговоренный сторонами срок, например, неделя или две.

Для убедительности будущим покупателям вручаются расписки в получении задатка и копии документов, подтверждающих право собственности продавца.

После получения задатка от нескольких покупателей квартира быстро продается одному из них. Продавцы исчезают, а новый собственник квартиры вынужден объясняться с обманутыми претендентами. Этот способ обмана приносит ловкачам довольно крупные суммы.

Обман при покупке квартир в строящихся домах в рассрочку, да еще по ценам ниже коммерческих, что обычно рекламируют посреднические фирмы по продаже квартир, производится, как правило, по следующей схеме: фирма-посредник по розничной продаже квартир дает рекламу, хотя не имеет права на этот вид продажи, либо строительство дома из-за отсутствия финансирования заморожено, или права на завершение строительства проданы другой организации, с которой у фирмы нет договорных отношений. Естественно, деньги покупателей остаются у фирмы-посредника, которая отделывается бесконечными обещаниями. Тяжба с такими фирмами редко заканчивается в пользу обманутых покупателей. Поэтому прежде чем заключать договор на покупку квартиры, необходимо потребовать у фирмы лицензию на право розничной продажи жилья, а также проверить наличие у нее договора с фирмой оптовой продажи, выяснить организацию, которая ведет строительство дома, уточнить, какие квартиры остались еще не выкупленными.

ГК РФ закрепляет довольно широкий круг оснований, по которым совершенная жилищная сделка может быть признана недействительной.

Такими основаниями являются несоответствие сделки закону, иным правовым актам или совершение ее с целью, противной основам правопорядка и нравственности. Недействительны (ничтожны) мнимые и притворные сделки, совершенные в первом случае лишь для вида, без намерения создать соответствующие правовые последствия, во втором - с целью прикрыть другую сделку, чаще всего незаконную[39]:

1) мнимой будет, например, сделка купли-продажи жилого дома, если этот дом остался во владении и пользовании продавца, а из обстоятельств дела видно, что стороны преследовали цель воспрепятствовать обращению взыскания на дом кредиторами продавца;

2) притворные сделки:

          а) недействительными считаются сделки, совершенные гражданами, признанными недееспособными или ограниченными судом в дееспособности, гражданами, не достигшими совершеннолетия.

Может быть признана недействительной сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими. Недействительной может быть также сделка, которая была заключена под влиянием заблуждения одной из сторон, имеющего существенное значение. Недействительность сделок, совершенных недееспособными гражданами. Согласно ст. ст. 32, 33 ГК РФ для защиты прав и интересов недееспособных граждан устанавливаются опека и попечительство. Опека устанавливается над гражданами, которые признаны судом недееспособными вследствие психического расстройства, в связи с чем они не способны понимать значение своих действий и руководить ими. В силу закона опекуны являются представителями подопечных и совершают от их имени и в их интереса все необходимые сделки. Попечительство устанавливается над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Попечители дают согласие на совершение тех сделок, которые граждане, находящиеся под попечительством, не вправе совершать самостоятельно, в частности, какие-либо сделки с имуществом: продавать, дарить, завещать, обменивать, покупать. Вместе с тем действия опекунов и попечителей по распоряжению имуществом подопечного в части совершения имущественных сделок подконтрольны органам опеки и попечительства.

Гражданско-правовая ответственность по сделкам, заключенным с гражданами, признанными недееспособными или ограниченно дееспособными, состоит в том, что каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой стороне все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах. Дееспособная сторона обязана, кроме того, возместить другой стороне понесенный ею реальный ущерб, если дееспособная сторона знала или должна была знать о недееспособности другой стороны (п. 1 ст. 171 ГК РФ).

Опекун, попечитель, их супруги и близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, а также представлять его при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками (ст. 37 ГК РФ). Без предварительного разрешения органа опеки и попечительства не разрешается совершение договора дарения от имени подопечного.

На практике выяснение дееспособности гражданина - участника жилищной сделки оказывается большой и сложной задачей. По данным Независимой психиатрической ассоциации, среди проживающих и обменивающих квартиры масса лиц с психическими расстройствами, чья беспомощность жульнически используется как посредническими фирмами, так и алчными родственниками.

Сделки, стороной в которых являются психически больные, но не признанные в судебном порядке недееспособными, в частности, старики с теми или иными степенями психической несостоятельности, алкоголики, осуществляются без психиатрического освидетельствования.

