Договор аренды и его виды

Договор аренды и его виды

ФЕДЕРАЛЬНОЕ АГЕНТСТВО ПО ОБРАЗОВАНИЮ

МОСКОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

ЭКОНОМИКИ, СТАТИСТИКИ И ИНФОРМАТИКИ (МЭСИ)

ИНСТИТУТ ПРАВА И ГУМАНИТАРНОГО ОБРАЗОВАНИЯ

Форма обучения Экстернат           Институт ПиГО                       Кафедра ________________

Специальность Юриспруденция

Специализация  Гражданское право

                                                                                                                                        Группа _________________

ВЫПУСКНАЯ  КВАЛИФИКАЦИОННАЯ  РАБОТА

Тип работы Дипломная работа

Тема работы  ___________ Договор аренды и его виды ___________________

Студент   _____Клюева О.А._____   ______________  ___________________

                                          Ф.И.О.                                           подпись                                                 дата

Руководитель __Коргутлова Т.А. _   ______________  ___________________

                                          Ф.И.О.                                           подпись                                                 дата

Консультант  __________________   ______________  ___________________

                                              Ф.И.О.                                    подпись                                                 дата

Рецензент       _Митрофанова С.В._   ______________  ___________________

                                          Ф.И.О.                                           подпись                                                 дата

Председатель комиссии по предварительной защите

                       __________________   ______________  ___________________

                                          Ф.И.О.                                           подпись                                                 дата

МОСКВА 2006 г.

Содержание

          Введение

Актуальность избранной темы определяется тем, что в повседневной жизни и при осуществлении предпринимательской деятельности у граждан и юридических лиц зачастую возникает потребность в определенном имуществе. Кроме того, потребность в таком имуществе  может носить временный характер. Именно в этих случаях на помощь приходит  договор аренды имущества, позволяющий одной его стороне извлечь прибыль из имеющегося  у нее имущества, сохраняя при этом  на него право собственности, а другой временно получить необходимое имущество в пользование и сэкономить свои материальные  средства.

Значительные изменения правовой системы Российской Федерации,  которые произошли за последнее время, повлекли за собой изменение целого ряда правовых отраслей и институтов, к числу которых  относится и аренда. В то же время, целый ряд вопросов, связанных с арендой имущества, до сих пор не нашел должного решения, что, в свою очередь, порождает спорные ситуации при практическом применении аренды. Так, в ходе исследования данной проблемы были выявлены некоторые недостатки правового регулирования вопросов аренды недвижимости.                                   

Поэтому совокупность источников, регулирующих арендные отношения, в особенности отношения аренды государственного и муниципального имущества, выглядит достаточно пестро. И в этой связи возникает  немало проблем.  Касаясь данного вопроса, напомним, что происходящее в последние годы масштабное и стремительное обновление российского законодательства отличается рядом особенностей. И наиболее значительная - федеральные законы составляют сегодня не более десяти процентов от общего количества  нормативных правовых актов.[1]

Данная общая тенденция развития законодательства в полной мере распространяется на акты гражданского законодательства. Исследование показывает, что правовой массив в субъектах  Российской Федерации  формируется очень быстро, подчас без строгого соблюдения основ классификации правовых актов. Здесь и возникает одна из острейших проблем, когда не в полной мере освоено содержание предметов ведения федерации и её субъектов (ст. ст. 71-73 Конституции РФ.[2] Их нельзя механически отождествлять с объектами законодательного регулирования. В данном случае передача в аренду объектов государственной собственности выступает в качестве одной из форм её управления (распоряжении). Возникающие при этом правоотношения являются, безусловно, гражданско-правовыми отношениями, представляющими собой обязательство из договора аренды. В результате возможности детального правового регулирования этих отношений органами субъектов Федерации будут носить ограниченный характер, ибо гражданско-правовое регулирование находится в сфере ведения РФ.[3]

Несмотря на значительный объем научных исследований, целый ряд теоретических и практических вопросов аренды остаются дискуссионными и требуют дополнительного изучения. Так, например, недостаточно разработаны подходы к установлению единых базовых ставок при аренде государственных и муниципальных земель, способы разрешения споров, связанных с правами на землю собственников или владельцев нежилых помещений.

Особенности правового регулирования арендных отношений достаточно подробно исследованы в работах М.Н. Симоновой, Н.Е. Арбаевой,  М.А. Балашова, В.И. Макарьевой, О.А. Красноперова, С.А. Зинченко и других авторов, при написании дипломной работы положения этих трудов были исследованы и изучены, приведены цитаты из этих работ.

Цель исследования:  анализ нормативно-правовой базы регулирующей арендные отношения и правоприменительной практики.

В соответствии с целью работы были поставлены и решены следующие основные задачи:  

§  выделить основные черты и особенности данного гражданско-правового института;

§  изучить структуру договора аренды;

§  исследовать вопросы, касающиеся особенностей заключения, действия, изменения и прекращения договора аренды; 

§  выявить проблемы правового регулирования договора аренды на современном этапе и предложение путей их решения.    

Объектом исследования является гражданско-правовой институт договора аренды и правоотношения, возникающие в сфере договора аренды.

Предмет исследования – нормативно-правовые акты, регулирующие правоотношения, связанные с договором аренды труды российских и зарубежных ученых, в которых затрагиваются вопросы заключения договоров аренды, правоприменительная деятельность. 

 Таким образом, данная работа посвящена проблемам правового регулирования договоров аренды. В первой главе рассматривается понятие, содержание, элементы договоров аренды, а также порядок их заключения, изменения и прекращения. Вторая глава посвящена видам договоров аренды и подробному рассмотрению одних  из наиболее часто встречающихся на практике видов договоров аренды - аренде транспортных средств и аренде недвижимости. В главе третьей анализируются некоторые проблемы, связанные с правовым регулированием договоров аренды недвижимости.

В п.3.1 рассматривается аренда земли – правовой институт, получивший широкое распространение в гражданском обороте большинства стран. Недостаточность нормативно-правовой базы регулирования аренды земли не была восполнена в должной мере нормами ГК РФ об аренде недвижимости. Введение в действие нового Земельного кодекса, призванного существенным образом изменить ситуацию в установлении конкретных правил по временному землепользованию, также окончательно не решило эту задачу.

П. 3.2 посвящен проблеме аренды нежилых помещений и спорам, связанным с правами на землю собственников или владельцев нежилых помещений, с распределением расходов на содержание зданий между владельцами отдельных помещений, а также предлагаются пути решения данных споров.

Исследование проводилось с использованием общенаучного, частно-научного, аналитического, описательного, диалектического методов.

Структурно работа состоит из введения, трех глав, заключения, списка  использованной литературы.

          Глава 1 Аренда и ее современное правовое регулирование

          1.1. Понятие и элементы договора аренды

Договор аренды представляет собой один из классических видов договоров, чья история насчитывает многие тысячелетия, на протяжении которых они в основных своих чертах не изменялись.

Определение понятия договора аренды дается в ст. 606 ГК РФ. В соответствии с этой статьей, под договором аренды (имущественного найма) понимается гражданско-правовой договор, по которому одна сторона - арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне - арендатору (нанимателю) за плату определенное имущество во временное владение и пользование или во временное пользование. Владеть и пользоваться арендованным имуществом арендатор обязан в соответствии с условиями договора аренды, а в случае, если такие условия в договоре не определены, - в соответствии с назначением имущества.

Исчерпывающий перечень специальных видов аренды, содержащийся в главе 34 ГК РФ, включает прокат, аренду транспортных средств, аренду зданий и сооружений, аренду предприятий, а также финансовую аренду (лизинг). В связи с этим возникает вопрос: является ли договор найма жилого помещения, который регулируется главой 35 ГК РФ и Жилищным кодексом РФ, разновидностью договора аренды?

 Из определения договора аренды следует, что этот договор является возмездным (передача арендованного имущества может осуществляться только за плату), реальным (договор считается заключенным с момента передачи арендатору имущества, являющегося предметом аренды) и срочным (имущество передается арендатору во временное (на определенный срок) владение и (или) пользование). При этом, срочность является не обязательной характеристикой договора аренды, так как ГК РФ допускает возможность заключения договоров аренды без указания в них срока действия (бессрочные договоры).

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). Следует отметить, что данное положение развивает применительно к арендным отношениям общую норму, содержащуюся в ст. 136 ГК РФ, на основании которой поступления, полученные в результате использования имущества (плоды, продукция, доходы), принадлежат лицу, использующему это имущество на законном основании, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором об использовании этого имущества.

 Анализ указанных положений позволяет выделить некоторые практические и теоретические проблемы, связанные с их применением. Так, с практической точки зрения интересно рассмотреть следующую ситуацию. Согласно ст. 615 ГК РФ, арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия не определены, то в соответствии с назначением имущества. Несоблюдение данного условия является основанием для требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды и взыскании убытков. При этом если арендатор использовал имущество не в соответствии с договором или его назначением, возникает вопрос: являются   ли собственностью арендатора плоды, продукция, доходы, полученные в результате такого использования? ГК РФ не содержит однозначного ответа на этот вопрос. Думается, что арендатор не имеет права собственности на те поступления, которые он получил в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором или его назначением, и должен их передать арендодателю либо собственнику арендованного имущества. Правильность такого вывода подтверждается общей нормой, содержащейся в ст. 136 ГК РФ, которая определяет, что лицо (в данном случае арендатор) имеет право собственности на поступления от использования имущества, собственником которого оно не является, только в том случае, если пользование имуществом осуществлялось на законном основании. Очевидно, что нельзя признать законным пользование арендованным имуществом, осуществляемое не в соответствии с договором аренды или назначением имущества.[4]

Цель договора аренды - обеспечить передачу имущества во временное пользование. В этом заинтересованы обе стороны договора. Арендатор, как правило, нуждается в имуществе временно или не имеет возможности приобрести его в собственность. Арендодатель же преследует цель извлечения прибыли из передачи имущества во временное пользование другому лицу. Последний признак позволяет отличать договор аренды от других обязательств по передаче имущества в поль­зование, в частности, от договора безвозмездного пользования имуществом (договора ссуды).

Цели обеспечить передачу имущества во временное пользование служат многие права, закрепленные гражданским законодательством, причем как вещные, так и обязательственные.

Арендатору принадлежит право пользования арендованным имуществом. Это основное право арендатора, вытекающее из договора аренды. Соответственно договор аренды - одна из разновидностей договоров по передаче имущества в пользование.

Под пользованием понимается извлечение из вещи ее полезных свойств без изменения субстанции вещи, в том числе приобретение плодов и доходов. По общему правилу, плоды, продукция и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, поступают в собственность арендатора (ч. 2 ст. 606 ГК РФ). Впрочем, законом, иным правовым актом или договором может быть установлено и иное правило (ст. 136 ГК РФ), а именно, что плоды, продукция и доходы переходят в собственность арендодателя или третьего лица.

Право пользования арендованным имуществом может включать в качестве своего компонента и право выкупа этого имущества (ст. 624 ГК РФ). В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

Право пользования арендатора пользуется вещно-правовой защитой и в этой плоскости приравнено к праву собственности и иным вещным правам    (ст. 305 ГК РФ). Однако такую защиту оно получает только тогда, когда арендатор наряду с правом пользования наделен и правом владения вещью    (ч. 1 ст. 606 ГК РФ). Такой арендатор защищается и от притязаний арендодателя как собственника арендованного имущества.