Ст. 43 «Основы законодательства Российской Федерации о нотариате» установлено: «При удостоверении сделок выясняется дееспособность граждан и проверяется правоспособность юридических лиц, участвующих в сделках. В случае совершения сделки представителем проверяются и его полномочия».

Однако механизм реализации этой нормы не отлажен, что становится одной из основных причин криминальной ситуации на российском рынке жилья. В законе ничего не сказано о праве нотариуса назначить экспертизу и поставить перед экспертом вопрос: способен ли гражданин понимать характер совершаемых им действий и осознает ли правовые последствия сделки, поскольку продажа, завещание, обмен, дарение жилья могут существенно ухудшить положение гражданина.

Закон РФ «О психиатрической помощи и гарантиях прав граждан» при ее оказании предусматривает: при реализации гражданином своих прав и свобод требования предоставления сведений о состоянии его психического здоровья возможны лишь в случаях, установленных законом. Пока даже нотариус не вправе обратиться в психоневрологический диспансер, чтобы удостовериться в психическом здоровье лица, совершающего сделку с жильем[40].

Проблема эта весьма актуальна для разрешения криминальной обстановки на жилищном рынке. Наибольшее число кабальных сделок происходит с гражданами, которые по суду не признаны недееспособными или ограниченными в дееспособности, но по существу не могут отдавать себе отчет в совершаемых действиях.

Перед судом по заявлению членов семьи такого гражданина, профсоюза и иных общественных организаций, прокурора, органа опеки и попечительства, психиатрического учреждения может быть поставлен вопрос о признании гражданина ограниченно дееспособным или недееспособным. В этом случае сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным судом недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

Ст. 41 ГК РФ  предусматривает и такую форму попечительства, как установление по просьбе совершеннолетнего дееспособного гражданина, который по состоянию здоровья не может самостоятельно осуществлять и защищать свои права и исполнять обязанности, патронажа (покровительства). Распоряжение имуществом, принадлежащим совершеннолетнему дееспособному подопечному, осуществляется попечителем (помощником) на основании договора поручения или доверительного управления, заключенного с подопечным. Патронаж над совершеннолетним дееспособным гражданином прекращается по требованию этого гражданина.

Недействительность сделок, совершенных гражданами, не способными понимать значение своих действий. Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находящимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не мог понимать значение своих действий или руководить ими, признается судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения[41].

Сделка, совершенная гражданином, впоследствии признанным недееспособным, может быть признана судом недействительной по иску его опекуна, если доказано, что в момент совершения сделки гражданин не был способен понимать значение своих действий или руководить ими.

В отличие от сделок лиц, признанных недееспособными вследствие душевной болезни или слабоумия, сделки граждан, хотя и дееспособных, но находящихся в момент их совершения в таком состоянии, что они не могли понимать значение своих действий, не являются ничтожными, то есть бесспорно недействительными, а могут быть оспорены в суде.

При этом в доказывании нуждается сам факт «невменяемости» гражданина. Как правило, в таких случаях суды не ограничиваются свидетельскими показаниями, а требуют в подтверждение данного факта представления справок лечебных учреждений, проведения экспертизы и т.п.

           б) среди недействительных сделок на жилищном рынке особую общественную опасность представляют сделки, совершенные под влиянием обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой стороной или стечения тяжелых обстоятельств (ст. 179 ГК РФ).

Сделка, совершенная, например, в состоянии опьянения, не может служить основанием признания ее недействительной по ст. 177 ГК РФ из-за целого ряда обстоятельств. Прежде всего, в большинстве случаев человек в состоянии опьянения не полностью теряет контроль над своими действиями. Кроме того, если считать состояние опьянения основанием для признания сделок недействительными, это породило бы неустойчивость делового оборота.

Недействительность сделки, совершенной под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение (ст. 178 ГК РФ). Таким заблуждением считается не соответствующее действительности представление о каких-либо существенных для данной сделки обстоятельствах или незнание этих обстоятельств.

Существенный характер заблуждения определяется в каждом конкретном случае судом. При этом заблуждение может касаться любого элемента сделки: личности контрагента, предмета сделки, сроков и места исполнения и т.д. В то же время заблуждение в мотивах, по которым лицо совершает сделку, не может считаться существенным, если этот мотив не включен сторонами в само содержание сделки. Так, если гражданин продал жилой дом в надежде получить работу в другом городе, но переезд не состоялся, это не может послужить для суда основанием признать недействительным заключенный в связи с предполагаемым отъездом договор купли - продажи.

Одним из оснований признания сделки недействительной по ст. 179 ГК РФ служит совершение ее под влиянием угрозы, то есть психического воздействия, вызывающего у лица опасения причинения ему или его близким личного или имущественного вреда (например, угроза лишить жизни, повредить здоровье, запятнать честь, уничтожить имущество и т.д.). Угроза может исходить от стороны в сделке или от других лиц, о действиях которых этой стороне известно.

В подавляющем большинстве случаев угроза является действием преступным и влечет за собой наряду с гражданско-правовыми санкциями применение к угрожавшему мер уголовной ответственности по ст. 163 Уголовного кодекса Российской Федерации.

Основанием к признанию сделки недействительной является также угроза совершить действия, в которых выражалось бы злоупотребление принадлежащим угрожающему правом. Угроза совершить действия, в которых выражается осуществление права угрожающего, например, угроза направить по месту работы исполнительный лист для взыскания алиментов, не может служить основанием признания сделки недействительной.

Заключение

В данной дипломной работе раскрыта сущность института договора купли-продажи жилого помещения.

Подведем итоги данной дипломной работы:

1) по договору купли-продажи жилого помещения продавец обязуется передать в собственность покупателя жилой дом, квартиру, часть жилого дома или квартиры,  а покупатель обязуется принять это имущество по передаточному акту и уплатить за него определенную сторонами денежную сумму;

2) существенными условиями договора купли-продажи жилого помещения является: предмет, цена и перечень лиц, сохраняющих право пользования жилым помещением.

3) договор купли-продажи заключается в простой письменной форме.

4) подлежит обязательной регистрации в ЕГРП.

5) при не соблюдении условий заключения договора купли-продажи жилого помещения договор считается недействительным.

6) основы правового регулирования оборота жилых помещений составляют Конституция РФ, ГК РФ, ЖК РФ, федеральные законы (например  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»), законы, постановления Правительства РФ (например «Об утверждении правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

В настоящее время договор купли-продажи жилых помещений достаточно распространен, но есть еще проблемы применения его на практике:

1) не развита система квалифицированных юридических контор, которые помогут людям разъяснить порядок заключения договора, порядок исполнения договора;

2) риэлторские фирмы не качественно выполняют работу по оказанию услуг;

3) нет открытого доступа покупателя к информации о покупаемой квартире;

4) у покупателя нет данных о состоянии здоровья продавца, т.е. собственников жилых помещений;

5) кроме того, в настоящее время на рынке жилья активно действует криминальный бизнес. Используя юридическую неосведомленность граждан, мошенники добиваются заключения с гражданами соглашений об отчуждении жилья на крайне невыгодных для них условиях, нередко с помощью махинаций лишают их законного жилища.

Пути решения проблем:

1) обращаться за помощью профессионалов. Такую помощь могут оказать:

    а) юрист, который скажет, какими документами необходимо запастись, как проверить их подлинность, какие сведения лучше собрать, и который возможно сможет и сам заняться оформлением сделки;

    б) частный маклер, который возьмет на себя большую часть хлопот по оформлению сделки (правда, в наших условиях нужно быть осторожным: маклер может оказаться и пособником мошенников, так что не надо доверять непроверенным людям);

    в) легальная риэлтерская фирма, которая имеет квалификационных  специалистов, занимающихся проверкой документов и самой квартиры;

2) обязательное медицинское освидетельствование собственника жилого помещения при отчуждении права собственности на жилое помещение;

3) страхование во исполнении договора;

4) государство должно максимально обеспечить гарантиями контрагентов для реализации ими своих прав в сфере купли-продажи жилых помещений.

Если эти гарантии будут активно функционировать, в прямой пропорциональности будет снижаться преступность в данной сфере.

В настоящее время тенденции к прогрессу в отношении купли-продажи жилья проявляют себя все больше и больше. В первую очередь это связано с появлением новых специальных законодательных актов, регулирующих отношения, складывающихся при совершении  жилищных сделок (Постановление Правительства РФ «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу», «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений»). И наконец, необходимо отметить и рост правового сознания участников данных сделок, которые все больше внимания обращают на процедуру заключения договора больше, чем на возможность быть обманутыми.

Список использованных источников

1) Конституция Российской Федерации от 12 декабря 1993 г.