Предоставление арендаторам вещно-правовой защиты дает известные основания отнести это право или его отдельные разновидности к числу вещных.

К элементам договора аренды относятся стороны, предмет, форма и содержание.

Стороны договора - арендодатель и арендатор. По общему правилу и в роли арендодателя, и в роли арендатора могут выступать любые субъекты гражданского права, как физические, так и юридические лица, а среди последних - коммерческие и некоммерческие организации, а также государство, национально-государственные, административно-территориальные и муниципальные образования. Только в некоторых видах договора аренды в роли арендодателя или арендатора должны выступать специальные субъекты.

Арендодатель - это собственник передаваемого в пользование имущества или лицо, уполномоченное законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ).

Сдача имущества в аренду – один из способов осуществления принадлежащего арендодателю права собственности, а именно, входящего в его состав правомочия распоряжения имуществом. Что же касается обладателей иных вещных прав, то любое лицо, не являющееся собственником соответствующего имущества, должно иметь полномочия на сдачу этого имущества в аренду. Причем такие распорядитель­ные полномочия должны быть основаны на законе или специальном волеизъявлении собственника. В частности, в роли арендодателей от имени РФ обычно выступают комитеты по управлению государственным имуществом. Их полномочия основаны на законе. Если же полномочие из закона не вытекает, арендодатель должен иметь специальное уполномочие собственника сдавать чужое имущество в аренду от своего имени. Например, такое полномочие может вытекать из договора комиссии.[5] 

Арендатор - это лицо, заинтересованное в получении имущества в пользование. Никаких специальных требований к нему закон, по общему правилу, не предъявляет.

Предмет договора - любая телесная не потребляемая вещь, поскольку она не теряет своих натуральных свойств в процессе использования. В частности, в качестве предмета договора аренды могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты (например, участки леса или водные объекты), здания, сооружения и иные виды недвижимого имущества, предприятия и другие имущественные комплексы, оборудование, транспортные средства и иное движимое имущество.

Законом могут быть установлены виды имущества, сдача в аренду которого не допускается или ограничивается. Поскольку сдача в аренду — также элемент оборота, изъятые из оборота вещи сдаваться в аренду не могут, а ограниченные в обороте - сдаются при условии соблюдения установленных ограничений. Например, сдача и получение в аренду оружия возможны только для тех арендодателей и арендаторов, которые имеют соответствующие разрешения. Но ограничения могут устанавливаться и в отношении вещей, свободных в обороте, в зависимости, например, от их принадлежности определенным собственникам. Существенные ограничения установлены в отношении имущества, находящегося в государственной собственности. Все же остальные вещи могут сдаваться в аренду свободно.

Законом могут быть установлены особенности сдачи в аренду земельных участков и других обособленных природных объектов (п. 2 ст. 607 ГК РФ). Эти особенности вытекают, прежде всего, из невозобновляемости многих природных ресурсов. В частности, при сдаче в аренду земельных участков должно соблюдаться их целевое назначение (ст. 53 Земельного кодекса РФ). Использование иных объектов природы, в том числе на началах аренды, как правило, возможно только при наличии лицензии.

В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ). Следовательно, предметом договора аренды может быть только индивидуально-определенная вещь. Этот вывод вытекает также из п. 3 ст. 611 ГК РФ. Вещь, передаваемая в аренду, должна быть юридически незаменимой, ведь по окончании договора возврату подлежит та же вещь. Форма договора аренды урегулирована в ст. 609 ГК РФ. Помимо общих требований к форме всякого договора, законом для договора аренды установлены и специальные требования. Договор аренды на срок более года, а также, если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока должен быть заключен в простой письменной форме. Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом. При этом, регистрации подлежит именно договор как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) права собственности арендодателя.

 Договор аренды недвижимого имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (ст. 624 ГК РФ), заключается в форме, установленной для договора купли-продажи такого имущества. Аналогичная форма необходима и для дополнительного соглашения к договору аренды, которым арендатору предоставляется право выкупа арендованного имущества.

Для многих видов аренды существуют особые правила о форме договора и его государственной регистрации.

Существенным условием договора аренды можно считать, пожалуй, только его предмет. В отношении него прямо сказано, что при отсутствии в договоре данных, позволяющих определить имущество, которое подлежит передаче в аренду, условие о предмете считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор – незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).

Цена договора (арендная плата), как и срок, не относится к существенным условиям. Если арендная плата договором не установлена, применяется обычная арендная плата (п. 3 ст. 424 ГК РФ, п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Что же касается срока, то договор аренды может быть заключен как на определенный (п. 1 ст. 610 ГК РФ), так и на неопределенный срок (п. 2 той же статьи). Определенный срок должен быть установлен в договоре способами, предусмотренными ст. 190 ГК РФ. Если срок аренды в договоре не указан, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок.

Анализ норм действующего законодательства и характера отношений сторон при аренде имущества позволяет сделать следующие выводы.       

Возникающие на основе договора аренды отношения, создающие у нанимателя право пользования имуществом, являются обязательственными. Вместе с тем для осуществления этого права в большинстве случаев необходима передача имущества арендатору, который в соответствии с законом на период действия договора аренды становится его законным владельцем. В этом случае арендатор является не только стороной обязательственных отношений, но и обладателем вещного права на объект аренды. Возможность возникновения вещного права из договора у лица, приобретающего титул владельца, но не являющегося собственником соответствующего имущества, предусмотрена законом (в частности, ст. 305 ГК РФ). Наделение арендатора правомочиями титульного владельца взятого внаем имущества (чужого имущества) – необходимое условие, гарантирующее беспрепятственное осуществление пользования этим имуществом, то есть достижение цели договора аренды.

         1.2 Содержание договора аренды

Содержание договора аренды образуют права и обязанности арендодателя и арендатора.

Арендодатель во исполнение заключенного договора обязан:

1) предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ);

2) предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. -  ч. 2 ст. 613 ГК РФ);

3) производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ);

4)     возместить арендатору стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды (п.2 ст. 624 ГК РФ);

 Рассмотрим подробнее.

1. Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК РФ). Состояние имущества, подлежащего передаче в аренду, должно быть определено договором аренды. Но в любом случае имущество должно быть передано без недостатков, в той или иной мере препятствующих его использованию по назначению.

 Имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества), если иное не предусмотрено договором.

 Имущество должно быть передано в аренду в установленный срок. Этот срок должен быть указан в договоре аренды. Если срок передачи договором установлен не был, имущество подлежит передаче в разумный срок.

      Предоставление имущества в надлежащем состоянии означает, что оно передается свободным от недостатков, т. е. от таких его свойств, которые ухудшают его качество или, что одно и то же, представляют собой любые отступления от того состояния имущества, которое требуется в соответствии с договором аренды.[6]

Арендодатель отвечает за любые недостатки сданного в аренду имущества, независимо от того, препятствуют ли они использованию имущества полностью или только частично.

Требование о возмещении убытков неизбежно при досрочном расторжении договора. Что же касается возмещения стоимости устранения недостатков за счет арендной платы или соразмерного уменьшения последней, то возмещения убытков можно потребовать лишь тогда, когда величина арендной платы недостаточна для покрытия убытков.

2. Арендодатель обязан предупредить арендатора обо всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитуте, праве залога и т. п. - ч. 2 ст. 613 ГК РФ).

Передача имущества в аренду не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество (ч. 1 ст. 613 ГК РФ). Такие права сохраняются и после заключения договора аренды в виде обременении. Причем подчас они могут быть довольно широкими по объему, например, право хозяйственного ведения или право оперативного управления. Естественно, в ряде случаев арендатор, знай, он о правах третьих лиц, никогда не заключил бы договора аренды. Поэтому соблюдение арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц необходимо для того, чтобы обеспечить спокойное пользование арендованным имуществом.[7]

Что касается обязательственных прав, то и о них, если они направлены на арендованное имущество, арендатор должен быть извещен. К числу таких прав могут быть отнесены права покупателя по договору купли-продажи или права арендатора по другому договору аренды.

При неисполнении арендодателем обязанности уведомить арендатора о правах третьих лиц на арендованное имущество арендатор вправе требовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков. Уменьшение арендной  платы  должно  быть соразмерно тому,  насколько  существование  прав третьих лиц (их объем) ущемляет право пользования арендатора. Возмещение же убытков при расторжении договора аренды не зависит от вида и объема прав третьего лица на вещь. На это, в частности, указывал и Высший Арбитражный Суд РФ.[8]

3. Арендодатель   обязан   производить   за   свой   счет   капитальный   ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды (п. 1 ст. 616 ГК РФ).

Срок проведения капитального ремонта должен быть установлен договором. Нарушение арендодателем обязанности по проведению капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

§  произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя;

§  стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;
потребовать соответствующего уменьшения арендной платы;

§  потребовать досрочного расторжения договора и возмещения убытков.
Договором аренды любое из этих прав может быть исключено или ограничено.

4. Арендодатель   обязан   возместить   арендатору   стоимость   неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя и за счет арендатора, если иное не   предусмотрено   договором   аренды   (п.   2   ст.   624   ГК РФ). Арендатор имеет право на такое возмещение только при наличии одновременно двух условий:

- согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений. Согласие может быть дано как в самом договоре аренды, так и отдельно после его заключения в той форме, которая предусмотрена для самого договора;
- использования для производства улучшений собственных средств арендатора.
Арендатор    не    может    использовать    для    производства    улучшений    средства арендодателя, что вытекает из п. 4 ст. 623 ГК РФ.

Что же касается использования средств третьих лиц, то оно может считаться законным при условии, что эти средства предоставлены в собственность арендатора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

Обязанности арендодателя предоставить имущество в надлежащем состоянии и предупредить арендатора о правах третьих лиц императивны. Обязанности же по производству капитального ремонта и возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений относятся к числу диспозитивных.

В соответствии с условиями заключенного договора, арендатор обязан:

1) пользоваться   арендованным   имуществом   в   соответствии   с   условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии с назначением имущества (п. 1 ст. 615 ГК РФ);

2) своевременно вносить плату за пользование имуществом (п. 1 ст. 614 ГК РФ);

3) при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ);

 4) поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК  РФ);

5) без согласия арендодателя не сдавать арендованное имущество в субаренду, не   передавать   свои   права   и   обязанности   по  договору   аренды   другому  лицу (перенаем),  не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не   отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Остановимся на этих условиях подробнее:

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, то в соответствии  с  назначением  имущества  (п.   1   ст.   615  ГК РФ).  Арендатор должен использовать имущество сам. Если он допускает к пользованию третьих лиц без согласия арендодателя, он нарушает другую свою обязанность, предусмотренную п. 2 ст. 615 ГК РФ.      

Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды   или   назначением   имущества,   арендодатель   имеет   право   потребовать досрочного  расторжения  договора  и  возмещения  убытков   (п.   3   ст.   615   ГК РФ). Ответственность за нарушение условий пользования  или назначения имущества наступает   в   форме   возмещения   убытков,   причем   только   при   наличии   вины арендатора, поскольку если условия пользования нарушаются случайно, применению подлежит п. 4 ст. 614 ГК РФ. В этой ситуации договор аренды не может быть досрочно расторгнут.

2. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (п.1  ст. 614 ГК РФ). Размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Если размер, порядок,   условия   и   сроки   внесения   арендной   платы  установлены   каким-либо нормативным актом, договор аренды обязательно должен содержать ссылку на него. В противном случае   эти    характеристики    арендной    платы    считаются    не установленными договором. И тогда применяется правило, в соответствии с которым размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы устанавливаются такими же,   какие   обычно   применялись  бы   при  аренде   аналогичного   имущества  при сравнимых обстоятельствах. До тех пор, пока судебная практика не выведет «обычные» порядок, условия и сроки уплаты арендной платы, можно руководствоваться теми правилами, которые установлены для сдачи в аренду государственного имущества (как наиболее распространенной на практике).[9]

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество целиком или отдельно по каждой из его составных частей, в зависимости от того, какие положения на этот счет содержатся в договоре. Арендная плата может уплачиваться в форме:

·   определенных  в  твердой  сумме  платежей,   вносимых периодически или единовременно;

·   установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

·   предоставления арендатором определенных услуг;

·   возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.       

       Использование   некоторых   форм   арендной   платы   по   существу   означает превращение договора аренды в смешанный договор (п. 3 ст. 421 ГК РФ), соединяющий черты аренды и, например, купли-продажи или договора об оказании услуг.

Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды, допустим, в виде части прибыли арендатора от эксплуатации полученного в аренду имущественного комплекса.

Если конкретная форма арендной платы договором не предусмотрена, арендная плата должна быть определена в твердой сумме, уплачиваемой однократно или периодически – в зависимости от срока договора аренды.

Если иное не предусмотрено договором аренды, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Договор аренды  может содержать правила как о том,  что арендная плата является твердой и не подлежит пересмотру вообще, так и о том, что любая из сторон договора может потребовать в одностороннем порядке изменения арендной платы, и при отказе другой стороны от изменения арендной платы договор подлежит досрочному расторжению. Если же подобных правил договором не предусмотрено, арендная плата может быть изменена только по соглашению сторон. Отказ какой-либо из сторон от пересмотра размера арендной платы (даже после наступления срока, установленного п. 3 ст. 614 ГК РФ) не предоставляет другой стороне права ни понудить к такому пересмотру в судебном порядке, ни досрочно расторгнуть договор аренды, поскольку такие меры ГК РФ не предусмотрены.

Арендатор имеет право потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились (п. 4 ст. 614 ГК РФ). Предоставление арендатору такого права связано с тем, что арендодатель как собственник имущества, переданного в аренду, несет риск его случайной гибели или повреждения. Ухудшение по случайным причинам состояния имущества, переданного внаем, - риск собственника. Что же касается ухудшения условий пользования, которые выступают как внешние по отношению к предмету договора аренды обстоятельства, то применительно к ним следует вести речь уже о риске случайной невозможности исполнения договора (ухудшения условий такого ис­полнения). Возложение на арендодателя еще и этого риска вполне логично, если помнить о его главной обязанности - предоставить имущество в пользование и обеспечить спокойное пользование им в течение всего срока договора.

Уменьшения размера арендной платы можно потребовать не при всяком ухудшении условий пользования или состояния имущества, а лишь при существенном. Существенным должно быть признано такое ухудшение, при котором арендатор в значительной мере лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора аренды (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

Арендная плата может выплачиваться в любые сроки, установленные договором: одни раз в год, квартал, месяц, неделю, день и т. д. Если арендатор существенно нарушает сроки внесения арендной платы, арендодатель вправе потребовать   от   него   досрочного   внесения   арендной   платы   в   установленный арендодателем срок (п. 5. ст. 614 ГК РФ). Можно требовать досрочного внесения арендной платы не более чем за два срока подряд. Существенное нарушение срока должно толковаться так же, как и существенное ухудшение условий пользования или состояния арендованного имущества (п. 2 ст. 450 ГК РФ).

3)Арендатор обязан при прекращении договора аренды вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ч. 1 ст. 622 ГК РФ).

Требования к состоянию имущества, возвращаемого арендатором, такие же, как и к передаче имущества арендодателем в соответствии с заключенным договором аренды (ст. 611 ГК РФ, которая в данном случае может быть применена по аналогии). Следовательно, назначение возвращаемого арендованного имущества должно соответствовать условиям договора аренды и назначению такого имущества.[10]

Если  арендатор  не  возвратил  арендованное  имущество  или  возвратил  его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Удобство данного правила состоит в том, что арендодателю при несвоевременном возврате арендованного имущества не нужно в подавляющем большинстве случаев доказывать размер понесенных им убытков, что подчас весьма непросто. Достаточно лишь потребовать внесения арендной платы за время просрочки.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы сверх неустойки (штрафная неустойка), если иное не предусмотрено договором.

 4) Арендатор обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, производить за свой счет, текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Под текущим ремонтом понимается устранение недостатков имущества, не связанное с заменой основных (главных) составных частей (деталей, узлов, конструкций). Текущий ремонт в отличие от капитального, как правило, не увеличивает стоимость арендованного имущества и не устраняет его износ. В то же время, не проведение текущего ремонта (как и капитального) делает невозможным или существенно затрудняет использование имущества по назначению.

Помимо проведения текущего ремонта и поддержания имущества в исправном состоянии   арендатор   обязан   нести   расходы    по   содержанию   арендованного имущества. Эти расходы обусловлены внешними для вещи причинами (социально- экономическими условиями пользования). Они не связаны с устранением внутренних недостатков    арендованного    имущества    или    поддержанием    его    физической (технической) исправности, но без таких расходов эксплуатировать вещь невозможно.

5) Арендатор  обязан  без  согласия  арендодателя  не  сдавать  арендованное имущество в субаренду, не передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), не передавать имущество в безвозмездное пользование, а также не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве взноса в уставный  капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Все  действия,   которые   перечислены   выше,   по   существу,   направлены   на передачу другому лицу не только прав, но и обязанностей арендатора. Передача же обязанностей (или какой-то их части) требует обязательного согласия кредитора (п. 1 ст. 391 ГК РФ), в роли которого выступает арендодатель. В случаях, указанных в п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатору запрещено передавать другому лицу свои права полностью или частично. Полная передача прав имеет место при перенайме. В подобной ситуации в отношения с арендодателем вступает новый арендатор, старый же полностью из них выбывает и потому перестает нести перед арендодателем какую-либо ответственность.

Частичная передача арендатором своих прав имеет место во всех остальных случаях, причем объем передаваемых прав различен. Наименьший объем прав переходит к залогодержателю, который, по сути, приобретает лишь возможность распорядиться арендными правами в случае неисполнения обеспеченного залогом обязательства. Наибольший объем прав получают хозяйственные общества (товарищества) и производственные кооперативы, которым арендные права передаются в виде вкладов (паевых взносов), поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за вкладчиками – арендаторами. Субаренда же, как и безвозмездное пользование, занимает промежуточное положение, поскольку к субарендатору переходят права арендатора, но в определенной части, при этом субарендатор несет перед арендатором еще и обязанности. Однако в любом случае, кроме перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.[11]

Субаренда является наиболее распространенным случаем передачи третьему лицу арендных прав, поэтому ее следует рассмотреть особо.

 В том случае, когда арендованное имущество в какой-то части становится ненужным арендатору, последний может, с согласия арендодателя, передать его в субаренду (поднаем).  При субаренде арендатор по отношению к субарендатору становится арендодателем, сохраняя в то же время некоторый объем арендных прав и обязанностей за собой. Неслучайно к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.  

Договор субаренды  не может быть заключен на срок, превышающий срок договора   аренды.   В   противном   случае   он   в   соответствующей части   будет недействительным на основании ст. 168 ГК РФ. Это правило вытекает из общеправового принципа, согласно которому никто не может передать больше прав, чем имеет сам. Следовательно, субарендатор не может иметь большего объема прав, чем арендатор.

Например, если арендатору запрещено извлекать из вещи плоды (доходы), то он не может предоставить такого права и субарендатору. При этом, вовсе не обязательно, чтобы и объем обязанностей, возлагаемых на субарендатора, был таким же, как у арендатора, или даже большим.

Субаренда   следует  судьбе   аренды.   Если  договор   аренды   по   основаниям, предусмотренным    ГК РФ,    ничтожен,    ничтожными   являются    и   заключенные   в соответствии с ним договоры субаренды (п. 2 ст. 618 ГК РФ). Досрочное же прекращение договора аренды влечет прекращение заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 1 ст. 618 ГК РФ). Субарендатор в этом случае имеет право на заключение с ним договора аренды на имущество, находившееся в его пользовании в соответствии и с договором  субаренды, в пределах оставшегося  срока субаренды на условиях, соответствующих условиям прекращенного договора аренды.

Досрочное прекращение договора субаренды вследствие   расторжения   договора   аренды   способно   серьезно   нарушить   права субарендатора   без   вины   с   его   стороны.   Поэтому   законодатель   предоставил субарендатору право на заключение договора аренды, но лишь на то имущество, которое находилось у него в пользовании и на неистекший срок субаренды. Порядок заключения субарендатором договора аренды на условиях, указанных в п. 1 ст. 618, регламентируется ст. 445 и 446 ГК РФ.

Впрочем,  договором  аренды   могут  быть  установлены  иные  правила,  чем указаны в п. 1 ст. 618 ГК РФ. В частности, при досрочном расторжении договора аренды договоры  субаренды  могут прекращаться либо без заключения с арендодателем договора аренды, либо с заключением такового, но на условиях прекращенного договора не аренды, а субаренды.

Первые три обязанности арендатора императивны, остальные – диспозитивны.[12]

         1.3  Заключение и прекращение договора аренды

Заключение договора аренды подчиняется общим условиям гл. 28 ГК РФ. Как уже указывалось договор на срок более года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, независимо от срока, должен быть заключен в письменной форме. Кроме того, договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Прекращение договора аренды (в том числе его досрочное расторжение) производится по основаниям, предусмотренным главами 26 и 29 ГК РФ, с учетом правил ст. 617, 619 и 620 ГК РФ, частично изменяющих общий порядок, установленный для любых видов обязательств (договоров).

В случае смерти арендодателя – физического лица договор аренды не прекращается. Права и обязанности арендодателя переходят к его наследникам.

В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное (п. 2 ст. 617 ГК РФ). Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора. Казалось бы, приведенная норма представляет собой конкретизацию общего правила ст. 418 ГК РФ. Однако это не так. В ст. 418 ГК РФ не содержится никаких оговорок о возможности ее изменения законом или договором. Между тем такая возможность применительно к договору аренды гражданином недвижимого имущества прямо закреплена. Это позволяет арендодателю вовсе исключить случаи сохранения такого договора аренды после смерти арендатора.

В отношении смерти арендатора движимого имущества сохраняют силу общие правила, установленные ст. 418 ГК РФ, т. е. договор аренды, сохраняется, если только он не был неразрывно связан с личностью арендатора.

Что же касается ликвидации юридического лица, – будь то арендодатель или арендатор – договор аренды в этом случае безоговорочно прекращается (ст. 419 ГК РФ).