2) Гражданский кодекс Российской Федерации (части первая, вторая, третья). - М.: Эксмо, 2003.- 416 с.

3) Жилищный кодекс Российской Федерации. – М.: Экзамен, 2006. – 127 с.

4) Жилищный Кодекс РСФСР – М.: Омега-Л, 2003.- 56 с.

5) Семейный Кодекс Российской Федерации. - М.: ТК Велби, Проспект, 2005.- 64 с.

6) Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации. - Новосибирск: Сиб. унив. изд-во, 2005.- 188 с.

7) Федеральный закон от 30.06.2006 N 93-ФЗ «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные виды недвижимого имущества» // Российская газета. – 2006. – 07 июля.

8) Федеральный закон от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

9) Федеральный закон от 30 июня 2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав на отдельные объекты недвижимого имущества» // Российская газета. – 2006. – 07 июля.

10) Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 213-ФЗ «О внесении изменений в часть первую Гражданского кодекса Российской Федерации» // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

11) Закон Российской Федерации от 4 июля 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

12) Постановление Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. № 47 «Об утверждении положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу» // Российская газета. – 2006. – 10 февраля.

13) Постановление Правительства Российской Федерации от 21 января 2006г. № 25 «Об утверждении правил пользования жилым помещением» // Российская газета. – 2006. – 27 января.

14) Постановление Правительства Российской Федерации от 26 января 2006 № 42 «Об утверждении правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и типовых договоров найма специализированных жилых помещений» // Российская газета. – 2006. – 17 февраля.

15) Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15 июня 2006 г. № 6-П //  Российская газета. – 2006. - 21 июня.

16) Постановление Правительства Российской Федерации от 18 февраля 1998 г. № 219 «Об утверждении Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

17) Постановление Правительства Российской Федерации от 09 апреля 2001 г. № 273 «Об утверждении Федеральной программы поэтапного развития системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

18)  Постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25 февраля 1998 г. № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» // Специальное приложение к Вестнику Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. – 2005. - № 12. – С. 57-73.

19) Приказ Министерства Юстиции Российской Федерации от 24 января 2004 г. № 199 «О внесении изменений и дополнений в нормативно-правовые акты Министерства юстиции Российской Федерации по вопросам практики государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Российская газета. - 2005. - 10 февраля.

20)  Приказ Министерства Юстиции Российской Федерации от 06 августа 2001 № 233 «Об утверждении инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения» // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

21) Приказ Министерства Юстиции Российской Федерации от 19 ноября 2003 г. «О внесении и дополнений в нормативные правовые акты Министерства Юстиции Российской Федерации в сфере государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

22) Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о передаче имущества. – М.: Статут, 2002. – 441 с.

23) Волкова Н.А. О некоторых особенностях правового режима жилых помещений // Законодательство и экономика. – 2006. – 19 января.

24) Глазов В.В. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. - М.: Изд-во Эксмо, 2005.- 400 с.

25) Гражданское право: Учебник: Ч. 2 / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. – М.: Проспект, 2001. - 345 с.

26) Гришаев С.П. Недействительность сделок с недвижимым имуществом // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

27) Жилые помещения: купля-продажа, полномочия собственника / Е.С. Гречихо; под ред. Л.Ю. Грудцыной. – М.: Эксмо, 2006. – 224 с.

28) Жилье: наем, покупка, перепланировка, продажа / Л.Ю. Грудцына; под ред. С.М. Петрова. – М.: Эксмо, 2006. – 528 с.

29)Захарова Н. Договор купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры // Бюллетень Министерства юстиции Российской Федерации. - 2001. - №12. - С.26-37.

30) Завидов Б.Д. Новации жилищного законодательства России. Постатейные научно-практические комментарии // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

31) Иванков П.Н. Агент по недвижимости. - Ростов-на-Дону: Феникс, 2001.-192 с.

32) Киндеева Е.А., Пискунова М.Г. Недвижимость: права и сделки. Новые правила оформления. Государственная регистрация. Образцы документов // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

33) Крашенинников В.П. Сделки с жилыми помещениями: Комментарий гражданского и жилищного законодательства и практика его применения. - М.: Статут, 2005. - 101 с.

34) Крашенинников В.П. Постатейный комментарий к Жилищному Кодексу Российской Федерации. - М.: Статут, 2005. - 363 с.

35) Крашенинников П.В. Сделки с жилыми помещениями // Нотариус. - 2001. - №2(28). - С. 39-40.