При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены  по соглашению сторон. Если новые условия договора не устраивают арендатора, он теряет преимущественное право заключить договор на новый срок. Такой   вывод   вытекает   из   оговорки   «при   прочих   равных   условиях»,   которая используется в абз. 1 ст. 621 ГК РФ.

Так, Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 15 октября 2002 г. было отменено решение от 17.12.01 Арбитражного суда Тюменской области по иску Департамента имущественных отношений администрации города Тюмени   к   открытому   акционерному   обществу   «Тюменская   горэлектросеть» и открытому акционерному обществу «Энергетик» об истребовании имущества из незаконного владения ответчиков и постановление Федерального арбитражного суда Западно-Сибирского округа от  20.02.02 по тому же делу. В Постановлении было, в частности, указано, что «…суду следовало проверить, продолжаются ли арендные правоотношения сторон, поскольку согласно пункту 2 статьи 621 Гражданского кодекса    Российской    Федерации,    если    арендатор    продолжает    пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя,   договор   считается    возобновленным    на   тех   же   условиях   на неопределенный    срок.    Возврат    арендованного    имущества    в    этом    случае осуществляется при условии прекращения договорных отношении»[13]

         Глава 2   Гражданско-правовая характеристика договоров 

         аренды

         2.1 Виды договоров аренды

Гражданский кодекс проводит разграничение между видами договора аренды и арендой отдельных видов имущества (п. 3 ст. 610, п. 3 ст. 614, ст. 625 ГК РФ). Виды договора аренды - это те наиболее важные социально значимые случаи аренды, которые специально урегулированы в § 2 - 6 главы 34 ГК РФ. Аренда же отдельных видов имущества в ГК РФ в форме самостоятельных параграфов не урегулирована. Могут существовать лишь отдельные нормы, которые применительно к тем или иным видам имущества изменяют общие правила § 1 главы 34 ГК РФ. Причем эти нормы должны касаться лишь таких видов имущества, которые не служат основанием для выделения самостоятельных видов договора аренды (т.е. любых видов имущества, кроме транспортных средств; зданий и сооружений; предприятий).

 Деление   аренды   на   виды   в   ГК  РФ  не   основано   на   каком-либо   едином классификационном критерии. Выделение таких видов, как нам представляется, является произвольным. Если аренда транспортных    средств,    зданий    (сооружений)    и    предприятий    выделяется    в зависимости   от   вида   объекта   (предмета)   аренды,   то   прокат - исходя   из потребительского характера договора для арендатора (и предпринимательского – для арендодателя). Что же касается финансовой аренды (лизинга), то она выделена, исходя из сложной структуры отношений, которые складываются в ее рамках и особой цели финансирования, свойственной этому договору.

 Ряд  широко  распространенных  на  практике  договоров  аренды  вообще  не урегулирован в ГК РФ. Например, практически ничего не сказано об аренде земли. Правда, законодатель мог исходить из того, что этот вид аренды будет подробно урегулирован в новом Земельном кодексе. Однако нельзя забывать, что аренда всегда тяготела к гражданскому законодательству. Нелогично отсутствие в ГК РФ и такого вида договора, как аренда недвижимости.[14]  

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества   общие   правила   о   договорах   аренды   применяются,   если   иное   не установлено правилами ГК РФ об этих договорах (ст. 625 ГК РФ).

ГК РФ специально урегулировал пять видов договора аренды:

1. Договор проката.

2. Договор аренды предприятия.

3. Договор финансовой аренды (лизинга).

4. Договор аренды транспортных средств.

5. Договор аренды зданий и сооружений.

Все эти виды договора аренды будут кратко рассмотрены в Главе второй данной работы, а Глава третья будет посвящена проблемам правового регулирования договоров аренды и путям решения данных проблем.

          2.2  Аренда транспортных средств

Выделение аренды транспортных средств в качестве отдельного вида договора аренды осуществляется исходя из ее предмета, которым может стать любое транспортное средство, т. е. техническое устройство по перевозке грузов, пассажиров и багажа, движущееся в пространстве. Транспортное средство, как правило, является сложным техническим устройством и одновременно источником повышенной опасности для окружающих. Именно эти два качества транспортных средств требуют выделения соответствующих договоров аренды в отдельный вид.

Общие правила аренды транспортных средств ГК РФ не установлены. Рассматриваются только отдельные виды такого договора, а именно, договоры аренды транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации (с экипажем или договоры фрахтования на время) и без такого предоставления.

В то же время, ряд норм касается обоих видов договоров аренды транспортных средств. Договоры аренды транспортных средств обеих разновидностей сформулированы как реальные (ч. 1 ст. 632, ч. 1 ст. 642 ГК РФ).

В соответствии со ст. 633 и 643 ГК РФ, договоры аренды транспортных средств должны быть заключены в письменной форме независимо от их срока и стоимости передаваемого в аренду имущества. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные п. 2 ст. 609 ГК РФ.

Аренда транспортных средств гражданами-потребителями осуществляется с учетом особенностей, предусмотренных Законом «О защите прав потребителей».[15]

Наконец, транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных ГК РФ, особенности аренды отдельных видов транспортных средств (ст. 641 и 649 ГК РФ).

Аренда транспортных средств регламентируется только применительно к автомобильному[16], водному (морскому)[17] и воздушному[18] видам транспорта.

Устав автомобильного транспорта никаких норм, отличных от предусмотренных ГК РФ, не содержит. Что же касается морских и воздушных судов, то особенности имеет только аренда их с экипажем.

В соответствии с ч. 1 ст. 632 ГК РФ, по договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

В этом договоре объединены два вида обязательств:

1) непосредственно связанных с предоставлением транспортного средства в аренду - во временное владение и пользование за плату;

2) связанных с оказанием арендатору услуг по управлению и его технической эксплуатации.

       Сочетание этих обязательств в одном договоре влияет не только на его содержание, но и на ряд других, связанных с исполнением договора, обстоятельств. Особенности данного договора отражены в последующих статьях (ст.ст. 633 - 641 ГК РФ).

Договор    аренды    транспортных    средств    должен    заключаться    только    в письменной форме независимо от срока его действия. Это правило касается как юридических, так и физических лиц, т.е. устанавливает изъятие из нормы, предусмотренной п. 1 ст. 609 ГК РФ (допускающей для договоров, заключаемых физическими лицами на срок не более года, устную форму). Не применяются здесь и правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о регистрации договоров аренды недвижимого имущества. Из транспортных средств к недвижимому имуществу относятся воздушные и морские суда, а также суда внутреннего плавания (ст. 130 ГК РФ).

  П. 1 ст. 635 ГК РФ раскрывает обязанности арендодателя, сдающего транспортное средство с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации. Объем услуг должен соответствовать целям аренды, указанным в договоре.

Безопасность  эксплуатации транспортного  средства  во  многом  зависит от квалификации и опыта лиц, управляющих им.  Во всех случаях необходимо, чтобы управляющие им лица имели документы, подтверждающие сдачу квалификационных экзаменов и разрешающие управлять соответствующим транспортным средством (водительские права и др.).[19]

 Важное правовое значение имеет абз. 2 п. 2 ст. 635 ГК РФ, предусматривающий, что члены экипажа, обслуживающего транспортное средство, сданное в аренду с предоставлением названных услуг, являются работниками арендодателя, т.е. находятся с последним в трудовых отношениях. В связи с этим, по вопросам, относящимся к управлению и технической эксплуатации, члены экипажа подчиняются распоряжениям арендодателя. В части коммерческой эксплуатации транспортного средства экипаж должен выполнять распоряжения арендатора.

 Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других, расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Страхование транспортных средств, а также ответственности за ущерб, который может быть причинен в связи с их эксплуатацией, осуществляется в случаях, предусмотренных законом или договором. В настоящее время такое страхование практикуется при международных перевозках. Эта обязанность в соответствующих случаях возлагается на арендодателя, из чего следует, что и расходы по страхованию должен нести последний, если иное не будет предусмотрено договором.[20]

 В соответствии со ст. 640 ГК РФ, ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством,  его механизмами,  устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 ГК РФ. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Арендодатель признается ответственным как владелец источника повышенной опасности      (транспортного      средства),      осуществляющий      управление им. Основанием освобождения от ответственности может служить наличие обстоятельств непреодолимой силы либо умысла потерпевшего, вследствие которых причинен ущерб (п.1 ст. 1079 и ст. 1083 ГК РФ). Если будет установлено, что вред  возник по вине арендатора, арендодатель вправе после возмещения вреда предъявить к нему регрессное требование, т.е. потребовать от него возмещения сумм, выплаченных третьим лицам.      

 Аренда отдельных видов транспортных средств, прежде всего морских судов, а также судов воздушного флота, имеет свои особенности, связанные со спецификой их эксплуатации, технического обслуживания и др.

 Ст.    640  ГК РФ    отсылает   в    части   регулирования   таких    особенностей  к соответствующим транспортным уставам и кодексам.

Согласно ст. 104 Воздушного кодекса РФ, аренда воздушных судов осуществляется по договору фрахтования (воздушный чартер). К этим договорам применяются правила воздушных перевозок установленные названным Кодексом. Ими определены, в частности, случаи, когда органу транспорта (фрахтовщику) предоставлено право прекратить перевозку, если другой стороной совершаются действия, угрожающие безопасности (ст.  107 ВК РФ). Особенности заключения и исполнения договоров фрахтования морских судов (тайм- чартер и бербоут-чартер) определены гл. X - XI Кодекса торгового мореплавания.

 Договор   аренды   транспортного   средства   без   предоставления   услуг   по управлению и технической эксплуатации регулирует лишь арендные отношения. Специфика его связана, в основном, с особенностями предмета аренды и условиями его    использования.    К    этому    договору    также    не    применяются правила, предусмотренные ст. 621 ГК РФ, о возобновлении аренды на неопределенный срок и о преимущественном   праве  арендатора  заключить  договор  на  новый  срок  после прекращения ранее действовавшего.
          Ст. 643 устанавливает правило, аналогичное предусмотренному ст. 633 ГК РФ. Договоры аренды транспортных средств (с экипажем и без экипажа) во всех случаях должны заключаться в письменной форме независимо от срока их действия. К этим договорам не применяются правила п. 2 ст. 609 ГК РФ о регистрации.

 Ст.   644  ГК РФ возлагает   на   арендатора   транспортного   средства   без   экипажа обязанность в течение всего срока действия договора поддерживать надлежащее его состояние,   включая  текущий   и   капитальный  ремонт.   В   этой   норме  отражено существенное отличие данного договора от договора аренды транспортного средства с экипажем, по которому подобные заботы возложены на арендодателя (ст. 634 ГК РФ).[21]

Статья 646 ГК РФ возлагает на арендатора транспортного средства без экипажа расходы по его содержанию, страхованию, эксплуатации и др. Здесь отражено еще одно принципиальное отличие данного договора от договора аренды транспортного средства   с   экипажем,   по   которому   перечисленные   расходы   возлагаются   на арендодателя (ст.ст. 636 и 637 ГК РФ). Норма ст. 646 ГК РФ является диспозитивной, и поэтому в договоре может быть предусмотрено иное распределение расходов.