36) Крашенинников П.В. Жилье: обмен, продажа, покупка. - М.: Статут, 2001. - 82 с.

37) Королев А.Н., Плешакова О.В. Жилые помещения: Новое правовое регулирование. Комментарий к основным постановлениям Правительства Российской Федерации в области жилищного законодательства». – М.: Юстициинформ, 2006. – 216 с.

38) Линков А.В. Практика применения жилищного законодательства // Финансовая газета. Региональный выпуск. – 2006. – 29 марта.

39) Нетревожко Т.А. Квартира: покупка, продажа, обмен. - М.: Проспект, 2001. - 52 с.

40) Недвижимость: обзор практики разрешения споров / Сост. В.А. Абрамов.  – 3-е изд., доп. – М.: Ось-89, 2006. – 224 с.

41)Обзор судебной практики Высшего Суда Российской Федерации от 07 июня 2006 г., 14 июня 2006 «Обзор законодательства и судебной практики Высшего Суда Российской Федерации за первый квартал 2006 г.» // Правовая система Консультант Плюс, 2005.

42) Перепелкина Н.В. К новому Жилищному кодексу // Жилищное право. - 2006. -  10 февраля.

43) Прокопьева Н. «Особенности заключения договоров инвестирования и купли-продажи жилого помещения с участием несовершеннолетних» // Российская юстиция. – 2006. – 19 февраля.

44) Саморядов А.Н. Квартира: купля-продажа. - М.: Проспект, 2001. - 260 с.

45) Сборник постановлений Пленумов Верховного Суда и Высшего Арбитражного Суда  по гражданским делам / Сост. А.П. Сергеев. – 3-е изд., перераб. и доп. – М.: ТК Велби, Проспект, 2005. – 1376 с.

46)   Скиба П.В. Особенности формы сделок купли-продажи жилых помещений // Нотариус. - 2001. - № 5. - С. 34-46.

47) Скиба П.В. Форма сделок купли-продажи недвижимости и последствия ее несоблюдения // Закон и право. - 2001. - № 8 . - С. 46-49.

48) Ткач М.В. Комментарий к федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». – М.:  Юстицинформ, 2005. – 107 с.

49) Филиппенко А.В. Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении // Правовые вопросы недвижимости. - 2006. - 23 января.

ВЫПУСКНАЯ КВАЛИФИКАЦИОННАЯ РАБОТА (ВКР)

Выпускная квалификационная работа состоит из 71 страниц

- основная часть 62 страницы

- приложения  9 страниц

Основная часть работы содержит:

Список информационных источников содержит:

Работа выполнена мной совершенно самостоятельно.

Все использованные в работе материалы и концепции из опубликованной научной литературы и других источников имеют ссылки на них.

                  Степанова О.А.                                     _______________                                                                              

                                                                                                                                                                подпись

                                                                                                                      Дата      _______________

ВКР – РЕЦЕНЗИЯ

РЕЦЕНЗИЯ НА ВКР

АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

В нашей стране вплоть до недавнего времени основная масса договоров - те, которые связывали между собой главных участников тогдашнего экономического оборота - государственные, а также кооперативные и иные общественные организации, - заключалась во исполнение или для исполнения плановых актов. Воля контрагентов в таких договорах складывалась под прямым или косвенным влиянием исходящих от государственных органов заданий. Тем самым договор утрачивал свой основной, конституирующий признак: он лишь с большой долей условности мог считаться результатом достигнутого контрагентами согласия. Иного и быть не могло, если учесть, что плановый акт предопределял в виде общего правила, какие именно организации, о чем, когда и в каком объеме должны были заключать договоры на передачу товаров, выполнение работ или оказание услуг. Кроме того, максимальному ограничению значимости договорной модели как таковой способствовало то, что почти все действовавшие в этой области нормы носили абсолютно обязательный (императивный) характер.

И только после возврата государства к рыночной экономике, появилось понятие «свобода договора».

Договор купли-продажи жилого помещения является яркой моделью такой «свободы».

Актуальность избранной темы дипломной работы очевидна, т.к. договор купли-продажи жилого помещения является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение данного договора в имущественном обороте.

ХАРАКТЕРИСТИКА ОСНОВНОГО СОДЕРЖАНИЯ ВКР

 Содержание работы соответствует избранной теме. Автором выдержан объем работы, умело использованы труды российских цивилистов, проведен большой анализ действующего законодательства в области жилищного и гражданского права, приведены примеры из судебной практики, емко раскрыто само понятие договора купли-продажи жилого помещения,  очень подробно раскрыты случаи недействительности сделок.

СТЕПЕНЬ ДОСТИЖЕНИЯ ЦЕЛИ ИССЛЕДОВАНИЯ И ЕГО ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ

Актуальность избранной темы дипломной работы очевидна, т.к. договор купли-продажи жилого помещения является одним из типов договоров, регулирующих обязательства по передаче имущества. Этим объясняется широкое применение данного договора в имущественном обороте.

Договор купли-продажи жилого помещения является важнейшим гражданско-правовым институтом, имеющим широкое практическое применение и нуждающимся в более глубоком системном анализе. 

НЕДОСТАТКИ, ОТМЕЧЕННЫЕ РАНЕЕ И НЕУСТРАНЕННЫЕ НА ДАННЫЙ

МОМЕНТ

 Дата «____»  ______________

ВКР – ОТЗЫВ РУКОВОДИТЕЛЯ

ОТЗЫВ НАУЧНОГО РУКОВОДИТЕЛЯ

Утверждена приказом по МЭСИ         приказ № 3909-ВПО-э  дата «13» июля  2006 г.

АКТУАЛЬНОСТЬ ТЕМЫ ИССЛЕДОВАНИЯ

          Актуальность избранной темы определяется тем, что экономическая жизнь общества и жизнь отдельно взятого гражданина невозможна без практической реализации конституционного права на жилище.  Согласно Конституции РФ каждый человек имеет право на жилище, и никто не может быть произвольно лишен жилища.  Переход к рыночным отношениям и развитие различных форм собственности привели к тому, что потребность в жилье стала удовлетворяться не только за счет государственных  и муниципальных фондов потребления, но и за счет  жилья, которое бы находилось в частной собственности граждан. Многие из граждан стали собственниками жилья,  в связи с чем они стали свободно продавать и покупать квартиры.

          Договор купли-продажи жилого помещения законодательно закреплен в различных нормативно-правовых актах, получил широкое применение на практике. Однако именно на практике и возникает много проблем, связанных с оформлением договора. Эти проблемы связаны с тем, что не развита система квалифицированных юридических контор, которые  помогут людям разъяснить порядок заключения договора, риэлторские формы  не качественно выполняют работу по оказанию услуг, что зачастую приводит к тому, что на рынке жилья  действует криминальный бизнес. В работе автор выявил все недостатки и противоречия действующего законодательства, регламентирующего заключение договора купли-продажи жилого помещения, показал проблемы, имеющие место  при оформлении этого договора и наметил пути их решения.

ОЦЕНКА СОДЕРЖАНИЯ РАБОТЫ

         Содержание работы соответствует избранной теме. В работе использованы труды российских ученых, посвященные проблемам договора купли-продажи жилых помещений, нормативно-правовые акты, регламентирующие отношения по поводу сделок с жилыми помещениями, приведены примеры правоприменительной деятельности. Объектом исследования является договор купли-продажи жилого помещения, предметом исследования – действующее законодательство, регулирующее жилищные отношения.

         Анализ работы показал, что она выполнена автором совершенно самостоятельно, работа соответствует установленным  требованиям, автор работы заслуживает положительной оценки.

СТЕПЕНЬ ДОСТИЖЕНИЯ ЦЕЛИ ИССЛЕДОВАНИЯ И ЕГО ПРАКТИЧЕСКАЯ ЗНАЧИМОСТЬ

Основная цель дипломной работы – раскрыть сущность института договора купли-продажи жилого помещения.  Для достижения цели ставились и были решения следующие задачи – раскрыть понятие и правовое регулирование  договора купли-продажи жилого помещения,  рассмотреть существенные условия договора, определить существенные условия договора, разобрать условия недействительности сделок с жилыми помещениями, способы защиты граждан. Договор купли-продажи жилого помещения является важнейшим гражданско-правовым институтом, имеющим широкое практическое применение и нуждающимся в более глубоком системном анализе. 

НЕДОСТАТКИ, ОТМЕЧЕННЫЕ РАНЕЕ И НЕУСТРАНЕННЫЕ НА ДАННЫЙ

МОМЕНТ

ЗАКЛЮЧЕНИЕ ПО ПРЕДСТАВЛЕННОЙ РАБОТЕ

                                                                  дата «____»  ________________     2006 г.