Ст. 647 ГК РФ наделяет арендатора транспортного средства без экипажа столь же широкими, а отчасти и большими, правами по использованию его в период аренды на основе договоров с третьими лицами, как ст. 638 ГК РФ - арендатора транспортного средства с  экипажем. 

Таким образом, договор аренды транспортного средства - это гражданско-правовой договор, в соответствии с которым арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации. Существенным отличием данного договора является то, что правила о возобновлении договора аренды на неопределенный  срок  и  о  преимущественном  праве  арендатора  на заключение договора аренды на новый срок, установленные ст. 621 ГК РФ, к договору аренды транспортного средства не применяются.

           2.3 Аренда недвижимости

 Статья 650 ГК РФ повторяет общее определение аренды (ч. 1 ст. 606 ГК РФ), выделяя особый объект договора - здания и сооружения. Особенности вытекают из присущих им качеств недвижимости и назначения объектов. Неразрывна их связь с земельным участком, а перемещение, как правило, технологически невозможно. Поэтому вводится в отличие от ГК РФ 1964 новая классификация одного из объектов - «здание» вместо «строения».

 Если здания классифицировать по такому важному критерию, как их функциональное назначение, они разбиваются на две взаимоисключающие группы: жилые и нежилые, с двумя разными правовыми режимами использования.

 Нежилые здания: промышленные, производственные, торговые, административные (канцелярские), лечебно-санитарные,      культурно- просветительские, коммунально-бытовые, складские, учебные и для других целей использования. Здания могут быть использованы в качестве объекта арендных отношений лишь после принятия их в эксплуатацию как результат завершения строительства, государственной   регистрации   (ст.    131   ГК РФ)   и   технической   инвентаризации   в установленном порядке. Самовольная постройка не является объектом аренды (ст. 222 ГК РФ).

Единый государственный реестр прав, ведение которого предусмотрено законом о регистрации прав на недвижимость, содержит краткое описание каждого объекта недвижимости: адрес (местоположение), вид (название) объекта, его площадь (фактическая по кадастровому плану или документам), назначение и др. необходимые данные.

Договор аренды зданий или сооружений заключается в соответствии с функциональным назначением конкретных объектов аренды. Содержанием договора является сама передача арендованного имущества и ее оформление. К ее оформлению закон предъявляет повышенные требования: должны фиксироваться индивидуально определенные признаки объекта, т. е. те же, что и в договоре купли-продажи недвижимости, в т.ч. данные, определяющие ее расположение на земельном участке, нежилое помещение в составе здания     (ст. 554 ГК РФ). При нарушении этого требования договор не будет рассматриваться как состоявшийся.

 Стороны по договору - арендодатель и арендатор. Арендодатель - собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Министерство имущественных отношений РФ). Так, во исполнение постановления Правительства РФ[22], относящиеся к федеральной собственности арендуемые помещения переданы в оперативное управление правоохранительным органам, судам г. Москвы и Московской области, а также экспертным учреждениям органов юстиции и органов здравоохранения РФ. Министерство имущественных отношений РФ закрепляет находящиеся в федеральной   собственности   административные   здания,   нежилые   помещения   и сооружения    на   праве   оперативного   управления   за   федеральными   органами государственной власти, федеральными государственными учреждениями и федеральными казенными предприятиями и на праве хозяйственного ведения - за федеральными государственными унитарными предприятиями.

Порядок  использования  находящихся в федеральной собственности административных зданий, сооружений и служебных помещений, предназначенных для размещения  федеральных органов государственной власти,  государственных учреждений, казенных, унитарных предприятий, установлен федеральными законами и указами Президента РФ.[23]

По постановлению Правительства РФ от 5 января  1998 г.[24], Министерство имущественных отношений РФ всегда передает в аренду находящиеся в федеральной собственности административные здания, нежилые помещения и сооружения, если даются поручения Президента РФ и Правительства, даже когда эти объекты находятся у федеральных государственных унитарных или казенных предприятий, со всеми вытекающими из этого последствиями для предприятий.

Нельзя смешивать употребляемое в договорной практике понятие «балансодержатель» государственного или муниципального здания или сооружения с понятием «арендодатель». Балансодержатель - хозяйствующий субъект арендодателя, его управляющий арендованным имуществом. Он эксплуатирует закрепленный за ним объект за счет собственных средств или средств, выделенных по смете. Он не наделен правом заключать договор аренды, его подписывает соответствующий уполномоченный орган по управлению имуществом - титулодержатель объекта (Министерство имущественных отношений РФ и соответствующий орган субъекта РФ, орган местного самоуправления).[25]

Помимо предмета, существенным условием договора является срок предоставления объекта, хотя закон не выдвигает срок в качестве такого условия. В ГК РФ не определен ни максимальный, ни минимальный срок аренды, но он предполагается как обязательный, само собой разумеющийся. Будет ли аренда краткосрочной или долгосрочной, решают стороны.

Третья существенная характеристика настоящего договора - оплата. Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, причем в письменной форме.

Так, названным постановлением Правительства РФ от 5 января 1998 г. работников федеральных органов и организаций предложено размещать, исходя из нормы 9 кв. м. общей площади на каждого. Этот же норматив служит и для определения размера закрепляемой за государственными органами и организациями, указанными в этом акте Правительства РФ, на праве оперативного управления или хозяйственного ведения площади под административные цели.

В отличие от общей нормы (п.  1  ст. 609 ГК РФ), договор аренды здания или сооружения заключается лишь в простой письменной форме в виде одного документа независимо от того, кто является участником отношений - юридическое лицо или гражданин,   на   какой   срок   аренды   договариваются   стороны   -   короткий или длительный.

 В ст. 651 ГК РФ законодателем использовано право по-иному решить вопрос об обязательности    государственной    регистрации    (п.    2    ст.    609    ГК РФ).    Иное    - государственной   регистрации   подлежат  только  те  договоры   аренды   зданий   и сооружений,  срок которых превышает один год.  Если договор действует менее одного года, он не подлежит государственной регистрации.

Государственная  регистрация  прав  на аренду рассматривается законом как регистрация ограничений (обременении) права собственности и иных вещных прав арендодателя правами третьих лиц.

Также   следует   отметить,   что регистрация   договоров   аренды   нежилых помещений, проводившаяся в субъекте Российской Федерации до вступления в силу закона о государственной регистрации, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ, и отсутствие такой регистрации не порождает последствий, установленных в пункте 3 статьи 433 ГК РФ. В п. 2 «Обзора практики разрешения    споров,    связанных    с    применением    Федерального    закона    «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 16 февраля 2001 г. приводится следующий казус.

Общество    с    ограниченной    ответственностью    (арендатор)    обратилось   в арбитражный суд с иском к акционерному обществу (арендодателю) о вселении в нежилые помещения, арендуемые у ответчика на основании договора аренды от 17.04.97 г. сроком на 5 лет, из которых оно было выселено арендодателем.

Ответчик, возражая против иска, сослался на то, что в соответствии с п. 2 ст. 609 ГК РФ договор аренды нежилого помещения подлежал государственной регистрации.                      Поскольку договор аренды не был зарегистрирован, то согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, истец на основании этого договора не имеет   право  требовать   от  ответчика  предоставления   нежилого   помещения   во владение и пользование.

Арбитражный суд первой инстанции иск удовлетворил. При этом суд исходил из того,  что договор аренды являлся заключенным, и у истца возникло право требовать от ответчика передачи арендованного нежилого помещения во владение и пользование. Положения первой части ГК РФ о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества применяются с учетом требований статьи 8 Федерального закона «О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»[26], устанавливающей, что до введения в действие закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество применяется действующий порядок регистрации недвижимого имущества и сделок с ним. Договор аренды был заключен до вступления в силу закона о государственной регистрации прав, который установил порядок государственной регистрации и отнес нежилые помещения к недвижимому имуществу.

Поэтому регистрация договоров аренды нежилых помещений, осуществлявшаяся в субъекте Российской Федерации до введения в действие закона о государственной регистрации на основании нормативного акта правительства субъекта Российской Федерации в целях учета этих объектов имущества, не являлась государственной регистрацией, исходя из смысла положений ГК РФ. Следовательно, при отсутствии такой регистрации договор аренды не может считаться незаключенным на основании пункта 3 статьи 433 ГК РФ.[27]

Существенное условие договора - оплата найма имущества. Цена должна быть зафиксирована в договоре аренды. Если этого нет, договор считается незаключенным.

Так, Федеральным законом «Об образовании» предусмотрено (п. 11 ст. 39), что государственные или муниципальные образовательные учреждения сдают в аренду закрепленные за ними объекты собственности «по ценам, которые не могут быть ниже цен, сложившихся в данном регионе».[28]

Традиционно ставки арендной платы устанавливаются на единицу площади арендованного здания (помещения) или сооружения - 1 кв. м. или на 1 куб. м. (мастерские художников). Стороны могут предусмотреть и иные показатели - площадь здания в целом (памятники истории, культуры, архитектуры, гараж) или норматив площади в кв. м. на одного сотрудника и т.д.[29]

Таким образом, договор аренды здания или сооружения - это гражданско-правовой договор, в соответствии, с которым арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение. Особенности таких договоров вытекают из присущих им качеств недвижимости (т.е. неразрывная связь с землей).

          2.4     Иные виды договоров аренды

          2.4.1  Договор проката

Гражданский кодекс РФ признает договор проката разновидностью договора аренды. Согласно ст. 626 ГК РФ, по договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства. Арендодателем    по   данному   договору   всегда   является  предприниматель (коммерческая организация или гражданин).

Объект    аренды    -    лишь    движимое    имущество,    предоставляемое    для потребительских и некоторых иных целей (например, муниципальная школа взяла напрокат персональные компьютеры для использования их в учебном процессе).

 Имущество по договору проката может быть предоставлено лишь:

1)   за плату. Условие об арендной плате — существенное условие этого договора;

2)  временно. Указание   срока  —   обязательно,   ибо   также   относится   к   числу существенных условий (ст. 432 ГК РФ). Срок договора проката не может превышать один год (ст. 627 ГК РФ). Если же договором проката предусмотрен более высокий срок, то он считается заключенным на один год. Этот договор может быть заключен только в письменной форме.

Договор проката относится к так называемым публичным. Это означает, что он должен быть заключен в отношении любого лица, обратившегося к арендодателю для получения имущества напрокат; условия договора (размер арендной платы, срок проката и т.п.) должны быть одинаковыми для всех    потребителей; при необоснованном уклонении арендодателя от заключения договора он может быть понужден к этому в судебном порядке.

Лишь арендатору, в изъятие из общих правил ст. ст. 310, 450 ГК РФ, предоставлено право досрочного расторжения договора по своему усмотрению. Другая сторона - арендодатель - таким правом не наделена.

Статья    630    ГК  РФ  устанавливает    ряд    специальных    правил,    существенно отличающихся от общих норм, посвященных арендной плате. Суть их сводится к следующему:

1)  арендная   плата   по   данному   договору   устанавливается   лишь   в   виде определенных в твердой сумме платежей, выраженных в рублях (ст. 140 ГК РФ);

2)  допускается как единовременное внесение арендной платы, так и путем периодических платежей.

Арендатор    может   в   любое   время   отказаться   от   договора,    письменно предупредив об этом не менее чем за 10 дней (ст. 627 ГК РФ). Если он уже внес всю сумму арендной платы, то арендодатель возвращает ему соответствующую часть. При этом имущество должно быть фактически возвращено арендодателю.

Из анализа договора проката видно, что отнесение его к публичным договорам создает арендаторам (гражданам) дополнительные гарантии защиты их интересов. Они связаны не только с применением специальных норм о публичных договорах, но и с распространением на них Закона РФ «О защите прав потребителей». В самом законе договор проката не упомянут, но содержащийся в нем перечень обязательств, подпадающих под его действие, не является исчерпывающим, а по характеру и целям рассматриваемого договора, предназначенного для обслуживания широкого круга граждан, удовлетворения их личных и бытовых потребностей, он в полной мере вписывается в систему отношений, регулируемых данным Законом. Данная позиция отражается и в судебной практике.

          2.4.2  Аренда предприятия

Самостоятельным видом аренды является договор аренды предприятия. В соответствии со ст. 656 ГК РФ по договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями,    сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие  деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Арендодателем может быть либо коммерческая организация, либо Российская Федерация, ее субъекты, муниципальные образования. Гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность, может иметь в собственности предприятие (как имущественный комплекс) и сдавать его в аренду.

Арендаторами   выступают   коммерческие   организации   и   индивидуальные предприниматели. Некоммерческие организации обладают этим правом, поскольку оно не противоречит их целевому назначению.

 Объектом данного договора выступает предприятие как имущественный комплекс, используемый для осуществления предпринимательской деятельности. В его состав входят земельные участки, здания, сооружения, иные объекты недвижимости, а также основные и оборотные средства, иные объекты.

 Лицензии, которые предоставляют арендодателю право осуществлять те или иные   виды   предпринимательской   деятельности,   не   передаются,   если   иное   не установлено законом или иными правовыми актами. Лицензии, полученные им от обладателей исключительных прав, например по лицензионному договору, по договору на использование товарного знака, передаются арендатору.

Форма договора аренды предприятия должна быть письменной, независимо от его срока. Из всех способов придания договору письменной формы в данном случае допускается лишь составление одного документа, подписанного сторонами.[30]

Кроме того, предприятие в целом как имущественный комплекс относится к недвижимости, а сделки, совершаемые с недвижимостью, подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции. Значение такой регистрации состоит в том, что именно с этого момента договор считается заключенным.

При прекращении договора аренды предприятия арендованный имущественный комплекс должен быть возвращен арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных ст. 656, 657, и 659 ГК РФ для передачи этого же комплекса арендодателем арендатору (ст. 664 ГК РФ).

Анализируя договор аренды предприятия, нельзя не отметить двойственное значение употребляемого в настоящее время в ГК РФ понятия «предприятие». В состав предприятия (как объекта права) входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, при этом предприятие в целом отнесено к недвижимости. Хотя предприятие определено в законе и сдается в аренду как единый имущественный комплекс, отнесенный к недвижимости, складывающиеся на основе рассматриваемого договора отношения неоднородны в силу неоднородности объектов, входящих в состав предприятия. Здесь представлены как недвижимые, так и движимые – потребляемые вещи (сырье, топливо), которые, как правило, невозможно возвратить по окончании действия договора, а можно лишь заменить аналогичными.

         2.4.3  Договор финансовой аренды (лизинга)

Новым   институтом   российского   гражданского   права   является   лизинг.   В соответствии со ст. 665 ГК  РФ по договору финансовой аренды (договору лизинга) арендодатель обязуется  приобрести в собственность указанное арендатором имущество у определенного им продавца и предоставить арендатору это имущество за плату во временное владение и пользование для предпринимательских целей. Арендодатель в этом случае не отвечает за выбор предмета аренды и продавца. Договором финансовой аренды может быть предусмотрено, что выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Сущность (предмет) этого договора состоит в том, что:

1) инициатором заключения договора является арендатор, ибо он, во-первых, сам определяет, какое ему нужно имущество, во-вторых, указывает на это имущество арендодателю, в-третьих, сам определяет продавца этого имущества;

2) арендатором может выступать гражданин, который осуществляет
предпринимательскую деятельность (ст. 23 - 25 ГК РФ), либо юридическое лицо;

3) арендодателем также может выступать гражданин-предприниматель либо юридическое   лицо.   Имущество   по   договору   лизинга   передается   только   (и одновременно) во владение и пользование;

4)  продавцом имущества, передаваемого по договору лизинга, может быть любое   дееспособное   лицо.   Необязательно,   чтобы   это   был   предприниматель: достаточно того, что лицо решило продать свое имущество по одному из видов договора купли-продажи. Продавца определяет арендатор. Лишь в случае, когда это специально предусмотрено в договоре, выбор продавца и приобретаемого имущества осуществляется арендодателем.

Арендодатель обязуется не только приобрести указанное арендатором имущество у определенного лица, но и передать его арендатору. В свою очередь последний должен принять это имущество, внести арендную плату, исполнить иные обязанности, возложенные на арендатора договором и законом.

Поскольку в § 6 гл. 34 ГК РФ не установлено иное, к договору лизинга применяются правила, установленные для договора аренды в отношении: формы договора (ст. 609 ГК РФ); сроков аренды (ст. 610 ГК РФ); пользования арендованным имуществом (ст. 615 ГК РФ); субаренды имущества (ст. 615, 618 ГК РФ); расторжения договора (ст. 619, 620 ГК РФ).

Законом «О финансовой аренде (лизинге)»[31] устанавливается, что в договоре финансовой аренды (лизинга) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче лизингодателю в качестве предмета лизинга. В противном случае этот договор не считается заключенным (ст. 15).

В качестве объекта лизинга могут быть любые непотребляемые вещи, используемые для предпринимательской деятельности, кроме земельных участков и других природных объектов. При этом арендодатель, приобретая имущество для арендатора, должен уведомить продавца о том, что имущество предназначено для передачи его в аренду определенному лицу.

К существенным условиям договора лизинга можно отнести:

1) предмет договора лизинга;

2) срок договора (срок его действия);

3) цену договора (размер и состав лизинговых платежей);

4) порядок балансового учета предмета лизинга.

Под ценой договора лизинга понимаются лизинговые платежи. Они состоят из двух частей – инвестиционных затрат и вознаграждения лизингодателя (п. 1 ст. 27 Закона). К числу инвестиционных затрат относятся все расходы и издержки лизингодателя, понесенные в связи с договором, включая стоимость предмета лизинга, налоги и таможенные платежи, расходы на перевозку, установку, монтаж, обучение, хранение, страхование, выплату процентов и иные расходы, без которых невозможно использование предмета лизинга. Вознаграждение – это предусмотренная договором лизинга денежная сумма, подлежащая уплате сверх возмещения инвестиционных затрат (п. 4 ст. 27 Закона).

Содержание договора лизинга отличается от содержания обычного договора аренды с точки зрения,  прежде всего, обязанностей лизингодателя.

Основания для прекращения договора лизинга по инициативе лизингодателя закреплены  ст. 13 Закона о лизинге. Эта статья посвящена бесспорному взысканию денежных сумм и бесспорному изъятию предмета лизинга.

Лизингодатель может отказаться от договора в одностороннем порядке в следующих случаях:

-   если условия пользования предметом лизинга лизингополучателем не соответствуют условиям договора лизинга или назначению предмета лизинга;

- если лизингополучатель осуществляет сублизинг без согласия лизингодателя;

-    если лизингополучатель не поддерживает предмет лизинга в исправном состоянии, что ухудшает его потребительские качества;

- если лизингополучатель более двух раз подряд по истечении установленного договором лизинга срока платежа не вносит плату за пользование предметом лизинга (п.1 ст. 13 Закона о лизинге).

Договором лизинга перечень этих случаев может быть расширен (п.2 ст. 13 Закона).

Если отсутствуют основания для отказа от договора, лизингодатель может расторгнуть его в суде на основании ст. 619 ГК РФ.

Расторжение договора по инициативе лизингополучателя возможно лишь в случаях, предусмотренных п.2 ст. 668 и п.1,3,4 ст. 620 ГК РФ, причем только по обстоятельствам, которые зависят от лизингодателя, но никак не от продавца.

Если лизинговое имущество по обстоятельствам, не зависящим от лизингополучателя, окажется в состоянии, непригодном для использования (п.4 ст. 620 ГК РФ), то договор лизинга может быть расторгнут лишь при наличии вины лизингодателя. Что касается случайных причин, то они находятся на риске лизингополучателя (ст. 669 ГК РФ).

 Таким образом, мы видим, что рассмотренные выше подвиды договора аренды также имеют свои особенности, обусловившие их выделение в отдельных параграфах ГК РФ. Для договора проката - это, прежде всего его публичность. Для договора аренды предприятия - то, что в аренду предоставляется имущественный комплекс в целом (т.е. земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства). Что же касается лизинга - то по своей сути это он представляет собой вид инвестиционной деятельности. Практика показывает, что за время, прошедшее после вступления в действие Федерального закона «О лизинге», стало очевидным, что целый ряд статей этого Закона требуют доработки. В связи с этим в соответствии с Федеральным законом от 29 января 2002 г. № 10-ФЗ в вышеуказанный Закон внесено довольно большое количество изменений и дополнений, в том числе изложено в новой редакции название Закона – «О финансовой аренде (лизинге)», некоторые статьи из Закона исключены.

          Глава 3  Проблемы правового регулирования договоров

          аренды недвижимости

          3.1  Проблемы правового регулирования договоров аренды  

          земельных участков

В настоящее время при заключении договоров аренды земельных учаcтков должно осуществляться согласованное применение норм гражданского и земельного законодательства. Общие положения определены в  главе 34 ГК РФ, а особенности сдачи  в аренду земельных участков  статьей 22 и другими статьями ЗК РФ. Можно взять за основу определение договора аренды  ст. 606 ГК РФ  следующее:   по договору аренды земельного участка арендодатель обязуется предоставить арендатору земельный участков или его часть за плату во временное владение и пользование, а арендатор обязуется уплачивать арендную плату, использовать участок в  соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать земельное, природоресурсное, природоохранное, градостроительное и иное законодательство.

Согласно требованиям, установленным ст. 607 ГК РФ в аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, а не доли в праве на них. В случае, когда земельный участок является неделимым, а находящиеся на нем строения принадлежат разным собственникам, то обязательным условием приобретения каждым их них права пользования землей является заключение договора аренды с множественностью лиц на стороне арендатора. Арендодателем может быть только собственник (п. 2 ст. 22 ЗК РФ). В этом случае нормы ГК и иных нормативных правовых актов, принятых до введения в действие ЗК, о праве владельцев и землепользователей сдавать земельные участки в аренду не должны применяться. Однако в соответствии со ст.608 ГК РФ арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Например, согласно п. 10 ст. 22 ЗК РФ в некоторых случаях такие договоры могут заключать лица, не являющиеся собственниками. В случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передавать эти участки в аренду на срок до достижения совершеннолетия. Арендодатель обязан при заключении договора аренды предупредить арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемый в аренду земельный участок, т.к. сдача имущества в аренду согласно ст. 613 ГК РФ не является основанием для прекращения или изменения прав третьих лиц на это имущество.

Арендатором  может быть любое физическое и юридическое лицо. Особые правила установлены для иностранных граждан, иностранных юридических лиц и лиц без гражданства.

Содержание прав и обязанностей арендаторов земельных участков, закрепленных в ст.ст. 41 и 42 ЗК РФ, в целом аналогично содержанию прав землевладельцев и землепользователей.

Законодательством установлены особенности заключения договора аренды земельного участка, расположенного в пределах черты поселения. Действует постановление Правительства РФ от 11.11.02 г. № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», данная форма наиболее активно используется в г. Москве. Начальная цена должна определяться исходя их кадастровой стоимости земли, площади, благоустройства, престижности, предполагаемой цели использования.

Существенные условия договора аренды заключаются в следующем. Объектом договора аренды может быть только такой участок, по которому достигнуто соглашение по всем его характеристикам и условиям использования. В договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить земельный участок, подлежащий передаче:  категория земель, кадастровый номер, местоположение, площадь, разрешенное использование. Земельный участок должен иметь описанные и удостоверенные в установленном порядке границы. Обязательным приложением к договору является кадастровая карта (план) земельного участка.  

Договор аренды земельного участка на срок более года, а если одной из сторон является юридическое лицо – независимо от срока должен быть заключен в письменной форме. Не подлежат государственной регистрации договора аренды и субаренды земельного участка, заключенные на срок до одного года. Срок договора устанавливается по соглашению сторон. Если в договоре срок неопределен, то договор считается заключенным на неопределенный срок. Причем, законодатель придает особое значение сроку договора, срок договора влияет на объем правомочий арендатора по распоряжению земельным участком и на возможность его досрочного расторжения. Арендатор имеет право передавать свои права и обязанности по договору третьему лицу, отдать права в залог, внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного общества или товарищества в пределах срока договора с уведомлением собственника,  передать арендованный участок в субаренду в пределах срока договора с уведомлением собственника. Если земельный участок, взят в аренду из земель, находящихся в государственной или муниципальной  собственности, то арендатор имеет такие права при аренде на срок более 5 лет. Досрочное расторжение по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

На практике нередко возникают проблемы определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В связи с отсутствием в этой области полноценного федерального законодательства принимается множество разрозненных нормативно-правовых актов на региональном уровне, уровне муниципальных образований, тем самым соответствующие органы пытаются самостоятельно устранить пробелы в регламентации и регулировании арендных земельных отношений, в том числе в установлении сроков аренды, определении размера арендной платы.

Так как не существует единых принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, то на местах широко распространена практика искусственного занижения арендной платы с одновременным введением различных целевых муниципальных сборов. Отсутствие  до сих пор в законодательстве РФ четких принципов установления размеров арендной платы не отвечает ни интересам государства в части получения полноценных доходов от аренды земли, ни интересам арендаторов, которые лишены возможности планировать свою коммерческую деятельность на долгосрочную перспективу.

 Отсутствие единых общероссийских принципов определения базовых размеров арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, приводит к неопределенности в отношениях между сторонами договора аренды земли, не позволяет выработать единый подход в судебно-арбитражной практике судов.

          3.2  Проблемы аренды нежилых помещений

Некоторые руководители коммерческих организаций при заключении договоров аренды на нежилые помещения идут на различные хитрости с целью снижения арендной платы. Это и «дополнительные» соглашения об изменении арендной платы, и договоры о совместной деятельности, и регистрация объектов, не введённых в эксплуатацию, и др. Часто эти уловки всплывают наружу и становятся объектами судебного разбирательства.

Нередки случаи использования разного рода уловок при заключении договоров аренды недвижимого имущества с целью снижения налога на добавленную стоимость. Например, в договоре указывается заниженная арендная плата, а размер «фактической» арендной платы закрепляется либо дополнительным соглашением об изменении размера арендной платы (которое обычно не попадает на стол к контролирующим организациям и хранится в «надёжном» месте), либо устным соглашением, в зависимости от степени доверия партнёров.

Такое дополнительное соглашение может храниться раздельно с договором и предъявляться сторонами в случае неисполнения обязательств. Однако анализ судебной практики показывает их низкую эффективность. Подобные соглашения рассматриваются судом как незаключённые до тех пор, пока не будут зарегистрированы в установленном порядке.

В условиях жесткой конкуренции на рынке коммерческой недвижимости интерес для арендаторов представляют объекты, не введённые в эксплуатацию. Это обусловлено целым рядом факторов: более низкой арендной платой, возможностью согласования планировки и т. д.

Сторонам приходится сталкиваться с проблемой юридически грамотного оформления отношений. Оптимальное решением будет заключение предварительного договора о намерении в будущем вступить в отношения аренды.

 К сожалению, в действующем законодательстве отсутствуют нормы, регулирующие порядок заключения договора аренды здания (сооружения, помещения), у которого не оформлен акт рабочей и государственной приёмочной комиссии. С одной стороны, велика вероятность признания такого договора действительным. С другой стороны, законодательством устанавливается, что в случае необходимости совершения сделки с объектом незавершённого строительства право на указанный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих право пользования земельным участком для создания объекта недвижимого имущества, в установленных случаях на основании проектно-сметной документации, а также документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

После окончания срока аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество по акту сдачи-приемки. При аренде недвижимости наиболее объективным доказательством возврата имущества является передача ключей от помещения (здания, сооружения). Это объясняется тем, что арендатор физически не может передать объект аренды.

При передаче ключей составляется акт, в котором указываются: основание передачи (завершение срока действия договора), наименование помещений, дата и состав лиц, принимавших участие в передаче. Но если в акте не индивидуализируются помещения, то договор признаётся возобновлённым на неопределённый срок. Как показывает судебная практика, данный акт передачи ключей не может быть расценен как возврат арендованного помещения. Акт о передаче ключей должен содержать сведения, от каких конкретно помещений возвращены ключи. Поэтому во избежание судебных разбирательств, стороны при заключении договора должны полно и точно оговаривать все условия передачи и возврата имущества.

В существующем законодательстве утрачено понятие «нежилое помещение» как самостоятельное, употребляемое прежде законом наряду с понятием «строение». ГК РФ не рассматривает нежилые помещения как объекты гражданских прав. Можно, впрочем, объяснить это простым недосмотром законодателя, к тому же не имеющим большого значения, так как законом прямо предусмотрен такой объект, как жилые помещения.

Отмеченные изменения ограничивают возможности аренды зданий и сооружений. Понятие «здание» технически характеризует строение как капитальное. В этом контексте из его состава исключаются временные, переносные строения, строения облегченного (сборно-разборного) типа без фундамента: павильоны, буфеты и т. п.

Само по себе отнюдь не безупречное решение об отнесении жилых помещений к числу объектов гражданских прав не могло не привести к ряду коллизий в системе объектов гражданских прав и соответственно в отношениях собственности на здания и части зданий. Речь идёт, прежде всего, о возникновении в обороте нежилого помещения.

Достаточно указать вполне обыденную ситуацию наличия в одном здании как жилых, так и нежилых помещений, кроме, конечно, подсобных помещений общего пользования. Если жилые помещения принадлежат их собственникам на праве частной (исключительной) собственности, то, на каком праве могут присваиваться помещения нежилые? Если это – право общей собственности, то кто – другой собственник? Очевидно, что им не могут выступать собственники квартир, так как каждый из них – субъект не общей, а исключительной собственности. Не может им выступить и юридическое лицо, объединяющее собственников (если оно создано), так как ему принадлежит здание в целом, но не находящиеся в нём помещения.

Итак, именно возникновение такого объекта, как жилое помещение, предопределяет появление и нежилого помещения среди объектов права собственности и иных гражданских прав. Далее, само по себе возникновение такого объекта распространяет свое действие и на здания, в которых вовсе нет жилых помещений. Теперь уже приобретатели помещений нежилых стремятся получить исключительное  право на свои части здания, коль скоро такой объект, как нежилое помещение, известен обороту и законодательству, в том числе законодательству о регистрации прав на недвижимость.

Наконец, законодательство о приватизации не только допускало приобретение в частную собственность нежилых помещений в здании, но и стимулировало широкое распространение такого рода прав (укажем, например, на приватизацию в здании дома быта обувной мастерской, фотоателье – по законам о приватизации все эти подразделения должны были получить самостоятельных хозяев).

Невозможно избежать проблем, возникающих вокруг нежилых помещений простым запретом на их оборот. Прежде всего, не удается указать юридический способ перевода в общую собственность уже возникшей исключительной собственности на помещения в одном здании. Очевидно, что таким способом не может быть судебное решение: если по суду собственность можно разделить, то соединить – невозможно.

Поэтому придется исходить из того, что хотя сложившиеся отношения фактического совместного владения без формальной юридической связи между совладельцами не являются нормальными, эффективных путей исправления ситуации средствами действующего закона не видно. Таким образом, получается, что при отчуждении нежилых помещений создать режим общей собственности на объекты общего пользования никак не удается. 

Кроме того, как уже говорилось право общей собственности может быть выражено не иначе как в виде доли (дроби), но никак не путем простого указания на те объекты, которые находятся в общем пользовании, обычно даже без упоминания общего числа собственников, а тем более – без согласования с ними.

Конечно, адекватным способом закрепления прав на помещения в здании, принадлежащем нескольким собственникам, является общая собственность, охватывающая в виде доли (дроби) как основные, так и подсобные помещения. Порядок пользования ими устанавливается в соответствии со ст. 247 ГК РФ.

Отмечается юридическая невозможность создать общую собственность на здания: ведь договор может служить основанием возникновения общей собственности лишь на вещь делимую. А здание – вещь неделимая.

Таким образом, собственник здания не имеет объекта для продажи кроме самого здания: он не может продать долю в праве собственности, т.к. у него нет долей, нет общей собственности; он не может и продать нежилое помещение, т.к. у него в собственности только здание. Наконец, он не может договором об отчуждении создать общую собственность.

По точному смыслу закона мы должны признать невозможность отчуждения здания по частям. Но этот вполне юридически корректный вывод не согласуется с фактами нашей экономики. Очевидно, что выход не может лежать в плоскости признания нежилого помещения объектом гражданских прав. В этом случае возникают самые разные осложнения вследствие противоречия этого решения праву.

         Заключение

Подводя итог проделанной работе, проанализировав действующее законодательство и существующую практику по порядку заключения договоров аренды можно сделать выводы, что договор аренды является одним из наиболее распространенных видов договоров, без которого трудно себе представить деятельность предприятий, учреждений и организаций в данный период экономического развития страны. Заключение договора аренды дает возможность арендатору получить во временное пользование имущество, которое ему крайне необходимо для выполнения своих производственных функций или других нужд на достаточно выгодных для него условиях, при этом в определенной мере получая в собственность плоды и доходы, полученные в результате использования арендованного имущества. Это способствует непрерывности производственных процессов, экономии средств и получение прибыли. Арендодатель в свою очередь передает арендатору свое «лишнее имущество» во временное пользование, получая за это вознаграждение. Таким образом, заключение  договора аренды взаимовыгодно как для арендатора, так и для арендодателя.

Однако на практике возникают проблемы при заключении договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной собственности или муниципальной собственности, которые предполагается решить следующим образом. Для повышения эффективности проведения земельной реформы и ускорения формирования развитого рынка земли в РФ предлагается, чтобы модель арендных отношений на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, строилась на основе следующих принципов:

- единства установленных на уровне РФ общих принципов заключения договоров аренды земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности;

- закрытого перечня льготных категорий арендаторов (например, детские учреждения и т.п.) государственных и муниципальных земель, установленных федеральным законом;

- использования кадастровой стоимости земельных участков в качестве базы при определении размера арендной платы за земли всех категорий.

Представляется, что разработка законопроекта, в котором предлагалось бы установить на уровне федерального закона порядок определения арендной платы за земельные участки, приобретаемые на праве аренды в соответствии с правилами ст. 36 ЗК РФ, восполнит данный пробел. Но так как данный востребованный практикой закон до сих пор не принят, пробелы и противоречия законодательства в данной области разрешаются судами при рассмотрении конкретных споров.

Часто возникают и проблемы правового регулирования аренды нежилых помещений. Наряду с поисками путей законодательного исправления ситуации можно предложить ряд мер в качестве существенного смягчения возникающих конфликтов.

Как показывает практика, практически не используется ресурс, который содержится в установлении сервитутов, для регулирования той ситуации, которая возникла на почве совладения помещениями в зданиях.

Если управление объектом общей собственности осуществляется соглашением, включающим право каждого на запрет, устранение которого возможно лишь посредством судебного решения, то управление объектом, находящимся в фактически сложившемся общем владении без формальной юридической связи между совладельцами, невозможно. Установление перечня ограничений либо обременений (сервитутов) способно обеспечить, во всяком случае, наиболее рациональное управление объектом общего владения, какое возможно при отсутствии общей собственности.

Другим средством, переводящим отношения собственности нескольких лиц на здание, должно стать более точное соблюдение норм о простом товариществе. Если налицо такой договор, имеющий целью создание объекта недвижимости, то он должен завершаться соглашением о разделе выстроенного (равно как и незавершенного строительством) объекта путем указания на доли с тем, что закрепляемые за участниками конкретные помещения передаются им в пользование.

Отметим, что определенность применительно к праву общей собственности на недвижимость требует не только определения размера доли (впрочем, если иное не оговорено, доли признаются равными), но, прежде всего, определения того объекта недвижимости, который находится в общей собственности.

Поскольку в настоящее время отсутствует закон, предусматривающий возникновение общей собственности на объект недвижимости в случае приобретения нежилого помещения в объекте недвижимости, не являющемся жилым домом, нельзя применять по аналогии закон, не регулирующий спорные правоотношения.

Способом  введения в число объектов гражданских прав нежилых помещений может быть лишь такое решение, которое допустит возможность принадлежности здания нескольким лицам без возникновения права исключительной собственности на нежилое помещение. Очевидно, что такое решение не может обойтись без юридической фикции.

Первым и наиболее очевидным вариантом такой фикции может быть фикция долевой собственности на здание  его собственника. На это решение и указывают, так или иначе, юристы, критикующие оборот нежилых помещений. Тогда продаваться будет доля в праве на здание со всеми вытекающими отсюда последствиями, в том числе возникновением у покупателя преимущественного права покупки при следующей продаже доли в том же здании. Минусом такого решения, почвой для возможных конфликтов может стать только вытекающее из общей собственности преимущественное право покупки.

Представляется возможным другой вариант: установление свободно отчуждаемого вещного права на часть здания, например права пользования помещением (заметим, что и общая собственность предусматривает установление порядка пользования зданием и находящимися в нем помещениями), которое только тем отличается от общей собственности, что не предусматривает ограничений на продажу в виде преимущественного права покупки. Такое право собственник здания мог бы создавать путем возмездного договора с покупателем так же, как, например, возможно установление договором сервитута или иного вещного права. С доктринальной точки зрения это вещное право, как и любое вещное право, могло бы рассматриваться как часть права собственности. Соответственно возможен договор о передаче этого права самому собственнику. При этом было бы вполне допустимым и преобразование этого вещного права по соглашению между всеми владельцами здания в право общей собственности.

Положения, обоснованные в работе, могут быть использованы для совершенствования законодательства РФ и практики его применения, устранения противоречий и пробелов в правовом регулировании договоров аренды недвижимости.

Предложенные изменения и дополнения действующего законодательства, регулирующего договоры аренды, помогут исключить двойственное понимание нормы закона, устранить выявленные коллизии между нормами разных отраслей права и могут быть использованы при дальнейших научных исследованиях вопросов правового регулирования договоров аренды.

Список использованных источников

1. Конституция Российской Федерации от 25 декабря 1993г.

2. Основы Гражданского Законодательства Союза ССР и республик 1991г.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации. - Часть первая – от 30.11.1994 № 51 – ФЗ, ред. От 02.07.2005; часть вторая – от 26.01.1996 № 14 – ФЗ ред. От 26.01.2005 с изм. и доп. вступившими в силу с 01.06.2005.

4. Арбитражный процессуальный кодекс РФ 2002 г.

5. Жилищный кодекс РФ 2004 г.

6. Лесной кодекс Российской Федерации 1997г.

7. Водный кодекс  Российской Федерации 1995 г.

8. Земельный  кодекс Российской Федерации 2001 г.

9. Кодекс торгового мореплавания Российской Федерации 1999 г.

10. Кодекс внутреннего водного транспорта РФ 2001 г.

11. Воздушный кодекс РФ 1997г.

12. Федеральный закон от 14 ноября 2002 г. № 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» // Собрание Законодательства РФ. - 2002. - № 48 - Ст. 4746.

13. Федеральный закон от 21июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание Законодательства РФ. – 1997. -  № 30.  - Ст. 3594.

14. Федеральный закон от 13 января 1996 г. № 12-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «Об образовании» // Собрание Законодательства РФ. – 1996.  -  № 3. - Ст. 150.

15. Федеральный закон от 9 января 1996 г. № 2-ФЗ «О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации «О защите прав потребителей» // Российская газета. - 1996. - 16 января.

16. Федеральный закон от 30 ноября 1994 г. № 52-ФЗ О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации //Собрание Законодательства РФ. - 1994. - № 32. - Ст. 3302

17. Федеральный закон от 29 октября 1998 г. № 164-ФЗ «О финансовой аренде (лизинге)» // Собрание Законодательства РФ. - 1998. - № 44 - Ст. 5394.

18. Постановление Правительства РФ от 10 февраля 1997 г. № 150 «О передаче правоохранительным органам, судам г. Москвы и Московской области, а также экспертным учреждениям органов юстиции и органов здравоохранения Российской федерации в оперативное управление арендуемых ими помещений» // Собрание Законодательства РФ. - 1997. -  № 7. - Ст. 857.

19. Постановление Правительства РФ от 5 января 1998 г. № 3 «О порядке закрепления и использования, находящихся в федеральной собственности административных зданий, строений и нежилых помещений» // Собрание Законодательства РФ. - 1998. - № 2. - Ст. 264.

20. Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (утв. постановлением Правительства РФ от 18 февраля 1998г. № 219)» // Собрание Законодательства РФ. - 1998. - № 8. - Ст. 963.

21. Устав автомобильного транспорта РСФСР (утв. постановлением См РСФСР от 8 января 1969г. № 12) //  Собрание Постановлений РСФСР. - 1969. - №№ 2,3 - Ст. 8; 1969. - № 26. - Ст. 141; - 1974. - № 24. - Ст. 134.

22. Арбаева Н.Е., Балашов М.А. Аренда имущества: правовые, бухгалтерские и налоговые аспекты. - М.: Главбух, 2002.- 329 с.

23. Гражданское право.   Ч. 1  / Под ред. Е.А. Суханова.- М.: Бек, 2001.- 698 с.

24. Гражданское право. Ч.2 / Под ред. А.П. Сергеева и Ю.К. Толстого. - М.: Проспект, 2002. - 784с.

25. Еганян С. Оборотоспособность арендных прав // ЮРИСТ.- 2003. - № 29. - С. 7.

26. Зинченко С. Корх С. Вопросы собственности: законодательство и практика// Хозяйство и право. - 2000. - № 6. -  С. 56.

27. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 2001. - № 4. – С. 3.

28. Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного Суда РФ от 11 января 2002г.№ 66 «обзор практики разрешения споров, вязанных с арендой» // Вестник Высшего арбитражного Суда Российской Федерации.- 2002. - № 3. – С. 17.

29. Комарова Т.Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. - 1999. - №12. - С. 34.

30. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный) / Под ред. О.Н. Садикова. - М.: Инфра, 1999. - 799 с.

31. Комментарий к Кодексу торгового мореплавания Российской Федерации / Под ред. Г.Г. Иванова. - М.: Норма, 2000. - 564 с.

32. Комментарий к части второй Гражданского Кодекса Российской Федерации для предпринимателей/ Под общ. ред. М.И. Брагинского. - М.: Норма, 1999. - 448 с.

33. Красноперова О.А. «Арендные отношения: гражданско-правовой аспект» // Гражданин и право - 2003. - № 5. - С.28.

34. Крассов О.И. Комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации. - М.: Юристь, 2002. – 782 с.

35. Лапач В.А.Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. – СПб.: Нива, 2002. - С.376.

36. Леонова Л.Ю. Преимущественное право покупки: история возникновения, осуществление и защита// Законодательство. - 2002. - № 9. - С. 15.

37. Макарьева В.И. Владимирова А.А. О практике разрешения споров, связанных с арендой //Налоговый вестник. – 2002. -  № 4. - С. 11.

38. Оленин А. Правовое регулирование арендных отношений //Финансовая газета. Региональный выпуск. – 2000.- 10 ноября.

39. Плешков А. Страхование ответственности за причинение вреда источником повышенной опасности// Финансовая газета. – 2001. –   25 января.

40. Постановление Президиума Высшего Арбитражного  Суда РФ от 15 октября 2002г. № 2617/02,2621/02// Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.- 2003. - № 2. – С. 65.

41. Постатейный комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок  с ним» /  Под ред. П.В. Крашенинникова. -М.: Спарк, 1999. - 239 с.

42. Романец Ю.В. Договоры, направленные на  передачу  имущества во временное пользование // Законодательство. - 1999. - № 2. - С. 21.

43. Сафаралиева С.Г. Регулирование договора аренды публичного имущества  в российском законодательстве//Журнал российского права. - 2002. - №  2. -  С. 17.

44. Симонова М.Н. Аренда. Лизинг. Прокат. - М.: Статус-кво,  2001. -  342 с.

45. Титов А.А. Постатейный комментарий к жилищному законодательству Российской Федерации. - М.: Норма, 2000. – 912 с.

46. Эрделевский А.М. Комментарий к актам высших судебных органов Российской Федерации. - М.: Бек, 2002 .- 598 с.

47. Эрделевский А.М. Комментарий к Федеральному закону «О государственной регистрации прав на недвижимое  имущество и сделок с ним» - М.: Бек, 1999. – 211 с.

48. Эрделевский А.М. Постатейный научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса Российской федерации. - М.: Бек, 2001. – 417с.